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満室大家の物件再生術

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４号物件幸せな？？退去

久しぶりの更新です。相変わらずK売はモラトリアム法の更新によって件数が少なく入札する気も最近失せています。そこに４号物件の退去があり、通常であれば泣きっ面に蜂状態なんですが、今回は幸せでいっぱいである。そう、そこの住人は独身で自由業？？の方、ここ数年、婚活を必死のパッチでされていたんでその甲斐あって結婚されるんです。ハンドルネームは〇業大家のNという名前で気まぐれで更新されるらしい。新居は堺市の北区になるらしく久しぶりの賃借であります。貸す立場から借りる立場へと１８０°変わるとなんだか色々勉強になります。今後は生活費を入れないといけないので今までのスピードで物件購入は無理ですが期間を２倍にして目標を達成することをここに誓います。ついでに気が早いですがYAYAKOも早く欲しいです。

2011年06月23日

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当選確実？？

最近は震災のニュースばかり見て塞ぎがちでした。Nができることといえば赤十字に義捐金を振り込むぐらいしかできなかった。そこに一通のメールが届きました。トータル応募数１７万人以上、当選者２．８万人の内の１人に選ばれました。まさか当たるとは思わなかったんですが大阪マラソンの出場決定です。最近メタボなんでまず体重落とすところからスタートします

2011年04月25日

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１２号物件のリフォーム

久しぶりの更新です。１３号物件は無事テナントさんがオープンしました。残る不良物件？？の１２号のリフォームのため水道屋と大工さんが現場を見てもらったのですが、開口一言、コンパネ等の部材がない為工事のめどが立たないとのこと。震災は様々な所に影響を及ぼしています。被災地優先で、とりあえず被災者の住まいを確保していただきたい。その後で１２号物件の復活お願いします。

2011年04月08日

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2号２輪戦闘機退役？？

　実は物件偵察と緊急出動が主な任務のSR500はすでに退任して、倉庫に保管しています。　新たに着任した戦闘機はヤマハXS750スペシャルです。約３１年前のバイクで並列３気筒でシャフトドライブとトライアンフのストリートトリプルとBMWのバイクを合体したような変わり者のバイクです。乗り心地はシートが厚くてけつが痛くならない、低速でアメ車のようなドロドロした鼓動があり楽しいんですが、高回転はマルチエンジンと変わらないぐらい安定してアクセルのつきがシャフトドライブのため、ワンテンポ遅れるんですがなんだか独特です。馬力が２倍になって重い工具をサイドバックに積んでも全然問題ないです。

2011年02月26日

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１３号直接契約終了、ハーバー横１１号物件申込あり

先日、１３号物件の契約で相手さんの店舗で契約締結と鍵のお渡し、礼金前家賃の受領が終了しました。この物件物件価格３０３万円で家賃が共益費込で８７０００円年間家賃は１０４４０００円で表面利回りは３４．４パーセントであるんですが、事業用の為税金が高いのと、滞納管理費等々で実利回りは１５．６パーセントと半減以上になってしまうんですが、早くきまったのとリフォームは和室段付をスワレットで洋風に変更、シャッターのカギを取り換え、トイレのタンク内の部品交換しただけで貸せたので手間がほとんどかからず、直接契約なんで手数料無しで良かったです。それと９号ハーバー横物件、温かくなったこともあり、申込があり、保証会社の審査もOK、今回は堺市の方でセカンドハウスとしての申込、元教員さん年金３００万円もらっているリタイヤされた方、前の入居者も大阪市内の方だったので手軽なリゾート物件として需要はそこそこありそうです。ただしセカンドハウスなんで短期解約が怖いので１年未満は１カ月分家賃の違約金発生で相手さんに縛りつけさせてもらいました。これでプログ始めた目標の約半分の月収達成で１５０万円の収入で経費（償却費除く）は３０万ぐらい、やっと折り返し地点にたどりつくことができました。あと５年でなんとか目標の月収２００万までとりあえず走り続けたいと思います。これで後は不良債権化してます１２号ジャングル物件の再生にとりかかれます。固定費用が固定資産税が２．５万円とほとんどかからないので後回しにしてたんですが、他にやることもない？？ので無気力大家のNですがなんとかフィニッシュ（客付け）までがんばります。

2011年02月20日

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13号物件入居者決定

13号物件の入居者決まりました。前の塾はキャンセルで写真屋さんできまりました。今回の物件は谷町線某駅から徒歩2分で隣が駐車場で空きあり、そんなに駐車禁止の取り締まりもないので少しの間なら前に車がとめれます。後、建物の見栄えがいいので家賃が安くは見えない？？等々の理由できまりました。この写真屋は現在あびこ筋の道路沿い御堂筋線某駅から２～３分のところに店があるんですが、家賃が高いのと車で来たお客さんの駐車場の問題で移転されるようです。私は食べログを見てよくB級グルメを食べに行くんですが、おいしくてリーズナブルなとこはヘンピなとこが多くて家族経営が多いです。できるだけ固定費（家賃、人件費）は抑えてその分を食材費と手間を多くしてお客さんに還元するような所がやっぱり流行ってます。最後に一言写真屋さん、家賃3分の１程度になったんで、その分撮影の値段を安くして、HPにお金をかけてSEO対策して大阪中からお客さんを引っ張って末永く入居して欲しいです。私のお見合い写真も安くしてね。。。

