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盆栽投資日記

[株の話] カテゴリの記事

全45件 (45件中 1-45件目)

資産株

システムズデザインという株を売った。売値は、買値の半分の価格（涙）いわゆる資産株というモノだったはず。５年ぐらいもっていたけど、ダメダメだった。やはり価値破壊状態にある株は買えないな。マーケットも資産をダメにしてしまうことを織り込んでいるので、市場の価格は、ある意味、フェアバリューということなんだろう。・・・やはり成長株なんだろうな。長期保有に向いているのは。

2013/06/19

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アーバンコーポレイション

ひさしぶりに日記更新。アーバンコーポレイション、民事再生か。。。一時期は時価総額が何千億もあったのになぁ「いつ倒産するか？」は業界では世間話の一つだったように思う。例の「黒い噂」で取引がＮＧになっている会社も多かった。アーバンがＡＭをやっているビルには申し込みキャンセルがあったなんて話も聞くし。こういう破綻って、こうなる前に再建スポンサー候補企業に打診があるらしい。さて、今回はどこが支援するのだろう？興味深い。＊＊＊２年ぐらいぶりに株を買ってみた。昔の自分の日記を見て、良さそうだと思ったＫＩＭＯＴＯ。1,000円以上の価値はあると思うのだけど、さて？

2008/08/15

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岩塚製菓。。。

先週、売りました。2,180円でした。理由は「いくらなんでも高いだろう」です。こっから先、保有していてもあまり妙味がなさそうだから売りました。次の人にバトンタッチです。岩塚製菓がこの日記で初めて登場したのは2004/12/29の日記です。推奨銘柄でオススメなんてやってます。この日記を見て買った人がいるのかどうか知りませんが、いちおうご報告まで。これから先は一消費者として岩塚製菓を応援したいと思います。また5年ぐらいして1,000円ぐらいになったら株主として関わりたいと思います。

2008/03/02

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見込み違い

ＩＤＵ（８９２２）の第３四半期がでました。明らかに調子の悪いマザーズオークションにより下方修正かも？なんて思っていたのですがとりあえず無し。かわりにこんなＩＲがありました。マザーズオークション準加盟店（入札代理店）制度導入に関するお知らせ・・・。うーん、この制度を採用するという事は私が妄想していたＩＤＵの夢のビジネスモデルはやっぱり妄想だったみたいです。トホホ･･･。私はこのオークションの成功のポイントは、売り主でも、買主でもなく、仲介する不動産業者だと思っていました。売主は適切な価格でスムーズに売却できれば良いのだから、オークションシステムで有利な条件で売れればそれを使うだけの事。オークション手数料は売主負担ではないので選択肢が増えるだけです。買主は情報がたくさんあれば、比較できて利便性が増すので、メリットといえばメリットだけど、高く買わされる可能性もあるので、どちらかといえばオークションはマイナスです。で、不動産業者は？というとＩＤＵの今までの仲介ルールだと、成約した場合、不動産業者として売主から仲介手数料をもらうのは当然として、買主に業者がついてないケースが多いので、買主からも手数料をもらえる確立が高いという事がメリットとしてあったと思います。買い側の業者として媒介業務を行えるのはＩＤＵの正規代理店だけです。つまり、物件をオークションに出してさえしまえば、その物件を買いたいと思っているお客さんを押さえている買い側の不動産業者がいたとしても、ＩＤＵにお金を払っている代理店でなければその物件の仲介に入ることができないわけです。どうしても物件が欲しければ、そのお客さん自らがオークションの会員になって、自分で入札するしか手段はありません。そのお客さんの手数料は売り側の業者に入ります。普通に売却できる物件だったら、広告に載せてヘタに業者付の買主に買われるより、オークションでその業者を排除した売り方をした方が利幅は大きくなります。業者がこのオークションでの売却方法を売主に提案する大きなインセンティブになります。多くの不動産業者がそのように考え、ＩＤＵのシステムを使って物件を売り出すようになれば、買い側専門の業者も仕方なくＩＤＵの正規代理店にならざるをえません。仲介に入ることができませんからね。法務局を使わないと謄本がとれないようにＩＤＵのシステムを使わないと不動産仲介ができなくなります。夢のビジネスモデルの完成です。まあ、これは、ちゃんと売れればの話ですけどね･･･。今回のリリースの出展物件への媒介業務が正規代理店に限定されているため、成約額・成約率が従来に比べ伸び悩んでいる状況にあります。にあるように、正規代理店以外の不動産業者にソッポをむかれている現在の状況は深刻です。緊急避難的にこの制度を作ったのでしょうけど、これをすると逆に正規代理店の利幅が減ります。準加盟店の不動産業者が付いた買主の落札ばっかりになってしまったら、売主の正規代理店は全然おもしろくありません。これでは高い加盟店料金を払う意味がありません。単純なインターネットを使った不動産のオークションというだけです。今までの不動産仲介の商習慣を根本から変えてしまうようなシステムにはなりえません。･･･ということで私のＩＤＵへの投資は見込み違いでした。残念です。成約すると不動産業者が何人もゾロゾロと出てきて、その人数で手数料を分けるという伝言ゲームみたいな、現状の不動産売買仲介のやり方を、一掃してくれると思ったんですけどね･･･。うーん。

2006/07/14

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減価していくモノ

フージャース株主総会＆懇親会に行ってきました。いやー、人が多かったです。時間ギリギリだったのですがなんとか座れました。で、全体的な印象というか、ボンヤリ感じたものは、「企業というのは何もしなければ、いろんな面で"減価"していくものなのだなぁ」って事。どんなにいい企業でも、慢心して何もしないでいると、売上げも減るし、在庫も増えるし、人材も育たなくなるし、販管費も増えるし、原価も上がる。外から見れば順調に成長していて、さして問題もないように思うフージャースだけど、リヴァンプの澤田氏の招聘や、社員のビジョンの共有（内部体制の強化）等の話を聞くと、その減価への危機意識みたいなものを感じているのだろうなと思いました。･･･というところで感想は終わりです。参加された皆さんお疲れ様でした。

2006/06/27

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暴落の時

今日の相場はかなり荒れたみたいですね。午前が激下げで午後に反発･･･。疲れる相場です。私の場合、このような暴落時にしているのは、１０万ぐらいで買える株を一株だけ買うって事です。今回はダヴィンチが１０万割れしたのでそこで買ってみました。別にダヴィンチに対して特別自信があるという訳でもありません。１０万で買えるからというのが最大の理由です。だいたい２割ぐらい上昇したら売ろうと思います。２万円ぐらいの利益にはなると思います。この相場ですからこの数万の利益は気休めにしかならないというのも正直なところです。でも、この激下げの経験で"儲かったという事実"を残すというのは、精神的に大きいと思うのです。行動ファイナンスの稀少性効果というヤツです。実際にこの行為で儲かるのは２万円ですが、精神的なリターンは結構大きいはずです。仮に相場が元にもどったとしたらこの激下げで最終的に２万円儲かったという事実は残ります。仮に相場が元に戻らなかったら・・・まぁ１０万円ですからこの分は給料で補いましょう。なんとかなるでしょう。リスクと精神的なリターンを天秤にかければ割りの良い投資行為だと思います。注意しないといけないのはこれはナンピンとか買い増しとかいうものとは全く違う意味合いのものだということ。あくまでも何万円かの慰謝料をもらう為の行為なので、欲張って桁を上げないことが大切です。どんなに大金を持っていても１０万です。さて来週は上がるかなぁ･･･。

