大家デビュー　in 2007

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  2020振り返り

  ​​​お久しぶりです。まだ生きてます。笑今年は新規購入も売却もなし。幸いなことに全物件29戸中3戸しか退去もなかったので平穏といえば平穏でした。サブリースの大泉学園6号のみリフォームの遅れから入居まで3か月程度かかりましたが、真鶴区分も野方6号も退去後1か月以内で埋まりました。ですので途中まではcash inflowも順調でしたが、最後に落とし穴がありました。12月に東大泉6号で電気温水器交換が3戸です。3台で65万のマイナス。固都税の支払いもあり、全物件合わせて今年初めてのマイナスのcash flowとなりました。 　Jan-20Feb-20Mar-20Apr-20May-20Jun-20Jul-20Aug-20Sep-20Oct-20Nov-20Dec-20total武蔵小山7号373,071379,091293,000379,943373,652298,134382,634453,222370,973388,663384,640307,6004,384,623大泉学園6号186,787222,15168,124222,905222,879106,494220,208222,83237,52542,293120,571-604,0051,068,764野方5号221,646219,249216,386218,855222,324156,458229,911219,142161,859208,190175,54627,5352,277,101千川3号211,814293,57492,583256,448211,599131,505211,785248,604136,284208,614204,50389,7222,297,035真鶴区分19,33119,331357,851-109,242-143,31428,781-4,60428,78128,78128,78128,781-4,219279,039Total1,012,6491,133,3961,027,944968,909887,525721,3721,039,9341,172,581735,422876,541914,041-183,36710,306,562やはり武蔵小山7号の貢献が大きく、千川3号（賃貸併用）と野方5号（融資期間が20年）がまぁまぁで大泉学園6号がダメですね。大泉学園6号はセコムとJCOMで毎月3万円持っていかれるのと電気温水器が足を引っ張っています。固都税と共用部電気代も高いし。セコムは解約しようと思ったのですが、現入居者との兼ね合いで無理だと判断しました。解約するには一度、全部退去した後でないと難しい感じですね。電気温水器は物件購入後3年で8戸中6戸交換しているので残りはあと2戸。時間の問題ですが、この2戸の交換が終われば後10年は心配ないでしょう。まぁ、初めて年間のcash inflowが1000万を超えたし、良しとしましょう。皆さん、コロナには気を付けてよいお年をお迎えください！クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​​​

  2020.12.29

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  固都税は上げ止まり

  ​​​東京4物件の固都税の納税通知書が届きました。2年連続で上がっていましたが、武蔵小山7号を除いて前年と同額。上げ止まった感じです。それでも真鶴区分を入れると年間で約163万。高いです。 ​ ​　​2019​​2020​​variance​​千川3号​478,700478,7000​野方5号​246,200246,2000​大泉学園6号​449,700449,7000​武蔵小山7号​324,100326,2002,100​真鶴区分​　133,400133,400​Total​1,498,7001,634,200135,500アメリカでは暴動拡大、東京でも新規感染者が再び増加傾向にあるのに株の方は異常な強さを示しています。凄い違和感がありますが、評価損失は減ってきたのでまぁOKです。でも今のままでは、また巣ごもり生活に突入が近そうです。​​​​クリック宜しくお願いします！​人気ブログランキング

  2020.06.02

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  その後の金融資産

  ​日経平均はだいぶ上がってきましたね。　保険で買った日本株ベア50万円分は既に約40％のマイナスです。レバレッジがきいているので下がり方がでかいです。それでも株・投信の年初からのマイナスは約640万まで減ってきました。一時期はマイナス800万を超えていたので、まぁ良かったです。ただし、このまま上がるとは思えないんですよね。日本株ベアの難平買いか、様子見か、迷うところです。不動産の方は幸いなことに特に問題が発生せず、満室継続なので救われています。今年は、何とかこのまま行って欲しいですね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2020.05.27

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  マキタ18V 充電式クリーナ CL282FDZCWは使える！

  ​​千川3号は賃貸併用ですので共用部掃除は自分でやっています。掃除といってもゴミが目立ったら掃除機をかけるだけです。共用部も建物内部ですのでそれほど汚れは酷くありません。大体月に2回~3回くらいでしょうか。今までマキタCL182FDZWとCL180FDをトライしましたが吸引力が今ひとつ。細かい石を吸ってくれません。吸引力が強いと言われた日立工機のR18DSALもトライしてみましたが、やはりダメ。あきらめて小石は手で拾っていましたが、マキタのCL282FDZCW​でやっと満足のコードレスクリーナーに出会いました。細かい石も吸ってくれるし、サイクロンアタッチメントにゴミが溜るのでごみ捨てが非常に楽です。また、無駄になるかと思いましたが、買って良かった。昨年買った真鶴区分の固都税の通知書が届きました。年間133,400円。月に約11,000円、高いですね。これで月の手残りはたったの17,000円程度です。将来的に自分で住まないとなったら何のために買ったかわかりません。これは失敗だったかも。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2020.05.10

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  返済比率、残債利回り公開

  ​​​暇なので所有物件の残債利回り、簿価利回り、返済比率を出してみました。                                               ​ 簿価利回り残債利回り返済比率千川3号7.09%9.73%54.65%野方5号9.96%12.06%58.62%大泉学園6号(サブリース）5.82%8.29%46.35%大泉学園6号(サブリースなし）6.33%9.01%42.67%武蔵小山7号6.82%9.18%44.20%改めてみると総じて利回りが低いですね。返済比率も高い。（今更ですか？　笑）利回り的には野方5号が一番高いですが、融資期間が20年と他よりも短い為に返済比率は一番高くなっています。まぁ、それだけ残債の減りが早いのでバランス的には良いような気がします。大泉学園6号は今年からサブリースにしているのでサブリースありとなしの両方を出していますが、ここはセコムのセキュリティー費用が高いので一番手残りは少ないです。千川3号は賃貸併用にしては、まぁまぁの数字ですかね。今の金利水準だとこの利回りでもなんとかCashが残りますが、金利が上がった場合は怖いですね。日銀がコントロール出来ている限り、金利の上昇は当分ないと思っていますが、絶対はないので。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​​