2011年02月12日

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故意による無気力大家に関する調査？

なかなかプログが更新できない無気力な大家のNです。　ただ公益法人ではないので八百長してお金がもらえるはずもなく、お客さん（入居者＆入居検討者）には真摯な態度で臨んでいます。商売はなんでもそうだと思いますが長いこと多少のお金をもらい続けることができるのはお客さんへのサービスを愚直に粛々と続ける対価であると思いますので・・・力士の皆さまもいい機会だと思いますので民間として相撲界を立て直していただきたいです。今、募集中の１３号東住吉の区分所有のテナントの案内に行ってきました。今、近所で塾をされてる方で今の借りられている所が手狭になり、近くで探しているとのこと、まだどうなるかは後日連絡くれるらしいが、のんびり寝て待ちましょう。

2011年02月05日

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13号物件落札、獲ったゾー

久しぶりの更新です。夏に空いた3号物件は無事11月から入居者が住んでいますが、9号物件のハーバー横リゾート物件が空き現在入居者募集中です。12号物件は残置物を片づけて放置プレイ中です。この物件本下水が来てなくて私道の所有者の方の承諾が必要なんですが、１戸だけ敢えて承諾できないとのことでかなり困ってます。最悪、合併槽の設置で乗り切ろうと思います。本日NETにて大阪市内の１階区分店舗物件の開札結果を観ると見事に落札してました、２番手の入札金額がかなり気になりますが明細閲覧までしばらくの我慢です。ちなみに入札数は４件ありました。今年中もう１戸目標でしたので見事達成です。

2010年11月17日

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川口浩探検隊

　先日入手した12号物件なんですが、室内の残置物は綺麗に片づけたんですが、外壁がえらいことになってまして・・・・要は蔦に覆われてさながらお化け屋敷風味だったので伐採中です。家の側面にちょっとした広さの土地の部分も物凄くうっそうとした樹木があり、なたで道を切り開きながらほふく前進を繰り返し樹木をのこぎりで切ってまわりました。幸い巨大人食い大蛇に遭遇することはなく、足長蜂の攻撃がありましたがビビりながらも敵の３つの巣をヘルメットを被って長袖、長ズボンで完全防備の上、マグナムジェットでせん滅することができました。この物件はかなり難易度が高いので暇つぶし？？にはもってこいです。Ｎが不動産業者であれば、建物を取り壊して建築条件付きの建売を作ってキャピタル益を狙うんですが、どうしようか迷いますね。

2010年09月30日

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黒ゴミ袋の恐怖

本日も12号物件の残置物処理を行った。今日で4日目で有るがなかなかはかどらない。というのも、部屋の所どころに黒ビニール袋が積み上げてあり、処分場に運んでも次から次と新たな黒ビニール袋が発見されるのできりがないです。何か自分が精神的に試されているように感じます。特に異常に重い黒ビニール袋が3つに1つぐらいあり、しかも手の感触がまさに犬のウ〇コのそれで下手こくと軍手がカレー色に染まるので注意が必要です。色々ここに住んでた方の想像をしてしまうのですが、ここまでゴミ（犬のウ〇コと空のペットボトルと生ゴミ）を貯め込んでそこに住んでおられる根性を見習いたいです。午前中で2往復して精神的に疲れたんで終了して、午後は西宮沖でヨットして癒されました。あと3往復ぐらいでゴミ処分は終わりそうなんでニコニコレンタカーで１．５トンのトラック借りて家具類も捨てるととりあえず作業は終了です。

2010年08月25日

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初めての三角破り？？

ついにやってきましたこの日が…。12号物件の残代金を支払ったので早速物件に行ってきた。前所有者がカギはない（嘘こけー）とのことだったので、11号でも利用させてもらった鍵屋さんに鍵を見てもらうと、解錠だけで2万5千円なり、鍵が2つ付いておりドリルで壊して開けないといけないので手間賃が高くなるみたいです。あまりにも高いので今回は鍵屋の依頼はやめにして自分で開けることにした。鍵屋さんごめんなさい次回はお願いします。12号の前の家の人に通報されないように軽くごあいさつして、早速玄関横の台所の窓にガムテープを貼って、クレセント部分をドライバーでこじって穴を開けクレセントを開けて窓を開けそこから中に特攻しました、最近、物騒な事件が多いので中をビビりながら見て回ったのですが倒れている人もおらずホッとしました。たた２階に上がると犬のフンのような物体があちこちにあり、薄暗くてあまり見えなかったんですが、とても不潔な状態です。少し気分が悪くなって（ゲー出そう）この日は撤収したのですが、フンの処理と残置物の廃棄は次回のお楽しみに置いておきます。チキンなNはやる気が起こらずしばらく放置プレイになるかもです。

2010年08月18日

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12号物件進捗状況

先日落札した12号物件なんですが、結局、所有者と連絡がつき物件内の残置物をこちらで廃棄するので念書を一筆書いてもらった。あとは残代金を支払って、鍵を壊して、とりあえず中の物を捨てまくらないとリフォームすらできないので頑張ります。電気工事士の実技試験はとっくに終わりましたが、結果発表はまだ先ですが、配線間違いがなければ、なんとか合格していそうです。

2010年08月10日

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北区の物件取得です。

最近、K売に入札するものの落札できる気がしないので開札には見に行ってなかったんですが、ネットで落札価格を見るとなんと桜が咲いてました。しかも、大阪で人気のある北区の物件です。北区は北区でも堺市の北区ですが・・・。最寄駅ではないいですが、中百舌鳥駅まで自転車で７～８分の距離にあるので需要は高そうです。ただ、この物件残置物が大量に有ってゴミ屋敷状態の戸建てなんでゴミ処分が大変ですが、まずは売却許可決定日の3時以降に堺の裁判所に行って分厚い資料を見て対策を立てたいと思います。次順位の入札額も気になります。

