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こまつな日記育児しながら経済的自由を目指す

[不動産投資] カテゴリの記事

全59件 (59件中 1-50件目)

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大分アパート入居決定

大分のアパートで入居が決まりました。家賃2000円下げての決定です。これで12戸中9戸が入居です。うれしいですね。家具家電をつけたりしましたが、実質家賃が低いことが入居のポイントのようです。そんなものいらないから安くしてということです。まあその通りですね・・・。後6年で借り入れを返済できますので頑張って稼働してほしいな。

Jan 23, 2013

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リーマンショック　キャノン派遣切り

リーマンショックで大分のアパートが大変なことになりました。今まで満室で月４８万円の家賃が取れていました。キャノンの派遣切りで満室状態から一気に解約。半年で１２戸中１０部屋の解約です。家具付き、半年のフリーレント、当然敷金礼金など取れません。この時は何をやってもダメでした。まさに人がいなくなった瞬間でした。２戸で月７万円の家賃となり、月２０万円の返済は１３万円の赤字。ほかの物件から補いました。家賃は今まで３．５万円取れていましたが、ようやく成約した家賃はなんと１．６万円！！！この時はさすがに焦りました。満室にしてようやく返済ができるような家賃です。ただ給料からの持ち出しはなくてすみました。アパートの後に、１棟マンションとファミリー区分を購入していたのでその家賃から補うことができました。投資し続けていたことが救いとなりました。

Nov 19, 2012

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退去連絡

こんな時期に退去連絡がきてしまいました。今月末にワンルーム１戸。来月にファミリー１戸。なかなか再募集の厳しい時期です。リフォームは半年前に実施しているのでそんなに手直しは必要ないと思いますが、どうかな。室内を見るのは購入後初めてなので楽しみでもあります。あとは大家さん本で勉強した入居のノウハウを実践してみるのみ。早期入居者確保を目指します！

May 15, 2007

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融資は難しい

2億の物件、仲介業者に相談してみました。そしたら、ちょっと難しいかもとのこと。最近融資の条件が厳しくなっていて私のように、物件購入から半年もたっていないという人への融資はひかえているとのこと。8月以降に新規購入を考えてはどうかということでした。そういうものなのでしょうか。今回の物件がいい物件だとしたら8月まで残っているとは考えにくいです。ほかの銀行あたってみようかな。話をするのはただですからね。

May 12, 2007

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２億円の物件

２億円の物件が出た。築１３年。利回りも１１％オーバー。土地勘のある地域での物件。ちょっと期待。現地調査と、建物調査が必要。今週末行ってみようかな。あせらず、こだわりすぎず、じっくり責めていこう。満足度100％！入居者大満足の、安藤式「金持ちマンション」経営術

May 9, 2007

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火災共済を検討してみた

マンションの火災保険をどうするか。実はまだ入っていないのです。かなり危険な状況です・・・。見積もりを取ってみると、店舗と住宅併用マンションなので、建物の時価１３５００万円としたとき地震保険込みで年間３０万円ところが都道府県ごとにある、中小企業向けの総合火災共済だと、年間１２万円となります。安い！！！ただし、この火災共済では地震保険をつけることができないのです！！何だそれって感じです。最近思わぬところで地震が起きています。そう考えると、地震保険必要かな～。

Apr 17, 2007

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貯水槽清掃

貯水槽清掃の委託先が決まりました。清掃、消毒、水質検査、報告書で５７，７５０円。消費税込みです。FRP樹脂の受水槽が４．５立米。高架水槽が２立米です。ほかに３社お願いしましたが、６～７万円でした。現地立会いの際の印象も、いいなと思った会社が一番安かったので即決しました。もう一社営業さんのレスポンスが早い業者さんがいたので配管清掃や、消防点検なんかをお願いできればと考えています。もちろん今回の業者さんにも見積をお願いすることにしています。一括契約すればこちらにもメリットがあるかと思います。こういう業者の選定は少し手間がかかりますがサラリーマンをやっていると、アイミツとるのはあたりまえなのでほんとに事業しているんだなーとうれしくなるところでもあります。とにかく古いマンションは管理が重要。入居されている方に迷惑がかからないよう、オーナーはしっかりしないといけませんね。

Apr 11, 2007

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家賃が入った！

２棟目のマンションから初めての家賃が入りました。その額１２５万円！自分の給料を考えるとすごい金額です。当然ここからいろいろ引かれます。ローンの返済が５３万円。管理費４％で５万円。エレベーター管理４万円。浄化槽清掃月割り６千円週１回の清掃　月６千円店舗総合保険３万円。固定資産税月割り１２万円。電気代３万円。約４０万円がプラスのキャッシュローです。結構諸経費がかかります。店舗が入っているので保険が割り増しです。電気代は何か対策したいところ。建物の修繕も考えておかないといけません。確認している修繕は屋上の防水、北側、東側の壁面修繕と防水。まだ南側のベランダと、西側壁面の修繕が終わっていません。これには６５０万円の見積もりがきました。それと消防設備。なんと火災報知器の管理盤が見つかりません。テナントの中にあるのではないかとのこと。前のオーナーが使用していたところが賃貸されてしまっている可能性が大きくいつどのように調査するかを検討中。移設には２００万ほどかかる可能性あり。いろいろありますね～。キャッシュフローと相談しながら一つ一つ解決しておこうと思います。いっぱい家賃が入ってきた！！と浮かれていては賃貸経営ってできないですね。

Mar 21, 2007

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管理契約終了

今回買ったマンションの管理契約を結びました。家賃の４％です。5%で提案されましたがほかの管理会社の管理内容と比べて24時間苦情受付も、定期見回りもなかったので少し下げてもらいました。その地域では管理の大手なので空室時の宣伝は期待できそうです。ただ、このマンションの最初のオーナーがまったくメンテナンスをしたいなかったため売主さんが買ったときは雨漏りジャージャーで大変な状態だったようです。売主さんがかなりの金額で補修されていますが話を聞いているとちょっと心配になってしまいました。準防火地域にあるのですが火災報知器の制御盤がどこにあるのかわからないともいわれました。これってどういうことなんでしょう?なんだかしっかり調査しないといけなさそうです。何とか管理会社と相談しながら調査していかないといけません。キャッシュフローがきちんとあるうちに物件価値を高めていきたいと思います。

