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ほぼ毎日１分のほほんなライフスタイル生活応援？雑学からちょっとタメなるかな？いろんな話

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今日は比較的の～んびりとしておるのじゃ。

今日は夕方から一件不動産買付の商談があるぐらいで、一日の～んびりとした時間を過ごしている。こんな時は、不動産屋の顔とちごうて、他の事業の顔になるんだ。不動産屋の稼ぎも時間効率のいい仕事じゃが、この事業の時間的稼ぎはなかなかのもんやなぁ。(=^・^=) メインは在宅でのパソコンを使って稼ぐしごとなんじゃが、内容はいたって簡単。メールを使って、コマーシャルのように情報を発信するんだぁ～不動産みたに、特別なスキルも必要ないし、誰でも出来る仕事で今はまだ、不動産屋の稼ぎほどでもないけど、ワタイより先にこの事業をやってはる方の中には、サラリーマンをしながら副業で隙間的時間を利用して、素晴らしい月収を稼いでいるヤツがおるねん！最初知った時は、正直あたまきましたでぇ～ホンマに！！ワタイもその内不動産屋を副業にするぐらい稼いだるねん！どんな稼ぎ方をしてるのかは？はその内教えてあげますわぁ～！(≧ｍ≦)ぷぷっ！

Oct 20, 2005

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くそババァめぇ～～

今、地上げしにいってる所がありますねん。高速道路のインター近くの調整区域で、物流基地の拠点をもってこようと３０００坪程度まとめにハイってるんですわ。数ヶ月前から地主をあたって、キーマンになる地主、１２００坪弱をもっている方を大方口説きかけて、あわせて進入口が若干接道している間口が弱いので進入口を持っている地主も口説いて、大夫いい感じかなぁ～と思いよったのにこの進入口の地主が、初老の女性で、息子家族達と一緒に暮らしておる。このばあさん！僅かの面積しかないので、周りにいいようになるんだったら協力してあげるよ～って言っていたのに。。。。くそったれ！！このクソばばぁめぇ～～ワレ！！～つづく～あたぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁあ～～じゃぁ～～はよ！死んでまぇ～

Oct 19, 2005

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せんどぶりぃ～～やんけぇ～～

まいど、まいどでおまっ。ここに戻ってくるのは、何ヶ月びりかのぉ～～？（＾＾；）>"ほんまに、せんどびりですわぁ～一時は、結構、日記をリンクしてくれてはったのに、全然かかへんさかいにみな、どこぞに飛びよったなっ！！(≧ｍ≦)ぷぷっ！まぁ～ええわい！どうせ、不動産屋はなまけもんじゃい！(￣0￣)/ ほんでも、まだ、リンクしてくれている、生ラムちゃんがおってくれとるさかいにええわ！秋の夜長に、またチョコット書き始めてみようかの。不動産屋が見た銭の稼ぎ方！！なんてのはどうじゃ？

Oct 18, 2005

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不動産屋は、ナマケ者？

不動産屋は、よく「待つ」のが仕事と言われることがある。中にはワタイのように地上げなどをﾒｲﾝに活動して地域を開発していくことを会社の理念としてやっているところは、軍隊みたいに行動することもあるが・・一般には朝の９時か９時半ごろに出勤して、電話で銀行などと情報交換してから客のとこに行って、奥さんとちょこっと顔つなぎなどコミュニケーションをとり地域を車で流してパトロールしながら待機する。このようなことをして一日が終わってしまうことがあるけど半月に一回でも５０００万円クラスの物件を両直で仕事をしたらまぁまぁといった世界なんで、それなりに落ち着いた会社や営業マンが多い。たまに巷の不動産屋を訪ねては情報交換もしたりする。大手の社員同士が接することはまずないやろう。不動産屋の社員の給料は一般にフルコミッションの場合で３０％～４０％一部固定で１０万円＋１０～２０％、完全固定制で手当が＋１ぐらいか。まぁ～慣れるまでは、楽ではないかもしれないけど一回まわりだすとこれがなかなかたまらんわけだ。昨今は、買いたいといっても、ローンが通らないケースが多くなっていて成約できないことがあるので油断はできない。苦労して何とか成約して稼ごうと思って一生懸命ローン事務手続きを進めていくけど、結局融資がおりずそこまでの手間がみんなパーになることがある。こちらの責任ではなくて基本的には客の砂糖に蜂蜜をかけたような甘ぁ～～い、甘い資金計画が問題なのだが、仕事をしている営業マンの焦りも大きな原因になっているだろう。

Jun 18, 2005

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前回のつづき

～つづき～の前に一言ここんとこ、地上げ交渉その他、管財物件の整理等に走り回りろくにカキコできてまへん。すんまへん。せっかく縁があってワタイんとこ覗きにきてくれてはるのに更新してなかったら、なんやぁ～このページは！！となりまっしゃろなぁ？（T＾T）ウッウッウッまぁ～アトランダムなカキコになってしまうまっけど、一つよろしゅうたのんますぅ～～では、前回のお話のつづきでおまっ。連れの弁護士に電話したところから・・・「それで、筆跡鑑定はしたか？」「えっ、それはまだしてまへん・・・」「どうしてせぇ～へんの？本人がそう言ったんやったら、書いてない可能性があるかもしれない」「嫁はんが誰かに書かせたモンやったらどないする？」「当然無効になる。ただし、嫁はんの名義の分は有効やなぁ」こうなったら、詐欺罪でこの夫婦を訴えるしかないけど、裁判になったら５年、１０年はかかってしまうかもしれへん。金もいる。仮に負けたら、嫁はんに払った金は戻らへんかもしれへん。それより旦那の持ち分を買い取る交渉をした方がええなぁ。弁護士に依頼した時間は僅か数時間でやった。弁護士の読みどおり、旦那の目当ては金で、支払った金は契約金額の半分の額の７掛けもう一回、正規の委任状と念書を旦那に書かせた値段にしては高くついてしまった。共同名義の売買は以外とトラブルが多い。名義人すべてと契約を交わすことが前提やけど、出された委任状を全面的に信用してしまった話を進めてしまうことがある。不動産屋ですら、たまぁ～～に失敗というか、痛い目にあうことがあるから念には念をいれないといけない。売買契約後に共同名義人が出てきて、委任した覚えがない！とか言うヤカラをするものがいるくれぐれも注意しないければならない。

Jun 7, 2005

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夫婦の共有財産に２倍の金を払ったドジな奴という話

この世の中、騙される方も悪いとつくづく思わされるけど不動産屋にまつわる詐欺めいた事件がある。もちろん、詐欺は立派な犯罪やから、犯人が悪いのは当たり前のことやけどそれでも自分の一生の財産やから、子供に残すタメの家、土地の買い物にしてはあまりにも無防備な買い方をするところをみると、騙された買い主もちょっと無責任ちゃうか？と被害者自体も責めたくなるなぁ。詐欺はやるほうもやられるほうもドラマのようなもんや。中でも、こんな夫婦で仕組んだ詐欺ドラマは、なかなか新しい夫婦の自立した生き方と言うモンを覗かせてくれていると思う。ある夫婦から戸建てを買った人がおる。この人を仮に鈴木さんとする。家・土地ともに夫婦の共有名義になっていた。奥さんがすべてを任されていると言って、旦那の委任状を見せられて価格も折り合いがついて、契約することができた。そして、さぁ～引っ越しやと言うときになって、その家の旦那から電話が入った。「あんたたち、私の家を買った」と言っているそうやけどいったいどういうことやっ！「奥さんから、旦那さんの委任状を見せてもらって契約は終わってますよ・・・」「そんなことを委任した覚えはない！いっさい私とは関係ない！嫁はんも家を出ていった。私は委任状なんか書いたことない！」「その委任状を筆跡鑑定したらわかる！」それだけ言ったら一方的に電話を切りよった。自信たっぷりの言い方やったから、もしかして？？？この夫婦は別れたんかもしれへんと鈴木さんは思った。「そうなったら、ちょっとややこしい事になるかもしれへん。法律的なことを聞いておいたほうがいいだろう」と不安になって弁護士をしている連れに電話をしたら・・・・～つづく～

May 29, 2005

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敷金は何が何でも取り戻すべきだ（前編）

大家の不当な所得の中に、退去した借家人に返さない敷金がある。場合によっては、不動産業者が大家から預かったものもあるけど、何れにしても退去した借り主になかなか返金されないようだ。借り主においても転居後に敷金を返してもらわず、その後、敷金の返還請求もしない学生や若いサラリーマンがいるようだ。不動産の慣習で、引っ越しの当日に敷金を返金する習慣がいつの間にかなくなってしまったからだろう。さらに、不動産屋に大家の退去者に対する債務である敷金を立て替えて支払うという義務感が欠けてきたために、敷金のスムーズな返金という退去者の正当な権利が失われつつあるようだ。このような傾向を助長していると考えられるのは、自分で契約すらしたことがない学生や若いサラリーマンが何時までたっても親がやっていることがあり、ええ年して敷金の存在すら知らない者がいる。元来、敷金の性質は民法上、居住者の部屋の引き渡しの際に契約が終了しているので、この時点で返済されなければおかしい。（まぁ～賃貸借契約書においても、退去後一ヶ月以内に精算するとの条項が盛り込まれたりしているので、借り主からしてみると退去時点で返金されないのは当たり前と判断していることもあるか？）一応こういった性質を理解した上で、賃貸借契約を締結する時に、正論を主張してみてはいかがか？こういった主張をする居住自体が少なくなってきたから、つい大家も不動産屋も敷金の返済を遅らせてしまうのかもしれない。～後編へつづく～