2010年07月24日

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いやらしくないストリッパー？？

今、電気工事士の実技試験の練習で配線を作ったりしているんですが、凄く便利な物があるんです、その名もVA線ストリッパ　スペシャルです。MCC VA線ストリッパスペシャル VSS-1620この器具は配線の被覆を剥くのが飛躍的に早くなるので試験合格に必須アイテムです。VVFでもEM-EEFでも使えるので今後のセルフリフォームでも使う予定です。　先日、退去があった3号物件の掃除も残すは床掃除とワックス掛けだけでほぼ終わりました。　今回、和室の1室のクロスがタバコのヤニで黄ばんでいたのですが、まずはマジックリンで表面のヤニを念入りにふき取り、それでも黄ばんでいたのでキッチンハイターを３倍に薄めて雑巾でムラなく薄く塗ってしばらくするとほとんど綺麗になりました。

2010年07月15日

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本日は関大にて

　本日関大にて2種電気工事士の試験がありました。試験結果は自己採点で８０パーセント以上あってましたのでなんとか学科は合格できそうです。まだ技能試験がありますが、それを合格すると晴れてブレーカー以降の配線を入居者さんの目の前でイジルことができます。セルフ大家にとっては宅建とかファイナンシャルプランニング技能士とかよりもある意味簿記と同じぐらい実用的である。今回の試験は関大で行ったのだが、季節外れということもあり駅までの賃貸屋の看板には激安なワンルームの間取りが数多く掲載されていました。単なるおとり広告かもしれない？？ですが、もしそれが本当であれば立地が大学近くのワンルームは凄く過当競争である意味終わってます。やはり、築古ではあるがファミリータイプ（１ＬＤＫ、２ＤＫ、２ＬＤＫ、３ＬＤＫで大都市周辺（梅田、難波まで電車で15分以内）駅から徒歩10分以内が今のところ一番リスクがないと思います。

2010年06月06日

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久々の更新です。

　最近はＫ売物件も落札価格が上がって、その値段で買っちゃうと私の期待利回りにはならないので見てるだけ状態が続いています。　さらに３号物件の退去の連絡があり、自分が購入した物件の初めての退去立会となります。ということで、今日も海上訓練に行ってきました。いつもお会いするＡＹＣのメンバーの方にＮのヨット姿を撮っていただき、今日写真をいただきましたのでアップします。　

2010年05月29日

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久しぶりの海遊び

　今年初のヨット遊びに芦屋まで行ってきました。去年ヤッホーオーオークションで小さなヨットを買ったんですが、色々と不具合があり一時はどうなることかと思われましたが、なんとか修理をして、本日進水式？？をしてきました。４か月ぶりのヨットで２～３回横倒しになって海に入りましたが、気温が高くて良かったです。乗っているうちにまた部品が壊れて直さないといけないんですが、なんとか無事に帰港できました。やっぱりマイヨットはぼろくても自分でいじれるのが良いですね。今年のシーズンは行きまくります。

2010年04月13日

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大阪モーターサイクルショーに行っていきました。

　久しぶりの更新です。最近、電気工事士の試験勉強で悪戦苦闘してます。　試験が６月なんでなんとか間に合わせたいんですが、いかんせんサイン、コサイン、タンジェントとか出てくると構えてしまう文系のNです。　今日は次期２輪戦闘機の検討にインテックス大阪に行ってきました。候補は地球にやさしく財布にもやさしい９０～１２５CCぐらいのバイクです。ハーレーもいいですが実用性が劣るんで×、BMWのF800GSとかもいいのですが今日跨ってみるとつま先立ちでなんかカッコ悪かったです。で、最終的には真っ白なスーパーカブの１１０CC、本田のPCX辺りが一番良さそうです。　国産車の試乗会もあって試乗の様子も眺めてたんですが新型のSR４００もあったんですが、全然試乗されてなくてSR乗りのNは少し寂しかったです。

2010年03月20日

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2番手借り主現る

一週間ぐらい前に11号物件を法人で借りたい某医療機関が1番に入居申し込みがある。その後1週間後に2番手の借り主が現れた。実は2番手の借主はそのマンションの隣のマンションに親と夫婦と子供で住んでいるんですが、手狭となり親の近くで子供の校区も同じマンションを探しておられ、長い間住んでくれそうなんでそちらを優先したいのだがコンプライアンス重視大家のNは1番手がキャンセルしたらそちらに住んでもらうことができるがそれでも良ければ申し込み書をFAXして欲しいと賃貸屋の人に伝えたんです。それでもとりあえず申し込みたいとのこと、こんなことは初めてで嬉しい悲鳴である。ちなみに法人がキャンセルする確率は勘ピューターによると９９パーセントないんですが不動産の売買も賃貸も恋愛もある意味タイミングを逃すとなかなか成就しないものである

2010年02月15日

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今日は大阪ハーフマラソンを走ってきました。

　今日は生憎の雨の中、大阪市内を走る大阪ハーフマラソンに行ってきました。過去、同じ大会で残念な結果（沈痛な人達と一緒に収容バスに乗りました、中には泣き出す人もいて・・・。）だったのであまりイメージが良くないし雨も降りだしてきて参加を見送ろうかとも思ったんですが、高い参加費払い込んだし、何より市内を道路閉鎖して走り回る大会は他にはないので走りました。この大会は結構な幹線道路を何時間も閉鎖するのとこの後にメインの大阪女子マラソンが控えてるので何箇所かある関門の時間を過ぎると容赦なくバス移動を余儀なくされます。今回は無風で少し雨がふっていたので熱くならず走れたので無事完走できました。スタート時に高橋尚子とハイタッチできたのも今回の収穫でした。来月は泉州マラソンが控えてるので、もっとトレーニングしなければ・・

