マンショントラブルのことなら･･･　　　　　　　　　　『谷口法務コンサルタント』

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  連日の姉歯報道･･･

  今までこの事件に関しては、呆れてコメントする気にもなりませんでしたが、元建築業界出身でマンション問題を取り扱う人間としては、話さないわけにはいかないかなと思い、遅ればせながらこの件に関してコメントしたいと思います。今回の事件は、　・ヒューザ（建築主）　・姉歯建築設計事務所（構造設計）　・木村建設（工事施工会社）の組織ぐるみの犯行であることは間違いないでしょう。建築主は、コストを安くしたい一心で、また設計会社・施工会社は、仕事が欲しい一心で、データを改ざん（姉歯設計）⇒鉄筋量を減らした施工が可能（木村建設）⇒コストの安い建物を提供する（ヒューザ）というパターンのルーティンワークを行っていたのだと思います。一方では、ボクはこの事件は、『建築確認申請の審査を"官"から"民"に委託したことによる弊害』だとも言えると思います。以前は、建築確認申請の審査機関は行政でした。しかし、"官"から"民"へという時代の流れの中で、建築確認申請の審査も同じようにシフトしました。すると、"民"の審査機関というのは"官"とは違い、当然営利目的ですから、自分たちのところで少しでも多くの仕事を取りたいわけですよね。じゃあどうするか？他の審査機関よりチェックを甘くして、仕事を取ろうとするわけです。新聞記事なんかを読みますと、現に姉歯事務所は、日本ERIのチェックが厳しいとの理由で、イーホームズに審査機関を変えていたとか｡｡｡イーホームズは、『自分たちの審査に落ち度はなかった』と言ってましたが、いくらを数値を改ざんされたからといっても、躯体の鉄筋量を見れば一目瞭然。素人でもない限り、おかしな事には絶対気付くはずなんです。要するに、イーホームズも共犯みたいなものです。（っというか、ボクから言わすと明らかに共犯です）さらに、"民"に委託することによって、今回のような事件が起こった場合の責任の所在をハッキリさせていなかった"官"（行政側）にも責任があると思います。どういうことか？"官"（行政側）がこのようなミスを犯せば、当然損害賠償ものです。しかし"民"の審査機関の中には、そんな莫大な損害賠償能力のない会社もあるでしょう。しかし、行政はそんな会社を平気で審査機関として指定しているわけです。それでいて問題が起こると、"民""民"の話なので「我関せず」これでは、無責任過ぎますよね。法律で言えば、　・売主（建築主）の瑕疵担保責任　・設計会社・施工会社の不法行為責任という事になるんでしょうけど、こんなに不備な制度を作った国自体にも十分責任はあるのではないでしょうか？今後どういった形で被害者に補償していくのか興味深いところです。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やるからは目指せ１位！！！いつの日にか･･･↓↓↓↓↓

  November 21, 2005

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  『ヴィンテージマンション』

  まずはこの記事からhttp://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200511080335.htmlマンションも最近"ヴィンテージ"ものが注目されてきています。ボクも街を歩いていて築年数の古いマンションを見て、ふと『このマンションかっこイイよなぁ』なんて思うことがあります。しかし、そういうマンション見たときには同時に『もったいないなぁ』とも思います。要は、建物のデザイン的には、今のマンションにない新鮮さがあるのですが、"維持管理"がしっかりとできていない為、「古さ」「汚さ」が目立ってしまっているのです。ワインやクルマなんかにもヴィンテージ物というのがありますが、それらも"維持管理"ができていてこそ価値が出てくるもの。（歴史的建造物なんかも結局そういう事ですよね）やはり"維持管理"が、その物の価値を大きく左右する要因になるんですよね。実は、この記事（11月11日）が出た次の日に、芦屋のあるマンションの理事長さんとお話する機会がありました。このマンションも築３０年以上のマンションなんですが、ここの管理組合は、まさに『ヴィンテージマンション』作りに取り組んでおられます。（詳しい内容は、またメルマガの方でお話させて頂きますね）理事長さんも『これからどんどん資産価値を上げていくから！』と意気込んでおられました。新しいものの価値が高いのは当然の事。しかし年が経てば古くなり価値が下がるのも当然の事。しかし、維持管理をやり方いかんによっては、希少価値のあるオンリーワンの『ヴィンテージマンション』ができ得るということなんです。それもすべてマンション住人の『自覚管理』の意識から始まるということは言うまでもありませんよね。※最近急に寒くなってきましたね。ちまたでは風邪が流行っているよう　です。（ボクのまわりも体調崩されている方が多いです）　季節の変わり目、皆さんもお体には十分ご留意下さいね。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ボチボチ年賀状の準備をしないと･･･と思いだした方は、ポチっとクリックを！（まさにボクの事なんですが･･･）↓↓↓↓↓

  November 17, 2005

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  マンション管理にも電子署名？？？

  日経新聞より　リクルートコスモスは今月から、管理する分譲マンションの管理組合に発行する文書の電子署名システムを導入した。2004年にマンション管理の文書で、なつ印の代わりに電子署名が可能になった。ＵＦＪ銀行が開発し、法人顧客向けに実用化されていたシステムを応用。業務の効率化によってマンション管理事業拡大につなげる。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝マンション管理業界もデジタル化が進んできていますが、アナログの部分（フロントマンの質、管理業務の付加価値）でのサービス向上にも努めて欲しいものです。これからは、今までのように最低限の管理業務だけをこなす管理会社ではなく、住人の立場に立った住みよい環境作りのできる管理会社が必要になってくると思います。それにはアナログ戦略が不可欠だとボクは思うのですが･･･※明日は（というか今日は）、いよいよボジョレ・ヌーボ解禁ですね。　毎年、世間は出来、不出来を語りますが、ボクにはまったくわかりません。　（今年の評判はどうなんでしょう？？？）　今年は、家に昨年のボジョレがあるので、是非飲み比べてみたいと　思います。　皆さん、飲みすぎにはご注意を！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ボジョレーの"うんちく"なら任せとけ！という方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓

  November 16, 2005

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  京都・・・

  ボクは京都が大好きです。何でか？と聞かれると、別にお寺が好きなわけでもなく、歴史に興味があるわけでもなく･･･でもなぜか好きなんですよね。町並みというか雰囲気というか･･･とにかく京都に行くと癒されます。実は、京都の有限会社設立の案件で、今日も京都に行ってました。いつも行ったら、少しはゆっくりして帰ろうと思うのですが、今日も後の予定が詰まっていたので、あえなく退散｡｡｡（泣）下の写真は、せめてもと思い撮った鴨川での１ショット。もうすぐ京都も紅葉シーズン。今度は、是非プライベートで来たいものです。会社設立の方は、日程的にかなり厳しかったのですが、何とか予定通り設立完了しそうです。今回のお客様（社長）もボクと同じ歳。（お仕事で知り合う方は、ホント同じ歳の人が多いんです）皆さん、ホント頑張っておられて、お話していると刺激になります。『谷口法務コンサルタント』も負けないよう前進あるのみです！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ボクと同じく京都好きな方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓

  November 15, 2005

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  行ってきました！話してきました！

  昨日の日記でも書いたとおり、昨日は神戸市中央マンション交流会が主催するセミナーでお話させて頂きました。参加者は、神戸市全域からそして西宮市や尼崎市といった市外からの熱心な参加者もいらっしゃいました。テーマは、『あなたのマンション勝ち組になりませんか？』話としては、　　１．マンションの現状　　２．マンション管理の現状　　３．『勝ち組』のマンションとなるためには？　　４．「適正なマンション管理」の実現のためには？という流れで"１．マンションの現状"では、　　・現在国民の約10人に1人がマンション住まい　　　（神戸市では住民の半数以上がマンション住まいとも言われている）　　・近年のマンション建設ラッシュでマンショントラブルも増加の一途　　　（トラブルも多種多様化）　　・マンション住人の約８割が何らかのトラブルを抱えている"２．マンション管理の現状"では　　・大半のマンションではマンション管理を管理会社に任せきり　　・役員は輪番制の１年任期（やらされている"意識"の役員がほとんど）　　・管理規約（※1）や管理委託契約書（※2）の内容を理解していない　　　住人がほとんど。　　　　⇒本来、マンション管理運営の主役となるべき管理組合に、　　　　　 まったく自覚意識がない。上記の現状をふまえた上で、"３．『勝ち組』のマンションとなるためには？"では、『勝ち組』になるためには、管理組合による「適正なマンション管理」の実現が必要で、「適正なマンション管理」とは、「"居住性"と流通性（資産価値）を維持してこと」として、"居住性"の部分では　　　・建物設備のメンテナンスの充実　　　・建物内、建物周辺の美化　　　・ペット飼育や駐車場・駐輪場利用等の詳細なルール作り　･･･etc"流通性"の部分では、　　　・設備等グレードアップを視野に入れた修繕計画　　　（修繕積立金がないから最低限の修繕しか行わないマンションでは　　　　資産価値が暴落し、流通性がなくなってしまう）　　　・高齢化に向けてのリフォーム計画　　　　・耐震改修　　　・アスベスト問題　･･･etcが重要になってくることを事例を挙げながら説明し、"４．「適正なマンション管理」の実現のためには？"では、　　１．管理組合のマンション管理への"自覚意識"の向上　　　　⇒共用部分も含めてマンション全体が自分たちの財産である　　　　　という事への自覚。そしてそれを守っていくのは"管理会社"　　　　　ではなく、"管理組合"自身であるということ。　　　　　・マンション内での勉強会やミニセミナーの実施　　　　　・専門機関が行っているセミナーへの参加　･･･etc　　２．セカンドオピニオン（専門家による第二の意見）の導入　　　　⇒管理会社の行う管理業務に対し、適正かどうかを専門家を活用　　　　　し、外部からもチェックし、第二の意見を求めることも重要。　　　　　（医療業界では、セカンドオピニオンは当たり前。　　　　　　治療方法は一つではないのと同じで、マンション管理業界にも　　　　　　より良い管理方法、適正な管理費があるはず）　　３．上記を実践するための組合運営費の確保　　　　　・勉強会やセミナーへの参加費用　　　　　・マンション内での専門書等の購入費用　　　　　・専門家へのアドバイス料　･･･etc　　　　⇒年間の予算の中で、これらの費用をある程度、組合運営費として　　　　　 計上しておく。という内容で約１時間熱弁してきました。第二部では、　　１．管理組合の運営体制　　２．居住者間のコミュニティ形成　　３．設備の維持管理という３つのテーマを基に、全員参加型の討論会を行いました。皆さん、普段抱えておられる問題を、ここぞとばかりに吐き出しておられました。今日のセミナーや討論会が、参加者皆さんのマンションの今後の管理運営に何か役立てばボクとしては幸いです。来月にも、管理会社主催のセミナーでお話させて頂きます。（詳しくはこのブログ上部をご覧下さい）そしてこれからも、セミナーはもちろんの事、このブログやメルマガでもどんどん情報を発信していきたいと思います。それが、マンション問題に特化する行政書士『谷口法務コンサルタント』の役目ですからね。最後になりましたが、セミナー関係者の皆様、本当にお疲れさまでした！＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝※1　マンションの管理または使用に関する基本ルール※2　管理組合が管理会社と行うマンション管理についての　 　 業務委託契約書類（交流会の様子です。黒板の真下にいるのがボクです。）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やるからには目指せ１位！！！いつの日にか･･･↓↓↓↓↓

  November 14, 2005

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  『あなたのマンション勝ち組になりませんか？』

  今日は、以前から告知してました神戸市中央マンション交流会主催のセミナーがあります。『あなたのマンション勝ち組になりませんか？』というテーマでお話してきます。今回のセミナーが、参加者の皆さんのマンション管理への関心、マンション管理運営への参加意識に繋がれば幸いです。セミナーの様子については、またこのブログでも報告しますね。それでは、行って参ります！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やるからには目指せ１位！！！いつの日にか･･･↓↓↓↓↓

  November 13, 2005

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  マンション問題あれこれ

  最近、以前にも増してマンション問題のご相談が増えてきています。（ちょっとは知られてきた？ということでしょうか）ここ１ヶ月だけでも、　・大規模修繕工事について　　・管理費削減について　・騒音トラブル　・マンション購入時の契約について　・ペットトラブルと、いろいろありました。人づてにボクの事を聞き、ご相談されてきた方の中には、『今までこうやって相談するところがある事自体知らなかった･･･』という方もいらっしゃいました。ちゃんとここにあるんですよ。『谷口法務コンサルタント』というところが。建築業界での経験を生かし技術面から、行政書士として法律面から、そしてボク自身も現在マンション住まいですから、マンション住人の皆さんのお立場に立ってサポートさせて頂きます。『谷口法務コンサルタント』に相談していただく事で、よりよいマンションライフが送れるのなら使わない手はありませんよね。是非、お気軽にどんな事でもお問い合わせ下さい！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やるからには目指せ１位！！！いつの日にか･･･↓↓↓↓↓

  November 11, 2005

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  早朝勉強会

  今日は月一恒例の早朝勉強会。（詳しくはこちら）テーマは、『風俗営業許可申請』について。"風俗営業"って言うと、いわゆる男性の通う『･･･』と思う方も多いかと思いますが、実際には、パチンコ屋、ゲームセンター、クラブetcなんかも風俗営業に該当します。（もちろん男性の通う『･･･』もそうですけどね｡｡｡）そして、これらの営業を行うためには行政の許可を受けなければいけません。その許可申請の代理して行うことができるのが、我々行政書士ってわけです。今日も朝から皆さんテンションが高く、活発な意見が飛び交ってました。講師担当の『行政書士Office　千里一跳』の西尾さん、お疲れさまでした。（質問攻め大変でしたね）そして、参加の皆さんもお疲れさまでした。余談になりますが･･･今日の勉強会終了後、書士仲間のエノモトさんに、最近のボクのブログについて聞いてみたところ、『読みやすいけど情緒がないかな～』と･･･彼女は、自称"活字オタク"だそうで、確かにブログの文章も上手です。なんで、文章を書くのが大の苦手なボクは、たまに彼女にアドバイスをもらうようにしています。皆さんはこのブログいかがでしょう？やっぱり、このブログは『谷口法務コンサルタント』の事、「ボク自身」のこと、そして「マンション問題のあらゆる情報」を伝えていきたいとの思いで始めましたから、皆さんに『伝える』ということが大前提なんですよね。『伝える』ためには、やはりここへ訪問して下さる皆さんが、もっと「読みたくなる」、「知りたくなる」ような文章なんですよね。そのためには情緒か｡｡｡頑張りまーす。※今日はホントいい天気でした。もちろん愛車はオープンで！　 気持ちよかった～。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■日記はご無沙汰なのに順位は上がってるという皮肉な結果･･･今日はどうでしょ？↓↓↓↓↓

  November 10, 2005

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  ついに開幕！

  しましたね『ｂｊリーグ』会場には見に行けなかったのですが、ケーブルテレビで放送があったので、ビデオ録画して見ました。感想としては、　・１チームのプレーヤー５人の内の３人が外国人ってどうなの？　・審判のレベルが低いってとこですかね。特に外国人の出場枠については考えて欲しいですね。今のままだと、日本人のスター選手が生まれてこないと思うんですよね。（特にセンタープレーヤー）外国人プレーヤーに依存しているようでは、日本のバスケットボールのレベルも上がってこないし、リーグ自体も続いていかないような気がします。あまり語ると長くなるので、この辺にしておきます（笑）皆さんは『ｂｊリーグ』どう見ましたか？感想聞かせて下さい。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『ｂｊリーグ』頑張れ！と思う方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓

  November 5, 2005

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  管理費削減への未知（道）

  今日は、管理費削減業務を依頼されている奈良県のマンションへ行ってきました。このマンションは、以前にも管理費の削減に取り組み、３割程の削減を行ったそうです。今回さらに削減したいという事で、依頼を受けたわけですが、ざっと資料に目を通してみると･･･まだあるんですよね～、削減できそうなところが。もちろん、これから管理組合や管理会社と話し合いながら、詳細をつめていくわけなんですが、以前に３割も削減したのにも関わらず、まだ削減できる余地があるというのは、いかに最初の段階での管理費の設定価格が高いかという事ですよね。高い管理費を払い続けるより、管理費の削減に取り組んで、その削減額を修繕積立金に回し、マンションの長期的な維持のための修繕に使う方が、よっぽど経済的ではないでしょうか？今回のこのマンションの『管理費削減への未知（道）』このブログでも実例として、お伝えしていきたいと思います。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『うちのマンションの管理費って･･･』と思った方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓

