臆病なB型のチャレンジ投資

[仕事の不動産] カテゴリの記事

全16件 (16件中 1-16件目)

1

• 帰還

  図面舞踏会に参加翌日から出張で、ただ今帰還しました。図面舞踏会の感想も述べられず、残念です。高速道路を走っている先人投資家の話は、自分もあたかも高速道路で走ってるかのようでした。（あくまで頭の中で）そして翌日実際の高速道路を走ってＳ町で宿泊。競馬の「ハイセイコー」「ウイニングチケット」で有名な町です。それから、Ｔ市に行って、Ｅ市に行って、昨日はＨ市。全て仕事（Ｅクワドランド）です。最後はフライトで帰還したのですが、天候悪化のため1時間30分遅れて到着です。出張中、とある不動産屋さんから連絡。「まだ公開していない物件があるので、ＦＡＸしておきます！」ありがたい。明日にでも調査してきます。手帳にアパートの写真を貼って目標設定したとたんの出来事です。「思考は現実化する」：ナポレオンヒルまだ買えているわけではないですが、まさにその通りの動きです。どんどん目標設定して、ばんばん写真や言葉を貼り付け、夢を実現していきます。早くファーストトラックに行けるように！

  2007年01月11日

  コメント(4)

• 雨漏りで損害賠償請求？

  ちょっと特殊な建物で雨漏りが発生！築7年の建物で雨漏りが発生するのか？と疑問をもちながら、当時施工をした業者と現場確認。ちょうと晴れた日に雨が漏ったという？？とう感じであった。現場確認したが確かに天井のジプトンから雨漏りの跡があり、その雨が○○にかかって損害賠償が発生。でも、この会社とは結構懇意に付き合っていたので、早急なる対応とお詫びを申し上げると、最小限の損害で済ませてくれそう。日頃のコミュニケーションがいかに大切かを考えさせていただいた。ところが、いざ責任問題となるとややこしい。こっちは業者責任があるので、先方の保険対応を要望。しかし業者は屋根以外が原因の雨漏り保証はしない。また、建築時の設計・施工は別発注なので、さらに設計が良くないだの。※設計会社は解散して存在していない。大家の修繕計画に、こういうことも想定しないといけませんよ！と言われる始末。これは今後折衝となるでしょう。だた、雨漏りの原因個所が特定できていないので、今後も雨漏りの可能性がある。とりあえず、ここであろう個所の補修はしましたが、業者と一緒にお詫びと今後の対応について協議してきます。「想定外」あ～疲れます。ソフトバンク内部も対応で大変でしょうね。（本日の教訓）設計・施工管理を別にすると責任回避があるので、全て一括したほうがよい。但し、ケースバイケースです。

  2006年11月07日

  コメント(2)

• 滞納者の態度

  （経過）とある会社が滞留債権が数百万円を超えたので、弁護士へ依頼し訴訟した。預託された敷金を超過し、再三にわたる催告書＆内容証明＆TEL＆取り立てにも、まったく応じず（というより全く連絡がつかず）とうとう踏み切った。契約上、10年も入居されているので、何とか当事者間で解決したかったが、連絡もつかないので仕方がない。担当者もいろいろ変わり、実際面識もなかった。（本日）昨日、前述した和解をするため、地方裁判所へ。時間を間違え1時間くらい待ちぼうけをくらったが、すごく若い方々（率直にいうと女性）が多いのに驚いた。時間があったので、本日行われる刑事訴訟・民事訴訟の掲示板を見ていた。有名な消費者金融が結構訴えられてます。不利得なんとか？で･･･　　たぶんグレーイゾーン金利のことでしょう。あと、建物明渡訴訟もありました。それから競売物件を閲覧できる部屋へ。初めて入った！！ギロっとにらまれながらも、気になっていた物件を拝見。ネットでは見れない（＝黒く塗りつぶされている）個所も見れ、おもしろかった。登記簿謄本もあるのですね！DCF法（ディスカウントキャッシュフロー）に基づく物件価値の表までありました。ネットでは積算価格しかなかったような？この物件に入札したいのですが、競売は一度も経験したことないし、どうやって資金調達していいのかもわからず･･･こういう場合、銀行借入できるのでしょうか？でもたぶん希望する利回りで入札はできないでしょうね。業者さんが高く落札して、利得をのせて、市場に販売するのでしょう？その遍歴を見届けたい！そして、和解室へ。裁判官は女性、書記官は男性と若い女性。いろいろと和解案に「いいですよ！」と答えながら、淡々と進んだ。しかし、そろそろ終わりになろうとしたときに、被告が原告に対する不満を言ってきた。私の心「カチーン。」私「そんなに不満ならなぜ連絡してこないのだ！こっちは何度も連絡しているぞ！」不払いについての謝罪もなく、和解にかなり譲歩したのに、最後の捨てゼリフです。最初から言ってくれれば、和解しなかったのに、後の祭りでした。こちらの善意につけこむやり方。明渡しは取り下げてあげたのに。現行契約を継続です。ただたぶんこの和解案でも履行しないでしょう。そのときは、初体験の強制執行します。ちょっと頭にきた話でした。

