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臆病なB型のチャレンジ投資

[不動産投資] カテゴリの記事

全36件 (36件中 1-36件目)

築32年の初老物件の視察

業者から入手した築32年物件を視察してきた。最近企業では定年退職者の年齢引き上げになっている。物件もCF101さんから言わせると、築30年以上でも「まだまだ」と言っている。さて、立地：徒歩10分圏内で地下鉄駅、徒歩5分で某ＳＣアクセス：徒歩2分でバス停外観：平成16年に内外装をしている実際見てみると、外装は接道面だけしていて、全部はしていない。駐車場もなく、建物壁に1台駐車できる程度。現在満室である。この築年数で利回り14.4％はちょっといただけない。土地の値段が高い地域なので、売主も強気のようだ。左右対照で同様なＡＰが建っている。道路に対して奥行きがあるので、建て直しは難しそうだ。利回り20～25％くらいで鬼の指値（商標登録申請中）で入れてみよう。自宅のぷりちゃん（プリンター）のカラーインクが切れたので、早速購入してきた。これで建物の写真が自宅で印刷できる。光沢の用紙を使えばきれいに写るのだろうか？古いプリちゃんなので心配だ。近所にセブンがあるので便利です。いざとなればセブンへ行って、写真を引き伸ばそう！

2007年01月15日

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図面舞踏会で活力を頂こう！

本日ＣＦ１０１さん主催の「図面舞踏会」がある。洗練された投資家が一同に集まるようだ。まだ、物件を保有していないので、ちょっと気後れするが、参加して再度活力を頂くことにする。昨年超高利回りを取得した投資家の入門大家編が聞ける。入門もしてない私にとっては、大家業の喜び・苦悩が聞ける。本ではわからない実体験が聞ける。うれしいです。どうやら昨年年末にかけて、じっくり検討した物件が取得できず、モチベーションが低下中だ。10月に買付け入れた物件は、転売目的の業者に決定され、12月には売主が洗練投資家のようで、指値がきかず断る。ＣＦ１０１さんも言っているが、素人買主＜投資家売主では、指値が利きにくい。収益性をよく計算されて売値を提示しているので、値下げはその許容範囲でなければ、それ以上は難しい。素人はより素人から買うべきだ。そんな自分のモチベーションが一気に昇華する「図面舞踏会」「質問力」という本があったとおもうが、質問に徹して、くったくない経験談を聞きたい。そして、それを私の糧にしよう。それでは投資家の皆さんよろしくです！

2007年01月07日

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力強い転進

検討していた物件について、仲介さんから最終回答が来た。ディスカウント率３％力強く転進した。これも洗練された投資家に事前に相談できたからです。昨日からいろいろ考える。今一棟も持っていない私。たまたま銀行融資が降りることがわかった途端、物理的構造に魅力を感じ、「銀行が貸してくれるから」などごく単純な発想で購入を検討した。しかし、金銭的構造は自己資本回収に１０年を要する。これでは２棟目にいくには数年かかってしまう。早くにラットレースから抜け出すには、あまりよくない戦略だ。初めて大家になる人、数棟所有している人では全く戦略が違う。はやり初めての大家では、超高速利廻り物件で早期に資金回収して、３棟目くらいまでは同様な方法で、その後銀行融資でもいい。そうするとちょっとした空室でもビビることはない。これに気がついたのも、先人投資家のおかげです。数万円の投資が、将来的なCASHや精神安定を得ることができる。ようは価値＞価格です。先人が開拓してくれた道路（＝経験・知恵）に、それを使って（＝購入）して走る。後人投資家のリスクが軽減できます。それは今数万円の投資をする価値がありますよね。

2006年12月04日

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教えを請う

金融機関から仮審査OKになった物件について、再度仲介さんに伺った。銀行のシミュレーションを確認し、登記簿謄本も確認した。資産価値が高いと銀行が判断しているので、たぶんそれを売主も知っているのだろう？値引きはほとんどしないとのこと。でも一応指値をして買付け申込をした。担当者は「無理ですよ！」と言いながらも、とりあえず売主に伝えてもらう。その後、一抹の不安を感じていたので、とにかく誰かに見て意見を聞こうと思い立ち、大変申し訳ないと思いながらも、洗練投資家CF101さんに入電。突然の電話にも関わらず、このアイスバーンの中、私が検討している物件を見ていただいた。物件の管理やリフォームのアドバイスを頂く。その後、お食事をしながら、すばらしい話をして頂いた。一人の特別講義だ。やっぱり他の意見を聞くと、気づかなかったこと・こういうふういに見るのかなど大変勉強になる。でも、こういうことはもうやめよう。忙しい方の大切な時間を奪うことになる。CF101さん、どうもありがとうございます。そして、大変申し訳ありませんでした。