  November 4, 2005

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  生まれ故郷

  現在は神戸市在住のボクですが、生まれ育ったのは今話題の阪神電車、阪神タイガースで有名な"甲子園"（その他はホント何もない町ですが･･･）今日、何気にふらっと甲子園に寄って見ました。昔からの変わらない景色、すっかり変わってしまった景色。でもすべてになんか"懐かしさ”を感じる不思議な感覚です。子供の頃、よく遊んだ公園があったので、車を止めて中に入ってみました。よく遊んだすべり台に上ってみると、子供の頃の映像が次々とフラッシュバックしてきました。今日の気持ちは、なかなか上手く表現できませんが、やっぱイイもんですよ生まれ故郷って。なんか原点に帰れるというか･･･いろんな意味で自分の事を見つめ直すイイ機会になりました。これからも、たまにはこうやって生まれ故郷に帰ってみようと思いましたねー。皆さんも是非お試しを！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■生まれ故郷に帰ってみたい！と思った方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓

  November 3, 2005

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  11月13日のセミナー

  の記事をちょっと見つけてしまいましたもので･･･*********************************************************************http://mytown.asahi.com/hyogo/news02.asp?c=3&kiji=12132１３日午後１時～４時半、神戸市中央区吾妻通４のコミスタこうべ２０１多目的室。マンション管理組合が情報を交換し、マンション生活を向上させようと発足した交流会。行政書士の谷口昌良さんが「あなたのマンション勝ち組になりませんか？」とのテーマで話した後、参加者全員で討論会。参加費３００円。事前申し込みが必要。電話で神戸市中央マンション交流会事務局（０７８・３５１・３６５０）へ。*********************************************************************先日は神戸新聞に取り上げて頂き、今日は朝日新聞にも記事が出ていたそうです。（神戸市中央マンション交流会の関係者の皆さん、ありがとうございます）神戸市は、人口の約半数がマンション住まいとも言われています。そういう意味でも「マンション」と「地域活動」とは切っても切れない縁。「マンションの住環境」が悪ければ、もちろん「地域活動」も衰退していきます。近年のマンションラッシュで建設されたマンションも２０年後３０年後には、（マンションの）高齢化を迎えます。そこにきて高齢化・少子化による人口減少。将来マンションが抱える問題は山積しています。今回こういった形でメディアに取り上げられる事が、住民や行政のマンションへの問題意識の向上に繋がればと思いますし、ボクも"神戸市民"そして"マンション住民"の代表として、マンション問題に一石を投じるようなメッセージを発信できたらと思います。※まだ参加申込の受付を行っているようですので、お時間がある方は是非　 ご参加下さい。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日の日記の内容が良かった！という方は、バナークリックお願いします！↓↓↓↓↓

  November 2, 2005

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  電子定款認証サービス

  『電子定款認証』我々のような仕事でなければ、馴染みのない言葉かもしれませんね。会社を設立する際は、その会社の目的・組織・活動などに関する根本規則「定款」というものを作成し、その「定款」を公証人役場で認証してもらわなければなりません。この「定款」を電子文書で作成し、公証人役場で認証してもらうことを『電子定款認証』と言います。この『電子定款認証』従来の紙ベースの定款であれば、印紙代が４万円ほどかかるのですが、電子文書での定款であれば、この印紙代は不要になります。要するに、『電子定款認証』にすれば、会社設立の費用が単純に４万円安くなるということです。『谷口法務コンサルタント』では、もちろん既にこの『電子定款認証』のシステムを導入しておりますので、通常の費用より４万円お安く会社設立をさせて頂くことが可能です。自分で会社設立の手続きをして、定款認証だけ『電子定款認証』にしたいというご依頼も承っております。まずはお気軽にお問い合わせを！※明日は、メールマガジン『マンション住民の救急箱』の配信日です。　今号も引き続き「管理費」「修繕積立金」をテーマにお届けします。　乞うご期待！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス※マンション相談サービス『ＴＬＡＣクラブ』の入会費無料キャンペーン　は今月末までです。入会ご希望の方はお早めに！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日の日記の内容が良かった！という方は、バナークリックお願いします！↓↓↓↓↓

  October 31, 2005

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  いよいよ！

  来週から国内初のプロリーグ『ｂｊリーグ』が開幕します。以前の日記でも書きましたが、すったもんだいろいろあって、ようやくここまでこぎつけた感じですが、やるからには是非成功して欲しいというのが、一バスケットボールファンとしての素直な気持ちですね。開幕戦見に行きたかったのですが、残念ながら行けそうにないので、おとなしく家でテレビ観戦したいと思います。これからは、11月13日に、AND1 MIXTAPE TOURが東京でありますし、森下雄一郎選手が11月15日に大阪の天満市場にストリートのコート（夢現ストリートパーク）をオープンします。 そして来年は、日本での世界選手権。日本のバスケットボールシーンの盛り上がりを期待したいものです。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス※マンション相談サービス『ＴＬＡＣクラブ』の入会費無料キャンペーン　は今月末までです。入会ご希望の方はお早めに！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日の日記の内容が良かった！という方は、バナークリックお願いします！↓↓↓↓↓

  October 30, 2005

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  マンション業界にも投資ファンド！？

  阪神vs村上ファンドの話題ですっかり有名になった『投資ファンド』という言葉。実は、マンション業界にも近年投資ファンドが積極的に参入してきています。マンションを投機目的でマンションを買い上げ、収益が上がれば即売却というサイクルを繰り返し、利益を上げていきます。これが、賃貸マンションのようなワンオーナーが所有している物件であれば、そのオーナーの一存で判断すればイイだけですから、問題はありませんが、これを分譲マンションに置き換えると大変な事になります。例えばマンション維持管理が悪く、経年劣化による資産価値下落で、流通性（売れない、貸せない）を失ったマンションがあるとします。売りたくても売れない、貸したくても安い家賃でしか貸せない所有者の下に天使のように舞い降りてくる投資ファンド。市場での安い評価価格に少し色をつけた額を提示すれば、売れないと諦めていた所有者は喜んで売却するでしょう。そんな調子で流通性を失ったマンションの半数以上を買い上げたとすると、どうでしょう？分譲マンションは、区分所有者が建物と敷地を共同で所有する共有社会。マンション内での取り決め等は、常に多数決の原理です。つまり、議決権の半数以上を手に入れた投資ファンドは、分譲マンションを思いのままに操れるわけです。彼らは営利目的なので、当然マンションの合意形成などまったく無関心なわけですから、他の住人の意思など無視して、大量の議決権に物を言わし、管理規約の変更、マンションの賃貸化、事務所化、立地条件によっては建て替えも行っていくでしょう。そうして、住環境をめちゃめちゃに破壊した挙句、利益が上がれば去っていくわけです。実際、分譲マンションでも既にこういう動きは起こり始めています。企業買収が当たり前になってきたのと同じように、近い将来マンション買収も当たり前の時代になってくるでしょう。投資ファンドの標的にならない為にも、"自分たちのマンションは、自分たちで守る"という『自覚管理』の意識が大切です。この話題については、またメルマガででも詳しくお話ししていきたいと思います。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日の日記の内容が良かった！という方は、バナークリックお願いします！↓↓↓↓↓

  October 28, 2005

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  不動産の購入もインターネットの時代？

  少し前になりますが、こんな記事がありました。http://www.asahi.com/housing/column/TKY200510210087.html最近はデジタルの時代。不動産業界もネット広告には力を入れています。でも最終的に不動産購入時の売買契約というのは、書面上で行うもの。あくまでも人と人。アナログなわけです。近年情報が多種多様化してきて、いろいろな情報が簡単に入手できる反面、その情報に振り回されている消費者も増えてきているのも事実。現に、不動産購入時のトラブルは絶えません。そういう意味でも『谷口法務コンサルタント』では、不動産購入希望者向けのサポート体制の、より一層の充実を図りたいと思っています。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日の日記の内容が良かった！という方は、バナークリックお願いします！↓↓↓↓↓