Feb 21, 2007

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マンション決済終了！

やっと決済が終わりました。13500万円フルローン。変動2.125％、28年です。通常金利から0.5％優遇してもらえました。キャッシュフローも上昇します。15000万円のマンションがお流れになって不動産取引は決済が終わるまで何が起こるかわからないと肝に命じていました。今回は仲介の業者さんが大変よくしてくれたので決済までスムーズに進みました。なんといってもこの業者に出会えたことが大きい。今後この業者以外から買うことはないでしょう。買主の立場に立った交渉をしてくれます。今までの不動産業者は手数料さえ手に入れば、どんな物件を売ってもいいというようなところばかりでした。本当に満足のいく買い物でした。これから毎月125万円の家賃収入。返済は53万円程度なので経費とローンを引くと40万円のプラスです。すべての不動産収入を合わせると月65万円の黒字。経済的自由に向けて大きく前進です。銀行の方に聞くと、合計5億までは融資できますよとのこと。残り36500万円あります。かなり大きな物件も買えそうです。諸費用もかなりかかりますが不動産所得のキャッシュフローで今年中の購入も可能になりそうです。不動産投資もひとつステップが上がった感じです。これからも常に投資対象を見つけようと思います。

Feb 14, 2007

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新たな物件だ！

15,000万円のマンションだめになって、かなりショックでした。融資も取り付けていたのに、大手銀行系列の不動産会社でも安心できませんね。結局は売主様がこの担当者を信頼できなかったようです。でも今回はいい勉強になりました。この過程で新たな仲介業者とお付き合いするようになりその方の対応が大変好感が持てるものでした。今後はインターネットで物件を見つけたときは必ずこの業者さんを通すことに決めました。買主側の意見を本当によく聞いてくれます。その業者さんから13,500万円マンションの紹介を受けました。利回り11％オーバーです。即日現地を見てみました。立地も建物も15000万円の物件よりいいものでした。融資は同じ銀行にお願いしたのですぐにOK。今度こそ手に入れるぞ！

Jan 22, 2007

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だめでした

15000万円マンション、だめでした。売主さんはもう不信感のカタマリ。銀行の言うことは聞かないようです。とはいっても、債権者である銀行は売らないと回収できません。早晩、競売ということになるようです。不良債権物件っていろいろあるんですね。勉強になりました。今回の物件で一番勉強になったのはお願いした書類が出てくるのが遅い物件は何かあるのかなって疑わないといけないことでしょうか。まあまた次の物件が来てるので気持ちを切り替えていきます。

Dec 20, 2006

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まだ買えない２

15000万円フルローンが通った物件、まだ買えません。不良債権って、いろいろもめるんですね....物件を相続しているおばあちゃんは債権者の銀行の言うなりに売却価格を決めてしまったようです。最初に物件をいくらで買っていたのかちゃんと知らなかったようです。ところが購入時価格が6億円だと知ったとたんに「何で6億で買ったものを1億5千万円で売らないといけないの？」銀行の担当者に対してかなり不信感を持ったみたいでこの先、説得できるかどうか、微妙な状況。でも売らないと借金は返せない。こんなことってあるんですね。まだしばらくかかりそうです。

Nov 30, 2006

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アパート付戸建ってどうかな

大家さんになろうと決めた時学生時代にすんでいたアパートを思い出しました。同じアパートの敷地に大家さんのお宅がありました。こじんまりしたうちでしたが、本業は何だったか聞いてません。アパートは12室でフロトイレ共同でした。家賃は16000円。満室で192000円の収入です。かなり古くて、リフォームもしていないアパートでした。でも20万円弱の収入が毎月あったんだと今から思うとかなり利回りのいい物件だと感じます。そんな思い出に重なるような物件が出てます。一戸建ての敷地内に4戸のアパート。家賃は38000円。大学の近くで、コンビ二、本屋、レンタル店も近くにあって学生相手として最高です。リフォームも管理もしっかりしてあってとってもきれい。築年数が20年なのどうかと思っていましたがアパートは全く問題なさそうです。一戸建てのほうはさらに古くて、築30年。自分が住むにはちょっと．．．こんな一戸建てはルームシェアなんかどうなのかな。9万円の家賃で3人か4人は住めそう。こんな物件って融資はどうなるんだろう

Nov 18, 2006

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田舎暮らしってどう？

神奈川で仕事をしていると毎日の通勤、忙しい仕事、うるさい車、多すぎる人気にし始めるとストレスに感じることが多いです。そんな時「人生の楽園」っていうテレビを見たりするとああ田舎暮らしっていいな～と思います。取り上げられている人はほとんど定年退職とか、早期退職とかされた50代くらいの方のようです。いわゆる第二の人生ってやつです。この番組を見ていると自分もそうしようかな～なんて本気思います。でもなかなか踏ん切りはつかないですよね。どんなところに住むのか、仕事はどうするのかお子さんがいらっしゃる方は学校はどうするのかなど考えると現状に甘んじるほうが楽のような気がします。こんな時、仕事以外の収入があるっていいですよね。不動産でも株でもいいです。今仕事をやめても、次の仕事を見つけるまで生活できればいいのですから。そういえば金持ち父さんのなかで、豊かさは時間で測るというのが出てきます。この時間というのは「仕事をやめたとき、家賃収入や配当金などの不労所得でどのくらいの期間生活できるか」という時間です。月30万円の生活費がかかる人で、不労所得が15万円ある場合は0.5ヶ月もし30万円以上の不労所得があれば無限になります。この状態が経済的自由を獲得したということになります。田舎暮らしにはあこがれますがそこでまた仕事をしないといけないとなるとストレスの原因は残るわけです。僕は経済的自由を手に入れた後に田舎暮らしをしようと考えています。現状生活費30万円。不労所得20万円かなり目標に近づいてきました。できれば後30万円上積みしたいところです。また明日から目標に向かってがんばろう。

