匠コンシェルジュ　エスクローおじさん

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• 大阪のインフルエンザに負けたわけではありません。

  昨日書いたように、このブログのスポンサー企業が民事再生を申請しましたので、いつ中断するかわからない状況になりました。良い引継ぎ企業が見つかれば継続できるでしょうが、念のため民事再生の方針が出るまで、下記ブログで継続して書くことにします。画面が変わって見難いかも知れませんが、是非とも継続購読をお願いします。「アメーバブログ」　http://ameblo.jp/takahikoyoshida/

  2009年05月20日

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• 大阪のインフルエンザどころか、このブログの存続も危ない

  このブログをいつもご愛読いただきありがとうございます。実は、このブログ『匠コンシェルジュ』は大阪の設計事務所ミラクルスリーコーポレーション様のご好意によって運営されております。特殊工法の設計事務所で、老朽化したビルを解体しないで再生させる技術を持っていましたが、残念ながらインフルエンザのせいではなく、この５月１４日に民事再生法を申請しました。つきましては、このブログも今後どのように扱われるかわかりません。突然見ることが出来なくなることもあり得ます。その場合は、すみやかに他のブログの手配をする予定ですので、引き続きご愛読いただける方は「エスクローおじさん」で改めて検索してみてください。今のところブログの『アメブロ』で開設する予定です。ご迷惑をお掛けします。

  2009年05月19日

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• 今回のバブル崩壊・世界同時不況の戦犯は、グリーンスパンだけではない

  昨夜のＮＨＫスペシャル『マネー資本主義～金融危機を招いた超金余りの謎・利用された日本マネー』を楽しく拝見しました。富田靖子演ずる金融通の主婦「渡辺みどり」が竹やぶで３０００万円の現金を拾い、西岡徳馬演ずる刑事に事情聴取される寸劇から始まります。渡辺は今回の不況の原因を作った犯人として１．バブルに気づきながら長期の低金利政策を容認したグリーンスパン元ＦＲＢ議長２．強引なドル高政策で世界のマネーをアメリカに集めたルービン元財務長官を挙げます。しかし、刑事は「あなたもその一人ではないですか？」と尋ねます。そこで画面は『ＦＸ投資美女の会』（実在）のセミナーと懇親会風景を写し出し、「レバレッジを効かせてお金持ちになりたいの！」という「美女」のインタビューを流します。為替相場を動かした名も知らぬ投資家として世界を震撼させた『ミセス・ワタナベ』＝主婦のＦＸ投資家（渡辺みどり＝ミセス･ワタナベ＋グリーンスパン）に代表される投資マネーにも責任があるとの見解を出します。拾った３０００万円は、渡辺みどりがＦＸで儲けたにもかかわらず申告をしなかった金で、税務当局の追及をかわすために演じた自作自演だったことがわかります。最後に「儲けたいという世界中の欲望をコントロールしなければ、これからも同じことが起こり得る。人類はコントロールできるだろうか？」でエンディング。前にも紹介した『１００年デフレ』（日経ビジネス人文庫・８５７円＋税・２００３年初刊）で水野和夫氏は「１９９７年以降の世界経済は、多発性バブルと長期的なデフレになる。」と予測し見事に当てています。多発性バブルとは、投資運用を求めるマネーの行き先がいたるところに及び、その結果バブルが発生して破綻することの繰り返しです。ＦＰファイナンシャルプランナーは、お金の専門家として何気なく投資運用をお客様に推奨していますが、そのことは現在の経済では破綻と表裏一体になっている事実を見逃しています。「渡辺みどり」が投資家と中央銀行総裁のミックスで、今回の不況の責任が、その双方にあるという事実を。つまり経済成長でそうであるように、投資運用で人は幸せになれない時代に突入していることを認識しなければなりません。にわかに信じられないかもしれませんが）でも、人はあるいはＦＰは、これからも投資運用を要求し続けるのでしょう。次はエコバブルですか？農業バブルですか？どうせならバブルバブルなんていうのはいかがでしょうか？ 

  2009年05月18日

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• 高校生の就活とインターンシップ

  就活担当の中高の先生方とお話しする機会がありました。今年はインターンシップを受け付けてくれる会社が少なく、どの学校も苦労している様子です。せっかくお知り合いになったので、弊社グループ企業でも何人かお力になりたいと思っているのですが、結構難しいようです。先生としては、インターンシップに続いて求人票までほしいというのが本音。基本的には採用する余力がある企業でないといけないようです。実際のところ、弊社で受け入れるとするとキャッシュフロー表を作成できる人やお客様を接客できる人が欲しいのですが、中高生にそれを要求するのは無理です。能力もそうですし、接客業務と飲食業はインターンシップとして考えていないそうです。それではどんな仕事でお力になれるのかと聞くと、「掃除でもお茶でも何でも良いから。」とのお応え。う～ん、それはこちらが難しい。先生方はこの苦境を不況が原因とお考えのようです。確かにそれも一理ありますが、本質的には「日本経済の変質」が原因だと思います。ものづくり大国愛知県は自動車や工作機械の世界的工場があることで、今まで雇用を維持してきたのですが、今や経済の大部分は金融やサービスで成り立っているので、元々ものづくりの人材は過剰になっています。更に建築設計や税務申告書の作成などの知的業務までもが、中国やインドで行なっているのが実情。国内で必要な人材は、よほどの知的能力を保有している人かミクロン単位で鏡を研磨できるといったハイテクノロジーをもった職人しかありません。つまり中高生の出る幕はないということです。それでは中高生が生き残るには、どのような仕事が考えられるでしょうか？おそらく、国内で最後に残る仕事は「生身の人」にかかわる仕事＝介護・医療・農業あたりになるでしょう。これらの業界の人にとっては、うちの仕事だって中高生を受け入れるほど楽じゃないとおっしゃると思いますが、ここは雇用のミスマッチを改善して今から対応しておかなければなりませんね。確か女子高校生の２０％近くがキャバ嬢に就職することを希望しているといったショッキングな調査もありましたが、生身の男の人の「介護」をするという意味では、キャバ嬢も該当するのかも知れません。それに姫ちゃんが言っているように「最後は永久氏名！」でももらえれば大変楽なのかも。意外に女子高生は、日本経済の変化を肌で感じていて、有利な就職先をわかっているのかもしれませんね。それにしても大変な時代になったなぁ・・・人の子供のこと言っている場合じゃないよ～

  2009年05月17日

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• 誰も話さない住宅ローンの有利な選び方

  「住宅ローンの有利な選び方で、誰も話していないしどの本にも書かれていないことが２点ある。」という話を書きましたら、是非教えて欲しいとのお声をたくさん頂戴しました。実は、この方法は特別なことではなくハウスメーカーや金融機関も知っています。知っているのに話さないのは、自分に不都合だからです。一部のお客様は自分自身で実践されています。ですからハウスメーカーさんや金融機関に「内緒の話。あなただったら、どうやる？」と尋ねたら教えてくれるかもしれません。私もハウスメーカーや金融機関がスポンサーのセミナーではお話できませんが、都合の良いことに来週弊社グループ会社主催のセミナーがありますので、そこでお話ししようと思っています。自社セミナーなら何をしゃべっても問題ありませんから。すでに定員近く申し込みがあるようですが、これから住宅ローンを借りようとお考えの方やすでに組んでいる住宅ローンを見直したい方に、是非聞いていただきたいセミナーです。ご興味のある方はどうぞ。開催日時　５月２３日（土）１３：００～１４：３０場　　　所　名古屋市中区栄・中日ビル６階　中日コンサルティングプラザセミナールーム参加費　　無料定　　　員　先着７０名（残りわずかのようです）お申し込み　株式会社保険相談センター　０１２０－８７５－８７５　吉田から聞いたといっていただくとスムーズです。共　　　催　株式会社ＳＢＩ証券名古屋支店注意：いただいた個人情報は両社の営業活動以外には使用しません。

  2009年05月16日

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• 時価会計と不動産活用

  昨日、中部経済新聞の『時流を見る、時代を造る。経営リスクのツボチェック』というコラムに寄稿しました。主に中小企業のオーナー様が購読されている新聞ですので、『時価会計と不動産活用』という少々大袈裟なタイトル。それでも各方面から、高い評価をいただきました。ありがたいことです。（評価しない人は、わざわざ連絡して来ないからね）２０１０年４月期以降の事業年度から、国際取引をおこなう企業には不動産などについて国際会計基準が適応になります。投資用不動産＝賃料収入や売却益を得る目的で保有する企業の不動産（遊休地も含む）については、時価評価するというのが主な柱です。財務諸表には、その不動産の活用内容が適正なのか、「最有効」に活用しているのかが注記されることになっています。つまり投資家・顧客・取引先・金融機関などに、その企業の不動産活用内容がまるわかりになるということです。これは主に大企業に適応されるのですが、流れは止められません。いずれスタンダードになるので、中小零細企業も準備を整えておきましょう。という内容です。国際会計基準とは、とりもなおさず時価会計のことですので、例えば不動産を所有しているすべてのみなさん、特に地主さんやビルオーナーさんは、必ず年に一度は時価で所有不動産を評価して、最有効に利用されているのかどうかをチェックする必要があります。この話、セミナーで話しているのですが、まだピンとこない地主さんが多いようです。再度。不動産所有者、特にアパート・ビル経営者の方は、年に一度は損益計算書（Ｐ／Ｌ）・時価ベースの貸借対照表（Ｂ／Ｓ）・キャッシュフロー計算書・長期事業計画書は、揃えていただきたいと思います。こんな簡単な話なのですが、オーナーさんに伝わらないのは、私の話し方が下手なせい・・・