2006/06/02

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アーバン騒動の考察

アーバン決算でましたね。いろいろな資料をみての今回の下方修正についての私の感想ですが、結局、アーバンが自ら取得した現物不動産を"流動化できなかった"のが悪いという事ではないかな？というのが個人的な感想です。※　以下、少し妄想も入ってますので話半分でお願いします。順を追って説明します。１）２％出資したＳＰＣ（土地関連の管理業務と事業の管理業務）にて開発用地を取得本来はこのＳＰＣで今回の案件の"全て"の土地を"信託受益権"で買いたかったのだと思います。税金面で大きなメリットがありますからね。ただし、売り手の事情（遵法性の問題等）で売る前の流動化ができないといった理由から、しかたなく２０％の不動産は"アーバン本体"が"現物"で買わざるを得なかったのではないか？と思います。現物なので税コストが余計にかかりますが、ある程度の土地は本体で現物で買うというのは計算通りであったと思います。２）０．５％出資したＳＰＣ（土地関連の管理業務）にその２％ＳＰＣの信託受益権を譲渡。これで配当として売上げ１３１億。「２％の出資で１３１億かよ！」と思うかもしれませんが、最初のＳＰＣって結構リスク高いですからね。上手く土地が買えるかどうか不透明な部分はあると思います。アーバン出資の２％は最もリスクが高い部分の２％であって、だからこそ成功した場合の配当が高いのだと思います。（失敗したらまず大損するのはアーバンで、利益を得る順番が最も遅いのもアーバン）残りの投資家はメザニンの形で関わっていただけではないかと思います。他社に全面的にまかせる今回のような案件にエクイティで出資するというのは不安でしょうから。１３１億といえば凄い金額のように思いますが、都心の１０００坪クラスの案件で上手く土地をまとめれば、それぐらいの利益は十分考えられると思います。土地の形を良くしたり、道路幅の広い土地と道路幅の狭い土地をくっつけて容積率の大幅アップを狙うとか･･･。良く言えばバリューアップ、悪く言えば地上げとなります。３）アーバン本体で抱えた全体の２０％の現物不動産を流動化して、０．５％ＳＰＣにその信託受益権を譲渡。仕方なく本体で現物で買った不動産を流動化して、その信託受益権を０．５％ＳＰＣに譲渡。これでめでたし、めでたし････と思ったら、この日記でも書いたように信託銀行が「少しでも法律に違反している不動産は受託しない！」なんて厳格な受託基準に変化してしまいました。（受託が柔軟なモルガン信託、新生信託は業務停止命令という厳しい処分を受けています）現物のままではアーバンから０．５％ＳＰＣへ不動産を売却できません。なんとかして現物不動産を流動化しようと信託銀行と交渉するもタイムアップ！！この２０％の不動産のＳＰＣへの売却は決算に間に合いませんでした。このような展開はアーバンも計算外だったのではないでしょうか？４）監査法人との打ち合わせこの決算説明書類の対象地の形状をみれば、監査法人でなくても案件はまだ『継続』しているという指摘はもっともだなと思います。土地の形はガタガタですからね。アーバン所有の不動産がキチンと０．５％ＳＰＣに移って、その時に初めて、この案件の不動産全体の価値が確定するのが道理です。監査法人の「残りの20％を実質的にＵＲＢＡＮが手放したときに、今回の事業が終了するとの指摘」の”実質的にＵＲＢＡＮが手放す”という回りくどい表現も要は現物を流動化して信託受益権を譲渡するという事を言っているのではないかと･･･。まぁ推測ですけど。５）まとめ以上の話は全て私が思っただけの事であり、大きな勘違いをしているという可能性も高いと思います。でも、この仮説通りだったら今回の一連の騒動もなんか納得できるんですよね。あのリリースをみれば誰だって、「なんでアーバンはさっさと自社所有の不動産をＳＰＣに売らないのか？」って思うだろうし。ってとこでこの話は終わりです。ではでは。

2006/05/25

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いちおう･･･

あんまりかなと思ったので、アーバンコーポレイションを買いました。現物で少しだけですけど。私のこの会社のなんとなくの印象は、良くも悪くも「イケイケ」「積極的」「おおざっぱ」って感じ。※　単なる私の主観です。今回の件はその特徴が悪い方にでてしまい、このような極端な事になってしまってるのだろうなと勝手に思ってます。ということで、ここからは買いも売りもせずに、来週の決算を静かに待ちたいと思います。

2006/05/17

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フージャースコーポレーション（8907）

フージャースの決算がでました。決算短信をみましたが、いやー、あらためてこの企業の利益率って素晴らしいなと感心します。前期、前々期のＲＯＩＣもかなり高かったのですが、今回の決算をみると、それよりさらにＲＯＩＣが高くなっています。これで５期連続でじわりと数値が上がっている事になります。過去５年間の年複利成長率（営業利益）が８０％近くなのにさらにその５年でだんだんと事業利回りが高くなっているなんて凄いです。･･･ということで、さらに短信を読むなかで「おや？」と思ったのが投資キャッシュフロー。フージャースの投資ＣＦは過去５年で、１８００万９００万１０００万４９００万２３００万と、毎期マンション１戸分ぐらいの小さな額だったのですが、今年は"３億６３００万"と結構な額になっています。説明文には、事業を円滑に進めるための常設モデルルーム用地の取得や、本社移転に伴う設備等の取得によるものと買いてあります。１）常設モデルルーム仕事でマンデベさんのモデルルーム探しを手伝ったりした事が何度かあるのですが、これって結構大変なんですよね。建設予定地の近所にちょうどよい土地とか建物があれば良いのですが、そんなに簡単に見つかるものではありません。散々探しまわって地主に頭下げて、なんとか土地や建物を貸してもらえるという感じだと思います。期間限定だから地代や家賃は割高になるし、建物だと天井高が低くてイマイチだったり･･･。フージャースぐらいの規模であれば、ある程度の人気のエリアで、モデルルームに適した土地だったら、その土地を買ってちゃんとしたモデルルームを建てた方が長期的に見てお得なのかもしれません。設備投資といっても将来的に土地は売れるものだし。２）本社移転いまさらではあるのですがフージャースは今年の２月下旬に丸の内トラストタワーＮ館という丸の内のビルに本社移転をしています。概要を見ていただければわかると思うのですが、この丸の内トラストタワーＮ館というのは立地・設備ともに超一流のビルです。そして、ビルが超一流ということはすなわち家賃も超一流です。バカ高い家賃のビルです。こういうビルを選ぶというところからもフージャースの「ナンバーワン・マンションデベロッパーを目指す」という不退転の意思がみてとれます。この高い家賃は当然販管費に影響してくるので株主としては微妙なところですが、まぁリクルートもしやすくなるし、社員のモチベーションも上がるだろうから、将来への設備投資としてはＯＫなのかもしれません。いままでは"設備投資"なんて言葉とはまったく無縁の企業だったのですが、今回は将来へ向けてのいろんな意味での"設備投資"を意識させる決算だったと思います。来期・再来期が楽しみです。

2006/05/11

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アセット・マネジャーズ（2337）

アセット・マネジャーズ（以下AM）の決算が先日でましたね。今日は休みだったので、じーっくり見てましたが、私的には、「あらら･･･。」って感じでちょっとガッカリです。もう少し良い数字かなと思ったんですけどね･･･。確かに利益は大幅な増収増益で、素晴らしい決算だと思います。でも、問題は利益という分子と投下資本という分母の「率」の数字です。決算説明資料から、□分母短期借入金　　　　　　　　　　：１６，６１０１年以内借入れ予定の長期借入金：３，４２４新株予約券付社債　　　　　　　：５，０１０長期借入金：９，１６４ノンリコースローン：２，１００少数株主持分：３，６５８資本合計　　　　　　　　　　　：４０，６７２-------------------------------計：８０，６３８□分子営業利益：９，２６１税金（４２％で計算）：－３，８８９--------------------------------計：５，３７２５，３７２÷８０，６３８=６．６６％（ちなみに同じ計算式を前期に当てはめると、２，４７６÷２６，４５９=９．３５％）２００３年から毎年少しずつ下落して、今回は遂に８％を切ってしまいました。（あくまでも"目安"であるという事は理解しています）まぁ、ＡＭの場合は投下資本が毎期３倍ぐらい増えていますからね。ＢＳが毎年これだけ大きくなれば、事業利回りの数値がだんだんと小さくなるのは当然です。ある程度はしょうがないです。で、普通の企業の場合は、その事業利回りが下がってきた分を調達コストを下げる事で対応、例えば、借金を増やして全体の調達コストを下げるという資本政策を考えるかと思います。（パシフィックマネジメントみたいに）でも、ＡＭのようなビジネスモデル（投資対象が比較的不安定でexitまでの期間が長期に渡る）の企業は、期限性のある借金を活用して資本コストを下げるというのは厳しいのではないかと思います。自己資本比率５０％以上という"制限プレイ"も、それ以上借金するとデフォルトリスクが高まるだろうということを考えればこれはこれで賢明な資本政策だと思います。先に大きな資金調達があって、そのだいぶ後に利益が生まれるというビジネスサイクルなのでどうしても１年間のＢＳ、ＰＬから計算した数値ではこんな率になってしまうのでしょうけど、なんか実態を把握しづらいな･･･。今回は特にＭＳＣＢの連発で資本コストが高くなっているのだから、相応の事業利回りを達成している事を決算でちゃんと証明して欲しかった、というのが本音なのですが、短期でそこまで求めるのは欲張りなのでしょうかね。

2006/04/15

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ＩＤＵ（8922）のその後

これまた３ヶ月前に日記に書いたＩＤＵ（8922）きもとが順調に上昇していったのに比べ、上へ下へと、まぁ凄まじいジェットコースターぶり（涙）ベータ値は、きもとが０．６０６でＩＤＵが１．８７７（ブルームバーグ）ですから覚悟はしていましたが、これほどまでとは･･･。この３ヶ月で何回ストップ安・ストップ高になったんだろう？数え切れません。で、ここの場合、肝心の３月からの、マザーズオークションが始まって１ヶ月が経ちますが、今のところの印象はイマイチかな･･･。というのが正直なところです。物件数が少ないので比較検討できないし、デューデリジェンスのシートは業者間でのレベル差がかなりあるし、全体的に価格が高いし、・・・。まぁ、開始から１ヶ月で、そのような判断をするのは早計かもしれませんけどね。ＩＤＵが今後どんな打ち手をとるのかを自分なりに考えるのは楽しいし。さぁ来週は中間決算の発表ですね。さてさてです。

2006/04/08

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きもと（7908）のその後

３ヶ月前に買ったKIMOTO（7908）私の考えるシナリオでの価格２，０８０円で、ずっと指値売りをしていましたが、本日、売れました。年初から今までの相場って、かなりしんどい相場だったと思うのですが、このKIMOTOは地道にがんばってくれました。３ヶ月で＋５０％運にも恵まれました。私が買ったときの１４３億で毎年２０億のキャッシュがもらえるKIMOTO（7908）が、今は、２４３億で毎年２０億のキャッシュがもらえるKIMOTO（7908）になってます。利回り約１４％から約８％へダウン。素晴らしい掘り出し物件が、普通の優良物件になってしまいました。なので「売り」です。あまりにシンプルで、なんだか拍子抜けみたいな売り買い基準ですが、投資の原理原則というのは、やっぱり今回みたいなものだと思います。株でも不動産でもいっしょです。

