脱サラ大家の”不労所得も楽じゃない”！

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  IKEAのスポットライトが無い～～～

  ＩＫＥＡのスポットライトはお気に入り商品だ。安いし、見栄えもよい。 若者向けの部屋には、５～６台は設置しただろうか・・・・ 昨日も、そのスポットライト調達にＩＫＥＡ港北店に買い出しにいった。 しかし、見当たらない！ 店員に聞くと、取り扱いをやめたとの事！ ガビ～～～ン！ 他のスポットライトもあるのだが、価格が高かったり、小ぶりだったりして、６畳の部屋に設置するには、チト小さい。そもそも、お金をかけずにカッコよくしたいのに、高くなっては元も子もない。それでも、普通の店で照明を買うのと比べると、安いのだが・・・・ この商品にお世話になっている大家さんは、多いはずだ！ 仕方がないので、代わりの照明を仕入れたが、効果のほどは、？？だ。 ＩＫＥＡさん、スポットライトを復活してください！---------------------------------------------------- <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！

  July 30, 2011

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  銀行さんの突然の来訪

  億単位で借入している地銀さんから電話があった。 午前中に電話してきて、当日の午後に来訪したいとのこと。 どうやら、融資担当の支店が変わったので、新しく顔合わせをしたいということなのだが、急なこと、この上ない。 いやな予感がしたが、断るわけにもいかず、迎え撃つ（？）ことにした。 世間話をしつつも、「他行の融資で借り替えられるものがないか」を確かめていた。話の中で、今は私の属性もあることながら、その銀行自体が、不動産融資を閉めているいるので、追加融資は厳しいとのことだ。 その一方、積み立てをしてほしい　との勧誘があった。 他の銀行さんでも、積み立てのお誘いはあるが、たいていは、いつでも引き出せるような制限のないもの。しかし、こちらの銀行さんが言うには、それだと自分のポイントにならないので、１０年拘束（つまり、引き出すと、損する？）の積み立てに入ってほしいというのだ。 追加の融資が受けられないのに、積み立てに入るメリットって何？？？？ って聞きたいのだが、そうするわけにもいかず、お茶を濁しておいた。 子供が中高生でもあるし、１０年間も固定するわけにもいかない！いくら銀行さんとはいえ、ＷｉｎＷｉｎの提案をして欲しいものだと、つくづく思う今日この頃です。 ---------------------------------------------------- <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！

  July 29, 2011

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  乗用車で畳の搬出を！

  どうも、和室は人気がないらしく、仲介業者さんから洋室化してほしいと要望を受ける。ということで、埼玉物件では、いつも通り、激安内装屋さんにお願いした。でも、「畳は自分で捨てておいてね！」 という業者さんなのだ。 前回は、地元業者さんに廃棄をお願いしたが、一枚、２５００円。6畳なので、１５０００円かかった。 業者さんが部屋から持って行ってくれるので、便利だが… 今回は試しに愛車のマークXに積み込んでみたところ、トランクスルーにすると、畳５枚は積載完了！（ちょっと角が取れた畳の写真ですが、普通の畳でも5枚まではOKです）どうしても6枚目が積みこめない。 ということで、市のゴミセンターまで２往復しました。それでも、廃棄料は１５００円程度。１０分の１になってしまった。 節約額はわずかだが、トランクスルーの車なら、畳くらいならOKですよ！---------------------------------------------------- <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！

  July 28, 2011

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  ３点ユニットバスなのにシャワートイレ！

   先日の賃貸フェアで、３点ユニット（つまりバス・トイレが一緒）向け、シャワートイレを紹介していた。普通、３点ユニットだと、ユニット中に電源コンセントがない。そのため、普通のシャワートイレでは付けられない。こちらのものは、電源を使わず水圧だけで、シャワーを出すというもの。 ということは、お湯がでない。 まぁ、冬場は我慢してもらおう・・・・ということになる。（ついでに、便座も温まらないのだが・・）フェア特価ということで少々値引きがしてあったので、早速、１台試しで購入。現在空き１室の都内（といっても多摩地区）に設置しようかと思い、賃貸仲介の営業マンにきいてみたところ、、、、、、「なくても決まりますよ！」「この物件、ロフトが広いので、大丈夫ですよ。余計なお金かけなくても。」との回答。ありがたいのだが、拍子抜けだ。 ないよりは、あった方がいいような気もするが、一方、付けたら付けたで、水漏れとかの心配もある。  このシャワートイレは水戸物件に付けるとしよう。2部屋空いてるし。---------------------------------------------------- <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！

  July 27, 2011

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  被災地物件の固定資産税減免

  仙台の固定資産税減免申請の締め切りが8月1日に迫っていた。私の勝手な（？）判定では地震の損傷が２０％を超える。ということで、固定資産税減免申請をもくろんでいたのだ。 仙台物件の固定資産税・都市計画税は年額で約１００万円。２０％以上の損害の場合、４割減額してくれるので、４０万円の減額。これは大きい！ ということで、わざわざ仙台まで行って申請する前に、仙台大家の会の方に状況をきいてみたが。 そんなに甘くないらしい。かなりの損傷でないと、認定されないらしい。ということで、さっぱり諦めました。 一方、固定資産税は安くならないのだが、損傷程度が１９％までの罹災証明は、写真のみなどで、甘いのでは？？という感じがある。水戸市役所にも聞いてみたが、郵送でも受け付けるそうだ。 これがあると、水戸や仙台にいくときに、高速道路が無料になる。実際には、首都高などは有料なので、タダではない。一部区間が無料になるだけだが、以前の１０００円高速程度の効果はある。 早速、本日、水戸市役所に郵便をだした。現実問題、地震の修繕の為、何度も仙台や水戸に行かねばなるまい。はたして、罹災証明をくれるものやら・・・・・---------------------------------------------------- <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！

  July 26, 2011

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  札幌大家の会

  3か月程、ブログのアップデートをさぼったが、そろそろ再開を・・・・ 土曜に「関東の札幌大家の会」に参加した。 これは、首都圏に住みながら札幌（近郊）に物件を持っている人の会だ。高利回り狙いというか、北の大地へのロマンというか、いやいや、不動産オタクかもしれない。いつも通り、新築、築古、RC、木造などなど、地元の業者さんの情報シェアで有意義であった。 札幌の物件で融資を受けるには、スルガさんに頼るしかないと思うのだが、先日、東京ビッグサイトでの賃貸フェアに見学に行った際、札幌の業者さんのブースで、気になる情報をGETした。詳細はナイショ。という訳で、札幌の物件の買い増しについて、淡い期待を持っている。 そういえば、かれこれ、5年ほど札幌には行っていない。これぞ、本当の不労所得??!!清掃業者さんが替わったこともあるので、そろそろ顔を出してこようかな～～。---------------------------------------------------- <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------