May 17, 2005

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相場より安い売価をつけさせる。

実際の相場より安い売価をつけさせて売りに出したら、すぐ客がついてアッ！という間に売れて、ほとんど営業活動をしなくても済む。営業活動は不動産情報誌に広告を出すこともしかり新聞の折り込み広告、チラシの配布等も含む。すぐに売れてこういった経費が浮けば、その分利益率が上がるから会社にしてみればありがいたいわけだ。自分の営業成績にも跳ね返ってくる。では、どうやって相場より安い値段をつければいいのか？まずは、営業マンが売り主の信用を得ること。人当たりのダメな人は、まず営業には向かない。当たり前だ。人に好意を持たれるような人柄（うわべだけでも可）と、ルックスが必要だ。不動産仲介というのは、あくまでも売り主が売値をつけるもので不動産屋がなんぼ口を出しても、売り主が納得しないと、不動産情報として日の目を見ることはない安い値段をつけて売りやすくするには、まず売り主をその気にさせることが第一である。その為にまず自分を信用させてこの人の言うことに間違いないと思わせないといけない。そのうえで、なんだかんだと理由をつけて相場より安い売値をつけさせるわけだ。値をさげる為の理由は内装が汚れている、マンションなんかは部屋の階数が低いバルコニーの向きが悪いなどで、戸建てや土地などは道路付けが良くない道路の幅員が狭い、玄関の向き、位置、建物の敷地に対する配置が良くないなどいろんな理由をつける。ただし、これらは単に値段を下げさせる為の理由ではなく、現実に売却における流通価格に大きく左右される査定の評点であることは間違いない。

May 14, 2005

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「あ～」言えば、「こ～言う」

不動産屋の務め。例えば５，０００万円の売り物を持っていて、３，５００万円の物件を買いたいというお客さんが来た。さぁ～どうするかな？まずは５，０００万円のほうから勧める。どれだけこの物件がいいのか？お客さんの条件にあっているか！などを話して足らずの１，５００万円を支払えるかどうかを探って、さりげなくローンを勧めてみたりする。さて、ここで不動産屋が熱心になるのは何か？不動産屋も当然商売なので、同じ仕事をするなら自分のところに売りと買いの両方の手数料を稼ぐことである。よって、どんなものでも理由をつけては、いかにこの物件がいいか！この価格が適正な価格の設定であるかを説明するわけだ。例を挙げてみると中古マンションの場合。エレベーターを例にあげて、屁理屈をいうとエレベーターに近い時：「便利やねぇ～奥の部屋やったら毎日のことやから長い通路を歩いているとイヤになりまっせぇ～ご主人が夜遅くに帰って来たとき疲れているのにねぇ～」逆にエレベーターが遠い部屋の場合。「エレベーターが近いと何かと人が通るたびに・・・とか「奥の方が静かで絶対いいいですよぉ～」となる。駅から遠いときも「不便ねぇ～」とか言うお客さんに「そやから静かなんですやん！」とまぁ～こんな感じで、物件の立地条件や環境をその場その場で価値観を変えさせるわけだ。これがある意味、腕の見せ所でもある。しかし、こんな言い方、書き方をしてしまうと、ホンマに不動産屋っていうのは口から出任せを言う、いい加減な奴っちゃ！となるかもしれないが正直この世の中、不動産だけでなく、１００点満点なんでないわけだ。常にあっちたてたら、こっちたたずで。先の価格についてもお客さんがいい買い物をしようと思うのであればある程度は自分で目的地の環境を調べて、信用できる不動産業者を捜すことから始めるべきだ。５，０００万円を売り希望価格で、その物件を気にいった買い主候補のお客さんが欲しい！と言ったが、ギリギリ４，５００万円ぐらいまでしか出せない場合間をとると、４，７５０万円であるが、これがなかなか難しい！ここで駆け引きを試みる。売り主には、４，６００万円ぐらいまでなら頑張って買いたいと言う買い主がいる、と話す。買い主には、４，８００万円ぐらいまでの交渉可能かどうかを確認する。これで、第一回目の価格の交渉範囲を特定していって、あとは落ちていないお金で売り、買いとも大きなお金には違いないが、全体の売り買いを達成できるかどうかの所なので売り主には、「このお客さんが千載一遇の勝機で、ココで売り切らなければこれ以上価格が上がることはないですよ～」いい限りなく、買い主希望の所まで歩み寄らせるように近づけていく。バブルの時なら、売り手市場で、欲しいのならココまで買い上がってこい！みたいな、ココまでおいで～商売だったけど、今で、まだまだ、買い手市場のため、いつまでも頭がバブルな素人売り主にコンコンと言い聞かせて、その事を解らせてやらないといけないわけだ。誰しも自分の持っているモノだけは、値下がりしない良い物だと思いこみたい気持ちは分かるが、死んだ子の年を数えるみたいにいつまでも昔の値段をいってもらってはこまる。

May 9, 2005

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「両手」

不動産屋の業務にはいろいろあるけど、仲介という業務は非常に重要でありおいしい。よく週末の新聞に入っている不動産屋のチラシを見ると「不動産のご売却は当社にお任せください。～査定無料・秘密厳守～」とかいうフレーズが入っているのを見かけると思う。これは不動産の売り主を捜しているわけだ。仲介業務というのは、。売り主に売買の業務を委託されて売買契約まで行うもので不動産屋と言われる仕事のうち８割を占めると言える。チラシを見た客から売買を任された物件は、本来、不動産流通機構（業界ではレインズと呼んでいる）へ登録しなければならないとされている。（任せ方に種類があるので、これによっては義務ではなく任意の場合がある）しかし、不動産屋の本音は登録をしたくない。なぜなら、自分のところで買い主を見つけたいので、おいしいモノを独り占めしてコソッと食べたいのである。なぜか？次回につづく

Apr 29, 2005

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不動産【屋】

ワタイの商売は不動産“屋”一口に不動産屋と言っても、いろんな不動産屋がいる。賃貸を専門にやっている不動産屋もあれば、売買仲介を主としてやっている不動産屋、地上げをして開発行為を行い、新しい街を造ったり競売物件や管財物件の整理などをやっている不動産屋などなどいろんな形がある。これらを引っくるめて、“不動産屋”という商売を、世の人たちはいったいどう思っているのか？不動産屋さんは必要だけど、一般的にみて、浮き沈みが激しく、どちらかと言えば博打的に捉えられ、派手で行儀が悪そう？？などと自分の身近な存在の人にはあまりいいイメージがなく、大事な人に就いて欲しい職業のように思われていないのではないでっしゃろか？欧米では不動産業と言うと弁護士や医師などに負けずとも劣らない職種であると聞いたことがあるが、この日本では大きな財産を扱う割には、不動産屋は日の当たらない商売だなぁ～～とつくづく感じることがある。自分的にはいつ頃からそういうイメージを持たれ出したのかよくわからないがこの業界、特に悪徳業者が多い、胡散臭い奴が多いという風に思われているようだ。確かに、今のような平成の大不況が続くと物件がなかなか売れないためになかには「あくどい」やりかたを当然のようにやっているものをいるだろう。そんな「あくどい」やり方をする業者もあるせいか、最近の消費者は住宅ローンをはじめ不動産の情報をよく収集してよく勉強しているなぁ～と感じさせられる。世の中の一部に蔓延る欠陥住宅などを掴まされないようにと勉強をしているのだろう。それでも、所詮は素人。やはりプロにはかなわない。当たり前である。不動産屋であっても毎回、毎回新たなことを勉強させられ、時に不動産業の奥深さと怖さを感じるぐらいだ。不動産は素晴らしい財産だ。くれぐれも失敗しないように、このカテゴリーでは、不動産という大きな財産の売買を考えている人、家を借りたいと思っている人にちょっとだけ参考になればと思い、話していきたいと思う。

Apr 25, 2005

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中古住宅を売ったが屋根裏に多数のコウモリがいて損害賠償を負った売主

