住宅ローン借換え 銀行も必死の抵抗
借り換えた方がいいか?今の銀行で繰上返済がいいか?人生、シンプルに行こう。自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のUさん(30代) (相談:ライフプランニング)2015.6.25 現状診断・・終了。2015.11.27 繰上返済シミュレーション・・終了。 繰上返済で利息節約 生命保険料は増加積極的な繰上返済で生命保険が必要にメールをいただきました。昨年はわが家の診断で大変お世話になりました。積極的な繰り上げ返済にGO!サインを頂き、今年最初の引落日にあわせて実行日は月末になりますが繰り上げ返済の手続きをしました。安心して繰り上げ返済できるのも、お二人のおかげです。ありがとうございます!パソコンの調子が悪く開けなくなくなったのでスマホからのメールをさせて頂きました。今年もよろしくお願い致します。 ところで、繰り上げ返済手続きをネットで入力したあとになって近くのイオン銀行の金利が引き下げキャンペーンされており早速みかローンで試算してみました。 ※素晴らしい! 自分の頭で考えよう ・・という姿勢が素晴らしい!計算が間違っていなければ残高そのまま借り換えだとあまりメリットはないようでしたが、借り換え時の頭金を入れて手数料も組込まずにしてみるとメリットがあるようでしたので借り換え前提な形で現在の銀行に相談にいきました。 1年前に一度金利を下げてもらっていたので相談しにくいな~という気持ちでしたが、今は少しでも期間と支払利息を減らしたいという切実な思いで。窓口では、金利だけの問題ならがんばります!(本社に相談し下げられます)と言われた担当の方でしたが、 ※銀行も必死です。 お客様を失いたくない・・です。 他行に取られたくない・・です。あちらもお仕事。のちほどお電話頂いた際には、こちらの借り換え先の情報を確認後に繰り上げ後の残高や先方の金利・手数料を用いてだした試算表によると三回目の繰り上げ返済後の残高が15,961,409円になり返済期間もあと19年4ヶ月(実行日まえで繰り上げ後の 返済予定表がまだできていないので おおよそこのくらいでしょうとの事)しか残っていないことから借り換えのメリットはあまりない為このまま繰り上げ返済で早期完済をした方がいい事や、銀行の借り換えで登記をあまり汚さない方がいいのでは…とのお返事でした。 ※戸籍謄本じゃないんだから、 登記が汚れる汚れない ・・とかは、関係ないと思います。今までの私たちなら銀行からそんなふうに言われたら何も考えずに「そうなのか」で終わりでしたが、 ※自分の頭で考えない・・ 生活設計の意識が無い人なら、 そういうことになります。すぐに納得ではなく、みかローンで自分達で試算してみたり一年でずいぶん向き合い方が変化しました。 ※素晴らしい! 素晴らしい・・んですが。実際の試算で勘違いがあるかもしれないので武田様に一度確認して頂きたくメールさせて頂いた次第です。 3回目の繰り上げ返済額1,546,476円1月27日実行後の残高15,961,409円現在の金利1.2%完済手数料43,200円 イオン銀行10年固定0.79%(定率)の場合1570万を借り換え予定。諸費用は手数料が元本×2.16%、印紙代20,200抵当権65,200司法書士80,000で合計504,520円かかります。(概算) 10年固定0.99%(定額)の場合1547万を借り換え予定。諸費用は定額273,400円かかります。 借り換えの際には80万ほど現金を諸費用や完済手数料の支払いにあてることを考えています。〇〇銀行での借入期間残がだいたい19年4ヶ月との事でしたのでそれにあわせて期間入力しました。毎年120万ずつの繰り上げ返済を予定表に入力して比較したところ、支払期間はほぼ同じでしたが予定外の80万を動かす事になりますが〇〇銀行で金利をイオンにあわせてもらえたとしても借り換え後の支払いの方が少なくなりメリットはあるように思っています。 ちなみにみかローンで〇〇銀行金利0.79%の時は元本26,000,000利息2,294,225合計28,294,225円0.99%の時は元本26,000,000利息2,422,364合計28,422,364円 2月の引落日からの金利引き下げで計算しています。5年2ヶ月に154万繰り上げ後、5年3ヶ月にイオン銀行で支払予定の80万を繰り上げ返済したものとして計上しました。