  2020.04.30

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  家賃減額依頼来た！！

  ​ 早くも在宅勤務を始めてから2ヶ月が経ちました。一応5月末までの予定ですが、6月から出勤が出来るかは微妙な状況だと思います。 ここまで日本という国が劣化していると感じたのは初めてです。これだけ時間があったのに未だにPCR検査も満足にできない。保健所がボトルネックになっているのと陽性者全員入院では病床が足りなくなるのは中学生でもわかります。最近になってやっと方向転換したようですが、遅すぎる。他の国で行われている学校のon line授業も行えない。非常時に国民にタイムリーにお金を配るプロセスさえまともに考えられていない。以前から政治は3流だと思っていますが、官僚（特に厚労省）までがここまで劣化しているのは驚きでした。自分の身は自分で守るしかないですね。   不動産では、武蔵小山7号1階のテナントから3ヶ月間家賃半額にしてくれないかとの依頼が来ましたが、速効で断りました。売上が極端に減るような業種でもないし、大手企業です。全く想定外の減額依頼でした。退去するなら退去でOKです。 それ以外はレジで今のところ満室で滞納等ありませんが、この状況が長引けば何かしらの動きは起こりそうですね。特に家賃の低い物件が危ない気がしています。野方5号あたりが一番リスク高いかな。 メインバンクの地銀さんから電話がかかってきて何か問題はないか、問題があれば協力しますとのことでしたので金融庁からそういう指示がでているか、そういったケースが実際に増えてきているのかもしれません。 この問題は自分ではどうしようもないので、万が一の為にCashを温存しておく事ぐらいしかできないです。良い物件がでても飛びつかないようにしないと・・・。 クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2020.04.25

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  日本株ベア 少し買ってみました

  ​減少が続く株式資産のリスクヘッジとして3/31に楽天日本株3.8倍ベアとSBI日本株3.7ベアを少し（10万づつ）買ってみました。今日一日で約22％のプラス。今日一日の株式の評価減の1/3程度はカバーできたことになります。あくまで単純な計算ですが、あと40万～50万ほど買えば、ある程度のリスクヘッジになるのかなと思います。自分の想定より新型肺炎の終息まで時間がかかりそうですので、株式相場ももう一段下に行く可能性が高いような気がしています。もちろん、薬/ワクチンが開発されて戻してくれれば、それに越したことはありません。既に年初から760万の評価減ですので、保険として60万程度捨てても問題ないと思っています。不動産の方は、真鶴区分は3/19から既に入居いただいて満室になりました。新入生、新社会人を除いてこのタイミングで引越す方は少ないと思いますので満室で救われています。これから中小企業の倒産も増えてくると思われますので、失業して家賃が払えない等、レジといえども安心は出来ないですが、商業ビルのオーナーよりは影響は少ないですかね。政府には和牛券とお魚券とかアホなこと言ってないで、一刻も早く現金給付をお願いしたいです。困っている方だけに配るのは、別に反対しませんが、そこの検証に時間がかかるのであればナンセンスな発想ですね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2020.04.01

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  不動産の神は見捨てていない

  ​金融資産の神には完全に見放されていますが、不動産の神には見捨てられていないようです。わずか半年程度の入居期間で2月末に退去になった真鶴の区分に申し込みが入りました。定期借家ではなく普通賃貸借として1万円ほど上げて募集をしていました。クリーニングが９日に終わったばかりで最初の内見が週末にあり、そのまま申し込みをいただいたようです。リゾートマンションなので２ヶ月程度は覚悟していましたが、管理会社さんに感謝です。直感でこの管理会社さんにお願いしたのは正解でした。それにしても別荘利用でこの金額を払えるのは凄いな。羨ましいです。​クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング

  2020.03.17

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  損失は膨らむばかり

  ​しかし日経平均下げ止まりませんね。16,000円程度が底かと思っていましたが、オリンピックも延期（最悪中止）の流れになってきましたし、もう少し下まであるかもしれません。改めて計算すると年初からの株・投信の損失は700万を超えていました。まぁ、ここからは少しづつ買い下がるのもありかと思っています。不動産の方は、3月に更新タイミングの4戸が全て更新になり、今年更新タイミングの全10戸のうち6戸が更新になりました。今のところは100％。この調子で残り4戸も更新して欲しいです。こんな状況の時は、せめて不動産には頑張ってもらわないと。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2020.03.14

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  1ヶ月で400万円溶けた

  ​コロナウイルスのおかげで1ヶ月で金融資産が約400万減です。株、投信とも大きくやられていますが、一番大きくやられているのが銀行株です。これから企業倒産も増えそうだし、底がちょっとわからないですね。財閥系のメガバンクですので潰れることはないにしろ、戻るまでに長期間かかりそうです。それにしても日本経済やばい感じが漂ってますね。オリンピック中止になったらどうなるんだろう。この無能な政権で乗り切れる気がしないな。​クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング

  2020.03.09

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  今年も青色申告特別控除65万円の範囲で着地

  ​税理士さんから決算書のドラフトが届きました。予想通り６５万の範囲で着地できそうです。本来、費用計上できるものも調整の為に資産計上した上でやっと約４０万の利益です。喜ぶべきか悲しむべきか微妙です。まぁ家賃収入約3,000万に対して減価償却費が約1,800万円があるのがでかいんですけど。今年までは同水準の減価償却費があるので良いのですが、2021年は野方5号本体の償却がほぼなくなってしまうのでそこがポイントになります。売却か、繰り上げ返済か、築古物件の追加購入か、何かしら考えないといけません。やはり税金との戦いは続きます。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2020.02.23