  October 27, 2005

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  マンション購入をお考えの皆さん

  みなさんはマンションを購入する際、どういう基準でお選びになってますか？まずは、「戸建て」か「マンション」かで悩まれると思います。そして、マンションにするなら「賃貸」なのか「分譲」なのか？「立地条件は？」「環境は？」「価格は？」などいろいろご検討されると思います。そして、マンション購入を決意し、いざ購入･･･しかし、入居してみると「面倒な管理組合の活動」や「様々な規則の遵守」、そして「年々上がっていく修繕積立金」など、知らなかった事がたくさん！なんて話をよく耳にします。基本的に分譲マンションというのは、戸建とは違い、複数の人たちが一つの建物と敷地を共同で所有し、共同で管理し、共同で生活します。ですので、そこには当然ルールがあり、居住者がお互いに話し合いや合意をとりながらマンションの管理を行わなければなりません。これって活字にしてみると当たり前の事なんですが、購入（予定）者は、これらの事に対しての理解度が低く、このことが入居後の"マンション住人のマンション管理への無関心さ"にも繋がっているわけなんです。これでは、適正なマンション管理の実現は不可能です。マンション購入時から、「マンションに住んだら、"自分たちのマンションは自分たちで守るんだ"」という『自覚管理』の意識を持っていれば、それこそボクが１１月に講演するテーマの『勝ち組』のマンションに必ずなれるはずなんです。今までは、現に居住しているマンション住人のマンション管理への意識改革という観点でお話することが多かったですが、今後は、これからマンションを購入する層をターゲットにしたセミナーも行っていこうかと思っています。『分譲マンションってこんなとこ』なんてタイトルでね。いかがでしょう？■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■う～ん、停滞中･･･↓↓↓↓↓

  October 26, 2005

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  人との繋がり

  今日は、夜から異業種交流会に参加してきました。開業してからこういった会には時間の許す限り、できるだけ積極的に参加することにしているのですが、いろんな人との出会い、そしてその中で学ぶべき事というのは毎回ホント多いです。そんな中で、人との繋がりにビックリさせられる時があります。今日も交流会に参加されていたある方と帰りの電車が一緒だったので、お話をしていると、何とボクの知り合いのプロバスケットプレーヤーの森下雄一郎選手と偶然にもお知り合いだったのです。他にもいろいろ話をしていると、共通のお知り合いがゴロゴロと。単なる偶然と言えば偶然なんですけど、これも何かの縁。"人との繋がり"は大切なんだなぁと改めて感じました。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■現在60位～70位あたりを迷走中です。引き続きご協力のほどを！↓↓↓↓↓

  October 24, 2005

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  行政書士試験

  今日は行政書士試験。ちょうど１年前は、この日に全精力を注ぐために猛勉強をしてきました。理系の大学を出て、ゼネコンに就職。建物の設計・施工に携わっていた人間が、何を思ったのかいきなり法律の勉強。（もちろん自分自身の中でのビジョンはありましたが）今、こうやって『行政書士　谷口法務コンサルタント』を開業できた事、充実した毎日を送れている事、すべてこの行政書士試験の日から始まったんだぁなんて考えてました。今年も人それぞれに未来予想図を描きながら、行政書士試験という目の前の大きな壁に立ち向かっているんでしょうね。良い結果であれ、悪い結果であれ、立ち向かった勇気に胸を張って欲しいと思います。受験生の皆さん、お疲れさまでした。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■現在60位～70位あたりを迷走中です。引き続きご協力のほどを！↓↓↓↓↓

  October 23, 2005

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  １２月にも・・・

  イケメン!?行政書士がセミナーの講師としてお話することになりました。（イケメンの後の"！？"がポイントです）詳細は決まり次第またこのブログででもお知らせしますが、今回はある管理会社が主催のセミナーです。テーマは、恐らく"管理組合と管理会社の付き合い方"的な内容になるかと思います。最近は、管理会社の変更も見据えた管理運営自体のあり方を見直そうという動きが、ようやくではありますが見え始めてきました。そんな中で管理会社もシェア獲得を狙い、近年は各社競争が激化しています。ボク個人的には、管理会社の変更というのは基本的にお薦めしません。しかし、箸にも棒にも掛からない管理会社であれば、当然変更という選択もやむを得ません。一見、管理会社と我々のような専門家って"水と油"のように思われるかもしれませんが、そんなことはないんですよね。（少なくともボクはそう思っていますが･･･）適正なマンション管理の実現には、管理組合、管理会社、専門家が上手く付き合っていくことが一番大切なことなんです。今回のセミナーでは、その辺りお話をわかりやくお伝えできればイイかなと思います。乞うご期待！～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～【マンション関連ニュース】　・マンション向け電力の割安提供サービス、新規事業者相次ぐ　・マンション修繕積立金着服事件、管理会社役員を逮捕　・住友信託銀行、環境配慮型マンション向けに性能に応じ金利を優遇する　　住宅ローンを発売■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日は何位か？最近停滞気味です。もっといろんな人に読んで頂きたいので、引き続き、皆さんのご協力を！↓↓↓↓↓

  October 21, 2005

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  一件落着！

  最近マンションネタが多かったので、今日は行政書士業務ネタを一つ。（ちゃんと行政書士業務もやってるんですよ！）８月から依頼を受けていた男女トラブルの案件が今日決着しました。問題が問題なだけに、なかなか簡単に解決！とはいきませんでしたが、最終的には依頼者のご希望通りの内容で決着することができました。今日ご依頼者から『ありがとうございました』とお礼のお電話がありました。これが何よりの癒しですよね。ホントよかったです。男女トラブルでお悩みの皆さん『谷口法務コンサルタント』へお任せを！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日は何位か？もっといろんな人に読んで頂きたいので、引き続き、皆さんのご協力を！↓↓↓↓↓

  October 20, 2005

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  同級生理事長　奮闘記

  今日は、このブログでも何回か登場している同級生理事長と久々にご飯でもということで、三宮のこれまた同級生が経営しているお店に行ってきました。美味しい食事とお酒を堪能しながら、あーだこーだと話しているうちに、いつしか話は、同級生理事長のマンションの話題に･･･同級生：『最近気付いてんけど、うちのマンションの駐車場代って管理費に　　　　　 充当されてて、それで管理費の収支がトントンやねん。　　　　　　それっておかしくないか？』ボク：『え～っ!?そんなマンションまだあんの？確かに機械駐車場のメンテ　　　　ナンス費用は管理費として必要やけど、残りは修繕積立金に回すべ　　　　きやで。管理業務は毎月徴収する管理費の中でやりくりしてもらわんと。　　　　そんなことしてたら、修繕積立金が貯まらへんから大規模修繕工事　　　　の時に一時金徴収されるで。』同級生：『そうやねん！大規模修繕工事の時の一時金が１戸当たり１００万　　　　　円やねんて。こないだ月々の修繕積立金を２０００円値上げたし　　　　　 たばっかりやのに･･･ﾌﾞﾂﾌﾞﾂ』管理費・修繕積立金の話については、ボクが出しているメルマガの最新号でも書きましたが、販売側は売ることが最優先ですから、マンション分譲時に管理費・修繕積立金を安く設定することで、購入者側の購入意欲を高めさすわけです。今回のケースは、駐車場代をすべて管理費に充当することで収支を合わしているわけです。その駐車場代は、一見近隣の駐車場と相場が変わりませんから購入者は何の疑問も抱きません。そして７，８年住んで、ぼちぼち大規模修繕工事を考えていかないとという時期になってはじめて積立金が不足している現実に直面するわけです。駐車場代を管理費に充当しても決して違法ではありません。しかし、国土交通省が出している"マンション標準管理規約"（管理規約の見本）の中では、*********************************************************************（使用料）第２９条　駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料は、それ　　　　　　らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。*********************************************************************と謳われていますし、管理業務主任者（管理業務を行うのに必要な資格）の試験問題の中にも、"駐車場使用料は、その管理に要する費用に充てるほか、　管理費に充当する"　⇒　答え×という問題があります。その試験合格しているはずのフロントマンが平気でそんなことしてたらダメですよね。同級生理事長の奮闘は、これからも続きそうです。～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～あと余談なんですけど、今日食べに行ったお店の同級生が、今日無事男の子を出産したようです。お店に入るなりスタッフの子が、『ちょうどさっき生まれたんですよ～』出産日が近いことは聞いていたのですが、まさか今日とは･･･なんだか今日は、産まれてきた子供に引き寄せられてお店に行ったのかもしれませんね。子供もしっかり商売人です（笑）とにかくおめでとー。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■現在７０位！やや停滞中です･･･皆さんのお力を！↓↓↓↓↓