そのうえで合計額から三回目の繰り上げも含む支払済みの11,805,974円を引いたこれからの支払予定の金額とイオンで新たに借り換えする金額で比較しました。イオン銀行0.79%の時は元本15,700,000利息538,063合計16,238,063円0.99%の時は元本15,470,000利息661,501合計16,131,501円 0.79%の時は28,294,225-11,805,974=16,488,25116,488,251-16,238,063=250,188 0.99%の時は28,422,364-11,805,974=16,616,39016,616,390-16,131,501=484,889このような考え方で間違いないでしょうか。銀行ではないと言われたメリットですが わが家にとっては0.99%に借りかえる意味はあると思うのです。お忙しい中お手数ですが武田様のアドバイスよろしくお願い致します。 ※スミマセン。 読んでいて・・ 頭がクラクラしてきました。 比較検討は極力シンプルに 行きましょう。 これから先の事だけを考えて、 できるだけシンプルに・・。 〇融資額(元本) 〇利息総額 〇諸費用 同じスタート地点から 2つの金融機関それぞれで・・ この合計額を算出して、 少ない方を選べばいい・・です。 それだけのことです。 人生、シンプルに行きましょう。メールをいただきました。早速のご回答ありがとうございます。比較検討は極力シンプルに…ですね。なんだか考えすぎて頭がこんがらがってきていたので、ですよねー〓とスッキリしました。これから先の事だけを考えて、ですね。今までにこんな大金を長い期間ローンで組んだことがなかったのでつい自分達で難しくしてしまいました。メール顧問の期間でよかったです。こんな初心者マークのはずれない私たちですが、これからもアドバイスよろしくお願いします。まずはお礼のご連絡まで。お忙しい中ありがとうございました!積極的な繰上返済シミュレーション。7年後・・完済。教育費がかかる時期に影響なし。積極的な繰上返済をした際の、夫婦それぞれの死亡保障必要額。 《 U家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 30代会社員の夫、 40代家事手伝い(農業)の妻、 小学生×2 ・・の、4人家族。 相談 : 住宅ローン繰上返済。実家相続。 収入 : 収入 手取り 夫 553万円/年 459万円/年 妻 96万円/年 96万円/年 住居 : 一戸建てマイホーム貯蓄 : 832万円 借金 : 住宅ローン2,600万円 H22年 金利1.2% 10年固定35年返済 毎月:76,247円 残:1,798万円 生命保険料 : 18.21万円/年 継続した場合の保険料総額:405万円 夫 ・アリコ ドル建て終身保険 営業された通り「学資代わり」 ・・だそうです。おバカさんです。 (失礼!) ・東京海上日動 長割り終身 一般的に終身保険は不要。 おバカさんです。(失礼!) どっちにしても・・ 住宅ローン返済しながら、のんびり 高い生命保険料を払っているのは、 生活設計を自分の頭で考えない、 どうしようもないおバカさん! ・・です。 (失礼!) 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 223万円 54万円 妻 -1,462万円 -487万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということで、 妻はまったく不要。 夫は現時点で必要額がかなり小さい (長い目で見れば、不要と同じ) 223万円でさらにさらに減っていく。 (下図参照) ま・・、夫婦とも現在も将来も ほぼ不要ということ。 小学生が2人いても不要です。 健全な家計なら、当然のこと。 保険屋さんにだまされないように・・。 「子どもが独立するまでは 生命保険が必要だ。」 ・・などという『常識』は、 保険販売のために業界が作った ものに過ぎない。 人生、シンプルに ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて15年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。 《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。