武田つとむファイナンシャルプランナー事務所　岩手 盛岡駅前

​​​​発見したばかりの Q＆A記事を取り上げて、

​​​​​コメントしています。​​


​​Q​​
家の持分割合についてご相談です。

新築で家を立てる予定です。
土地はすでにあります。

住宅ローンを夫が1人で組む予定です。

妻は両親から1000万円の
住宅取得資金贈与を受ける予定です。
　　　※恵まれています。

仮に4000万円の家を立てる場合、
1000万円は妻、
3000万円は夫がローンを組む場合、

妻と夫の持分割合は
妻25%夫75%で設定できますでしょうか？
​　　　※はい、できます。

　　　　というよりも、
　　　　そのような設定にしないと、
　　　　夫婦間贈与で税負担が発生する
　　　　かもしれません。

　　　　夫婦間で負担する金額に比例した
　　　　持ち分割合にしましょう。

また、土地は妻の両親の所有で、
家を建てるタイミングで妻に生前贈与を
考えています。
​　　　※おバカさんです。

　　　　なぜ わざわざ 高額な贈与税を負担する
　　　　ような動きをするのでしょう？

　　　　土地名義は親のままで、
　　　　上物だけ夫婦の共有にして建てればよく、
　　　　土地所有者が亡くなった時点で
　　　　相続すれば、税負担はゼロあるいは
　　　　軽い負担で済みます。

　　　　それから・・・
　　　　「土地は両親の所有」
　　　　ということは、普通はありません。

　　　　建物なら 新築の際の資金負担割合に
　　　　よって「夫婦の共有」ということは
　　　　ありますが、
　　　　土地は「両親」ではなく「父」か「母」、
　　　　どちらかの「単有」が一般的です。
​

この場合、妻が土地の所有、建物は
上記割合で夫婦所有となると思いますが、
税制や権利などで
何かデメリットはありますでしょうか？

また、外構費用は持分割合に影響しますか？

 　　　※普通は外構工事も含めて
　　　　「建築費総額」になり、住宅ローンの
　　　　融資額可否の判断が行われます。

　　　　外構工事だけ別枠で考慮される
　　　　ことはありません。

ネットで調べると、ペアローンを組んで、
支払う割合で持分割合を決めるとあるので、
夫だけのローンの場合、
妻に持分は設定できないのか？
と不安になってしまいました。

 ​　　　※おバカさんです。

　　　　ネットで調べたのは・・・
　　　　住宅取得で全額ローンの場合の話です。

　　　　持ち分を合理的に決める目安は、
　　　　ローンであろうが 現金であろうが
　　　　夫婦それぞれが「いくら出したか？」
　　　　の割合です。

　　　　その割合に 忠実に按分登記すれば、
　　　　夫婦間贈与の疑いが入り込む余地は
　　　　ありません。
​

ちなみにこういった内容は通常、
どこに相談すべきでしょうか？
税理士、税務署等

 ​　　　※税理士なら間違いありませんが、
　　　　敷居が高いでしょうね。
　　　　料金も心配だし。

　　　　税務署も一般人には敷居が高いですが、
　　　　わざわざ 行くのではなく・・・
　　　　全国的に行われている
　　　　「電話での無料相談」を利用しましょう。
　　　　かけにくいかもしれませんが、
　　　　以外に 親切に 丁寧に 説明してくれます。

　　　　彼らは 私たちが払った税金で
　　　　給料をもらっています。
　　　　遠慮する必要はありません。
　　　　どんどん 積極的に利用しましょう。

　　　　また別の相談先としては・・・
　　　　金融機関
　　　　建築会社
　　　　不動産屋　等々、色々ありますが、
　　　　相手が民間企業の場合は、
　　　　何か別の意図を持った方向へ誘導
　　　　される倍もあるので、注意が必要です。
​

有識者の方いらっしゃいましたら、
アドバイスいただけますと幸いです。

よろしくお願いします。

 　　　※すてきな家が建つといいですね。

A

すこし丁寧にご説明申し上げます。

まず生前贈与の件ですが
生前贈与の税務上のメリットはありません。
ただ相続人の仲が悪いとか
相続人の中に認知症などの恐れがある場合は
生前贈与も必要かもしれません。

生前贈与も二種類あって
暦年と精算課税があります。

不動産を担保に入れますから暦年は面倒
なので外します。

清算課税はただの相続税の先送りの制度で
一定の条件がありますから
それをクリアしても
それだけのメリットがあるかはわかりません。

ですのであなたの場合は
相続までお待ちになるのも一つの考え方ですね。

またどうしても贈与をお考えになるのなら
路線価がその土地の評価になりますから
ネットで路線価を調べれば
地図とともにその土地が出てきますから
価値が低いようなら
そのまま贈与税を支払ってあなたの所有権に
することも可能です。

また仮に銀行融資の問題でしたら
父の名義のままで父の物上保証人という制度で
銀行は父の名義のまま融資は取れますから
心配はいりません。

割合多い融資形態ですね

また外構費用は持ち分には関係ありません。

つぎに融資の関係ですが一定の条件を満たせば
1000万のあなたの親からの贈与は
住宅取得資金の贈与となり贈与税がかかりません。

一定の条件はネットで調べられますし
ハウスメーカーや不動産屋に聞けばわかります。

また基本的に住宅の持ち分に関しては
取得時の資金の調達がその持ち分になります。

旦那様は自分名義で銀行から3000万借りて
資金を調達しました

奥様は親からの贈与で1000万資金を調達しました。

ですから持ち分計算はあなたの計算でよいですね。

ですから持ち分は
お買いになるときの資金調達分で按分します。

もし奥様に収入があり銀行融資が取れそうなら
その融資分がそのまま奥様の持ち分に
加算されますから
それが持ち分の基本的な考え方です。

ここに書いてあることがすべてですので
補完したければ再度質問をするか
都市銀行などで融資相談の窓口や
相続相談の窓口が無料電話で相談
できますからそれを利用するとよいですね。

それでも納得いかなければ税理士に聞くと
よいですね。

​
・・っと。


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