  July 25, 2011

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  ニュージーランドの不動産は美味しいか！

  今日は朝から中学生の娘の弁当を作りました。カミサン孝行。 さて、昨日は、ニュージーランド不動産投資セミナー＠新宿に行ってきたので、そのご報告。特にニュージーランドが好きなわけではないが。海外投資の情報収集の一環。 ----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------ニュージーランド在住で、現地で不動産売買の資格を持った女性が、実情を説明してくれた。当り前だが、制度・慣習が違うので、日本語がわかる現地エージェントにお世話になるのがＢｅｔｔｅｒだろう。仲介手数料は、日本と違って売主からしか、貰わないらしい。つまり、買う側は払わない。という事は、エージェントにとっての本当のお客は売主なので、高く売りたいという意思が働くと思うのだが。。。。。 利回りは４～７％程度、しかも融資金利は５％程度なので、インカムゲインは期待できない。その代わり、築８０年の物件でも、物件価格は値上がりしているようだ。１０年単でみると、倍になっているかもしれない、という期待はある。 さて、セミナー後の懇親会では、１５名程の参加者と情報交換。フィリピンセミナーや、その他海外投資セミナーでお目にかかった方などもおられ、情報交換出来た。この意義は大きい。やはり、フィリピン、マレーシアへの投資熱が高いようだった。みんな、東南アジア好きだね～～～。 昨日は金曜で祭日だったが、夕方の新宿は相変わらずすごい人出だ。飲食店も人がそれなりに入っていた。飲み食いして、経済停滞を助けたかな！（そんなアホな） 【送料無料】黄金の扉を開ける賢者の海外投資術価格：1,890円（税込、送料別）

  April 30, 2011

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  フィリピン投資セミナー

  土曜に、海外投資セミナー（フィリピン編）に参加したので、そのご報告を。 場所は六本木ヒルズ。（お上りさん状態で、初めて入りました。）----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------ここのところ、海外不動産投資の情報を集めている。別にお金があるわけではないのだが・・・・ 高齢化、人口減少で先細りの日本で投資をつづけるのか？それとも人口増加でかつての日本の高度成長状態の東南アジア新興国に投資するのか？しかも、円高だし！ 高度成長であれば、それなりに投資しても、みんなが成長しているので、そこそこ行けるのでは？！という期待がある。 この前も、業者さんによる「マレーシア投資セミナー」に参加した。しかし、業者さんだと、どうしてもうまい話ばかり聞かされるのでは？？という疑念がある。 今回は、アジア太平洋大家の会長の鈴木さんが経験談を話すということなので、ある程度、客観的な情報もえられるのでは、という期待もある。 鈴木さんには、数週間前に渋谷で行われた勉強会＆懇親会で、いろいろ話をしているのだが。 さて、本題のセミナー内容！ リスクとリターンがを考えると、リターン、つまり利回りが？？？。私がフィリピンを良く知らないということもあり、色眼鏡で見てしまう。 何の投資にしても不確定要素はあり、「これなら儲かる！」というものは、ないし、そのようなモノは、利回りは低い。 考えようによっては、フィリピンが大いに成長して、大化けするかもしれない。 今後HSBCの口座開設セミナーなどもあるので、そちらにも参加して、いろいろ海外投資の情報を集めていきたい。 なんたって、東南アジア、好きだし！！！【送料無料】黄金の扉を開ける賢者の海外投資術価格：1,890円（税込、送料別）【送料無料】現役プライベート・バンカーの5年後にお金持ちになる海外投資価格：1,575円（税込、送料別）

  April 25, 2011

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  退去のキャンセル

  なんだかよくわからないタイトルですが・・・・・ 湘南物件で5月半ばに退去すると言っていた入居者から、退去は止める　との申し出があったらしい。ラッキー！ 退去した際は、和室を洋室に変えてほしいと、管理会社から言われていたが不要だ。その他、新規募集の広告費や、空室期間の損失を考えると、数十万円のマイナスが、回避された。 退去のキャンセルなんて、あまりないのだが。 引き換えに、「風呂のタイルが浮いているので、修理してください。」との申し出を受け付けた。自然劣化なので、大家負担が当り前だ。 お安い御用だ。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------浴室床タイル貼替え工事お見積り価格1円です。お風呂安全快適計画浴室床タイル編これが真の節約...価格：1円（税込、送料込）

  April 24, 2011

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  ドコモのアンテナを正式契約完了

  千葉物件へのドコモのアンテナ設置契約がやっと終わった。 この物件には、既にイーモバイルのアンテナがあるが、ドコモさんも載せることになった。 賃料はイーモバイルさんの倍額以上。 大体、物件の一部屋分になるので、ちょうど、物件が１部屋増えた感じ。 イーモバイルさんの契約とアンテナ設置は、お任せで簡単に終わったが、サスガ、ドコモさんは、契約が細かい!! 一方、契約書には、超零細大家の私と、ドコモの社長の捺印が押されている。ちょっと、ウレシイ（なんのこっちゃ??） 案の定、震災の影響で、アンテナ設置は大幅に遅れるらしい。ところが、契約書には5月からと記載されている？？？ ？？？と思っていると、”アンテナ工事に入っていないにも関わらず、賃料ははらってくれる”とのこと。サスガ、というか、おおらかなドコモさんだ。 アンテナ設置には、入居者の拒否反応など、デメリットもある。 しかし、普通の主婦のパート代程度を１０年間支払い続けてくれるのだ。これこそ不労所得！アリガタイ。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------■当社キャンペン中■携帯取締役　黙れケイタロー CX-3000　携帯電話電波ストップ　迷惑電話防...価格：6,980円（税込、送料込）

  April 22, 2011

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  政策金融公庫の契約完了！

  早速、午前中に公庫＠新宿に申し込みに行ってきた。必要なのは、印鑑証明くらい・・・・。 契約完了！契約手続きは、わずか5分で完了だ。入金は月曜日とのこと。 皆様にも、修繕費には政策金融公庫の活用をお勧めします。 さて、帰りに銀行で通帳に記帳。埼玉の地震保険の入金を確認。よっしゃ～～ってな感じだ。 明日は、リフォーム業者２社と埼玉の現地確認してもらうことにした。もちろん、公庫融資と、地震保険で”おつり”がくるようにするつもりだ。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------

  April 21, 2011

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  政策金融公庫から回答が来た。

  政策金融公庫から融資の回答がきた。速達だ。 先週木曜に面談をしたばかりだ。回答が、超早い！ 封書を見ると、満額OK！ウン百万円借り入れ成功！ これで、本腰をいれて修繕の検討に入れる。 他の業者にも見積もりを依頼しよう。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------

  April 20, 2011

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  排水管の漏水には保険適用申請を！

  ある物件で排水管からの漏水が発生していた。 しかし、損害保険の対象になっていることを忘れていた。給排水管の損傷による水漏れの場合、給排水管自体の修理は対象外だが、漏水による被害の修理は対象になる。例えば・・・・壁紙も張替壁や天井の板材などの修理これらは、地震前から起こっていたので、別途申請させていただくことに。今、業者さんに見積もりをお願いしている。保険は、いくら出るかわからないが、もちろんいくらかの足しになるはずだ。皆さんも、漏水には保険適用を忘れずに！----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！---------------------------------------------------- 

  April 19, 2011

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  政策金融公庫の面談実施！

  前回書いた政策金融公庫の面談に行ってきた。今回は、埼玉物件の地震被害の修繕資金の借り入れだ。これまでも、個人＆法人での借り入れがあるので、今回を入れると２０００万円を超えてしまう。無担保で借りるのは２０００万円程度までと、公庫の担当者から言われてしまった。担保もないのに、２０００万円まで貸してくれるとは、ありがたい！ 一方、罹災証明を申請に添付している。地震の特殊事情があるので、おそらく大丈夫では・・・・とのお言葉も。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------地震の修繕箇所だけでなく、この際だから大規模修繕もやってしまいたいので、それなりに費用がかかる。今週中には、融資の回答をくれるらしいので、大いに期待して待っていよっト。 