2006年12月03日

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仮審査とおってしまった！

久々の更新です。仕事の都合が、私の大半の時間を浪費？してます。ここ数日間で激動の動きがあったので、ゆっくり投資に集中できませんでした。また、ブログも見るだけで更新する気力もありませんでした。いわゆる無気力感でした。しかし！！！！先日担当者から、「融資しますとの回答です。打ち合わせしたいのですが・・・」え～っっっ！！がぜんやる気が出てきました。しかしまだ悩むことがいっぱいあるので、冬将軍が到来していたが、現地へ赴く。明日の担当者との交渉のネタ探しだ！・駐車場が少ないこと（周囲の駐車場空き確認）・裏の建物の経年変化が激しく、これからの入居付けが厳しいことなどなど、何かと理由を取り付け、鬼の指値をします！！！！！！！！そうでなければ長期運用が厳しいからです。当然借り入れのため、金利上昇リスクも視野にいれなければ。仮審査ですので、ぬか喜びはできませんが、資産価値が高いと私の年収でもいけることが確認できました。でも、この物件で大丈夫かは、いささか不安でもある。他の第三者の意見も聞いてみようかな？

2006年12月02日

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なやましい・・・

検討している物件。仲介業者が２行と交渉してくれている。とりあえず仮審査をしてくれるということで、住民票・源泉徴収２年分・保険証・運転免許書を提出します。だが、いろいろ考えているうちに、もっと利廻りのいい、もっと場所のいい、もっと環境のいいのが見つかるかも？と悩んでます。実際に借り入れできるかわからないのに。洗練された投資家だと、百件以上の物件を見ている。私はそれほどでもない。まだまだ物件を見る（判断する）能力が欠けているのかもしれない。検討している物件は、１０戸あるうち駐車場が２台しかない。公共交通機関まで徒歩１０分はかかる。高齢者が長く住んでいるが、買い物はどうしているのだろう？近隣駐車場の空きは確認できているが、新築物件がいくつもある。その新築物件すら募集中である。仲介業者にも、○万円ならなんとか入居付け可能、広告料２ヶ月頂ければがんばるといっているが。。まあともあれ仮審査です。銀行の反応も見てみたいし、これがダメでも、銀行に伺って自分をアピールしようか思考中です。悩んでいるうちに、良い物件ほど持っていかれます。もっと瞬時な判断力が必要です。

2006年11月13日

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銀行へのさぐり

とある物件を紹介していただいた仲介業者に、レバレッジ可能か？聞いてみた。とりあえず、銀行に聞いてみると言うことで、源泉徴収を渡した。銀行によると、A　所得が低いB　共同担保提供が可能かC　連帯保証人の設定ということだった。所得が低いのはどうにもならない。これから金利上昇リスクを、勤労所得である程度支払えるか？を見ている。この条件下で、やはり他の担保提供＆連帯保証人を要求された。自己資金を伝えると、もう一度話をしてみますと言ってくれた。どうなるかわからない。まあ銀行が言うことももっともだ。やはり築年数がいっていると、収益還元で見てくれないのだろうか。私のシミュレーション上は、ある程度のリスク（空室率、金利上昇）は観て、それでもCFが回るのだが････銀行が融資してくれなければ、どうにもならない物件。試しに言ってみて、通れば買っちゃおう！と思っていたが、やはり現実は厳しい。他の銀行にもあたってみようか？

2006年11月12日

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またもやバッティング

某仲介業者Ｓ氏と紹介いただいた物件を拝見した。このＳ氏とは何度か図面をＦＡＸして頂いているが、今日初めて会う。物腰の柔らかい好青年。私と年代が近いかもしれない。地下鉄徒歩８分のこの物件は、入居率も高く状態もよく利廻りもそこそこ。だが、Ｓ氏曰く、「業者がすぐ買い付けて、２～３％利廻り下げて転売しますよ」やはり最後のババを引くのは、純粋な一般投資家なのか！空室もあったので、事前に室内を見たいと行っていたのだが、管理会社が鍵を貸してくれなかったとのこと。どうやら一般流通物件でこの管理会社も売買で客付けをしているようだ。この管理会社で現金購入者がいるようだが、現オーナーがこのＳ氏を信頼しているようで、客付けしてくれたら優先すると言ってくれているようだ。しかし、本日の内覧は私含め２人。しかも聞くところによると、私より数段上でした。とりあえず私の希望する金額（ほとんど無理）を伝えた。無理は承知のうえだが、このＳ氏「がんばってみますよ」だと。なんともうれしい。だが、次行きます。

2006年11月05日

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３ヶ月でこんなに価格上昇

本日妻・子供が妻の実家に帰省しているので、ゆっくりできるkinryu2006です。物件の調査にすべての時間を費やします。さて、ネットで見ていたら、夏に物件を視察に行った物件がまだ残っていた。３ヶ月前まで2800万円（NET14％）だったこの物件が、今や3000万円（NET12％）になっていた。３ヶ月で７％も価格が上昇してます。（私のあくまでも想像ですが・・・）１．最近の不動産投資の過熱により、より高い設定でも売れると判断２．業者による入れ知恵（仲介手数料のUP)３．鬼の指値を入れる方が多いので、それを見越して設定した過去に検討した物件の資料を取っておくだけでも、このような価格変動が読めるのです。「価値」と「価格」の交換すべて経済はこの理論で成り立ちます。投資において、その物件がどのくらいの価値があるかを見分ける能力が必要です。この価格変動に惑わされず、鬼の指値＝自分が判断する価値の能力UPが重要です。それには数多くの物件を見ることなのでしょうね。

