盆栽投資日記

さて、この１７１.５億という数字。
いったい、どのような計算で算出された数字なんでしょうか？



ＤＡオフィス投資法人の有価証券報告書Ｐ５０、５１をご覧ください。
ここにダヴィンチ銀座、ダヴィンチ銀座アネックスの概要が書いてあります。



ダヴィンチ銀座　 　　　　　１４１億
ダヴィンチ銀座アネックス　３０.５億
計１７１.５億

どちらの物件も、インリックス株式会社という鑑定会社の鑑定価格が
そのまま取得価格になっています。



つまり、利害関係のない第三者の鑑定会社が決めた価格が、
そのまま取得価格になっているので１７１.５億は極めて適正な価格なのです！



・・・。



納得できないですよね。
もう少し突っ込んで見てみましょう。



疑問１）その鑑定自体が怪しい？


では、有報にある鑑定評価書の概要を簡単にみていきましょう。
２つ見るのは大変なのでメインのダヴィンチ銀座（１４１億）を見ていきます。



５０ページの右上を見るとインリックスは、

直接還元法による価格　１４１億
ＤＣＦ法による価格　　　１３２億
原価法による積算価格　１５５億

の３つの価格を査定し、その中から直接還元法の１４１億を
鑑定評価額としていることが分かります。


（収益ビルで原価法の価格が一番高くなるなんて、さすが銀座！）


１４１億の計算根拠は、

正味純収益６.５億÷還元利回り４.６％＝１４１億

となります。



疑問２）なぜＤＣＦ法より直接還元法を重視したのか？



分かりません（笑）
たぶん、鑑定評価書にはその理由が書いてあると思います。



一般的にＤＣＦ法は価格の説得力には優れるのですが、
個別の将来予測が介在してしまうので、どうしても不確実性が伴います。



一方、直接還元法はある程度、現行の賃料・空室率を勘案した、
ベーシックな状態が続くという前提での安定的な価値を査定することができます。



現時点の入居率は１００％、
主なバリューアップは全て完了しているビルだから、
直接還元法が示す安定的な価格の方を重視したのかも？



ちなみに投資家が収益ビルを評価する場合、
ＤＣＦ法のみで評価するという投資家は意外に少ないです。
両手法を併用して、どちらかというと直接還元重視という投資家が多い気がします。



疑問３）正味純収益６.５億って見通しが甘いのでは？


ここは仮説を立てて見てみるしかないです。



総収益の下の
建物賃料　657,048（千円）　共益費　　103,656（千円）
賃貸可能総収入　760,704（千円）

この数字が、無理の無い数字かどうかです。

ダヴィンチ銀座の総貸室面積は2,500坪
東京主要5区の空室率はこのデータによると４％


賃貸可能総収入　760,704（千円）÷１２ヶ月÷貸室面積2,500坪
査定空室率　　　　　　４％

で計算すると、

有効賃料収入、共益費込みで坪２万６４１３円

込みで２．６オーバーですか・・・
ちょっと高い気もするけど、耐震補強済、個別空調、エントランス、共用部全てのリニューアル済み
で銀座の立地を考えれば許せる範囲なのかな？

空室率も下がってきてるし。



疑問４）じゃぁ還元利回り4.6％という数字が低いのでは？


どうなんでしょうか？

私の個人的な感覚では、リートが欲しがるこの１００億ロットの物件の
還元利回りってこのくらい（４％半ば）かなと思うのですが。
最近、どんどん下がってきてますし･･･。


ただし、この後の（その３）で述べるこの物件のデメリットを
考えるとやっぱり低いかも？


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えーっと
私は不動産鑑定士でもなんでもないので
物件概要を見た感想を書いたまでですが、



少なくとも「現時点の」ビルスペック・入居率から考えて、
ＤＡオフィスのこのダヴィンチ銀座の取得価格は、
もの凄く高いというわけではないのではと思います。



（次回へ続く）