2006/04/07

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反発したみたい

今までのうっぷんを晴らすような爆上げですね。昨日までの相場が嘘みたいです。私のポートフォリオ銘柄もストップ高の株が多いです。･･･でも、逆に言えば、連動してストップ高になるポートフォリオは連動してストップ安になる可能性も高いわけです。今日、信用をやっている人で「持ち株の８割以上がストップ高」なんて人は、やっぱり、ポートフォリオ構成を、もう一度見直したほうが良いかも？と思う次第です。信用取引で本当に怖いのは持ち株のほとんどが「売れない状態」になる事ですからね。逃げるに逃げられず、何も出来ずに退場になる、というのが最悪です。今、持ち株のほとんどが「買えない状態」になっているなら、逆の「売れない状態」になる、という可能性も高いわけです。なので、個別銘柄のファンダとは別に、そうならないような組み合わせのポートフォリオを考える事が重要です。分かりやすい例だと「派手」と「地味」の組み合わせでしょうかね。組み合わせる事でパフォーマンスを伸ばすのでなく、リスクを抑えること。くどいようですが、重要なことだと思います。

2006/02/21

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株の値下がり

いやはや凄い下げですね。ライブドアに全然関係ないところまで暴落･･･。なんだかもう分かりません。私の場合、基本的にバイアンドホールドなんで、こういうのってひたすら耐えるしかないです。信用分の株を「８」の付く数字で最近少し売ったばっかりなのが、せめてもの救いかな？こういう相場でキャッシュがあるってありがたいです。今日少し買ってみたけど、さて明日からどうなるんだろう？ふむむ。

2006/01/18

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ＩＤＵ（8922）

現在、私が一番ポジションを持っている株はこのＩＤＵです。不動産オークションの会社です。先日のきもと（7908）はＰＥＲ12.47倍このＩＤＵ（8922）はＰＥＲ203.66倍･･･。きもとが割安でＩＤＵが割高のように見えます。将来の過剰な期待感で株価が暴騰しているＩＤＵは下がると思うかもしれません。ＰＥＲ203.66倍はいくらなんでも高いだろう？と。また、「インターネットで不動産を買うなんて信じられない」なんて思われるかもしれません。･･･。___________________________________________________________________________________________________________________________________先日の問題のコレ、１４３億で毎年２０億のキャッシュがもらえるKIMOTO（7908）１４１億で毎年６．５億のキャッシュがもらえるダヴィンチ銀座。明確な「答え」がない問題ですが、あえて選ぶならどちらでしょうか？ちなみに私ならダヴィンチ銀座を選びます。私にとってダヴィンチ銀座の方がお金が入ってくる流れをイメージをする事が容易だからです。今回、かなり自分で調べましたので。きもとの２０億はキャッシュフロー計算書からの数字ではありますが、なじみがない業種なので２０億のお金が増えるという事を明確にイメージをする事まではできません。（それでも良い株だとは思ってます）感覚的なリスクプレミアムを考慮すると、受けとるキャッシュが小さいだろうダヴィンチ銀座を選ぶことが、私にとっては合理的な判断になります。・・・。ＩＤＵの2008年8月期の営業利益目標は110億円。根拠は「オークション出展総額1兆円」夢みたいな話です。私もまだ疑っているところはあります。でも、仮に1兆円の出展総額を達成できたなら、その後の出展総額が1兆円から下がるということはイメージしにくいです。そして、出展総額が下がる事がなければ将来的にも利益は安定して生まれるだろうという事を「多くの人」がイメージすることができます。不動産のプロでなくても一般の人でもこの流れをイメージする事は容易です。ここで重要なのが、利益の生まれるビジネスモデルを、財務諸表をみた「自分だけ」しか分からないのではなく「自分以外の他人」にも理解してもらいやすいという点です。そして、その「理解してもらっている状態」は永続的に続くかもしれないと私は思うのです。___________________________________________________________________________________________________________________________________この株、短期的には投機的な値動きをみせると思っています。なんだかんだ理屈をつけてもＰＥＲ203.66倍ですから、短期で今の株価の半分になってもおかしくはありません。いくつかの仮説を立てて、今後のシナリオを考えた上で冷静に成り行きをみています。

2006/01/13

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きもと（7908）

たまには株式投資日記らしく、売り買いの日記を書いてみたいと思います。（初めてか？）買ったのは、KIMOTO（7908）です。・・・ハイ。☆Rion☆ちゃんにボディチェンジさせて頂きました。（☆Rion☆ちゃんありがとうございます）買いの理由として、・好財務。・ＲＯＩＣがそこそこ高く上昇傾向。とかもあるけど、一番の理由はフリーキャッシュフロー。決算年月 2005.3(12) 2004.3(12) 2003.3(12) 営業ＣＦ　3,667　　 2,957　　　 2,170 投資ＣＦ -1,332 　　-427 　　　 -155 財務ＣＦ -112 　　　-1,820 -1,619 ＦＣＦは2003年が約２０億2004年が約２５億2005年が約２３億時価総額は　　　約１８７億純有利子負債は　約－４４億（現金同等物が約７６億、有利子負債が約３１億　2005年度の決算ベース）なので買収価格は約１４３億買収価格１４３億で３年間のＦＣＦを少なく見積もって２０億で考えれば、ＦＣＦベースでのキャップレートは約１４％うーん、素晴らしい掘り出し物件だ･･･。うん？・・・。物件で１４３億といえば、この日記にも似たようなのがありましたね。これです。ダヴィンチ銀座。１４１億でネットキャッシュフロー６．５億。ＮＣＦベースでのキャップレートは約４.６％（鑑定ベース）さて、問題です。もし、１５０億あったらどっちを買いますか？１４３億で毎年２０億のキャッシュがもらえるKIMOTO（7908）１４１億で毎年６．５億のキャッシュがもらえるダヴィンチ銀座。さてさて？___________________________________________________________________________________________________________________________________はい。この問題には「答え」はありません。KIMOTOの２０億は３期分とはいえ「過去」の話ですし、（今期の中間のＦＣＦは赤）ダヴィンチ銀座の６．５億も不動産鑑定士が推測（とはいっては失礼ですが）で付けた額です。でも、考え方は同じです。「今後、いくら稼げて、その不確実性はどのくらいか？」結局はそこに尽きるのかな？と思うわけです。

2006/01/11

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ダヴィンチ・アドバイザーズ（その後）

ダヴィンチが上がってますね！･･･。遅いかな（笑）まぁとにかく、ホルダーの方おめでとうございます!!　(＾∇＾)えー、この盆栽投資日記。この前のダヴィンチ・レポートを書いたあたりから、やたらとアクセス数が増えてまして･･･。やっぱり見てる方はダヴィンチホルダーの方も多いと思いますし･･･。いやーホント良かったですね。　･･･。と思ったら、ダヴィンチ以上の上昇率の幸せな投資家さんがレポートを書かれたアーバンコーポレーション。今日一日だけでも+11.72%ですか･･･。凄いなぁ･･･。どこまで上がるんだろう･･･。1万円までいくのかなぁ？

2005/12/02

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「買う」より「浸す」のススメ

私の場合、株は買うというより、「浸す」という表現の方がしっくりくる。「水に浸す」とかのヒタスね。前にドラえもんの日記で「バイバイン」という、モノにかけると、どんどんそのモノが増えていく液体の事を書いたけど、ちょうどソレに「浸す」感じだろうか？銘柄によって「バイバイン３％」とか「バイバイン５％」とか、いろいろあって、基本的にそれにお金を浸しておけば、ブクブクとその「％」で浸した万札が増殖していく感じかな？当然、市場が提示する価格はその増えたモノ「そのもの」には、なかなかならないけど、内在価値は確実にその「％」で増えている訳であって、時間さえあれば、どう考えても儲かるだろう、という概念。よくデイトレの人が「マーケットにいる時間をなるべく少なくしてリスクをゼロに近い状態にする」というのをよく聞くけど、ソレとは真逆の発想かな。何年か液に浸して増殖させて、１万円が３万円ぐらいに増殖したら液から取り出す（売る）で、２万円儲ける、という戦略。増殖といってもスグには増えないので、のんびりとその「ブクブク」を待つ。なので途中経過は時々覗く程度でＯＫ。毎日見る必要は無い。この「浸す」で注意しなければいけないのは液体の「目利き」「バイバイン５％」が「バイバイン－２０％」だったら目も当てられない･･･。時間とともに、どんどんお金は小さくなっていく。･･･と、思うままに書いてみた。うーん　この感覚って私だけなのだろうか？さてさて。