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  2戸契約更新

  ​今年は千川3号賃貸部分6戸全てが契約更新のタイミングになります。とりあえず2戸は、更新いただけました。良かったです。1階は2012年新築からの入居なので丸8年住んでいただいています。有難い！やはり、長く住んでいただくのが一番です。この後3月中に2戸が更新タイミングなので、今月中に退去連絡がなければ更新ということになります。厄介な真鶴区分の退去が控えていますので退去連絡がないことを願います。更新料は1ヶ月で半分は管理会社にいきますが、それでも結構大きいです。野方5号が2戸、武蔵小山7号が2戸も更新タイミングなので残り8戸。悪くても6戸くらいは更新して欲しいですね。新規物件については引き続き見てはいますが、以前より自分のハードルが上がっているようでどうしても欲しいという物件が出てきません。ちょっとは安くなってきてる気がしますが、好立地の物件はやはり高いです。無理する必要もないのでしばらくは様子見です。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2020.02.09

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  2020 最悪のスタート

  ​年初から最悪のスタートになりました。まずは大泉学園6号の水漏れ。3階住戸から2階住戸への水漏れです。築浅ＲＣでの水漏れは想定外ですが、洗濯機パンの詰まりからの水漏れということで配水管清掃後に水漏れが止まっているのが救いです。天井の補修は３階入居者さんの保険でカバーできるでしょう。もっと最悪なのが、真鶴区分の退去予告です。昨年7月に4年の定期借家で入ったばかりなのに2月末で退去になります。一番想定していなかったし、一番厄介な退去ですね。一年以内の退去は違約金2ヶ月の契約ですが、いろいろと不満があったらしく仲介の方に泣きつかれたので顔をたてて１ヶ月の違約金で承諾しました。仲介の方にはいろいろとお手数をかけているので仕方ないかな。まあ、2ヶ月以内には次の入居者を決めてほしいですね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2020.01.20

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  2019振返り

  ​​​​​​​2019は全体的にパッとしない年でした。新規物件も将来自分で住む為の真鶴区分しか買えませんでした。（とりあえず定期借家で賃貸に出してますが）設備関係（電気温水器、エアコン、オートロック）の故障が多く、キャッシュフローもいまいちですね。下の計算には真鶴区分で出した自己資金、野方5号のリノベ自己拠出額は入っていませんので、それを含めると200万程度のcash inflowしかありません。期待通りに健闘しているのは、武蔵小山7号くらいです。水道直結工事を行っても400万程度プラスになっています。リノベに時間がかかった野方5号の2室以外は、空室が出ても1ヶ月程度で埋められているのが救いです。2020年も退去は出ると思いますが、地道に埋めていきたいと思います。皆様良いお年をお迎えください！​​​​​​クリック宜しくお願いします！​人気ブログランキング​​​

  2020.01.01

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  電気温水器また故障！

  ​​先月電気温水器を交換したばかりの東大泉6号の別住戸でまた電気温水器の故障です。連発は勘弁して欲しいですね。この間の業者さんに連絡すると最短で28日との回答。他の業者さんにも連絡してみましたが、年内は難しいとのこと。さすがにただで10日以上お湯なしで我慢してくれとは言えませんので、故障から直るまでの日は家賃なしということで入居者さんと交渉し、快諾いただきました。まぁ今回は良かったですが、今後は壊れてなくても退去ごとにに交換しないとダメですね。これで家賃減額分と併せて約25万のマイナスです。すっかり忘れていた真鶴区分マンションの不動産取得税約25万も来ますので痛いです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.12.17

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  11月は大出費でした

  ​​​11月は武蔵小山7号の水道管直結工事と大泉学園6号の給湯器交換で60万弱の出費です。水道管直結工事は、親父にほぼ利益なしでやってもらうので職人さんが暇になったときに施工してもらう事になっていました。約38万で予定通りの金額ですが、タイミングが悪かったですね。大泉学園6号の給湯器故障と重なってしまいました。まぁ、これで電気代も多少さがるでしょうし、受水槽の清掃もなくなり、給水ポンプ故障の心配もなくなりますので良しとします。給湯器は8室中2室目の故障でしたので修理依頼せずに交換の決断をしました。入居者さんがいるのでモタモタしているわけにはいきません。​工事屋さん.com​というサイトで2社に見積もりをお願いして安い方の業者さんにお願いしました。本当は10日程度先でないとスケジュールに空きがなかったのですが、融通を利かせていただきその週の週末に工事をしていただきました。安くて良い業者さんが見つかったので良かったです。次回からはすぐにこの業者さんに依頼をします。残り6室、時間の問題ですね。あと140万から150万は覚悟しないと。電機温水器は金食い虫です。ガス給湯器なら半分以下でいけるのに。       クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​​​

  2019.12.01

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  オートロック修繕費

  ​​千川3号エントランスのオートロックの修理が完了しました。ドア側の電気錠交換で税込み約9万円。てっきりアイホン側の故障だと思っていましたが、エラー表示がない点、カチャカチャと施錠しようとする音がすることから管理会社さんはドア側の電気錠の故障かもしれないということで鍵業者さんにまず連絡してくれました。正解でした。アイホン側に現地調査を依頼していれば、1万円以上の無駄な出張費がかかるところでした。一度は一部部品の交換（15,000円）で直ったとのことでしたが、すぐに再発して結局電気錠本体の交換になりました。一度目の修繕費は値引いてくれたようで良かったです。女性入居者がリスクを感じて退去してまう事を防げれば安いものです。12月末で大泉学園6号の管理会社を変更することにしました。今の管理会社さんは物件購入時に引継ぎ条件になっていた前オーナーが使っていた会社で、12月末が契約更新時期でしたので変更することにしました。担当は悪い方ではないのですが、募集時に自分のところで客付けをしようとする意識が強すぎてADを50％にしたりして他社のサイトにでていないのが不満でした。新しい管理会社は、東中野2号（売却済み）、神楽坂4号（売却済み）、野方5号で管理をお願いしている会社なので古い付き合いになります。大家として無理はいいいませんが、うるさいところはうるさいと理解してくれていると思うので楽になります。文句も言い易いです。笑クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​​