  2009年05月15日

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• 世界的建築家磯崎新のポストモダン

  日経新聞朝刊の『私の履歴書』コーナーでは、今や世界的建築家になってしまった磯崎新氏を連載しています。学生のころ政治社会学という風変わりなジャンルを学んでいたのですが、その中で扱う記号論という手法を建築に取り入れていたのが、当時の磯崎新氏でした。大学の近く池袋西武百貨店のリブロ西武（そのときは、文化の最先端の場だと思っていた）で開催されていた磯崎氏のセミナーにもときどき行ったり、現場もいくつか見に行きました。もう３０年も前ですね。磯崎氏は、今でこそ珍しくもなくなったのですが、設計する建物のドローイングに新築時の様子とその建物が廃墟になった様子をセットで描いていました。そのことが、今朝の『私の履歴書』でも紹介されているので、ご披露を。「都市とは変動のプロセスそのものである。その生成には始まりも終わりもない。時間は途切れることなくつながっていて、時々に現われ出る姿は未来都市でもあり、廃墟でもあるのだ。」「多くの建築家が輝かしい未来の都市像を描いていることに違和感をぬぐえなかった。都市は偶発的で未知な出来事にあふれていて、形が定まることはない。一人の建築家がコントロールすることなど、もやは不可能ではないか。」今、私は建築に係わる仕事をしていますが、このように建築を理解している人はまだまだ少数派ですね。特にデザイナーと言われる「先生」は、「住宅は自分の作品」と言い切ってしまうほどです。建築物は新しくもあり、廃墟でもある。表面だけ見ているとこの事実は理解できませんね。

  2009年05月14日

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• これからの賃貸住宅の一つの理想像

  おばちゃん映画監督入江富美子さんの話ばかり書いていたので、すっかり遅くなってしまいましたが、５月７日の日経新聞夕刊で愛知県長久手町の『愛知たいようの杜ゴジカラ村ぼちぼち長屋』の特集が組まれていました。この共同住宅は、私がこれからの住宅の理想形の一つとして、セミナーなどでご紹介している住宅です。２００３年オープンの木造２階建。要介護者向けの部屋１３室のほか、独身女性向け１Ｒが４室とファミリー向けの部屋が共存しています。他にデイサービスセンターと小さな喫茶店スペースがあります。１Ｒの家賃は６万円ですが、高齢者の介護を手伝うと３万円になります。つまりいろんな世代が助け合って生活している空間です。記事によると、実際はコミュニケーション量もそれほど多いわけではなく、いろいろなもめごともあるとのこと。しかし、もめごとがあることでみんなが生き生きとしてくるらしく、運営者は気にしていないとのこと。若者ばかりの１Ｒマンション、高齢者ばかりの高齢者専用賃貸マンション、ファミリーばかりのニュータウン・・・どれもいびつな住宅のスタイルだと思いませんか？介護費用の増加が懸念される将来、根本的に発想を換えて多世代が共存できる住宅を目指すことが一番真っ当な道だと思います。「ぼちぼち長屋」は、次に「だいたい村」を近くにオープンさせる予定だとか。この位のんびりしたスピードでいかないと、人間の住生活を創る仕事は成功しないのだと思います。 

  2009年05月13日

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• 誰も教えない住宅ローンの得する選び方

  大手ハウスメーカーから『誰も教えない住宅ローンの得する選び方』というテーマでセミナー依頼がありました。「誰も教えない」なんていう秘密のテクニックがあるのかと思われるかもしれませんが、あるんです。あるからセミナーができるのです。どの住宅ローンの専門書・解説書にも書いていない有利なローン選びがあるのです。そこでそのハウスメーカーに「これは良いテーマですね！本当に話して良いですか？内容は・・・・ですが。」とお伝えしたら「それは困る。そこだけはカットしてほしい。」とのお返事が返ってきました。結局「誰も話さない～」の部分はなくなってしまって、中味は「ちょっと勉強した人なら知っているローン選び」になってしまいました。しかたがないですよね。無料のセミナーだしスポンサーの意向だから。だったら私が講師でなくても良いのですが・・・・ということで、ハウスメーカーや金融機関・マスコミは「決して顧客に有利な住宅ローンの選び方を教えてくれない。」という教訓を学べましたね。じゃぁ誰に聞いたら一番有利な住宅ローンがわかるかというと、住宅ローンに詳しいＦＰ＝ファイナンシャルプランナーあたりだったら良いのではないでしょうか。という宣伝でした。本当にどこを探しても、あの２つの有利な選び方のことは書いてないんだよなぁ・・・金融機関が嫌がるから書けないよね。

  2009年05月12日

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• 映画『１／４の奇跡～本当のことだから』の中味

  ここのところ紹介している大阪のおばちゃん映画監督入江富美子さんの『１／４の奇跡～本当のことだから』の中味をちょっと。（私はまだ観ていないのですが）テーマは石川県の特別支援学校教諭山元加津子さんと障害者の子供たちですが、その中で一番は笹田雪絵さんという多発性硬化症のお子さんです。（神経が犯されて徐々に体が使えなくなる病気）この人の言葉が残っています。「ありがとう」私決めていることがあるの。この目が物をうつさなくなったら目に、そして、この足が動かなくなったら足に「ありがとう」って言おうと決めているの。今まで見えにくい目が一生懸命見ようとしてくれて、私を喜ばせてくれたんだもん。いっぱいいろいろなもの、素敵なもの見せてくれた。足もそう。私のために信じられないほど歩いてくれた。私を一日でも長く喜ばせようとして目も足もがんばってくれた。なのに見えなくなったり、歩けなくなったとき「なんでよー」なんて言ってはあんまりだと思う。でもたぶん意地悪な雪絵はまだまだ元気な目と足に「もういいよ。」とは絶対に言ってあげないの。だって見たいもの、行きたいところ、いっぱいあるんだもん。今までのは遠い遠い未来のお話でした。笹田さんは２００３年自分の誕生日に永眠されました。この話は心を打つのでクチコミで拡がって、あちらこちらで上映されているのでしょう。しかし、これを「感動の何とか」とか「前向きな生き方」と評するのは、あまりに上滑りでしょう。山元加津子さんは子供たちにこう言っているそうです。「そのままでいいよ。みんな存在していることが大切なの。変わらなくていいよ。」日々「成長」を要求されているビジネスマンにも伝えたいですね。この当たり前のことが通用する社会になると良いと思っています。

  2009年05月11日

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• 映画『１／４の奇跡～本当のことだから』は凄いらしい

  昨日ご紹介した映画『１／４の奇跡～本当のことだから』の監督入江富美子さんから、さっそくメールをいただきました。入江さんは単なる大阪のおばちゃんだったのですが、２００５年の大晦日に「宇宙に感謝を溢れさせる映画を創る」というミッションに目覚め、素人ながら特別支援学校教諭山元加津子さんと障害者の子供たちを描いた映画を創ってしまい、それがクチコミで広まって、今や国連総会の議場で上映されれそうだというところまで来た人です。私はまだ観ていませんが、入江さんのお人柄を信じて、みなさんにもご紹介します。大阪の方ということで、主に関西や名古屋地区で上映されているようですが、来月から下北沢の短編映画専門館トリウッドでも上映されます。まだまだ東京地区は少ないそうですので、このブログを見ていただいている方でお力になっていただける方がいらっしゃいましたらお願いします。     

  2009年05月10日

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• 入江富美子監督の『１／４の奇跡』という映画は凄いらしい

  お客様の紹介で話題の映画監督入江富美子さんにお会いしお話を拝聴しました。入江さんは単なる大阪のおばちゃん（失礼）だったのですが、２００５年の大晦日に「宇宙に感謝を溢れさせる映画を作ること」をミッションとする啓示のようなものを受け、まったくの素人として映画を撮って自主上映したのです。この映画は、石川県の特別支援学校教諭山元加津子さんと障害を持った子供たちのドキュメンタリーなのですが、クチコミで広がり、全国３５０箇所以上で上映。最近は、あのビル・ゲイツもＤＶＤを入手したそうで、近いうちに国連総会の会議場で上映されるとの噂もある映画です。残念ながら、私は観たことがないのですが、話題として知っていたので勇んでお会いしたのです。１時間半のお話は、ご自身の生い立ち中心の話でしたが、自分が自分らしく幸せに生きるとはどういうことかという話。人間はビジョンを持って生きようとするが、ビジョンに生きても幸福にはなれない。自分の不足しているところを埋めるのがビジョンである。自分が自分らしく生きるには、ビジョンではなくミッションに生きなければならない。ミッションに生きることは大変なことだが、えも言われぬ楽しみがある。そして、ミッションは求めなくても天の方からやってくる。自分の場合は、仕事で成功して大金を得たが幸せではなかった。結婚や子供にも恵まれたが完全に幸せだとは思えなかった。そうしているときにミッションを得た。ミッションを得るとご先祖様に感謝し、未来に感謝し、宇宙に感謝する気持ちが溢れてきた。というようなお話でした。この映画は自主上映ですので、なかなか観られないのですが、６月１日からは下北沢の短編映画館トリウッドでロードショー。その他、岐阜や桑名でも予定されているとのこと。是非観てみたいと思います。続作に『宇宙の約束』『光採の奇跡』があります。いずれも１５分前後の短編です。 入江さんの肩書きは「おっかんとく」だそうです。「お母ん」＋「監督」。

  2009年05月09日

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• 大手ハウスメーカーの住宅の完成検査をしてきました

  大手ハウスメーカーで住宅を新築されているお客様の最終段階。完成時検査に行ってきました。と言っても、昨日は行っただけで検査をしないで帰ってきました。つまり延期。日曜日に鍵の引渡しということで、「完成した段階で検査に参ります。」とメーカーさんに言っておいたので、昨日はすっかり完成しているのかと思いきや、まだまだ職人さんが入って細かな作業をしており雑然としておりました。通常、建物が完成すると建築会社自身が行なう「社内検査」があって、問題があれば是正補修を行ないます。次に施主（お客様）が検査をする「施主検査」があり、指摘があれば是正補修をし、完璧にしたあとに引渡しをおこない、施主は最終代金を支払います。これで目出度し目出度しとなります。しかし、昨日はその順番に疑問あり。完全に完成していないのに社内検査は終了しており、その補修をしている側で施主検査が終わっています。そこへ弊社が検査に行くわけで、完成していないものを検査しろと言われても、しようがないわけです。社内検査では何を見たというのでしょうか？しかも、弊社の検査にはレーザー測定やセンサーを使った検査があるので、人が歩いていると振動でミリ単位の検査ができないのです。昨日は、さらっと見ただけでテープを３箇所も貼ってきましたので、しっかり見たらどれだけ指摘事項が出るのでしょう？これで「社内検査も施主検査も終わっています。」とはどうなっているのでしょう？建築業は、工期をできる限り短縮し、資金回収を早くすることでコストダウンを計っています。その事情は十分理解できますが、完成していない建物を完成検査が終わりましたというような拙速な仕事は、かえってコストアップにつながってしまうと思うのですが、いかがでしょう？結局、月曜日に延期になりましたが、そこで弊社の指摘事項が山ほど出たら、どうなるのでしょうか？落ち着いて時間を取り、社内検査のときに弊社が一緒に検査して、一度に手直しした方がコストがかからないと思いますけど・・・ちなみに先日検査した大和ハウスさんは、自社でもレーザー測定したとおっしゃっていましたが、今回のメーカーさんはレーザーと聞いて驚いておられました。自社で測定していないようですね。大丈夫、弊社がしっかり測定しますから・・・

