盆栽投資日記

たまには株式投資日記らしく、
売り買いの日記を書いてみたいと思います。
（初めてか？）


買ったのは、

KIMOTO（7908）

です。



・・・ハイ。




☆Rion☆ちゃんにボディチェンジさせて頂きました。
（☆Rion☆ちゃんありがとうございます）



買いの理由として、

・好財務。
・ＲＯＩＣがそこそこ高く上昇傾向。

とかもあるけど、



一番の理由はフリーキャッシュフロー。



決算年月 2005.3(12) 2004.3(12) 2003.3(12)
営業ＣＦ　3,667　　 2,957　　　 2,170
投資ＣＦ -1,332 　　-427 　　　 -155
財務ＣＦ -112 　　　-1,820 -1,619



ＦＣＦは
2003年が約２０億
2004年が約２５億
2005年が約２３億



時価総額は　　　約１８７億
純有利子負債は　約－４４億
（現金同等物が約７６億、有利子負債が約３１億　2005年度の決算ベース）
なので買収価格は約１４３億


買収価格１４３億で３年間のＦＣＦを少なく見積もって２０億で考えれば、



ＦＣＦベースでのキャップレートは約１４％



うーん、素晴らしい掘り出し物件だ･･･。



うん？



・・・。



物件で１４３億といえば、
この日記にも似たようなのがありましたね。



これです。



ダヴィンチ銀座。



１４１億でネットキャッシュフロー６．５億。
ＮＣＦベースでのキャップレートは約４.６％
（鑑定ベース）






さて、問題です。


もし、１５０億あったらどっちを買いますか？


１４３億で毎年２０億のキャッシュがもらえるKIMOTO（7908）

１４１億で毎年６．５億のキャッシュがもらえるダヴィンチ銀座。


さてさて？


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はい。



この問題には「答え」はありません。



KIMOTOの２０億は３期分とはいえ「過去」の話ですし、（今期の中間のＦＣＦは赤）
ダヴィンチ銀座の６．５億も不動産鑑定士が推測（とはいっては失礼ですが）で付けた額です。


でも、考え方は同じです。


「今後、いくら稼げて、その不確実性はどのくらいか？」


結局はそこに尽きるのかな？と思うわけです。