  2019.10.27

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  オートロック故障！

  ​​築7年半になる千川3号ですが、エントランスのオートロックが故障したようです。ドアを閉めてもカチカチと音はしますが、施錠されません。嫌な予感、修理にいくらぐらいかかるんですかね。管理会社さんに修理の手配を頼んだところ、既に入居者さんからも連絡が入っているようです。女性入居者は心配でしょうからね。早く直してあげないといけません。しかし、7年半程度で故障は早すぎませんか？？原因は不明ですが、台風の雨の影響であれば保険屋さんに相談してみますかね。ダメもとで。​クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング

  2019.10.18

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  S信金さんの融資動向

  ​武蔵小山7号の築古鉄骨に35年の融資を出してくれたＳ信金さんの担当と話をしました。現状は耐用年数プラス10年がMAXらしいです。また、新規業者、新規顧客はダメらしいです。そうするとRCの築30年以内であれば、27年以上の融資期間がとれるのでなんとか可能性はあるかと。築古鉄骨、木造の可能性はゼロですね。但し、節税対策であれば可能性はあるそうです。まぁ、しばらくは買えそうにもないので担当者と相談して金利の引き下げに狙いを定めました。余剰資金を定期にいれて年末の金利引き下げを狙います。0.2～0.3％程度下がれば嬉しいです。下がらなければ定期解約かな。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.09.21

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  RC新築から7年半

  ​2012年1月豊島区にRCの賃貸併用住宅が竣工してから7年半が経ちました。良かった点、悪かった点を振り返って見たいと思います。良かった点外壁のコンクリート打ち放し7年半経っても特に汚れ目立たず。独特な雰囲気で差別化に貢献。タイルも良いのですが、施工コストが高いし、施工によっては浮き剥がれの可能性もありますからね。無垢フローリング（カバ桜）と塗り壁雰囲気が違うし、メンテコストも安い。共用部LED照明。その後のコストが段違いに安い。（月に2,000円以内）微妙な点共用部の床、片持ち階段。（モルタル仕上げ）エッジの部分は何もプロテクトしてないので、小さな欠け多数。表面も劣化。在来工法の浴室（FRP)ガラスドアで見た目は良いがメンテが面倒くさい。次やるとしてユニットバスかな。悪い点共用部の天窓ガラスは汚れるし、シーリングの劣化にともない水漏れが起こる。明るくて開放的になりますが、次はやらないですね。土地、施工費も安かった時に建てているので、毎月ＣＦも出ているし、家賃も竣工時から全く下がっていないので後悔はないですが、もう一度土地からＲＣ新築やってみだいですね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.09.15

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  荻窪物件調査

  ​今日は野方5号3階のリノベ完了確認のあとに荻窪築古ビルの内見にいってきました。野方5号の方は先月末にほぼ工事完了しておりましたが、エアコン取付け位置の変更等で手直し作業が発生しておりましたので、一応の確認です。特に問題無く良い感じです。1階とはアクセントクロスを変えてみました。サンゲツのRE7308　FARMERS LINEN。この写真だとよくわかりませんが、結構良い感じです。個人的には気に入りました。あとは、来週末の入居を待つだけです。その後に荻窪の築古ビルを内見に行ってきました。ちゃんと6M公道に接しているのに土地値より結構安いです。行ってみて理由がわかりました。間取り図もないし、空室の中も見えないとの事でしたの嫌な予感はしてましたけど・・・。３階への急な階段を上りはじめると既に浮浪者がいる地下通路の臭いがしてきました。階段を上りきる手前で３階の一番手前の部屋のドアが全開なのが見えました。その中からラジオかテレビの音が大きく流れています。玄関だけを見ても既にヤバイ雰囲気。それ以上上がる気がしませんでした。いろいろ見てますが、身の危険を感じるのは珍しいです。同行の仲介さんも上がろうとしませんでしたから。笑しかし、荻窪自体は良い感じですね。荻窪欲しくなりました。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.08.18

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  金消契約完了

  ​出社前に近所の信金さんに行き、野方5号リノベ費用の金消契約を済ませました。リノベ費用2戸で約690万、エアコン4台約30万の総額720万に対して600万円の借り入れです。期間15年で金利は本体借入と同じ１％半ばです。毎月の返済額37,000円強に対して家賃上昇分が2戸で41,000円なので、家賃増加分で返済はまかなえる事になります。自己資金を120万ほどつかっているので効率は悪いですが、手元に600万温存できたのでまぁ良かったかと思います。何か欲しい物件が出てきたときに600万でも手元に多くあった方が対処法は増えますので。　今回、リノベをお願いしたエイムズさんですが、思ったよりもかなりしっかりした会社でした。社長が対応してくれた事もありますが、連絡もきちんとしてますし、対応も良いです。工事が始まるまでの待ち時間が長かったのが、しいて言えば残念なところです。まぁ、最初からわかったいたことだし、客付けも早かったので良しとしましょう。また、スケジュールがあえば是非お願いしたいと思います。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.08.14