  2009年05月08日

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• インテリアコーディネーターの歩合営業

  弊社の女性社員が秋に結婚するというので、今は家具選びなどで忙しいらしい。今が一番楽しいときだねぇ～（ここはおやじ風の声で読んでください）家具の配置や色あわせ・品質などについてアドバイスが欲しいというので、愚妻を紹介しました。愚妻はインテリアコーディネーター（ＩＣ）として土日だけ大手家具店の展示場に勤務しているのです。ＩＣの仕事は、家具インテリアの色・材質・品質･配置･価格などについて広く専門的にアドバイスしコーディネーションを提案することですが、これがファインナシャルプランナー（ＦＰ）と同じで、日本ではノウハウに関することでフィーを取るのが難しく、結局のところ照明・家具・インテリア・カーテンなど商品を販売して、その利益の一部を歩合としてもらうことになってしまっているようです。歩合となると必ず出てくるのが「この客は誰の客だ！？」とか「どっちの商品を売った方が歩合が大きいか？」という顧客を無視した考えです。ＩＣ業界もご多分にもれず、客を取った取られたでバトルが繰り広げられているそうです。夢を売る小奇麗な仕事なのに、情けないことです。歩合で仕事をしていると、あたかも成約したのは自分の実力で成約したかの錯覚に陥ります。その商品を誰が企画して、誰が形にし、誰がパンフレットを作って広告し、誰がここまで商品を運んだか・・・ということは一切度外視し、売った俺が一番。売れなければ企画課も広告部も運送業者も成り立たないではないか！というくらいの勢いです。私の回りにも保険の外務員や不動産仲介業者・ハウスメーカー・車のディーラーなど歩合で営業している人が多いですが、歩合社員の中でも、そのような意識を持っている人とは付き合わないようにしています。（自分まで情けなくなってくるので）確かに人を動かすインセンティブとして歩合は最も単純な手法ですが、ここまで高度な経済社会のなかで金だけを基準として仕事をするというのはどんなもんでしょうねぇ？歩合がなくても多くの企業の社員は、みんな一生懸命働いていると思いますが。

  2009年05月07日

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• 住宅ローンの本当に正しい借り方・選び方

  ＦＰ会社である弊社は、企業様からセミナー講師を依頼されることが多いのですが、まれに自主開催のセミナーを行なうことがあります。年に３回ほど開催しているのですが、今回はこれに後からスポンサーが付く形で開催することになりました。珍しいパターンです。「５月の土曜日３週連続ライフプランセミナー」として、弊社セミナールームにて、家計に役立つ内容で各分野の専門家がお話しいたします。このブログでも書いているように、スポンサー付セミナーですと、ウソは申しませんが１００％本当の話をしゃべれないこともあり、少々ストレスも残ります。その点、自主開催は本音トーク炸裂。お客様のお役に立つ情報満載でお届けできます。是非いらしていただきたいと思います。私の担当は、５月２３日（土）１３：００～１４：３０『不況に強い家計を作ろう！住宅ローンの見直しと選び方』というテーマでお話します。ハウスメーカーさんや銀行さんのセミナーでは絶対教えない裏技をご披露しますので、乞うご期待。他にも１６日１３：００～『公的年金のきほんを学ぶ』・２３日１５：００～『知っておきたい相続知識～遺産分割と遺言』・３０日１３：００～『賢く加入！生命保険の選び方』をご用意しております。詳しくは弊社グループ会社「保険相談センター」かスポンサー企業「ＳＢＩ証券」様のホームページでご覧下さい。お申し込みの際、吉田の紹介と言っていただければスムーズです。

  2009年05月06日

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• ちょっと時間があったので、能道盛を観てきました

  ゴールデンウィークということで夕方の相談がなかったので、仕事場から近い名古屋能楽堂へ行って能を観てきました。豊水会という団体の四十周年記念公演だそうで、入場無料です。朝の９時半からずーっとやっていて、入退場自由。私は最終の能『道盛』を観ました。来場者は１００名そこそこで、無料にしては空いていますね。能というと通常５，０００～１万円するのですが、ときどき無料の演目がありますので、出掛けてみると良いと思います。現在は、自己主張が尊ばれ西洋的自我が本来の自分だという傾向がありますが、能を観ていると自我なんて本当はないんだということに気がついたりします。ドカーン、バヒューンという大掛かりなハイウッド映画系全盛の時代ですが、世阿弥の「秘するは花、秘せずは花ならざるなり」という精神は、現代でも十分通用すると思いますよ。勝ち残る・努力した者が報われる・自己アピール・個性重視・・・こういう哲学は、根本で間違っているんだと感じますね。  

  2009年05月04日

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• セカンドライフに備えた不動産活用セミナー

  昨日ご紹介した『豊かなセカンドライフにいくら必要か？』というセミナーのチラシが、主催者のパナホーム様から届けられましたので、詳しくご案内をします。大見出しは『老後どうする？将来に備えて、今から手を打つ土地活用』で、第一部が『土地活用による固定資産税と相続税対策』奥村会計事務所所長奥村眞吾先生。第二部が私で『豊かなセカンドライフにいくら必要か？不動産活用で資産づくり』。第三部は『選ばれ続ける賃貸住宅と管理業務サポートシステム』パナホーム不動産様。開催日　５月１０日（日）１３：３０～場　所　名古屋駅前ミッドランドスクエア５階会議室Ａ参加無料。午前中にはアパート建築現場を見学するお食事付きのバスツアーもあるそうです。お申し込み　パナホーム株式会社中部環境開発支社　０１２０－８７４－６５７へ。講師の吉田の紹介と言っていただくとスムーズです。土地活用は節税重視からキャッシュフロー重視に転換しなければ今後成立しないというのが、私の主張ですが、第一部がタイトルからすると従来型の節税の話みたいなので、ちょっと気を使うなぁ・・・ちなみにこの日の午前は、中日ハウジングセンター黒川展示場で『住宅資金セミナー』もやっていますので、一日中セミナー屋さんで～す。よかったらいらしてください。

  2009年05月03日

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• 老後資金にするためのアパート経営

  ここのところ建築業者さんや不動産業者さんからのセミナー依頼が増えています。内容は、打ち合わせたかのように『私的年金になるアパート経営』です。固定資産税対策・所得税対策・相続税対策でアパート経営を勧める手法は、各社がやりつくしており、また地主さんも代替わりして４０～５０歳代の方が増えてきたことなどによるものでしょう。セミナーのストーリーは、１．まずＦＰお得意のライフプランに基づくキャッシュフロー表をお見せして、超高齢社会での老後生活資金が確保できない現状を説明します。２．公的年金制度の負担増と限界を説明します。ここまで不安を煽っておいて、各スポンサーの得意分野へ持ち込みます。３．例えば保険会社がスポンサーなら変額年金や個人年金などを紹介。証券会社なら企業型４０１Ｋの説明をしたあと、個人型４０１Ｋを勧めます。不動産関係なら、この金融不安下、金融資産で運用することの危険性を説明して、実物資産であるアパート経営でキァッシュフローを生み出すことを勧めます。（本当に企業はいろいろなことを考えるなぁ）私の場合は、これに「世代会計」の手法を取り入れて、世代間における公的受益と負担の格差を説明します。世代会計とは、１９９１年にアメリカの経済学者コトリトフらが提唱した手法で、各世代毎の費用負担を比較したものです。日本では『孫は祖父より１億円損をする』（朝日新書刊・島澤諭・山下努共著・７４０円＋税）で知られるようになりました。これによると、例えば６５歳世代は差し引き１，４００万円の益を国から受けるのに対して、２０歳世代は２，５００万円の損を出すことになります。つまり若い世代は年金など公的負担の払い損になるわけです。これに今後生まれてくる世代は、国の純債務超過分を計算に入れるため、何と１億２，１００万円の赤字を抱えて生まれることになります。今の公的私的年金があてにならないだけでなく、世代間の不公平是正、若年世代の負担増を考慮すると、単純に保険や運用やアパ－ト経営だけで自己防衛すれば良いというわけにはいかないとわかります。でも、ここのところはスポンサーによっては「直接関係ない話」ということでカット。なかなか本当の話まで持ち込めないところが辛い。直近では、５月１０日（日）１３：３０～名古屋駅前ミッドランドホールでパナホーム中部様主催のセミナーで話しますよ～乞うご期待。詳しくはパナホーム様のホームページで。

  2009年05月02日

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• インテリアショップ大手インザルーム名古屋店が閉鎖

  大手百貨店丸井系インテリアショップ『インザルーム名古屋店』の閉鎖が発表されました。このニュースは数ヶ月前、店舗名を伏せてでこのコーナーで取り上げましたが、ようやく正式発表となりました。これでここ数年名古屋栄中心部に開店した『バルサ』『アクタス』など有名家具ショップが軒並みが閉店することになります。残るは『コンランショップ』と家具メーカーである『カッシーナ』くらいでしょうか。新聞によると「元気な愛知」に出店したものの、景気の低迷を受けて売り上げが思うように伸びなかったということになっていますが、それは後付の理由です。愛知・名古屋は、これらのショップがターゲットとしていた１０～３０歳代が親と同居する率が高く、婚礼についても親が家具を選ぶという傾向があります。さらに、購入した家具をトラックに積んで紅白幕をつけて運び、近所のみなさんに披露していたという土地柄です。「インザルーム？どこの家具屋さんだね？そんなところで買ったらいかんわ。やっぱり家具は安井家具さんでなきゃぁ。」「あかんあかん、婚礼ダンスは桐でなきゃ。」という土地柄なのです。品揃え・マーケティング・販売手法、いずれを取っても東京流でしたので、この地域に浸透するには時間が少な過ぎたようです。よく「名古屋で商売をするのは容易ではない。」と言われますが、大都会だという先入観を捨て、じっくり観察すればおのずと販売方法も見つかるというものです。勢いやブランド力だけでは商売できないという典型を見たようです。その点、先行した大塚家具は栄店で苦しみながらも善戦していますね。