  2006年10月24日

  コメント(0)

• ダブルパンチの延滞

  先ほど帰ってきました。東北地方は晴天でジリジリ暑かった。昨日の難解案件！詳細は書けません。２時間の壮絶バトル？いや当方が一方的な話で、第一波の波（競売）を回避すべく賃借人に最大の努力をお願いしてきた。なんとか乗り切ってほしい気持ちです。さらに問題が発生！大家がほぼノーマネーのため、消費税の納付をしていなかった。５月納付期限、催告され４ヶ月が経過していた。税務署に同行して、確認したところ、銀行口座差押寸前。最終リミット期限までに解決しないといけない。胃のいたくなる１日だった。賃借人の賃料延滞＆大家の消費税延滞のダブルパンチ状態。しかも国家は強いです。延滞税14.6％も請求していた。何とか延滞税の減免をお願いしたが、全くとりあってくれません。銀行なら相談くらいはのってくれるのですが。あまりにも濃密な時間のため、飛行機に乗り遅れ最終便で帰省。（今日の教訓）絶対国家（国税・地方税・その他諸税）には逆らうな！銀行口座差押さえ食らうぞ！パーーーーンーーーーチ

  2006年09月22日

  コメント(0)

• 気が重い出張

  明日、仕事で東北地区へ出張です。とにかく気分が乗りません。この案件は非常に難解です。通常、商業系の新築はテナントによるリースバック方式を取る。ようするにテナントから敷金・建設協力金として借り入れをし、建築費に当てるというものである。敷金　　　　＝契約満期終了or退去時に返還。建設協力金＝通常銀行返済の元金均等返済方式で毎月の賃料と相殺をする。　　　　　　　　最近は低金利もあって、金利は付さない。テナントはこれらの保証金を銀行借入して、預託するので当然質権設定を要求するのだが、今回のケースは、大家の建物に銀行抵当権を設定していた。質権設定よりも抵当権の方が、銀行の執行力が強いので。大家は、何とかこのテナントに入ってもらいたいということで、何も考えずに抵当させたのだろう。さてさて、テナントの営業が順調で、大家は賃料が入り建設協力金も残高が減ります。しかし、テナントの営業が不調になり、大家への賃料支払いが遅延してきた。銀行はすばやく手を打ってきます！この建設協力金の返還請求権の譲渡を要求してきたのです。この大家やテナントは銀行に逆らえないと考え、この譲渡契約を締結したのです。※これが一番難解にしている。大家はテナントの賃料から建設協力金を支払えません。しかし、建設協力金の返還請求権を銀行へ譲渡したため、テナント賃料遅延が建設協力金支払い遅延理由にはなりません。この半年テナントからの賃料は支払われず･･･営業はしている･･･銀行に対する返還もできない状態。ここで建物に抵当権を設定しているので、競売にかけると大家は脅されるわけです。この案件を着陸させないといけない。まあ無理ですけどね。ようはテナントも大家も「お金」がないのです。会社の保有物件ではなく、お付き合いしている会社が本題の大家でまあアドバイザー的な感じなんでしょうか？財務部長との同行ですので、私は運転手ということで同行します。会社にいるよりは、外出しているほうがいいし、かつ飛行機も乗れますから、楽しんで行ってきたいと思います。↓↓あぁプライベート不動産から離れているな。保有物件がないと、書くことがありませんね。そうそうFXをやってみようと２冊基本知識のため購読し、今２社の口座開設用紙を取り寄せました。スワップ、手数料の安いところといろいろ探してますが、だんだんわからなくなってくる。後数社資料を送付させて、外資運用を考えてます。株式投資が全くうまくいってないので、FXも痛い目にあうかも。でも失敗から学ぶことが多いので、果敢にチャレンジしたい。この当たりは、不動産と違ってFXは取り掛かりやすい反面、損失がでやすいのでしょうね。本を読んだだけですのでよくわかってませんが、株式投資よりはリスクが少ない感じがする。でも、やはり実践してみないとわかりません。

