思いつくまま

「不動産は値下がりする」

リクルート社の創業者「江副浩正氏」が平成19年8月に出版した本だ。バブル期にリクルート事件なるものが勃発し、時の竹下内閣を崩壊させた。江副浩正氏は国会で証人喚問に呼ばれたが、堂々と質問に答えたと印象に残っている。

この本の中で、概ね不動産価格は値下がりし一部の需要の多い物件のみ上昇すると書いてある。2007年は東京都心や一部地方の都市ので地価は上昇していた。これからは土地の価格は上がるのかと思っているときにこの本を読んだ。この人のいうことが最近になって、なんとなくわかってきた。

物の値段は需要と供給で決まり、不動産も例外ではない。日本では土地神話があり、バブル期まで上がり続けたので、その後下落があってもまたそのうち上がるのではと思っていた。ただ、日本では今後人口は減っていく、それも老人比率が増えた状態で減っていくのだ。必然的に需要の増える要因は少ない。それに対して供給側は、土地の埋め立て、ビルやマンションの建設は進むから増えていく。古いビルやマンションを壊しても新たに建設されていくほうが多いだろう。

リーマンショック以降、新興の不動産デベロッパーが倒産し物件がたたき売りに出されたとかで、マンションの価格は大きく下がった。郵便受けに格安マンションのチラシが何通も入くるようになってきた。街ではがら空きのマンションが目立っている、今すでに供給過剰の状態なのだろう。

さらに今後だ。日本の個人金融資産は１４００兆円といわれるが、その大半は老人が持っている。そんな人は不動産も多くもっているのだろうが、この先所有している不動産をどうするのか。現在住居としても相続人と同居していない場合はやがて売りに出されるのではないか。別荘や貸家はどうするのか。

また、赤字財政に苦しむ国家が財政再建のため、資産の売却を進めることはないのか。資産課税の強化などの政策がでてきたら、所有している不動産を売却したい人が増えてくるのではないか。供給要因の方は思いつくが、需要の増える要因が思いつかない。先々大変な事態になるかも知れない。