  2009年05月01日

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• クラス写真を見て思い出す恩師の方々

  娘が新クラスの集合写真を持って帰ってきました。高校３年生ですので、これが最後のクラス写真になるでしょう。クラス写真で思い出すのが、高校時代に倫理社会・政経を教えていただいたＯ先生。Ｏ先生のクラス写真は、いつも先生が一番脇に立って中央は生徒が座っていました。教育の主役は生徒だとのお考えで、そうしておられたのです。娘にも小学校から１２枚のクラス写真がありますが、ついぞそのような先生にお会いしておりません。先生がどかんと中央に座っておられるのが普通です。Ｏ先生には担任になっていただいたことはありませんが、いつまでも印象に残る先生でした。思い出すと私は比較的良い先生にめぐり合えたと思います。中学校時代は横着坊主の私にピンタくれたＭ先生。高校生になってからも私の下宿にときどき顔を出してくれました。Ｋ先生は部活の担任でしたが、先日私が新聞で取り上げられたときも、わざわざ会社に電話してきてくれました。３２年間会っていないのに。「教え子が活躍してくれるのが、私の生きがいだ。」とおっしゃっておられました。大学時代のゼミの担当Ｋ先生は、音信こそないものの、その著書や当時教えていただいた書物が今大変役に立っています。先日、教師が胸ぐらをつかんだということで訴訟になっていたケースで、最高裁判所が体罰にあたらないとの判断を示した判決がありましたが、その程度で訴訟になっていたら、３０年経ってありがたみは出てこないでしょうね。恩師のみなさんありがとうございます。感謝。ちなみに娘の部活の担当教師は、いまだにピンタをしています。Ｓ先生、訴訟にならないように気をつけてね。

  2009年04月29日

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• 銀行さん、ウソはいけません！

  昨日ご相談にいらしたお客様は、何か特別な相談があるというわけではなく、家計全般について聞きたいということでしたので、幅広くお話を伺っていたところ、住宅ローンの借り換えの話題が出てきました。現在住宅ローンを借りているＡ銀行に、昨年１２月に相談したところ「今は借り換えしない方が有利だ。」との回答をもらったそうです。しかし、どう見ても借り換えが有利な内容です。もちろん自行の住宅ローンを自行で借り換えることは原則できませんので、Ａ銀行としては融資を続けるためにも「借り換えは有利ではない。」と答えざるを得ないのは理解できます。しかし、これは明らかにウソです。もし、ウソでないように回答するのであれば「万一、これこれこういう条件になるというのであれば、有利になることもあります。」と答えるべきで、「有利ではない。」と答えるのは営業上問題があります。住宅ローンは金融商品取引法の対象外と言えども、消費者保護法など関連法に照らせば、虚偽のアドバイスは許されません。結局、弊社で借り換えアドバイスを進めることになりましたが、約１５０万円のメリットが出そうです。これが昨年１２月であれば、１８０万円程度のメリットがあったはずです。この銀行、他にもお客様の１００万円の余裕資金の運用について、投資信託をしてはどうかとアドバイスしたようですが、弊社でそれにかかる手数料や信託報酬のご説明をしたところ「そのような話は聞かなかった。」とのこと。確かに金融商品の販売では、最終的にそのあたりを説明すれば良いのでしょうが、投資判断としては最も重要な点ですので、何をさておいても真っ先に説明するべき事項ではないかと思います。このお客様は、最後に「このような広く公平な意見を聞ける場所があってよかった。」とおっしゃっていただきました。まさに私達ＦＰの存在に意義は、そういうところにあるのです。結局、住宅ローン・投資・年金相談のアドバイザリー契約をしていだだきました。 

  2009年04月28日

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• 名古屋市長選挙で河村たかし氏が当選。その政策は？

  名古屋市長選挙で当選した河村たかし氏の政策を簡単に言えば、「自治体支出のスリム化と減税による経済成長の回復」でした。この政策は乱暴に言えば、以前レーガン大統領が行なったサプライサイド経済に基づく景気対策（レーガノミクス）に近いものがあります。減税と行政のスリム化によって企業誘致や消費の活性化を図り、景気を回復させ経済成長を取り戻す政策です。（河村氏は口に出さなかったけど、それによって税収が上がることを期待していると思われます）この政策には２つの大きな問題があります。１．減税による景気刺激策は以前なら効果的でしたが、実体経済より金融経済が膨らんだ現在は、落ち込んだ景気を一定範囲で回復させることはできても、増収になるほどの本格的回復には規模が小さすぎます。２．減税を行なう一方で後期高齢者医療費負担を１割に留めたことなどで、当座は河村氏の言う行政のスリム化に一定の成果が見られると考えられますが、高福祉の高齢者と高負担の若年層という構図は変わらないので、いずれどこかで増税などの政策をださなければならなくなると考えられます。（行政のスリム化で現在と今後の高福祉の負担はカバーできません）人の文句ばかり言っていると非難されるので、私の考えは、減税をきっかけとする行政のスリム化は進めるものの、その後早期に市民税の増税を行なって高負担の若年層の負担を減らし高福祉の高齢者優遇を減らす。（例えば、市営交通の高齢者無料パスの廃止・後期高齢者医療費の２割負担の実施など）つまり行政サービス受益の世代間の公平性を回復させるということ。これが真っ当な政策ですが、残念ながらこれでは当選できないどころか、誰も支持しないよね。だから私は選挙に行かないの。  

  2009年04月27日

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• 今回の景気対策はどこまで有効か？

  家を新築されるお客様で、弊社とアドバイザリー契約（建築安心パック）を結んでいただいているお客様から連絡がありました。「今回の景気対策で太陽光発電に補助金が増えると期待していたら、昨年と変わらなかった。」との話。景気刺激策ではグリ－ンニューディールということで、環境保護関連への補助金などが盛り込まれていますが、太陽光発電設備に対する補助金アップも期待される政策でした。確かに国からの補助額は増えたのですが、それにともなって自治体が出していた従来からの補助額がその分カットされたとのこと。自治体の担当者の話では、「地方財政が苦しいので国の補助金が増えた分を削減した。」との回答だったそうです。これじゃ、景気対策になりませんね。そもそもこのような小手先の景気対策で、不況を脱出しようというケインズ型の政策は、ほとんど効果がないことがわかっているのに、いつまでも財政出動を続けるのは、特定の人たちの思惑があるのでしょう。今の経済は世界のＧＤＰ（実体経済）の４倍以上の金融経済によって動いているので、実体部分にわずかな（日本で言えばＧＤＰの２％程度）の景気対策をやっても、焼け石に水なのです。このことは小渕恵三首相が「オレは世界一の借金王になった。」と自嘲気味に言ったほどの財政出動をしても経済成長を果たせなかったことで明らかです。もう、そろそろみなさんその辺りを理解して物事を考えていかないと、大変なことになると思うのですが・・・公共事業は止められないんでしょうねぇ～

  2009年04月26日

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• 不動産売買契約の立会い業務をやってきました

  お客様がマンションを購入されるというので売買契約に立ち会ってきました。立ち会うと言っても、すでに契約書や重要事項説明書は事前にチェックしてあるので、私にとっては「用心棒」みたいに、ただ同席しているだけですが。昨日の買主様は、会社の社長様で大変しっかりされた方です。重要事項説明書は法に則り宅建主任者である仲介会社の社長さんが説明されたのですが、売買契約書は主任者ではない営業担当者が読みました。この担当者、業界入社まだ半年なので、ところどころ間違ったり詰まったりして契約書を読むので、次第に買主様の顔がこわばってくるのがわかります。契約終了後、「途中で読まなくていいわよ！と言いそうになった。」と笑っておられました。こちらは、すでに書類に目を通して臨んでいるので、読み合わせなどしなくても理解しているのですが、一応形式上お付き合いをしているわけです。売買契約という儀式は、最低限完全無欠で正確・丁寧に行なわれなければならないと思いますが、一方で祝い事でもあるわけですから、粛々と厳かに、また明るく楽しく取り行なわれなければならないとも思います。そういう点から言えば、読み間違いや詰まりはふさわしくありません。神主が祝詞を読み間違えるようなものです。こう考えると、自分も含め売買契約の場が清々しく取り仕切られていることは少ないなぁと反省するわけです。契約さえきちんとできれば、そんなことどうだって良いではないかとおっしゃる方もありましょうが、何百件も契約をしてきた身で言えば、そういう視点でも持って立ち会っていないと退屈で仕方がないのです。ちなみに「遵守」は「じゅんしゅ」と読みます。「そんしゅ」と読む人が多い。「貼付」は「ちょうふ」と読み、「てんぷ」ではありません。漢字くらいちゃんと読まないと教養を疑われますよ。昨日の買主様は、そこそこの地位にあれらる方ですから、お見通しでした。 