  2006年09月21日

  コメント(0)

• 賃借人への引渡

  今日会社保有物件の引渡です。準備・段取りがきっちりできていませんでした。会社ではいろいろ担当部門があり、連絡がきっちりできないのが難点です。・球切れ・水道開設していない（休止していた）・セキュリティの変更・火災報知器の確認ただ、いけば済むと安易に考えていた。一応、業者も呼んでいたので、ことなきを得ましたが。でも、この数日で再度業者に依頼して、修繕します。また、余計な経費がかかるので、稟議事項か？しかし、いい勉強です。これを自分の保有する（※まだ保有してません）物件にいかせればいい！と前向きに捉えてます。内心は、結構ショックですが。大家道の道のりは険しいです。

  2006年09月06日

  コメント(0)

• 倒産！

  とある企業が倒産した。詳細は書けませんが、その対応に丸1日追われる。正直疲れました。早朝に連絡が入り、契約書の内容確認のうえ、現地へ。もうすでに片付けに入っていて、その現地人に話を聞いた。破産管財人（弁護士）からの指示で、早々と夜中に持ち出しをしていた。その後、先方の社長から入電。「お詫びしても、お詫びしきれない。弁護士から余計な発言は禁じられている」とのことで、詳しくは聞けなかった。「どうあれ、がんばってください」としか言えない。従業員も同日解雇通知を出したらしく、明日から賃金が入らない生活。誰もが予想できない状態で混乱している様子だった。そして本日。顧問弁護士へ相談しに、中央区までドライブ。約束の時間まで少し、時間があったので、駐車場の近くの仲介会社で、賃貸物件を拝見。なるほど・・・自作の物件紹介をしていて、こういう風に作っているのか！と感心しながら、事務所へ。（内容確認）自己破産のため、契約は同日解除。敷金は全額保全されるため、返還する。原状回復費用は、敷金相殺は可能。原状回復するまでは、賃料相当損害金として請求できる。とまあ大方予想していた通りであった。但し、こっちの方は今月から賃料収入がなくなる。はやく次の方を見つけないといけない。。。。でも、原状回復した後でないといけないので、破産管財人との調整を早くお願いしてくる。

  2006年09月02日

  コメント(0)

• 今後のファンド

  某商社マンとの話で、今後のファンドの話になる。いい物件ほどファンドが集まり→物件価格が上昇→利回りの悪化するこれは当然の成り行きですが、その利回りの悪い物件を必ずどこかのファンドが保有する。ゼロ金利政策が解除になることで、銀行貸出金利は上昇するので、今より利益がでなくなる。当然投資家にも配当が減ってしまう。仮に銀行からの借り入れがないにしろ、投資家の資金を使っての購入なので金利上昇は、投資家期待値（配当利回）も上昇してくる。某商社マンが言うには、最終的にだれが（どのファンド）ババを引くか？に注目しているようだ。これから良いファンド（配当利回が良い）と悪いファンド（利回りが悪い）がはっきりしてきて、ファンドも淘汰が始まるようです。と堅い話になりましたが、今日はその某商社マンとドライブで道央方面へ。←一応仕事とにかく札幌へ帰る高速道路は、快適でした。石狩平野の広い大地を見渡しながら、青い大空に秋を感じる雲。大自然北海道を感じられる瞬間でしたね。今回の仕事で初めて北海道に来たというこの商社マンもご満悦でした。日頃殺伐とした世界で仕事をしている方なので、この雄大さに感動するのでしょうか？冬を経験していないので、ぜひ雪が降った日にきてくれと伝えた。北海道人の生き様を見せてやろう！