2010年01月31日

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最近、やっと大阪人になった気分です

　久しぶりの更新である。最近ほとんど退去がないマンションの退去がありその原状回復で少し忙しいんですが、その部屋は１０年以上住んでいただいており、かなり設備の劣化があった。　不具合場所は風呂の換気扇が回らず交換、台所の換気扇が回らず交換、洗面台の下の板が腐っていたのでシャンプードレッサーを新たに入れることに、風呂の水栓がマンション建築当初（Ｓ．６３年築）の分でシャワーに切り替えても蛇口から少し水が漏れこのさい交換することに。上記の内、私の仕事は風呂の水栓交換とシャンプードレッサーを設置することにしたのだが、近所のコーナンプロでどちらも購入して運び入れることにしたのだが、このシャンプードレッサーとても重く３階まで持っていかなければならないのだが、その店では配達は行っていない。しかたなく一人で持って行くことにしたのだが現場について一人で持ち上げようとするだけでもむっちゃ重い、もういちど車に乗せて後日手伝ってもらおうかとも思ったんですが、偶然、見ず知らずの２０代のヤクルトの営業の青年がそのマンションにポスティングに来ており、声掛けして手伝ってもらいました。時間にして５分ぐらいの運搬でしたが、あまりにも有難いのでその場で１０００円を渡してお礼を言うと少しハニカミながら受けとってもらえた。アラフォーになってＮはど厚かましい大阪人になっちゃいました。

2010年01月27日

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最近の賃貸市場

11号物件の営業で堺市内の賃貸不動産屋を回っているんです。知り合いの店長がいる店にお邪魔して色々話をしたんですが、そこの地場の賃貸屋は事業拡大の為２年ぐらい前に大阪市内に3店舗と堺の北野田に新店を出したのです。結局、すべての店舗で撤退されたようです。大阪の我孫〇駅前店では無職が基本であるとか（笑）まあ管理物件がない新店は最初我慢しないとすぐには利益が出ないでしょうが・・・賃貸屋さんも例外ではなく厳しい世の中ですね。話は変わって大国町のラーメン屋の無鉄砲でコテコテラーメンを食べたついでに今宮戎に参りました。お決まりの笹なんですが８，０００円とかするんで泣く泣く買うことができずお賽銭１０円玉を賽銭箱に投げてきました。あんな笹が高いとは・・・

2010年01月11日

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11号物件リフォーム

今日は１１号物件のリフォーム現場にお邪魔させてもらった。いつものクロス屋さんにクロスの貼り替えと床のフローリングに発注したのだが、フローリングの貼り方を少し見学させてもらったのだが、使う道具は作業台、丸のこ、自作の丸のこガイド、のこぎり、カッター（大き目）、金づち、かんな等ほとんど自分の持っている道具でできそうなんで今度小さめの部屋を自分でやってみたくなった。あと、今年の冬の寒さに耐えきれずＳＲにハンドルカバーとスクリーン（風防）を今月のボーナスで購入した。格好はスマートではないがとっても快適です。

2009年12月24日

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前回の続き・・・

鍵屋の解錠とともに中に踏み込んだ。怖々、各部屋を回った感想は正直言って凄く程度が良かったです。浴室は乾燥機付きやし、アイランドキッチン、エアコンも新しいのついてるし、建具も新しい。問題は大きな食器棚1個、洋服箪笥3個、小さなキャビネット１個等、家具が放置され、エロビデ、エロＤＶＤ，おまけにコン〇ームの空き袋（具はなかった）が和室に散乱していた。なんかある意味、生生しい物件です。とりあえず、分別して倉庫に残置物を運んだんですが、家具以外は、燃えるごみ、燃えないゴミ、エロＤＶＤ、エロ本、古新聞、雑誌、鉄小物など廃棄とリサイクル前提で倉庫に１号土星号で６回ぐらい運びまくった。最後に１．５トンのトラックをニコニコレンタカーで借りて家具も１回で運ぶことができました。６時間で５０００円弱と超激安なんです。ただ、トラック借りれる拠点が少ないのが難点ではあるが、ここはすべて２４時間営業のガソリンスタンドが運営しており、車の清掃や簡単な整備はお手の物やし、場所が確保できれば、ながら営業できるのでコストを抑えられ手軽に借りれる価格設定である。おまけに最終的にはガソリンを満タンにして返すので手間が省けます。最後に、所有者Ａ、賃借人Ｂ、転借人Ｃ、転転借人Ｄ、誰かわからんＥ（弁護士事務所から支払催告の手紙あり）、誰かわからんＦ（左に同じ）が家財を返してほしいと連絡があれば、家賃相当損害金を８万円＋運搬代３０万円＋月額５万円の倉庫代×月数を支払っていただけばすぐにお返しさてもらいますので、このブログ見てたら連絡頂戴。もちろん一括ですべておかえしします、例の空き袋も・・・・

2009年11月29日

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強硬突入すると・・・・

　11号物件の明け渡し交渉なんですが、結局、粘り強く退去を促し、占有者は退去した。この占有者は所有者Ａ→賃借人Ｂ→転借人Ｃ→転々借人ＤのＤにあたり、20代の自称学生と主張していたが、かなり胡散臭い人物であった。玄関のカギはもらえなかったので、解錠を試みたんですが、ドリルの刃先を3本折って失敗に終わり、プロの鍵屋にお願いして解錠してもらった。やっぱりプロは凄く手なれた方法で簡単に解錠しました。逆にその場所を強化すれば防犯につながるので勉強になりました。凄くドキドキして部屋の内部に侵入すると、な、な、なんと・・・次回に続く

2009年11月24日

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久しぶりの廃品回収業

本日、10日ぐらい前にマンションとアパートで告知していた放置自転車の処分をしてきました。2つの場所で合わせて１３台の自転車を２往復でいつも持っていくスクラップ屋にもっていきました。もちろん無料で引き取ってもらいました。