2006年11月04日

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夜這い

過激なタイトルですが、単なる夜の物件視察です。あじからず。２棟売り物件があったので、つかさず視察へ。あやしまれないよう、ちょっと遠くへクルマRを止め、スリッパをスタスタ言わせながら、物件に到着。接道に対して前・後に物件があり、後ろの物件には脇の道から進入。前・後の建物間は３Mくらいでしょうか？クルマも止められない。どうしてこんな建て方したのでしょうか？理解できません。前の物件はソコソコでしたが、どうも後ろの物件が引っかかる。入居率９０％のようだが、後ろの物件は客付け難しいかな？どんな入居人を想定していいかわかりません。駐車スペースも３台しかない。ということで次です。最近リフォームが多いです。この帰り道だけでも、３軒くらい外壁塗装ORサイディングしてました。銀行のリフォーム融資が活発なんでしょうか？それとも競争激化で入居確保するための戦略なのでしょうか？少し景気がよくなってきたのかな～とさあガンバガンバ！

2006年11月03日

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洗練された投資家の闇舞踏会

信州から旅行をかねた投資家おざわ夫妻が来道した。当然洗練された投資家が一同に集まり、図面舞踏会だ。私は所有していないので、僭越ながら参加させて頂いた。軍人師匠であるCashFlow101さん、レバレッジ王であるgockさん、chobby夫妻＆お子様利回り王である黒ごま+さん、3939さんネットアイドルの城太郎さん当然不動産の話で盛り上がる。おざわさんの物件写真を見せていただいたが、利回りもよくすばらしい物件をお持ちである。しかし、スタートされた方は、明るくて夢を持っている。物件取得に関して、いろいろな障壁があり、中途半端ではできない。やはり不動産が好きな方でないと、おすすめできる投資ではないと感じた。私も不動産がすき！今回の舞踏会で改めて感じた。

2006年10月24日

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創立30周年だめでした。

標題のとおり、1番手の銀行融資が降りて、20日契約するのでその後連絡するつもりでした～と業者は言ってましたが、ようは忘れていただけです。20日に契約しようが私には関係ないのですが、次に行く時間が私にとっては重要。早めに連絡ほしかったです。ただ、対応は非常によかったので、「これからまた何か物件がでましたらご紹介お願いします！」と気分よく伝えました。さて今晩も物件収集です。

2006年10月17日

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今度はS35物件の実地調査

しかし昨日は激しいカミナリでした。入浴中、電圧が落ちて電気が消えそうになった。会社帰りに、昭和35年物件の一戸建てを見てきた。資料を見ていたら白○区環○通り沿いのバツグンの立地で、築45年以上経っているが、現在入居者がおり月65,000円で賃貸していた。物件は数多く見なければ･･･そんな思いで、３車線道路をひた走って、所在地近くにいっても全然見当たらない。（※ふるいので車に乗っても分かると思っていた）近隣に路上駐車して、歩いてみても見つからない。よく観察していたら、住宅と住宅の間に建物が見えった。なんと住宅の裏にあった。共用道路というのでしょうか？指定道路というのか？わかりませんが、砂利道路に入ったら袋小路に３件の戸建てがあってその１件だった。初心者の私には、このロケーションはリスクはでかすぎると思い、断念する。しかし、札幌でこんなロケーションがあるなんてビックリです。やはり実地調査はおもしろい！ちなみに利回り13％です。古い割にはあまりおいしくない数値ですが、鬼の指値ができればおもしろいかも？でも私には出口戦略が見えません(ToT)

2006年10月12日

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30周年の買付

東京出張やらで忙しかった。さて、30周年の物件の買付を本日送信します。1番手が入っており、銀行融資条件で1週間で回答するとのことであるが、なんとか融資が降りないことを願って2番手で買付を入れます。同時間に現調した業者さんが1番手買付入れたのでしょうね。なんとか結婚できることを祈ります。

2006年10月11日

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創立３０周年物件の内覧と業者との対決か？

札幌のＴ区にある閑静な住宅街にある創立３０周年を迎える物件の内覧をしてきた。外観はサイディングしてあるので、古さは感じ得ない。階段部分のコンクリートの剥がれ、手すりの塗装剥がれはあるものの、手直し十分可能。内部も３０年という古さは感じるものの、設備は以外に新しく壁紙が少しすすけてるくらいなもの。結構丁寧に管理されている。ただ駐車場がない･･･これが唯一のネック。現在１室空室。これが入居できるか？郊外型のファミリータイプなので、需要があるかどうか？人民も年配のようで、花壇をしていたり、室内もきれいに使用している様子。入居者で苦労することはないようだ。長年住んでいて愛着があるのだろう！すばらしい人民です。しかし～私と同時に買取業者と思われるあんちゃんも内覧していた。なんとなく買われそうな雰囲気。保有目的だそうだが、どうせ転売目的であろう？そういう方と価格勝負しても、負けは見えている。あとは気に入っているかどうかだ。内覧後、SAHOSAHOさんの物件を見学しようと、物件近くまで行ったが、住所は売る覚えだし、携帯に入電したら登録間違えて「使われておりません」でしたし、踏んだりけったりだった。なんとなくこの辺だろう？と近所を徘徊した。すばらしい立地だ！ＡＰの入居率が高そう。自宅帰りにＢ電器に寄って、国体を見た。田中投手に、甲子園の屈辱を果たしてもたいたかったが、負けてしまった。でも、４安打ピッチングはすばらしい！プロになっても頑張ってほしい。さてさて明日から仕事で東京へ出張です。週末は友人宅・弟宅へ泊まって、東京めぐりをしてきたい。お酒は控えめに、しばらく振りの友人との話しに花を咲かせたい。

