普通の住宅ローンだと思っていました
プロパー融資、普通の住宅ローンを案内頂いているものと思っていました。 ※ ・・。自分の頭で考える生活設計。1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ ※O家の わんこ、Rくん。 （ わんこも家族 匿名です ）〇メール顧問会員のOさん（50代） （ 住宅建築 実行支援 ）2024.2.27 住宅建築 実行支援 申し込み。2024.3.6 実行支援料金：10万円/年 入金。家族構成夫:50代 妻：40代 子：小学生愛犬：Rくん10歳メールをいただきました。2024.9.4武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。プロパー融資というものの認識が私とは真逆なもので驚いています。 ※物事の認識は、当然のことですが、 販売者側と消費者側では真逆になります。 「利益相反関係」と言います。 売る側によって、上手に洗脳されていた ということです。 私たちは資本主義経済の中で生きています。 どの業界であっても・・・ プロの話をそのまま真に受けてはいけません。 程度の差はあっても・・・ そこには「売るための誘導」があります。 少年少女のようなピュアな心ではなく、 一定の警戒心を持ちながら、 話を聞く必要があります。説明を聞いて、どちらかというと好条件で柔軟に対応していただけるイメージでした。 ※プロなら お客様を上手に導きます。 プロが素人を洗脳するのは、 そんなに難しいことではありません。また、一般的な住宅ローン案内をしてもらっているつもりでいました。 ※大丈夫ですよ♪ 何にも問題ありません♪ 心配する事なんてありませんよ♪ 普通のことなんですよ♪ 上手なトークで その気にさせます。 ぜんぜん 普通のことではないんですが。利率も、地方銀行では一般的な数字だと思いますし、ネットで確認したものと同じでしたので…。 私もプロパー融資について色々調べました。調べてみて、連帯保証人が必要なのではと思い、怖くて心配になったので、事前審査の書類をお渡しする際に質問しましたが、その時は必要ないと言われました。お願いされたのは、土地の共有名義が分かった後です。 担当の方の説明では、「調べたら土地が共有名義になっているので、 もし万が一競売という事態になった時、 土地の半分は売らないと言われたら困るので…。 どこで借りても共有名義であれば 連帯保証人になる必要があると思います。 連帯保証人か債務保証人になる必要が ありますが、 今回は土地の持ち分だけのことなので、 連帯保証人で良いと思います。」といった説明でした。 てすので、夫のみが記入した事前審査書類を提出後に連帯保証人が必要との連絡があり、上記の説明を受けて記入した次第です。連帯保証人か債務保証人で記入欄が分かれていたので、債務保証ではないと安心してしまいました…。 明日、フラット35を含めて、返済プランの提案を受けることになっていますが、別日に夫も同席して面談してもらうことにします。 ※わざわざ イレギュラーなローンを検討 なんてしないで、 一般的によく知られ、利用されている 普通の住宅ローンを選べば、 まったく不安を感じる必要はありません。 他行では、現居マンションの残債だけがネックでしたので、普通の住宅ローンで案内していただけると思います。 ※ネックが無くなったんですよね？ であれば、こころおきなく 普通の住宅ローンを選びましょう。問い合わせたところ、土日の予約が埋まっておりましたので、私一人でになりますが今週の平日に面談をして、事前審査の書類をお預かりする予定です。連帯保証人についても、本当に必要なのか伺ってきます。 何となく心配なので、他の銀行でも事前審査をした方が良さそうですね…。 ※普通の住宅ローンの・・・ですよね。土地購入の際、売り主さんからあった共有名義のお願いですが、不動産会社の担当の方を介して受けました。『土地は共有名義で建物が夫単独になると、 私名義の土地の分は 売主さんの支払う税金が高く なってしまうので、協力してもらいたい』といった内容だったと思います。 ※不思議な話です。 譲渡所得税の話だと思いますが・・・ 買主が単有だろうが共有だろうが、 売主の譲渡所得税に どうして影響するの？ なぜ買主がコストを負担して 共有登記にしなければならないの？ もっと具体的な理由が分からないと 不思議な話でしかありませんが、 Oさんは 文面程度の内容しか 認識が無いでしょうから、 これ以上は どうにもならないでしょうね。完全に売主さんの都合の話なのですが、建物を共有名義にしても特別支障はないと税務署にも確認してきたと担当の方から言われたことや、その時は100万くらいなら都合もつけられると思い、了承した次第です。 ※「共有名義にしても支障がない」 とは、何について支障がない のか？ 「100万ぐらいなら都合が」 100万円分、何をしたのでしょうか？ まあ、過ぎてしまったことで、 これからではどうにもならないだろうから、 もう しょうがありませんが。先方の都合のことだったので、税金の詳細に関してはあまり記憶になくて…。不動産会社が定休日でしたので、明日にでも担当の方に確認しておきます。なかなかトントン拍子に事が進まず心配事も尽きませんが、一人で抱え込まず、武田さんにも相談しながら進めてまいりたいと思います。よろしくお願いいたします。 ※これまで 40数年にわたって 個人の方々の建築をお手伝いしてきて、 （ マイホームやアパート ） マイホームの建築で 普通の住宅ローン 以外のローンを利用するケースには かかわったことがありません。 一般的な住宅ローンを利用していれば、 想定外の事や こんなはずじゃの様な事を 経験せずに済むと思います。 以下は、他の方のサイトの情報です。プロパー融資とは？