Nov 12, 2006

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まだ買えない・・・

15000万円の満額融資がおりた物件ですが、売主側の都合で未だに決済に至っていません。信託銀行の不良債権と伺っていて、物件売却後も債務が残るというのが理由のようです。物件は傷みが激しく、購入後のリフォーム代を織り込んで指値をしたのですが、これが良くなかったのかな。登記簿を見るとおそらくは旦那さんが所有していた物件を奥さんと子どもが相続しているようです。この価格で11％の利回りがあるので、それでも売りたいというのはかなり債務が残っているのでしょう。早く連絡来ないのかな～。2日に1度は電話するけど担当者は、債権者の銀行から返事がないとどうしようもないとのこと。契約が遅くなると、私は4万円損していることになります。売主は4万円得していることになるのです。もう2週間が過ぎようとしているので56万円の損失です！！そう考えると、「やはくしてくれ～！！」って思います。

Nov 3, 2006

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ローン審査終了！

15000万円のマンション、審査が下りました。満額融資決定です！初めての大型物件でしたが希望通り取得できそうです。育児休職中に15000万円くらいの物件取得を目指していたので目標どおりの結果に大満足です。すこし傷みが気になるところがあるのでリフォームの準備をしないといけません。手持ちの資金は手数料だけの出費にできそうなので次の物件取得も比較的すぐにできそうです。国金の返済も順調に進んでいるので次は収益性の高い、木造アパートを国金からの借り入れでいこうかとも思います。それにしても育児休職はすばらしい制度です。不動産にはすぐ連絡できるし物件見学も思いのままです。次の子が生まれても必ず取りたいと思います。育児休職に二の足を踏んでいるお父さん、資産運用にこんなに最適な機会はそんなにあるもんじゃないですよ。

Oct 23, 2006

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一棟マンション検討

今一棟マンション買い付けしています。15000万円。利回り11％。RCなので長期の借り入れが可能と考えています。ローンを申し込んでいるところです。ぜひとも購入したい物件ですが、最近はローンも通りにくくなっているようで心配です。先日も買い付けを入れた物件があるのですが現金でかなりの金額を入れた方がいて、購入できませんでした。銀行も厳しくなっているようです。どうかすべてうまくいきますように。

Sep 24, 2006

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地元で物件見学

今日から帰省です。暑い一日になりそうなので、子供も大変です。水分補給をしっかりしてあげようと思います。今回は帰省した後、不動産屋に寄ります。何件か物件を案内していただく予定です。マネジメントまでできる業者さんなので融資のこととかいろいろ相談してみようう。それにしても朝から暑い。みなさんも熱中症には気をつけましょう

Aug 7, 2006

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ひどいマンション

久しぶりに不動産を見に行きました。利回り13.5％の物件はとても気に入りました。高台で南東向き、タイル張りで高級感があります。屋上も使えて、入居される方へのアピールができそうです。なんといっても花火大会が屋上で見れます。屋上菜園、看板の設置なんかも収入源となりそうです。駐車場は付近にたくさん空いていて、交通量の多い道路からは少し離れているので居住環境はかなり満足です。これは買い付け入れることにしました。もうひとつの16％の物件は今まで見た中で最悪です。外観は拭きつけ塗装が安っぽく階段の鉄骨が赤錆で大変です。廊下や階段部分の防水樹脂がめくれ上がって歩くとボコボコ音がしてつまずきそうです。ファミリー向け物件ですが周りにとてもきれいなマンションができています。駅からの道沿いに、新しいアパート、マンションが5件くらいあります。これではわざわざこの物件に決める人はいないでしょう。ただ1階が保育園で、かなりの園児を預かっているのはプラス材料かな。価格は4000万円。この価格では買えません。3000万円以下ならリフォームすれば決まるかも。

Jul 28, 2006

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久しぶりの不動産見学

今日は不動産見学に行ってきます。ひとつは平成元年の一棟ファミリーマンション。駅から徒歩7分で、駐車場2台分あり。周辺には月ぎめ駐車場が多く、駐車場は問題ないところです。ターミナル駅から7分という近さと、少し高台になっているのがポイント。建物の管理状態と周辺環境のチェックをしてきます。利回りは13.5％。現状満室です。固定資産税の評価額の1割り増しの価格。もうひとつは平成3年の一棟マンションです。法人契約が終わったばかりで半分しか埋まっていませんが利回り8％。満室では16％。ファミリータイプで駐車場は戸数分あり。駅からは16分で離れています。法人需要が期待できる地域ですが、一度契約が解除になると一気にあいてしまうので今後の需要がどうなるのか、自分なりに判断したいと思います。さてそろそろ出かける準備に入ろう。なんといっても子連れで不動産の見学です。一人のときより荷物が多くて大変です。

Jul 26, 2006

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利回り18.6%の中古アパート

インターネットで利回り18.6％の中古アパートを見つけました。岡山県ですが、興味があって見に行きました。昭和63年築、10戸の部屋があり、2戸空き。水道は井戸で、下水は単独浄化槽。駐車場が敷地内7台。外部で2台借りて9台分確保。現状の家賃でも15％の利回りがある。外壁や室内はそれなりにリフォームしてあり、単身者には十分と感じる。バス、トイレはセパレート。ユニット式できれい。洗濯機が廊下に置くタイプなので、女性は敬遠するかな。神奈川近辺だと利回りが10％を超えるものは、なかなかでない。やっぱり不動産は地方都市かな。この本にも「高利回りの中古賃貸用不動産オーナー」がキーワードだ。土地価格が10～20万円の地方都市がねらいめ。今回の物件はまさにこれに当たる。どうしようか、迷っちゃうな。

May 27, 2006

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入居者が決まった！

ワンルームマンション、入居者が決まりました！良かった良かった。管理会社にいくらなら募集して効果があるでしょうかと相談したら38000円くらいかなという返事だったので、37000円までなら相談に乗りますと連絡し、もしこれで決まらない時は、他の不動産屋にも募集をお願いしようと思うと伝えました。この時期になって決まるかどうか不安でしたが、なんと募集から一週間してすぐに入居申込みがありました。家賃は38000円。管理会社が言っていた家賃で決まりました。さすがに地域密着の会社だけありますね。家賃設定の値ごろ感は当たっていると思いました。今回は大学1年生。理想的です。4年間はほぼ確実。大学院へ行くと最大9年！しっかり勉強して、博士課程に進学してくれたら最高です。