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  よし、最後の空室に申込！

  ​​​​​​​​​7/8退去の大泉学園6号の1Kに申込がはいりました。なかなか決まらないと思っていましたが、8/1から入居希望と言うことで審査が通れば退去から1ヶ月以内での入居で目標通りです。医療関係の方なのでまず大丈夫かと思います。野方5号の1LDKの最後の入居が8/24なので８/24から久々の満室です。　野方5号のリノベに時間がかかったのが原因ですが、まぁ、満室復活まで長かったですね。4月初旬以来です。今日は申込が入った大泉学園6号のエアコン交換の立会に行ってきました。ネットで安いところにお願いしてるので、管理会社さんにお願いするわけにも行かず、会社に行く時間よりも早く起きて現場へ8：30到着。リフォームは終わっていましたが、クリーニングは未実施でした。間に合うのかな。業者さんを待つ間に玄関、キッチン、洗面の電球型蛍光灯を電球色のLEDに交換。リビングにペンダント照明を設置。エアコンも新品になり、クリーニングが終われば取りあえずは十分かな。​今回使ったクッションフロアは東リのCF9475。白いレンガ調で良い感じです。アクセントクロスは量産のサンゲツSP9586。もう少し明るい色にしたいけど量産にあまり良い色がないです。ソフト巾木はグレーから白に替えています。​クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​​​​​​​​​

  2019.07.27

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  野方5号リノベ写真追加

  ​​​野方5号に行ってきたのでリノベ写真をアップします。大体想定通りの雰囲気になりました。青のテープがかなり貼ってありますが、ほとんどが壁紙（下地調整）の問題なのでたいした問題ではありません。　自社のチェック機能がきちんと働いているという感じで逆に安心しました。白の壁紙は量産品ですが、若干薄い感じなので下地の悪さが出やすい気がします。​もう少し厚いクロスを使った方がごまかせるかな。アクセントクロスのみ施主の指定でしたので今回はサンゲツのRE-7729を使ってみました。モルタルのような感じで悪くはないです。​クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​​

  2019.07.14

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  野方5号1戸リノベ完成

  ​エイムズさんから野方5号1階のリノベがほぼ完了したとの連絡がありました。まだ自分の目で見てないので細かい所は良くわかりませんが、ぱっと見は良い感じです。やはり無垢の床は良い感じです。キッチンは造作と既製のシステムキッチンと最後まで迷いましたが、インパクトからいうと造作でしょう。１R・１Kなら間違いなく造作にしていましたが、二人住まいを想定しているので実用性・耐久性を重視してシステムキッチンにしました。これはこれでありかと思います。また、週末にでも写真を撮ってきます。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.07.11

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  夢の満室経営（ｂｙエイブル）へ王手

  ​リノベ中の野方5号2戸ですが、3階の１ＬＤＫにも申込が入り野方5号は8月から満室予定になりました。リノベ百貨店さん、思っていたよりも頑張りますね。千川3号ではGoodroomさん、R-storeさんに非常にお世話になっておりますが、今回はHAPTICさんのライバルであるエイムズさんにリノベをお願いしたのでGoodroomさんには依頼出来ない状況でした。エイムズさんはR-storeさんとは提携しておりますのでR-storeさんには掲載してもらう予定でしたが、その前に決まりそうです。残りは、今週末退去の大泉学園6号の1戸のみとなり、満室復活へ全力投球です。今週末に退去後の状況を見てリフォームの指示をしてきたいと思います。野方5号のリノベ状況も確認してきます。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.07.06

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  危険水域脱出か

  ​今日は、大泉学園6号2戸のリフォーム/ルームクリーニングの確認及び照明の設置を行ってきました。巾木を白に替えたのは正解です。スッキリした感じになりました。動くと何かしらの結果が出る事が多いのですが、今回も残り1戸に申込が入りました。今まで入居付けに苦労して、家賃を下げたり、礼金なしにしたのは何だったんでしょうか。　大泉学園悪くないじゃん。笑今回は、退去3週間前にレインズに載っていなかったので、直ぐに掲載をするように依頼しました。ＡＤも50％で出ていたので100％に変更するように依頼。リフォームの指示も出しました。2階１Ｋ　6/17退去→6/30入居1階 1ｋ　6/15退去→7/13入居予定いずれも敷金１礼金１で退去から1ヶ月以内の入居。やれば出来る子なのね。あとは来週日曜日退去の1戸を埋めるだけです。日曜日に空室の確認してリフォームの指示を出す予定です。早期入居のポイントは以下に早く内見出来る状態にする事だと感じています。その他の空室は野方5号のリノベ中1ＬＤＫ1戸のみとなり、なんとか危険水域は脱出したかな。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.06.30

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  リノベ中　野方5号に入居申込

  ​リノベ中の野方5号の1戸に申込がありました。ちょっと早すぎますけど大丈夫ですか？？一応、工事現場を内見したらしいですが、先週末にはほぼスケルトン状態でユニットバスしか入っていませんでしたけど・・・。今回のリノベをお願いしたのがエイムズさんで、今のところエイムズさんの募集サイト”リノベ百貨店”にしか掲載していなんですけど、早いですね。1階、3階で家賃に1万円の差を付けていますが、安い方の1階の申込でした。まだ工事完了まで2週間程度はありますし、キャンセルの可能性も大きいですが、完成後1ヶ月以内には2戸とも埋めるつもりです。40.16平米の1ＬＤＫ、配管、水周りも含めたフルリノベ、無垢フローリング、ＷＩＣあり、新品エアコン2台付、これで１階は管理費込み101,000円、3階は管理費込み111,000円。もう少し上げられるかと思いますが、欲張らない欲張らない。暫く売却も考えていないので一時的な利回りを考える必要もないし、どうしても割高感があると退去が早くなりがちです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.06.29