保証会社を介さない金融機関との直接契約の住宅ローンの事プロパー融資（プロパーローン）は金融機関にとってリスクが高い プロパー融資のメリット審査が通りやすい保証会社に支払う保証料がかからない自分にあった形態の住宅ローンを契約できるブラックリストに載っている人もプロパーローンなら審査が通るかも プロパー融資のデメリット住宅ローンの金利が高くなってしまう連帯保証人が必須 少額の融資に制限されてしまう可能性が高いプロパーローンで住宅購入するにはある程度自分でお金を用意する必要がある プロパー融資がおすすめな人ローン金利を抑えたい人事業が軌道に乗っていてさらに拡大したい人自己資金が多い人 ※O家が今回のコンペで 各工務店に送ったマイホームプランは 以下です。 ここまで整えるのに 約3カ月半かかりました。 ※「配置・外構プラン」 ※「平面プラン」 ※「立面プラン」 ※「什器プラン」 造り付け収納や家具です。 ※「仕上表」 ※立面イメージです。 ※《 4プランと仕上表 》 平面・立面・什器・外構の4プランと、 詳しい仕上げや設備を記した仕上表。 まったく同じ資料を各工務店に渡して、 「提案と見積もり」をしてもらいます。メールをいただきました。2024.9.3武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 紹介された銀行さんでは、プロパー融資というもので案内していただいています。 ※今回初めて聞きましたが・・・ そういうことだったんですか。 私の認識の中では プロパー融資は、 普通の住宅ローンを組めない、 特別な事情がある人が駆け込むローン、 そんな印象です。 住宅ローンというよりも、 アパート建築とか事業向けローン、 （ 融資手数料も金利も高い ） そんな印象です。 健康上の理由で住宅ローン融資が 不可な人は フラット35、 さらに他の事情で住宅ローン融資が 難しい人は・・・？ の逃げ込み先が プロパー融資、 そんな印象です。 普通の住宅ローンを利用できない 事情を詳しく聞いていないので 何ともコメントしようがありませんが、 普通の住宅ローンの方が 融資コストや金利面でも有利だし、 連帯保証人も不要だし、好ましいです。そのため、つなぎ融資という形ではなく、着工の時点で専用口座に全額入金してもらい、そこから都度支払う方法になります。ローンの支払いが早くから始まりますが、元金込みが大変な場合は、利子のみの対応もしていただけるそうです。 ※銀行にすれば・・・ 高い融資コストや高い金利などの 各条件さえ のんでもらえれば、 色々な対応はさせていただきます、 ということになります。保証会社はつけなくてよいそうなので、保証料はかかりませんが、 ※普通の住宅ローンではないので、 当然のことです。 保証会社がリスクを背負う普通の 住宅ローンとは違い、 銀行自身がリスクを背負います。事務手数料は2.2%かかります。（昨日伺ったら、手数料も 少しお安くしてもらえそうです。） ※事務手数料と少し高い金利が 銀行の儲け部分です。抵当権は土地建物につきます。 ※当然ですね。ただ、土地が共有名義になっていますので、私が連帯保証人になる必要があります。 ※妻が連帯保証人になるのは、 共有名義になっているからでは ありません。 プロパー融資で 夫が主債務者で あれば、妻が連帯保証人になるのは 絶対条件です。 夫婦が同列で債務を背負います。債務保証ではないので、何事もなければ心配ないとは思うのですが、 ※もろ、債務保証です。 銀行が「債務保証ではないですから」 のような ウソの説明をしましたか？単語のイメージが重すぎて（笑） ※単語のイメージ通りなんですよ。 銀行の気楽な説明イメージは置いといて、 自分で調べてみましょう。 キーワード「連帯保証人」土地購入の際、売り主さんの税金の都合で、私も多少でいいので出資をして、建物も共有名義にしてほしいとの申し出がありました。 ※ ？？？ なぜでしょうか？ 売主の税金の都合？ もう少し詳しく教えてください。 聞いていなかった 不思議なことが 起きているようです。その時は特に問題ないと思いましたが、ローン完済に予定外のお金を使ってしまったので、出来ればやめておきたいと思い、今週末に不動産屋さんへ相談に行く予定でいます。 こちらでは、お陰様で台風の影響はありませんでした。どちらかというと、米騒動の方が大変で。葬儀が終わり落ち着いた頃には、店頭からお米が消えていました（笑）もち麦でかさ増ししながら頑張っています！ これから自然災害も多くなると思うので、『被害にあった際に再建できるよう、 堅実なお値段で建築しよう！』と改めて思いました。豪華なお家に住む満足感より、手持ちが多い安心感の方が自分は上なのだと家づくりで痛感しました。 武田さんにはいつもご相談にのっていただき、感謝しています。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※普通の住宅ローンが利用できない事情、 詳しく聞いていませんでしたが、 差し支えなければ 教えてください。メールをいただきました。2024.9.2武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｆさんには、はっきり決定とお伝えしてはいませんが、何となく流れで分かってしまっているのではと思います。 ※「おたくに お願いします」 と、まだ はっきりとは伝えていない のであれば、 工務店さんは 今後も緊張感を持って 対応してくれると思います。 はっきり伝えて「おんぶにだっこ」 状態であることが分かれば、 ハウスメーカー任せで建築した 世の中の大部分の人たちと同じで・・・ 「釣った魚にエサはいらない」 そんな扱いを受けることになります。 （ 表面には出してきませんが ）住宅ローンの銀行探しに難儀しているのを面談の際にチラッとお話したら、取引先の銀行の方に相談されたようで、 会社で一緒に提案を受けてきてしまいました…。 まずかった…でしょうか？ちょっと色々重なりすぎて頭が追いついていなかったかもしれません…。 ※いいと思いますよ。 