2006年10月04日

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創立３０周年の記念物件

さあ本日創立３０周年物件の内覧です。外観はリフォーム済みのようで、全然問題ありません。ＡＰ看板も女性が所有していたのかピンクです。あとは内装です。壁紙、タタミなら図面舞踏会の投資家のように労働力投入ＯＲ業者○投げで済みますが、ようは風呂、トイレ、ガス等の水廻りが気になる。水廻りは費用がかかりすぎるので、りゅうちゃん～～チェック！！しなければ。しかしこの物件、業者が売主です。手数料１％？とか書いてありますが、電話すると手数料はいりませんとのこと。よくわかりませんが、売主が業者ということは、鬼の指値が通用しないかもです。売主が業者ということは、「売り急ぎ」があるのかないのか？日ごろの交渉術で口説き落とせるか？本当は無口ですが。。。。

2006年10月04日

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未公開物件の闇調査

Ｓ不動産に問い合わせしていた物件で入電があった。問い合わせした物件はすぐＦＡＸくれることとなったが、この物件の詳細を聞く前に、「未公開物件がつい先ほど、売主の承諾を得たのでどうですか？」と問われ、さっそく昨日闇調査実施した。物件の資料もないので、地図・図面・家賃を頂き、現地へ。地下鉄Ｔ線Ｈ区役所駅　徒歩１分ちょうどＦセンター裏だった。スーツ姿で片手に資料。廻りをジロジロ見ていたので、犬の散歩をしていた女史に人民調査しようと考えるが、最近の不穏な行為（ストーカー）と間違われたら困るのでやめた。この物件、相続による処分であるが、家賃を計算しても満室で、10％前後。また、現在１室空きで8％弱。築年数は聞いてないが、たぶん15～20年くらいだろう？全く検討するに値がなかった。値段が強気だ！資金なし、経験なし、度胸なし、の私では全く無理。場所がいいだけで買うのだろうか？（業者曰く）う～ん、節税対策で買う人がいるかもしれない。たぶんこの立地で、鬼の指値をしても、イナバウワーどころかガチャと電話も切られそうなので、即お断りした。

2006年09月30日

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2転3転

買い付けを入れた物件が、売主の都合で２転３転です。買い付け金額まで、一度はＯＫ頂いたのですが、私がいろいろ考えているうちに、家族会議で売り止めを決定したと今朝連絡があった。「それでは仕方がない」と業者に伝えたが、実は私にも問題がある。迷って即座に決断できなかった。不動産は大きな買い物なので、いろいろ悩むのは仕方がないにしろ、そろそろ分析能力があっても良さそう。まだ、内心にどこかにブレーキをかけている自分がいる！なんとも情けない･･･今回は、神様が自分の弱さ（決断力のなさ）を察知して、まだ早いと言ってくれてるのかも？な～んて神頼みではこれから先進めません。物件も「一期一会」なので、出会いを大切にしていきます。

2006年09月25日

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青禿げ物件と忍者風味視察

１０１さんの忍者風味の戸建や黒ゴマさんが最近入居付けができた戸建てがあるＭ市に行ってきた。ネットで物件収集していたので、その視察です。このＭ市には実は４年間住んでいた。思い出がいっぱいの町なので、なんとも感慨深い。初めての彼女ができたり、友人と深夜３時からＨ市まで行ったり、酒を飲んで騒いだり、深夜のアルバイトをやったり･･･一番楽しかった思い出の場所でした。そんな思いを胸に秘め、物件の視察。外装は青いが、かなり痛んでいた。青禿げ状態！５戸２空室で満室時利回り２２％鬼の指値をして３０％超えを考えていた。写真をパチパチしていたら、おばちゃんから「部屋探してるの？」と聞かれた。学生と間違ってくれたのか？うれしいことだが、今の時期から探す人もいないだろう。私「この物件売りに出ていて、買いたいと思いまして･･･」など、会話した。このおばちゃん道路挟んだ隣の大家さんだったので、ターゲットを聞いてみた。この辺は大学と女子短大が近いので、学生ターゲット！と考えていたが、以外や以外学生は借りなく、タクシーの運ちゃんなどサラリーマンですよというのです。やはり人民調査しないとわかりません。駐車場がないが、隣に月極め駐車場があったので、問題ナッシング。ということで、あとは価格のみ！さっそく仲介業者へご挨拶。私「あ～の～○○物件について･････」業者「あれ昨日決済しました！」私「･･････････」なんのために３時間かけて来たのでしょうか？まったく要領が悪い私です！事前に電話で確認しておけばよかった。反省反省。せっかくなので、中古戸建物件についても質問する。はやり業者さんは高い物件しか紹介しない。１０１さんや黒ゴマさんの物件価格帯で話すと「やめたほうがいい」といわれる始末。投資家と業者の視点が全く違うのでしょう！時間ができたので、１０１さんの忍者風味な戸建をみようと、メール発信！お忙しい中、返信してくれました。ありがとうございます。住所を教えてもらいましたが、３０分迷って山の頂まで行ってしまった。なんとか到着するも、車を止めるところが見当たらず、かつ近所のおばさんに鋭い視線で見られたので、逃げてきました。あの辺は、マニュアル車はキツイ･･･でも１０１さんの看板は目立ってました。物件もちゃんと見ました。あの物件がどのくらいの超高層利回りになるか、今から楽しみにしてます。【今日のロス】移動時間８時間消費ガス：３０Ｌ【今日の教訓】事前に業者に入電して、売却されていないかを確認！当たり前です。

