住宅建築費 払い方で余分な金利負担が?
金利負担が発生する場合と、そうでない場合が考えられます。・・が、今回の契約では、負担増はありません。自分の頭で考える生活設計。〇顧問会員のYさん(30代) (相談:生活設計・マイホーム建築)2016.12.2、現状診断 終了。2017.1.23、生活設計 終了。2017.4.27、土地契約。2017.5.9、土地決済・引渡し終了。2017.10.28 マイホーム プレゼンコンペ。マイホームプラン打ち合わせが ほぼ終了比較しないでマイホームを買うおバカさん建築場所は準防火地域 防火仕様サッシに★準防火のマイホーム サッシはこのように★マイホーム 工務店プレゼンコンペへ電話かけ住宅建築 プレゼンコンペ段取り あれあれ?住宅建築コンペ 工務店への案内状を整えて住宅建築 工務店選びのためのコンペ用図面住宅建築プレゼンコンペは10/28に決定!マイホーム コンペの段取りが大変過ぎます住宅建築の見積もり依頼が完了しましたいよいよ明日 マイホーム プレゼンコンペ高性能住宅 いくらなんでも坪125万円は住宅建築コンペ後 残っていたモヤモヤがマイホーム建築 契約は12月1日になりそう請負契約の段取りをした上で、Yさんにメールを送りました。こんにちは。●●ホームと連絡を取りました。建築請負契約について、以下の内容でどうでしょうか?〇請負契約金額 (契約書に記載) 税別金額 : 29,200,000円 消費税額 : 2,336,000円 請負金額 : 31,536,000円〇契約場所 ( 略 )〇契約日時 12月1日(金)午前10時〇代金支払い方法 (契約書に記載) 普通は3分割でOKなんですが、 〇〇の地元各業者さんは、 代金を前払いで要求してくるらしく、 4分割か5分割でお願いすることに なるかもしれない・・ということです。〇工期 (契約書に記載) 長期優良住宅の認定申請等、 時間がかかる要素があるので、 ●●ホームに任せたいと思います。〇契約約款 契約前にあらかじめ送るので、読んで おいてほしい・・ということになるようです。〇当日用意するもの ・印鑑(ミトメ印でOK) ・現金1万円(契約印紙代) ※契約金は、週明け早々に振り込みでOK。よろしく、お願いします。 武田 つとむYさんからの回答メールです。いつもお世話になっております。顧問会員の〇〇市のYです。契約内容については、代金支払い方法以外は承知しました。代金支払い方法について、3分割であれば、最初の2回は現金(手持ち+援助)、残り1回はローンで考えていましたが、4分割または5分割だと、ローンが前倒しになる可能性があり、余計な金利が発生するのが面白くないというのがあります。ただし、マイホームシミュレーションのキャッシュフロー表も更新していないので、もしかしたらローンが前倒しにならないかもしれないし、余計な金利分もたいした金額にならないかもしれないですね。武田さんはどう思われますか。よろしくお願いします。●●ホームから、作成した契約書類(案)が送られてきました。作成された契約書の代金支払い方法は、4分割または5分割どころか、6分割になっていました!(私も初めて見る景色・・)ところが、よく見てみると・・むしろ、お金を払うYさんにとって、ちょっぴり有利かも?マイホームの建築費は一般的には、3分割か4分割で支払います。1 契約時2 着工時3 上棟時(着工から間もない)4 完工時今回のYさんのケースで3回払いなら、1 契約時:1,000万円 (赤い色)2 着工時(or上棟時):1,000万円(黄色)3 完工時:1,153万円 (緑色)・・ということになります。ところが、上の契約書の払い方では、契約時には半分の500万円でいい・・ということになります。(通常の1,000万円の半分)さらに着工時も500万円でいい・・ということになります。通常なら、ここまでで2,000万円を払うべきところを、半分の1,000万円でいい・・ということになります。逆に2回で払うところを4回でということになるので、ちょっと面倒かも。問題は「5回目」・・です。通常なら5回目と6回目の合計額を完成後に払うことになりますが、「5回目」として払う500万円が問題です。(1)このために住宅ローンを早めに実行してもらって、1ヶ月早く住宅ローンの支払いが始まることになるか?この場合は、借家家賃の支払いと住宅ローンの返済が重なり、ちょっと負担が重くなります。・・が、1ヶ月早く返済が始まれば、最後は1ヶ月早く返済が終わるので、実質的な負担の上乗せは、実はありません。(2)あるいは、住宅ローンの実行は通常通り建物完成後で、1ヶ月早く約500万円を支払うために「つなぎローン」で金利負担が発生することになるか? ※このごろの金融機関では そうはならない・・のでは? 金融機関にしたら、早めに本体の 住宅ローン総額を融資してしまって、 利息収入を得たい・・ものと思われます。こちらは、実質的な上乗せ負担になります。その上乗せ負担額はいくらか?つなぎ金利3%として1ヶ月だと・・5,000,000円×0.03×1/12=12,500円12,500円が上乗せ負担額です。ところで・・今回の●●ホームの見積額は、コンペ時見積もり:29,427,343円追加見積もり :2,132,306円合計 :31,559,649円 (A)・・でした。・・が、契約に向けて、●●ホームへ武田FPがちょっぴりプレッシャーをかけて、税別価格をキリのいい金額にしてもらっていました。(値引き) 税別金額 : 29,200,000円 消費税額 : 2,336,000円 請負金額 : 31,536,000円 (B)(A) - (B) = 23,649円契約前の値引き額は、23,649円です。上乗せ負担額:12,500円 < 値引き額:23,649円これでなんとか・・「面白くない」気持ちが一応収まった」ということにはならないでしょうか。よろしく、お願いします。《 Y家マイホーム取得への道 》 0 ヒアリング10/11 1 家計の現状診断12/2 2 ライフプランニング(生活設計)1/23 3 資金・ローンの目安を立てる 4 土地探し 売買契約4/27 決済5/9 5 展示場ほか見学 6 住宅プラン作成8/24 図面作製 10/3 7 複数工務店でプレゼンコンペ 10/28 8 業者決定・請負契約 12/1 9 事前手続き 10 着工・地鎮祭 11 完成引き渡し 入居 12 住宅ローン返済開始立面プラン・・です。平面プラン・・です。1Fと2Fの拡大・・です。外構プランです。 仕上げ表です。《 Y家の概要 : 現状診断時点 》家族 : 40代会社員の夫、 30代の妻、 子(赤ちゃん)、・・の3人家族。 相談 : 第2子。マイホーム。生命保険。 収入 : 収入 手取り 夫 575万円/年 457万円/年 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 貯蓄 : 3,065万円 借金 : 無し。 生命保険料 : 52.4万円/年 夫 ・団体生命 朝日 ・団体年金共済 明治安田 妻 ・確定年金 第一生命 死亡保障必要額 検証結果 : 現時点 10年後 夫 1,712万円 301万円 妻 -5,494万円 -3,003万円 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、マイナスは 保障が不要ということです。《 死亡保障必要額の推移 》建築代金6回払い、初めてみたべ。・・っと。〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて16年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。