購入した築８年の中古一戸建て住宅の屋根裏に多数のコウモリが棲息して駆除が必要になったことは、売り主の瑕疵担保責任に該当するとして損害賠償を負わされた。【紛争の内容】買い主は仲介業者の仲介で売り主（個人）から築約８年経過の一戸建てを買った。買い主は入居後間もなく建物の屋根裏に多数のコウモリが棲息することを発見調べたら、夥しい量の糞が堆積していた。買い主はこれを「隠れた瑕疵」として主張、コウモリの駆除費用など、売り主に瑕疵担保責任による損害賠償とこれを仲介した業者に対して業務上の注意義務を怠ったとしてそれぞれに請求。売り主は契約当時多数のコウモリが棲息していた事実はない、また、コウモリがいたとしても建物自体に性能や性質が欠如するものではないとして瑕疵を否定仲介業者は本建物に多数のコウモリが棲息していることは知らなかったとして相当の注意をしても知り得なかったとして、業務上の注意義務違反はないと主張【問題点】屋根裏にコウモリが棲息するこは、建物の瑕疵といえるか？【結末】コウモリは売買契約の締結日より、約４年前から建物内にコウモリが棲息した。人が生活する建物に一定の生物が棲息することは通常避けることはできないが単に雨露をしのげればいいというものではなくて、急速や団欒など人間らしい生活を送るための基本となる場としての側面があり、その意味で建物の備えるべき性質として考慮すべきである。コウモリは、害獣とは言えないとしても一般的には不気味なイメージで見られていること、これにより糞尿も夥しい量であり、一般人の感覚に照らしても本建物は買い主の支払った売買価格に見合う清潔さや快適さを備えたものとは言えないので瑕疵に該当する。従って、売り主は買い主に対して、駆除に要する費用約１１２万円を損害賠償として支払う義務がある。仲介業者については、本売買に至るまでの仲介担当者の行動を検討するに担当者らはコウモリの存在を疑うべき事情もなかったなどから仲介の契約上の注意義務を怠ったとが認められない。【これから学ぶこと】買い主が売り主に瑕疵担保責任を追及するには＊売買対象物件に瑕疵があること＊その瑕疵が隠れたものであること（通常の注意では発見出来ないこと）が必要また、買い主が売買契約を解除するには、その瑕疵の存在によって＊買い主が契約をした目的が達成できないことが必要である。瑕疵担保責任は無過失責任なので、コウモリの存在について、売り主に何らかの過失があることは必要ではないし、売り主がコウモリの存在を認識している必要もない。シロアリなどの発生もよく問題になる。虫や動物の被害も、瑕疵担保責任の対象になるので注意しよう。また、この事案では仲介業者の責任は否定されたが、仲介業者がコウモリの存在を知っていたり、あるいは容易にその存在を知りうるという場合は仲介業者の調査説明義務違反を理由に買い主から仲介業者に対する損害賠償請求が問題になることもありうる。売り主の面接（売り主の告知書提出の協力）や現場調査、特にマンションにおいては管理組合や管理会社に対する調査確認をくることが必要である。参考（民法第５７０条）売り主の瑕疵担保責任

Apr 22, 2005

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成功するための重要な基本的テクニック

新しい生活をアメリカに求め、イタリアから移民してきた両親の下に生まれたｱﾏﾃﾞｨｵ・Ｐ・ｼﾞｱｰﾆ。全米１の銀行、バンクオブアメリカの創始者で、利益のみを追求する他の銀行の体質に批判的で、庶民から愛される銀行のネットワーク網を全米に確立するのが銀行家ジアニーの夢、目標であった。当時も少数であったが、支店網を擁する銀行は存在していた。しかし、国あるいは連邦銀行ですらローカルな存在で、全国規模ではなかった。そんな時代において、ジアニーニは先見性を発揮して、大規模な支店設置を目指していった。しかし、ｼﾞｱｰﾆは一挙に全米に支店を設置しようとは考えなかった最初の支店を設置するときのこと、それは買収によって実現するが、綿密な計画に沿って実行されるまず、相手先の経理内容、株主構成、評判などを十分に調査。そのうえで買収するかどうかを検討。そして、新参者に対する地元の反発も考慮して、その土地で見方を見つけた上で買収を実行した。このように最初に目標を決め、その実現に向かって一段一段階段を上がる方法を採用した。それでも、ロサンゼルスへの進出ではかなり手こずった。つぶれかけた銀行を買収して、さぁ支店にするぞ、という段階になって、地元銀行の猛烈な反発にあったからである。また、サンフランシスコと違ってロサンゼルスにはイタリア移民も少ないことから、新聞も地元銀行に加勢、ジアニーニは苦境にたたされた。しかし、それでくじけなかった。「自分は貧しい市民と賃金労働者にカネを貸します。自分は貧しい人々の味方です」「ロサンゼルスの銀行は、大企業にしか貸さないようですが自分は貧しい市民と賃金労働者にだけ、住宅資金を貸します」サンフランシスコの大地震で街が壊滅的な被害にあったときもジアニーニは一刻も早く営業を再開するのが銀行の責務であるとして、いち早く営業の再開を新聞で宣言した。それだけでなく、営業再開を躊躇する他行に対しての反論も新聞に掲載して、市民の圧倒的支持を得た。ときに綿密な計画で、ときには戦闘的に。彼はこうして目標を達成していった。成功の為には自分自身を信頼して、最善を期すること。繁栄、達成、成功を信じて邁進すること。しかし、その前に、忘れてはいけないことがある。【具体的な目標を設定することである。】【目標のないところに成功はない。】～成功する為の重要なテクニック～自分自身を自分の仕事を信じる。最善を期待する。そして自分が持っているすべてをそこに投じる。

Apr 21, 2005

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決断力と反対の意味を持つ“遅延”

イギリスの豪華客船タイタニック号の遭難事故があったのは１９１２年の事。荒波にのまれた遭難者は約１５００人、死者は８００人の大惨事になったが、不幸中の幸いというべきか半数近くは救助された。その救助活動に多大な貢献して、名をあげた人物がいる。デビッド・サーノフ、アメリカの電信会社のオペレーターだ。不思議な縁というべきか、デパート王ジョン・ワナメーカーの電信会社の無電室に不眠不休の努力で、早急な救援を手助けしたという。当時のアメリカ大統領タフトは、救助された生存者の名前を３日３晩に渡って傍受し、伝達を続けるサーノフの為に、すべての無線局に対して通信停止命令を出したほどである。サーノフは、貧しいロシアのユダヤ人地域からの移民であったが遭難事故での活躍が認められ、後にはアメリカ最大のラジオ会社ＲＣＡの社長に昇進する。ＲＣＡはアメリカ１のラジオ会社であったが、いわばＧＥの子会社で独立起業ではなかった。そこで、悲願の独立の為に、サーノフは一大決心をして賭に出た。「自分の主張を認めてくれないなら退職する」苦労に苦労を重ねた末のトップの座であった。真実にせよ、ポーズにせよ、それを口に出すには相当な勇気が必要だったと思う。だが、決断なくして大きな成長はない。サーノフはこの信念から、ついには賭に勝ち主張を通すことに成功する。他人の意見に耳を傾けることは確かに大切なことである。ましてや家族、友人から「考え直したほうがいい」と意見されることもあるだろう。もちろん、どんなことでも熟慮することは大切なことである。しかし、いたずらに時間ばかり費やせば、成功への時機をを逸してしまうのも事実である。いつまでも決断を下さないことは、成功への最大の敵である。迅速で明確な決断は偉大な成功を呼び込む。富と栄光を導き出す。それはすべての成功者に共通するもので、一旦決断をしたからにはその決断を変更することは、よほどのことがない限り避けた方がいい。いかなる事態あっても、迅速で的確な決断をくだすように！信念をもって決断したからには、それを変更することはできるだけ避けよう！時は人を待つことはない！目標や夢を実現しようと思ったら、もてるものすべてを賭けてスタートを切ることを決断しよう。決断力と反対の意味を持つ【遅延】は、誰もが乗り越えなければならない最大の敵。

Apr 19, 2005

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富を築く法則～その３～

リチャード・ブランソン。日本円にして４００億円以上の資産を有し、イギリスでも１０本の指に入る実業家である。ブランソンは１９５０年ロンドンに生まれた小さい頃から勉強が苦手で高校も中退であった。しかし、１７才の若さで「スチューデント」という雑誌を創刊そのあと、有名人を動かしたり、無給であったにもかかわらずスタッフを楽しく働かせたりと、まばゆいまでの才能を発揮してついには学生相談センターを開設して、レコード会社まで作ってしまった。ブランソンが一躍有名になったのは、ポップグループ、セックス・ピストルズを使って世界的なブームを巻き起こしたのが始まり。それを機に、彼のビジネスに対する情熱は拍車がかかって、クラブ経営やケーブルテレビ、不動産などの多角経営に取り組み始めた。次々と成功させていって、一方冒険心も旺盛で、モーターボートや熱気球による大西洋横断などに成功して当時のサッチャー首相からも国民栄誉賞を贈られている。ブランソンの例に限らず、多くの成功者＝富を獲得し、偉業を成し遂げ奇跡を起こした人々を見て、一般的には次のような感想を抱くかもしれない。『あまりに偉大すぎて』『ロックフェラーもカーネギーも昔の人だ』『現代にあっては不可能だな』しかし、ある法則に従うと潜在意識は、そして実相の世界は、“無限”の富、能力、成功を供給してくれるという。【成功したい】【健康でありたい】と想念して、祈り、すべての力を目標に向けて投入すると夢はかなう。逆説的に言うと、想像しえないこと、自信をもちえないことは実現しないということ。さぁ～答えは出た。目標を大きく掲げよう！壮大な夢を見よう！もっと自信を持とう！富は、成功は、健康は、平和はそこに待っている！【本心から熱心に富みを求め続ける者だけが、富みを手にすることができる】

Apr 18, 2005

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はじめに夢を描いて、希望をもって、願望を燃やし、計画をたてる人