2006年09月16日

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チーム作り始動

物件探しはネットが基本になっている。あまり気に入った物件も出ず、あってもはやり数名が検討していることが多い。数ヶ月も物件が残っているのは、利回りが悪いか？物件がひどいか？立地が悪いか？とにかく何かあるはず。とにかく物件情報を早くにキャッチできることが肝心だ。そのためには、業者と仲良くしないといけない。ネットで探していても時間ばかりかかっている気がする。しかし、私はサラリーマン！ネットしか現時点ではキャッチできない。なので、作戦を組み立てなおそう！秘密工作作戦しかないかと考えている。大変地道な活動になる。ところで図面舞踏会は私にとって大いに勉強になった。チーム作りが重要と思ったので、早速以前に仕事でお世話になった司法書士の先生に１年ぶりに入電した。突然の電話に最初誰だかわからなかったようだが、すぐに会食に誘い、ススキノの一歩手前まで飲みに行った。・今後の私の考え方・先生の協力をお願い・先生からのアドバイスすごくためになる話ばかりだ！今回は「バランス」が重要であると感じた。ＢＳ（バランスシート）借金するにも、やはりバランスを考えて借りなければならない。違う業界の人と話すということはなんとも世界が広がる。おもしろい！これが不動産の醍醐味か！まだまだ未経験なことが多すぎるが･･･

2006年09月14日

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Ｏ市の物件視察

昨日物件情報している中で、ちょいっと気になる物件に、仕事中でも関わらず視察してきました。高速道路沿いで、北は海、南は山の山岳地帯。くまが出現しそうな（※たぶん出ませんが）簡素な住宅街。資料では満室だが、一応電気メーター確認。人民を確認した。どうやら個人の方が管理しているよう（募集が個人名で連絡先はＳ市）だが、建物周辺は草がボウボウ、階段にも撒きつく。なんとも管理が行き届いている。写真をパチパチした後、人民調査しようとぶらぶらスーツ姿で･･･そしたら、物件の裏の初老の人民が庭の手入れをしていたので、早速声をかける。私「裏のＡＰ売り出されてますが、この近辺の環境を聞きたい！」初老「わしゃ30年ここに住んでいる。この道路市で除雪してくれるし、　　　すごく静かだぞ！高速道路の音は気にならない」私「裏の住民とのトラブルありますか？」初老「昔は大学生が多く、深夜のマージャンや騒音があったが、今はない。　　　学生も贅沢になって、新しいほうが好むのだろう？　　　今は静かで成人が住んでいるようだ」などなど。ちなみに築22年初めての人民調査したが、なんとも快い対応をしてくれた。ありがたい。もし、物件を購入したら、この初老に特派員として採用しようか？その後、隣のＡＰが2室空室で管理会社がア○マンなので、帰りに突撃訪問を実地。近隣相場の確認と、もし購入した場合の管理費用について。管理費用は戸数と面積によるという話なので、実際に購入したら相談することとする。でも初めて現地人民調査や仲介会社の突撃訪問。これって結構慣れたらおもしろいかもしれません。臆病な私でもだんだん楽しくなってきました。こんど声をかけるときは、若い女性をナンパっぽく聞いてみたい。

2006年09月11日

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初参戦！図面舞踏会

昨日図面舞踏会に初参戦！い～や～緊張しました。私の緊張で無口になっている側では、物件リフォーム講義が開催。CASHFLOWさんの粋な計らいで、初めて物件購入された3939+さんとSAHOSAHO358さんにリフォーム工具をプレゼントしていた。私なら、お涙頂戴の計らいだ。資産家のChobby-rさんとゴックFさんは、やはり話の次元が違った。さらなるランクアップの話をしていた。とても今の私の頭ではオーバーフロー。でもまずはここまで到達するべく諸先輩がいることは、心強い。私のボキャブラリーも増えるだろう。CASHFLOW100さんは、周囲を爆笑の渦に巻き込む能力はぴか一です。あっという間に会話に引き込まれます。東京での講演会で更にネットワークが広がったようです。更にカリスマになっていくのでしょうね。さて、私が検討している物件です。いろいろ話を聞いているうちに、初取得物件の戦略を変えようと思います。ちょっとあせって、状況もわからない地域に投資するのは危険かもしれません。ということで断念します。もうちょっと高利回り物件を探す？見つける？作り出していきます。（図面舞踏会参加メンバー様）昨日は夜遅くまで、ありごとうございました。今度は現地で実地訓練お願いします。