  2009年04月25日

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• 世界金融不況後の社会

  最近価値の大転換が起こっていると書いていますので、お会いする人事に「それはどういうことや？」と尋ねられます。例えば、経済で言えば「インフレ経済からデフレ経済へ」。これは『１００年デフレ　２１世紀はバブル多発型物価下落の時代』（水野和夫著・日経ビジネス文庫刊・９００円＋税）に代表されるように識者にも指摘されつつあることです。（ちなみに、この本が凄いのは発行が２００３年であるにもかかわらず、すでに今の経済不況を完璧に予測していることです。）「開発からエコへ」「競争から共生へ」などというキャッチフレーズに見られるように、すでに価値の大転換が起こっているのです。先日もＦＰ仲間の話し合いで「化粧をしている女性より、スッピンの方が素敵！という時代があと３～４年で到来するほど、価値の大転換が起こっている。」と申し上げたら「そんなことあるはずがない。もしあったとしても１０年後だね。」といなされました。オマバが大統領になっただけで、一気にエコに火が付く時代ですよ。とんでもない価値の大転換が起こっていると思っていないと、例えば私達ＦＰのファイナンスプランなんか役に立たなくなっちゃうよ。ちなみに『１００年デフレ』で水野氏は、「今起こっているのは１６世紀以来の大転換。」だと書いています。そんな気の遠くなるような昔以来の変化ですから、みんな気がつかないのも無理からぬことですね。 

  2009年04月24日

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• バブル世代の親は、本当に困った人たちらしい

  商業系高等学校の就職担当教員さんとお話しする機会がありました。今年の就職は厳しいどころか、就職の話そのものがないらしく、本番を前に恐れおののいているというのが実情だそうです。高校２年生のインターンシップの受け入れ先もないそうです。これに対して、丁度就職を迎える子供の親は、いわゆるバブル世代にあたる親が多いらしく「私のときは楽に就職できたのに、どうして子供が就職できないのか。学校はサボっているのではないか！」というクレームが来て困っているそうです。人間、自分が歩んできた道を完全に忘れて考えを形成することはできませんが、ここまで来ると「バカじゃなかろうか。」としか思えません。今、日本で起こっていることは価値の大転換であり、「１６世紀以来の歴史の断絶」（『100年デフレ』水野和夫著・日経ビジネス文庫刊・９００円＋税）だと考えますが、この話をすると「そんな大袈裟な。いくら計器が悪くても、いずれ経済は回復し、また成長を始める。そんなことは、過去を見れば明らか。」と相手にされません。バブル世代がどうというような世代論に矮小化するつもりはありませんが、人間過去を引きずらず、今、眼の前にある事象をしっかりと捉える必要があると思います。歴史的転換点にある当事者は、そんな大きな流れの変化には気がつかないものなのです。

  2009年04月23日

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• 私的年金としての一戸建活用術

  このネタは書いたかもしれませんが、記憶がないので再度。最近ハウスメーカーさんのセミナーに呼んでいただくことが増えました。依頼は「私的年金としての賃貸住宅経営」という内容がほとんどで、ファイナンシャルプランナーとして今後の公的年金制度の行方と定年後のライフプランを話して、不足する資金を自宅や新築する一戸建から得る賃料で賄おうという趣旨です。この趣旨が正解かどうかは別として、今週この内容でセミナーをします。お時間のある方は是非いらしてください。開催日時　平成２１年４月２５日（土）１３：３０～場　　　所　日本経済新聞社名古屋支社　３階ホール　(名古屋市中区栄・「栄」駅１３番出口徒歩２分）タイトル　『一戸建て住宅の資産運用』主　　催　株式会社宇佐美組お申し込み　０５８４（８９）６６１０ 

  2009年04月22日

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• 住宅・不動産関連の仕事が雑になっている？

  住宅・不動産を購入・新築する人のアドバイザーをしていますが、最近依頼のある仕事で、どうも細かいトラブルが多くなっています。ハウスメーカーの提携ローンで申し込んでいたはずなのに、融資実行直前でそうでないことが判明した。中古マンションを購入しようと思っていたが、念押ししていた駐輪場がないことが契約直前でわかった。隣地の塀が越境していることを売買契約書に何も記載しないまま契約をせかされた。などなど。いずれも大事に至らなかったのですが、どうも契約を急ぐあまり細かな配慮が欠けていることが原因のようです。営業担当者は、「契約はどうするんですか？」とか「手数料はどうなるのですか？」ということばかり心配していますが、一生に一度あるかないかの大きな買い物をするお客様の立場になってみれば、きちんと仕事をしてくれるはずのプロがミスの連続では、とても心配ではないかと推察します。営業マンの個人の資質やチェック体制の不備などが原因でしょうが、もう少し何のために仕事をしているのか、本質のところを考えればこういうことも少なくなると思いますが・・・ 

  2009年04月21日

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• 日本経済新聞の言う「恋愛市場」って何者？

  今日から日経新聞で新企画『日本ＧＥＮＥ　Ｕ－２９』が始まりました。団塊ジュニアに続く世代として、地味な２９歳以下の若者が何を考えているかという特集。第一回を見て唖然！「恋愛市場は発送の転換を」という内容。おいおい「恋愛市場」って何だ？という感じです。「最近の若者はデートするにも、車を使わず遠出もしない、自宅でＤＶＤを見て過ごしたりするので、ドレスアップした衣装も要らない。これでは消費にならない。この世代にモノを売るには発想の転換が必要。」という内容です。どんなデートをしようが余計なお世話だと言いたくなります。そもそもデートなんていうのは、恋人同士が二人でイチャイチャしているだけで楽しいもので、車で乗りつけたフランス料理店でフレンチを食べて宝石をプレゼントしなけりゃならないような付き合いは、二の次に来るものです。そんなおあそびに「市場」なんかあってたまるか。あそびはあそびに過ぎないのです。ここで思い出したのが、遊び研究の第一人者ヨハン・ホイジンガー著『ホモ・ルーデンス』（中公文庫・今値段がいくらかわかりません）やロジェ・カイヨワ著『遊びと人間』（講談社学術文庫・同）などです。学生のころゼミで、批判的に取り上げたことがあります。彼ら西洋人は「あそび」を定義するとき、効率的な要素だけを上げて分類していますが、そもそもあそびは効率で計れるものではなく、例えば足元の石をいつまでも蹴って行くなどというあそびは効率ではなく、時間の無駄でさえあります。つまりあそびはムダな部分を含んていることが大切なんであって、経済価値や効率で計られても困るのです。まぁ、経済新聞だから何事も経済的視点から書くのが仕事なんでしょうが、そんなことばかりやっていると本質的な視点を見失ってしまうよと忠告したくなった訳です。久しぶりに新聞記事で頭に血が上ったよ。それにしても、Ｕ－２９はプレゼントや高級車で女の子を騙さない世代なんだから、もっと前向きに捉えてあげたら良いのにね。

  2009年04月20日

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• 娘の教育におやじが口を出す

  高校生の娘の教育を母親だけに任せておけないだろうと、おやじが集まって結成しているのが「おやじの会」で、昨夜は本会の今年度計画を練る集まりでした。と言っても、最後は単なる飲み会になるのですが・・・今年は既に２８名もの応募があったとのこと。毎年だんだん増えてきるのが最近の特徴です。父親の理解が進んだのか、それとも父親が母親化しているのか？教育の商品化＝授業料に見合った教育サービスを提供しろ！と要求する親が増えていることを考えると、どうも後者のような気がします。「自分の子どもだけは・・・」「何とか教職員とつながりを持って・・・」というおやじもいると思いますが、残念ながら我が校のおやじの会は、母親的な狭い視点ではなく、大所高所から教職員に対して物を言うという辛口でうるさ型の団体です。だから最初はたくさん入会するのですが、だんだんメリットがないと思って減っていくのかなぁ・・・

  2009年04月19日

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• 団塊の世代のリタイヤは、思ったより厳しい

  私が不動産会社にいたころ、東京から名古屋支店の名東営業所に赴任したとき（平成元年）、回りの大手仲介会社の所長さんたちと仲良くさせていただきました。そのうちのお一人が定年退職となられたというので、慰労会を開催。久しぶりにお会いしました。当時、私は史上最年少所長（３０歳）と言われておりましたが、みなさんに可愛がっていただき、ため口でお付き合いをしていただいていました。しかし、昨日会場へ行って唖然。どこの老人会の集まりかと（ごめんなさい）ショックを受けました。そりゃそうですよね、あれから２０年以上経っているのですから。最年長が７２歳、あとは６０歳代４人と定年を控えた５９歳が２人。そして私が５１歳。そうなのか、こんな人生の大先輩にため口を叩いていたのかと、恥ずかしくなりました。７２歳。週に２～３回はゴルフ。さすがに昔ほど飛ばなくなった。６０歳代。毎年エベレストを見に行っている。今年は４番目に高い山を見に行く。四国１０８ケ所霊場を今年ですべて回り終えるなどと元気一杯。それに対して、定年を迎える５９歳は「今月から賃金１８％カット」とか「再雇用の案内が来たが月給は１８万円しかない。」「前に割り増し退職金をもらったので、もう後は辞めるだけ。」なんていう話で、この辺りで大きな格差があることがわかります。いずれも大手不動産会社の役職を務めた人たちばかりですよ。さらに「もう現役はいいよ。早く退職したい。年々締め付けが厳しくなってくる。」とのこと。企業を中心に物事を考えると、本当に今自分が幸せなのか分からなくなってくるようです。私達は、企業を離れて人間そのものが持っている存在観（あえてこの字を使います）をまず考えて、その上で企業での存在価値を考えて見る必要があるのではと実感したわけです。果たして自分の１０年後はどういうことになっているのやら・・・とっても心配。ＦＰがシミュレーションするライフプランって、本当に役に立つんだろうか？

  2009年04月18日

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• 顧客満足度はビジネス重要な指標なのか？

  ビジネスは顧客と共存共栄、ウインウインあるいは一歩進んで「三方よし＝売手よし買手よし世間よし」 の関係であれば繁栄すると言われています。これを顧客満足度が高い仕事というのでしょう。しかし、 果たしてそうでしょうか？『プロが選ぶ日本のホテル・旅館１００選』で２９年連続日本一に選ばれている和倉温泉『加賀屋』さんは、その名に違わぬサービスで顧客満足度が高い旅館だと言われています。先日加賀屋の女将がインタビューを受けていましたが、以下のような内容だったと記憶しています。「旅館経営では、いろいろなクレーム・トラブルがありますが、以前は何かあっても誠意を持って対応すれば、大抵のことは解決できましたが、最近はちょっとしたことでも大事になることが増えています。」「客商売ですので穏便に済ませたいのですが、こちらも防衛上、止むを得ず弁護士さんにお願いするような時代になってきました。残念です。」このケースで顧客満足度とは一体どこにあるのでしょうか？例えばスターバックスコーヒーのように、「顧客のオーダーは何でも聴くこと」というのも一つの回答でしょう。今やすべての商売が経済価値で計られてしまう世の中になってしまっています。売り上げを伸ばし、利益を上げることが至上価値とされると、どんな事態が起こっても、それを念頭において行動することが求められます。すべてのサービスを経済の対価と考える顧客に対して、本当に顧客満足度という基準が有効なのでしょうか？あるいは正しい基準なのでしょうか？もし、そうだと回答する人がいたとすれば、その人は教育や介護もサービスの対価でなければいけないと言うのでしょうね。