【成功者と呼ばれている人たちは・・・】目標を掲げ、積極的で前向きの心構えを保持して、祈り、想念することによって、一歩、一歩目標に近づいていく。その信念を潜在意識に送りこんで、揺り動かせば、その潜在意識は私たちに無限の富、無限の才能、無限の成功を付与するように始動するという。しかし、、ある人は次のように言う。『成功したいとの強い心がまえでいるのだが失敗ばかりしている』『健康になりたいと祈っているけど効果がない』『夢を実現したいとの信念があるけど、なかなか実現しない』しかし、自動車王のフォードも鉄鋼王のカーネギーも銀行王のジアニーも、そしてその他たくさんの成功者たちも、潜在意識に強く願望を刻印して、また、強い信仰心にもとづく祈りによって勝利を得たのは確か。もう一回確認してみよう。問い直してみよう。本当に夢を実現しようという強い心構えがあって、成功や健康を祈って信じているかどうかを。「こうありたい」「こうしたい」「○○で成功したい」「○○という夢を実現したい」というとき、ある人は祈り、ある人は瞑想して、ある人は声に出して唱える。どんな方法をとってもいい。ただし、毎朝、毎晩わずかな時間でもいいから、それを継続することが重要だ。５分あるいは１０分でもいい。すべての雑念を払いのけて、ひたすら成功や夢の成就を繰り返すこと。訓練することによって、それは可能になるけど外界から完全に遮断した状態にすることが出来たら、会社や学校あるいは電車のなかでの時間を活用するのもいい。その時間は、視・聴・嗅・味・触覚によってキャッチされる顕在意識、表層意識の活動が活発ではないから、より想念の効果が期待できるから。それから今度は目標や願いを簡潔な文章にまとめて、目につきやすいところに置いて一日に１０回は確認する。手帳やノートにそれを写して、いつでも確認できるようにするのも有効である。そしてそれを口にだして読み上げるとさらに効果がある。こうして継続され、繰り返されたあなたの想いは、強い信念になって潜在意識へ、そして万能の神へやがて到達するといわれる。もちろん想念して、目で読んで、口に出して確認した目標や願望の実現を疑ってはいけない。それとともに想念の言葉にも注意を払う必要がある。「劣等生から脱出させてください」「コンプレックスや弱気を取りの座いてください」「失敗から立ち直らせてください」こうやって、否定から始まる祈り、想念はかえってマイナスになってしまうことがある。現在自分が劣等生であって、コンプレックスや弱気を有し、失敗の状況になることを自ら認めてしまっていることになるから。【成功したことをイメージする。】【自己暗示にかける。】【目標を明確にすること、そしてその達成に向けて積極的な心構えをもって信念にする。】そのうえで、目標達成を祈って、想念して、成功した自分の姿を描ききるこれが成功へのステップ

Apr 17, 2005

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『風さいのあがらぬ無一文な男でも・・・』

１８３９年７月、ニューヨーク州のリッチフォードという小さな村に、後の石油王ジョン・Ｄ・ロックフェラーは生まれた。ロックフェラー家のルーツは、１８世紀にアメリカに新天地を求めた、ドイツ系の移民である。ジョンの父ウィリアムｊは、並はずれた体格を持ち、銃や馬の扱いも巧みで、性格も陽気なこともあって、村の人気者であった才覚にもあふれ、農業をかわきりに材木商の営みもしていた。その平穏な生活が一転したのは、ジョンが１１才になった時である父がある犯罪の嫌疑を受け、突然家を出ていってしまった。その為ジョンは、朝まだ暗い４時には起きて、農作業をする母を手伝い、それが終わってから学校に通う生活をするようになった。しかし、それも長続きはしなかった。家を出たあとも、夜の闇に紛れ時々帰宅していた父がついに破産して、ニューヨークの家と土地を売り払わなければならなくなったからである。ジョンが１４才の時、一家は親戚縁者とも離れ、オハイオ州エリー湖近くの、ある小さな町に移住、どうにか住居だけは確保した。そんな環境では、学校生活を続けられるわけがない。１８５５年、ジョンは高校を中退し、働きにでることになった。高校中退後すぐに、商業専門学校に３ヶ月ほど通い、簿記や銀行学を学んだ。しかし、高校を卒業していないハンディーは大きかった。銀行、鉄道会社と職探しをしたが、なかなか見つからない。数週間かけてやっと探し当てた仕事は、仲買人、運送会社の簿記係補佐。初任給は、週３ドル５０セントであった。金銭の出納を扱う仕事は一日中会社にいることが多いが、ジョンはその利点をいかして、社長や上役の話は一言も聞き漏らすまいという、姿勢で人一倍仕事をしていった。また、破損した商品が送られてきたときも、ジョンは運送をした鉄道会社と船会社を相手に損害賠償の交渉をうまくやるまでになっていった。社長はそんなジョンを認めて、３ドル５０セントの週給を月給２５ドルに、入社の翌年には年俸５００ドルへと昇給させたという【きっと金持ちになるぞ！！きっとだ！きっとだ！！】その当時からジョンは、『頼れるのは自分だ！』という父の言葉を深く心に刻んで、金持ちになることを願い、信念としていた。【たとえ現在の状況がいかにあろうとも、目標、夢が達成するとの信念を持ち続ければ、すべては現実として、あなたの目の前にその目標、夢が現れてくるのだ】風さいあがらぬ無一文な男であっても、燃えるばかりの願望をもっているかぎり、自分の人生を切り開くことができる！！～ナポレオン・ヒル～

Apr 16, 2005

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入居した後で契約解除や更新拒絶はしにくい

家主は、賃借人が家賃を確実に支払ってくれるか？立ち退く際に法外な要求を出す人ではないかなどが気になるため、入居希望者に対して職業などを尋ねることがよくある。また、家主に信用してもらうために、入居希望者のほうから職業などを明らかにすることもある。家主は、どんな人に建物を貸すかを自由に決めることができるから。とこらが、契約して入居したあとに、賃借人の職業などが事前の話とは違っていたというケースがある。このような場合は、家主は賃借人に対して強い不信感を抱き、契約を解除したいと考えるに違いない。しかし、例えば、「一流企業の社員」と称していた人が風俗営業に勤務していたり「会社員」と称していた人が暴力団員であったとしても、それだけでは契約を解消する根拠としては不十分である。賃借人が家賃の支払いなど契約上の義務を確実に履行しているかぎり、職業などに偽りがあっただけでは、契約の解除や更新の拒絶は認められないくいでしょう。ただし、職業などが当初の話と違っていた結果、現実に支障が生じてくれば、契約の解除や更新拒絶が認められる可能性がある。たとえば、暴力団員の賃借人のところへ明らかに暴力団員とわかる風体の人たちが出入りするために、他の賃借人が怖がったり、転居したりした場合など、また、定職を持たない賃借人の場合は、家賃を滞納し、家主が催促しても支払うことが出来なくなる可能性もある。

Apr 11, 2005

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敷金は、賃借人の債務を担保するもの

敷金は、賃借人の債務を担保するために家主が賃貸借契約時に賃借人から預かり賃貸借が終了してアパートやマンションなどを明け渡したときに返還されるお金である。家主は、賃借人が滞納している家賃や家屋を傷つけたことによる損害金などを差し引いて賃貸借終了時に賃借人に返還します。また、賃貸借契約が終了したにもかかわらず賃借人が家屋を明け渡さなかったことによる損害金などは、敷金から差し引くことができる。

Apr 7, 2005

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礼金（権利金）の性質

礼金（権利金）の性質は一様ではない。一般に、営業用店舗の場合は、営業上の利益の対価としての性質が強く居住用家屋の場合は、家賃の一部の一括前払いとしての性質が強いと言われている賃貸借契約書で、賃貸借の譲渡・転貸をあらかじめ家主が承諾する旨を定めその対価として賃借人が礼金（権利金）を支払うことが明記された場合は礼金にそのような特別の性質を持たせたことになる。礼金（権利金）は、特別の約束がないかぎり、返還されないのが通例であるが賃貸借期間の途中で賃貸借が終了した場合、あるいは賃貸借期間の定めがなくきわめて短期間で終了した場合には、礼金（権利金）の一部の返還を求めることができるという考え方もある。

Apr 6, 2005

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本当の好きを見抜け～つづき～

「好き」とは自分の選定基準より上の人間に対して使う表現ですが選定基準が大幅に変化しやすい男性のこの言葉は、はっきり言ってまったく信用できない。ホンマに「好き」かどうか知りたければ、テストステロンの動きが一定している時期のものをピックアップしてみるといい。貴女が下着が見えるほどのミニスカートをはいて、すぐにＨができると相手に思わせるようなシチュエーションの時に、男が「おまえのこと好きやねん」って言われてもそれは単に「お前とＨがしたい」くらいの意味でしかない。こんな状態の時は、大概の男が誰でも好きと言えてしまう。しかしながら、好きと言った男の気持ちは嘘ではないわけでホンマに好きなわけで、Ｈが出来る可能性のある女性を目の前にするとその女性に惚れることができるように生理がそうなっているからだ。では、ホンマに貴女のことが好きかどうかは男がどの時期に口にしたものを信用すればいいのか？それはＨが終了した時である。この時、性欲は満たされているので、いわば“お腹いっぱい”の状態であるホンマにウマイものにしか手をつけることができないからだ。よく、デザートのアイスクリームはベツ腹とか言って、満腹であっても食べることができるけど、男も同様でＨが終わったあとに「好き」と言えたら、それは本物だといえる。もちろん詐欺師はそんな時を逆手に利用して嘘を言えるが。。。。ホンマに自分のことが好きかどうかを試すには、是非Ｈの後に「私のこと好き？」って聞いてみたらいい。もし、この答えに「眠い」っちゅ－様な返事返ってきた時にゃ～あ～たそれは、それほど、貴女の事を好きではない証拠だと言える。間違いない！！まぁ～何れにしても、男が吐く「好き」には注意をした方がええだろうなぁ～

