盆栽投資日記

さて、その厳しい物件をダヴィンチはどうやって、
１７１.５億の物件に仕立て上げたのでしょうか？



まず、当時このビルの２階から上を借りていた
ダイエー関連の企業に別のビルに引越しをしてもらいました。
（８割ダイエーが借りていたとか･･･）



その分の賃料収入が一時的にゼロになります。
さらに利回りが悪くなりますね･･･。



そして！



その後に収益率を向上させるために全面的なリニューアルを行い、
“ダヴィンチ・ブランド”仕様の綺麗・清潔でセンスが良いビルに仕立て上げたのでした！




・・・。




「うーん? リニューアルってどんなことやったの？」



と思いますよね。



では、主だった箇所を詳細に見ていきましょう。



１）耐震補強工事の実施

この物件は古いので、
新耐震基準（昭和５６年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準）
を満たしていません。
基準に見合う耐震性を持たせる為に耐震補強工事が必要です。

入居者の安全確保の為に工事をした・・・というのもありますが、
「耐震改修促進法による計画認定を受けた建物については、
既存不適格建築物への救済措置を受ける事ができる」
というのがありますので、コレを受けるのが一番の目的だったのかも？

この物件は既存不適格ですからね。
正攻法では大規模なリニューアル自体が不可能ですから。



２）各階個別空調に変更

区画で冷暖房の切り替えができ、２４時間自由に使えるパッケージ型の空調機に取り替えました。
スペックでいえばコレが一番大事です。

前の「セントラル空調」なんかでは絶対にテナントは決まりません。
空調はＰＣやサーバーの熱負荷にも関係する重要なポイントとなる設備です。



３）ＯＡフロア（７５ｍｍ）を敷設

フリーアクセスフロアという床下配線ができるモノを全ての貸室に敷設しました。
新築ビルであれば２００ｍｍなんかのＯＡフロアもあるけど７５ｍｍあれば十分だと思います。
あんまり高いモノを設置すると天井高が低くなりますからね。

７５ｍｍのＯＡで天井高が２５００ｍｍという事は、
天井高の引き上げもやっているのかも知れません。
梁は残りますけど圧迫感がなくなります。

施工費はだいたい坪３万ぐらいかな？
グレードでピンキリだけど。

ちなみに、ＯＡの敷設と同時にタイルカーペットに変更してます
（前はたぶんＰ－タイル仕様）



３）１００Ｍｂｐｓの光ケーブルの引き込み

現在は光ケーブルの引き込みは当たり前だけど、
2002年頃ってどうだったんだろう？

そんなに一般的ではなかったような･･･。



４）電気容量を６０ＶＡ/平米へアップ

古いビルは１５ＶＡ/平米ぐらいしかないですからね。
個別に増設するのにも限界があります。

６０ＶＡ/平米あればよっぽどの企業で無い限り大丈夫でしょう。



５）外観改修

６）正面エントランス改修

７）正面エントランスホール改修

８）通用口改修

これはビフォーアフターを写真で見てもらうのが一番ですね。
こちらをご覧ください。



９）化粧室（トイレ）のグレードアップ


ウォシュレット付暖房便座になってます。
このトイレは実は重要なポイントです。



ということで、



こんな感じで実に1年間かけて、
物件のリニューアル工事を実施した結果、



３０点だった銀座ＯＭＣビルが、
８０点のダヴィンチ銀座に大変身します。



・・・ハイ。
どんなにがんばっても、このビルは１００点にはなりません。



天井高は2,500だし、太い柱がたくさんあってレイアウトに苦労するし
最新の免震構造・制震構造のビルでもありません。
新築なみの共益費込みで坪５万をとるのは不可能です。



でも、



半分の共益費込みで坪２．５万は十分確保できると思います。
「銀座」のアドレスが使える事は大きいですし、基本のスペックは全て抑えていますので、
必ずこのビルを気に入ってくれるテナントはいるはずです。



（次回へ続く）