工務店も複数を比較検討した方が いいように、 銀行だって 決め打ちしない方が いいのは当然です。 金融機関によるサービスの違い、 しっかり確認しましょう。実は、現居マンションの残債が少し残っている為に住宅ローン相談が難航していました。 ※はい、以前にも聞きましたが・・・ 銀行にとって、1本の住宅ローンを 取れるか取れないかは非常に大きいです。 原理原則はこうで 対応が難しい なんて言っていても、 「他行では こんなことができる」 って言っていましたけど と伝えたとたん、 「ちょっと待ってください」 上司と打ち合わせて何とかできるように 工夫してみますので お時間を下さい！ なんてことになるかもしれません。 他行で聞いた話をそのまま伝えて みるのもいいかもしれません。生前贈与でいただいた子供名義の預金には手を付けないつもりでしたが、収入印紙と借用書を用意し、子供から借りるということにして、そちらは完済予定です。 ※お金に関することは、たとえ 親子でも きちんと書類を交わして・・・。完済できればスムーズに案内出来ると伺ったので、取引先銀行にお任せするのではなく、他行にも再度伺う予定です。 ※総合的な取引もある取引銀行の方が 使い勝手はいいでしょうから、 他行が言っていることを伝えてみる のも、有効な作戦だと思います。紹介された銀行ですと、事前に融資を受けられるので、つなぎ融資よりも低く抑えられそうですが、『何か裏があるのでは？』と疑いながら、慎重に進めている…つもりです。 ※ ？？？ 「事前に融資が受けられる」？ 抵当権の設定なしに・・・ですか？ ありえないことですが、 もう少し詳しく内容を確認できませんか？あれこれ考えてパンク寸前ですが、やれることを着実にこなすしかないですね。 ※一人で考えこんでいると パンク！ します。 夫なり 友人なり 知人なり、 愚痴をこぼす相手が無いと パンク！ します。 このブログでも、もちろんいいですよ。新居で安眠できる日を心待ちにしながら頑張っています（笑）ひとまずご報告でした。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※連日のテレビニュースを賑わした 台風10号では、建築場所付近は 何の影響もありませんでしたか？ 台風10号が 日本上陸するかしないか という時期にも関わらず 我が盛岡では 大雨になりました。 場所によっては かなりの被害に・・・。 私の自宅付近は幸い 水害とは無縁ですが。メールをいただきました。2024.8.31武田つとむ 様 ご無沙汰しております。 Oです。 ポリープの除去手術が無事に終えられたとのことで、安心いたしました。 ※ありがとうございます。通院や検査などはもちろんですが、待ち時間は本当に大変ですよね。 ※ホントに・・・。こちらも急なことで色々と大変でしたが、とりあえず一段落といったところです。 ※本当に急な事で ご苦労さまでした。工務店B、Eさんには、お断りの連絡をしました。 ※わお。特に工務店Bさんはどうお断りするかが悩みどころでしたが、「生前、ほぼ決定したときに 他社さんの図面で報告 していたので、申し訳ありませんが…」と、故人の力を拝借して円満に終わりました。 ※これでは、さすがの 工務店Bさんも、 抵抗とか 切り返しとかのしようも なかった、ということでしょうね。決定した工務店Ｆさんとは ※その「決定した」事実、すでに 工務店Fさんに伝えたのですか？先週面談をして、図面などの修正待ちです。図面の修正箇所としては、以外になります。 子供室北側の窓を上げ下げ窓に変更 子供室東西の窓の幅を狭いものに変更 子供室収納部分を表記 キッチン北側の窓を1つに変更 浴室窓を東側から北側に変更 1階階段部分に支柱を設ける 屋根を横葺きに変更 断熱材をグラスウールに戻す また、以下のものは減額のためやめることにいたしました。 ・塗り壁・シャッター・カーポート・機能門柱・東側の境界フェンス 磨き丸太も階段の支柱があるので邪魔になると思い、やめることにしました。 ※あら～ 当初の計画からあった この家のシンボルが・・・。 また、キッチン背面収納、エアコンと一部カーテンも除外して見積もりしていただくことになっています。 また修正図面が届きましたら、武田さんにもご確認していただければと思っています。よろしくお願いいたします。 ※工務店Fさんには・・・ 「残った2社で、ウチか相手か、 いよいよ ここからが最後の勝負だ！」 と 思ってもらっている、 『 契約直前まで 比較検討している 』 そんな理想的な状況で 工務店さんには 作業をしてもらっている ことを祈ります。メールをいただきました。2024.8.18武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 冷静に再度考え、やはり１度決めた工務店Ｆさんにしようと思います。・後継者問題・棟換気・地盤調査 などの不安要素もあって二の足を踏んでしまいましたが、他社さんでもそれぞれ不安要素はありましたし、北側斜線の問題の際に一番信頼できる対応をしていただけたところで決めました。心配なところは、武田さんにも確認しながら進めていけたらと思っています。よろしくお願いいたします。 ※きちんと真剣に 色々な角度から 各社を検討したからこそ、 浮き上がってきた「不安要素」です。 家づくりをした大部分の人たちは、 このような「真剣な比較検討」なんて まったく行っていないので・・・ （ ろくに考えずに まず ハウスメーカーを決めている ） 「色々な問題点に気づいていない」 「高過ぎる金額に気づいていない」 まま建てて そのまま住んでいます。 （ おバカさんです ） O家では ここまで 時間をかけて、 真剣に比較検討をしてきました。 「これなら 100％満足♪」 などということは、無いと思います。 マイホーム建築に限らず、 人生の色々な局面での選択では、 「より ベターな選択をせざるを得ない」 ということが何度かあると思います。 