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  ヤフーショッピングでエアコン発注

  ​リノベ中の野方5号2戸にヤフーショッピングでエアコン4台発注しました。2018年製日立の10畳用2台6畳用2台です。取り付け工事込みで4台で28万。ソフトバンクユーザーなのでヤフーTポイントが結構凄いです。トータル3.36万ポイント。ヤフーTポイントの良いところはふるさと納税の支払に使えるところ。経費で落とせるものの購入にはポイントを使わず、ふるさと納税の支払につかいます。ソフトバンクユーザーで良かったと思うのは、ヤフーショッピングの時とUSに行く時（アメリカ放題）ぐらいしかありませんけどね。笑　　最近はポイントの多さからほとんどヤフーショッピング。　楽天はほとんど使わなくなりましたね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.06.27

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  大泉学園6号　入居申込ゲット

  ​先週末に2戸退去があった大泉学園6号の1戸に申込ありました。週末に2戸の状況を確認してリフォーム箇所を指示したところでした。やはり、何か行動すると結果が出るようです。（いつもどんだけ何もしてないのかという話ですね）申込があったのは1年前に入居した部屋で、クリーニングだけで済む状況でした。もう1部屋もそれほど酷くなく、クロスの一面張替とキッチン、洗面のクッションフロアの張替、クリーニングで済みそうです。個人的な好みから白巾木への交換も依頼しました。7月に空く1戸を含めてあと2戸、早急に埋めたいと思います。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.06.18

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  えっ、また退去？

  ​真鶴区分マンションの入居申込は、審査も通って一応7月10から入居の予定になりました。と喜んでいたところにまた退去連絡です。またもや大泉学園6号です。今週末に2戸退去になりますが、7月初旬にもう1戸退去です。8戸中3戸空きは厳しいですね。救いは今年契約更新の5戸のうち4戸は更新になったことです。更新料1ヶ月は管理会社さんとの折半ですので微々たるものですが、無いよりはマシです。大泉学園6号は、中途半端の築年数ですので、どこまで手を入れるのか悩ましいです。古ければ思い切って資金投入するのですが。取りあえず、宅配ロッカーのドアに錆がでてきているので来週末あたりに塗りに行こうと思います。なにか動くと良い方向に行くことが多いので。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.06.15

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  真鶴区分マンション申し込みあり

  ​一番厄介だと思っていた真鶴区分マンションに申し込みがありました。審査がこれからなのでどうなるかわかりませんが、決まって欲しいです。2年の定期借家では難しそうなので4年まではOK、又は家賃2万円プラスで普通借家でもOKと伝えておりました。今回は4年定期借家での申し込み。管理費、修繕積立金が高いのでほとんど手残りはありませんが、決まらないで返済、管理費、修繕積立金をたれ流すよりはよっぽどマシです。元本も多少減りますし。ここが決まれば後は何とかなると思います。8月中満室を目指して頑張ろうっと！​クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング

  2019.06.08

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  リノベ資金融資OK

  ​野方5号リノベ資金の融資にOKがでました。総額700万強に対して600万を15年、物件本体の融資金利と同じ１％台中盤での融資です。まぁ、手残りはほとんどありませんが（想定家賃up分-返済増加分）、持ち出しが100万強に抑えられて良かったです。あとは、リノベ完了後にすぐに入居になるように頑張るだけです。8月中の満室復活を目指します。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.06.06

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  固定資産税またあがってる？？

  ​野方5号1Kの入居予定は6/12となった模様。　5/12退去なのでちょうど一か月で悪くはないです。まぁキャンセルにならなければの話ですが。話は変わりますが、4物件同時に固都税の納税通知書がきました。昨年も上がっていると書きましたが、今年も微妙に上がっています。千川3号：475,800円→478,700円野方5号：245,800円→246,200円大泉学園6号：447,900円→449,700円武蔵小山7号：324,100円（新規）4棟で約150万！！！　こうやって見ると土地より建物評価額が高い方が断然固都税が高いです。RCは好きですが、固都税の時だけは勘弁してほしいです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.06.05

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  野方5号現場確認

  ​野方5号の状況確認に行ってきました。空室の１Kはクリーニングも終わって入居可能な状態。3年前にリノベしていますので、このままで問題ない感じ。２DK2戸はいずれも解体が終わって工事待ちの状況。今回は配管を含めて水周りの全交換です。果たしていくら家賃をあげれるのか・・・。2戸で4万程度あげられたら上出来ですかね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.06.02

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  危険水域突入

  ​ハワイで遊んでいる間に野方5号の申込はキャンセルになり、危険水域に突入です。現況野方5号１K＊6戸：1戸空室、６/１入居予定がキャンセルになり、また申込はあるものの入居未定。２DK＊3戸：2戸空室、リノベの業者さんは決定しましたが、非常に忙しいらしく工事完了予定が7月10日と7月末というこどでそれまでの空室は決定。2戸で総額700万のキャッシュアウトフロー。600万の追加融資を依頼中ですが、可否未定。大泉学園6号１K＊8戸：現状満室だが、6月中旬に2戸退去。真鶴区分２LDK：2年間限定の定期賃貸借契約で募集中ですが、反応薄し。千川3号１K＊6戸：満室武蔵小山7号店舗＊１戸：満室２LDK＊2戸：満室１DK＊2戸：満室築古である程度の大きさの部屋が空くと金も時間もかかるのでホントやっかいです。今のところ武蔵小山7号が救いの神です。​クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング

  2019.06.01

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  野方5号　１K　申込あり、しかし・・・

  ​​5月12日に退去になった野方5号の１Kに申込がありました。家賃49,000円＋管理費3,000円から家賃52,000円＋管理費3,000円と3,000円ほど上げましたが、まだ、安い感じなんでしょうね。約一週間での申込。　順調にいけば6月1日から入居なので空室は19日間。上出来です。​smocca​というサイトでは何人がお気に入りに入れてるのかがわかるので、だいたいどの程度の人気なのかわかります。　今回は10人以上が検討しているとの表示だったので時間の問題だと思っていました。しかし、ほぼ同時に大泉学園6号で続けて2戸退去の連絡。1歩すすんで2歩下がるとはこの事です。大泉学園も相場より安く出していますが、管理会社さんが弱いせいか時間がかかります。今回も時間が掛かれば年末でちょうど2年なので管理会社さん変更ですね。無駄な経費も多いいし、仕方ないです。取りあえず退去後すぐに原状回復工事に入れるように手配をお願いしましたが、どうでしょうね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.05.20