  2006年08月31日

  コメント(0)

• 出店依頼

  いつもお世話になっているクールなC不動産のK氏から着信ある。E市の物件紹介で、出店の依頼であった。詳細は記載できないが、なかなかの物件。しかし、人口の減少や町全体に活気がなく、高齢者比率が高い！やっぱりS市に人口が流れている。一番気になるのは競合。今はなかなか差別化が難しい時代。どうしてもお客の取り合いになってしまう。お客を奪うとなると、一番頭に浮かぶのが「価格」勝負！でも、価格だけでは、魅力を感じなくなっている。薄利多売安かろう悪かろうでは商売ができなくなっている。二番目は、認知度お客さんにリピートしていただくには、ブランドが大事ブランドといっても、ルイビトンのようは知名度は必要ない。あの店に行けば、これがこんなに安く商品も良い！というイメージを植え付けなければならない。これが口コミでお客が増え、リピートしてくれる。この物件は検討中ではあるが、少し時間を置いて考えてみよう。商業系の場合、退去時には原状回復や中途解約金なるものがあるので慎重を期さないといけない。

  2006年08月23日

  コメント(0)

• 病院投資

  大手の病院はとにかく大きいです。この建築コストなるものは、推定でも数十億かかるのではないか？いくら病院と言えども経営ですから、建築コストの調達は大変でしょうね。ここでファンドが注目しているのではないかと思います。もうしでに流入しているかもしれません。開発型SPC（ようは建設する時点でファンドが購入して賃貸する）が商業系や住宅（マンション）が流行ってます。私は、病院でこの手法を使っている話は聞いたことありませんが、東京では行われているのでしょうか？これから高齢化社会を迎えるに当っては、ますます病院も人ごみとなるので、病院投資はこれから注目すべきだなと、病院に行きながら考えてました。病院ファンドを組成しているところはあるのでしょうか？一度目論見書見てみたい。

  2006年08月18日

  コメント(2)

• 滞留者からの連絡

  滞留者から連絡があった。以前賃料が支払われなくなり、退去した個人の方。数十万円の滞留があったので、連帯保証人を親にして覚書を締結。事情があるようで、親との交流が全くないようであったが、滞留しているので、半強制的に連帯保証を設定させた。その方から連絡があり、残債一括返済するとのこと。うれしい。滞留しても、夜逃げをして、なんとも思ってない方が多い中、まじめに返済計画どおり返済していたこの方。電話越しに、「ご迷惑をお掛けして申し訳ない。」と言っていた。当たり前なことかもしれないが、なんともうれしい言葉。現場監督やインタネットショップで稼いだようだ。たぶん相当苦労したのだろう。他にも債務があるようなので、これからもがんばってほしい。

  2006年08月15日

  コメント(0)

• 滞納リスト→督促TEL

  月末なので入金チェック（←実際に私はしてません）先月よりも、件数が増加傾向にある。まあ入金が遅れる・全く支払ってこないヤツ（一応会社です）は毎回のことなので、滞留者リストなるものがあるのだが、いつも決まった名前だ。上司に回収率を言われる前に、督促のTEL１件目：「お～お悪いな！いつも！すぐに払うから、ちょっと待って！　最近景気が悪くてどうにもならない。ところでお宅どう？」　毎月同じことを言ってごまかす。今回は入院するまで話がでる。　おいお宅が入院したら誰が賃料支払うんだ･･･？　なんとかするから大丈夫！だと･･･不安だ。２件目：　連絡着かず。携帯に２回コール。　数時間後、先方から着信アリ。　「あっそう？景気悪いから。すぐ払います」う～ん。賃料という支払いはいつも後手。滞留になれてしまうと罪悪感がなくなるようです。語気を強めて言ってしまうと、逆に脅迫罪で訴えられるから恐ろしい。だから言葉に気をつけ、相手の人情に訴えた督促をしないといけない。でも、会社からは脅迫される。これは脅迫罪にならないのか？（小泉さん法律改正して！）

  2006年08月03日

  コメント(2)