May 19, 2006

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入居者が決まらない

もう5月というのにワンルームマンションの入居者が決まりません。確か去年も同じだったような気がします。現在の募集条件は敷金礼金なし、家賃42000円。駅から徒歩4分。4階建ての最上階。便利な立地だと思うんだけど、学生さんには選んでもらえなかったようです。室内も清潔にしているし、何が問題なのだろう。昨日管理を任せている業者のホームページがリニューアルされていました。マンション検索のシステムを使って、自分のマンションを探そうとしましたが検索システムが動いていません。何度やっても同じ。メールで連絡しておきました。大丈夫かなこの会社。ヤフーの不動産検索では同じマンションで２戸の募集が出ていました。ほかの管理会社に乗り換えようかな。専任契約ってこういうとき困りますね。ほかの業者を使うとペナルティーがかかる契約になってます。アパマンショップかエイブルがいいかな。どなたかお薦めあるでしょうか？

May 10, 2006

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中古アパート決済　その後

アパートの決済のあと、登記簿が送られてきました。これで国金から残りの融資をしてもらうことができます。これで自己資金も回収できます。1400万円が口座に入金されました。この間に火災保険にも加入しました。国金の融資の場合は国金が指定する火災保険にはいる必要があります。これに質権設定することが融資の条件になっています。これですべての手続きが終了しました。長い道のりでしたが、充実した経験でした。アパートを見つけてすべての手続きが終わるまで6ヶ月かかりました。これからはもう少し早く進められるように今回の経験を活かしていこうと思います。それにしても毎月の家賃楽しみです。家賃総額は給料より多いですからね。

May 1, 2006

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中古アパート決済

ついに決済の時が来ました。融資の手続きは順調に進みました。まず1500万円が融資され、僕の口座に振り込まれました。僕は株を売って、預貯金とあわせて2500万円の現金を用意しました。これで準備は万端です。僕の口座には一時的に4000万円の残高があります。決済の残金は3600万円。これを現金にして持ち運ぶのは恐ろしいと思いました。不動産屋と協議して不動産屋の取引銀行の口座に振り込むことにしました。翌日僕が現地の金融機関に赴きました。銀行の応接室に通されたの初めてです。少し緊張しました。不動産屋と、司法書士がそろっていよいよ決済です。銀行の支店長が、僕からの入金があったことを確認しました。重要事項の説明を受けて、不動産取引手数料、司法書士手数料を支払い、淡々と作業が進みます。以外に冷静に対応している自分に驚きました。平常心でいられたと思います。1週間から10日で権利書が送られてくると説明を受け、1時間ほどで決済は終了。ついにアパートオーナーになりました。不思議なものでとても冷静です。こうなるべくしてなった。うまくいって当たり前だ、という感触です。そう、僕はスタートラインに立ったに過ぎないのです。これから不動産貸付業としての人生が始まるのですから。

Apr 29, 2006

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中古アパート物色１０

ついに国金から連絡がありました。融資が通ったとのこと。やりました。本当に通りました。うれしい。早速不動産屋に連絡しました。買い付けです。融資が通ったので買い付けします。３９８０万円。手付けとしてその一割を振り込む必要があります。３９８万円。冷静に考えるとこれって高級な国産車１台分の金額です。でもこのお金は僕のポケットにお金を入れてくれるものに使うのです。なんと言っても物件の価格は３９８０万円。今はやりのマンションよりもずっと高い。ここから毎月キャッシュが生まれてくるなんて、急にワクワクしてきました。今度は決済のためにもう一度現地に行く必要があります。重要事項説明を聞いて、問題がなければ決済です。この飛行機代とかも費用に入れていいんですよね。ちょっと違う世界が広がってきそうです。借金をするなんて、自宅を買う以外にはないだろうと思っていたけど投資のアパートで借金ができるなんて。金持ち父さんを読んで、勉強して、この発想ができるようになるまで２年くらいかかりました。この後の手続きが順調に進みますように。不動産屋が手付金を持ち逃げするなんてないよね？

Apr 24, 2006

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中古アパート物色９

国金からの連絡はまだなのでこの間に物件の調査に出かけました。不動産屋に連絡して現地を案内していただきました。車での移動中、地域の状況、今回の物件、ほかの物件を時間のある限り質問してみました。このアパートのある地域は以前は小さな町だったそうですが工場の誘致が進んで急速ににぎやかになっているということです。実際町の雰囲気はいろんなところで商業施設の建築が進んでいますしすでに営業しているお店も比較的新しいようです。物件の周辺は少し小高くなっていて、周りのアパートを見下ろす感じです。緑も多くて広い駐車場もあります。南西向きの日当たりのいい物件です。12戸あるので物件は200坪の土地があります。とても大きく感じます。残念ながら下水道が来ていないので浄化槽です。年間6万円で管理契約しているとのこと。ほかに、電気、上水道、ケーブルテレビを共益費として別途徴収しているようです。現地を見ていい物件だと感じました。建物も新築同様で外壁のサイディングもきれいです。僕の中ではもう購入は決定していました。後は管理契約についての説明をうけました。管理は大手の管理会社に委託。実働家賃の5％ということです。掃除は別途で、一回当たり16000円。共用部の清掃と敷地内の清掃。デジカメとリストの送付による掃除前後の証拠写真を送付してくれるそうです。離れたところにすんでいるオーナーにはうれしいシステムです。入居者の決定は管理会社に任すことになりますが信販会社のカードを作成し、家賃の振込みを自動引き落としにすることで、滞納リスクに備えているとのこと。このカードを作る時に勤務先、年収などの調査があるので入居者の信用もある程度はわかるとのことでした。募集の幅広さも大手の管理会社だと何かと安心です。実際この会社のホームページから周辺のアパートの募集状況を見ることができます。僕が買おうとする物件は満室で募集は出てませんでしたが近くのアパートに1部屋空きがあるようでした。家賃相場は35000円前後が一番多いようです。今後、契約となった場合の手順を確認しました。その中で、この不動産屋はローン特約はつけないといいます。ローン特約は万一物件の融資が通らなかった場合に契約の解除ができる特約です。これをつけれないとなると、国金の融資が決定するまで手付金が払えないことになります。誰かが買い付けしてしまうと買えなくなるのです。「ローン特約さえつけばこの場で買い付けできるのに」といっても、「だめです。」なかなかはっきりものをいう不動産屋です。こちらもローンが通らない場合に抱えるリスクを考えるととてもすぐに買い付けは出せません。とにかく今は国金の融資が通ることを祈るのみです。