より ベターな選択をしましょう。銀行の件ですが、もちろん土地を現金で購入済みであることは伝えました。ですが、メインバンクでは、「ローン審査は問題ないと思うので、 つなぎ融資は他行でしてもらう形になる」と案内されました。 ※「つなぎ融資は他行でしてもらう」？ ？？？ 意味不明です。 ネットで来店せず完結するローンを希望する方が多いので、私共のように店舗へ相談に来る人は少ないみたいです。 実は、身内に不幸がありまして…。今週末、別の銀行に行く予定をしておりましたが、ちょっとそれどころではなくなってしまいました。落ち着くまで少なくとも数日は、家のことは進められないと思います。 ※御身内に御不幸が・・・。 お悔やみ申し上げます。 もちろん、マイホームについては 中断でしょうがないことです。工務店B、Eの2社に関しては、合間をみてお断りのご連絡をする予定でいます。 ※B社、それでも食い下がってきそうです。それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※また Oさんが動き出したら、 それに合わせて対応したいと思います。メールをいただきました。2024.8.15武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 台風は大丈夫でしたでしょうか？ ※水害を受けるような場所柄ではない ので、何の問題もありませんでした。地震も多くて不安だらけのお盆休みになってしまいましたね。 ※お墓では どしゃ降りで、 線香もろうそくも使えず、 花だけたむけて拝んでおしまいです。お盆休み前に急遽図面修正となった工務店Ｅさんですが、この修正で増額となった分の支払いは結構ですとメールが届きました。ですが、修正前の金額もわからないままですし、 ※そのことを伝えて 確認してみたら いいと思いますが・・・。プランの確定も先になりそうなことから、やはりお断りしようと思います。先週末、工務店Bさんとの面談に行ってきました。プランが大幅に変更されていましたが、使い勝手は良さそうです。 ※普通に 2階に子供部屋があり、 そのほかに 小屋裏収納がある、 という 一般的なプランです。 小学生にとっては 元々希望していた プランです。見積もり額も、3729万→3366万になりました。 ※300万とか400万とか、 簡単に吹っ飛んでしまう業界です。ただ、こちらが減額手段として考えていた、①カーポート②機能門柱③東側の境界フェンスの3つを無くしての金額です。 ※余裕はありません。 ※南北に長い建物に屋根をかける場合、 東西流れの切妻屋根が 合理的です。 が、 工務店Bの提案は、南北流れの屋根にして、 ・北側斜線制限の回避 ・小屋裏収納空間の確保 を行っています。 このようにすれば当然、 屋根面積も外壁面積も大きくなってしまうので、 材工共増えて 金額が増すことになります。 （ 当たり前 ）こちらでこれ以上の大幅な減額は難しそうと判断し、その場でお断りしようと、・予算は3000万ほどで考えていたこと・こちらの資金が潤沢ではないので、 御社の仕様では建てられそうもないことをお伝えしたのですが…再度、希望に近くなるように子供室の修正と、こだわりだった断熱材などの変更等で減額できないか考えたいとの提案がありました。22日に連絡をするので、それまで他社との契約は待ってほしいと…。 ※この辺のやり取りや言い回しは、 「この人は 元ハウスメーカーだろうな」 という印象を受けます。 競合他社とやりあってきた営業の人 という印象です。 いわゆる「地元工務店」とは違います。 規模の小さい「2×4工法屋さん」 ということです。ただ、やってみて期待に添えないと判断した場合は、逆にお断りするかもしれませんとのことでした。(というわけで、 資料のデータをもらいづらかったのと、 また変更になる ことから図面の画像だけ添付しました。) ※木造在来工法とは 図面が全く違います。若い方が多くアイデアも豊富ですし、通気や換気などこだわってみえるので、 ※そこ、具体的に確認したい。 外壁内や小屋裏換気、 具体的にどのようにしているのか？安心してお任せできるところはとても魅力に感じています。造作階段も、柱を移動しなくて大丈夫だそうです。 完全にノーマークだったので、こだわり仕様についてもあまり調べていませんでした。・moiss（モイス）という耐力壁・2✕4 自分たちで加工・防腐、防蟻はホウ酸系のシロアリエコボロン・オリジナル遮音構造・二層構造屋根・ダクトレス熱交換システム仕様のこだわりも満載でしたが、構造に関係しそうなところは以上だと思います。 ホウ酸の防蟻や、ダクトレスの熱交換システムなど、話を聞いた時は良さそうに思えたものも、調べてみるとちょっと疑問に思えるものもありました。 それから、サイディングの提案で初めて18mmの提案を受けました！光触媒で長持ちだと提案されましたが、特殊なので、塗替えの時が大変そうですね…。個人的には、15年毎くらいにシーリングと塗替えのメンテナンスをするくらいの凹凸が少ないサイディングが良さそうだと思っています。 ほぼ決まっていたはずなのに、ここにきて、また2社で悩むことになってしまいました。 ※工務店Bさんも真剣に検討するのであれば、 これまでと同様に・・・ 「矩計図」と「仕上表」を メール添付で送ってもらってください。 構造・断熱・通気 その他の確認を しっかり行いましょう。 彼らは 気密性を強調しますが、 そのことと裏はらに「湿気に弱い」 ということがよく言われています。 「昔のことだ」と反論すると思いますが、 たとえば 新築の際・・・ 在来軸組工法は 1～2日で棟上げしますが、 2×4工法では 4～5日（1週間の場合も）も要し、 なかなか屋根がかかりません。 その間に ざあっと雨に降られたら・・・ そのまま 濡れたまま 工事をされたら・・・ 心配なことは しっかり確認しておましょう。更に、メインバンクと地方銀行に住宅ローン相談に行ったのですが、どちらもつなぎ融資は出来ないとのことでした。