2005/11/28

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ダヴィンチ・アドバイザーズ（最後です）

最後にひとつだけホルダーの方はよくご存知だと思うのですが、この会社、基本的にＩＲは熱心ではありません。今回の件もアーバンコーポレーションみたいにキチンとアピールすれば良いのに、サイトでの特段の説明もありません。９６億でダヴィンチが買った古い物件を１７１．５億でＤＡオフィス投資法人に売却したという事を、なにも知らない方が聞いて新規にＤＡオフィス投資法人に投資しようと思わないでしょうし･･･。上場してもう１ヶ月にもなるのに、ＤＡオフィス投資法人のサイトの物件の稼働率は「準備中」だし･･･。ダヴィンチのサイトが「シンプル」なのは仕方が無いとしても、ＤＡオフィス投資法人のサイトは、投資家に対して、しっかりと情報開示して欲しいなと思います。ＤＡオフィス投資法人の評価が落ちたら、結局はダヴィンチの評価も下がるでしょうからね。まぁその理屈はダヴィンチも良く分かっていると思いますが。___________________________________________________________________________________________________________________________________以上でダヴィンチ・アドバイザーズについての話は終わりです。ホルダーの方、又はこれから投資しようとする方の、なにかの参考になれば幸いです。お付き合い頂きありがとうございました。※　次の日記は岩塚製菓の煎餅の日記です。いつもの日記に戻ります（笑）

2005/11/23

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ダヴィンチ・アドバイザーズ（その６）

「ダヴィンチ銀座」のポイントをまとめると、１）安く買うことができた。再建中のダイエーの不良債権なので安く取得できたという背景があったそうです。２）いろいろと「調整」して流動化する事ができた。物件の特記事項をみると、この物件は（その３）で書いているように流動化するのが難しい「高難度アセット」だったように思います。最終的に流動化するまで相当の苦労があった事が推測されます。３）テナントニーズを把握した上でのバリューアップを実施。（その４）で説明した通りです。４）私募不動産ファンドの仕組みを活用。2001年に96億で買って今年171.5億で売却といっても、改修に17億の費用が発生しています。また、その期間のキャッシュフローは微々たる額で、税金、テナント募集経費なんかもかかっています。普通に現物で買って、この案件に取り組んだ場合、大雑把にＩＲＲを計算してみると、意外ですが、たいした数字にはなりません。不動産ファンドの仕組みを使い、流動化して税コストを抑え、ノンリコースを活用する事でＩＲＲが跳ね上がります。５）2003年問題への正しい理解。こんなインタヴュー記事を見つけました。・・・てとこかな？この点をふまえた上で、今回の取得価格が高いか安いかの判断なのでしょうが、結局は、賃貸状況一覧（レントロール）を見ないとなんとも分かりません。過去の収支状況が目論見書にも載ってますが、これも新規入居の際につけるフリーレント（賃料免除期間）がどの程度入っているか分からないし･･･。・・・。まぁ、結論として、ダヴィンチは、「高い利益率のシワ寄せを傘下のリートに負わせている企業」とか、「自己の利益しか考えない悪徳不動産屋」というのとは違うかな？というのが、いろいろと調べた上での私の見解です。（次で最後です）

2005/11/23

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ダヴィンチ・アドバイザーズ（その５）

ちなみにこのダヴィンチが物件を買い、リニューアル工事をしていた2001年、2002年頃は、2003年問題という問題が将来起こるだろうとマスコミは騒いでいました。これは、2003年のオフィスビルの大量供給によって、賃貸ビル市場は大幅な供給過剰に陥り、古いビルはガラガラになるというお話です。ダヴィンチ銀座のような築年数の古いビルはダメという論調です。今考えればコンピューターの2000年問題と同じで、「アレってなんだったんだろう？」という話ですが、信じている人もたくさんいました。ダヴィンチは今回、この再生案件を「バリューアップ型ブラインドプールファンド」を使って取り組んだとのことですが、普通の企業や、一任勘定でないファンドだったら、意思決定に相当な時間がかかってダメだったでしょうね。「2003年問題でビルは余ってくるだろうからリスクが高いのでは？」と、言い出す役員や投資家もいるでしょうから･･･。・・・。ということで2003年11月リニューアルが完成したと同時にダヴィンチは本社をこのビルに移します。リートへ組み込む為には、入居率を１００％近くまでもっていかなければいけません。必死です。ただ、（その４）で説明したように、テナントニーズを把握した上での全面リニューアルを施してますので、そこまで誘致は苦戦しなかったのではないでしょうか？ということで、ＰＭ会社のユーネックスに２フロア借りてもらったり等（有報７９Ｐ）いろいろとがんばって、めでたく入居率を１００％近くまで持っていき、物件をリートへ売却します。めでたし、めでたしです。（次回に続く）

2005/11/19

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ダヴィンチ・アドバイザーズ（その４）

さて、その厳しい物件をダヴィンチはどうやって、１７１.５億の物件に仕立て上げたのでしょうか？まず、当時このビルの２階から上を借りていたダイエー関連の企業に別のビルに引越しをしてもらいました。（８割ダイエーが借りていたとか･･･）その分の賃料収入が一時的にゼロになります。さらに利回りが悪くなりますね･･･。そして！その後に収益率を向上させるために全面的なリニューアルを行い、“ダヴィンチ・ブランド”仕様の綺麗・清潔でセンスが良いビルに仕立て上げたのでした！・・・。「うーん? リニューアルってどんなことやったの？」と思いますよね。では、主だった箇所を詳細に見ていきましょう。１）耐震補強工事の実施この物件は古いので、新耐震基準（昭和５６年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準）を満たしていません。基準に見合う耐震性を持たせる為に耐震補強工事が必要です。入居者の安全確保の為に工事をした・・・というのもありますが、「耐震改修促進法による計画認定を受けた建物については、既存不適格建築物への救済措置を受ける事ができる」というのがありますので、コレを受けるのが一番の目的だったのかも？この物件は既存不適格ですからね。正攻法では大規模なリニューアル自体が不可能ですから。２）各階個別空調に変更区画で冷暖房の切り替えができ、２４時間自由に使えるパッケージ型の空調機に取り替えました。スペックでいえばコレが一番大事です。前の「セントラル空調」なんかでは絶対にテナントは決まりません。空調はＰＣやサーバーの熱負荷にも関係する重要なポイントとなる設備です。３）ＯＡフロア（７５ｍｍ）を敷設フリーアクセスフロアという床下配線ができるモノを全ての貸室に敷設しました。新築ビルであれば２００ｍｍなんかのＯＡフロアもあるけど７５ｍｍあれば十分だと思います。あんまり高いモノを設置すると天井高が低くなりますからね。７５ｍｍのＯＡで天井高が２５００ｍｍという事は、天井高の引き上げもやっているのかも知れません。梁は残りますけど圧迫感がなくなります。施工費はだいたい坪３万ぐらいかな？グレードでピンキリだけど。ちなみに、ＯＡの敷設と同時にタイルカーペットに変更してます（前はたぶんＰ－タイル仕様）３）１００Ｍｂｐｓの光ケーブルの引き込み現在は光ケーブルの引き込みは当たり前だけど、2002年頃ってどうだったんだろう？そんなに一般的ではなかったような･･･。４）電気容量を６０ＶＡ/平米へアップ古いビルは１５ＶＡ/平米ぐらいしかないですからね。個別に増設するのにも限界があります。６０ＶＡ/平米あればよっぽどの企業で無い限り大丈夫でしょう。５）外観改修６）正面エントランス改修７）正面エントランスホール改修８）通用口改修これはビフォーアフターを写真で見てもらうのが一番ですね。こちらをご覧ください。９）化粧室（トイレ）のグレードアップウォシュレット付暖房便座になってます。このトイレは実は重要なポイントです。ということで、こんな感じで実に1年間かけて、物件のリニューアル工事を実施した結果、３０点だった銀座ＯＭＣビルが、８０点のダヴィンチ銀座に大変身します。・・・ハイ。どんなにがんばっても、このビルは１００点にはなりません。天井高は2,500だし、太い柱がたくさんあってレイアウトに苦労するし最新の免震構造・制震構造のビルでもありません。新築なみの共益費込みで坪５万をとるのは不可能です。でも、半分の共益費込みで坪２．５万は十分確保できると思います。「銀座」のアドレスが使える事は大きいですし、基本のスペックは全て抑えていますので、必ずこのビルを気に入ってくれるテナントはいるはずです。（次回へ続く）

2005/11/18

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ダヴィンチ・アドバイザーズ（その３）

とはいえ、ダヴィンチが今回の件で「何十億もの利益を得た」ということは事実です。･･･ダヴィンチは単にラッキーだったという話なのでしょうか？そもそもこのビルはダイエーからダヴィンチが2001年に取得したものです。築年数はそれぞれ築42年、築33年･･･。セントラル空調のボロボロビル。利回りはとんでもなく低い･･･。おまけに物件の特記事項をみると、本件建物は完了検査を受けておらず検査済証が発行されていません･･･とあります。うーん、検査済証ないのですか。この物件。普通に現物で買う場合には、この点は大きな問題にはなりませんが、ファンドで買う場合にはかなり痛いです。というか、基本的に物件に検査済証がないと信託銀行は受託を断るんじゃないでしょうか？この2001年は幾分基準が緩かったのかもしれませんが、最近は信託銀行の受託基準は相当シビアになってきてます。と思ってダヴィンチ銀座の信託銀行をみると（DAオフィスの有報４５ｐ）ここだけ、外資のモルガン信託銀行ですか･･･。受託してくれる信託を探すの苦労したのだろうなぁ。まぁ偶然かもしれませんが。また、本件建物の容積率は現行の基準容積率を上回っており、いわゆる既存不適格建物となっていますとなっています。古い物件だからといって取り壊して新しい建物を建てても、利回りの取れない低い建物しか建たない････。（この点を問題視するというなら、前回の還元利回りはもう少し上がるかも？）ということで、当時、古い、利回り低い、検査済証が無い、取り壊しても低い建物しか建たない。というかなり厳しい物件をダヴィンチは買ったのでした。ちなみに当時ダヴィンチは、「あそこ（ダヴィンチ）は何を考えているかさっぱり分からない」とか言われていたように思います。(次回に続く)