Apr 19, 2006

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中古アパート物色８

国金の面談を終えて、一安心です。いい手ごたえ。多分融資してもらえるのでは。しかし国金の融資の仕方は厳しいですね。現金もしくは不動産の担保がないと、借りられない。僕も株を持ってなかったら資金が足りない可能性がありました。国金で融資を受けた人はこういう場合どうしているんでしょうか？ほかの金融機関でつなぎの融資を受けているのかな。その時もまた面談や資料が必要なんでしょうね。銀行の融資も当然担保を求められるはず。国金が第一位の抵当権を持つことになる物件に融資してくれるんでしょうか。次の借入の時はその辺を勉強しておこう。今回は株を売却すれば現金は用意できそうです。

Apr 15, 2006

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中古アパート物色７

面接はカウンターみたいなところでやった。個室みたいなところでやるのかと思っていたので拍子抜けした。はじめは僕個人の現状について質問を受けた。勤め先、年収、家族構成、持ち家か賃貸か。僕と妻の源泉徴収表を見せて、預金、株の状況を説明した。このあたりは何の問題もなく答えることができた。次にいよいよ物件の内容について質問された。事業計画に基づいて説明した。工場の誘致が進んでワンルームの供給が少ないこと。派遣会社の借り上げが半分以上あること。半分の空室が出ても借入金返済は可能であること。自分で考えたストーリーを一通り説明した。とても話しやすい方が担当だったので、あまり緊張しなかった。担当の方は国金の融資の仕方について説明してくれた。2900万円が満額貸付できるとした場合、その半分の1500万円がまず融資される。足りない分は自分で都合して、物件の決済をする。所有権が移転した段階で残りの1400万円を融資する。もしもはじめから2900万円の融資が必要なら、もう一人保証人が必要。もしくは担保となる不動産が必要。僕は、株があるのですがと答えると、その場合、株券を国金に預けることになるとのこと。現在評価額の7割まで担保として認める。このシステムはなかなか悩ましい。もう一人保証人が必要ということは、家族以外の人に保証人をお願いすることになる。でもそれはやめておこう。不動産はワンルームマンションがあるが担保価値はないとのこと。株は7割の評価・・・。現金で必要なのは1400万円と頭金の1100万円。合計2500万円だ。自分の手持ちは1500万円。株を売れば800万円。後は妻に借りるしかない。お金かかるな～、でもこれで借りられる目処はついた。担当者の方に、大丈夫です、足りない分は現金で用意します。と答えて、融資のお願いをした。物件最寄の国金で評価額を調査して融資可能か連絡するとのこと。1ヶ月くらいかかるそうだ。こうして面談は無事終了。後は待つのみ。担当者の雰囲気だと大丈夫そうだ。それにしてもサラリーマンの源泉徴収表は威力絶大だ。共働きでよかったと心から思えた日でもあった。

Apr 11, 2006

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中古アパート物色６

インターネットで融資の申し込みをした次の日、早速国金から連絡があった。必要書類を持って、面談に来てくださいとのこと。思ったより、早い動きだった。収支計画書のほかに、所在地の産業動向、人口動向を調べておいた。いわゆるハイテク産業の工場誘致に成功したところで工場の新設が進んでいる地域である。このことをうまく文章でまとめた。人口も若年層の増加があり、今後の人口予想でも着実に増加が予想されている地域だ。もちろん自分自身の源泉徴収表、現状資産状況も把握した書類を作った。連帯保証人も必要なので妻の源泉徴収表も添付した。これで準備万端。いよいよ面接に臨む。

Apr 9, 2006

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中古アパート物色５

借入金は2900万円にした。14年返済。これで毎月の返済額は約20万円。年間返済額は240万円になる。収支計画を作成した。この物件は空室50％の時で213万円返済が可能だ。12室中7室が法人の借り上げなので、ほかの部屋がすべて空室になった場合でも返済できる。自己資金は1100万円。不動産取得税、登録免許税などの諸費用が焼く100万円。売主物件なので手数料がかからないのがよかった。これでよし。後は国金に出向いて面談を受ける手配だ。会社を休んで融資の相談に行くなんて。以前の僕から想像できない。

Apr 6, 2006

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中古アパート物色４

九州のアパート、収支計画を立ててみた。物件価格4000万円。表面利回りが１３％。12室平均家賃36500円。管理契約は家賃の5％。固定資産税30万円浄化槽管理契約年間6万円。空室率を10％とすると見込み収入は440万円実質利回り11％だ。借入をいくらにするか。それが問題だ。国金では4800万円まで融資が受けられる。この物件に対してどのくらいの融資が見込めるのだろう。とにかくこの収入から借金を返していかないといけない。自己資金を少なくするべきか、それとも3割くらい用意するべきか。半分空室になったときのシミュレーションをしてみた。このときの収入は、約213万円。これを借入金返済の目安としよう。

Apr 4, 2006

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中古アパート物色３

九州の中古アパート、不動産屋から資料が来た。半分が企業の借り上げだ。人材派遣会社の借り上げで、12室中7室借り上げ。これはいい。ほかの部屋も大手企業会社員、公務員だ。なんだかドキドキしてきた。これは僕が探していた物件だ。このアパートを買おう！早速スケジュールを確認し、現地に向かう日取りを決める。その前に融資を取り付けないといけない。どうせ借りるなら、国民生活金融公庫、いわゆる国金だ。依然調べておいたが、インターネット上から融資の申し込みができる。必要書類もネットで手に入るので簡単だ。後は事業計画、このアパートの収支計画の作成だ。いくらの借金をするのか慎重に計算しなければならない。エクセルを使ってシミュレーションしてみよう。