  April 18, 2011

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  銀行からの呼び出し

  滋賀物件で、3年固定金利が切れるので、どうするか相談していた。買った当時は、優遇金利が適用されていたらしい。というのは、ある有名コンサルタントに融資付けを依頼していたので、内情はよくわかっていなかったのだ。今回は、変動金利を希望。固定金利より、変動の方が金利が低いのと、金利は今後もそうそう上がることはあるまい、との判断からだ。前回と同じように、優遇金利を東京の支店担当者さんに申請してもらっていたのだが、本部から却下されたとのお言葉・・・・。その上、聞きたいことがあるので、支店まで来てほしいと連絡を受けた。融資時と違い、会社を退職しているのが、大きな違いだ。 専業大家になっているので、銀行員さんから見ると、怠けていると思われるかも。。。。もしかして、　”貸しはがし”にあうのかも、金利が大幅に上がるのかも・・と、相当ビビりながら、面談を迎えることに。 さて、当日は新しい担当者さんと、その上司と支店奥の応接室に通された。これまでは話をするのは、店頭先の面談スペースな だが・・・・・いよいよ最悪のケースを迎えるのか！----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------「今回、自分も担当者が初めてお会いするので、顔合わせをさせていただきました」上司の方は、フレンドリーに話をはじめられた。 そうならそうと、事前に言っておいてほしい。ビビって損した！ 金利だが、やはり優遇は無理で、通常の金利になるとのこと。２％台で、いわゆる地銀の住宅ローン程度だ。以前より、わずかに金利が上がるが、特段問題ではない。 一方、今後の優遇を取り付けるために、積立定期の提案を受けた。まぁ、固定資産税の準備や、修繕のためにも蓄えは必要なので、むしろ積立は必要だろう。 面談を終わってみると、なんてことはなく、和やかに終わった。なんという取り越し苦労！サラリーマン収入がなくなったので、ビビっていたが、今回は全く問題ないことが分かった。要は、不動産収益のキャッシュフローが重要ということだ。

  April 17, 2011

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  損保の現地確認その２

  昨日は、損害保険の現地確認ということで、水戸物件の立会をしてきた。 鉄骨物件なので、ALCの継ぎ目の塗装にひびが入っている。ALCの割れも少しだがあり、結局、一部損の判定となった。先日申請した埼玉物件も、一部損扱いになった模様。いずれも、５％の支払いなので、小額だ！無いよりはウレシイが。 水戸まで車で行くと、高速料金＋ガソリン代で数千円はかかる。まぁ、一部損とはいえ、もらえればアリガタイ。 さて、一部損ということで、一安心。夕方、水戸市内でのホームセンターでヒビワレ剤を見ているところで、余震に遭遇！みんな一斉に、店舗外に逃げ出した。 その後は、常磐自動車道が柏以東が通行止めとなり、一般道を渋滞のなか、替える羽目となった。余震は、いつまで続くんでしょうね。建物の被害が心配だ。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------

  April 12, 2011

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  修繕費用を政策金融公庫に借入申し込み

  政策金融公庫に罹災証明（りさいしょうめい）を付けて、借り入れ申し込みをしてきた。 必要な書類は・・・確定申告書2期分関連の法人決算（直近１期分）罹災証明業者の見積書借入申込書 借入申込書は政策金融公庫のHPからダウンロードできる。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------昨日は、書類を出しただけで、相談までは出来なかった。残念！ 添付した業者見積もりは、もちろん、最大のケースをだしている。これで、MAXに借入できればいいのだが。

  April 8, 2011

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  行政による被害の証明??!!

  地震のヒビワレ修繕の借入の為、早速、いつもお世話になっている政策金融公庫さんへ電話した。すると、「損害・被害証明を添えて申し込めば、金利が安くなる」とのこと。損害の証明って？？ ----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------どうやら、地元の市区町村が、損害の証明書を出してようだ。初耳！早速、物件の所在地の市役所に聞いてみると、罹災（りさい）証明を出せるとのこと。今日の午前中に電話したのだが、午後には、現地確認を行っていただいた。市役所の素早い対応に感謝だ！明日にも、証明書を発行できるようなので、すぐさま入手して、借り入れ相談に行ってきたい。 修繕資金のメドがたたないと、業者さんとの商談も出来ない。政策金融公庫さんと相談したら、またこのブログで報告しますネ！

  April 4, 2011

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  千葉ＲＣ物件の地震損害確認へ！

  昨日は、地震保険に関して埼玉鉄骨物件について書いたが、 今日は、千葉のＲＣ物件の確認に行ってきます。この千葉物件は、入居者さんから、浴槽の床にひびが入った洗面ボウルがぐらついているというクレームを受けていたが、部屋内部の為、どちらも地震保険の対象外だ。保険は建物の躯体が対象だ。廊下や階段も対象外。 今日は、その他に損害がないか自分で確認していることに。建物のひびなどは、入居者さんが言ってこないだろうし。1億以上の物件なので、一部損の５％でも出れば大きい。（そもそも、地震保険は火災保険の半額がＭＡＸなので、それからの５％になるのだが・・・）----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------既に保険会社には浴槽割れを報告しているので、受付番号だけは貰っている。”のんびりした大家”と思われるが、ダメ元で、現地確認してきます。

  April 3, 2011

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  修繕費は政策金融公庫？

  昨日書いた、地震のヒビワレ。業者さんに３パターンの見積もりを出してもらったが、ウン百万円。そんなお金は一度に出せないとなると、困った時の”政策金融公庫”でしょうか？？！！これまでにも、修繕費で、個人・法人とで二回借入している。修繕費名目では、割と借入しやすい印象だ。「法人でも、代表者が同じなら個人借り入れと合算して評価される」とのことなので、借り入れはそれなりの金額になっている。ということは、あまり大金は貸してくれないかも・・・ 月曜にでも、聞いてみよう。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------話は変わるが、電波時計がうまくいごいていない。電波塔は、福島と佐賀県にあるらしいのだが、福島の電波塔が使用不能らしい。我が家には、壁掛け時計や置時計、さらに腕時計などで少なくとも６個の電波時計があるのだが、その中の半数が、受信していない。別に電波受信にお金を払っているわけではないが、早く直してほしいものだ。

  April 2, 2011

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  地震保険の認定!?