2005/11/13

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ダヴィンチ・アドバイザーズ（その２）

さて、この１７１.５億という数字。いったい、どのような計算で算出された数字なんでしょうか？ＤＡオフィス投資法人の有価証券報告書Ｐ５０、５１をご覧ください。ここにダヴィンチ銀座、ダヴィンチ銀座アネックスの概要が書いてあります。ダヴィンチ銀座　　　　　　１４１億ダヴィンチ銀座アネックス　３０.５億計１７１.５億どちらの物件も、インリックス株式会社という鑑定会社の鑑定価格がそのまま取得価格になっています。つまり、利害関係のない第三者の鑑定会社が決めた価格が、そのまま取得価格になっているので１７１.５億は極めて適正な価格なのです！・・・。納得できないですよね。もう少し突っ込んで見てみましょう。疑問１）その鑑定自体が怪しい？では、有報にある鑑定評価書の概要を簡単にみていきましょう。２つ見るのは大変なのでメインのダヴィンチ銀座（１４１億）を見ていきます。５０ページの右上を見るとインリックスは、直接還元法による価格　１４１億ＤＣＦ法による価格　　　１３２億原価法による積算価格　１５５億の３つの価格を査定し、その中から直接還元法の１４１億を鑑定評価額としていることが分かります。（収益ビルで原価法の価格が一番高くなるなんて、さすが銀座！）１４１億の計算根拠は、正味純収益６.５億÷還元利回り４.６％＝１４１億となります。疑問２）なぜＤＣＦ法より直接還元法を重視したのか？分かりません（笑）たぶん、鑑定評価書にはその理由が書いてあると思います。一般的にＤＣＦ法は価格の説得力には優れるのですが、個別の将来予測が介在してしまうので、どうしても不確実性が伴います。一方、直接還元法はある程度、現行の賃料・空室率を勘案した、ベーシックな状態が続くという前提での安定的な価値を査定することができます。現時点の入居率は１００％、主なバリューアップは全て完了しているビルだから、直接還元法が示す安定的な価格の方を重視したのかも？ちなみに投資家が収益ビルを評価する場合、ＤＣＦ法のみで評価するという投資家は意外に少ないです。両手法を併用して、どちらかというと直接還元重視という投資家が多い気がします。疑問３）正味純収益６.５億って見通しが甘いのでは？ここは仮説を立てて見てみるしかないです。総収益の下の建物賃料　657,048（千円）　共益費　　103,656（千円）賃貸可能総収入　760,704（千円）この数字が、無理の無い数字かどうかです。ダヴィンチ銀座の総貸室面積は2,500坪東京主要5区の空室率はこのデータによると４％賃貸可能総収入　760,704（千円）÷１２ヶ月÷貸室面積2,500坪査定空室率　　　　　　４％で計算すると、有効賃料収入、共益費込みで坪２万６４１３円込みで２．６オーバーですか・・・ちょっと高い気もするけど、耐震補強済、個別空調、エントランス、共用部全てのリニューアル済みで銀座の立地を考えれば許せる範囲なのかな？空室率も下がってきてるし。疑問４）じゃぁ還元利回り4.6％という数字が低いのでは？どうなんでしょうか？私の個人的な感覚では、リートが欲しがるこの１００億ロットの物件の還元利回りってこのくらい（４％半ば）かなと思うのですが。最近、どんどん下がってきてますし･･･。ただし、この後の（その３）で述べるこの物件のデメリットを考えるとやっぱり低いかも？__________________________________________________________________________________________________________________________________えーっと私は不動産鑑定士でもなんでもないので物件概要を見た感想を書いたまでですが、少なくとも「現時点の」ビルスペック・入居率から考えて、ＤＡオフィスのこのダヴィンチ銀座の取得価格は、もの凄く高いというわけではないのではと思います。（次回へ続く）

2005/11/12

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ダヴィンチ・アドバイザーズ（その１）

この盆栽投資日記。始めてから、もうすぐ一年になるのですが･･･。個別の株の話が全然ないですよね。本文中に出てきた銘柄は岩塚製菓ぐらい。保有の理由は「せんべいが美味しいから」せんべい狙いの優待株だけ。・・・。リンク先の皆さんが素晴らしい株の分析の話をしているのに、私だけ「おきにいり･･･」とか「まんじゅうが美味かった」とか、抽象的な話とか･･･。さすがに肩身が狭いというか、そんな気がしてきましたので、今日はちょっと個別の株の話をしたいと思います。銘柄は大人気のダヴィンチ・アドバイザーズ（４３１４）不動産流動化銘柄のなかでも大本命の株。リンク先の方もホルダーの方が多いのではないのでしょうか？この株、年初からなんと５倍になっています。凄いですね。で、このダヴィンチ。素晴らしい成長株なのですが、あまり良くない話も聞こえてくるようになってきてます。いわゆる、REIT（ＤＡ投資法人）へ、ダヴィンチの私募ファンドから不当な高値で物件が売却されているのでは？という指摘です。具体的には、９６億円で購入したビル（ダヴィンチ銀座・アネックス）を傘下のＤＡオフィス投資法人に１７１.５億で売却しています。１７１.５億－９６億円＝７５.５億の儲け？ダヴィンチぼろ儲け･･･のように見えます。高い利益率のシワ寄せを傘下のリートに負わせているのでしょうか？超成長企業ダヴィンチは、実は、自己の利益しか考えない悪徳不動産屋だったのでしょうか？（次回へ続く）

2005/11/11

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株式投資初挑戦だそうで

大阪の友人が株を始めるらしい。「どうしたらいい？」と聞くので、とりあえず、「この盆栽投資日記を読め！」と言っておいた。・・・。・・・読んでくれたみたい。おそらく彼は、私がどんなモノが好きか？私がどんな食べ物が好きか？を、十分理解してくれたと思う。・・・どんな株を買ったらいいかは良く分からないだろうけど（笑）「とりあえず本を買わなきゃ」と思った友人は、この本を買ったらしい。流行りのデイトレ本でなくてほっと安心。さんざんこの盆栽日記を読んで、結論としてデイトレを始められたら泣けてくる。私のスタイルと真逆のスタイルだからなぁデイトレって･･･。____________________________________________________________________________________________________________________________________さて、初めて株を始める人にオススメの本ってなんでしょうね？やっぱり、しんさんの本四谷さんの本角山さんの本あとは、ドラゴン戦略的財務集団さん（山口さん）の本だとかでしょうか？・・・。ちなみに私が始めて買った株の本はコレ。絶対、初心者向きの本じゃないよね（笑）7年ぐらい前かなぁ。さて、彼はいったいどんな株を最初に買うのだろう？前にもいったけど、私の初めて買った株は山陽特殊製鋼という鉄鋼株。買って5年間、売らずに持ってました。なんか最近暴騰してる･･･。凄いなぁ。

2005/09/26

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PERが5210倍の株

ってのがあるんですよ。普通は割高株でもPERって、100倍とか200倍とかですよね。それが5210倍なんて、凄い超成長株です！！！その株は・・・・・・。・・・。えーっと実は当ブログの応援企業の岩塚製菓だったりします･･･。（ヤフーファイナンスより）利益が凄く少ないので、この驚異のPERになっているってことですね。ビックリしてしまいました。この岩塚はバリュエーション的に見ると「買ってはいけない株」なんでしょうが、私的には、この株に求める自分の期待収益率が恐ろしく低いのでまぁ合理的だったりします･･･。（ちょっとこじつけっぽいけど）9月末で1000円分の煎餅が優待で来るし優待銘柄として買ってもいいかもしれませんね。PER5210倍だけど（笑）+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++※注当ブログ：岩塚製菓関連日記本源的価値論：前編本源的価値論：後編岩塚製菓++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

2005/09/14

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アスベスト問題

最近問題になっているコレ。アスベストの繊維を肺に吸い込むと、20年から50年後にがんになるおそれがあるという問題です。不動産業界でも、いろいろと問題になってきてます。物件を借りる時も、この事を聞かれるし、借りてもらっている企業からも「大丈夫か？」と聞かれるし、物件を買うときにも専門会社のレポートで詳細に調べる･･･と。調べるといったって、結構大変です。当時の書類をチェックしたり、実際に見て回ったり・・・。物件によるでしょうが、簡単に調べられるものではないし。うーん。とか、思っていたらこんなニュースが！*****************************************************************************エスコムが大にぎわい。アスベスト（石綿）の大気中の濃度を１分で計測できる装置を、医療機器開発などのエスコム（東京・渋谷）が今秋発売する」と１２日付の日経新聞が報道。個人投資家の買いが殺到した。ところが、同社は教材販売が主力で本社も東京都千代田区と異なり、「まったく関係のない同名の会社」（上場企業のエスコム）だった。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式新聞社 *****************************************************************************「えっ！違うの～!?　しまったぁ～！」と言う、この株を買った人の声が聞こえてきそうです（笑）でも、そこで、「まぁいいや。買っちゃったし。」と思って、エスコムをホールドしてしまう人がいたら、その人は大物です（笑）株では儲けられないでしょうが、なんか友達になれそうです。投機だとか投資だとかの議論の前の問題です。買う銘柄を勘違いしていたら、そりゃぁ長続きしないよね。