  October 19, 2005

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  販売広告にも"環境評価"の記載

  昨日の日記に引き続き、環境絡みでこんな記事がありましたのでご紹介します。*********************************************************************http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051018-00000007-mailo-l13都は今月から、大規模分譲マンションの販売広告に、環境に配慮した建物かどうかを３段階で評価した結果を記載するよう建て主に義務付ける「マンション環境性能表示制度」をスタートさせた。建て主、購入者の双方に、環境を重視する意識を醸成するのが狙いだ。対象は延べ床面積１万平方メートルを超える新増築の分譲マンション。表示するのは、　・空調設備の使用軽減につながる建物の断熱性　・給湯や暖房器具などの設備の省エネ性　・壁の強度を高めるなど建物の長寿命化　・敷地内に植栽したみどりの量や質の４項目で、法令基準を満たせば星一つ、それ以上に環境に配慮した場合、星を増やして表示される。今月２１日には、都議会議事堂１階の都民ホールで制度の概要を紹介するシンポジウムを開催する。　参加希望者は都環境配慮事業課のホームページ（http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/eco/index.html）か、電話（０３・５３８８・３５３６）またはファクス（０３・５３８８・１３８０）で申し込む。先着２５０人。*********************************************************************やはり関東では、関西に比べるとマンション問題への取り組みが進んでいますね。居住者のマンション管理への自覚意識もあきらかに高いです。なぜか？マンション戸数が多い関東では、他の地域ではまだ起こっていないようないろんな問題（トラブル）がすでに起こっており、居住者からさまざまな問題提起されているからなんです。関西でも、いずれ同じような流れになってくるでしょう。「ニワトリが先かタマゴが先か」という言葉がありますが、せっかく良いお手本があるのだったら、問題が起こる前に先行してどんどん取り組みを行っていくべきですよね。"最新設備"のマンションもイイですが、"最新管理"に対しての積極的な取り組みがとても重要なことです。それを実践できるマンションが、将来"勝ち組"と呼ばれるマンションになっていくでしょう。『谷口法務コンサルタント』では、"勝ち組"になりたいマンションを１００％いや１２０％サポートさせて頂きます！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■現在７１位に上昇中！おかげさまで１００位を突破しました！次は５０位突破を目指して引き続き、皆さんの清き一票を！↓↓↓↓↓

  October 18, 2005

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  マンションも無添加の時代？？？

  *********************************************************************http://www.yomiuri.co.jp/main/news/20051016i503.htm飛島建設は、化学物質が含まれる内装建材の使用を極力抑えた「無添加マンション」事業を始める。　ホルムアルデヒドやトルエンなどの化学物質が、頭痛やめまいなどの症状につながる「シックハウス症候群」を防ぐため、１３の化学物質の空気中濃度を厚生労働省の基準の約１割に抑えた。　今年度内にマンションのリフォームで１０件の受注を目指し、需要が高ければ新築マンションにも導入する。　木材は、松やカバの天然材に柿渋で防腐処理を施し、壁にはしっくいを使う。接着剤には米のりやニカワ、断熱材には炭化コルクを使用する。*********************************************************************無添加食品は、世の中に定着してきた感がありますが、そのうち『無添加マンション』も定着してくるんでしょうかね？今後『無添加マンション』があらたなマンション評価基準となるのかどうか興味のあるところです。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************現在１０１位に上昇中！もう少しで１００位突破です！皆さんの清き一票を！↓↓↓↓↓

  October 17, 2005

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  トライアウト

  今日、ボクがコーチをしているＦＢＣの生徒から１通のメールがありました。『今週末トライアウト受けてきます！』この生徒のことは、８月２７日の日記でも書いたのですが、自分の夢を追うために、アメリカへのバスケット留学の制度もある高校へ進学希望をしていて、そのトライアウトがいよいよ今週末にあるそうです。そこには全国レベルの選手も多数参加するようで、今の彼にとっては正直厳しい世界です。しかし、それを彼は百も承知で参加を決心しました。ただバスケットボールが上手くなりたい一心で。ご両親ともお話しました。いろいろ心配もおありのようですが、彼の決断を暖かく見守っておられます。後は本人がやれるだけの事をやるだけ。ボクも彼のチャレンジを心から応援しています。とりあえずは体力テストがあるそうです。頼むで！体力テストで落とされるなよ！？（笑）********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************現在１０１位に上昇中！もう少しで１００位突破です！皆さんの清き一票を！↓↓↓↓↓

  October 16, 2005

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  水漏れトラブル

  今日は東京の方からメール相談がありました。築３０年以上のマンションで、床下排水管の老朽化が原因による階下への漏水があり、その処理をめぐるトラブルのようです。この手のトラブルは、築年数の古いマンションではよく聞くお話です。まずこの場合、漏水を起こした排水管が"専有部分"なのか"共用部分"で責任の所在が変わってきます。"専有部分"であれば、もちろんその区分所有者に維持管理の責任があり、"共用部分"なら管理組合に責任があります。排水管の場合、通常区分所有者が共同で使用している本管（縦管）は"共用部分"。特定の区分所有者が使用している枝管は、"専有部分"と考えられます。この定義でいくと、床下排水管からの今回の水漏れトラブルは、"専有部分"になりますから、相談者の責任ということになってしまいます。しかし実際問題、床下排水管はコンクリートスラブの下にありますから、メンテナンスをする為には、下階の天井裏から行わなければなりませんよね。これではいくら枝管が"専有部分"と言えども、当該区分所有者が維持管理するのは不可能です。そこで判例では、床下排水管は"専有部分に属しない建物の付属物"として、区分所有者全員の"共用部分"に当たるとしています。ですので、今回の漏水の責任も管理組合側にあることになります。しかし、管理組合も管理会社も対応してくれないし、階下の住人からは迷惑料を請求されるしといった始末だそうです。管理組合や階下の住人はともかく、管理会社はこのぐらいの事は知っているはずなんですけどね･･･それとなにより、築３０年以上も経つマンションの排水管の取替えを行っていない維持管理体制に最大の問題がありますよね。管理会社もいけませんが、無関心な管理組合にもボクは責任があると思っています。『自分たちのマンションは自分たちで守る』という『自覚管理』の意識しっかり持って下さい！********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************現在１１２位に上昇中です。もっともっとー！皆さんの清き一票を！↓↓↓↓↓

  October 14, 2005

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  切っても切れない・・・

  今日は、新規で建設業許可についてのご相談がありました。許可要件などのお話をひと通りした後、雑談をしていると、ナントご相談者は、ボクのバスケットボール関係の知り合いの方と同級生で、しかもお住まいもボクの事務所のすぐ近くだと。すっかり盛り上がってしまい、思わず仕事の話そっちのけ!?で話し込んでしまいました（笑）その後、証券会社の知り合いが近くにいるので、ランチでもと思い連絡を取ってみると、ちょうど今から昼休みということで、すぐに合流。知り合いとその会社の後輩と３人でランチしながら話していると、いつの間にやら話がまたまたバスケットボールへ･･･後輩：『ボクもバスケットやってたんですよ』ボク：『へぇー、どこでやってたの？』後輩：『○○大学です』ボク：『えーっ!?　じゃあ△△って知ってる？』後輩：『えーっ！知ってますよ』ボク：『彼とは一緒のチームでプレーしたことあるねん』後輩：『そーなんですか！？』やっぱりボクって、バスケットボールとは切っても切れない縁があるみたいです（笑）そしてやっぱりバスケットボール人口って多いんだなぁって改めて実感しました。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************現在１２５位に上昇中です。まだまだー！皆さんの清き一票を！↓↓↓↓↓

  October 13, 2005

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  『マンションみらいネット』

  *********************************************************************国土交通省と財団法人マンション管理センターは１１日、中古マンションの購入希望者がインターネット上で物件の修繕履歴や管理組合の活動状況など詳しい情報を全国規模で閲覧、比較できるシステム「マンションみらいネット」の運用を２００６年度から始めると発表した。http://www.shikoku-np.co.jp/news/news.aspx?id=20051011000304*********************************************************************『マンションみらいネット』？なんのことかわからない人がまだ大半だと思います。簡単に言えば、財団法人マンション管理センターという機関が、管理組合の代わりに、　・建物等の概要　・管理組合の活動状況　・過去の修繕履歴　・図書の保管状況などをコンピュータに登録し、登録情報をインターネットを通じて随時閲覧できるようにするシステムのことです。このシステムの導入で、今まで不透明な部分が多かったマンション管理の透明性が確保でき、また中古マンション購入希望者への情報提供にもなりますので、流通を活性化させる役割としても期待されています。が、しかし！これらの内容って、マンション管理については管理組合と管理会社、マンション購入希望者への情報提供としては不動産会社が本来行うべきものなんですよね。適正な管理を行っていれば、自動的にマンション自体の流動性も確保されるはずですし、不動会社も重要事項説明を適正に行っていれば、購入者への十分な情報提供は行えるはずなんです。来年からスタートするこのシステム。ボクもどうなるか楽しみです。結局いまいち機能していないマンション管理士や区分所有管理士に仕事をさせる為だけのシステムだったというオチにならないよう祈ります。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************現在１５０位あたりです。･･･もう一押し、二押しお願いします。↓↓↓↓↓