どうやら、大手ハウスメーカー以外はつなぎ融資の対応をしていないようです。 ※ ？？？ おかしなことです。 「全くの全額ローンの客」 として相談対応されたのでは？ 「土地を現金購入した」 ことは伝えましたか？ 土地建物総額の内、土地相当額の頭金を 用意したということになれば、 Oさんを見る銀行の評価は変わります、 というのが 一般的なことです。まだ２行だけなので何とも言えませんが、工務店の取引銀行にそのままお願いする形になりそうです…。 ※「土地 現金購入」を伝えてみましょう。また体調不良になりそうな状況ですが、何とかやっております。引き続き、よろしくお願いいたします。 ※猛暑等 天気のせいで体調不良・・・は やむを得ないかもしれませんが、 マイホーム建築業者選びで 体調不良は あり得ません。 人生最大の一番楽しい事を今やっている♪ んですから。 楽しみましょう！メールをいただきました。2024.8.9 3本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 度々申し訳ありません。 工務店Ｅさんより、返信がありましたのでご報告です。 納戸申請が通るかどうかは検査機関によって変わるようです。問い合わせしたところはNGだったそうで、NGなところがある以上居室で申請した方が…ということになり、半日かけて修正した矩計図が送られてきました。 ※「居室」で申請するしかないとしても、 2階の収納の床面が一段低い計画は、 現実の生活を考えたら あり得ません。 2階フロアの床面より20㎝下がります。 階段1段分に近い段差があると・・・ モノを出し入れする際に かなり大変 なことになります。 大きなモノ、重いモノの出し入れに かなり苦労しそうです。 2階フロアとフラットであれば、 キャスター付きの台車で 収納の床から 2階ホールの床へ 流れるようにスムーズに搬出ができます。 天井高さが低いところで 腰をかがめて 重い荷物を上げ下ろしするのは、 年を取るほど 大変な作業になります。変更点としては、●屋根勾配を5寸勾配から６寸勾配に ※建築価格が増えそうです。●東西の壁厚を１０５から２００程度に 厚くすることで ※建築価格が増えそうです。 平均天井高さを２１００確保するように調整以上の2点です。 ただ、これから打ち合わせを重ねて良いものにしたいという一文から、 ※「これから打ち合わせを重ねて」 いる時間は もう無いことを伝えましょう。このプランで工務店決定の判断をすることになりそうです。前に問い合わせした屋根の増額分も返答がないままなので、これ以上の見積もりは決定後でないとしていただけないのかもしれません。何だか後半の対応が残念すぎて…。 ※工務店Eさん、現在の状況を理解 できていないように思われます。 もう工務店決定の最終盤にいる ことを伝えて、 現状のプランで建築価格はいくら になるのか？ 確認しましょう。必死な工務店Bさんの方が好感度が上がってしまいそうです。 と、ひとまずご報告でした！明日の面談についてもまたご報告できればと思います。 それでは引き続きよろしくお願いいたします。 ※最終盤に無理やり 入り込んできた 工務店Bさん、 初対面で どんでん返しできるような ビックリ提案を用意しているのか？ それとも、 ただの「時間のムダ！」で終わるのか？ 期待しない方がいい かと思いますが。メールをいただきました。2024.8.9 2本目武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。 工務店Ｅさんには、他社から納戸申請や収納での調整が不可と言われたことをお伝えして、本当に可能なのか問い合わせ中です。 ※Eさんも 可能性がありそうな 言い回しをした手前、 微妙な立場かも・・・。子供室の住人ですが、切妻の屋根裏風にはならないことは説明して、仕方なく受け入れた感じです。 ※ちょっぴり かわいそう・・・。ただ、普通の四角い部屋はやはり嫌なようで、少しでも変形した天井にしたいそうです。 ※なんとかしてあげたいですね。造作で天井を変形させるのであれば、2階建てにしても同じ気もしますが、横に納戸をつくると部屋も狭くなると思うので、その辺りは家族でもう一度話し合いたいと思います。 ※じっくり 話し合いましょう。ただ、建築費が嵩むことを親も渋々承知して、子供の希望を叶えるかたちでこのプランにした経緯もありますので、 ※そうでしたよね。外観や金額が許容範囲であれば致し方ないとは思っています。 ※落としどころを 見つけましょう。ちなみに、初回プランを確認しましたら、当初から2階の方が高くなっていました。 ※工務店Fさんは 元々2階の階高が高い？ 元々、あたまでっかちハウス？修正プランでは、2階軒高は266高くなっていますが、1階軒高を若干下げることで全体では141高くなったことになっていました。なので、余計に2階部分が目立ってしまったのかなと思います。 ※なるほど。 それでも 建て主の許容範囲なら OKということですね。話は変わりますが、お断りする予定なのに面談予約をした工務店Bさんより連絡がありました。武田さんの助言もあり、先週メールでお断りしたのですが、資料を準備したので見てほしいと…。 ※粘り強いです。もうほぼ他社に決定している旨もお伝えしたのですが、それでも構わないとのことで、結局伺うことになりました。 ※可能性がゼロでない限り 食い下がる。 粘り強い営業です。 サラリーマン時代が懐かしいです。一度お断りするしているだけに気まずいですが、どのように変わったのか楽しむ気持ちで伺ってきます。 ※「子供部屋を納戸で申請 は可？」 の宿題を与えておいて、 面談時に解説してもらいたかった ですね。 転んでもタダでは起きない のなら、 何かの役に立ってもらいましょう。 貴重な時間を費やすのだから・・・。お盆休みが痛手ではありますが、家族でゆっくり話し合う良い機会でもあるので、後悔しないようにじっくり話し合いたいと思います。 ※マイホーム建築のコンペを締めくくる、 充実した お盆休みにしましょう！それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※夏 真っ盛りの今、 現地はどうなっているんでしょう？ 前回のように あまり雑草も生えない そんな「土」なんでしょうか？ 放置していたら 草ボーボーに！ なるようなら、普通の「土」ですが。 メールをいただきました。2024.8.9武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 ブログ拝見しました。昨日、メールで工務店Ｆさんに確認したところ、お電話をいただきました。 まず棟換気についてです。今は棟換気が当たり前なので、立面図の表記については次回までに訂正してくださるそうです。 ※正式な図面に、昔ながらの換気法が 記載されていということは、 指摘が無ければ そのままやっていた？ ・・・のかもと 思ってしまいます。それから、子供室を納戸で申請する件ですが、こちらでは無理なようです。蔵収納の上下にある部屋は、どんな用途でも平均天井高が2.1m必要で、収納等での誤魔化しも不可とのことでした。念のため、建築基準の確認にも行ってきたそうです。 ※岩手では可能で 現実に建築されています。 これまでの工務店Eさんの言い回しでは 可能性がありそうでした。 （ お勧めはしたくないようだけど ） Eさんにも確認してもらって、 「確かにダメでした」 という結論なら 納得できますが。 「納戸」が可能であれば、 2階の階高を極端に伸ばして 「あたまでっかち」な家にしてしまう ことをせずに済みますが・・・。実際、このプランがギリギリのラインで、これ以上の変更は難しいと。 ※2階の「大収納」を無しにする案も・・・。南側に建物配置をずらしても、2階北側の軒の出を出すことくらいしか出来ないので、せっかくの南側を潰してまで200→300に変更する必要はないと思うと仰っていました。 ※はい、建物を南にずらして 限られた南側の空間を狭くするのは もったいないです。また、子供室の天井は、屋根に沿う形ではなく、造作で屋根裏風の勾配天井にすることで希望に近づける方法はどうかと提案がありました。 ※このところ・・・ 子供部屋の住人の希望の声が聞こえて きませんが、本人はどう感じていますか？ 屋根裏部屋の雰囲気で計画しましたが、 このまま行けば「普通の部屋」になります。 そのことについて どう思っていますか？ もし 普通の部屋でいいのであれば、 全体プランの考え方も色々・・・。金額は、前回より約100万アップしていますが、 サイディングの厚み変更 断熱材の変更 造作階段以上3点の変更で上がったと聞いています。 電話でも、私が「2階部分が少し伸びた ことで金額も上がりますよね？」 ※少しではなく、すごく伸びています。と尋ねたのですが、「2階建てから3階建てに変更ならともかく、 わずかに増えた部分を細かく計算して、 プラス請求なんてしません。 それはこちらで何とか しますので心配しなくても大丈夫です。」との返答でした。ですので、一応2階階高の変更による金額アップは無いことになっています。 ※素人相手の回答です。 2階階高を極端に高くしておいて、 「プラス変更は無い」 なんてことはありません。 材工共に大変な違いになります。金額の変更があったところで、上手く調整されただけかもしれませんけど。 ※あたまでっかちというか、 おでこの広い顔です。そうなってくると、工務店Ｅさんの案では建築不可となる可能性が出てきました…。軒の出を長くしてもらったので、それによってどのくらいの増額になるのか問い合わせしていましたが、まだ返信はありません。 『まだ工務店決定には早い』と、武田さんからの助言がありましたので、2社ともに決定的な返答はしていない状態です。 ※前回は・・・ 「工務店Fに決めます。そして これから新たにプラン作成をします」 ということだったから、 「そんなことをしてはいけない」 とコメントしました。 建築業者を決める際の最低条件は、 「どんな建物を いくらで建てるか？」 つまり、 ①対象物は何か？ ②金額はいくらか？ が明らかでない内は 買ってはいけません。 （ どんな買い物でも 同じです ） あの時点で Oさんは 「もう 工務店F社に決めます これから新たにプランを考えます」 と言っていました。 つまり、「何を いくらで」買うのか？ 何にも決まっていないのに 建築業者を決めようとしていたので、 「そんなことをしてはいけない」 と、止めました。 （ 当然のことです ）ただ、今回の提案を受けて、これ以上のプラン変更はなく、こちらもこのプランで納得できたことから、やはり工務店Ｆさんに決定したいと思っていますが…。まだ早いでしょうか？ ※「内容と価格」が確定していて、 皆さんが納得しているのであれば、 私が とやかく言うことではありません。 ただ、 あたまでっかちな家になるのが気がかりです。 子供部屋が「普通の部屋」でいいのであれば、 （ 本人の納得が前提 ） 「小屋裏部屋風」を演出するためだった 2階の大収納は不要になります。 （ 家族の納得が前提 ） 大収納を無しにして 普通に2階に 子供部屋を造ればいいことになります。 そうすれば・・・ 2階の階高を極端に伸ばさずに済みます。 ※この赤い部分が、 お隣さんの建物より高くなります。 あたまでっかちです。 ※収納を無しにすれば、赤い部分が無くなり、 普通の階高の家になります。 主寝室の天井裏や2階ホールの吹き抜けや、 子供部屋に上る階段の造作も不要になります。 （ 建築価格が変わらないわけがありません ） で・・・、 「子供部屋は普通の部屋でよい」が前提で、 ①「2階大収納が欲しい」 という場合は、 工務店Fさんの今の提案のままでOk。 ②「2階大収納は無くてもいい」 と言う場合は、 子供部屋は主寝室同様 2階フロアから 出入りするプランにした方が、 価格も抑えられるし、建物外観も 「あたまでっかち」ではなくなります。 