Apr 5, 2005

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共益費には何が含まれているのか？

共益費（管理費）は定額とされることが多いけど、その中に何が含まれているのか？は様々。アパートやマンションなどでは、共用部分の電気料などが含まれるし管理人をおいて管理している場合はその費用が含まれていることもある。また、これらの実費に基づくものだけでなく、家主の手数料（管理の手間代）も含まれているのが普通。これらのように、共益費（管理費）は、その性格が一様でなく、実費に基づく部分と実費に基づかない部分を含んでいるから、その金額にも大きな差異がある。共益費（管理費）の金額は、家賃と同様に家主と賃借人の約束によって決定されるものである。次回、家賃に消費税を上乗せしてもよいか？

Apr 5, 2005

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「本当の“好き”を見抜け」

男の場合、エストロゲンの比ではないほどの強力な発情ホルモンが分泌されるそれが、“テストロゲン”という。おそらく、女性には理解することが不可能と思われるが、このホルモンが多く分泌されると異性の選定基準がゼロ近くまで低下するとの事。その強力さというと、たとえばルックスが劣る女性でもまた、思春期を迎えていない幼児にも、そして究極は人間以外の動物にまで選定基準が下がってしまうこともあるという。ﾌｪﾃｨｯｼｭ（フェチ）と呼ばれるものがそのよい例で、人間のオスは場合によってハイヒールやギプスなど、生き物でないモノにも発情できてしまう。それほど、テストロゲンの精神に及ぼす作用は強力である。異性の性欲のほとんどは、このテストロゲンに支配されていると言っても過言ではないが、実はこのホルモンは瞬時に何倍もの量が分泌されたり、また瞬時にして低下したりするくせものという。これが上昇したときは一気に女性の選定基準が下がって誰とでも性交が可能になり逆に落ち込んだ時は選定基準が上がって、性欲が消え失せる。つまり、男の選定基準は女性の想像を絶する勢いで上下してその幅も美女から動物やモノにまで性交が可能になるほど振り幅が大きいといえる。～つづく～

Mar 31, 2005

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【家賃と共益費に関するこんな疑問】

“家賃はなぜ前払いをさせるのか？”家賃の支払い時期は、民法６１４条によると、「毎月末」と規定されているのだ。しかし、この規定は、これに反する特約とつけることが許される「任意規定」で、実際の賃貸借契約書では「前月末日払い」とされているケースが多くなっている。もし契約書にこのような家賃前払いの特約がなければ、民法の規定どおりに後払いでよいことになる。家賃の前払い方式をとるケースが多くなったのは、家主が家賃を遅滞なく得るために賃貸借契約書に前払い条項を入れることが一般化したためであろうと思われる。次回「月の中途で契約する場合はどのように計算すべきか？」

Mar 31, 2005

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『男と女惚れやすいのはどっち？２』

さて、生殖行為をしてもよいと思う相手の選定基準は各個人で非常に曖昧でありさらに日々、時間帯、社会的な背景においても、脳内のホルモンバランスで常に上下を繰り返すという。男も女も脳内ホルモンバランスでリアルタイムに惚れやすさ、つまり異性の選定基準が変化する。女の場合、この選定基準を揺るがしているのは、ズバリ生理。生理は女性にエストロゲンやﾌﾟﾛｹﾞｽﾃﾛﾝと呼ばれる女性ホルモンの定期的な変化をもたらせるらしい。このエストロゲンは、女性を発情させるホルモンで、ﾌﾟﾛｹﾞｽﾄﾛﾝは、性欲を沈めて発情させないようにするホルモンということだ。女性は排卵日の前後にエストロゲンがピークになり、この頃の女性は男性の選定基準が下がるというわけだ。逆に、生理の４～５日前はプロゲステロンが高くなって、選定基準が上がることになる。男女ともに選定基準を下げる要因としては、不安や緊張、あせりといったものである。あまり好きでもなかった人に誰か他の人が告白した場合、今までは友達としてしか考えなかった人を急に好きになってしまうことがある。これは、友達として確保していたつもりが、他の人に奪われる可能性が出てきてしまった為に不安が生じたことが原因らしい。年齢がアップして、結婚できないかもしれないというあせりが生まれると異性への選定基準がダウンしたりする。自分の異性への好みというものは、日々変化するということがわかる。次回、本当の好きを見抜くには？～つづく～

Mar 30, 2005

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面積の食い違いは地代にどんな影響を及ぼすか？

表示（契約書）の面積と実際の面積に相違があることはよくあるので、地代をどう決めるかが重要。「１平方ﾒｰﾄﾙ当たりの単価を決めて、それに実際の面積を乗じたものを地代とする」という決め方をした場合（表示の面積とは関係なく）、実際の面積の広さで地代を算出する。「本契約書に表示した土地（面積全体）の地代は月額○○万円とする」という決め方をした場合は、たとえ坪単価が記載されていたとしても、また実際上の面積と差があっても地代の増減をさせないのが通例である。したがって、契約する段階で、地代は表示上の面積によるのか（食い違いがあった場合にはどちらによるのか）を明確にしておくことが重要次回、“賃借人が支払う費用について”～つづく～

Mar 30, 2005

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わかりやすい愛情表現にがウラがある。

「おまえが好きだ」～男と女、惚れやすいのはどっちだぁ？～愛情表現において、もっとも一般的に使われる言葉が、「好き」というセリフだ。しかし、この言葉ほど、男女で本当の意味が異なるものはないと思う。恋愛はお互いがお互いのことを好きという事実を大前提として成立しているわけだが、この好きという概念が元々大きく違うわけやから、恋愛において男女がすれ違うことは当たり前の言えば当たり前だ。まず、「好き」を考える前に男と女はどちらがが惚れやすい生き物なのかをじっくり考えてみる。惚れるというのは、それが生殖行為につながるもっとも大切で、原始的な本能的欲情である。惚れやすいとは、この生殖行為をいたいと思う相手の選定基準値が低いことを表す。生殖行為をしてもよいと思う相手の選定基準値は、男の方が女よりもはるかに低いことは経験上わかると思う。女は子供を作る能力をもつので、どの男の種を自分の卵子と受精させるかの選定基準は当然厳しくしなければ、より優秀な子孫を残すことが出来ない。一方の男は、選定基準が高すぎると、自分の種を多くの女性にばらまくことが不可能となる。男は生殖行為を行った女の数だけ子孫を多く残すことができるから、選定基準が高いと選定基準が低い男との子孫の残し合いの競争で負けてしまう。だから、男の選定基準は女よりもはるかに低く遺伝子に設定されている。という理由から男ははるかに女よりも惚れやすい生き物に仕上がっている。～つづく～

Mar 29, 2005

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【借地契約上の面積が実際の面積と違っている場合は】

「面積が多少違っていっても契約は有効である」実際の土地の面積がどれだけの広さであるかは、起点（現実には、起点となる場所に境界石が埋められている場合が多い）を決めて測量をしなければ確認できません。土地の測量を一般の人が行うことは困難ですから、専門家に「地積測量図」の作成を依頼し面積を測ってもらう必要があります。契約書に表示された土地の面積と、実際の測量した面積が異なるケースはよくある。契約書の表示を登記簿どおりに表示した場合でも、その食い違いが起こる。その場合は、多少の相違であれば、対象土地の特定の問題ですから、「食い違いはあっても特定されている」ということで契約は有効で、つまり、「表示上の面積○○平方ﾒｰﾄﾙ、実際上の面積△△平方ﾒｰﾄﾙである同一の土地」となる。しかし、契約した土地の特定もできないほど相違があるような場合（例えば、表示上の面積が実際の面積の数倍もあるような場合）は、どの土地を賃借したのか明確ではないので、契約の修正をしないかぎり、その契約は無効となる可能性がある。しかし、裁判では、できるかぎり当事者の意思を尊重し、合理的に解釈して契約を有効とする方向で努力するようである。次回、「面積の食い違いは地代にどんな影響を及ぼすか？」について～つづく～

Mar 29, 2005

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『表示に誤りがあると契約はどうなる？』

（１）誤記であることが明らかな場合賃貸借の対象となる土地の所在地などの表示が誤って記載されている場合は誤記であることが当事者間で明らかであれば、正しい表示の通りの土地について契約がなされたものとする。（２）「正しい表示」が当事者間で食い違う場合この場合は、どの土地について賃貸借契約がなされたのか、について争いがある（意見が対立している）わけで、当事者間で話し合いをして、契約の修正（改訂）をする必要がある。裁判では、提出された資料に基づいて、なるべく当事者の意思を合理的に解釈し推定をして対象土地を確定することにより、契約を生かす（有効な契約とする）ことが原則とされている。しかし、どのように解釈することも不可能である場合や、他の部分と矛盾が出てきてしまう場合などには、契約が無効とされる可能性がある。次回、社旗地契約上の面積が実際の面積と違っている場合は。。。につづく

Mar 28, 2005

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“登記簿どおりの表示でなければならないか？”