  埼玉の鉄骨物件に地震の被害が出ていると、管理会社から電話を受け、業者さんと、確認してきた。確かに、土台とその前の通称”犬走り”部分に亀裂ができている。その他、ALCのつなぎ目に細かい塗装のヒビわれがある。階段と本体の接合部にも、ヒビが!!早速、損害保険やさんにも現地確認をしてもらったが・・・・・・「損害の程度が少ないので、地震保険の対象にはなりませんね～～～」との回答。 ALC接合部の塗装のヒビワレは、建物全体のあちこちに出ているので、足場を掛けなくてはならない。つまり、費用はウン百万になってしまう。それなのに、地震保険が下りないとは！！！！ 地震保険は、本体の躯体にある程度の損害がでなくてはならない。つまり、犬走りや階段などは、対象外なのだ。そんなことを言っていると、余程の地震で半壊でもしない限り、地震保険は下りない。今回、仙台市内のRCはほぼ無傷だった。ということは、そもそもRCに地震保険をかける意味は無いのではないか？？！！----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------本体の細かい傷をバシバシ言い立てて、何とか保険の担当者に最低の一部損（５％）の認定をしてもらうよう、お願いした。これから、損害申請書を書くところだが、さてどうなることやら。 一部損の認定をもらって、５％分でたとしても、業者さんからもらっている見積もりの1/3程度しかならない。まぁ、そもそも古い物件なので、この際大規模修繕をすると思えば、いいのだが。 この埼玉物件、築古で汚いのだが、それでも満室なので、キレイにする効果は無いんだよね～～～！！！

  April 1, 2011

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  年度末の追い込み契約！

  3月末を迎えるというのに、空き部屋がチラホラあって、心配していたが、何と先週末から昨日までで、3件決まり！すなおにウレシイ！ ----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------仙台の半年空き物件は被災者が入居（ちなみに普通の契約だ）。これで仙台は満室！ 水戸物件も一つ決まり。これで、住居部分(?)は満室だ！店舗は空き状態が続くが・・・・・ 滋賀物件も最後の一つが決まり。ファミリー全34世帯が、久々に満室！  残りは札幌の一部屋だ！何とかならないのかなぁ～～札幌は。 一方、埼玉物件で4月末に退去がでる。こちらは時期的に苦戦するかも～～～～。

  March 29, 2011

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  ３時間かけてエアコン交換

  湘南物件で、3/11の地震の際、エアコンが動かなくなったという連絡があった。すぐにエアコンをヤ○ダ電機で手配したが、地震の影響で出荷に手間取っていたらしい。やっと交換の手配が出来たので、現地立会をしてきた。 ----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------以前は、管理会社さんにお任せだったが、当り前だが金額が高い。それで、最近は家電量販店で自分で手配している。 これも専業大家のシゴトだ！ RC物件の為、現地作業でどうしても追加料金がかかってしまう。木造だと、どうにでもなることだが、RCだと室外機への穴が決まっているからだ。それと、こちらの物件は、排水の穴が別に作られているために、取付業者さんがいつも苦労している。それでも、これまでは2時間程度で交換していたが、昨日は３時間かかってしまった。10畳程度の部屋に、２．８Kwのエアコンを付けるので、金額はそれなりにかなりかかる。しかも、既存のエアコンはいわゆる公団天つりタイプなので、余計に撤去費用がかかるのだ。 既に１５年ほどたっている機器なので、交換したのだが、地震の影響とはいえ、地震保険の対象外だ。地震保険は躯体に損害がないものは対象外だからだ。千葉物件でも、地震で浴槽にひびが入ったので、保険会社に聞いてみたが、やはり対象外との回答だった。地震保険は、小さな損害には意外と役に立たないですね・・・・・。 【送料無料】アパート大家さんになった12人のフツーの人々価格：1,575円（税込、送料別）

  March 28, 2011

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  水戸の物件確認

  昨日、ガソリンを満タンに出来たので、早速、水戸の鉄骨物件の確認に出かけた。管理会社は、入居者から修理依頼が来ないと、対応していないようなので、空き室の状況はわからない。それと、この物件は１Fが店舗・事務所（空）なので、店舗のガラスが割れていないか?など、心配だ。 ガソリン不足の為か、首都高も常磐自動車道も、ガラガラだ。 常磐自動車道になると、一部ヒビワレしているところもあり、慎重に運転。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------肝心の物件だが、階段と建物の接合部や、店舗の窓枠などに、小さいながらも壁の欠落やヒビワレがあった。ガラスなどは無傷。４Fの入居者さん宅では、一部、天井が落下したそうだ。自分で段ボールで天井を埋めて暮らしていた。何とも、たくましい！ 一方、「他は特に問題なしです。この物件、丈夫ですね～～」とのお話だった。ヒビやちょっとしたワレは、大したことなく、緊急性も（素人目には）無いように思える。保険屋さんに見てもらって、金額を確認してから修理を検討しよう。

  March 21, 2011

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  ガソリンスタンド状況のサイト

  物件を見に行きたいけど、ガソリンが無い！！という 状況が続いていたが・・・・・ついに満タン給油！不急不要な給油は避けましょう！こちらのサイトで、スタンド状況が分かりますので、ご参考まで。災害時ガソリンスタンド情報----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------

  March 20, 2011

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  鉄骨物件に損害??!!

  地震の影響で埼玉の鉄骨物件に、何カ所かヒビがあるとの連絡を管理会社が受けた。入居者さんが、心配だから見て欲しいとの事なのだ。どこかのメールで、今回の地震ではRCと木造の影響は少なく、鉄骨物件にひび割れなどが多いと書かれていた。まさに、私の物件の事だ。 すぐに見に行きたいのだが、道半ばで大渋滞にはまり、諦めてしまった。ガソリンスタンドに長蛇の列ができているためだ。私の車もガソリンは半分ほどしかないので、あちこち出かけるわけには行かない。ガソリン不足が解消されないと、おいそれと出かけられない。 連休明けに、業者さんと現地で待ち合わせしたので、いつもの倍の時間を見込んで出かけるとしよう。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------もちろん、地震の修復には地震保険を使いたい。私は全ての物件に地震保険を入っている。そこで契約先の三○住○海上さんに聞いたところ・・・・・・・”損傷が少ないと、支払い対象にならない”との事。一部損壊、半壊、全壊の３段階しか、評価が無いらしい。一部損壊でも、最低ラインがあり、それをこえないと、支払ってもらえないようだ。何とも、当てにならない損害保険なのだが、鉄骨物件で、何カ所か修理が必要なら、その費用は払ってもらいたいものだ。

  March 19, 2011

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  仙台物件は、軽微な損害か？？

  しばらくブログを書かなかったので、被災したのではと思われたかも・・・・・？ さて、仙台の若林区にRCを一棟持っている。現地の管理会社さんに、こんなときにあれこれ言うのも気が引けるのだが、やっと電話してみた。 電話が通じ......いつも担当されているお二人の無事が確認できた。 仙台市内の状況はあまりわからないので、一安心だ。 私の物件は、今のところ、大した損傷はないらしい。一か所、配電盤のネジがゆるくなっているという、非常に軽微な損傷があるらしい。想像以上に、軽い損害だ。耐震構造のRCは強い。入居者さんからも、修繕依頼は無いとの報告！現地を確認していないので、詳細は分からないが、まずは安心だ。仙台の早い復興を願っている。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------

  March 17, 2011

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  4月末退去の連絡

  4月末に退去する旨の連絡を受けた。しかも、決まりにくい１階だ。埼玉の東京通勤圏の物件で、これまでは割と早めに決まっていたが・・・・ チト古く、駅からも遠い物件なので、素早くクリーニングして募集に取り掛かれるよう、心の（？）準備をしておこう。 この物件は、空室になるたびに、和室を洋室に替えてきた。もちろん、フローリングではなくクッションフロア仕様だ。そもそも、高級マンションではないので、賃料の安さに引かれてくる人が、ターゲットだ。見方を変えれば、それらの方に住居を提供するという仕事だ。そんなことは、どうでもいいか・・・・・ 退去後の汚れ具合を見てみないと何とも言えないが、ペット可でもあるし、かなりの汚れが予想される。壁紙は自分で貼って、疲れるクリーニングを業者さんに依頼するというパターンで行こうかなぁ～～。 ----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------

