マンショントラブルのことなら･･･　　　　　　　　　　『谷口法務コンサルタント』

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• Happy Wedding！

  今日は、前の会社の同僚の結婚式に出席してきました。その同僚も今は別会社に勤務しているのですが、前の会社の同年代はみんな仲が良くて、今でも結構付き合いがあるんです。その日も前の会社の仲間が結構出席していたので、プチ同窓会ノリで盛り上がりました。でも何が一番盛り上がったって、出席予定だった前の会社の上司の方が披露宴に前代未聞の大遅刻してきたこと！？？定刻になっても現れない上司に、最初は、『ホテル阪急と間違えてるんかなぁ』（会場がホテル阪急インターナショナルだったので）なんて話してたんですが、始まって１５分ほど経つ頃には、『ひょっとして忘れてる？』と不安がよぎり電話をしてみると、案の定すっかり忘れていたようで、家のテレビでゴルフ観戦をしていたと！？？？幸い自宅から式場が近かったので、１時間ほどの遅刻で披露宴に合流。ある意味注目度はナンバーワンでしたね（笑）まぁそんなこんなで今日仲間がまた一人幸せになりました。年々幸せなカップルを見送るのが上手になってきたような･･･（泣）P.S　部長、日記のネタにしてしまいましてゴメンなさい！　　　個人情報はしっかり保護しています!?のでお許しを！

  September 11, 2005

• 株式会社経営の皆様へ

  現在、株式会社の役員変更（重任）手続きの書類作成を依頼されているのですが、ご存知の通り、現在の法律では役員任期は、取締役が２年、監査役が４年（昨年の法改正により）となっています。ですので、株式会社では役員変更（重任）の手続きは、必ず２年１度は行わなければなりません。（有限会社には役員任期の定めがない為、役員変更があった場合だけ手続きが必要となります）しかし、来年度施行予定の新会社法では、役員の任期は、"最長で１０年"まで定めることができます。これには定款変更（現在２年になっている役員任期を１０年にする）の手続きが必要となりますが、これをしておくことで、「２年に１度」の手続きが「１０年に１度」でよくなるわけですよね。会社の費用負担も単純に考えて５分の１になるということです。会社の規模にもよりますが、資本金１億円未満の会社なら、１０万円ぐらいは変わってきます。無駄な経費。省けるものは省きましょう！********************************************************************【お知らせ】『谷口法務コンサルタント』では、マンション住人のお悩みにお応えすべく、下記サービスを開始致しました。　　１．マンション相談サービス『ＴＬＡＣクラブ』　　２．マンション管理セミナー『ＴＬＡＣセミナー』　　３．管理費見積サービス詳しくはこちらから⇒********************************************************************

  September 9, 2005

• 早朝勉強会

  今日は、行政書士仲間の月１恒例の早朝勉強会。しかも今月は、ボクが担当ということで、もちろん！「マンション管理サポート業務」について講義をさせて頂きました。内容的には、大きく２つのテーマ　・マンション管理の現状　・適正なマンション管理を実現するには？について話をしました。終了後に皆さんに講義の感想を聞いてみたのですが、さすが！という鋭いご指摘があり、今後セミナー活動にも力を入れていきたいボクとしては、とてもイイ勉強になりました。"聞いてる人にいかに興味を持たせられるか"これが相手に何かを伝える時には一番大切な事なんだなぁと。実感！

  September 8, 2005

• 損害保険会社の保険金不払い問題

  損保会社の保険金の不払い。ボクもたまに相談を受けます。『保険会社が治療費を払ってくれない』『まだ通院中なのに、もう支払いを打ち切りにすると言われた』なんて話をよく聞きます。交通事故後の損保会社との交渉を専門にしている行政書士の先生方もいらっしゃるぐらいですから、この不払い問題というのはよくある話で、ようやく明るみに出てきたというとこでしょう。http://www.asahi.com/business/update/0906/132.html今頃になって、大手各社は調査結果を出して、不払いを認めていますが、信用回復への道のりは険しいでしょうね。だって、各社数万件、数億円の不払いですよ!?"単なる支払い忘れ"のレベルではないでしょう。当たり前の話ですが、保険加入者には保険金を受け取る権利があるわけですから、皆さん、しっかりその権利は行使して下さいね。マンションの管理組合が加入している損害保険なんかも一緒ですよ！泣き寝入りは絶対禁物です！********************************************************************【お知らせ】『谷口法務コンサルタント』では、マンション住人のお悩みにお応えすべく、下記サービスを開始致しました。　　１．マンション相談サービス『ＴＬＡＣクラブ』　　２．マンション管理セミナー『ＴＬＡＣセミナー』　　３．管理費見積サービス詳しくはこちらから⇒********************************************************************