契約書は賃貸借契約の対象となる土地を特定するために作成するので特定さえできていれば、必ずしも登記簿どおりに表示する必要ではなりません。しかし、土地を特定する為に通常使われおり、また、官公庁でも氏よしている表示方法が登記簿記載の表示ですから、これにしたがって記載するのが望ましいことは言うまでもない。なお、一筆の土地全体を貸す場合は、登記簿に記載された通りの表示をしておけばまずトラブルは発生しませんが、一筆の土地の一部を賃貸する場合は、測量図かそれに代わる図面を添付すべきで、対象土地を図面以外で（例えば、文章で）特定することは極めて困難ですから、図面を添付して契約書の一部としておくようにすべきです。次回、“表示に誤りがあると契約はどうなるか？”

Mar 27, 2005

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“宅地の一部”という表示のしかたでもいいか？

賃貸借契約の対象となる土地が、一筆の土地の中の一部である場合は、それを特定できる表示をして、地主と“土地の賃借人（借地人）”の認識に食い違いのないことが大切。したがって、その点に問題がなければ「宅地のうちの一部、○○平方ﾒｰﾄﾙ」という表示でもかまいませんが、図面が添付されていないと、「どこから、どのように測って○○平方ﾒｰﾄﾙなのか？」が不明ですから、特定されていないことなる。したがって、そのように表示する場合は「土地の一部（別紙図面部分）、○○平方ﾒｰﾄﾙ」として「一部」がどこに存在するかを図面を添えて明確にしておくべきです。次回「登記簿どおりの表示でなければならないか？」～つづく～

Mar 26, 2005

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“団地サイズの畳”でも契約違反にはならない

賃貸物件の間取りは、通常「洋室８畳、和室６畳、台所５畳」などと表示されるのが一般的。ところが、畳の広さはどの物件も同一であるとは限りません。“京間”は１畳が６．３尺×３尺×３．１尺（約０．５坪）、“江戸間”は１畳が５．８尺×２．９尺（約０．４７坪）で“団地サイズの畳”はさらに一回り狭くなる。＊１尺や約３０センチ＊したがって、建物を賃借するときは、１畳の広さがどれだけであるのか？を確かめておいた方がいい。ただし、最近では、“団地サイズ”も一般化していますので、多少狭い程度では家主を契約違反として追求することは困難でしょう。しかし、賃借人が契約前に建物の内部を見ることができず、しかも通常の予想をはるかに超えるような狭いサイズの畳であった場合には、家主に対して、家賃等の減額請求をしたり、契約を解除することも可能でしょう。次回は『地主は賃貸する土地をどのように表示すべきなのか？』を書きます。参考にして、万一契約後に地主とケンカしなければならない様になった時は痛いところをつける箇所があるかどうか参考にしてもらえたらと思います。

Mar 25, 2005

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【借家契約上の面積と実際の面積が違っている時は、】

『廊下などの共用部分が面積に含まれていることがある』事務所ビルやﾏﾝｼｮﾝの賃貸借契約では、共用部分（廊下など居住者が共同で使用する部分）の面積の一部を賃貸借物件の面積に含めているケースがある。家賃や保証金を他と比較する場合は、１平方ﾒｰﾄﾙまたは１坪あたりの単価で比較することが多いが、家主にとっては、賃貸物件の面積に共用部分の一部を含めると、単価を上げずに家賃や補償金の総額が増えることになる。確かに、共用部分についても建築費用や維持費がかかりますが、家主がこのような面積の表示のしかたをしてもただちに不合理であるとは言えない。しかしながら、賃借人にとっては重大な問題である。賃貸借契約を結ぶ前にに、賃貸物件の面積に共用部分が含まれているかどうか含まれているときはその部分の面積はどのくらいなのかを確かめて、その家賃や保証金が高いか、安いかを判断する必要がある。“建物の賃借人（借家人）”が賃貸物件の面積は専用部分だけの面積であると思って契約してあとになって共用部分の面積が相当含まれていることを知った場合は、賃借人に過失がなければ家賃や保証金の減額を求めることも可能ではあるが家主が容易に減額に応じるとは考えにくいので、やはり事前の確認が大切である。次回、間取りにおける畳のサイズに思い違いがあった時、契約違反になるか？を書きます。

Mar 24, 2005

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『建物を実地検分するときに注意すること』

最寄りの駅からその建物まで徒歩で何分かかるかは、必ず実際に歩いて確かめるべき。賃貸建物の広告や仲介業者の物件表示では、実際とは違った時間を記していることもあるので仲介業者の車に同乗して行っただけでは危険です。自分の足で実際に歩いてみることによって、駅までの所要時間だけでなく、周辺の環境なども把握することができます。居住用の場合は、陽当たりの良し悪し、車や工場などの騒音の有無と程度、周辺の環境の良否などが重要で、店舗用の場合は、周辺の店舗等の活況度、営業上の支障の有無などを十分確かめておくべきですね。また、建物の面積、間取りなどが物件の表示通りであるか、建物の外装と内装あるいは、各種設備の具合はどうか、ﾏﾝｼｮﾝや貸しビルの場合は建物全体の管理が適切に行われているか、なども確かめておきましょう。次回～『借家契約上の面積は実際の面積と違っている場合は』について

Mar 23, 2005

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家と土地の物件表示で注意すべき点は何？

【賃借建物の物件表示を見るときに注意すべき点】建物の賃貸借は、通常不動産業者の仲介によって行われるケースがほとんど。そこでまず、賃借希望者が仲介業者の店頭に表示された物件をみて、実地検分するときに注意すべき点を述べましょう。建物を賃借してしまってから、いろいろな不都合や支障があることに気づいても手遅れになるから、契約をする前に十分にチェックしておく必要がある。まず、建物の所在地、交通の便、面積、間取り、家賃、共益費などを確かめる。また、礼金（権利金）と敷金や保証金などが多額である場合もあるので、必ず金額を確かめておく必要がある。敷金や保証金は明け渡しの時に返還されるものであるが、全額が返金されない契約も多く見られる。したがって、どれだけ返還されるのかを確かめておくべき。建物に使用上の制限があるかどうかも、必ず確かめる必要があります。店舗として使用する場合は、予定している用途に使用できるか、営業できる時間に制限はないか音楽を流したりすることが許されるか、防音設備などを施す必要があるか、などが重要なポイントになる。店舗の内側にいろいろな設備を施したり、改装したりする必要がある場合はそれが許されるか否かも確かめておかなければなりません。居住用として使用する場合にも、居住人数に制限があったり、子供が産まれたら退去するなどという条件（これは賃借人に著しく不利な特約＝特別な約束の為無効となる）がついていることもあるので注意が必要です。次回は【建物を実地検分する時に注意すべき点】について

Mar 22, 2005

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ながぁ～いこと休んでしまったでござるよ。、(;^_^A・・・

前にカキコしたのは何時だったかなぁ？（＾＾；）>"また、今日からチョコチョコカキコしていこぉ～っと。リンクしてくれてた方の、全然カキコが更新せぇ～へんから、どっかに飛んでいってしまったなぁ～（T＾T）ウッウッウッまた、ちょっとでも興味もってもらえるように、がんばって書こうっと。よろしくたのんますぅ～(*^m^*)で、雑学もええけど、暫くは、恋愛のおける男の心理がよめる？一言で思っていることをズバリ書いてみようかなぁ～

Mar 18, 2005

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退職届を出したにもかかわらず・・・

【退職届けを出したけど、受理されないまま辞めた。退職金はもらえないか？】相談内容退職の３ヶ月前に直属の上司に退職届を提出したが受理を拒否されたので机の上においた。社長は退職届を受理していないので、無断欠勤による解雇として退職金は支払わないという。退職金はもらえないのか？【退職金の請求権】退職金の請求権は、就業規則、労働契約、労働協約、あるいは労働慣行として退職金の支払いが認められる場合に生じる。逆にこれらに退職金の定めがない場合は、請求権はない。通常、常時１０人以上の労働者を雇用している使用者は、就業規則を作成するよう義務がありそのなかには退職金の有無や算定基準を定める義務がある。この就業規則に退職金の定めがあれば、当然請求する権利がある。【退職金は労働者の権利】退職金は使用者の恩恵ではなく、賃金の一部であって、労働者の権利である。使用者の気分で勝手に変更することはできない。また、労働者がは雇用期間に定めがないときは、２週間前に退職届を提出すれば退職できる。その場合、使用者は退職届けの受理を拒否しても法的には、効力はなく、退職を認めるほかない。したがって、退職届を受理していないから退職金は払わないという社長の言い分は成立しない。「クビ」が懲戒解雇をさす場合、一般に退職金の不支給、あるいは、減額が認められる。しかし、町会解雇は使用者の感情でできるものではなく、就業規則に定める理由が必要となる。本件では、そのような理由はなく、就業規則にしたがって退職金を払う義務があるのでもらえる。