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  真鶴マンション　照明設置

  ​購入してから初めて真鶴マンションに行ってきました。クリーニングが完了したのでそれの確認と照明の設置です。72平米あるので物がなくなるとそれなりに広いです。使用頻度が低いのか築10年の割には綺麗なので賃貸にだすのには十分なレベルかと思います。しかし、リビングに隣接している中途半端な（2方向が襖で区切られる）和室が邪魔ですね。自分が住むなら間違いなく潰します。早く決まって欲しいですが、2年限定の定期賃貸借契約なので結構厳しいかも知れません。価格的には相場より15％程度安くしていますが・・・。最悪、2年限定を外すかな。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.05.19

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  リノベ資金　融資申込

  ​野方5号の２DK2戸のリノベ費用が想定よりかなり高く、2戸で700万程度になりそうです。最初は自己資金で払おうと思っていましたが、金利も安いので借りられるものなら借りてしまえと融資の申込をしました。600万を15年で申込。金利を本体の融資金利と同様の1.55％と仮定すると返済は月37,400円程度。700万かければ2戸でそのくらいの家賃は上げられると思うので最初の100万を自己負担すればそれほどの痛みはありませんが、効率悪いですね。まぁ、水周り交換ぜずに200万とか中途半端に払うのは無駄なので仕方ないかな。融資がダメならまたもや自己資金投入です。築古はお金が掛かりますね。​クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング

  2019.05.10

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  真鶴マンション　決済完了

  ​本日、真鶴マンションの決済が完了しました。本当はすぐにでも行って状況を確認したいのですが、本業が忙しくGW明けにしか行けないかもしれません。投資用不動産としてローンを組んでいるのでなるべく早く賃貸に出してくださいと銀行にくぎを刺されているんですが、やること盛りだくさんです。＊電気の開始手続き＊ガス開栓立ち合い　＊Roomクリーニングの依頼＊賃貸仲介契約＊照明の設置（ダサい照明だったので全部撤去してもらいました。）5月後半に久しぶりのハワイなのでその前にすべて完了できるか、微妙な感じです。野方5号のリノベもまだ決まっていないし、ちょっとヤバいですね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.04.24

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  リノベ業者さんが決まらない

  ​4月初めに退去になった野方5号の２DKですが、まだリノベをお願いする業者さんが決まりません。何社か見積もりが出てきましたが、400万近い見積もりです。もちろん水周り全交換、独立洗面台の新設がありますが、ちょっと高すぎるかな。スケルトンにするわけでもないし。最初は200万～250万程度を想定していましたが、300万程度までは仕方ない気がしてきました。もう一戸同じ間取りが今月末に退去になりますので300万にしても2戸で600万。真鶴のマンション購入でも自己資金を700万程度いれますので、大きな出費です。これで大泉学園6号の大規模修繕は来年に先延ばしだな。どなたか良いリノベ業者さんをご存知でしたら、是非ご紹介ください。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.04.22

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  真鶴マンション融資OK

  ​衝動買いした真鶴マンションですが、メインバンクの地銀さんで融資を受ける事になりました。最初は住宅ローンで借りようかと思ったのですが、住民票をすぐに移すのはいろいろと問題があり、投資用不動産ローンで借りる事にしました。購入価格の80％、35年、金利は大泉学園6号と同じ5年固定で１％前半。金利は高いですが、35年なのでまぁOKかと。住宅ローンだと22年くらいしか借りれませんからね。自分が住んでから金利の安い住宅ローンへの借り換えもありかと思います。賃貸がつくまでの持ち出しの管理費、修繕積立金も経費にできるのも大きいです。野方5号は2室退去連絡をうけていましたが、さらに1室の退去連絡です。この部屋は１Kで既に購入後にリノベしていますので、壁紙張替え程度でOKかと思われます。いずれにしろ早く埋めないといけません。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.04.06

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  え、お前もか！

  ​先日退去連絡がきた野方5号でまた退去連絡です。しかもまたもや9戸中3戸しかない２DKです。リフォーム代がいくらかかるんだ！！まぁ、同時期に2戸なんで多少は安くしてもらえるかも知れません。リフォームを楽しんで前向きにとらえるしかないですね。但し、現在の家賃は8万円台ですが、どんなにお金かけても良くて1万円UPでしょう。バランスが難しいです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.03.26

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  固定資産台帳update

  ​​​​​​​固定資産台帳をUpdateしました。現在は、確定申告を税理士さんに依頼しており、会計ソフトを使っていませんのでExcelでの管理です。取りあえず2023年までの減価償却費は以下のようになります。あくまで新規取得、売却がない場合ですけど。​ 　​減価償却費​​2018​​14,709,772​201916,580,775202016,436,432202111,858,77920228,573,57820238,170,734​今年、来年は約1,650万もあり、所得税の心配はないでしょう。ていうか赤字の心配しろ。笑2022年から約半減して800万台になりますので、リタイアするならこのあたりでしょうね。そこまで居れればの話ですが。爆サラリーマンの収入がなくなれば、不動産で利益が出たとしてもたいした事ないかと。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.03.22