  2009年04月17日

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• 名古屋市長選挙のマニュフェストにおもしろい政策を発見！

  昨日は、久しぶりの完全休養で、岩盤浴と床屋でくつろいでおりましたら、顧客満足度についてのブログにたくさんのご意見をいただきありがとうございます。この件は、再度深掘りできたらと思っています。当地名古屋では、２８年ぶりに相乗りが崩れて、激しい市長選挙が繰り広げられています。既存の枠組みを出ない政策（太田義郎候補は根拠なき高福祉＝３０数年来共産党はこの政策を変えていません。細川まさひこ候補は従来型のケインジアン政策、河村たかし候補は減税による一種のバラマキ、泡沫黒田克明候補だけが唯一『未来環境都市名古屋』というおもしろそうなキャッチフレーズです）に、今回も不投票を決めている私です。が、唯一河村候補のマニュフェストに、全面的に私の考えと一致する政策を発見して、ちょっと嬉しくもあり。それは『冷暖房の要らない名古屋造り』です。風の道造り、水の道造りなどで、日本一暑いと言われる名古屋の夏をクールダウンしようという政策です。まるで「緑の党」の政策みたいでしょ。もし、私が名古屋市長に立候補するなら「８年以内に、市内の平均気温を２度下げる！」という政策として考えていたものです。この政策がうまく行けば、温暖化防止の他、環境保護、美しい街づくり、税金の無駄遣いが防止できます。これを実現するには・・・１．パークアンドライドの推進と自転車駐輪場の整備２．都市計画により市内南部～港までの高層ビルなどの建築禁止と詳細建築計画の策定３．緑化の推進（古家・空家の解体と緑化の優遇など）と「緑の公共工事」の推進４．広小路通や錦通、久屋大通などへのクーラー（愛地球博でも活躍した例のクーラーですよ）の設置などが必要です。風の通り道・水の通り道政策は、これに合致した政策です。おもしろいので、誰が当選してもやってもらいたいです。何しろ、名古屋に住む人は、暑さ対策だけでパワーの半分を使ってしまっているので、これが実現すれば一層のパワーが発揮され「経済効果」も出るはずだよ～  

  2009年04月16日

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• 仕事にとって顧客満足度は、重要なのか？

  仕事をする上で、顧客満足度が高い仕事をしてリピーターをたくさん得ることは重要なことだと言われています。しかし、本当にそうなのでしょうか？お客様とは共存共栄の関係だとか三方よし（売手よし、買手よし、世間よし）でなければいけない言われます。しかし、例えば私のフィールドで言えば、将来の生活設計のためにアパートを購入して安定収益を得たいと願う買手のお客様に対して、収益性の高いアパートをコンサルして購入いただくことは、顧客満足度が高くお客様と共存共栄できる仕事だとは思います。しかし、将来市場が変化してアパート経営が立ち行かなくなって、お客様が破綻することも充分考えられます。そうなったとき、お客様と共存共栄していると言えるのでしょうか？実は、今はそうなる確立がかなり高くなっているので、心配なのです。今後の不動産経営はそう簡単に成功することはないでしょう。この不動産投資ブームで物件を購入した多くの人が破綻することが考えられます。購入時には「大変良い物件を買えました。あなたのおかげです。」と感謝されるかもしれませんが、１０年後にそれは恨み節になるかもしれません。何を言いたいかと言うと、顧客満足度を計るときは、その時点での満足度もさることながら、時間軸で見た満足度を用意しておく必要があるということです。例えば、保険のセ－ルスでも契約件数や金額で計る実績と、その契約がどれほど長く継続されているかで計る実績があるように。特に不動産については、長いスパンで計らなければならないので、すぐに評価が出ません。個人的には、私の仕事はそうしたスパンで評価されればいけないと考えています。そうするとボリュームを追いかけて多くのお客様にサービスを提供することには限界が出てこざるを得ないのです。

  2009年04月14日

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• これから不動産投資・賃貸住宅経営をする人は、こうあるべき

  ２棟目の賃貸マンションを無事購入された若手不動産投資家さんの祝賀会にお招きいただきました。大変苦労した取引でしたので、仲介業者さんを慰労しようと開かれたのです。仲介手数料を払って買ったお客様が、さらにこのような席を設けて仲介業者さんをもてなすなど、このお客様がいつもおっしゃっている「感謝の気持ち」の表われです。この方は、いわゆるサラリーマン大家さんで若くていらっしゃるにもかかわらず、大変しっかりした考えを持っておられますので、長くこの仕事で勝ち残って行かれる人だと思っております。昨夜の印象に残っている語録を支障のない範囲で・・・「大家業とは、仲介業者や管理会社がしっかり仕事ができる環境を作ってあげる仕事だ。」お任せ経営者が多いこの業界で、これだけ明確な考えを持って入る人は少ないですね。「大家力があるかないかで差が出る。」「賃貸経営では大きなトラブルが起こるけど、すべて今起こっていることは自分にとって意味のあることだと考え、前向きに捉えています。」これから不動産投資・賃貸住宅経営をお考えの方は、こういう方を競争相手としていかなければならないことを肝に銘じておかないと、そう簡単に成功できませんね。昨夜は大変ありがとうございました。それにしても、あの店の懐石料理は最高でした。

  2009年04月13日

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• 大手ハウスメーカーの不動産投資セミナーで評価が上がらない訳

  昨日大手ハウスメーカーの不動産投資セミナーの講師をしたのですが、ここのところどうもアンケートの評価が高くない。特に６０歳を超える高齢者の地主さんの評判が良くないのです。昨日のコメントでは「学者相手の話ならおもしろいと思うが、オーナーには難し過ぎた。」というものもあって、厳しい評価なのです。話の内容は、資産の分散投資によってリスク回避をしなければならないが、今は不動産への投資が有効。経済は実物重視へと移ったように見える。クズネッツサイクルや他の指標から見ても絶好の投資チャンス。ただし、不動産投資はデフレ産業なのでお任せ経営をしていると成功しない。収益還元法などで不動産の価値を計算して、貸借対照表・損益計算書・キャッシュフロ－計算書を完備し、きちんと経営をしましょう。なんていう話ですが、不動産が金融商品化した現在では、金融の話を持ち出さないと語れないので、債権投資の基本のキを話すのですが、やはり長年アパート経営をしていらっしゃった実績のあるご年配の地主さんには、何のことだべか？？？という感じなのでしょう。また、私もスポンサーさんがいるとなると、１００％本当の話をしているわけではないので、キレがなくなるのは止むを得ない・・・一方で若手の不動産投資家と思われる方のアンケートでは、「一般に知られていることだらけで目新しいものはなかった。」などという意見も。この世代感覚のズレこそが、今の不動産市場の課題を明確にしているような気がします。つまり従来型のアパート経営で済んで来た人と、現在の厳しい経営環境で投資をしようとする人の意識の差です。今後、アパート経営で勝ち残るには、この若手の投資家さんのように勉強していないと難しいのではないでしょうか？それ以前に、まず自分の話の内容を整理しなくっちゃね。精進精進・・・それと大手のスポンサーさんのご意向に沿ったお話しをするということも、ちょっと考えないとね。やはり自分直接のお客様だけには、きちんと本当の考えを伝えていくということに徹しなさい！ということなんでしょう。

  2009年04月12日

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• 早朝からの会議って意外に多いんですね

  不動産投資家のお客様に誘われて、モーニングセミナーに行って来ました。どちらかというと夜のセミナーが得意な私は、初体験。いつも早起きな方なので、早朝というのは気になりませんが。名古屋市内の高級ホテルに広い部屋を取って、２０名ほどの贅沢なスペース。ほとんどその道の先輩や社長さん会長さんで、私など下っ端の部類です。情報交換しながら朝食を摂った後、ゲストを迎えてセミナー。本日は北陸大学薬学部教授藤下修先生の『長生きするための能力開発』。ちなみに次回はあの有名映画監督さんです。いろいろお話があった中で、興味深い話がありましたので披露したいと思います。長生きするために、まず必要なのは食べ物に気をつけること。食べてはいけない順番で並べて覚えておくと便利ですよと以下のリスト。１．四つ足動物２．二つ足動物３．大きな魚４．小さな魚５．捨てておくと腐る野菜（旬の野菜・夏野菜など）６．乾すと保存できるもの（シイタケ・海草など）７．発酵食品（味噌・醤油・納豆など）８．放っておくと芽が出るもの（根菜類など）９．捨てておいても芽が出るもの（玄米･豆・ごまなど）８や９になると人間と同じで、放っておいてもたくましく成長するものは、強いということらしいです。先生に言わせるとビュッフェなどで取ってくる食べ物を見れば、その人がどんな病気になるか大体わかるそうです。わかっちゃいるけど、止められない。ちなみに、深層水は満月の夜に汲み上げた水が、一番ミネラルが多いそうです。自然ってすごいですねぇ。実はモーニングセミナーは、どうも他人行儀・教条主義的・形式的な集まりが多そうなので敬遠しているのですが、昨日のセミナーは有意義でありました。