2005/08/13

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キャッシュの大切さ

去年は、ほぼ株式にフルインベスト状態だった私ですが、今年はある程度、キャシュを持つよう心がけてます。現物株は売らないので、信用売却益をそのまま現金で持つといった感じです。「信用やっているのにキャッシュポジション？」と思う方もいるでしょうが、なんというかバランスをとる感覚です。生活していく上で不意な出費ってありますからね。・・・と思ってたら、本日、その急な出費が必要な事が起こってしまいました。（涙）残念ですが、個人的な事情の仕方がない出費です。今回のケースは、ある程度キャッシュを確保していたので助かりました。でも、もし、株式にフルインベストだったら株を売らなければ、お金が確保できません。自分の事情で持ち株を売るときは、往々にして高くは売れないものです。また、流動性の低い株の場合は、相当に安くしないと売れない場合も出てくるかもしれません。出来高の少ない株は、こんなとき困りますね。ある程度のキャッシュを持つことは大切ですね。人生、何があるか分からないですから。今回の件で、いかにキャッシュが大切かしみじみと感じました。

2005/07/28

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フージャースコーポレーション

の株主総会＆懇親会に出席してきました。場所は前回間違えた都道府県会館の近くの赤坂プリンスホテルです。ホテルの「旧館」の中を通って会場に向かったのですが、なんとも趣のある建物です。うーん素晴らしい。さて、肝心の会の感想なのですが、･･･。･･･。えーっと。･･･。あっ!!懇親会の時に食べたシューマイが美味かったです!!　ヽ(´▽｀)ノ以上。終わり。･･･ではあんまりなので、ひとつだけ。今回の懇親会では、フージャースの「中期経営戦略」が、会場のスクリーンに映し出されました。内容はこの５つです。**************************************************************************（１）社風の醸成（２）年間（マンション）供給　平成20年（2008）3月期　2000戸・　　　埼玉・千葉でNO.１（３）ウイズシリーズに注力（４）経常利益ベースで20～30％の成長（５）時価総額1000億円※　ココは幸せな投資家さんのブログから引用させていただきました。うろ覚えなもので･･･。**************************************************************************で、だいたい、このような発表というのは、前の番号ほど会社が大切に考えている事となると思います。たぶんですけど。その観点からみれば、株主的に大切な（２）と（４）と（５）を差し置いてまで、会社は（１）の「人」を重視しているという姿勢が感じとれます。視点を変えれば（１）には特に自信があるという風にもとれます。逆に（５）の時価総額1000億円は「４つじゃおさまりが悪いし･･･。えーい、言っちゃえ!!」なんてことかもしれません（笑）今の倍の額だし･･･。まぁ、考えすぎかもしれませんけどね（笑）去年は株主総会の翌日から株価はずっと下がりっぱなしでした。さてさて、今年はどうなるのでしょうかね？

2005/06/27

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おだやかな日々

最近、平日は株価を見ないようになりました。土日に株価チェックをして、売り買いの指値注文（信用）をだして終わりです。平日は仕事に専念。株が上がっているとか、下がっているとか、気にならないようになってきました。これは別に「制限プレイ」をしているとかそういうものではありません。この日記を書いて、自分の考えをまとめているうちに、「株を売らない投資家は、毎日の株価を気にしていてもあんまり意味がない」という「気づき」があったからです。これまで何度かは「努力して」株価を見ないことを試みたことがありました。株価が気になって、仕事どころではなくなってきたからです。毎日、何度も何度も携帯で株価チェック。喜んだり、がっかりしたりしてました。特に暴騰や、暴落の時は大変です。仕事ほっぽりだして、株価を見続けていました。そんな日々がイヤになって、平日は株価を見ないようにしようと心に誓ったのですが、今度は逆に株価が気になって、それがストレスになります。どうしようもありません。なんというか株価に支配されているような日々でした。「盆栽投資日記」というこの日記も、日々の投資日記を書くというより、そんな株価にとれわれた自分の意識を変えたいとの思いで始めた日記です。前にも書きましたが、毎日、盆栽をずーっと眺めていても意味がありません。盆栽が本当によくなるには、かなりの年数がかかりますからね。たとえ素晴らしいパフォーマンスを残せたとしても、その対価として「株価を見続ける事」を要求される手法は、私にはあってないみたいです。パフォーマンスが落ちたとしても、精神的にリラックスした「おだやかな日々」がおくれる投資手法が、私にはあっているみたいです。私の場合はそのイメージが「盆栽」であったということになります。平日の株価をみない事の機会損失はかなりのもんだとは思います。でも、それで負けるようだったらそもそもの銘柄選択がおかしいということだと思います。どっちにしろ株で損をすることに変わりはないと思います。このような意識の変化もある意味、精神的な「限界突破」なのかもしれません。儲かる、儲からないの観点の「限界突破」ではないですけどね(^_^;)

2005/03/12

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企業価値の正体

最近やたらとニュースでこの「企業価値」って単語がでてきますね。そもそもこの「企業価値」の正体っていったい何でしょう？「時価総額」やら「清算価値」やら「将来価値」、「純利益」やら「エコノミック・プロフィット」・・・。これらの単語をつかって、いろいろと説明はできるんでしょうが、私はなんというか「幸せ創造力」もっといえば「キモチいいこと創造力」がソレではないかと思ってます。世の中に対して、「たくさんの人に美味しいもの、美しいものを提供できる力」「たくさんの人に安く、効率的に高質の商品、サービスを提供できる力」「たくさんの人に面白いと思わせる「なにか」を提供できる力」こんな力をもっている会社こそが「企業価値」が高い企業なのではないかと思ってます。仮に１０００億の現金を持っている会社でも、世の中に対してなんにも「キモチいい事」を提供せずに溜め込んでいる企業は、「この企業の現在の企業価値は１０００億です。」といわれてもしっくりきません。あまり応援したくないです。逆に将来的に２０００億の収益を見込めるような会社でも、その収益の源泉が世の中の人の不幸や、心理的なバイアスにあるような企業は、「この企業の現在の企業価値は割引いて考えても１０００億です。」といわれてもやっぱりしっくりきません。これまた応援したくありません。１０００万円のお金を持っていても「持っているだけ」ではソレはただの紙でしかありません。「自分に役立つ」、または「人に役立つ」使い方をして始めて「価値」が発生するものです。また年収２０００万円の仕事ができる会社があったとしても、それが人を騙してお金を稼ぐような仕事の会社はやっぱりイヤですよね。一時的にやるならまだしも、長くその仕事をしたいとは思いません。世の中がこんな「高企業価値」の会社ばっかりだったら・・・なんて考えるだけでイヤです。「企業価値創造力」は「キモチいいこと創造力」社員も含めて関わるもの全てを「キモチよくする」会社。こんな会社こそが「企業価値」が高い会社でないのかなんて私は考えています。

2005/03/04

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バフェットを考える

「ウォーレン・バフェット」誰もが認める世界ナンバーワンの偉大な投資家ですバフェットに関する本はたくさんありますが彼の一番凄いところは何なんでしょう？対象企業の本質を見抜く洞察力でしょうか？保険会社ガイコの保険契約金という資本コストの低い資金を投資に使うという視点でしょうか？人によって考えはいろいろでしょうが私は彼の「比喩表現の巧さ」が凄いと思います「私たちが探しているのは動きのすばやい珍種の象なのです」「私たちが探しているのは本物のボーイング７４７でプラモデルではありません」とか実に「オシャレ」ですこれがヒストリカルβだとかの学者の使うような語句を使って彼が自分の投資手法を説明したとしたら例え資産総額が今と同じでもおそらく今のバフェットの高評価は無かったのではないかと思いますさて・・・というところで私は思いました「偉大な投資家はたまたま比喩表現が上手だったのだろうか？もしかしたら一流の投資家と比喩表現の巧さは必ずセットになるものではないか？それでは比喩表現の巧みさをマネすれば一流の投資家になれるのではないか？」＝＝＝＝＝＝＝＝私のこの「盆栽投資日記」は読んでいただいている方はお分かりと思いますが「たとえ話」のオンパレードです株式投資と盆栽株式投資とファイナルファンタジーのスキル株式投資とＲＰＧゲームのプレイの仕方株式投資とドラゴンボールこれらの試みはバフェットの真似事をしているという面もありますバフェットの「比喩表現」というあんまり投資自体に関係なさそうな事もマネするように意識すればさらに彼に近づけるのではないか？・・と勘違いを私はしているのかもしれませんが最強の人物のやること全てマネすればなにか得るものがあるのではないかと思ってます(^_^;)

