臆病なB型のチャレンジ投資

明日、仕事で東北地区へ出張です。
とにかく気分が乗りません。

この案件は非常に難解です。



通常、商業系の新築はテナントによるリースバック方式を取る。
ようするにテナントから敷金・建設協力金として借り入れをし、
建築費に当てるというものである。

敷金　　　　＝契約満期終了or退去時に返還。
建設協力金＝通常銀行返済の元金均等返済方式で毎月の賃料と相殺をする。
　　　　　　　　最近は低金利もあって、金利は付さない。

テナントはこれらの保証金を銀行借入して、
預託するので当然質権設定を要求するのだが、
今回のケースは、大家の建物に銀行抵当権を設定していた。
質権設定よりも抵当権の方が、銀行の執行力が強いので。
大家は、何とかこのテナントに入ってもらいたいということで、
何も考えずに抵当させたのだろう。



さてさて、




テナントの営業が順調で、大家は賃料が入り建設協力金も残高が減ります。
しかし、テナントの営業が不調になり、大家への賃料支払いが遅延してきた。
銀行はすばやく手を打ってきます！
この建設協力金の返還請求権の譲渡を要求してきたのです。
この大家やテナントは銀行に逆らえないと考え、この譲渡契約を締結したのです。

※これが一番難解にしている。

大家はテナントの賃料から建設協力金を支払えません。
しかし、建設協力金の返還請求権を銀行へ譲渡したため、
テナント賃料遅延が建設協力金支払い遅延理由にはなりません。
この半年テナントからの賃料は支払われず･･･営業はしている･･･
銀行に対する返還もできない状態。

ここで建物に抵当権を設定しているので、競売にかけると
大家は脅されるわけです。

この案件を着陸させないといけない。
まあ無理ですけどね。
ようはテナントも大家も「お金」がないのです。
会社の保有物件ではなく、お付き合いしている会社が本題の大家で
まあアドバイザー的な感じなんでしょうか？
財務部長との同行ですので、私は運転手ということで同行します。

会社にいるよりは、外出しているほうがいいし、かつ飛行機も乗れますから、
楽しんで行ってきたいと思います。


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あぁプライベート不動産から離れているな。
保有物件がないと、書くことがありませんね。
そうそうFXをやってみようと２冊基本知識のため購読し、
今２社の口座開設用紙を取り寄せました。
スワップ、手数料の安いところといろいろ探してますが、
だんだんわからなくなってくる。
後数社資料を送付させて、外資運用を考えてます。

株式投資が全くうまくいってないので、FXも痛い目にあうかも。
でも失敗から学ぶことが多いので、果敢にチャレンジしたい。
この当たりは、不動産と違ってFXは取り掛かりやすい反面、
損失がでやすいのでしょうね。

本を読んだだけですのでよくわかってませんが、株式投資よりは
リスクが少ない感じがする。
でも、やはり実践してみないとわかりません。