2009年11月09日

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過信は禁物です。

最近、北港ではなく芦屋の海洋体育館でレンタル艇で海上訓練をしているんですが、昨日ニュースで何時もの練習場所がテレビで放送されました。〇阪大学のヨット部のようだが、頭がいいのに悪天候でディンギーで出航してしまうとは・・・http://www.youtube.com/watch?v=Kn0MQfIAK_Eまあ、無事救出されたようで良かったんですが、自然の中では人間の力は無力に近いです。過信は禁物である。

2009年11月03日

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偵察機三兄弟？？

我が愛機を紹介します。まずキャリアにジェットバック？？積んでるのが1号土星号です。次に一番最前列で横向きで写ってるのが2号SRで、最後に1号機のキャリアに積まれているのがなんとこの前購入した3号シーマーチンである。　まず1号機は田舎の田舎の物件の偵察と色んな工具や廃材を運ぶのが使命であり、2号機は都会の物件の調査、あまり大きくない工具運搬等の使命で鼓動を感じる乗り味が最高である。3号機は離れ小島の物件の調査用であり、健全なる中年の育成のに大活躍？？である。この3号シーマーチンをネットオークションで購入したんですが、ムチャムチャボロくて色んな部品が劣化しており通販で部品を取り寄せすべて交換と、船底のFRPが何箇所か割れておりポリエステル系のバテで補修、やすりで削る×2回して、グラスファイバーの繊維の上からこれまたボリエステル系のゲルを刷毛で塗って、やすりで削り、塗装を2回してやっと完成しました。今回も自分ですべてしたので凄く愛着が湧きます。

2009年10月30日

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今日は和歌山マリーナシティに行ってきました。

今日は和歌山マリーナシティに行ってきた。バブリーなリゾート物件視察ではなくくヨットで海遊びでもなく、ジャズの演奏の前を走る和歌浦ベイマラソンウィズジャズで楽しんできました。ハーフマラソンにエントリーしたのですが目標の１時間５０分切りができて良かったです。あと１カ月でフルを走るのでトレーニングになりました。完走後、露天風呂のあるスーパー銭湯に入って疲れがいやされました。バイクも自分で整備したので調子が良くツーリングがてら丁度適度な距離でとってもいい休日となりました。

2009年10月25日

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ついに不良居住者との決戦が始まります。

今、交渉している１１号物件の居住者についてなんですが、この居住者、堺市内でRC造のマンション内法面積６０平米以上の３LDK最寄駅駅から徒歩１０分の物件にも関わらず家賃が３万円(駐車場代９０００円と水道代込）でしかも前払いで３年分払っていると主張、しかもしかも敷金がなんと２００万円支払ってるとのこと、とりあえず国の力（強制執行）を使って追い出しを開始します。このような悪質な居住者(ゴネルことによって金銭をせしめようとするヤカラでそれを商売にしてる悪人）に対しては、立ち退き料を払うはずはなく、徹底的に戦います。たとえ費用がかさんでもです。Nはプライドをかけてこの戦いに臨みます。本当におもしろくなってきました。このプログ観てたら覚悟するように・・・・

2009年10月23日

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落札物件の詳細発表

落札物件の詳細発表します。１、保管場所は西宮で２、全長４．２メートル３、総重量約８０キロ４、帆の面積７．７平米５、落札価格１５５００円（安っ）６、ちなみに先日K売で落とした１１号物件とは別物の動産です。そう、小型のヨット（ディンギー）をヤッホーオークション（仮称）で買いました、これで離島の物件調査もできるので行動範囲が広がります（爆）ランチャー（船台）も中古で個人売買で購入し、車載用のキャリアを円天市場（仮称）で取り寄せ中です。最近船上訓練は寒くて大変ですが仕事なんで（笑）もっと上達して四国辺りまで遠征できるようにもっともっと頑張ります。

2009年10月11日

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101回目のプロポーズではなく・・・

本日、市役所に行くついでにダメモトで隣の裁判所の開札に顔出した。今日は開札に行く予定ではなく、事件番号も分からず、しかもすでに開札が始まっており、６番目以降の入札者の場合は最後まで読み上げられない可能性はあるのですが何となく虫の知らせ的？？な第６感で感じるものがあり（笑）、ボーっと読み上げを聞いていたのだが、やっぱりK売の神様はNを見捨てなかったです。１０１回目のプロポーズではなく、２５回目の入札でやっと仕留めることができました。これで今年の目標はなんとか達成しました。有難うございますK売の神様（爆）今、メコン川並みに茶色くなった大和川をジョギングしてきて河口で対岸のシャープの新工場の辺りに向かってK売の神様にお祈りをしてきました。思わず沐浴もしたくなりましたが水が汚いので諦めました。これから第３のルービで祝杯をあげます

2009年10月08日

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羊が１匹、羊が２匹、羊が・・・

本日、懲りもせずＫ売の開札の為、大阪地裁に行ってきました。いつも開札の時は駐車場がいっぱいなんでバイクで行ったのです。丁度朝はいい気温で絶好のツーリングがてらの開札見学である。この前落とした競売マップは十三バイパスで見つからなかったです。いつも思うんですが開札時の職員の無機質な読み上げる声が強烈に眠気を誘ってくれるのであります。ボイスレコーダーで録音してお休み前に試してみたいぐらいである。今日の分は２件入札してるんですが、残念ながら落札ならず、只今２４連敗を爆走中です。予定通りの結果で？？速攻で銀行に行って保証金を振り込みその足で再び大阪地裁と堺支部（本日締め切り）にそれぞれ次の物件の入札をして終わり。最近は落札できない前提でスケジュールを組んでいるので万が一落札してしまうと予定が狂うので良かったです（嘘です。）

