土地活用で得をするのは、銀行、建築会社です。
貸家を5棟建てる契約をしたけど・・どうしよう?午前中は・・、スポット相談が1件。 ( 1時間:3,000円 )盛岡から車で2時間半ぐらいの所から・・、Eさん(30代)が電車で来所・・です。大きな袋に・・契約関係書類が・・。自宅前の古いアパートを解体して・・、1戸建て貸家を5棟建てる・・という内容です。内容は・・ザックリと・・、 ・工事費総額 : 5,000万円 ・資金 : 全額ローン (変動金利・25年返済) ・建物 : 2LDK2階建て・5棟 ・手取り収入 : 10万円/月 (120万円/年) ・着工時期 : 来年の6月 (年回りを考慮) ・契約者 : お母さん(70代)・・土地所有者 ・連帯保証人 : Eさん(30代)・・ローンの連帯保証 契約はしたけど・・、本当にやっていいのかどうか迷っている・・ということでした。目的は・・固定資産税と相続税の対策・・のようです。「お金を出さずに、毎月10万円がもらえるなら・・。」「アパートよりも貸家の方が入居率がいいみたい。」「借金は相続対策になるというし・・。」・・と、お母さんの感想・・の、ようです。私の・・結論、「こんなもの、おやめなさい!」・・です。20年~30年先・・、恩恵を蒙るか、損失を蒙るか、すべては・・Eさん本人に・・。不動産は他のものも含めて、いずれEさんが相続します。お母さんの意思よりも、本人の意思が大切です。さあ! なぜ、「おやめなさい!」・・か?●5,000万円もの資本投下で・・120万円/年程度では、 不動産投資としては・・効率が悪く、危うい。 120/5,000=0.024 (利回り:2.4%) 手数料の安い投資信託でもやっていた方が・・、 経済的・心理的負担がない分・・マシです。●120万円/年・・は、入居率100%の場合であり、 常に100%入居・・ということは、ありえない。 時の経過とともに・・入居率は低下していきます。●120万円/年・・は、今のローン金利の場合であり、 最大の問題点は・・このローンが変動金利だということ。 今の異常な低金利・・を基準に計画されています。 これから先の金利上昇が想定されていません。 危険極まりない・・計画、・・です。・・結果、これから・・入居率が低下します。 (当然・・です)これから・・金利は上昇します。 (当然・・です)毎月の収入の10万円は・・簡単に吹き飛びます!!だから・・「おやめなさい!」・・です。一番・・得をするのは・・、銀行です。 5,000万円のローンで・・利息収入は・・、 ザックリと、2,500万円。 (ボロ儲け・・です)2番目に得をするのは・・、建築会社です。 5,000万円の工事で・・粗利益は・・、 ザックリと、1,250万円。3番目に得をするのは・・、不動産管理会社です。 Eさんを建築会社に紹介して・・紹介料〇〇万円。 完成後の管理業務の利益・・〇〇万円。まあ・・こんな感じで・・、素人の地主さんは、プロの色々な業者に食い物にされていきます・・。(プロはグループを作って協力しあって・・)私も・・かつて、大手住宅メーカーで土地活用営業を。 (^^ゞ批判する・・だけでなく、んじゃあ・・どうしたらいいの?〇固定資産税対策 かんたんです。こんなに規模を大きくしなくても、 半分の2,500万円程度で・・目的は達成できます。 土地も・・今回の提案のように大面積を使う 必要はありません。〇建築工事費の妥当性 契約した会社は建築費が高め・・です。 もっと・・まともな単価でやれる業者3~5社で 見積もり提案競争をさせればいい・・だけです。〇ローン 今の時期に変動金利の大型借金はありえません。 事業資金でも固定金利で借りられるところ有り。 (国民生活金融公庫)〇相続税対策 「借金は相続税対策になる。」・・は、大いなるマチガイ! 5,000万円の借金をしたと同時に・・、 5,000万円分の相続資産が増えます。 どこが・・相続対策・・ですか? スポット相談でしたので・・、相続資産全体がわからず、 こちらは・・アドバイスのしようがありません。 本格的に相続の相談を受ける場合は・・、 やはり・・顧問会員になってもらわないと・・。「契約したけど・・やっぱりやめる。」・・という場合は、違約金等の出費が想定されます。武田FP「契約書には・・違約金のこと、書かれていますか?」Eさん「そういうことは、書かれていませんでした。」契約書の各ページを見せてもらいました。・・発見、しました。「工事請負金額の20%を・・。」武田FP「契約書はしっかり読まなきゃ・・だめですよ。」5千万円の20%は、1千万円・・です。ただし・・このパーセンテージは怪しい・・かも。もっともっと・・少ない金額で済む・・と思います。100万~200万円払っても、やめたほうが生涯のトータルでは・・お得です。武田FP「この部分については、弁護士さんに相談してください。」貸家やアパートやマイホーム・・、どんな建築を考える場合でも、最初から1社にしぼって検討すると、ろくなことは・・ありません。世の中には、たくさんの選択肢があります。《 消費者の方へ 》 質問・感想など、気軽にどうぞ。できるだけ早めにお返事します。 《 業界の方へ 》 コメントを頂く場合は所属企業・団体名、所属部署、姓名を名乗り、勇気を持って、正々堂々と お願いします。私は、個人が特定できる状況で発言しています。勇気もない無責任なコメントは、固くお断りします。