Aug 26, 2004

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借金の返済に借入金と同額の旅行クーポン券を渡した。

一度受け取ってくれたのに旅行に行けなくなったから、やっぱり現金で返してくれと言えるのか？【相手も納得したら代物弁済】お金を借りている債務者と貸し側の債権者が、同意の上でその借金の代わりにものを引き渡すことを代物弁済といい契約の一種である。この「代物弁済契約」では借り主が貸し主に代わりのものを渡したことで効力が発生し、債務は消滅する。【代物弁済契約が無効になるとき】契約である以上、旅行券ではなく、商品券だと勘違いしたという錯誤や詐欺、債務不履行などの一定の事由がない限り相手の了解ないし一方的に契約を撤回することができない。旅行券を借金の代わりに受け取ったときは、債権者は旅行に行くつもりだったのにその後、何らかの自己の都合で行けなくなったわけで、錯誤ではない。従って、代物弁済が無効との主張もできない。とは言うものの、身近な人との貸借の場合、法律をかざして正当性を訴えるもの考えた方がよい。あとあとの人間関係も視野に入れて判断しよう。

Jul 4, 2004

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担保の宝石

お金を貸して担保に宝石を預かった。その宝石を持ち主に承諾無しで質に入れれるか？【担保を取ってお金を貸す契約】借金のかたに宝石など動産を担保に取ることを「質権設定契約」という。この時にお金の貸し主を質権者、担保を出して借金をした人を質権設定者、担保として取った動産を質物という。質権設定契約をする、つまり担保を取ると、質権者は他の債権者に優先して質物から、弁済を受けることが出来る。たとえば、質権設定者が破産などで弁済できなくなった場合は、その担保を換金して、返済を受けれる。また、ほかの債権者から、貸金回収の処分を要求されても質権設定者は優先的に質物から自分の債権を確保できる。【質物を承諾なしに質入れできるか？】質権者は、一定の条件の範囲内であれば、預かっている質物を質入れし、お金を借りることができる。これを「転質」という。その場合、とくにお金を貸して相手、つまろ質権設定者の承諾を得る必要はない。転質が出来る条件は次の通り。１、質物の宝石を、質権者がお金を借りる相手に引き渡す。２，転質で借りる金額は、自分が質権設定者に貸した金額の範囲内まで３，転質の期間は質権の期間内ただし、もし転質中に質物が損傷した場合は、天災、火災など不可抗力によって生じた損害でも、その損害でもその責任を質権者は負うことになる。

Jun 18, 2004

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言わない約束

【口止め料を貰っていたのにうっかり喋ってしまっった。口止め料は？どうする？】口止め料を貰う約束とは・・・秘密を話さない代わりに受け取る口止め料は、法的に【負担付き贈与契約】となる。通常の贈与契約は無償、つまり何の見返りもない贈与ですが負担付き贈与契約は、贈与する相手に一定の負担を与える契約この負担に反すること、つまり秘密をばらしたことで負担付き贈与契約に違反したことになり、負担付き贈与契約は解約されることになる。契約に伴い、贈与された金員は全額返還しなければならなくなる。慰謝料を支払う義務も・・・約束を破ったことが契約違反となって、口止め料を返すのはもちろんで、話さない約束だった秘密は友人のﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰになることが多い。口止め料の有無に関わらず、ﾌﾟﾗｲﾊﾞｼｰを侵したことになるわけでそれは不法行為となる。この不法行為について、多少の慰謝料を支払う義務も生じる他人の秘密を、気安く口外することは法律上でも許されることではない。【誰にも言うたらあかんでぇ～ここだけの話やでぇ～～】とか言いながら・・・人の秘密を言うたら、アッカァ～～ン。＼（＠0＠）／~~~

Jun 11, 2004

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出るに出られぬ駐車場

最近、地上げ交渉及び取引の準備、その他売買・仲介業務でバタバタとしとって、日記更新がええ加減になってしまった覗きはするけど、なかなか書く気にもならず、ついつい怠けてしまったわい。書こうと思えば書けるクセに人間っちゅーのはホンマにやらない理由や出来ない理由を自分の中にみつけるのがうまくなるのぉ～((┌| o^▽^o|┘))ホッホッ♪日記と言うだけあって、日々がいくら忙しくても、書き続けるのが大事であってもっと自分に儲けた課題はしっかりこなしていきたいと思うのである。やっぱり、事業などのように、ゼニがカランで、尚かつ人様に影響を及ぼす事で、何時までにしなければならないという期限があるものにしか、人間は動かへんのだ！ということがよぉ～くわかるの！！ということで、日記のタイトルのお話。「駐車場の前に隣家の客の車が停まっていたために自分の車が使えずやむなくハイヤーを利用した。代金は隣家と客に払ってもらいたい。さて、払ってもらえるか？」【ハイヤー代は損害賠償の範囲内】隣家とその客のしたことは不法行為にあたる。しかも、駐車場の出入り口前に駐車することは、著しく非常識であって過失というより「故意」に妨害したといってもよい。ふだん、週末にしか使っていない車を、その持ち主が平日に使う必要が生じたことは隣家の住人には予見できなかったかもしれない。しかし、そもそも車は持ち主の用事や都合で走行するためにあるもの。それを妨害すれば相手に損害を与えることは、一般常識として想像できることである。このことから、違法駐車とハイヤーの利用料金の損害の発生は社会生活上の因果関係として予見できるものである。以上から、本件では違法駐車を勧めた隣人と車を駐車した、どちらにもハイヤー代を請求できる。【正当防衛の権利もある】違法駐車に対する正当な行為として、また、正当防衛として違法駐車を必要な範囲で、排除できる権利がある。たとえば、警察に連絡して車を排除してもらったり、業者に移動を依頼すれば、ハイヤー代以上の費用が必要になったハズ。損害賠償として、その費用を請求する方法もあるわけで、ハイヤー代の数千円程度の要求は穏当な解決方法といえるだろう。ドコでもかんでも、駐車して後から、損害賠償じゃぁ～～言われて、＼（＠0＠）／~~~ヒェ～！いわんようにしなはれ！！

Jun 2, 2004

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ジョギング通勤の通勤手当

【ジョギング通勤を始めたら、会社から通勤手当をカットする！と言われた。交通機関を使わないで通勤する社員は通勤手当を貰えないのか？【通勤手当は生活補助的な手当】通勤手当はとくに法的に定められているわけでなく、家族手当や住宅手当、物価手当などと同様に、いわば従業員の生活補助的な手当であり、その為、各企業ごとに定められた就業規則や給与規定などにしたがって支給される。このようなケースではまず、その会社の通勤手当に関する規定を見る必要があるが、ジョギング通勤の場合までこまかく定められていないと仮定して話しをすすめることにする。【使わなくても支給されるべきである】通勤手当は通勤キロ数を基準に、その間の交通機関の定期券代を支給するのが一般的である。定期券を買わずにキップで通勤しても、その分の差額を会社は払ってくれない。つまり、通勤手当は最低限の実費支給なのである。しかし、生活補助的な意味合いもあり、支給基準額の範囲内で一律に支給される以上、授業員がたとえ利用しなくても支給されるべきものである。この様なケースのように毎日ジョギング通勤しているわけでなく交通機関も利用している場合、通勤手当は当然もらえることになる。

May 24, 2004

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本当の家主からの退居要求

３年も前から知人からマンションを借りて住んでいたが、突然本当の家主という人物からの退居要求が・・・要求通り退居しなければならないのか？又貸しは禁止＝無断転貸にあたる。いかに借りている賃借人がそれを知ることに過失がなくても真正な家主の承諾なき転貸は認められず速やかに退居しなければならない。この場合の居住権はどうなる？３年住んでいようと、１０年住んでいようと、居住権は認められない。すぐに退居しなければならない。なお、かつての判例によると、借りていた部屋のごく一部を短期間転貸した例など、賃貸人に迷惑や損害をあまりかけていないケースでは、契約解除権は発生しないとしている。

May 19, 2004

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暗くなってしまった部屋

「大家が隣りに建てたマンションのせいで、部屋の陽当たりが悪くなった！家賃を下げてもらえるか？」【家賃を下げてもらえる条件】本件のように土地・建物の賃貸借を規定しているのは「借地借家法」という法律この規定の中に、建物の借賃の減額を請求できる要件がある。公租公課の減額、土地・建物価格の変動、そして近隣の同じような物件と比較して高額すぎるという場合。本件のように住環境が悪くなったうえ、その原因を作ったのが大家であることを考えると、借賃は高すぎるといえる。当初の家賃は、隣の建物が建つ前の居住性の良さを考慮して決められたものであるはずだから。【では、どれぐらい家賃を下げられるか？】本件では家賃の値下げを求めるのは妥当であるがその金額については難しい問題である。同じような環境の近隣の物件と比較して、専門家に鑑定してもらわなければなりません。もし、日照権の重大な侵害があれば、その慰謝料も請求できることになる。本件は、日照を奪われた部屋と、その原因になる建物の家主が同じという特殊なケースを想定しているが、まったく別の持ち主の場合はどうだろう？その場合でも、日照権の重大な侵害が認められれば、建物の持ち主に慰謝料の請求ができる。同様に、自分の部屋の家主にも借賃の減額請求ができるでしょう。賃貸借契約を交わした時と比べ、住環境に重大な変化があった場合は黙っていないで、どんどん借賃の減額請求を始め、場合によっては慰謝料請求をしてみるといいだろう。世の中、黙っとったらアッカ～～ン。＼(o￣∇￣o)/ハーイ

