盆栽投資日記

「ダヴィンチ銀座」のポイントをまとめると、




１）安く買うことができた。

再建中のダイエーの不良債権なので安く取得できたという背景があったそうです。



２）いろいろと「調整」して流動化する事ができた。

物件の特記事項をみると、この物件は（その３）で書いているように
流動化するのが難しい「高難度アセット」だったように思います。
最終的に流動化するまで相当の苦労があった事が推測されます。



３）テナントニーズを把握した上でのバリューアップを実施。

（その４）で説明した通りです。



４）私募不動産ファンドの仕組みを活用。

2001年に96億で買って今年171.5億で売却といっても、
改修に17億の費用が発生しています。

また、その期間のキャッシュフローは微々たる額で、
税金、テナント募集経費なんかもかかっています。

普通に現物で買って、この案件に取り組んだ場合、
大雑把にＩＲＲを計算してみると、意外ですが、たいした数字にはなりません。

不動産ファンドの仕組みを使い、流動化して税コストを抑え、
ノンリコースを活用する事でＩＲＲが跳ね上がります。



５）2003年問題への正しい理解。

こんなインタヴュー記事を見つけました。



・・・てとこかな？



この点をふまえた上で、
今回の取得価格が高いか安いかの判断なのでしょうが、
結局は、賃貸状況一覧（レントロール）を見ないとなんとも分かりません。



過去の収支状況が目論見書にも載ってますが、
これも新規入居の際につけるフリーレント（賃料免除期間）
がどの程度入っているか分からないし･･･。



・・・。



まぁ、結論として、

ダヴィンチは、


「高い利益率のシワ寄せを傘下のリートに負わせている企業」


とか、


「自己の利益しか考えない悪徳不動産屋」


というのとは違うかな？というのが、
いろいろと調べた上での私の見解です。



（次で最後です）