土地の価格差って どんな理由でつくのですか?
坪単価にばらつきがあるため、不思議に思っています。 ※不動産は、勝手に断片的な情報 だけで、色々考えてはいけない。 全体像を把握して判断しよう。 自分の頭で考える生活設計。〇元メール顧問会員のSさん(30代) (相談:ライフプランニング)2017.11.1、現状診断 終了。メールをいただきました。いつもお世話になっています。元顧問メール会員のSです。数年のうちに、遠方実行支援で先生に土地を見極めてもらい、家を建てたい、または古民家をリフォームしたいとの希望を もっています。また質問があり、メールさせていただきました。質問1 メール会員実行支援では、 リフォームも対応してくださいますか??質問2 築30、40年ほどの古民家をリフォーム して、さらに40年以上住むなんて、 無謀なことなのでしょうか?質問3 新築の方がいいですか? というのも、土地探しをしていると、 更地ではなく、 古民家つき土地を見ることがあります。 古民家を壊して、新築するのもいいですが、 その古民家が使えそうならば リフォームすることも選択肢として ありなのではないかと考えたからです。 ※文章の前半と後半で・・ 大きく2つの論点があります。 ここまでが、ザックリと 「リフォームって、どうでしょう?」 という、前半部分です。 昨日の記事でコメントしました。 ※ここから下が、もう一つの論点です。質問4 土地の価格差はどのような理由で つくのですか?たとえば以下に示す土地A・B・Cは いずれも住みやすそうですし、 学校や職場にも通いやすそうです。まだ遠方に住んでいるため、 実際には見に行くことができず、ネット上の情報だけの比較なのですが・・・。土地A 坪単価 4.9万円 150坪 リフォームできそうにない古民家つき ※商業施設が集う街中にあるため、 高そうな土地に見えますが激安です・・・。 なぜ?土地B 坪単価 8万円 65坪 造成済み物件 堀車庫つき土地C 坪単価 10.5万円 76坪 30、40年ほどの古民家つき ※このように状況の異なる3つの物件を、 このような比べ方をしたらダメ! 状況がまったく違う物件を、 単純に「土地の坪単価」で比較しても、 何の意味も無い。 不動産は、「土地の坪単価」ではなく、 結局 「総額」で判断されて売買される。 妥当な「総額」かどうかで売買され、 その結果、妥当な「坪単価」になる。 ( 素人には難しい・・だろうなぁ )以上のA・B・Cはどれも良い土地に見えるのですが、 坪単価にばらつきがあるため、不思議に思っています。 ※普通によくあること。何にも不思議はない。安い土地にも高い土地にも理由があると思うのですが、その理由を知るためには、どのような項目を比較するべきですか? ※全体像を見ればいい・・だけです。実際に見たり、不動産屋さんに聞いたりしないと わからないものなのでしょうか? ※そんな必要は無い。それとも、ネットに掲載されている項目の中 (今回は省略した項目)にヒントがあるのでしょうか? ※情報を省略してはいけない。 「物件情報」で全体を確認できれば、 簡単に分かることだ。ほかの土地のなかには、 坪単価 20万円以上の土地もありますし・・・。 ※それぞれの物件に理由がある。その価格差の理由はなんだろうと・・・。 ※後半部分は、 どのような理由で、土地(不動産)の 坪単価に差がつくのでしょうか? ・・ということです。また教えていただけると嬉しいです。どうぞよろしくお願いします。 ※はい、不動産を見る場合は、 このように単純に「坪単価」の比較 をしてはいけません。 3つの物件がみんな、 同程度の面積の更地だったら、 「坪単価」の比較をしてもいいですが、 この3件のように状況が異なる物件を、 土地の「坪単価」で単純比較しては いけません。 売る側が値付けで考慮することは・・ ( 当然 プロがアドバイスする ) この「売買価格(総額)」で売れるか? ・・です。 この「土地の坪単価」で売れるか? ・・ではありません。 どういうことか?