家族で相談して 判断してください。図面や見積もりを確認してみました。2024.8.8 ※配置図は問題無さそうです。 北東にしっかり詰めて配置しているし、 南側の駐車スペースの奥行きも 6ｍが確保されています。 ※南側の立面図です。 あたま でっかち？ なんか 人相が変わっちゃったな と思ったら、オデコが広くなっています。 （ 2階窓から屋根までの間が 広い！ ） 2階の階高をずいぶん高くしたようです。 （ 金額が ずいぶん 増えるだろうな ） 反対側の子供部屋の「平均天井高さ2.1ｍ」 を確保するための作業だと思います。 ※う～～ん、あたまでっかち。 建物の背が高くなれば もちろん、 建築部材が余分にかかるので、 建築価格は高くなります。 ※平面図の子供部屋です。 平均天井高さ 2.385ｍ（ほぼ普通の部屋）です。 この部屋の住人の感想は どうなんでしょうか？ ※展示場に行って、 小屋裏収納の不思議な空間に魅せられたけど、 「小屋裏収納は無駄」と親に反対されて、 「せめて子供部屋は」と屋根裏部屋のような 空間を計画したはずでしたが・・・ 工務店さんは「居室の平均天井高さ2.1ｍ以上」 にこだわって、規定をクリアできる案を がんばって作成してきましたが、 おかげさまで普通の部屋になりました。 ※あたま でっかち？ 子供部屋の東西の窓は、普通の腰窓です。 本当に 本人は これでだいじょうぶ？ 階高は、一般的には1階より2階の方が 小さいものですが、今回の図面では 1階：2,805ｍ 2階：3,616ｍ と、 かなり特殊な計画になっています。 （ あたま でっかち ） そのために、主寝室の上部の小屋裏は、 とんでもない無駄な大空間になっています。 全体的に余分な支出で金額が張る事になります。 見積もり総額：3,278万円になっていますが、 建物の背伸び分で 100万～200万 高く なってしまったのでは？ 「子供部屋（居室）」ではなく、 「納戸」で処理することについては、 工務店Fさんの反応はどうなんでしょうか？ そこが「納戸であれば、 建築金額が膨張することなく、 小学生が喜ぶ面白空間を造ることができます。 ※それから、ぜんぜん話は違いますが、 「棟換気」の表現がありません。 （ 立面図の中の表 ） ※小屋裏の熱い空気は、 軒裏か妻側の外壁換気口から排出する ような表現になっています。 （ 昔ながらの 換気方式 ） 「棟換気」は、外壁や小屋裏の熱気や湿気を 屋根頂部に設置された「換気棟」から 排出する仕組みです。 今どきの家では必須の換気方法です。 表現されていないということは、 ひょっとしたら 工務店Fさんは やっていないのかもしれません。 建物の長期にわたる「健康」を保つ ための必須項目です。 外壁の「通気胴縁（つうきどうぶち）」 屋根の「換気棟（かんきとう）」 という認識があるのかどうか？ 屋根をふいてからでは遅い。 外壁を貼ってからでは遅い。 念のため、契約前に確認してください。メールをいただきました。2024.8.7武田つとむ 様 お世話になっております。 Oです。 手術お疲れさまでした。ブログも更新されていらしたので、お元気そうで安心いたしました。 ※Oさんのマイホーム建築の契約、 きちんと見届けるまでは、 しっかりしていないといけません。本日、夫不在ですが、工務店Ｆさんとの面談に行ってきました。 ※あ・・ 妻のみで。新居から近く、深い寄棟屋根のプランだった工務店さんです。 ※あ、FさんとEさんについては、 把握できている つもりです。資料をデータでも送っていただけたので、添付いたします。 前回の見積もりの際、建具などの金額がとても安くて魅力だったのですが、社長が計算を間違えてしまったようで訂正されていました（笑） ※よく見かける光景です。申し訳ないので…と、差額分は値引きという形で据え置いてくださっています。 ※あは。↓訂正箇所は以下になります。・子供室の勾配天井が少なくなりました。（もう少し勾配部分を増やすこともできるそうです。）・2階収納の高さ 1400→1214 ※ちょっと 辛そう。・北側2階屋根の軒の出は200 ※やっぱり。・既製品から造作階段。 ※はい、それがいいです。 日常生活で いつも目につきます。・サイディング14mm→16mm ※ビス止めから金具止めで 安心です。・断熱材がグラスウールから吹き付け（価格差を知るために変更してもらいました。 グラスウールに戻すつもりです。）何だかんだで金額はアップしました（笑） ※煮詰めるほど 金額が上がるものです。 この煮詰め作業を「契約前にするか？」 「契約後にするか？」が問題です。 大部分の人たちは・・・ この作業を契約後にしていて、 （ ＝契約前に煮詰め作業をしていない ） 契約時金額より 数百万円アップ！ ということになってしまい、 金額アップを受け入れるか、 やりたいことをあきらめるか、 あるいは その中間か、 という選択をして 建築しています。 おバカさんです。 しっかり煮詰めて 金額が明らかになったら、 初めて契約をしましょう。収納部分の高さは2社とも当初のプランより低くなりますが、今回のプランの方が入口に段差が無い分、良さそうだと思っています。 ※天井高さ1400mmでも大変ですが、 1214mmは 本当に大変そうです。 その上、2階ホールと段差があったら、 使いにくいこと この上ありません。ただ、畳コーナーの階段に柱が必要なので、磨き丸太の位置をずらして使うか、普通の柱に変更が必要だそうです。以前、SE構法の工務店さんから提案されたものと同じ仕様かと思います。その為、畳コーナーの引き出しは小さめにするか、位置を変えることになります。 ※そうですか。跡継ぎの件など伺ってきました。他県に独身の娘さんがいらっしゃって、いずれは戻って跡を継いでもらう予定だそうです。予定は未定ですが…。 ※「他県にいる独身の娘」？ 娘には娘自身の人生がありそうです。