  October 12, 2005

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  同級生

  今日は、大学時代の同級生数人と久々に食事をしてきました。久々という事あって、他愛もない話から他愛もない話まで!?盛り上がりました（笑）その後、テンションが上がっていたのか中学時代の同級生数人に連絡を取ってみると突然のアポにもかかわらず、偶然にも（必然的!?）空いていたようで、なつかしの地元に集合。またまた他愛もない話で大盛り上がり｡｡｡気が付くと、すっかり午前様でした（笑）こうやって大人になっても集まれる仲間がいるってホント幸せなことです。改めて"同級生ってイイよな～"なんてしみじみと感じてしまいました。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************このブログを少しでも多くの皆さんに知ってもらうために、ブログランキングなるものに参加しました。下のアイコンをクリックして頂くとポイントになるようですので、よろしければご協力下さい。↓↓↓↓↓

  October 9, 2005

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  早朝勉強会

  今日は月１恒例の早朝勉強会。早朝といっても、今回は懇親会も兼ねてという事で夕方からの勉強会でした。数人の行政書士仲間から始まった勉強会も今や２０名を超えていて、兵庫、大阪、京都から行政書士、税理士、弁理士、その他の経営者の方々まで、いろんな方が参加されています。勉強会後の懇親会もほぼ全員が参加し、大盛況でした。いつも段取りをして下さっているクラーク　リーさんありがとうございます！しかし盛り上がりすぎて、３次会まで行かれてた方の帰宅時間はいったい･･･？P.S　 残念ながら!?３次会に参加できなかったボクは、バスケットの後輩の　　 　独立後初プロデュースとなるイベントに顔を出してきました。　　 　　 　彼がプロデュースしている神戸では人気のアーティストMac&Lennyと　　 　スペシャルゲストにケツメイシの大蔵が出演したこのイベントの　　 　入場者数はナント1,000人を超えたらしく、これは神戸のクラブイベント　　　 では新記録だそうです。おめでとう！　　　 こういう頑張ってる仲間がいるのはホント刺激になりますね。　　　 『谷口法務コンサルタント』ももっと頑張らないと！　　　 ********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************このブログを少しでも多くの皆さんに知ってもらうために、ブログランキングなるものに参加しました。下のアイコンをクリックして頂くとポイントになるようですので、よろしければご協力下さい。↓↓↓↓↓

  October 7, 2005

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  マンション向けペットサービス？？？

  *********************************************************************[10月6日/日経産業新聞]分譲マンションの管理業務を手がける○○○○会社は、ペット関連サービス2社と提携して、年内をメドにマンション内でペットを飼う家庭向けの会員制サービスを始める。会費を支払えばペットが与えた損害を補償する共済制度に加入できるほか、電話で飼育方法や健康管理などの相談に応じるなどの専用サービスを利用できる。　マンションの管理組合ごとにサービス契約を結ぶ。まず、同社の顧客である首都圏の約900の管理組合（約9万戸）向けに営業を始める。組合内で了承を得られればペットを飼っている全戸が加入して会費を受け取る仕組み。会費は各戸月額1000円以下にする方向で検討中*********************************************************************これってどうなんでしょう？ペットを飼う事で損害が発生するということを前提としたサービスでしょ？今でもペットトラブルって多発しているのに、こんなサービスを始めちゃうと、かえって共済制度に入った安心感から、余計に飼育マナー低下の原因にもなりかねませんよね。マンションの住環境を維持管理するはずのマンション管理業者が自らこんなサービスを出すとは･･･それより管理組合の声を聞いて、ペットのトラブルが起こらないようなルール作りをしていくのが管理会社の本来あるべき姿だと思うですけどねー。しかも各戸月額1,000円以下と言ってますが、年間約12,000円／戸でしょ。100戸のマンションで30戸がペットを飼っていたとしたら、マンション全体では年間約360,000円ですよね。しかも永続的に｡｡｡そこまでの費用を掛けるなら、マンション内でのペット飼育についての徹底したルール作りや飼育マナーの向上に、管理組合はまず力を注いで下さい。サポートは、『谷口法務コンサルタント』が致します。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************このブログを少しでも多くの皆さんに知ってもらうために、ブログランキングなるものに参加しました。下のアイコンをクリックして頂くとポイントになるようですので、よろしければご協力下さい。↓↓↓↓↓

  October 6, 2005

• 村上タイガーズ！？

  甲子園、阪神電車、阪神タイガースという環境で育ったボクにとってはやはり気になる村上ファンドの動き。タイガース人気で、全国的には"阪神"というブランドだけが先走ってますけど、そもそも阪神って会社は超ローカル会社なんですよね。関西の私鉄会社の中でも、路線規模でいうと一番小さいんじゃないかな。経営も保守的だし｡｡｡そんな会社にいきなりふってわいたかのような今回の一件。"阪神"という会社の体質をよく知っている!?ボクとしては、ちょっと？いや、かなり心配です。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス*****************************************************************

  October 5, 2005

• 住民監査請求の９割が･･･

  却下もしくは棄却されているそうです。住民監査請求とは、「地方公共団体の執行機関または職員による財務会計上の違法・不当な行為について、住民が監査委員に対して監査を求め、必要な措置を講じることを請求すること」です。その請求の９割が却下もしくは棄却って･･･なんだかおかしくないですか？それもそのはず、本来地方公共団体を監査すべきはずの監査委員の７割以上が役員ＯＢなどの天下りだそうです。そりゃ９割の却下・棄却も納得です。要するに形だけの制度、形だけの監査委員って事ですね。その形だけの監査委員に支払っている報酬がまた結構高額らしいです。で、その高額な報酬はというと、もちろんボク達の税金から支払われているわけですよね･･･お役所の体質って、ホントいつまで経っても変わりません。マンション管理業界もいわば"お役所"体質です。今までは監査機関もなく、無法地帯に近い状態でした。その無法地帯を整備すべく、近年法律が改正されたり、新たな法律が制定されたりしてきていますが、法律がいくら変わっても管理会社の業務の適正をチェックする監査機関がなければ、体質は変わっていきません。『谷口法務コンサルタント』は、マンション住人のからの監査請求に常にお応えできるようなマンション管理の監査機関でありたいと思います。ちなみに『谷口法務コンサルタント』は、天下りでも何でもないのでご心配なく（笑）********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************

  October 4, 2005

• 日本のバスケットボール界について・・・

  バスケットボールの競技人口って、どれぐらいか知ってます？聞くところによると全国で８０万人以上らしいです。これって野球やサッカーの次ぐ多さのようです。確かに学生の頃、結構バスケットボール部って人気ありましたよね。でも大人になればなるほど、人気がなくなるというか、やめていく人が多くなります。この原因は簡単で、日本のバスケットボール人気が低迷しているからなんですよね。野球やサッカーみたいに将来プロになるんだ！みたいな夢も今のバスケットボール界では不可能だし。サッカーなんかは、そういう点ではｊリーグというプロリーグ発足と共に人気も実力も上がりましたよね。そういうイイ成功例があるのにもかかわらず、日本のバスケットボール界（日本バスケットボール協会）は、なんにも変わろうとしません。ニーズがないのならまだしも、バスケットボール界を盛り上げよう、盛り上げて欲しいと思っている人達って結構たくさんいるんです。（もちろんボクもそのうちの一人ですし）それが証拠に、いつまでもプロ化しないバスケットボール界（日本バスケットボール協会）にしびれを切らして、今秋から"ｂｊリーグ"という独立のプロリーグが発足することになりました。しかし、日本バスケットボール協会は、「独立プロリーグとかかわるな」と、全国の地方協会に通達したそうです。挙句の果てに、今頃になってｂｊリーグに対抗するかのように2007年からプロリーグをスタートさせると言っているようです。（関連記事です　http://www.sanspo.com/top/am200509/am0908.html）これが今の日本で一番大きいバスケットボールの組織団体がやることです。バスケットボールファンにとっては、ホント寂しい話です。こんなだから、今の有能なバスケットボーラーは、森下選手や田臥選手のようにみんな海外に行っちゃうんですよね。去年は田臥選手がＮＢＡに行き、今年は森下選手がストリートバスケットの最高峰ＡＮＤ１ミックステープツアー初の日本人プレーヤーになり、来年には日本で世界選手権が開催されます。盛り上がる要素はたくさんあるんだから、後はみんなが一つの方向に向かって協力していけば、必ず人気スポーツになるはず！･･･だと思っているですけどねー。ご清聴ありがとうございました（笑）