• １R

  仕事上でお取引さまにお伺いするため、札幌駅周辺へ出没！詳しく書けませんが、私のミスで････悔しい1時間を過ごした後、JRタワーでカフェ。日ごろお世話になっている某大手仲介業者のF君と仕事のお話。用件を済ませた後、アパートの話になる。東京では1R（ワンルーム）投資が流行っているが、こと札幌では全く人気がないらしい。最近の学生も苦学生がいなくなって、1LDKを好むよう。1R所有のオーナーは、マンスリー＆ウィークリーにして、東京からの出張組を取り入れるべく、○オパレスに加盟しているそうだ。私が学生のときは、1Rで十分なのに、最近は贅沢なったね。自動車も結構いいの乗ってますし。貴社後、就業時間が経過したので、３件ほど物件情報収集した。１件を拝見し、明日にでもTELしてみよう。カリスマ投資家が増加中なので、私も早く超高利回り物件取得して、仲間入りがしたい。

  2006年08月01日

  コメント(1)

• 長～い稟議

  仕事の関係上、商業系賃貸業をしています。すでに使用しなくなった倉庫を売却＆賃貸で募集していました。売却が希望でしたが、バブリ～時代に購入していたので、希望売却価格の１／３が市場価格で、全く買い付けが入らず･･･ようやく会社の方針で賃貸に切り替えました。すでに３件の内覧希望が現れ、現在１社が社内稟議中です。しかし、この大手倉庫業社の稟議は、ちょう～長くもうすでに１ヶ月経っている。賃貸契約書なるものを、「先方のフォーマットです」とか言って見てみると、やはり大手さんの有利な条項になっていた。・大家からの解約６ヶ月前、借主は３ヶ月前→通常は６ヶ月前が原則（あくまでも大家・借主は対等）・管轄裁判所は借主の管轄（ようは東京）→大家の所在地ですべきです。だって大家の建物を借りるわけですから。などなど、ちょろっと書面にて反抗して、仲介業者にFAXしました。検討します。とのこと。しかし、倉庫借りるのに１ヶ月以上もかかる稟議決裁もどうでしょう？他にいい物件を見つけるための時間稼ぎか！こっちは、１か月分の賃料が無駄になるのだ！なので、検討しているこの大手倉庫業社以外に見つけるため、他の仲介業者にも依頼中です。（念のため、この仲介業者にもお断りを入れておきました）

  2006年07月23日

  コメント(0)

• 宮城県・山形県

  仕事上の都合で、宮城県と山形県に行ってきた。仙台空港から、南へ20Kmの白石市へ。仕事を済ませて、高速に乗り山形県酒田市に。ビジネスホテルのPCにて更新中。車で走りながら、地方のアパートメントを見ていたら、やはり募集の記事が貼ってあります。確率的にも、結構空きが目立つ感じを受けた。いかに高利回りでも、空きがあれば当然利回りは低下。とくに目の届かない物件であれば、周辺の賃貸状況、人口の増減は確認しないといけませんね。それでも、周辺に住んでいれば、掘り出し物を見つけ、超高利回りも期待できるが、やはり地方でも海を越えたローカル市のAPには、手出しできない････もし手出しするなら、人口が増加している仙台市でしょうか？首都圏の投資家が札幌物件を物色しているように。さて、酒田市の居酒屋でワイワイしてきます。その前に、ビジネスホテルで******を拝聴します。久々に。

  2006年07月20日

  コメント(0)

• 契約の更新

  通常契約書には、賃貸借期間が設定されてます。居住用であれば、約２年間の自動更新というところでしょうか？商業系不動産の場合は、３～２０年が多いです。ここ最近は、２～５年間が通常かもしれません。よく、契約期間切れ＝契約書が失効と誤解されている方々が多いのです。契約期間が満了しても、自動更新が記載されなくとも、商法レベルでは、法定更新なるものがあり、借主が賃料を支払っていれば、契約の更新が認められます。よくわからない人が私の会社にもいるので、新たに契約書を作って更新してます。でも、これって件数が多いと結構事務作業が大変で、作成料、郵送料、返信封筒料、等々「放置プレイ」でも問題ないのに、上記料金を支払ってます。無駄だな～最近はめんどくさいので、すべてに自動更新と記載してますが。居住用では気にしていないと思いますが、事業する方は更新料なるものが関西ではあるようですので、契約書はよくお読みになって、気になるところは問い合わせるべきです。

  2006年07月18日

  コメント(0)

全16件 (16件中 1-16件目)

1