ちなみに、新築戸建は年に2〜3棟で、今は、設計事務所さんからの依頼で複雑なお家を造っているそうです（笑） ※あ、理想的です。 年間 数十棟とか百数十棟とかの 拡大志向の強い建築業者より、 「新築戸建ては年に2～3棟ぐらい」 で、 社長が責任もって工事している 本物の地元工務店が、 お願いするなら理想的です。私がとても焦って見えたのか、「どちらの工務店で建てるにしても、 後悔のないように、焦らず、 しっかりプランが決まってから 契約した方が良いですよ。」と、武田さんと同様の助言をいただきました。急かすことなく、まだ修正が必要だと考えてくださっている姿勢は有難いです。 ※「どんな家を いくらで建てる」のか、 決まっていないのに 契約してしまう、 （ 建築業者を決めてしまう ） そんな おバカさんが多過ぎます。 どんな買い物であっても、 「何を、いくらで」買うのか？ 具体化してから、買いの判断をしましょう。 （ 建築業者に誘導されるままに ） とにかく建築業者を決めてから 間取り等の打ち合わせを始める、 そんな おバカさんが 多過ぎます。 ちなみに支払いスケジュールは、①着工時、②上棟時、③引き渡し時の3回で1/3ずつでした。 ※はい、良心的です。 業者によっては 契約時に〇百万円 払って下さい ということもあります。長々と書いてしまいましたが、資料の確認をお願いいたします。こちらも夫と再度確認いたします。 それでは引き続き、よろしくお願いいたします。 ※文章を読んだ段階でコメントしました。 ちょっと午前中に用足しがあって、 それを終えて帰宅したら・・・ 添付資料を確認してコメントします。メールをいただきました。2024.2.27マイホーム取得の実行支援のお願い 武田つとむ 様 初めまして。〇〇県〇〇市在住のOと申します。夫（50代）、私（40代）、子（小学生）、愛犬（10歳）３人＋1頭の家族です。 ※ワンちゃんの写真を送ってください。 O家のトップ写真にします。 （ 今回は仮のワンちゃん写真です ）3年ほど前、こちらのブログに出会いました。その時すでにマンションを購入して住んでおり、ババ抜きのババを引いてしまった！！と、ショックを受けたことを今でも思い出します… ※そうだったんですね。 ババをつかんでしまいましたか・・・。 悪徳業者のカモにされているマンションが、 全国に数えきれないほどあります。 彼らにとって 古くなるほど・・・ マンションは おいしくなります。そこから、戸建て購入を目指して貯蓄に励みました。 ※素晴らしい。何とか土地を現金購入する目処が立ち、 ※たった3年で？ 素晴らしい♪今年に入ってから不動産屋を回って、100％希望通りとはいきませんが、気に入る土地と出会い、購入することになりました。 ※不動産は 100％満足ということはありません。 よりベターなところで妥協しましょう。手付金として1割の支払いは済ませており、来月下旬に残金の支払い予定です。 ※テキパキ 進めましたね。住宅建築の際は、ぜひ武田さんに支援をお願いしたい！と、ずっと思っていました。 ※その思いは・・・ 妻だけでなく 夫も 同じですか？依頼されている方も増えてきましたし、武田さんのお体への負担もあるかと思いますが、 ※あ、体は特に何もありません。 ジョギングやウエイトトレーニング ができる、普通の体です。マイホーム取得の実行支援をお願いしたく、メールいたしました。ご検討のほどよろしくお願いします。 ※もちろん OKです。 くどいようですが、このご希望は、 ご夫婦共有の意思ですよね？ であれば、もちろん OKです。 できるだけ多くの方々へのお手伝いの 様子を記事にすることで、 一般の読者の皆さんにも目を覚まして もらうのが、私のライフワークです。 なので、実行支援の様子を記事にする ことが前提です。 記事には掲載しないで という場合は、 お受けできません。 それで よろしければ、 今後ともよろしくお願いいたします。 マイホーム取得の実行支援は、 「不動産購入」3万円/年、 「住宅建築」10万円/年です。 Oさんの場合は、土地は自分で購入済み、 住宅建築の10万円/年だけです。 同じ内容のマイホーム建築でも、 建築価格は 建築業者によって、 数百万円もの差になるのが普通です。 さあ！ これから驚きの体験をしましょう！ 当初から業者を決めて進めると、 数百万円の損に気づくことはありません。 実は・・・ 午後からパソコンがおかしくなって、 記事が書けなくなりました。 やっと復旧して、今の記事アップです。 ①ワンちゃんの写真 ②土地の資料 を頂いた上で進めていくことになります。 よろしく、お願いいたします。・・っと。《 質問希望？ 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。メールで質問や相談を頂けば 記事上でコメントします。《 顧問会員希望？ 》22年間 実施してきた キャッシュフロー表作成等の生活設計業務は、2023年9月で終了しましたが、ご本人がする生活設計の個別・具体的なアドバイスは行います。「生活設計アドバイス」1万円/年です。マイホーム取得の実行支援は、引き続き行います。「土地購入」3万円/年、「住宅建築」10万円/年です。過去のメール顧問会員とまったく同じ支援を行います。（ 過去記事で 実際の支援状況を確認してください ）〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、消費者側に立ち続けた22年間、「 ＦＰ事務所（有）エフピー・ステーション 」で つちかったスピリットを そのまま引き継ぎ、今後も消費者側に立った情報発信や実行支援をしていきます。23年目です。「武田つとむ ファイナンシャル・プランナー事務所」岩手県盛岡市 メール：fpst@axel.ocn.ne.jｐ1級FP技能士 宅地建物取引士 武田 つとむ
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