Mar 31, 2006

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金利が上がりそう？

最近10年もの国債の金利が上がってきました。つい先日まで1.5％ぐらいだったのに金曜日は1.73％。日銀のゼロ金利政策もそろそろ終わりなのでしょう。大手都市銀行もちょっと利率を上げたようです。でもまだ利子がつくという感じではありません。国民生活金融公庫の貸付利率も上昇してきました。僕が中古アパートを検討したときの利率は14年固定で1.9％でした。今は2.35％です。約23％の利率アップです。これは1000万円の資金を元利均等で14年借りたときを例にすると2.35％の利率では利子の支払いは1,764,960。1.9％の利率では1,413,113。差し引き351,847円の負担増です。月々にすると2,094円。意外と大きな数字に思えます。金融緩和政策が解除されていくと、当然今よりも利率は上がるでしょう。今年はもしかしたら借金をするラストチャンスかもしれません。現在一棟マンション、ビルを物色中です。利回り、立地をよく考えて検討しないとね。

Mar 26, 2006

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中古アパート物色２

2004年7月。インターネットで検索していたら、3980万円で利回り13％の物件を見つけた。場所は大分県。新築に近い2001年築だ。しかも売主物件で、購入手数料がかからない。実質利回りを検討すると10％になる。なかなか魅力的だ。少し調べてみることにした。大分だけでなく、九州は半導体メーカをはじめとして、自動車も大きな工場が建設されている。大分でもキャノンの工場が建設されている。社長の御手洗さんが大分出身だからか？さらに10室以上あれば事業的規模とみなされて、青色申告が可能となるのだが、このアパートは12室あるので、事業的規模になる。そうなると青色申告をすることで65万円の特別控除が適用できる。つまり不動産所得が65万円の黒字でも、特別控除により所得が0となるのだ。青色申告は企業と同じような複式簿記をする必要がある。ただ最近はパソコンソフトがあるので簡単だ。10室以上の戸数があって、実質利回り10％がある物件はなかなか見つからない。見つかったとしても古い物件がほとんどだ。このアパートは2001年で3年しか経っていない。これはいいと思った。建物も新しいので、10年くらいはほとんどメンテナンスがいらない。とりあえず不動産屋に資料の請求だ。

Mar 15, 2006

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確定申告終了！

やっと確定申告書の作成が終わった。朝から始めて、休憩を挟みつつ、封筒いいれて終了したのが午後６時。意外と順調にできたと思う。医療費控除って、意外とできないものですね。昨年は歯医者と、出産費用でかなりの出費があったのに、控除できるのは１４万円程度。出産一時金ってが結構もらえるんですね。不動産投資を始めて、新たな収入が増えたのもあって、ここ数年は寄付をするようにしている。毎年１０万円だ。金持ち父さんの投資ガイド（上級編）に寄付について触れられている。僕の寄付なんてまだまだ少額だけど、できれば沢山寄付できるようになりたい。自分がしたくてもできないことをしてくれている人を応援できればいいと思う。

Mar 11, 2006

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確定申告しなくちゃ

今日は確定申告を作成する日。もっと早くやればいいのに、この日になってしまった。明日は友人が遊びに来るから、今日で完成させたいところだ。平成17年は妻の出産もあったので、医療費の控除も申請しないといけない。計算間違えそうで、緊張するな。一つ一つ、丁寧に書いていこう。パソコンで申告書がかけるので、間違いの訂正は簡単だ。手書きの時代って、本当に大変だったんだろうな。企業の決算なんか、昔どうしていたんだろう。パソコンで作成することしか知らない僕からすると本当に手書きでやってたの？と思いたくなる。たった一人の確定申告でも結構大変なのに。さて、これからホットケーキ作って、がんばってやろう。

Mar 11, 2006

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容器要らずになる小道具

ふたつけルンってご存知でしたか？お米とか、ペットフードとか、袋から取り出すときに、角を切って出すことありますよね。そのままにしておくと、中のものが湿気てしまいます。今まで我が家では、角を折り曲げて洗濯バサミで止めていました。そしたら近所のスーパーでこんなものが売っていました。それが「ふたつけルン」です。テレビの情報番組でかなり取り上げられていたようなのですが、僕は知りませんでした。妻は麦の袋に使っていますが、キャップできっちりしまるので安心です。さらにいいことは、今まで使っていた保存容器が必要ないことです。お米や、小麦粉、ペットフード、園芸の固形肥料など、袋で売られているものには何でも使えます。発明した人はさぞかし儲かっただろうと、ちょっとGoogleで検索してみた。韓国のチョンさんという方が発明されたそうだが、韓国ではまったく売れなかったそうだ。日本で2003年に売り出したら、あれよあれよと売れて現在までに100万個！売り上げ2億5千万円！すごいな～。僕もそんな発明したいな。チョンさんは奥さんが砂糖や小麦粉をこぼすのを見て、何とかしないとと考えたそうだ。人の役に立って、経済的自由を手に入れたチョンさんに拍手！！

Mar 9, 2006

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ワンルームマンション投資９

ワンルームマンションは4月になっても入居者が決まらない。不動産屋を訪ねて、反応を聞いてみると、「ここ数年になく反応がありません。隣の駅の周辺がアパートが沢山建って、そちらに流れているようです。このままだとなかなか厳しいです。」なんとも自信のない反応。4月にはいってしまったので、学生需要は終わってしまった。何とか入居者を確保しておきたい。そこで、「今から入居される方はどんな人が多いのでしょうね。とにかくどんな方でも反応があったらすぐに知らせてください。条件は相談に乗りますから。」そうお願いしておいた。5月に入り、まだ決まらず。6月に入っても決まらない。厳しいな～。9月のシーズンまで決まらないかな。空室が出ると本当に落ち着かないものだ。これもまた不動産投資ならではの悩みだ。クロスの色変えたほうがいいのかな。何か手がないかな。そんなふうにいろいろ考えていると不動産屋から連絡があった。「女性のお客様で、お部屋を気に入っていらっしゃいます。家賃を40000円ならすぐに決めてくださるとのことです。いかがいたしますか？」40000円とは厳しい条件だ。でも空室のままだとどうにもならないし、どうしようかな～。前の入居者さんの家賃は46000円で管理費が7000円。手取りは39000円。1,2月と3月の約半月分家賃で100000円。今度の家賃が40000円だと、管理費を引くと33000円の手取り。6月の半分と7月から12月までの6か月分214000円。合計314000円の家賃収入だ。去年より1割強少なくなるが、この程度なら何とか許容範囲か。来年からも入居募集が厳しいと考えられるので、ここはとにかく、入居者を確保しよう。次の日、「条件はそちらの希望通りにいたします。お声をかけていただき、ありがとうございました。入居の手続きのほどよろしくお願いいたします。」と返事をした。何とか入居してもらえた。素直にうれしい。でも何か事前にできることはなかったのか。来年に向けての課題である。これ読んで勉強しよう。