2009年10月01日

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バイクの整備で冷や汗かく

　私の２輪偵察機であるＳＲ５００の整備を最近趣味としてではなく経費削減の一環で自分でしているんです。少しずつ良くなっていく感じがとっても気持ちよく、リアハブのクラッチバンバー交換とリアドラムブレーキのシュー交換、エンジンのカムチェーンの調整、タペットクリアランスの調整などなどサービスマニュアル片手に色々直していた。昨日はカムチェーンとタペットクリアランスの調整をしたのですが、作業終了後にエンジンをかけるとアイドリングの回転数が３０００回転となりしかもエンジンの吹きあがりももっさりとして、改善したつもりが改悪になってしまった。ネットで色々検索しても載ってない、サービスマニュアルを一通り見たが載ってるはずもなく万策尽き果て、キャブレターを何気に見るとなんとチョークレバーが下がってる（引かれてる）状態であった。何度も同じ作業をしてミスがないか何度も確認していたのだが、ガソリンタンクを外す時に手があたってチョークが引かれてアイドリングが高くなってただけでした。チョークを戻すとむっちゃエンジンの調子がよくなりました。無茶苦茶焦ったわ～、エンジン壊してしもたんちゃうって・・・・今回の教訓　リフォームでもバイクの整備でも冷静になって考えるとおのずと答えが見えてきます、行き詰ったら気分転換も大切です。

2009年09月21日

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4年連続落札２本達成

イチロウ選手が９年連続２００本安打を達成した。ワタクシＮは４年連続落札２本達成し続けている。イチロウ選手の記録と比べるべくもなくショボイ記録である。まあ、毎月のキャッシュフローをかき集めてキャッシュ買いしているので仕方ないが・・・今年２月に１０号物件（サウスポート物件）を落札して、５月ぐらいからチョコチョコと大阪市と堺市の物件を今まで２０本以上入札続けて、桜が散りまくってます。私の予測通り、チョー不景気にはなったのだが実需が多い築古区分所有ファミリーマンションがなんだか人気でなかなか落札できなくなった。この現象は完全に予想とは真逆である。今年もあと３カ月半となったのだが、なんとかあと一本落札したいものである。

2009年09月14日

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感謝の気持ちを長期入居者へ

　この前のポストの修理の時に、エントラントで建設当初から住んでいただいている年配の入居者さんに声をかけられた。この入居者さん、前に行われたマンションの防災訓練に参加していただいたのでよく知っているのだが、ちょっと部屋に来てほしいとのこと。なにを言われるんやろうとドキドキしながら部屋を見せていただいたのだが、２間ある和室の片方の畳がボロボロになってるとのことで今はカーペットで隠している状態であるとのこと。まあ、かれこれこのマンション築２０年ぐらいたつので無理もない。普通だったら３～４回転してるのでその時のリフォーム費用を考えると即答で、「では今まで長いこと住んでいただいているので感謝の気持ちを込めて畳を表替させていただきますので、後日に業者の方から電話入れさせますので直接話してください。」畳の表替費用２８００円×６畳で１６８００円で末永く住んでいただけるなら、お安い御用である。だって家賃が新築当初の２０年前の家賃のままであるので・・・

2009年09月07日

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昨日は十三バイパス、今日は下流で・・・

　今日は２号物件の退去のある部屋の設備の購入と小型偵察艇によるＫ売物件の視察の為（嘘です）、十三からさらに下流の北港で訓練を行ってきた。前に乗った（乗せていただいた。）クルーザーと違って吹けば飛ぶような小舟（レンタル艇）である。レンタル料金は１時間９００円と激安で、しかも風が動力なのでガス代がかかりません。すごく安上がりで海のスポーツを楽しめます。

2009年09月04日

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テスト走行中にまさかの・・・

　本日もＫ売物件の物件調査で新大阪方面の偵察を行った。事前にプリントした地図を燃料タンクに貼り付けたマグネットクリップに挟んで、例のカーナビ？？として颯爽と十三バイパスを走行していた。、この十三バイパスは、車線が広く、淀川を渡る時に視界が広がるので凄く気持ちのいい道なんですが、橋の丁度半分にさしかかろうとしたとき恐れていた事態に陥ってしまった。そう予想されたとおり、マグネットクリップごと地図が風圧に耐えきらず後方に飛んで行ってしまいました。幸い後方に車はなくて迷惑にはならなかったんですが、４～５車線ある道の真ん中に落ちてしまったんで取りに戻ることもできなかった。仕方なく裁判所の物件ファイルを閲覧して、なんとか４，５件の物件の地図を手書きで写して、それを使って任務を完了したが、このカーナビ作戦は完全に失敗におわった。今度は奮発して2倍の200円の予算で6個のマグネットクリップを購入してもう一度チャレンジしたい。

2009年09月03日

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最終的にはなんとかなったが・・・

今日は２～３日前にクレームがあった集合ポストの部品が届き、早速修理に向かった。一階がフェアリーマート（仮名）のあるマンションなんですが、一階エントラントの集合ポストの扉の溶接部分が割れて外れているので、その扉の部品を新品にして取り替えたのだが、なかなか凝った作りで付け替えるのに苦戦した。ようやく扉を取り付けそのポスト本体を壁にネジで取り付けようと扉を開けようとしたのだが、ダイヤル錠のロックがかかって蓋が開かない。集合ポストを一個だけ下に置いとくのもいけないし、第一、扉が開かんので中の郵便物を取り出すこともできない。管理会社に電話で解除番号を聞こうとしたのだが、今日は休みである。仕方なく入居者さんに聞くといままでロックの機能を1度も使ったことがなく解除番号は知らないとのこと、この方、1３年以上住んでいただいているのだが、よくダイヤルを回さなかったものである。少しでも回ればロックがかかって蓋がひらかなくなるのに・・・その方にお願いして入居当時の契約書等も見せてもらったのだが、それらしい番号も見当たらない。ダメもとでポストのメーカーに電話してダイヤル錠の扉の中にある刻印を口頭で言うと、なんとか教えてもらえた。この刻印もうっすら記憶してるだけですぐに扉が開かなくなったんで、合ってるかどうか一抹の不安があったのだが言われたとおりの番号を回すとピッタリ扉のロックが解除できた。今回の教訓　当たり前のことであるが、部品が届く前から事前に休日である管理会社に解除番号を聞いとくべきである。最悪の事態も想定（妄想）して事前に段取りをつけないと、後で冷や汗をかくことになる。