2006年09月09日

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さてさて初指値は？

本日仲介業者の担当者へ伺う。仕事では、こういうことは経験しているのですが、こと自分のこととなると結構ビビリます。この業者さんは新築APをメインに扱っているようだ。外壁のサンプルや施工の写真が飾ってあった。お初！なのにご丁寧な対応をしていただいた。感謝・感謝ただビビッタのは、「ブログやってます？」と聞かれ「ハイ」と答えた。教えてください雰囲気でしたが、ちょっと恥ずかしいので詳細は教えなかったが、いろいろ見ているようなので、いつかはたどり着くのだろう。さて、物件の件ですが、指値入れました。17％減で、利回り13％→16％です。師匠たちの30～40％に比べたら、なんとも情けない。ただ、ポテンシャルはあると思ってます。近隣平均相場よりも安く賃貸しているので、平均相場にすべてなれば20％超えもあり得ます。その可能性も含め指値しました。ただ、近隣人民にインタビューできてません。実際の室内や住環境は人民に聞くのが一番ですが、あまり時間がなく聞けませんでした。唯一このあたりが心配です。まだ指値が通っている訳ではないのですが、どうも所有した気分になりますね。それと特筆すべきは、現オーナー（関東地区在住）が、女子限定Apartmentにしています。お～おかの有名なCASHFLOW101さんの物件と同じです。これが取得できれば、私も美人班長制度を引きたい。さあどうなることでしょう。結果は２～３日後です。

2006年09月06日

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あ～愛しの指値

昨日不動産会社から着信があった物件を、早速外観は非常に良く、健康状態バツグ～ンでした。どうやら満室で回っているらしい。でも心配なのは、近隣の空き室が目立つこと。人口が減少傾向にあるこの都市だからでしょうか？まあこの心配を吹き飛ばせるくらいの高利回りならばいいのですが、普通の利回りです。（※現状では）そ～こ～で～「鬼のような指値」実践します！明日不動産会社に来襲してきます。（確認事項）オーナーはどちらの方※近い方なら先輩オーナーとコミュニケを図れる。※近い方なら直接会いやすいし、分割等資金面を相談できそう。なぜ売るのか※資金で困っているのか。※指値が通りそうかの感触確認不動産会社の担当の方は初対面になります。電話ではすごく良さそうな感じですが。まだ見ぬ担当者様へ！なんとか私の指値に驚かず、「がんばってみます」の強い言葉を頂戴したい。

2006年09月05日

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明日地方物件視察

通常会社で内勤をしているので、不動産会社に問い合わせはもっぱらメール。メールを送っても、返信が全然ないので、「う～ん、最近の不動産投資熱で忙しいのか～」など考えながら、恋人を待ち伏せ（今でいうストーカーではありません。昔よく使った手法です。）している気分(^o^)でした。そしたら自宅にFAXが････物件情報入手です。ちょこっと遠いので、明日会社の営業と称して物件視察に行ってきます。しかも会社の高速カードを使用して。ばれたら････大丈夫です。会社の仕事もきっちりしてきますので、そのついでに寄るだけです。（←うそ！本当は物件がメイン）もしかしたら初買付け申込みかも？知れません。

2006年09月04日

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近隣の賃貸状況

とある地区に住んでますが、息子を幼稚園に送っていく途中のAPを見てます。さながら空室が多く見受けられ、なかなか決まってません。近所に、1軒屋付きAPが6000万円で出ていました。空室もあり、積極的に募集もかけている様子もなく、地型がよくないので検討もしませんでした。※間口が狭く、奥行きが深い。※築年数16年くらいしかし、ちょうど向いにあるAPは、一見ボロボロで築30年は超過している物件が、なんと満室！2軒空き室があったのに、すぐに客付ができてました。家賃がやすい！駐車スペースがある！などの要因はあるのですが、新しいから、客付しやすいことではないのですね。もっと外装塗装すればいいのに！と思いますが、なにせ満室ですから今とくに積極投資する必要はありませんね。あれがお宝物件なんでしょう。※実際のキャッシュフローはわかりませんが････いろいろ物件を見ると、自分が保有したときの戦略につかえます。身近なところに勉強になる素材があることに感謝してます。

2006年09月04日

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ネットの更新が･･･

ここ数日不動産屋に数件メールで問い合わせ。ネットで物件収集してると、スミマークがなく、いいと思っても買い付け申し込みされている物件が多いです。不動産屋が、「最近、物件が早くてネット全然更新できません」と。やはり戦略変えないといけない！１．初心者なので、不動産屋に本気で買うモードのアピール。２．キャッシュ持ってるぞオーラを出す。３．物件情報でたときに、真っ先にこいつにと思わせる。となんとも幼稚な戦略ではありますが、とりあえず個人名刺作成しました。こんなんで覚えてもらえるかは別として、後で見返してもらえるでしょう。名刺についても、ヴァージョンアップしていきます。イントロ→初物件取得→引退→会社設立というようなことをイメージして。