  March 11, 2011

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  電波障害のお宅への地デジ対策交渉？？

  これまで、自分の物件の為、電波障害を与えていたお宅に、アンテナを配線していた。東京電力の電柱を借りるために、年額1万円程払っている。地デジに替わるので、このチャンスに電波障害がなくなるのを期待しているが、現実的には、そのお宅で調査しないとわからない。5件にアンテナ線を引っ張っているので、それぞれのお宅と相談しながら受信状況を調査するのは、骨が折れる。 実は、既に私の物件からの配線で地デジが見えているらしく、「自分でアンテナを立ててね！」というと、 もめるかも・・・・とう危惧もある。 中古を買っているので、最初に障害になった時のいきさつがわからないからだ。寝た子を起こすことにもなりかねない。う～～～ん。悩ましい。 年間1万円程度なので、このままアンテナ線を引くのを許容するか？それとも個別に相談の上、調査して独自にアンテナを立ててもらうか？もしかして、電柱に掛けてある既存のアンテナ線の撤去に数万円かかると、手間をかけた分だけ、マイナス収支にもなるし・・・・・ どうしたらいいのでしょう？？？？？？----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------

  March 10, 2011

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  退去の旬　到来！

  やっと住居部分が満室になった関東地方物件で、退去が出た。やっと、やっと住居だけでも満室になったのに・・・・ちなみに１Fの店舗２件は空室。管理会社を替えて、広告料を2カ月にしているので、パラパラ退去されると、そうそう儲からない。しかし、グチってばかりはいられないので、速やかに原状回復せねば！ ということで、退去部屋の状況を聞いてみると、5年住んだので、やはり壁紙の張替は必要とのこと。それと、クリーニングだ。１Kの単身者用なので、それほど費用はかからないようなので、即座に管理会社に対応を依頼した。もちろん、部屋の壁１面のみはアクセントクロスにしてね！と告げておいた。 この部屋は私が当物件を買ってから初めての退去になる。そのため、モニター付きインターホンや、クネクネミラーの設置はまだ行っていない。暇なはずの専業大家なのだが、イカンセン、当地までは高速道路でチトかかる。時間もコストも。それを考えると、最低限の原状回復は管理会社に依頼して、さっさと次の募集をした方が、効率が良さそうだ。----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------ところで、先日、三菱アウトランダーのハイブリッドの話題を出したが、昨日の新聞に、プリウスのワゴン（？）が4月または5月にも発売されると報道されていた。昨今の様にガソリンが上がってくると、やはりハイブリッドが欲しい。ハイブリッド競争（もちろんEVも）が過熱することを、期待しよう！！

  March 9, 2011

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  海外不動産投資。

  昨日書いたリフォーム見学会だが、オシャレと言っても、どんなのかわからないと思うので、その一例を載せましょう。何のことはない、自転車置き場の指定なのだが、イメージを切り抜いて、その上からペンキを吹き付けしたとのこと。ちょっと、オシャレでしょ??!!----------------------------------------------------   <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！----------------------------------------------------さて、話題は土曜午後のマレーシア投資勉強会だが・・・・・マレーシアの首都：クアラルンプールの高級マンション（区分）を買おうというもの。利回りは東京のワンルームマンション程度らしい。つまり、利回りだけだと、何ら面白みはない。ところが、新興国なので、キャピタルゲインが望めるようだ。香港やシンガポールの不動産は既に値上がりしているので、いまさら旨味はないが、マレーシアはまさに値上がりしている最中のようだ。それに、今は円高だが、そのうち、日本の借金などから円安に振れるのは目に見えているので、為替益も享受できる。つまり、そもそものキャピタルゲインと、為替差益でダブルでおいしい　という紹介だった。（私の理解が間違えていたらごめんなさい）もっと、そもそもの利回りが高いかと期待していたのだが、不動産価格と賃貸料はそれほどの差異は無いということになる。まぁ、かつての日本も不動産が右肩上がりに値上がりしていたのだから、それを今まさにやっているということだろうか・・・・ 確かに、お金が余って投資先に困っている方なら、面白い（いや、日本投資のリスクヘッジになる）と思うが、私の様に日経２２５で損得を繰り返しながら、なけなしの金で不動産投資をしている身分からすると、わざわざそこまでして・・・・という感じ。それに、マレーシアからみると、外国人が買う訳なので、色々と規制があり、最低でも１０００万円程度必要というのも、痛いところだ。 マレーシアだけでなく、来年オリンピックのあるロンドンに投資するという話も出てきた。円/ポンドは今はかなりの円高なので、ロンドン不動産も買い時ということのようだ。しかし、見方を変えれば、イギリスも財政再建中で、大学の授業料値上げの為、暴動がおこったりしている国だ。そんなところの、マンション（区分）を買うのも、勇気がいる。お金持ちならいいのだが・・・・・・

  March 8, 2011

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  ボロアパートのリフォーム見学会

     <== ランキング応援　ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 土曜日にボロ・アパートのリフォーム見学会に行ってきた。場所は、中野坂上。物件は築４０年の木造だそうだ。オシャレに直しているところもあるし、ほとんど手を加えていないところもある。最低限のリフォームというところか。賃料は1DKで９万円程。これくらいの賃料になると、多少手を加えてもすぐに回収できるだろう。さすが、中野坂上。場所がすべてを解決してくれると感心した。 見学会は、天気も良かったせいか、大入り満員状態。隣の敷地で座って休んでいる人もいたりして、マナーが悪い。さぞ、ご近所迷惑だっただろう。 参考になるところを１点あげるとなると・・・・・・部屋番号や自転車置き場の指定場所を、単にペンキなどで書くのではなく、吹き付けで描いている点だ。紙を文字型に切り抜き、その上からペンキを吹き付けるのだそうだ。そうすると、文字や絵の形が、壁に残る事になる。ちょっとした、おしゃれ感があって、個人的には気に入った。今度、この技を使わせてもらおう。 午後からは、マレーシアへの海外不動産投資セミナー＠大手町に参加。そちらの報告は、また後日ということで・・・・

  March 7, 2011

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  数日の間にガソリン急騰??!!

     <== ランキング応援　ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 仙台や滋賀物件に行くときも、またまた千葉や埼玉物件に行くときも、車を使う私にとっては、ここ数日のガソリン急騰は、問題だ。近くの安い（とされている）ガソリンスタンドを、出来る限り使っている。ガソリンスタンドの価格比較サイトは便利だ。 ここを使うため、ギリギリまでねばっている。ちなみに、先日のガソリン残量はこちら・・・・残り2キロしか、走れないところまで粘って、安いガソリンスタンドまで、たどり着けた。この車の残量計がどの程度信頼出来るものかは、わからないが。 さて、燃費改善の為、NSX松田さんはプリウスを購入したと言っていた。中古アパートが好きな彼は、もちろん、プリウスも中古だ。（ご立派！） 私もプリウスへの乗り換えを考えたが、イカンセン、荷物スペースが狭すぎる。脚立や、工具、さらにIKEAの照明など山積で、帰りにはゴミ袋満載ということもあり、マークXがパンパンになっている事が多いからだ。ゴミを積んで帰った翌日などは、車内にクモの巣がはっていたいたこともある。（キタナ・・・・） という訳で、個人的には、来年出すと言われている、三菱自動車のハイブリッドに期待している。こちらは、今のアウトランダーをベースにすると発表されているので、荷物スペースは広い。早く安く出してね。三菱さん！