Mar 7, 2006

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中古アパート物色

ワンルームマンションを買ってから、不動産取引の一通りの流れを体験した。初めてのことが多かったから、緊張の連続だった。でも買った後といえば、管理会社への挨拶と、毎月の家賃振込みをチェックするだけ。買う前にあんなにいろいろ調べたり、勉強したりしていたのに、買った後はほとんどやることがない。それでも家賃は振り込まれる。もちろん空室のリスクも、修繕費もかかるけど、毎月の家賃収入は魅力だ。ただ、ワンルームマンションへの投資に関して、少し不満な点がある。それは修繕や、補修が自分の判断でできないことだ。毎月の修繕積み立てや管理費を払ってはいるが、いつ修繕するかはこちらの判断ではできない。家賃に対するこれらの費用は15％にも上る。そう考えると、次は一棟売りのアパートに挑戦だ。やはり利回りは実質利回り12％が目標だ。さすがに自己資金だけでは足りないので、今度は融資の申し込みをしなければならない。どこから借りるのが一番いいか。当然利率の低いところがいいに決まっている。長期間の固定金利で、利率の低いところ。銀行は10年固定金利で3％から4％。このくらいが当たり前なのかなと考えていたときに、長嶋修氏の本に出会った。特にアパート・マンション投資達人塾は参考になった。この本で国民生活金融公庫を不動産投資に使うことが紹介されていた。実際調べてみると、2005年8月で15年固定金利がなんと1.90％！銀行の半分の利率だ。これはなんとしても国金（こっきん）から借りるしかない。早速ホームページを調べてみた。するとインターネットから融資の申し込みから、面談、融資決定の流れが説明してあった。なかなかよさそうだ。でも融資を申し込む前にいい物件、見つけないとね。

Mar 6, 2006

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銀行にとってのお客様とは？

銀行を変えました。確定申告をしているとき、銀行引き落としの日付がわからないのがありました。引き落としはみずほ銀行にしていたのですが、その月だけ通帳の記帳をしていませんでした。さらにみずほのインターネットバンキングは3ヶ月前分しか閲覧できません。そういうわけで、その月だけ明細がほしいと問い合わせをしました。そしたら、「1ヶ月あたり210円必要です。それに店舗に来店いただく必要があります。」とてもショックでした。郵便局や新生銀行は記帳しなくても明細が郵送されてくるのに。ということで銀行変えました。もともと会社の指定銀行だったのですが、今はいろんな銀行を選べるようになったので、この銀行を使う理由はありません。不動産投資をしてわかったのですが、銀行のお客さんは預金者ではなくて、お金を借りる人だということです。藤山さんの本に書いてありました。いまさらながらそれは真実なのだと確認できた出来事でした。

Mar 5, 2006

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ワンルームマンション投資８

今はまさに確定申告の季節。僕も今日一日つぶして申告書を作成している。昨年の確定申告は、初めて不動産所得が発生したのでとても大変だった。建物の減価償却費の考え方が一番分かりにくかった。中古で購入した場合の取得費の計算方法、耐用年数、減価償却率。そして必要経費。一つ一つ勉強して、最後は税務署で聞きながら作成した。といっても、不動産を購入した初年度は黒字もごくわずかだ。不動産を取得したことにより、いろんな経費が発生するからだ。2004年度のワンルームマンション投資は以下の通りだった。支出合計　　　　　　4032139内訳　マンション価格　　　　3650000　仲介手数料　　　　　　174300　不動産取得税(家屋）　　39700　　　同　　（土地）　　16100　固定資産税　　　　　　　16000　司法書士手数料　　　　　79199　管理費　　　　　　　　　56840収入合計家賃　　　　　　　　　345000物件価格以外で382139円とかなり経費がかかった。減価償却を含めると不動産所得は赤字となった。2005年度はいろいろあった。エアコン交換はこの間書いたとおりだが、さらに問題が発生したのだ。そう、4月になっても入居者が決まらなかったのだ。

Feb 26, 2006

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ワンルームマンション投資７

エアコンが壊れたと管理会社から連絡があったときに、「それってオーナーが払うんですか、入居者さんが払うんですか？」と聞いてみた。すると「部屋につけているものはオーナーさんの管理になります。ですので修理費はオーナーさんが支払うことになります。」正確に言うと、賃貸契約書や、重要事項説明書に、冷暖房設備（つまりエアコンなど）という項目があって、それが「あり」になっていると、オーナーの設備ということになり、故障や取替えはオーナーの負担となる。これは知らなかった。というか勉強不足だった。まだまだ勉強が必要だと感じた出来事だった。とりあえず、1月の寒い時期にエアコンが壊れたのは入居者さんには気の毒だ。早く対応しないといけない。結局エアコンは制御盤の故障で、全部取り替えないといけないことになった。その金額は75600円！アイタタ。ご存知の通りエアコンは家電リサイクルの対象商品。エアコン本体の価格だけでなく、処理に4000円が必要だ。さらに工事費15000円。かなりいい金額になってしまった。当然利回りは低下。約2か月分の家賃が消えてしまった。マンション購入時に設備の新しさとか確認するべきだったかな。賃貸マンションにお住まいの方は、契約書を見直してみると自分が負担しなくてもいい修理があるかもしれませんよ。

Feb 25, 2006

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持ち株会入ってますか？

僕は就職してすぐに持ち株会に加入した。証券会社への手数料は要らないし、奨励金として1万円当たり100円出るという単純な動機だ。このシステムは月々の給料から一定金額を天引きし、「ドルコスト平均法」で自社の株を買い付けるシステムだ。ドルコスト平均法はいろんなところで説明されているが、簡単に言うと、株が上がったときは少ない株数を買い、下がったときは多くの株を買う。これを繰り返すと取得単価がさがり、長期的に見ると利益が出やすいといわれている。実際に、僕の投資実績は、5年間で240万円積み立てて、利益は80万円だった。利回りだと毎年約6％になる。これはなかなかいい数字だとおもう。何せ自分は最初に持ち株会に入るためのはんこを押しただけ。後は自動的に買い付けが行われる。自分は何もしていない。これも不労所得って言えるのではないだろうか。もし持ち株会があるのであれば会社の成長性を見込んで加入してみてはいかがだろうか。自分が就職した会社だから、将来性がないと思っている人はいないでしょう？