  2009年04月11日

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• 自宅をリフォームするときの注意点

  ここのところ中古住宅購入希望の方のご相談が増えているのですが、昨日も築２８年の大手ハウスメーカーの中古住宅の診断＝ホームインスペクションをしてきました。相当古いとは言え、さすが大手ハウスメーカーの住宅で精度もしっかりしており、重大な指摘事項はなく購入そのものには問題ありませんでした。ただし、この住宅は新築後増改築をしており、地元の工務店が施工したと見られる和室が付いていました。本体はコンクリート布基礎でしたが、増築部分はブロックを並べただけの簡単な基礎。そこに和室がど～んと乗っていたので、正直耐震性能は望めません。「これは重大な問題ではないのか！」と言われそうですが、買主さんはそれをわかった上で購入されるとのお返事。ここが新築住宅診断と異なるところです。今回は、弊社が調査して、こういう問題点を指摘した上で購入されるので問題はないのでしょうが、仮にそれをご存じない方が購入され、地震で被害に会ったとしても売主さんに損害賠償請求をできるかどうか？リフォーム・増改築される家はたくさんありますが、この家と同様建築確認を取らないでおこなうことも多いので、現存する住宅が適法なものかどうか怪しいことも多いのです。リフォーム工事自体は建築士がおこなわなければならないという法律はないので、一般の営業マンが受注することが多いと思いますが、本来なら建築士が担当して図面を作成してくれる会社に依頼するのが正攻法ではないかと思います。今後、既存住宅の品質確保が望まれる時代になりつつありますが、リフォーム物件については、より慎重な対応が望まれます。できることなら、住宅診断＝ホームインスペクションを入れて検査してから購入されることをお勧めします。

  2009年04月10日

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• 一戸建てを活用した資産運用というセミナーを担当します

  セカンドライフ・退職後・老後の生活資金は公的年金だけでは賄えないかもしれないと言われています。近年高齢者の生活保護が激増していることからも、その兆候が見られます。セカンドライフを安心・安全に暮らすためには、現役時代から何らかの対策をしておかなければなりません。その一つが、自宅あるいは新築した一戸建てを活用した私的年金造りです。今回は、一戸建て賃貸住宅を推奨している地元建設会社様主催の『一戸建て住宅の資産運用』というセミナーを担当することになりました。最近脚光を浴びている一戸建て賃貸のメリットと長所をお話ししたいと思います。えっ、メリットだけかって？建設会社の主催ですからね～そのかわり参加無料ですから、ご容赦を。開催日時　平成２１年４月２５日（土）１３：３０～１７：００場　　　所　日本経済新聞社名古屋支社　３階ホール（名古屋市中区栄４－１６－３３）先着２名様限定の当日個別相談や後日の無料相談サービスもついています。是非ご出席ください。お申し込みは、０５８４（８９）６６１０　宇佐美組　担当山口様会場でお会いしましょう！

  2009年04月09日

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• 地価下落率日本一の栄で名古屋が誇る味噌鳥鍋を食べました

  昨夜は不動産業者さんと打ち合わせで、名古屋コーチン味噌鍋の老舗『玉翠』さんへ行ってまいりました。この店は、今や公示地価の下落率ワースト１０に入り、不動産崩壊の象徴となってしまった名古屋市中区錦３丁目にある築６０年の木造建築物で、地上げの嵐にも負けず、味噌鍋一筋を貫いている料亭です。昔の造りなので、お隣さんの声も襖越しに漏れ聞こえてしまうのですが、昨夜も経済界の方々がたくさんいらしてました。林立するビルの間にひっそりと佇む建物は、待ち合わせた業者さんも探しあぐねるような質素な建物。ファンドバブルにも負けず、老舗の暖簾を守ってこられた姿を拝見するに、不動産業者とは一体何者なのかと問わずにおられませんでした。幸いにも、昨夜の業者さんはバブルに踊らされることなく、地道に仕事を続けておられる地元若手業者さんで、これからも協力関係でまいりましょうと楽しく過ごさせていただきました。ちなみに玉翠さんは、個室で女中さんが一人付いてくれ、何から何までやっていただけるので面倒がないのですが、意外にもお値段はリーズナブル。ホームページにも掲載されていないので、接待には持って来いのお店です。もちろん味は最高！

  2009年04月08日

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• セカンドライフのための私的年金を土地活用で準備する？

  新年度になって、どういうわけかハウスメーカーさんからのセミナー依頼が増えています。しかも、内容が打ち合わせたかのように『退職後・セカンドライフを支える私的年金にするため不動産活用・投資をしよう！』というものです。セカンドライフの生活設計は確かにＦＰのお手の物ですが、今更どうしてハウスメーカーがそこに力を入れ出したのかはわかりません。今まで相続税対策・所得税対策・固定資産税対策を謳って、アパート経営を推奨してきた路線が行き詰まっていることは明らかです。実際に「対策ができてよかった。」と感謝している人は、少数派ではないかと思いますし、今後ますます「対策なんてしない方が良かった。」と気づく人が増えると思います。それでは私的年金として、退職後や老後に安定収益を上げるために不動産投資をすることは、どうでしょうか？私の考えは、この路線が間違っているとは思いませんが、マス展開（多くの人に適応する）できるほど容易なものではないと思っています。つまり参加した多くの人が安定収益を得られ、老後を安心して暮らせる土地活用はあり得ないということです。このことは当たり前のようですが、実際のセールス現場ではその点が忘れられて、メリットだけが強調される傾向があります。いかなる投資・経営がそうであるように、建物を建てて家賃保証をしてもらって通帳だけを見ていて、安定的に賃料が入ってくるような不動産経営はあり得ません。それなりの市場調査・企画・分析・対策を講じた投資だけが、勝ち残るのです。（おそらく５％程度の人だけが残るだけ）このあたりをハウスメーカーのセミナーで語るのは、少々工夫が要るんだよねぇ・・・苦しい～

  2009年04月07日

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• サクラの季節・お花見と犬山祭りと同窓会

  久しぶりの休み、同窓会をサクラ満開の犬山市で開催しました。昨日は犬山祭り真ただ中。絢爛豪華な山車とからくりは、何度見ても感動しますね。この山車の維持管理は、基本的には町内会がおこなっているそうですが、私の友人の町内会が持っている山車は、一番豪華な山車だそうで維持管理費として一世帯辺り毎年１００万円程度を支出しているとのこと。信じられます！？中には、その負担に耐えかねて転居する人もいるそうです。羽振りの良かった豪商達が出資して始まったと思われるこの祭りですが、いまや衰退気味の犬山市では、私財をはたいて山車を維持できる人は少ないでしょうから、必然的に不足分は市の税金で賄うことになります。この地方ではこの種の山車がたくさんありますが、いずれも富を築いた人たちの私財で造ったもので、街の共同性を維持するのに貢献して来たと考えられます。その意味ではマルセル・モースの『贈与論』（ちくま学術文庫刊・１，２００円＋税など多数）に出てくるポトラッチの散財（北米インディアンの習慣で、私財をたっぷりと相手方にプレゼントすることです）による富の分配に似ているような気がします。昔の富裕層は、寄付に似た行為をすることで富を分配し、街の共同性を維持し活性化していたのでしょう。現代の富裕層は、せいぜいプライベートジェット機を買ったり六本木ヒルズに住むことをステイタスとする程度でしょうが、是非私財を寄付して共同体を活性化させることにも目を向けて欲しいものです。ちなみに来週の土日は、岐阜県加茂郡八百津町の八百津まつりです。あんな山奥にもかかわらず、立派な山車３台が町内を練り歩きます。これも維持管理に苦労しているようです。是非お出かけ下さい。私の実家がある町です。

  2009年04月06日

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• 中古住宅の建物診断が増えてきました

  アウトレットマンションや値引き新築建売住宅のブームが、年度末でひと段落したとおもったら、４月に入って中古住宅を購入する前に建物診断をしたいというご依頼が増えています。不景気どこ吹く風ですね。中古住宅の売買契約をする際に、建物診断＝ホームインスペクションをしておくことは、その住宅の正しい価値を知るために、そして瑕疵(隠れた欠陥）を知っておくために大変有効ですので、是非お勧めします。ホームインスペクションの依頼者によくいただくご質問は・・・１．あと何年くらい住めるでしょうか？２．シロアリ被害はないでしょうか？３．重大な欠陥はないでしょうか？４．修復にはどのくらいの費用がかかるでしょうか？２以外のいずれのご質問も、はっきり回答できない難しい点がありますが、お尋ねになりたいお気持ちは良くわかります。なるべくお趣旨に合った回答を出したいと心掛けていますが、簡単に回答できないということもご理解下さい。今朝ほど検査してきた住宅は、築２０年のツーバイフォー住宅でした。なかなかしっかり造ってありましたが、その後のリフォームで梁や柱を欠き込んでいたり、断熱材が取れていたりしていましたが、住むことに支障はないと判断。お客様も新築住宅を購入するわけではないので、完璧な施工を期待しているわけではないとおっしゃるので、購入されても問題ないという結論になりました。しかし、何年位住めるでしょうか？というご質問には「住み方や手入れの仕方で長くもできますし、短くもなります。」としか答えられません。ホームインスペクターとしては、そのあたりの明確な回答ができるようになることが、当面の課題です。中古住宅や中古マンションのホームインスペクションは、弊社の場合１軒あたり約２時間～２時間半で、センサーによるコンクリート内部の検査、レーザーによる床や壁・建具の傾き測定、シュミットハンマーによるコンクリート強度の測定のほか、目視による建物・土地の検査を含め１５０平米まで６８，０００円で行なっております。遠隔地は交通費をいただいております。是非ご利用下さい。

  2009年04月04日

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• この春の名古屋地区賃貸住宅市場の総括

  名古屋地区の賃貸住宅シーズンもピークを越えたところで、各募集会社の総括営業会議が開催されたようです。この市場は公式な調査数値が出ないので、会議で出された各社の話をまとめてみましょう。１．学生マーケットは、名古屋大学を除いて壊滅的減少。（話は違いますが、おかげで本来なら南山大学＝関東の上智・関西の関学のイメージ、に合格するはずの子達が、早稲田慶応同志社立命を回避した子の影響で、つぎつぎと不合格になっています。災難！）２．転勤市場は縮小。３．賃料は１０％、特にワンルームについては１５％ダウン。４．年収８００万円クラスでも、賃料３万円台を希望する人など、ちょっと前には考えられない人が増加。５．現状１０万円の家賃で住んでいる人が、８万円程度に移り住むなど、賃料ダウンの需要があった。６．生活保護者層の爆発的増加。（この層は、自治体から生活保護費の支給があるので、意外に固いお客様なのですが、オーナーとしては避けたいイメージが強いですね）今年は、ここ３年あまりの供給過剰で賃貸市場が苦戦することは予想できたのですが、そこにリーマンショックが追い討ちをかけ、予想以上の厳しい市場となりました。今後はゆるやかに回復に向うと思われますが、教訓としてはこの市場はデリケートな市場であり、素人さんが参入して、そんなに簡単に経営できる業界ではないということを肝に銘じておく必要がありますね。