2005/02/24

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「粋」という価値観

竹田　和平さんという投資家がいますだれもが知っている大投資家です私はこの人が大好きです竹田　和平さんは四季報だけの情報で株を買っているそうですそれだけの情報であの資産を築いたそうですうーん。素晴らしい「制限プレイ」です四季報だけの情報で株を買うというのは当然デメリットもあります先の日本システム技術なんかも和平さん銘柄だそうですがこれは多くの方が指摘しているようにキャッシュフロー計算書をみればある程度は「怪しい・・・。」と気付くはずです四季報だけの情報でこの事に気付くのはちょっと厳しいです今回の件で和平さんは日本システム技術だけでみれば大損をしているはずですでも彼は投資手法を変えないと思います分散している銘柄の一つに過ぎないでしょうしなによりもこの「自分の確立した手法」で何十年も儲けてきたからです「当然ある事」ぐらいに思っているのかもしれませんなんというか「粋」だと思いますネット証券全盛のこの時代ですが今でも証券会社の営業マンと日経新聞とチャートで株の売買をされている年配の方はおられますそして何十年も和平さんのように自分なりの手法を確立して安定的に儲けている方もいると聞きますそんな方々に対して株暦５、６年の若僧の私が「日経新聞なんか投資の役に立ちませんよ」「チャートなんて見ても意味ないですよ」「有価証券報告書をみましょう」だとか意見するなんて間違ってますなんというか「無粋」であると思いますそんな理屈より「私はこの手法で２０年間儲けてきたんだ」という言葉のほうが説得力がありますなにも言い返せません一つの投資手法をデメリットがあることを承知の上で１０年、２０年の長期間その手法一筋で突き通して結果的に大きく儲ける・・・。そんな「粋」な投資家になりたいと思ってます

2005/02/15

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ソフトウエア業

日本システム技術というソフトウエア業の会社が粉飾決算で管理銘柄になったそうですね先日のジャストシステムの件もそうですが「ソフトウエア業って投資対象としてどうなんだろう？」と思ってしまいます==========================ジャストは看板ソフト「一太郎」についての松下との特許紛争について有価証券報告書の「事業等のリスク」に記載してませんでした。虚偽ではないものの投資家を騙していたことに変わりはありません===========================本来このソフトウエア業というのは設備投資をあまり必要としない業種ですメーカーのようにでっかい工場とかいらないですからねなので原則的に「会計上の利益＝キャッシュフロー」となるはずですしかし日本システム技術は会計上の利益は出てるのにキャッシュフローはマイナスです・・・となると残った選択肢は「売掛金の増加」ですねまぁ所詮「後付け」の話ですからなんとでもいえるのかもしれませんがこのソフトウエア業って「成長余力の限界」が比較的早くきてしまう業種だと思ってます先日の「シーマ」の件でもそうですが今回の件も成長余力の限界への苦悩が背景にあるものと私は思ってます会社は事業部長個人へ刑事告訴をすると記事にありますが虚偽の売上げ報告をせざるを得なかった「雰囲気」が会社にもあったのではないでしょうか？確かに悪いのはこの部長なのかもしれませんが同じサラリーマンとして他人事ではないような気がします

2005/02/13

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キャッシュフローを考える

以前fermatさんの日記に「キャッシュフローは参考程度にしかみてません」なんてコメントした私ですが「うーん　なんで私はそんなふうに思ったんだろう？」てのが今日の日記ですまずいきなり逆のこというみたいですがキャッシュフローは大切です長期的なキャッシュフローのリターンを最大化することこそが全ての企業の使命だと私は思ってますただ短期的なキャッシュフローって結局は操作できますよね設備投資を遅らせたり、研究開発費を切り詰めたり・・。また「将来キャッシュフローの最大化」がかなりの確度で実現できるという投資案件があるならキャッシュフローが短期的にマイナスになっても投資する方が良いですよね私はこれまでも何回もいっているように企業の「成長」に注目した投資スタイルで株式投資しています企業の成長の「ものさし」は単純な成長率（売上げとか利益）とＲＯＩＣですこの「ものさし」でみるとあたりまえですが業績の推移とか、ちゃんと目標を達成しているかとかが把握しやすいです短期的なキャッシュフローをみるだけではこのような業績の評価はできないですよね短期間のキャッシュフローを見ることは企業の戦略を確認するのには役立ちますただ、私は「価値の成長」こそが長期的なキャッシュフローを高めることにつながると思っているのでどちからといえば企業の成長率とＲＯＩＣを重視しているということなんですそんな理由から「キャッシュフローは参考程度にしかみてません」となるわけですあと私の場合・設備投資や研究開発費があまり必要のない会社に投資している・投資している企業の経営陣をある程度信頼しているので　短期的なキャッシュフローについての戦略は　「よろしく！」って感じでまかせてある（笑）　（そのかわり成長率やＲＯＩＣが落ちたら怒る）なんてものあります結局「株で儲けるのに最も重要なポイントはなんなのか？」このことを考えることが重要だと思ってます私達は投資している企業の会計士でも金融機関でも取引先でもない「ただの個人投資家」ですからね(^_^;)

2005/02/12

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岩塚製菓

この日記唯一の推奨株ですね　この株「煎餅が美味いから買いなのです」と冗談のように書いてますがこの意味は結構深いです「なぜ株を買うのか？」というそもそもの意義をこの株は教えてくれますこの株とは「優待株」でいろいろと探しているときに出会いました煎餅の美味さには正直あまり期待はしていなかったのですが食べてみてビックリ「他の煎餅と全然違う！」って感じでした今私は岩塚製菓100株を持ってますが日記にあるとおり煎餅が不味くならない限り永久保有しますこれは優待の煎餅目当てという側面もありますが私に「煎餅が美味しい」というプラスの効果を与えてくれた岩塚製菓を応援したいという気持ちがあるからという理由もあります煎餅を作るだけの会社ですから将来的な成長は厳しいでしょうが岩塚だけはなんとしても存続して欲しいと思ってます極端にいえば岩塚が倒産して投資している100株が紙切れになってもかまわないとさえ思ってます岩塚製菓は私のポートフォリオのごく一部ではありますが人に推奨できる株は岩塚製菓だけです他の株たとえは成長株は人によって相性がありますので仮にその推奨株が「真の成長株」であっても買った人がその株で短期的に損をしてしまう結果になってしまうこともあります自分の推奨で他人にマイナスの効果をもたらすというのは買った本人の自己責任とはいっても私も気分がよくないです岩塚製菓のように毎年優待で美味しい煎餅がくるというのは「株が上がる」とか「配当がくる」とかよりもなんというかリアルな喜びだと思います私の考えでは岩塚製菓１００株を２０年ぐらいもてばこの「リアルな喜び」だけで投下資本を回収できると思ってます感覚的なものですが（笑）私の推奨株は岩塚製菓で買うなら１００株をオススメしますただし株が上がるか下がるかはさっぱりわかりません(^_^;)ということでどうぞよろしくお願いします

2005/02/09

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ダイヤモンドシライシ

今世間で話題の「シーマ」のことです実は私この会社上場する前から仕事上で少しおつきあいがありました「へー　社名変更したんだ　車の名前みたい」「へー　上場したんだスゴイな」「へー　息子が社長になったんだ　マスコミによくでてるなぁ」・・なんてチョットその後を気にしていたのですがここにきてこの騒ぎですビックリしました私が思うこの会社のイメージは良くも悪くも「よくある朴訥なオーナー会社」って感じで今の会長の白石勝代さんがなにもかも全部決めている会社という認識でした。競合他社が多い大変な業界ですが関わりがあったこともあって「ガンバレ！」と応援していましたそれが今回のMSCBと大型分割です。「そんなことをする子じゃなかったのに・・」という思いですわけのわからないコンサル会社がM&Aとかの耳障りの良い言葉を使って若社長によけいなことを吹き込んだんでしょうか？うーん。私は今、四国に住んでますこの四国というのは全国でもかなり田舎の部類に入ります人口もそれほどでもありません加えて四方を海に囲まれている島ですから本州への移動もなにかと大変です。なので全国出店型の企業にとって四国への出店は常に後回しになります。セブンイレブンなんかいまだに四国に出店してくれません今後もずっときてくれないのかもしれませんつまり全国出店型の企業を分析する上で「四国へ出店する」ということは成長余力の限界が近づいているというシグナルであるという見方もできると思います・・・さてこの「シーマ」去年、一昨年と四国の「松山」と「高松」に続けて出店していますこれは提携している「ゼクシィ」の都合で2店舗まとめての出店をしたとの可能性もあると思いますがもしかしたらこの企業の「成長余力の限界」のシグナルなのかも？なんて見方ができるかもしれません。社長のプログで「長期的で継続的な出店による売上・利益規模の拡大」なんて書いていますが正直どうでしょうか？四国でいえば「松山」と「高松」よりさらにパイの少ない「徳島」「高知」へ出店していくのでしょうか？そんなところへ出店しても大して儲からないと思うんですが・・・。成長企業を分析していく上でこの「成長余力の限界」についての分析は非常に重要です。特に私は「５年は保有していく」という方針で株を買ってますので「３年で全国制覇してしまいました。成長は終わりました。」では困るわけです私は今回のシーマの騒動も企業としての成長余力の限界への苦悩が背景にあるのでは？と思ってますいちおうまだ応援してますがこの会社が第２のペイントハウスにならないことを祈るばかりです