  March 4, 2011

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  カラスよけ　設置

     <== ランキング応援　ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 湘南物件で、ご近所さんからゴミ置き場が散乱しているとのクレームを、いつもの掃除のおばちゃんが受けたらしい。ファミリー２４世帯なので、かなりのゴミが出るのだろう。しかし、私が行くときはいつもキレイになっているので、全く気付かなかった。このおばちゃん、クレームを再々受けて、気の毒だ。ということで、黄色のカラスよけネットを設置した。  ★送料無料代引無料★カラスが嫌がる「マジックイオンネット」 大　300*400ポイント企画はバナ...価格：13,198円（税込、送料込）新宿歌舞伎町で使われている　というふれこみだったので、購入したのだが、ちょっと高い買い物だったかも・・・・ 一方、昨日、このネットを設置するために行ったのだが、ゴミ捨て場はとってもキレイ。掃除のおばちゃんに感謝します。

  March 3, 2011

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  遠隔地の管理会社との意識差??!!

     <== ランキング応援　ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 昨日から来ている仙台で、物件の空き部屋を確認してみると、色々な不具合が目についた。例えば・・・・・下駄箱の引き戸が閉まりづらい。クリーニングの質感がいまひとつ。エントランスに猫（？）のフン。各戸の門燈切れ。などなど。こんなことでは、入居が決まらないのは、仕方ないか・・・・ 下駄箱はかなり古くなっているので、早速、ニトリとケイヨーデイツーを調査。サイズの制約や在庫のありなしも関係してくるので、結局ニトリにて９９８０円で購入。早速、組み立て設置！　　開き戸(引き戸ではない）なのでで、左右の調整にチト苦労。エントランスには、砂利を敷いて猫よけ剤を散布。照明交換など、せっせと働いた(もちろん、白熱電球を蛍光灯式に交換）。ついでに、供用電気を５０Aから３０Aに変更してもらった。（ご存じとは思うが、電力会社によるアンペア交換は無料だ）一方、部屋は殺風景だ！仙台にはIKEAが無いが、ニトリでIKEA風なフロアスタンドを発見。２４００円。ちょっとオシャレな雰囲気を醸し出しているので、入居者へのサービス品として、設置。同じく、花瓶に造花を入れて、華やいだ雰囲気を演出。これらが実際に効果あるかどうかわからないが、仲介営業マンや内見者の意識を引くのは確かと思う。所詮、家賃で決められるのかと思うが、「ああ、あの照明の置いてあった物件ね！」と後で会話してもらえればいいのだ。 さて、今日も、クリーニングのテコ入れをしてきます。 東京への帰りには、那須辺りで、別荘でも観たいものだ。私のお気に入りサイト（別荘情報）です。息抜きにどうぞ・・・・

  February 27, 2011

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  仙台大家の会のセミナーに参加！

     <== ランキング応援　ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 勉強会は警察官だった佐藤直希さんの防犯対策と、業者さんによる太陽光発電セミナーの２本立て。佐藤さんとは、その後の懇親会でも、お話させていただいた。一言でいうと非常にいい方だった。有名人になると、高飛車な人もいるが、佐藤さんは腰が低く親切丁寧だ。また、セミナーは最近よくある”DVD撮影”ではなかったので、固有名詞がバンバン飛び出し、勉強になった。DVD撮影があると、差しさわりのない内容しか話さなくなるので、せっかくの生セミナーも価値が半減してしまう。佐藤さんは、こちらの新築本を書かれている。私的には、お勧めです。 【送料無料】儲かる新築アパート・マンションの作り方価格：1,575円（税込、送料別） さて、２本目はアパマンでの太陽光発電。こちらは、３月で行政支援が少なくなるので、急いで！！！という内容。これまで、ちょっと胡散臭いと思っていたが、この機会に聞いてみたのだ。仙台大家の会では、知り合いも多々いるので、セミナー参加者同士で懇親会の場で、意見交換出来たので、大変ためになった。という訳で、その後の２次会もあり、今は軽い二日酔い状態。しかし、一部屋空室があるので、その状況確認をしなくては！それでは、行ってきます。

  February 26, 2011

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  駐車場でちょっとトラブル??!!

     <== ランキング応援　ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 「自分の駐車スペースに人の車が止めてある」とのクレームあり！と湘南物件の管理会社から連絡があった。昨夜、８：３０位のことだ。当然、こちらはビールを飲んだ後だ。夜でも車で１時間半近くかかる場所だが、急行出来ないところではない。この管理会社さんは、３．５％で主に募集や賃料管理をやってもらっているので、いわゆる管理全般ではないとのこと。そのため、入居者さんからのクレームには、「警察に届けて、移動してもらってください」と回答したそうだ。まぁ、それしか、やりようがないのだろ。入居者さんに、一応電話してほしいと管理会社の担当者が言うので、様子伺いとして、電話してみた。 既に警察に来てもらって、調べているとのことで、冷静だった。 聞いてみると、頻繁に物件敷地内の隅の駐車スペースの区画で無いところに、軽自動車が停まっていたらしい。その車が、昨夜はその方の区画に停めてあったのだ。私は一度もその場面に遭遇したことは無いのだが・・・・ このRC物件も、いつも通り中古売買なので、区画と契約者、さらに車のナンバーや車種の一覧表を整備していない。契約書をみても、車種やナンバーが書いてないからだ。 管理会社にも、車種一覧はなく、車が停めてあっても、どれが誰の車かわからない。３．５％にしたせいか、ちょっとしたところで、管理が手薄になっている。 昨夜は、その後のクレーム電話はなかったので、進捗は不明だ。警察が持ち主を割り出し、お灸をすえてくれていれば、助かるのだが・・・・

  February 23, 2011

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  畳部屋からフローリングへの張替DVD

     <== ランキング応援　ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- NSX松田さんの「世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム」　のDVDの3巻を見た。１、２巻も見ているが、今度の3巻目は畳の和室部屋からフローリングへの張替がメイン。これまでの１、２巻の内容は、自分でもできる程度なので、実践してきた。インターホン取替や、カッティングシート、壁紙張りなどだ。 しかし、さすがにフローリング貼りとなると、大変そうだった。何といっても、釘打ちやのこぎりなどの電動工具が必要だ。一度だけ使うのに、数万円の工具を買うのは勿体ない。それと、そもそも肉体労働するのに、体がもちそうにない。 一緒にクッションフロアー貼りも説明されていたので、こちらはできそうだったが。 いずれにしても、畳部屋からの変更には、根太とコンパネの下地を施工しなくてはならないので、それは、業者さんに頼んだ方が良さそうだ。 首都圏だと、安い業者さんを知っているのでいいが、地方はチト困るのだが・・・・。 DIYに興味のある方は、見てみるのもいいかも、と思っております。3巻のURLは見当たらなかったが、１、２巻のDVD紹介URLはこちら。。。。。。 世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム

  February 17, 2011

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  確定申告　今年も初日で完了！

     <== ランキング応援　ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 確定申告を済ませてきた。消費税も！昨年に続いて、今年も初日。税務署はたいして混んでいなかった。当り前だが、出しただけなので、後でいろいろ追求されることもあり得る。一年おき位に、いろいろ突っ込まれている。払っても、小額なので、サホド気にしていない。 個人分は自分で申告しているが、そのまま継続するつもりだ。 個人分申告では「やよいの青色申告」を使っている。塾と不動産の両方ともだが、”不動産所得”と”一般所得”を一緒に扱えないので、それぞれを入力している。最後に、法人からの給与所得を合わせて、確定申告書Bを作ることになる。ちょっと不便だが、部門別会計を一つのソフトでするためには、より高いものを買わなくてはならないらしい。つまり、一つの法人で、二つの分野をやることを想定していないということだ。商売の傍ら、アパート経営は、よくありそうなのだが・・・・ ところで、「やよいの青色申告」はソフト自体は８０００円程度だが、サポートがバカ高だ。なぜかわからないが、確定申告の書式が毎年微妙に替わるので、それに合わせた出力に対応するよう、バージョンアップをし続けなくてはならない。それがサポート込で９０００円程するのだ。なんでソフト本体が８０００円なのに、サポートが９０００円なのか、理解できない。この会社は毎年の帳票の改定で収益を得ているのだろう。 サポートを勧める電話営業が来たので、その点を聞いてみると、「福利厚生などいろいろ使えます」との回答だったが、そうそう保養地の旅館に泊まりにはいかない。文具の安売りもあるようだが、近くのホームセンターで十分安い。サポート費用を払うなら、毎年新バージョンを新規に買った方が安いのだ！その代わり、サポート契約をしていないので、Q&Aは受け付けてもらえない。大企業で使う大型コンピュータのソフトでもあるまいし、個人事業者用パソコンソフトで、Q&Aがメールでさえもできないソフトは何なのか？？と思ってしまう。まぁ、いらなければサポート契約しなければいいだけなので、大した話ではないのだが・・・・

  February 16, 2011

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  遅すぎるCF張替

     <== ランキング応援　ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 仙台物件の一部屋が、どうしても決まらない。既に８カ月間の空室。ダメ大家の典型か・・・・・・全１８室中、1部屋だけだが、以前も１部屋だけ1年近く空いてしまい、大幅リフォームをして、決めた経緯がある。今回は、古臭いCFなど張り替えようかと思ったが、管理会社さんは、替えなくてもOKとの回答だった。確かに、これまでは、それほどキレイにしなくても決まったケースも多く、私自身も、”仙台ではキレイさは、それほど重要ではない”と思っていたかもしれない。一方、「仙台大家の会」の方々は、非常にキレイにされているのは知っている。さすがに、この時期になり、決まりそうにもないので、CFを張り替えることとした。約４．５万円程。１か月の賃料より安いので、早めにやっておけばよかったような・・・・・ この物件は、駅から遠いし、近くにショッピング・エリアが少ない。間取りも古いし、何といっても、部屋ごとに段差があり、子供や老人は敬遠されそう。RCなので、そうそう間取り変更できないのが、問題点だ。広告費2か月攻勢で、決まるのを祈るのみです～～～～。

  February 11, 2011

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  消費税申告書　完成

     <== ランキング応援　ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 確定申告の時期になった。私はこの時期が好きだ。毎年恒例の、ちょっとしたゲーム感覚で、節税を楽しませてもらっている。個人と法人（資産管理）とあり、法人は税理士さんにお願いしているが、個人は自分で申告している。 ”やよいの青色申告”でこまめに入力しているので、特にこの時期に忙しくなることはない。逆にこまめに入れていないと、月ごとの評価も出来ないし、年後半になって、推移を見て、経費を増やそう・・とかのアクションも取れない。法人と個人で経費の振り分けを考えたり、なかなか頭を使うのは楽しい。単純なサラリーマン稼業では、味わえない楽しさだ。この楽しさを知らない、多くの旧同僚たちは、気の毒だ。 一方、副業で学習塾をやっていて、その売り上げが１０００万円を超えるので、消費税納税業者になっている。学習塾は赤字なのに、アパマンの駐車場などの消費税も合わせて支払わねばならない。 消費税は、売上が基準で、所得ではないからだ。 理にかなっているとは思えるが、一度いただいたお金を、赤字なのに払うのは、何たる不条理！と感じてしまう。皆さんにも、確定申告を楽しんでくださいネ！

  February 10, 2011

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  書評　２冊

     <== ランキング応援　ポチしてね。まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- またまた書評です。昨日読んだ、下記の本。 【送料無料】不動産で豊かになる10年先の読み方価格：945円（税込、送料別）少子高齢化、人口減少、世帯数減少、デフレなど超ネガティブな内容が羅列されており、今ころ不動産を買うなんて、あり得ない、といった論調。サラリーマン大家関連の本を何冊か読めば、既に網羅されている項目だろう。題名からは、それら既知の問題点をどう解決するか！といった考え方が書かれているかと思ったが、私としては、少々”肩すかし”だった。 一方、不動産投資を数字でシミュレーションしているのは、こちら。 誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略価格：1,890円（税込、送料別）ここまで、不動産投資を数字で表しているいる本は、今まで読んだことは無かった。個人的には、非常にお勧めです。是非、ご一読をお勧めします。ここまで分析して投資すれば、納得いくのでは。（ちょっと難しい内容もありますが・・・・） 一方、この本に書いてある通りに、自分独自で分析しようとすると、チト厳しい。＝＝＞少なくとも私には。著者のコンサルを受けたくなりました。＜決して、この方のまわし者ではありませんよ＞

  February 9, 2011

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  セ○○系ノンバンクさんの物件評価

     <== ランキング応援　まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 某有名ブロガーさん紹介のノンバンクさんに、甲府の物件評価をお願いしていたのだが、回答が来た。その物件は重量鉄骨で、既にかなりの高利回りで売りに出されていた。しかし、評価はその売値のさらに半分くらいだそうだ。 積算では十分すぎるほど出ていたのだが、積算ではなく、収益還元方式が主体らしい。それと、現実的にどれくらいでまわるか・・？また将来の出口はどうなるのか？など検討した結果とのこと。 結局、東京・神奈川の主要路線の近辺でないと、高い評価は出ないと、説明を受けた。 一方、見方をかえれば、その辺であれば、積算以上の評価もでるようだ。 この業者さん、ノンバンクなので、金利が高い。首都圏のそれなりの場所で、高金利を使っても買うような高利回り物件は、そうそう無いと思うのだが・・・・・・。甲府物件を見に行く時に、車をバックで電柱にぶつけてしまったのに、とっても残念！何とも、高い物件見学となってしまった。トホホ・・・・

  February 8, 2011

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  娘の部屋に赤い壁紙を・・・

     <== ランキング応援　まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 娘のリクエストで、子供部屋の壁紙を一部張り替えた。はやりの、ワンポイント・アクセント??!!○Before：　単なる白い壁紙○After：　赤系のメッシュ赤に見えるが、よ~~く見るとメッシュ柄だ。見てのとおりなのだが、材質も一見してレジャーシートみたいだ。壁紙としては、カッターナイフで切りにくく、チト難しかった。それに、白系の壁紙だと、柱などの端の処理が多少、雑でもわからないが、赤系だと、下地の白が見えて、丁寧に切らないと汚くなってしまう。まぁ、娘の趣味なのだから、仕方ないのだが・・・・・今回も壁紙屋本舗さんのノリ付き壁紙を使わせてもらった。便利ですよ。  革のどっしりチェアといい感じ～のレンガ壁紙。生のり付き壁紙/リリカラLL-2408（販売単位1m）...価格：580円（税込、送料別）