  2009年04月03日

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• 国際分散投資でヘッジファンドを活用

  わざわざ東京から『オフショア投資の達人』中田裕氏に来ていただき勉強会を開催しました。日本をはじめ先進諸国の株式市場が手詰まりになる中、今後の資産防衛・運用はますます国際分散投資（地域分散・通貨分散・時間分散・資産内容の分散）が重要になる。特にミューチュアルファンドで運用していてはパフォーマンスが出ないので、ヘッジファンドを絡めた運用が必要との趣旨でした。今のご時世にヘッジファンドというといかがわしいと思われるでしょうが、きちんと運用されているファンドも多いので、使い方次第というところでしょうか。ただ、我々ＦＰは法律上の制限があって、そうした商品を紹介することはできません。特に海外のヘッジファンドはＦＰだけでなく、取引はできないことになっていますので、投資助言代理業を持った中田氏のような立場の方に委ねるしかありません。その点で、お客様に対してＦＰは責任を取り切れないので、充分説明を尽くして取引することが重要ということでしょうか。一方で、参加者の銀行員さんの話によると今日本株インデックスファンドが爆発的に売れているとのこと。（というより銀行が爆発的に売っている？）何が何だかよくわかりませんが、金融商品を扱うときはＦＰとしてはコンプラ遵守でまいりましょうとしか言えないなぁ・・・

  2009年04月02日

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• 受注が厳しくなったハウスメーカーが、今やっていることは？

  建売分譲と貸家の注文受注が比較的好調なのに対して、ハウスメーカーの本業である新築請負の受注は厳しいようです。住宅展示場を中心とした集客というビジネスモデルも転換期を向かえ、各社苦労しています。こうなってくると必ず出てくる命令が「周辺利益の確保」です。ハウスメーカーの収益の中心は、新築住宅の請負ですが、住宅を建てれば必ず付いてくるのが照明・カーテン・家具などのインテリア工事、門や塀・駐車場などの外構工事、解体工事などです。通常営業マンは社内では「何棟売ったか」で評価されているので、こういう細かな周辺工事による利益には無頓着です。しかし、厳しくなってくると会社としては細かい利益でも積もれば山となるということで、こういう工事も取り込もうとします。最近では工事だけでなく、火災保険も必ず取り込むようにという指示が下っているようで、相当早い時期から保険契約を勧め集金を求めてきています。弊社はＦＰ会社ですので、お客様に最も有利になると思われる火災保険を提案するのが仕事の一つですが、先月は「万一火災が起こったとき、うちの提携保険会社なら、よくわかっているので対応が早く安心です。」という独占禁止法すれすれのセールストークで、２名のお客様に火災保険の提案ができませんでした。そのハウスメーカーが出している提案が良い保険であれば問題はありませんが、そうでもなさそう・・・お客様は家を建てるのに一杯で火災保険まで頭が回らないのが普通ですが、特定の保険だけを進めるのではなく、ちゃんと比較提示して考えられる余地を残しておくくらいのことはして欲しいと思います。背に腹は代えられないのでしょうが、貧すれば貪するでは、長い目で良い商売はできないと思いますが、どんなもんでしょう？ 

  2009年04月01日

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• 不動産売買契約や引渡しに同席するサービスをしていますが・・・

  今月は、建売と分譲マンションの値下げ物件の販売が好調で、売買契約や引渡しの立会いのご依頼も多くありました。今朝も今月最後の引渡立会いをして来ましたが、結局今月おこなった立会い業務はすべてに問題があり、現場で右往左往しなければならない状況でした。本来なら仲介業者さんが確認して、トラブルがないようにしておかないといけないはずですが、初歩的な確認作業をはしょってしまった結果、重大な問題になるタネを残してしまったようです。仲介業者さんのレベルが低下しているのでしょうか？そこそこの中堅業者さんであるにもかかわらず、初歩的なミスをしています。いつも書いていますが、アメリカの不動産取引では仲介業者（エージェント)は、売主と買主をマッチングすることだけが仕事であって、その後の契約書の作成とチェックや登記の手配（エスクロー）、住宅ローンの提案（モーゲージブローカー）、建物検査（インスペクター）など付属業務はそれぞれの専門家が行ないますので、余程のことがない限りミスはありません。日本では、これら業務一式を宅建業者さんが行うので、正直精度が低くなります。いくら難しい試験に合格したからと言っても、契約内容、登記業務、住宅ローン業務、建物構造などすべてに精通した宅建業者などいるはずがありません。何とかトラブルにならないようにと願って、エスクロー業務をやっているのですが、仲介業者さんがしっかりしていただき、こんな仕事がなくても安心して取引ができる社会が早くできないものかと願う次第です。頼みま～す！

  2009年03月31日

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• 好調な不動産市場のおかげでバタバタの３月が終わろうとしています

  アウトレットマンションや建売分譲の値引き販売のおかげで、年度末の不動産市場は予想外の繁盛を見せた模様です。ただし、業者さんの儲けにはならなかったようですが。今の市場では、資本の回収が先でしょうから、業者さんは売却できただけでよしとしなければならないでしょう。弊社も大変忙しかったのですが、そういう環境で建物検査＝インスペクション、住宅ローン相談、契約書類チェック、ＦＰ相談など多種の業務をしていると、仕事の品質が甘くなる危険性をひしひしと感じるのです。特に不動産関係の仕事は、一度間違えると取り返しのつかないことになるだけに、甘い仕事は許されません。昨日のブログで取り上げた「旅館経営ではボリュームを追うとサービスが低下する」ではありませんが、私の仕事も同様のことが言えると思います。より完璧な仕事を提供して、不動産に係わる全ての人がハッピーになっていただかないといけないと思っておりますが、まだまだ会社・自分とも実力が足らないなぁ・・・

  2009年03月30日

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• 週間ダイヤモンド『ホテル・旅館大淘汰』特集

  ちょっと遅くなりましたが、今週号の週刊ダイヤモンドの特集『ホテル&旅館大淘汰』は、厳しい業界の実態をわかりやすく書いてあります。詳しいことはバックナンバーを読んでいただくとして、今後のホテル・旅館業界の生き残る道が示唆されているので・・・山中温泉かよう亭の上口社長の談話。（ちなみにかよう亭は、客室数１０室の超高級旅館です）現在の旅館は三種類に分けられる。１．高度経済成長時代に繁盛した大型旅館。（これはバタバタ破綻している）２．１５～２０年ほど前から急速に伸びてきた由布院や黒川温泉といったところの新興旅館。これは人気を集めた結果、その一帯はかつてのひなびたよさを失い、信州の清里のような観光地となって、人を引きつける魅力を失った。それが経営不振となった。３．第３のスタイル。一源泉一宿の原則を貫く、地方の秘湯と呼ばれる小規模旅館。これが自然環境のよさを守り常連客を集めている。結果として、大規模な利益追求の事業はいつか破綻する。お客様の一人ひとりに心からのおもてなしをし、再訪していただく小さくて贅沢な宿をつくりたい。全国一律の擬似懐石料理を廃し、可能な限り地場の食材を使い、生産者一人ひとりの名前がわかる料理を、自ら選んだ器に盛って、お客様に喜んでいただける贅を尽くした家庭料理を出していく。さらに宿をとりまく風景の再発見と整備に力を入れ、街並みをかつての古きよき姿に戻した。この談話は、すべてのサービス業に通ずる深い意味がありますね。ちょっと前はリッツカールトンのサービスが話題になりましたが、日本のきめ細かなおもてなしとサービスとは何かという本質の話です。（ちなみに先週行ったリッツのティーラウンジは、ガラガラでした。）私はＦＰという仕事をしていますが、ご相談にいらっしゃる一人ひとりのお客様に、心から対応できているかというと、とてもとても。不動産賃貸業・ＦＰ業・・・どんな業界も上田社長の言葉に学ぶことは多いと思います。規模拡大は本来のサービスを低下させる。肝に銘じておきたいと思います。 

  2009年03月29日

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• 久しぶりに大手ハウスメーカー主催の不動産投資セミナーを担当します。

  ２００６年２月から、原則として「不動産投資やアパート新築をしてはいけない！」と主張してきましたので、しばらく大手ハウスメーカーさんのセミナーに呼んでいただけなかったのですが、年明けからまた多数の講師依頼が来るようになりました。過去の読みが当たったからなのでしょうか？（私は預言者や占い師ではありませんよ～）直近の『賃貸住宅新聞』にもあるように、春の賃貸シーズンでは賃料の大幅下落で、特に地方で経営不振に陥っているアパートオーナーさんも多いようですので、もろ手を挙げて不動産投資をしましょう！とは言いませんが、逆に成功するための戦略は十分にあります。そのあたりを、大和ハウス様のセミナーでお話しする予定です。是非、いらしていただきたいと思います。このセミナー、ご依頼のあった内容を私の主張で大幅に変えていただいた経緯があります。そこそこおもしろい内容になるとは思っております。タイトル『この不況下で成功する不動産投資～今、何故富裕層は不動産を買っているのか』 開催日時　平成２１年４月１１日（土）１３：３０～１６：００開催場所　じばさん三重４階（三重県四日市市）お問い合わせ　大和ハウス工業株式会社　四日市支店　０５９（３５１）１５５８（講師の吉田のブログを見たと言っていただければスムーズです）これからの不動産投資は、単なる相続税対策や所得税対策では勝ち残れません。今、アパート経営を進められている地主さんは、是非お聴きいただきたいと思います。では会場でお会いしましょう！ 

  2009年03月27日

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