  October 2, 2005

• 専門家たちの宴

  昨日の話になるんですが、ボクが専門家として登録している"マンションってどうよ？"というサイトを運営している「ＮＰＯ法人住宅情報ネットワーク」さんが主催する専門家の交流会に参加してきました。サイト上には専門家の紹介欄があるので、顔写真などを見たことはありましたが、こうやってお会いするのは今回が初めてでした。『あ～、あなたが谷口さん！』なんて言われ、初対面なのになんだか初対面じゃないような･･･これってネットの世界ならでは！ですよね。皆さん、マンション問題に熱い人達ばかりで、マンション現場でのいろんなエピソード話が聞けて、とても興味深かったです。中でも、今流行りの高層タワーマンション（ボクはあまりお薦めしませんが）について、こんな話がありました。とある専門家さん：「タワーマンションの長期修繕計画って　　　　　　　　　　　 どういう風になってるんですか？　　　　　　　　　　　 やはり一般のマンションとは違うんですか？」管理会社の部長：「どうなってるんやろー？長期修繕計画立ててたかなー？　　　　　　　　　　　 おーい！（部下を呼ぶ声）」高層タワーマンションこそ一般のマンションに比べ、長期修繕計画が重要視されなければいけないのに、このありさまです。もちろん、すべての管理会社がそういうわけではないでしょうけど｡｡｡高層タワーマンションの耐震構造を考えることも、もちろん大切なことですが、建てた後のマンション管理の基礎構造もしっかり考えて頂かないと｡｡｡というわけで、こんな生々しいマンション問題のエピソードがたくさん出てきました。それこそ暴露本にでもしたらベストセラーものですよ（笑）そんなマンション管理業界の体質を変えるべく、我々専門家はこれからも"マンション住人のオンブズマン"としてお役に立てればと思います。専門家の皆さん、お疲れさまでした！そして主催してくださった「ＮＰＯ法人住宅情報ネットワーク」さんありがとうございました。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************

  October 1, 2005

• 国勢調査にプラバシーの壁

  明日１０月１日は国勢調査です。しかし、個人情報保護法の影響で思うように調査が進んでないようです。http://mytown.asahi.com/chiba/news02.asp?kiji=5552今年４月に施行された個人情報保護法。世間では"個人情報保護"という言葉だけが先走っているようです。国が作った法律で、国が行う調査が難航しているとは何とも･･･ですね。『谷口法務コンサルタント』では、明日１０月１日はメルマガ配信日です。今号は、「管理費・修繕積立金について」です。「管理費」とは？「修繕積立金」とは？その使途とは？お楽しみに！まだメルマガ登録されていない方は　こちらから********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************

  September 30, 2005

• 今日はこのネタに尽きるでしょう！

  阪神優勝しましたね。前回の優勝からたった２年。いつもは十何年かかっているので、今回はあっさり優勝してしまってなんだか変な感じです。今日は、知り合いのライブが難波であったので、それに顔出した後、道頓堀が近いこともあったので、優勝後の大騒ぎぶりを見物に行きました。タイガース柄の車で走りまわる人、上半身裸で木に登っている人、六甲おろしをひたすら歌ってる人、人ごみに紛れて手品をしてる人！？もう何でもありです（笑）阪神の優勝を喜んでいるというよりかは、阪神の優勝にかこつけて騒ぎたかっただけ！？のようにも見えましたが、やはり阪神が優勝すると、関西は盛り上がりますねー。『谷口法務コンサルタント』もこの盛り上がりに是非あやかりたいですね！********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************

  September 29, 2005

• お知らせ

  以前このブログでも少しお話しましたが、１１月に神戸市中央マンション交流会が主催するセミナーで、ボクが講師としてお話します。テーマは、『あなたのマンション勝ち組になりませんか？』です。内容は･･･聞いてからのお楽しみです（笑）"勝ち組"になるためのマンション管理運営のポイントを住人目線でわかりやすくお話させて頂きます。参加は限定５０名です。"勝ち組"になりたいマンション住人の皆さんは、是非ご参加下さいね！********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************

  September 28, 2005

• 返還拒否！？

  度重なる大阪市の不祥事で、責任を問われている前市長が退職金の返還を拒否しているようです。http://www.nikkei.co.jp/news/shakai/20050926STXKB024926092005.html民法７１５条に、『人を使って事業をする者（使用者）は、雇われている者（被用者）が　仕事をする上で他人に加えた損害を賠償しなくてはならない。･･･』という"使用者責任"という条文があります。第三セクターの大赤字、カラ残業、ヤミ年金・退職金･･･前市長さん、立派な使用者責任ではないですか？マジメに税金を支払っていた大阪市民は、多大な損害を受けてますよ。「市政の改革にどうつながるのか、今の私には納得できない」はないでしょう。仮にも前市長なんですから｡｡｡今日は、ちょっと辛口だったかな。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス********************************************************************

  September 27, 2005

• 気がつけば・・・秋

  最近はだいぶん朝晩が涼しくなりましたね。今年は季節を感じる余裕もないまま、気がつけば秋だったって感じです。今日も朝から書類作成、そしてお客さまのところへ待望の許可通知書を持って行き今後の打合せ。最後はお世話になっている社労士事務所で業務提携も視野に入れた仕事のお話と･･･気が付けば２０時を回っていました。時間を忘れるほどの充実ぶりもイイのかもしれませんが、やっぱりボクは季節を感じれるぐらいの余裕が欲しいかな｡｡｡********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス********************************************************************

  September 26, 2005

• 新築物件購入に関してのご相談

  さあ、３連休の１日目。とは言っても、昨日の日記でも書きましたとおり、朝から新築物件購入に関してのご相談がありました。もうすぐ引渡しという物件なんですが、床材の不陸が激しく、建具の建て付けも悪いようで、施工会社側に補修を請求しているのですが、あまりの施工性の悪さと相談者に対する不誠実な対応に不信感を抱いており、このまま引渡しを受けたくないとの事でした。相談者がビデオを撮っていたので見せてもらいましたが、画像でもハッキリとわかるほどの床の不陸にボクもビックリ！思わず、『よくこのまま引き渡そうとしてましたよね～』と一言。まぁひどかったです。しかも、その後の対応も悪いとなれば、相談者が不信感を持つのも当然ですよね。建築に関しては、一般の方にとって未知の部分が多いわけですから、ただでさえ不信感をもつ要素は多いわけです。だからこそ、施工会社側には透明性が要求されるはずなのに、自分たちのミスを認めずに専門的な知識を並べ、もっともらしい事を言って、そのミスをうやむやにしてしまいがちです。建物を建設していく中で、どうしても施工誤差というものは出てしまいます。ボクも建築の世界に居ましたから、それはある程度やむ得ない事だと思っています。大事なのは、その時のお客さまに対しての対応の仕方なんですよね。極端な事を言えば、同じようなクレーム内容でもお客さまへの対応一つでお客さま自身の安心感も変わってくるだろうし、それによって施工会社側のクレーム処理の手間も変わってくると思うんですよね。施工会社側もできれば、余分な手間をかけたくないはずでしょうから、事をうやむやにするのではなく、逆に誠実な対応でお互い気持ちの良い取引にすることが、結局会社の利益にも繋がってくると思うんですけどね。皆さんにとっては、マイホーム購入は一世一代の高価な買物です。ウン千万円の買物を納得のいくものとするためにも、契約や内覧会等の専門的な知識が要求される場面でのサポートは、『谷口法務コンサルタント』にお任せ下さい。一種の保険だと思って。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス********************************************************************

  September 23, 2005

• ３連休

  明日から今月２度目の３連休ですね。サラリーマン時代は、連休が来るのを心待ちに指折り数えていたものですが、独立してからは、すっかり休みの感覚がなくなってしまいました。一応、暦通りの"完全週休２日制"というのが、ボクとしても理想なんですけど、マンション関連のご相談なんかは、やはり皆さんがお休みの週末が多いので、なかなかそうもいきません。この３連休も明日、明後日とたて続けにマンション関連のご相談が入っています。もちろん、"マンション問題専門の行政書士"を謳っている『谷口法務コンサルタント』ですから、お客さまからのご依頼があれば、週末であろうが有無も言わず出動させて頂くわけです。ということで、マンション問題でお悩みの皆さん！ボクの休みは気にせずに!?、いつでもお気軽にご相談下さいね！って誰も気にしてないか（笑）********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス********************************************************************