  February 7, 2011

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  新築アパ　契約！

     <== ランキング応援　まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 神奈川県中央部（つまり、横浜市内ではないということ）の、アパート業者さんと、新築契約を締結した。売主の業者さんの提示利回りは、もちろん１０％以上。多少、新築プレミアムやセールストークを差し引いても１０％はキープできると踏んでいる。されにうれしいことには、住宅金融支援機構を使ったフルローンだ！35年の固定金利。そう、フラット３５。うまいことだらけなのだが、地元で長年やっている業者さんなので、話半分としても、おおむね信用している。（信じる者は・・・・というが??）都内で、８～９％の新築はよく売りに出ているが、自己資金が多く必要だ。ということは、私の今のフェーズには適さない。 住宅金融支援機構の審査に2か月程かかるとのこと。その後、建築に取りかかるので、10月ころ完成の予定だ。中古を買ってきた私には、気の長い話なのだが、新築はウレシイ。 前回も書いたが、10%以上の中古RCで25年ローンを組んだ時と、同じく10%以上の新築木造アパを買ったときとで、キャッシュフローは変わらない。というか、固定資産税やメンテナンス代を差し引くと、新築の方が有利と思える。RCの固定資産税はどんな田舎でも、バカ高なので、ご注意を！もちろん、売却価格の問題もあるが、３０年以上のRCがどれくらいの金額で売れるかは、？？？だ。 今回は、資産管理法人での申し込みで、担当者はOKらしいのだが、何せ、設立の浅い法人だから、審査に通らないと、話にならない。気を長くして、待っていよう・・・ さて、話題はわかるが、静かにギターの練習をしたい時に、ぴったりの品を見つけた。その名もサイレントギター！今年（新年度）は、上の息子が大学受験を迎えるので、静かにせねば、ということで、検討している。 ★★【ポイント5倍】2/7(月)9:59まで！YAMAHA ヤマハ / SLG110S TBS サイレントギター《予約注...価格：58,800円（税込、送料込）

  February 6, 2011

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  中学受験　始まる＠東京

     <== ランキング応援　まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- ２月1日から東京・神奈川で私立中学受験が始まった。ニュースでは麻布中学の様子が放映されていた。一方、私は出来の悪い娘を連れて、無名校の受験に参戦。 保護者は、子供が受験している間、待合室で待っている。待合室は普通は、学校の体育館や講堂だ。その間は、読書をするしかないので、買い置きしていた次の本を読んだ。 【送料無料】儲かる新築アパート・マンションの作り方価格：1,575円（税込、送料別）新築アパマンの本だ。著者3人のうち、沢さん、倉茂（コテツ）さんにとは、懇親会で話したこともある。（相手は有名人だから、私のことなんか覚えてないだろうね～～）今回、この本を読んだのは、先週末に渋谷で開かれた”札幌大家の会”で、新築の話がでたからだ。関東人が札幌に物件を買うのは、利回りが高いというのが主な理由と思うが、高利回りで小ぶりな中古アパを買うのと、首都圏で１億近いが新築アパを買うのとで、キャッシュフローがあまり変わらないのでは・・・・と思ったからだ。 札幌では、賃貸状況激化状態なので、いろいろと運営コストがかかる。したがって、キャッシュフローは思ったほど、伸びない。 一方、首都圏で、まして新築となれば、しばらくは安定した利回りが得られる。 同じキャッシュフローを得たいなら、首都圏で新築を持った方が、手間いらず　？と思えたからだ。 この本では、3人の方の体験談、考え方が書かれている。それぞれ、木造、低層鉄骨、高層マンション　を新築されており、新たな視点でを知ることができた。ちょっと、お勧めの本です。

  February 2, 2011

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  新！！ノンバンクの融資

     <== ランキング応援　まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 石渡さんの融資説明のDVDを買って見た。新規参入のノンバンクから、固定・長期で融資をうけるというものだ。卒サラの身なので、融資を受けられる話は聞いてみたのだ。早速、その会社に電話してみたところ・・・・ 昨年12月位から、１００件程、問い合わせを受け、実行した案件も少しはあるが、フルローンはほとんど無い　という説明だった。この会社は、積算だけでなく、近隣の成約事例や、利回りなどをもとに外部の査定会社に依頼しているとのこと。査定価格に掛け目が入るので、理論上は、相場から超安値であれば、フルローンも出るが、現実的には、かなり難しい！ということだ。その、超安値を石渡さんは見つけているということになる。素晴らしい眼力だ。あの、有名な通○大家さんからも、上記内容のメールが来ていた。（つまり、フルローンは難しいというもの）そうそう、うまい話はないですね～～～～！昨日、甲斐の国まで、物件を見に行ったのに、無駄骨となってしまった。

  January 31, 2011

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  都庁で賃貸セミナーに参加！

     <== ランキング応援　まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 東京都庁で行われた賃貸セミナーに参加してきた。当然、無料。自宅からチャリンコで行ったので、交通費も無料。このセミナーは参加2回目だが、いつも高齢者が圧倒的に多い。おじいちゃん、おばあちゃんだらけだ。いわゆる、東京の地主達・・・・といったところか。 さて、今日のメニューは、東京都から耐震施策について東京消防庁から、警報機などについて税理士さんから、税制改正（相続・贈与）について弁護士さんから、更新料、退去などについて いろいろ勉強させていただいた。今回の弁護士さんからは、「更新料がとれなくなりそうだからといって、その回避策として、”定期貸家契約にすれば、更新料をとってもいい”、という考えはダメ！」との説明があった。定期貸家契約は、そもそも更新しないことが基本なので、再契約するからといって、その都度契約料をとるというのは、おかしいとのコメントだった。説明が有用しないというニュアンスだった。更新料を取るために、定期貸家契約を勧めているところが、何件かあると思うが、今日の説明だと？？？？だ。それだけ、難しい問題ということか。いろいろ考えさせられた。タダなので、ありがたいものだ。

  January 22, 2011

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  ボロ戸建のリフォーム

     <== ランキング応援　まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- NSX松田さんの新刊本を読み終えた。毎度のボロ戸建リフォーム戦略なので、知っていることかなぁ～と思っていたが、勉強になることもいろいろあった。彼は、情報の出し惜しみをしない人なので、普通なら書物には書かない固有名詞（店の名前やURL）を書いている。なので、そのまま読者は実行できるという利点がある。 私はDIYが好きだし、NSX松田さんのファンだ。 読んだ本はこちら・・・・ 【送料無料】元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法価格：1,575円（税込、送料別）ご一読の価値あると思います。（別に彼からお金もらっているわけではありません）

  January 21, 2011

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  競売の開札その２

     <== ランキング応援　まずは、応援お願いします！！--------------------------------------- 昨日、今日と競売の結果がでた！不落！！安値でないと買う意味がないので、当然安く入札しているのだが・・・・・（そもそも、高く入れるお金が無い、、、、、、、）NSX松田さんの影響で、ボロ戸建のリフォームをしたいところだが、なかなか手に入らない。明日、もう一件の開札日だ。あてにしないで、待っていよう～～～～～。【送料無料】すぐに役立つ不動産競売のしくみと物件入手マニュアル価格：1,680円（税込、送料別）

  January 20, 2011

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