May 15, 2004

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ソウルフルなヘアースタイルは丸坊主・・・・？

「世の中ソウルだぜ！」いつも、なんだかわからないこのセリフで物事を締める大学生のＤ君。彼はソウルに魂を揺さぶられているとかで、なんでもかんでも「もっとソウルフルでなきゃ！」で片づけてしまう。聞く音楽は、もちろんソウル・ミュージックだけという。ドライブ中であろうと、部屋でのデート中であろうと、彼女の好みなどまったく関係なし。とにかくレイ・チャールズだの、ジェームス・ブラウンだのばかり。彼女がロックがいいなと言っても、「ソウルじゃなきゃ魂は揺さぶられない」などと言って、かたくなに拒絶する。そんな彼が、美容院に行ったときのこと、美容院の椅子に座って一言、「ソウルフルな髪型にしてくれ」と言うと、美容師は即座に「わかりました」と答えた。「うん、なかなかソウル魂のあるヤツやっ！」とすっかり満足し美容師にすべてをゆだねた。ところが、美容師はちょっと長めのＤ君の髪をいきなりバザサバサ切り出したと思うと、Ｄ君が口をはさめないひどの勢いで、あっという間に丸坊主にしてしまった。呆然と自分の頭に見入っているＤ君に美容師はニッコリ微笑んでこういった。「ハイ、出来ました。お客さん、お似合いですね、僧侶風」えっ！？＼（＠0＠）／~~~！

May 7, 2004

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トホホなドジ

『痔の治療中にガスで爆死？』病気になったら医者に行くのが原則。それほど症状が重くない時は、市販の薬を使うなどして自分流の治療を施すコトが多いこんな民間療法にはいろんなモノがある。中には首を傾げたくなるような不思議な治療法も少なくない。ある音楽学校の学生が爆死する悲惨な事故があった。彼女の遺体は裸のまま。そして、近くにガソリンの入ったビンが落ちている。どうもビンの中のガソリンが気化して部屋に充満して、料理用のホットプレートの火が引火したらしい。ガソリンを使った自殺？とも推測されたが、わざわざ裸になって死ぬ必要はない。警察もすぐには事件の真相がつかめなかった。やがて、遺族の話から意外な事実が判明する。この学生の家庭には、昔からパラフィンを使って治療するというちょっと変わった痔の治療方法が伝わっていた。ところが、間違えてガソリンを使用したことから、この学生、爆死してしまった。パラフィンを使った痔の治療方法とはいったいどういうものか？？？

May 5, 2004

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今やりたいコトをまずやってみようかぁ～

「やりたいことがわからへん」っちゅー奴は案外多い。けど、はじめからやりたいことがわかっとる奴のほうが少ないなぁ。アンタの思ってるやりたいコトって、ごっつい遠くて、大きなコトちゃいまっかぁ？よぉ～～く、考えよぉ～もっと身近にやりたいことないでっか？そうやなぁ～例えばと・・・キレイな服着て、街をのぉ～～びり歩いてみたいとか、南の島に行って、のぉ～～んびり昼寝をしてみたいとか、一緒におったら落ち着ける、かっこいぃ～男に出会いたいとか、同じ趣味について語れる友達が欲しいとか・・・直接、将来の夢につながらんでも今、やりたいこと、やってみたいことを、ひとつ、ひとつやってみる。今、やりたいことをやったら、また、次にやりたいことが見えてくる。やりたいコトの花は、ひとつ咲かしたら、また別のやりたいことのつぼみが出てくるねんなぁ。どんどん咲かしてくれぇ～～

Apr 29, 2004

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それでもあの時代は・・・

採算があっとった。しばらくして、土地は値上がりして、坪２０００万になってもた。ピーク時には国土法でも最高で坪２３００万にはなった。まぁ、実際に地上げをしてた人間は手数料仕事やけど。その物件の今はというと・・・そのまんまや。バブル弾けて大分経つけどいまだにそのまんまやから、まぁ、売れへんやろうなぁ。売り抜けられんと抱いたまま、結局金利も膨らんではらえんようになって数億の借金が残ってそのまんま。まぁ金利が大変やぁ～ゆうても、そないな金利はろとる眠たい奴はおらんけど。みぃ～んなバンザ～～イ。「欲しかったら、担保の土地でも何でも持っていってくれや」と手をあげてもて、本人はニコニコしとる。そんなんばっかりやでぇ。中には、１０００億からの借入があった社長がおった。一日の金利がおはよう！いうてシャッター開けたら、１９００万とか言いよったなぁ。＼（＠0＠）／~~~ヒェ～！ちっとまの間、金利はえらいけど、それでもはらわな将来、経済人の土俵に残れへんとか言うて払いよったが、今はどなしてることやら。

Apr 28, 2004

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先喰い

底地は地主が一人で持っていて、そこに１０人の借地権者がいた。当時、バブルの頃やから、地価が坪８００万円～１２００万円くらいやった。まず、底地を買って、それから借地人に１件、１件話をつけて出て行ってもらった。７件も８件もつながっているような長屋が多くて、そこに５０年も前からずぅ～～っと住んどる人が暮らしとる。そういう権利が複雑に絡み合っとる土地やから、底地は安い。地主には辛く買いたたいて、坪１００万ぐらいで買う。１００坪で１億円。逆に借地人には甘くする。立ち退いてもらわなしょうがないからなぁ。なんせバブルの頃やさかいに、借地権で坪１０００万円前後やからな。１件１件事情が違うさかいに、多少のﾊﾞﾗﾂｷは出るのはしょうがない。立ち退き先がすぐに見つかるいう家もあれば、「もっとほしい」いうて粘るモンもおるさかいに・・・諸経費込みで、平均したら、最終的に坪１５００万円ぐらいか。カネはノンバンクからの借入や。これがまたオモロイ。お客さん、つまり借地権者とは、坪１５００万で契約を交わすわけ、けど、ノンバンクとは坪２０００万で申請する。あの時代は、そないしたら、２０００万でカネがおりてた。融資申込みの申請には契約書を添付するけど、提出するのはコピーやからうまーく数字だけを変える。他にもこないな方法がある。契約書をちょっと厚手の本の上に置いて、捺印の上にメンディング・テープを貼る。擦って、もう１通の上でもう１回。余った朱肉をきれーいに吸い取って、見た目は全然変わらない契約書のできあがりぃ～～。坪５００万やから、１０坪の契約書でやったら５０００万のカネが浮くことになる。これを先喰いと言う。こんなカネでベンツを乗り回しとった・・・というワケやな。～つづく～

Apr 27, 2004

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ザ・バブルの不動産屋。

ヒマやのぉ～～連れんトコに電話しても「何かエエ話ない？」ってなもんで息を潜めて耐え忍んでいるっちゅー感じやね。物件の情報も滅多に回ってくることがないから「ＦＡＸなんかホコリかぶってだけで無用の長物やからハズしてまおか」っちゅーような話も出るぐらいやぁ。バブル頃はよう儲けはったでしょ？いうけど仲介をやってたモンは大したことない。あれで儲けたんは、買ったモンや。買って税金を払わんと、逃げたモンだけや。仲介は手数料仕事やさかいに、仮に１０億の物件をやっても売りと買いの両方から３％貰えても、６０００万円や。それがまるまる入ったらええけど、なんやかんや取られてもて実際は３０００万円ぐらいかのぉ。そこに、業界でいうところの“アンコ”っちゅーのが何人も何人も入ってくるさかいになぁ。バブルの頃は“にわか不動産屋”がとにかく多かった。列島改造論時代の大宅壮一とちゃうけど、素人が次次と入ってきてホンマに一億総不動産屋やった。一つの物件の取引に６社も７社も入ることもザラ。まぁ～自分で売買したモンは、今は、ババ掴んで済んでもたなぁ。最初は、仲介やってそれで手数料を５億ほど貯めてそのカネを元にして自分で売買をやった奴がおるんやけど最初、一つ目の物件を転がして、「こないに利益でたがぇ」っちゅーてそれでまた次の物件を求めて、二回、三回転がしてうまいこといったけど結局最後は、１０億の物件を抱いてもて今は、金利でアップ、アップのフラフラですわぁ。☆☆☆（☆＿◎）☆☆☆　＊注＊この話は、ワタイのコトではありまへん。

Apr 26, 2004

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前回のつづき

夫婦の共有財産に２倍の金を払ったドジな奴という話

敷金は何が何でも取り戻すべきだ（前編）

相場より安い売価をつけさせる。

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不動産【屋】

中古住宅を売ったが屋根裏に多数のコウモリがいて損害賠償を負った売主

成功するための重要な基本的テクニック

決断力と反対の意味を持つ“遅延”

富を築く法則～その３～

はじめに夢を描いて、希望をもって、願望を燃やし、計画をたてる人

『風さいのあがらぬ無一文な男でも・・・』

入居した後で契約解除や更新拒絶はしにくい

敷金は、賃借人の債務を担保するもの

礼金（権利金）の性質

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共益費には何が含まれているのか？

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【借家契約上の面積と実際の面積が違っている時は、】

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ながぁ～いこと休んでしまったでござるよ。、(;^_^A・・・

退職届を出したにもかかわらず・・・

借金の返済に借入金と同額の旅行クーポン券を渡した。

担保の宝石

言わない約束

出るに出られぬ駐車場

ジョギング通勤の通勤手当

本当の家主からの退居要求

暗くなってしまった部屋

ソウルフルなヘアースタイルは丸坊主・・・・？

トホホなドジ

今やりたいコトをまずやってみようかぁ～

それでもあの時代は・・・

先喰い

ザ・バブルの不動産屋。