2005/01/29

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株価は常に正しい

きちんとした「見積もり」をして価値に対して十分に安い株価で株を買っても市場がなかなかその自分が「見積もり」した株価まで評価をしてくれないことってありますよね。「なんで市場はこれほどまでにこの株を過小評価するのだろうか？市場はアホなのか？」なんて思ってしまいます（笑）その株がもっている本質的な価値と株価ってある意味絶対に合致しないものなのかもしれません。たとえ合致するとしても一瞬であり、結局は市場参加者の思惑によって本質的な価値より高くなったり低くなったりしてしまいます。つまり「市場参加者の思惑」ということを基準において株価を考えると価値＝株価は幻想であるということになります株価を変動させるのは結局は群集心理であり何百万人の心理状況を織り込んだ結果こそが株価ということになりますつまり「株価は常に正しい」ということになりますその株価と自分の思っている価格が違うのなら自分の読みのほうが間違っているということになりますそしてこの「株価は常に正しい」ことこそがテクニカルズ派のトレーダーにとっての利益の源泉であるともいえます。ファンダメンタルズの変化が株価に反映するなんてのは高学歴のインテリが考える机上の理論でしかない現実的には株価は群集心理で動くものでありその心理の流れを忠実に反映しているのが株価でありチャートである流れに逆らわず確立したトレードルールに従い適切なタイミングで買い適切なタイミングで売る・・・。こんな考え方こそがトレンド重視のトレーダーの考え方なのかなと思いますこの「株価は常に正しい」も「株価は常に間違っている」も矛盾するようですがどちらも正しいと思いますどちらの手法もキチンと勉強すれば安定して利益を出すことができますただ「株価は常に正しい」では倒産する株を予測できませんし「株価は常に間違っている」ではファンダ最悪の株が上昇していく過程で延々と「空売り」を積み上げてしまう恐れがあります。極端にどっちかに偏らずに「株価はおおむね間違っている」「株価はおおむね正しい」ぐらいの考え方のほうがちょうどいいのかもしれませんね

2005/01/28

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株価は常に間違っている

きちんとした「見積もり」をして価値に対して十分に安い株価で株を買っても市場がなかなかその自分が「見積もり」した株価まで評価をしてくれないことってありますよね。「なんで市場はこれほどまでにこの株を過小評価するのだろうか？市場はアホなのか？」なんて思ってしまいます（笑）その株がもっている本質的な価値と株価ってある意味絶対に合致しないものなのかもしれません。たとえ合致するとしても一瞬であり、結局は市場参加者の思惑によって本質的な価値より高くなったり低くなったりしてしまいます。つまり価値ということを基準において株価を考えると「株価は常に間違っている」ともいえると思いますそしてこの「株価は常に間違っている」ことこそがファンダメンタルズ投資家にとっての利益の源泉であるともいえます。自分が確信した本質的価値と現在の株価の差異そのような市場の歪みを見つけ出しいわばその差異を利用した裁定取引をするような考え方で利益を得る・・・。こんな考え方こそが価値重視の投資家の考え方なのかなと思いますまぁその価値の「見積もり」のやり方でも現在の資産を定量分析することを重視するのか将来の利益を定性分析することを重視するのか等考え方はいろいろあるとは思いますが基本的な考え方はどちらもいっしょだと思ってます

2005/01/27

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「確実性効果」の利用法

「確実性効果」というのは行動ファイナンスの心理効果のひとつです。１００％→９９％または０％→１％といったほんのわずかな不確実性が混じると人はその効果を過大評価してしまうという心理です。宝くじや生命保険なんかはまさしくこの心理効果をうまく活用した商品だと思います。コレは株式投資において結構使える心理効果です。具体的な私の手法として私は資産の１％未満の資金量で「空売り」をしています。今年からですが、ずっとです。当然ファンダ的に最悪な株を空売りしています。が所詮１％だから上がろうが下がろうがあまり資産への影響はありません。普通の相場の時は全然意味をもたない空売りです。この１％が意味をもつのは相場の暴騰時と暴落時です相場の暴騰時はどんな株でも上がりだします。持ち株全てが上がることも結構あります。そんな時はついつい「自分の銘柄選択眼は天才かも？」と自信過剰になりがちです。そんなときこの空売りしている最悪のファンダの株をみてみます・・すると悲しいかな同様に暴騰しているケースが多かったりします（笑）「なーんだ　結局全部上がっているだけか」ということになり冷静に相場をみることができます次に相場の暴落時です相場の暴落時は持ち株全てが暴落したりします。これは精神的にかなりキツイです。株やめたくなります。そんなときこの空売りしている最悪のファンダの株をみてみます全ての株が暴落しているわけですからこの株も暴落しているケースが多いです。「空売り」は値下がりしたら儲けることができますのでこの株に関していえば大儲けです。でも所詮１％ですから資産への影響はほとんどありません。ただこの「確実性効果」という心理効果により１％よりはるかに大きい「うれしさ」を自分に与えてくれるのではないでしょうか？「全滅ではない・・。なんか救われる感じがする。」という感覚でしょうかなんというか「精神的なヘッジ」ですね。自分の心のコントロールを保つための手法を考える。このことは長期的に株で成功する人にとって凄く大切なことだと思います。

2005/01/18

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ペイントハウスを考える

ペイントハウスが事実上の倒産となりましたこの会社、私は一番調子の良い５年ぐらい前に仕事上で少し関わりがありその時は「もの凄い成長企業だ！」と思っていました。多摩にでかいペンタ君を建てた社長のドキュメンタリーなんかもみて「成長企業とはこういう企業のことをいうのだなぁ」なんて感心していました。それが・・倒産です。うーん何が悪かったんでしょう？私が考えるペイントハウスの特徴は・売上げがフロー型なので安定しない・社員の離職率が異様に高い・社長がマスコミに出すぎとなります成長株を買う上で上記の項目に当てはまるような企業は「買わない」のが無難かもしれません。あくまで目安ですが・・。私は保有株のうち「なんかオカシイぞ？」と思った株があったらその点を徹底的に調べるよう心がけてます。そして結果が「よく分からない」であったとしても「自分の理解できない株は保有しない」のルールの通り売却しようと思っています・・・うーんとは言うものの売却できるかなぁ（笑）

2005/01/17

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自分の理論を持つことのススメ

私は学生時代にアーチェリーという競技をやってましたそのとき弓の先生からいわれた言葉にこんな言葉があります「間違っていても良いから自分の理論をもつようにしろ」アーチェリーというのは要は的の真ん中をずっと射続ければ良いスポーツです。そのためには毎回同じ射型で同じように射る必要があります必要な要素はいろいろありますが大切なのは自分の射型の理論を確立しその射型を固めることにあります。人によっては基本から外れたような射型理論を持っている人もいるんですが、それでもその射型を繰り返し練習して極めていくと点数が上がってきます。株式投資でもそれは同じかもしれません「正しいか間違っているか」の問題はあるにしてもまずは自分の投資理論を確立すること。この考え方は大切です。ただアーチェリーでもそうですが最初から基本からはずれた射型理論で自分の形を固めてしまうと一定の点数までは上がるのですがそこで限界にぶつかって伸びがとまってしまう可能性が多いという点があることも注意しなければいけません。私が資金の少ない今の時点からバフェット流の「売らない」投資手法を背伸びしてやっているのもこのような理由があります。資金が少ないうちはある程度資金を回転していったほうがパフォーマンスが良いのは事実ですが将来的に資金が増えるにつれなかなか回転がしづらくなってくる事は予測されます。資金が少ない今のうちから一生使える自分の投資理論を「固める」ことが重要であると考えています。今の投資手法であれば資産が１０億、２０億になっても理論を変えることなくやっていけると考えています。まぁ１０億２０億とか夢の話ですが（笑）自分としてはこの盆栽投資の理論は「大器晩成」型の理論だと思っています。なのでのんびりとやっていきたいと思ってます。

2005/01/13

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株価変動のメカニズム

株価は上がったり下がったりしますこれって結局は市場参加者の「思い込み」の強さで上下しているのかもしれないと最近考えています例えばＰＢＲが０．５の株があったとして清算価値が１００億、時価総額が５０億だったとします（めんどくさいので成長性はほぼゼロってことで）この時点で確かに割安ではあるのですがそれだけでは株はあがりません。実際に会社の解散なんてできないし０．５ぐらいのＰＢＲでずっと推移している株はあります。ただ市場参加者のなかで「ＰＢＲが０．５なんて割安だ。絶対に買いだ！」と「思い込む」ひとがたくさん株を買いだすとホントにその通りにその株は上がってます。ＰＢＲが下がれば下がるほど基本的に割安度はアップしてそのように「思い込む」人は多くなるはずなので反発する可能性は下がるほど高くなります。過程はどうであれ「低ＰＢＲ株は買い」となります同じように年３０％成長をしている株があったとします。企業の価値は前年比で３０％アップしているのでＰＥＲ（人気度）が変わらなければ株価もそのまま３割アップになるはずですがこれもまた「今後も成長が続き株価は上がるだろう」と「思い込む」人がたくさん株を買いだすので上がるというメカニズムだと思います。過程はどうであれ「高成長している株は買い」となります。「企業の価値と価格は細い細い糸でつながっているだけ」とはテクニカル論者の言葉ですが少しだけわかる気がします。結論は変わらないので企業価値重視の方針は変えませんが・・・。

2005/01/11

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再現性をもっているか？

本屋にいくといろんな株の本が並んでますね。簡単に儲ける○○投資法３年で１億○○投資術・・等々。手法もデイトレから長期投資までさまざまで著者自身がその手法で大成功を収めてる例も多いです。私は儲けることができればどんな手法でも構わないと思っていますがただひとつ「著者がもう一度その手法で同じようなパフォーマンスを達成できるか？」に注意して見ています。書いているパフォーマンスが真実でもどうみても運がよかった。地合が良かった。もしくは自分では到底理解できない手法であるといった本が多いです。「優れた投資家はパフォーマンスの再現性を持っている」自分もそんな投資家になりたいです。

2004/12/20

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