  September 22, 2005

• またまた研修会

  今日は、１日兵庫県行政書士会主催の研修会へ行ってきました。今日の研修会は無料だったので、お弁当は･･･って感じでしたね（笑）しかし、内容は充実してましたね。とても勉強になりました。研修会には顔見知りの方、そうでない方、もちろんいらっしゃるわけですが、初めてお会いする方に、『ＨＰ見たことありますよ』とか『ブログ見てますよ』とか言われると、なんか初対面なのに親近感が沸きますよね。ホントＨＰやブログの影響力ってすごいよな～なんて改めて思いました。早朝勉強会のメンバーは、懇親会の後、２次会、３次会までハジけてたとか！？ボクも参加したかった！皆さん、お疲れさまでした。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス********************************************************************

  September 21, 2005

• 大規模修繕工事

  今日は、大規模修繕工事に関するご相談がありました。築30年を超えているマンションのようで、修繕工事の内容を含めた修繕計画全体についてのご相談でした。築30年を超えてくると、外壁や屋上防水のような定番の補修はもちろんのこと、資産価値の下落防止の観点からも、最新設備へのグレードアップや高齢者対応も視野に入れた修繕計画が必要となってきます。しかし、恐らく皆さん（管理組合）が管理業務を委託している管理会社の修繕計画は、そこまで網羅されていないでしょう。皆さんの費用負担を減らすために最低限の修繕積立金しか積立せず、一時金を徴収して工事を行うか、予算範囲内での最低限の工事しか行わないとのが現状だと思います。これではマンションの老朽化は進む一方ですよね。大規模修繕工事は、マンションのスケールにも依りますが、少なくとも実施の２年ぐらい前からは管理組合とは別に大規模修繕工事の専門委員会を設け、修繕計画について、内容を煮詰めていく必要があると思います。その中で、時には専門家を有効に活用して、より内容のある大規模修繕工事にしていくことが、長いスパンで見たときに、より経済的でより寿命の長いマンションを作りあげるのです。皆さんのマンションの長期修繕計画、今一度見直してみて下さい。もちろん『谷口法務コンサルタント』では、大規模修繕工事のコンサルティング業務も行っております。お気軽にご相談下さいね。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス********************************************************************

  September 20, 2005

• 『ゆかいな誤変換』

  って本知ってます？ＰＣで入力中に誤変換することって、よくありますよね。"向こう側に"（正）⇒"向こうがワニ"（誤）みたいな。『ゆかいな誤変換』は、その誤変換の事例を集めて、そのまま本にした物です。ボクもたまにこの誤変換で思わず笑ってしまうことがありますが、これを本にするとは、まさに今の時代ならではですよね。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス********************************************************************

  September 19, 2005

• ＦＢＣ

  今日は、久々にＦＢＣに行ってきました。最近バタバタしていて、約１ヵ月ぶりのＦＢＣだったのですが、体育館に着くなり子供達が走り寄ってきて、久々のボクを歓迎してくれるのかと思いきや、『誰ですか？？？』と･･･小さい子供達は、一瞬ボクの事を忘れていたようです（泣）でも、すぐに思い出してくれたようで、ホッと一安心。２時間子供達と一緒にバスケットボールに没頭してきました。日に日に子供達の上達を肌に感じるのは、教える側としては何とも言えない嬉しさです。練習後も疲れた顔も見せずに、楽しそうにシュート練習をする子供達の姿を見て、ホントこの子達はバスケットボールが好きなんだなぁって思いました。これから彼らがもっともっとバスケットボールが好きなるような環境作りをしていく事が、ボクがお世話になったバスケットボールへの恩返しだと思っています。

  September 18, 2005

• 勉強Ｄａｙ

  今日は、入管業務の研修会に行ってきました。会場は大阪国際会議場。初めて行ったんですけど、なかなかイイ所ですよ。昼の豪華なお弁当と休憩時間のコーヒー付きという、なんともリッチな研修会でした。ボク的には、立派な会場じゃなくても、豪華なお弁当が出なくてもイイから研修会の受講料下げてくれよって感じでしたけど･･･（笑）何はともあれ、朝の10:30～16:30までのロングランの研修を終え、無事終了証書を頂きました。受講された皆さん、お疲れさまでしたー。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス********************************************************************

  September 16, 2005

• リバースモーゲージ

  って言葉ご存知ですか？リバースモーゲージとは、「住宅などの資産はあっても現金収入が少ない高齢者等を対象に、居住中の持ち家を担保に資金を貸し出し、生活費や福祉サービス費にあてる制度」のことです。日本ではまだ馴染みの薄い制度ですが、アメリカで1960年代に開発された制度だそうです。この制度の特徴としては、　・保有している不動産を金融機関に担保として差し入れる　・その見返りとして元利金の融資を受ける　・有している不動産は、将来、金融機関に売り渡されるの３つが挙げられます。要するに"自分達の財産を生きてる間に有効に使いきるための制度"という事ですね。日本では、昔から家族に家・土地を継承させたいという日本人特有の不動産への思い入れがあったために、今まではなかなか活用例が少なかったようですが、年々進む高齢化、そして年金問題を考えた時に、老後の年金以外での安定収入を得られる有効な手立ての一つだと考えられてきているわけです。最近では、民間の住宅メーカーや金融機関も積極的にリバースモーゲージの商品開発を進めているようです。ボク達行政書士にとっても、この制度が普及されてくると、遺産・相続問題の考え方に大きな影響を与えそうです。そういう意味では、気になる制度ですね。図解入りのＨＰがありましたので、リンクしておきます。http://www.home-knowledge.com/tpc/topic04.html********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス********************************************************************

  September 15, 2005

• マンション購入サポートサービスを始めたら･･･

  ってわけでもないんでしょうけど、今日はマンション購入時のトラブルについてのご相談がありました。相談者は、既に契約をし手付金も支払っているのですが、重要事項説明時に受けていた説明と実際の建物形状が違っており、それがわかったのは、契約後に図面を見せられた時だったようです。重要事項説明に不備があったということで、解約を申し出て手付金の返還請求したところ販売会社側は、｢自己都合による解約になるため手付金はお返しできません｣との回答だったそうです。ん～、何のための重要事項説明なんでしょうね。契約の前に買主側に物件に必要な情報を知らせるために行うのが、重要事項説明なのに、その説明義務を果たしもせずに"契約をして手付金も受領したので、自己都合による手付解約だ"というのは、あまりにも買主側には不親切な対応ですよね。早く売ってしまいたい販売会社側の気持ちもわかりますが、トラブルになりそうな要素がある時ほど、重要事項説明でしっかり情報を知らせてあげるのが販売会社側の義務なわけです。情報を与えることで買い手がなくなってしまうようなマンションであれば、そのマンション自体に問題があるわけですし、そんなマンションを販売しようとしている販売会社（事業主）自体に問題があるわけです。もちろん買主側も一生に一度の大きな買物をするわけですから、販売会社側に急かされても、契約内容について納得のいかない場合は、決してサインをしないという慎重さを持って欲しいと思います。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス********************************************************************

  September 13, 2005

• マンション購入サポートサービス開始

  もう皆さんもご存知の通り、ボクはマンショントラブル法務を専門にしていますが、マンショントラブルにもいろいろあります。その中でも、マンション購入時のトラブルって結構多いんです。その中でも特に多いのが、やはり「契約上のトラブル」です。皆さんにとって普段馴染みのない契約書。"販売会社側に一方的に説明され、契約書の内容も理解できていないまま、あれよあれよという間にサインしてしまい、手付金を支払ってしまった、でもやっぱり･･･"みたいな話をよく聞きます。マンション購入は、一世一代の高価な買物です。「いいマンションを買いたい！」「失敗したくない！」というのは、皆さん同じ思いですよね。そこで、『谷口法務コンサルタント』では、マンション購入予定の皆さんを全面的にサポートするサービス"マンション購入サポートサービス"を開始致しました。このサービスでは、購入時の「契約」から「引渡し」まで、さらに購入後の「定期点検前チェック」までサポートさせて頂きます。マンション購入で失敗したくない皆さん！"備えあれば憂いなし"です。********************************************************************【お知らせ】『谷口法務コンサルタント』では、マンション住人のお悩みにお応えすべく、下記サービスを開始致しました。　　１．マンション相談サービス『ＴＬＡＣクラブ』　　２．マンション管理セミナー『ＴＬＡＣセミナー』　　３．管理費見積サービス詳しくはこちらから⇒********************************************************************

  September 12, 2005

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