というと、 たとえば、 その地域での住宅用地の平均が・・ 面積は60坪前後で、 坪単価が10万円だとした場合、 600万円前後が売買しやすい価格に なります。 そのような状況の中で、 分割できそうもない150坪の土地を 売りたい場合に、 単純に坪単価を掛け算して・・ 150坪 × 10万円/坪 = 1,500万円 なので、 1,500万円で売りに出しても、 買い手がつくことはありません。 なので、大き過ぎる土地は、坪単価を 安めに設定して、たとえば・・ 150坪 × 7万円/坪 = 1,050万円 これなら売れるかもしれません。 ( 売主が納得すれば・・ですが ) 売れる(かもしれない)金額を検討する 際には、土地のサイズ一つ取っても、 大きな要素になります。 さらに中古建物付きの土地となれば、 色々な事を考える必要があります。 もうすでに住むには無理がある建物なら、 その解体費はいくらになるか? ・・が、売買価格に考慮される必要が あります。 その場合には、土地の面積だけでなく 建物の面積情報が必要です。 なぜか? 解体工事費を算出するため。 仮に中古建物が70坪だとしたら、 ザックリと解体工事費は・・ 70坪 × 3.5万円/坪 = 245万円 150坪の土地に70坪の古家が建っている、 そんな物件なら・・ 〇面積が大き過ぎるための補正 〇古家の解体工事費を減額 などの配慮を行なうことになります。 150坪 × 7万円/坪 = 1,050万円 70坪 × 3.5万円/坪 = 245万円 1,050万円 - 245万円 = 805万円 本来、土地は坪10万円の地域であっても、 古家付きの150の土地が805万円で 売り出される・・ということはあります。 805万円 ÷ 150坪 = 5.36万円/坪 土地の坪単価だけに注目すれば、 同じ地域であっても大きな差になるのは 当たり前の事です。 なので、物件を比較して検討するには、 今回Sさんが送ってきたような情報だけ では全然 足りません。 不動産屋さんが提示している「物件情報」 で、それぞれの物件の全体像をチェック する必要があります。 土地の坪単価だけで比べてはいけない。《 S家の概要 : 現状診断時点 》2017.11.1分厚いキャッシュフローです。 安心できそうな人生です。 上記グラフの元になるのが、 以下のキャッシュフロー表です。 小さ過ぎて見えないでしょうから、 以下に、「現役」と「老後」に分けて掲載します。まず、「現役」です。 読者の皆さんはぜひ、マネをして自分の キャッシュフロー表を作ってみましょう。 次に、下が「老後」です。ぜひ、マネをして自分の キャッシュフロー表を作ってみましょう。 各種業界に振り回されないために、 自分の生涯の見通しを立てておこう。 家族 : 30代会社員の夫、 30代公務員の妻、 幼児と赤ちゃん、・・の、4人家族。 相談 : 生命保険。マイホーム取得。 住居 : 賃貸。(家賃:6.2万円) 収入 : 夫 年収 248万円 (手取り201万円) 妻 年収 540万円 (手取り421万円) 貯蓄 : 1,086万円! (大部分が夫!素晴らしい!) 借金 : 無し。 生命保険料 : 51.8万円/年? (総額:1,467万円?) 夫 ・収入保障保険? ・個人年金? ・賠償責任? 妻 ・終身保険? ・個人年金? ・定期保険×2? 子 ・学資保険×2?死亡保障必要額 検証結果 : 現在 10年後 12年後 20年後 夫:-2,158万円 -625万円 -1,012万円 -704万円 ( 加入:4,536万円 ) 妻: 2,971万円 1,751万円 ( 加入:3,168万円 ) 「必要資金」から「手当可能資金」 を引いた結果なので、 -(マイナス)は不要ということです。 夫は現在も将来も不要ですが、 妻はまともに必要額が発生しました。坪単価だけでは比べられないべ。 ・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて18年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。