Feb 22, 2006

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ワンルームマンション投資６

2004年6月に購入したワンルームマンション順調に家賃収入を生み出している。12月まで滞納もなく振り込まれていた。2004年の合計家賃収入は234000円。固定資産税が25000円かかるので、手取りで209000円だった。400万円投資したから5.2％の利回りだ。銀行に預けていたら数百円の利子しかつかないことを考えると、有効な資産運用だったと思う。空室リスクはつきまとうが、同じ投資でも株のように毎日変動するものではないので、安定感があるのがいい。株を400万円分買うよりもリスクは少ないのではと感じる。思えば知らないことだらけではじめた不動産投資。順調な滑り出しだったと思う。仲介の不動産会社も、マンションの管理会社も親切だった。今まで不動産というと少し胡散臭い感じがしていたが、やはり人間同士。知らないことは素直に質問していけば、問題なく取引できると感じた。将来は自分の家も買うことになると思うが、その予行演習にもなったと思う。しかし2005年に入ってすぐに管理会社から連絡があった。「エアコンが故障したと入居者さんから連絡がありました。すぐに業者を向かわせます。修理か交換かすぐに連絡いたします」エアコンって僕が修理費払うんだっけ？初めてのトラブル発生か？

Feb 20, 2006

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ワンルームマンション投資５

2004年6月についにマンションのオーナーとなった。毎月46000円の家賃が入ってくる。7000円経費がかかるので39000円が手取りだ。最初は感動していた。でも毎月決まった日に振り込まれるのでそれが当たり前という感じだ。現金が400万円必要だったが、他の運用先を考えても魅力的だ。REITを400万円分買ってもこの配当は望めない。株でもよかったが、ある程度持っているし、いつでも買える。新しい投資として不動産に挑戦してみたかったのだ。怖いのは空室リスクと、家賃の下落だ。この先、入居者は確実に入れ替わる。そのときすぐに借りてくれる人がいればいいけど・・・。とにかく、この家賃収入は人生の転機となったことに間違いない。金持ち父さん、貧乏父さん考えを実践した始めての投資となった。

Feb 18, 2006

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ワンルームマンション投資４

３５０万円で買い付けを入れたワンルームマンション。不動産屋から電話で連絡があった。買い付け後の支払いはローンなのか、現金なのか、という確認だった。現金で支払う旨を伝えた。その後３日ほどで再び連絡が来た。３６５万円ならという回答だった。ほぼ考えていた値段になったので、それで決めることにした。初めて不動産を手に入れた。これで毎月４６，０００円の家賃収入が入ってくる。このうち、７０００円は管理費と修繕積み立てになるので手どりは３９，０００円。悪くない。登記簿を見て分かったことだが、このマンションは金融機関が差し押さえしたもので、競売にかかっていたものだった。僕の買い付けが入った後、数日の間に競売が取り下げられていた。もとは平成３年に１７００万円で売り出されていたマンションだ。当時の家賃はいくらだったのか、今となっては分からないが現在の４６，０００円より高い、６万円としても表面利回りは６％もいかない。借入の金利が、３％とか４％とすると、実質利回りは２％くらいになってしまう。最近の新築ワンルームマンションも似たような状況だろう。藤山さんがサラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣で言っていた、新築ワンルームなんか相手にしてはいけないというのが数字として実感できた。

Feb 12, 2006

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ワンルームマンション投資３

このワンルームマンション、自宅から20分でいけるところだった。すぐに現地を見学に行った。不動産屋は立ち会わず、一人で行った。駅から5分。ゆっくり歩いたのでこのくらいかかったが、早足なら3，4分だ。近くていい。静かな住宅地に立つ4階建てのマンションだ。周りにはアパートも多いが、鉄筋のマンションは少ない。この点は差別化できてよさそうだ。エントランスは掃除が行き届いている。管理会社の掲示板もきれいだ。さらに郵便受けも、不要な広告とかがはみ出したりせず、よく管理されている感じた。各部屋の電気メーターもすべて動いており、全部で24室満室だ。廊下もごみはなく、くもの巣も張っていない。自転車置き場が狭いのが気になるが、放置された自転車はない。とまっている自転車やバイクも普通で、暴走族とかはいないようだ。付近の大学は、大学院が新設されたり、新学科が導入されるなど入学定員がここ3年間で100人程度増えている。現地調査は以上で終わり。もう買うことに決めた。問題は利回りだ。売値は390万円。売買には不動産屋への手数料、固定資産税、登記料などがかかる。利回り12％を目指すには、物件価格を360万円にしないと達成できない。値引きなんて、家電買うときぐらいだと思っていた。まさか不動産を値引いて買うなんて考えたこともなかった。でも、利回り12％という目標があったので、とにかく値引いてもらうことにした。電話では緊張してしまうので、ＦＡＸでやることにした。今となっては、買い付けはＦＡＸでやるのが当たり前になっているけど当時は電話で直接しゃべるのが緊張するから、ＦＡＸは便利だと思っていた。結局、不動産屋には350万円で買い付けすると連絡した。

Feb 8, 2006

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ワンルームマンション投資２

売りに出ていたワンルームマンションは鉄筋コンクリート４階建て。最上階の角部屋だ。最寄の駅から徒歩５分。途中にコンビにもある便利なところだ。４階建てなのでエレベーターはなし。家賃は４６，０００円。管理費で７，０００円。手取りは３９，０００円だ。物件価格は３９０万円。単純利回りは１２％。なんといっても立地がいい。大学は４つ。どれも全国から学生が集まる大学だ。ただサラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣の合格ラインは実質利回りで１２％。価格交渉して、安くしてもらわないと。初めてなのにそんなことできるんだろうか。

Feb 6, 2006

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