2009年09月01日

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先日の買い付け分の結果発表

　先日買い付け証明を入れた物件の回答が仲介業者からあった。現在５３０万で売り出し中の所を３９０万と書いてＦＡＸを送ったんですが、多少の上乗せは可能ですって記入したのですが、マックス４２０万で考えていたのだが向こうの回答は４８０万までしか無理とのこと、６０万円の開きがあり、残念ながら諦めた。競売、一般どちらの場合でもあまり物件の対する思い入れが強いと上乗せ金額が上がり利回りが低くなるので、熱くならず、あっさり諦めました。Ｎの２輪偵察機に念願のカーナビ？？（マグネットクリップ３個）を購入しました。ダイソーで買ったんですがな、なんと購入価格が１００円でした、画面？？も液晶ではないので見にくくなく、今までネットの地図をプリントアウトしてポケットに入れて目的地近くで一時停止していちいち取り出して見ていたのですが、何件もあると効率が悪かったのが、信号待ちで目的地を確認できるので大変お勧めです。１件目の物件調査が終わると地図を繰って２件目の目的地の地図を表にして次に行ます。事前にプリントアウトしなければならないのが面倒ではあるが、どの道、物件の詳細情報（ＢＩＴの物件のＰＤＦをダウンロードする画面）はプリントしないといけないのでその紙の裏面を利用します。リルート機能？？が付いてないのと、高速時に飛んで行きそうになるのが欠点ではあるが、本物のカーナビと違って盗難にあう可能性も低く、ちょっとしたゲーム感覚（ラリー）で楽しめます。

2009年08月28日

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今日はクルーザーで神戸まで

今日は、クラブの人たちと神戸までヨットで行ってきました。海上は涼しくて良かったです。行きは風があまりなくエンジンも使ってましたが、帰りは風が程良くメインとジブの観音開きでランニングで帰ってきました。初めてクルーザーで風だけで進みかなり気持ちよかったです。もう秋ですね。不動産に関しては初めて一般売買で買い付け証明を入れたのですがこちらも順風満帆といきたいものである。

2009年08月27日

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まさかまさかの大当たりアゲイン

こんなことは、なかなかないと思うのですが、またまた再び大当たり。そうまた、当たっちゃいました、駐車場のブロック塀に車が・・・・・・しかもしかもの全く同じ場所に・・・・・犯人はなんと・・・お隣さんでした。せっかく前の事故で破損した場所がきれいに補修されたんですが、その同じ場所にお隣さんの車がブロック塀を擦って一部破損、またまた補修しなければならない。この前は同じ被害者の立場であるが、今回は加害者と被害者の立場になってしまった、今回も保険を使うので実害はないのだが、ほんまにお祓いに行ってこようかなあ～～～～

2009年08月21日

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獲ったタヌキの・・・

9号物件の礼金、前払い家賃、客付け報酬の相殺金がＮの口座に無事振り込まれました。入居者さんはセカンドハウスで借りるので短期解約が凄く心配であるが、最長空室（約6カ月）が解消されてやれやれである。今回の物件の本体価格２５０万１＋税金１５．３４万＋延滞管理費1万＋エアコン代4．3万＋エアコン工事費（テリー工務店支払い分）と配管代１．１万＋その他諸々１８７６５円でトータル273万6166円家賃45000円－管理費10105円×12月－固定資産税50783円＝367957円よって実質利回り１３．４４パーセントです。まがい物の不動産投資家的（表面利回り）に言うと２１．５９９９９・・・・・パーセント達成である。実質利回りはなかなかのものであるが、短期での解約リスクと再び募集した時の空室期間が読めないのでイマイチかも、リゾート物件であれば実質１５パーセントは超えたかったですが残念です。今回の教訓セクスィー部長の名言のようにビジネス（収益性）と恋愛（物件に対する好み）とは一緒になさらないで～～～

2009年08月14日

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マンモス困ったピー

　自称元ヘタッピサーファーであるＮは、大変困った事態に陥った。のりピーに逮捕状が交付された為ではなく、鍵の交換に悪戦苦闘したためである。９号物件が入居日が迫ったため、キーケースやスリッパ、照明、芳香剤の回収と鍵の交換の為、はるばるやってきたのだ。ほんの２～３分でちょちょいのちょいとできる予定だっのだが、通常シリンダー交換の場合はサムターン側（室内側のノブ）のビスを外してシリンダーを外して付け替えるのだがその部分にビスの頭がないのである。とりあえず自分で押したり引いたりして外せないか試したのだがどうしても無理である。１Ｆの管理人さんに近所の鍵屋さんの電話番号を教えてもらい最悪は依頼することも考えたが、シリンダーを購入したネットショップに電話しようと携帯の電話帳を調べまくったのですが、登録してなく、窓から見える大阪湾を切なく見ていたのだ。海を眺めてるだけでは解決するはずもなく、もう一度携帯の電話帳を探すと他の鍵屋さんの番号が見つかったのでそこにシリンダーを買ったふりをして電話した。すると親切にサムターンを時計と逆まわりに回すと外れるとのこと。早速試すのだが、手では回らなかった。車に戻ってウォーターポンププライヤーを取りに行ってそれを使って回すと簡単に回り外すことができた。ごめんなさい、今回のシリンダーはその店では買っていないです。ゴメンナサイ<(_ _)>交換後、賃貸屋に交換した鍵を持って行ってこの日は無事終わった。今回の教訓１．鍵の交換時は買った鍵屋の電話番号は必ず控えとくように。２．色んな道具を車に積んでおくこと。３．海を眺めてるだけでは問題は解決しない。