2006年08月30日

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賃貸派が急増中！

浦田健先生（会ったことはありません。本の購読はしてます）がALLAboutでのコメントで、賃貸派が急増中と言ってました。私も、不動産投資を目指してから中古物件を見てますが、低金利や不動産投資の見直し、節税対策なのでしょうか、新築APが多いと感じてます。少子化やAPの競争激化等「不安」を言えばきりがないのですが、築古APに入居してくれるのか？安定経営できるのか？等々考えます。この記事を読んで感じたのは、これからは自分のライフスタイルによって、居住を変える賃貸がいいのか！と思いました。私の両親は一戸建てを建て、男３人を育てました。当然2Fは4部屋あり、それぞれ自分の部屋が持てました。しかし、その３人も成人し、それぞれ別々の生活を送っているため、現在の実家は両親のみ。２Fの３部屋は空室のままです。普通の住宅のため、他人に賃貸するわけにもいかず、活用されていません。なので、両親と同居も考えましたが、嫁・姑が断固反対されました。家賃は払わなくていいし、子育てもしやすいかな？と男の安易な考えでした。その分を不動産投資にまわそうとしたのですが、理解してくれませんね。なんか支離滅裂なブログになりました。斜陽さん文書の書き方教えてください。

2006年08月25日

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収益マンションはどうだろう？

おはようございますkinryu2006です。毎日アパート物件の捜索をしておりますが、難航しております。レスキュー隊を頼まないといけないかもしれません。土地付き収益アパートを探していましたが、趣向を変えて、少額マンションも調査。SRC・RC造を主体に探すと、200～300万円台は築25年以上で1R～1DKといったところでしょうか。しかも管理費も値段がまちまちで、これから修繕予定も考慮にいれないとキャッシュフローが大幅に違ってきます。初心者は、はじめは少額マンションがリスクも少なく、借り入れもしなくていいので手がけやすいかと思いますが、1　空室リスク2　修繕計画＆修繕費3　違法建築（姉歯事件）4　最近のマンション建築ラッシュなどリスクばかり考えてしまいますね。ただ、現在入居（満室）ではればしばらく心配はいりません。少しばかり物件の情報を取り、マンションタイプも調査してきます。これでも物件を見る能力が少しでも向上してくれるならば。

2006年08月11日

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物件調査能力

もう朝から暑くてたまりませんね。家族もいない1日なので、かなり有意義の使おうと考えてましたが、結局「熱湯甲子園」見ました。白樺学園は善戦したものの敗退。いつもの北海道勢がする試合を見た。やはり投手陣が問題であろう。その後、TUTAYAにて購入した書籍2冊を一気に購読。まあ不動産には関係ない。その途中で仲介不動産2社からFAX。物件資料がきたのだが、私が購入希望額（2000万円以下）以上の物件のため、すぐ廃棄しようと思ったが将来はこの価格（2000万円～3000万円）でも保有可能姉妹（←無断使用中）なので、物件調査能力を高めようということで、今まで取り寄せた資料も踏まえ、物件調査しました。1件目：2000万円　6気筒　利回り15％満室のようで状態はいいのですが、どうも賃貸需要が弱い地域のように感じる2件目：2400万円　4気筒　利回り11％利回りの時点で対象外であるが、駅近なので拝見。同様な棟が連棟で3棟ある。その中でも一番立地が悪い棟が売りに。3件目：2800万円　10気筒　利回り15％築22年選手で満室であった。駐車場が車庫で天井が低い。平面は全くないが、地下鉄徒歩5分程度なので、比較的いい物件でした。でも、資金がありません。レバレッジが前提です。銀行さん金貸してくれないかな～こんな希望的観測ではいけません。絶対に借りるという強い意志が必要ですね。このプライスレンジだと物件は出てきますが、さすがに1000万円以下は出てきません。あせらず・あわてず・あきらめずですが、腹黒投資家が大活躍のブログを拝見しているとどうしても「あせり」がでます。常にマイペース・マイペースを心がけよう。

2006年08月07日

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入電したがFAXこず

格安物件があったので、某不動産屋へ入電！外出先で携帯で入電したので、帰ったらFAXを楽しみにし、そのまま物件視察でも行こうと思っていたのだが････「FAXが着てない！」今日はあきらめます。明日いやみっぽく、入電してやります。あっでも担当者の名前聞くの忘れてました。FAXに送信状くらいつけてよこすだろうと、軽く考えていたので。