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  満室終了

  ​昨年9月から満室が続いていましたが、ついに退去予告がでました。野方5号の２DK（約40平米）です。2016年に購入後、１Kは4室ほどリフォームをしていますが、２DKは初めてです。1Kは35万程度でリフォームしてきましたが、２DKは畳もあるし表層だけでも100万コースかもしれません。現状家賃は8万3千円＋管理費3千円の計8万6千円。多少あげたとしても9万程度なので1年分の家賃がリフォーム費用に消えそうです。痛いですね。売買契約を終えた真鶴のマンションですが、メインバンクの地銀さんで住宅ローンならOKが出たのですが、直ぐに住民票を移すのには色々問題があるので、投資用のローンで検討してもらうことにしました。とりあえず定期借家で2年～4年で賃貸に出す事にします。それほど高くは貸せないので多少赤がでますが、経費で落とせる部分も多いのでOKです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.03.17

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  平成３０年度確定申告資料到着

  ​税理士さんから平成30年度の確定申告資料が届きました。想像していたとおり、通常通りの処理でいくと250万程度の赤字決算でした。武蔵小山7号の購入諸費用、2棟分の不動産取得税、リフォーム費用がありましたので予想通りです。ただし、赤字にしても土地借入金利息は控除できませんので赤字の垂れ流しになってしまいます。そこで資産計上出来る物は資産計上してなんとか30万の黒字で着地させてもらいました。税理士さんもそのあたりは良くわかっているので話しは早いです。減価償却費が約1380万程度ありますので、そこから元金返済分を引いた物が手残りという感じです。平成29年もギリギリの黒字だったし、全然儲かってないじゃん。笑クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.03.08

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  真鶴のマンション衝動買い

  ​真鶴のマンションを衝動的に購入してしてしまいました。直ぐに引っ越すかどうかは未定ですが、リタイア後には間違いなく引っ越します。サーフポイント吉浜海岸に面したマンションで前には国道135号しかありませんので、リビングからの眺めも海だけです。リタイア後は伊豆に家を建てる事も検討していましたが、歩いてサーフポイントに行けるような場所はあまりないですからね。リゾートマンションなので管理費は高いですが、温泉があって毎日清掃を入れているので仕方ないかもしれません。購入した部屋の浴室も未使用でした。毎日そこに行けば、水道代とガス代でかなりオフセットされるかな。当面借入をどうしようかと考えています。住宅ローンがセカンドハウスローンか。あるいは現金か。試しにネットで住宅ローンを申し込んで見たら一発でお断りされました。笑借入総額を入れたらそりゃひかれますよね。家賃収入を入れる箇所も金融資産を入れる箇所もなかったので。ネットでの住宅ローンは無理だ思いました。築淺で立地がいいので田舎の割には高いんですね。横浜あたりの中古マンションとあまり差がない価格です。融資特約つけてないので最悪現金購入です。痛いです。海を眺めて暮らす生活を夢見てもう少し会社員頑張ります。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.03.02

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  やっと2017年売却益の税金支払完了

  ​やっと2017年に2棟売却した譲渡所得の税金支払が完了しました。所得税は2018年3月に1560万円一括払い。住民税は1回99万の4回払い、最後の4回目の支払が先月末でした。武蔵小山7号の不動産所得税の支払も完了していますので、とりあえず大きな税金支払はこれで完了。とは言っても固定資産税だけでも3ヶ月に一度40万程度搾取されますけど・・・。大泉学園6号の給湯器は、高い見積の業者さんが奥行ぴったりの機器を入手出来ずに、サイズ違いの物を設置しようとしていたので却下。ネットで在庫を持っていて直ぐに動ける業者さんに27万で発注。その後大工工事で3万ほどかかりましので30万の出費になりました。安い業者さんだと21万～22万程度ですので、退去時に交換しておけばその程度ですむかと思います。それにしても電気給湯器は高いですね。昨年8/24から満室が続いていますが、例年の動きからするとそろそろ退去連絡があるころですかね。今年は大泉学園6号で8室中5室の契約更新があるので、ここがキーポイントになりそうです。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.02.10

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  電気温水器故障

  ​年始からトラブルです。大泉学園6号で電気温水器の故障発生。築13年ですので、そろそろ寿命なのは理解できます。但し、管理会社さん経由の交換見積をみてビックリです。200Lの単身向け電気温水器で約35.5万円。おいおい、それはいくら何でもぼったくり過ぎではないですか。定価は35万ですが、おそらく仕入れは30％程度。そこまで工事費とりますか？交渉で約3万下がりましたが、それでも高すぎです。今回は、時間がないので仕方ありませんが、二度とこの業者は使いません。今後は、退去があるたびに電気温水器も交換するしかないですかね。故障が起きてからだと時間の制約で安い業者さんを選んでいる時間がありません。しかし、なんで電気温水器なんて使うんだろう。場所はとるし、寿命は短いかいし、ガス給湯器よりメチャ高いし、なんのメリットも感じられない。ガスを使わないので多少安全なくらいですかね。この物件に関しては、東京電力不動産が建てているので仕方ないんですけどね。自分が建てるなら絶対に電気温水器なんて使いません。まぁ、都市ガスがあるのにプロパンガス使って建設費うかすようなセコいこともしたくないですけどね。クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.01.12

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  2019年　目標

  ​2019年の目標は、高入居率を維持し、cash positionを上げることにしたいと思います。early retirementも視野にいれて年間1,200万～1,400万の増加を目指します。2017年12月に一棟、2018年7月に一棟購入した際に合計で6,500万程度自己資金を投入していますので、ローン残高は自己資金の3倍強まで膨らんでいます。年間で約1,000万ずつローン残高は減少していきますので、年間1,000万づつCashを積み上げれば計算上は10年後に自己資金とローン残高がほぼイコールとなり、安全圏に入れます。（現在の金利水準が大きく変わらない前提ですが・・）ただ、あと10年も働けない（働きたくない）ので、なるべく早いタイミングで少なくても自己資金をローン残高の50％以上にしたいです。まぁ、そんなこと言いながら割安な物件を見つけると買付入れちゃうんだろうな。阿保過ぎる。笑クリック宜しくお願いします！人気ブログランキング​

  2019.01.06

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