2009年08月07日

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ある意味残念なお知らせ

　昨日、非常に残念な連絡が入りました。その内容とは・・・放置プレイ中の９号物件（ハーバー横物件）に賃貸の申し込が入り本日保証会社の審査が通ってしまいました。やっぱり貸さんって訳にはいかないですので冷たいルービを飲んでガウンを着てペルシャ猫を撫でることができなくなりました。テリーさんすいません<(_ _)>。

2009年08月03日

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レッスン　２日目　無事終了

ヨットレッスン２日目に行って来た。前のレッスン後、自分なりに何回も妄想（イメージトレーニング）して行ったのでとってもスムーズに操船することができ、先生からも褒めれれた。最近褒められることが少なかったのでとても嬉しかった。人間、下手でも褒められるとやる気になる動物である。これからも、入居者さんに褒められる様に大家業を頑張らないといけない。ももらえるように・・・・（爆）

2009年08月02日

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夏はヘルメットの中がムラムラ？？

今日は大阪市内の競売物件を5か所偵察してきた。偵察機はもちろん２６才のＳＲ５００である。このバイク単気筒でピストンの鼓動が楽しめるバイクではある。が、なんせ昔のバイクで空冷式おまけにVMキャブ、市内の道路の照り返しと渋滞の車の排気熱で持病のオーバーヒートが発病した。信号待ちの時にアイドリングが不安定で止まりそうになる。おまけに物件偵察のため止まるとエンジンがなかなかかかれへん。おまけにおまけにキックスタートなんでパイロットであるＮもヘルメットが汗でムラムラではなくムレムレである。禿げそうである（悲）。なんて趣味性の高い気まぐれなビジネスバイクであろう。時間厳守のビジネスマンにはお勧めできないバイクです。ビジネス用にカブかアドレス１２５あたりを検討中である。

2009年07月30日

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順番が逆？？

前々から興味があったヨットの趣味を始めようと北港のヨットハーバーのプラペートレッスンの1回目に行ってきた。前の夜は遠足前の小学生のように緊張してなかなか寝つけなかった。当日、2人乗りのヨットで教官と一緒にヨットの操船をするのだが、最初はなかなか感覚が掴めず、変な体制（仰向けになって海に体を乗り出し、しかも進行方向に顔を向ける。）で緊張するし、船は揺れるし、水は汚いし、大変な思いで必死のパッチでレッスンを受けてました。アラフォーになっても、初めて何かをする時っていうのは凄くドキドキするし刺激になって、小心者のＮは前の夜ほとんど寝れなかったが1日目が終わって満足感でいっぱいである。海が好きなＮにとってヨットは海でするスポーツで年をとってもできるし、何よりエコであるので最高である。まあ、これのきっかけを与えてくれた9号物件（ハーバー横物件）に感謝である。

2009年07月23日

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やっぱり今年は当たり年？？厄年？

今年、２度目の大当たりが有りました。昨日、物件の掃除をバイトでしてもらっている赤木さん（仮名）から電話があり、フェアリーマート（仮名）が入っているNの家族物件の居住者用の１階エントラントのガラス戸が何者かに破壊されているとのこと。保険の手配をして、本日、確認に行ったのだが、まさしく誰かが故意に蹴った様な、殴ったような感じで割れていた。写真を２～３枚とって、業者に修理を手配したのだが、いい加減にしてくれ～～駐車場や、マンションばっかり当たらんと、もうそろそろK売も大当たりが欲し～～いです、ヨロシコ。

2009年07月15日

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不動産調査用２輪偵察機

　最近、前よりも排気音が大きくなったSR500のキャプトンマフラーをよくよく見てみるとなんとマフラーが割れてそこから排ガスが漏れていた。この前の車検はNがこのマフラーのままユーザー車検で通ったのだが、よく通ったものである。昔やったら不合格になっていたに違いないくらい爆音なのが・・・ちょっとこのままでは、環境破壊でもあるし、第一近所魅惑でもあるので、ヤッホーオークションでこのバイクの製造当時（昭和５８年）の同じ純正のマフラーを落札して取り付けてみた。するとなんということでしょうむっちゃ乗りやすなったわ～、やっぱり社外マフラーは高回転の時のヌケを重視するので低速がスカスカで発進時とか街乗りの時にハンクラを多用しないとエンジン止まりそうになるのでそういうバイクとばっかり思っていたのだがマフラーのせいやったとは・・・・昔は車もマフラー換えてたのだが、やっぱりノーマルが一番バランスがよく、耐久性があって最高である。

2009年07月12日

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昨日は十三バイパス、今日は下流で・・・

テスト走行中にまさかの・・・

最終的にはなんとかなったが・・・

先日の買い付け分の結果発表

今日はクルーザーで神戸まで

まさかまさかの大当たりアゲイン

獲ったタヌキの・・・

マンモス困ったピー

ある意味残念なお知らせ

レッスン ２日目 無事終了

夏はヘルメットの中がムラムラ？？

順番が逆？？

やっぱり今年は当たり年？？厄年？

不動産調査用２輪偵察機

レッスン　２日目　無事終了