2006年08月02日

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物件内見

先ほど内見しました。4室中1室空きがあったので、その部屋を拝見。やはり築30年は、古かった。気になる点・空き部屋1室は、雨漏りの跡がある。・風呂場が、コンリク部屋に浴槽がおいてある感じ・部屋全体が暗く、虫が湧きそう・駐車場がない・階段の塗装がはがれ、コンクリートもかけている。一番気になったのは、部屋の雨漏りと駐車場がないこと。話によると、もう1年も空室で倉庫として使用していたようだ。現在の保有者はご高齢で、あと3から4物件保有。高齢のため、息子に物件を譲渡するようだが、今回のこの物件は自己管理していて管理が大変ということで、売却のよう。で、約1,000万の売値から指値で600万と不動産業者に伝える。「イナバウワー」を期待していたが、不動産業者「それは無理そう」と即回答！そんな簡単に鬼のような指値は通用しません。しかし、「言うだけいってみます」とのこと。期待はしませんが、初めての指値、通れば即買いです。しかし、初めての内見及び指値結構緊張しました。結構勇気がいりますね～これを機に、じゃんじゃん内見していきます。まだまだ、不動産業者に対する質問内容が乏しい気がするので、これは経験を重ねないとうまくはなりません。でも、一番重要なのは、より低価格で物件を取得して、超高利回りで賃貸し、いかに早く自己資本を回収することです。妥協して、物件取得後、やたらと費用がかかっては、全く意味がなくなるので、取得には時間を掛けていきたいと思った。周辺住民の聞き取り調査もまだまだおっかなビックリなので、何事も経験・経験で進んでいきます。

2006年07月27日

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内見デビュー！指値デビューか？！

昨日、某不動産からTELあり、今日内見できますとのこと。会社勤めのサラリーでは、内見の時間すら厳しいのですが、初内見なので、何らかの用事を見つけ、内見してきます。外見は事前調査で拝見してますが、懸念事項は、・駐車場がないこと。・管理状態がひどいこと。これにかこつけ、「鬼のような指値」を実行したい。目標指値　：　40％引きイコール固定資産税評価額以下を目指します。先輩投資家のCDを繰り返し拝聴して、なんとか私も腹黒？になるよう努力します。今日は、先輩投資家の随筆でもあるように、「イナバウアー」が見られるか楽しみです。

2006年07月27日

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散歩

収益物件取得に向けて、情報収集しております。でも、「灯台もとくらし」ということもあるかな～と思いつき、自宅周辺を散歩してきました。意外と周辺のことってわからないものですね。ブラブラ散歩していると、塗装屋や内装屋（ｸﾙﾏがそんな感じ）等々、これから私が物件取得して、リフォームするために不可欠なチームが周辺にいるのです。明らかに個人の方々。だって自宅兼事務所にしているから。それにそれに、アパートも築40年クラス（目視なので正確にはわかりません）が数棟あり、「売り出ししないかな？売ってくれないかな？リフォームいくらかかりそうか？」等々考えて、とぼとぼくわえタバコしながら。築40年クラスになると、物件の手入れはほとんどしてませんね。所有者は、よほど高齢化、遠方にいるかたなのか？管理会社の看板もない。でも、意外と入居者がいるのです。つい、100ｍ先にあるアパート（想定30年）も、外装もしていないし、イメージは暗いのですが、1LDK で南向き・前面駐車場がいいのか、空室２室とも入居してました。やはり、地下鉄駅から遠くとも、ｸﾙﾏを確保できる場所であれば、古くても需要はあると確信してます。あとはいかに購入価格を抑え、キャッシュフロー重視でいくかですね。そんなこと考えながら、30分くらい周辺物件および環境を調査しました。それから、仲介業者R社に、物件の内覧をお願いしてましたが、仕事上の都合（急遽出張が入って、本州へ）で見れません。来週に変更する予定ですが、何とか買い付け入っていませんように！祈ります。こういうとき、サラリーマンはつらいっす。

2006年07月19日

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３枚のCD

CASHFLOW101さんの「利回り30％超えのApartmentを入手スル方法」が本日到着しました。ﾊﾟﾁﾊﾟﾁﾊﾟﾁCDの内容は実体験からトークされていて、映画化できるくらいの感激ストーリ（アメリカから200$猿岩石状態等々）から始まり、いままで私が購読した書籍とは、全くの間逆のことで物件を取得していることには驚きです。でも、一番驚きなのはやはり「行動力」これに尽きます。次は「冷静な計算・対応」でしょうか？うっちゃんさんの生の声もすてきでした。ようし！これを何度も繰り返して拝聴し、私も物件取得に燃える毎日を過ごそう。

2006年07月16日

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これからスタート不動産投資

始めましてkinryuです。金持ち父さん貧乏父さんを読んでから、早３年が過ぎます。不動産投資の魅力を感じ、いろいろと物件を物色してました。でも、「勇気」がありません。数千万円の借金に、どうしても一歩を踏み出せません。いろいろ書籍を購読して、不動産に関する知識は得てきたと思ってますが、やはり実践で得た経験でなければ。。。北海道には優秀な投資家がいらっしゃって、その方々は楽天Blogで公開しているので、私もそれに続こうと楽天Blogにしました。皆様のコメントをただ読んで、不動産投資した感じになるのではなく、自分でいろいろと勉強・経験ともにしたいと強く思います。でも、実は仕事柄一応、不動産関係です。ある程度は経験しているのですが、やはり自分のお金ではないので、どうしても「なあなあ」になりがち。仕事で経験したことも踏まえて、がんばって更新および不動産投資していきます。

2006年07月15日

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