  September 6, 2005

• いいイメージを持つ

  これは、ボクが常に心掛けていることです。自分の精神状態が良い時には、ほっといても勝手にいいイメージを持ち続けることができますが、逆の場合は、なかなかいいイメージを持つことってできないものですよね。そういう時って必ず、『失敗したらどうしよ～』とか『無理じゃないか』みたいな発想になりがちです。でも、思うんですよね。そんなネガティブなシュミレーションしたって、その時の自分にできる事って限られているわけで、もし限られている自分の力を全部出し切って、それでダメならそれは仕方がないわけで･･･要は、いいイメージを持っている方が、自分の力って出し切れると思うんです。もちろん危機意識を持っておくって大切です。でも、何もやってないうちから、勝手に自分でネガティブなシュミレーションをして、諦めたり、自分の力を出し切らなかったりするのは、もったいないなと思うんです。だから、ボクは何事にも常にいいイメージを持つようにしています！これがボクが"悩みなさそう"と言われる所以かも（笑）

  September 5, 2005

• 『マンションと高齢化』

  8月31日の日記でも書きましたが、今日はボクが所属するＮＰＯ法人マンション管理適正化推進センターが主催するセミナーに参加してきました。セミナーは午後からだったのですが、朝起きると強烈な寒気が･･･起き上がることができず、午前中に行く予定だった　　　　　　バスケットボール教室をお休みしてしまいました。（生徒のみんな、そしてスタッフのみんなゴメンなさい！）しかし、午後からのセミナーは何としても参加しなければと、　　　　　　薬を飲んで、なんとか参加してきました。　　　　　　　タイトルは、『マンションと高齢化』これを２つのテーマに分けると、　１．高齢化社会に向けてのマンション管理運営のあり方　２．マンション（躯体・設備）の高齢化ということだと思います。１については、2000年に介護保険制度がスタートし、高齢化社会に向けての住環境整備に対しての助成制度や補助制度が各市町村で設けられてきています。しかし、マンションという多くの人々が住む共同社会にこれらの制度を当てはめた場合には、管理組合自体が助成や　　　　　　補助の対象にならなかったり（あくまでも対象は介護認定を受けている居住者個人）、金額的にも満足いくものではなかったりと、まだまだ有効に利用できる制度とは言えません。参加者からも、やはりそのあたりについての質問が多かったですね。２については、ボクも何回かこの日記でもお話をしていますが、マンションの資産価値下落を防止するという観点からも、設備のグレードアップや高齢者対応（バリアフリー、グループ　　　　　　ホーム等）を視野に入れた対策をしていく事が、今後重要になってくると思います。2005年の上半期だけの統計では、出生率が死亡率を下回ったそうです。人口減少、高齢化社会は確実に訪れます。そして、マンションも今後続々と高齢化を迎えます。事が起こってから慌てるのではなく、早めの備えで、将来のための住みよい環境作りを行っていきましょう。

  September 4, 2005

• バッタリ！？

  今日は、ＮＹに音楽留学している知り合いに芦屋のカフェで　　　　　　バッタリ！？１年ぶりぐらいかな？彼は別の友人と来ていて、ボクは打合せで来ていたこともあって、あまりゆっくり話すことはできなかったのですが、元気そうで何よりでした。もともと彼とはバスケットを通じて知り合りあったのですが、大好きな音楽での夢を追い、大学卒業後、単身ＮＹに渡りました。その当時、ボクはサラリーマンで、自分の人生に疑問を感じていました。『このままでイイのかな･･･』と。そんなボクにとって、自分の夢に向かって純粋にまっすぐ突き進む彼の姿はすごく魅力的でした。音楽的の事はよくわかりませんが、彼の音楽にはそんな彼の純粋な人柄が出ていて、ボクはそこが大好きなんです。あれから３年･･･彼は、今も夢を追い続けています。そしてボクも今は夢を追っています。　彼に「仕事の方どうよ？」と聞かれ、「いろいろあるけど、毎日充実してるよ」と答えると、「オレも！」と即答してきました。彼は、自分の夢を掴むために、明日再びＮＹに旅立ちます。ボクも彼に負けないように、日本でしっかり夢を追い続けたいと思います。　お互い頑張ろな！　　　　

  September 2, 2005

• 『無関心が招いた悲劇』

  なんだか火曜サスペンス劇場のようなタイトルになってしまいましたね（笑）昨日の日記では、最近マンション管理について、管理組合の関心が高まってきているというお話をしました。　しかしその一方では、こんな事件もあります。http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20050830-00000010-khk-tohこの理事長は、2004，2005年度の管理費や修繕積立金など約3,500万円を私的に流用していたようです。3,500万円ですよ！？？確かに、この理事長は救いようがありません。しかし、この事件は住人のマンション管理に対しての無関心さが引き起こしたものだとも言えると思います。ワンマン理事長に管理運営を任せきりにして、他の住人は我関せず。そりゃ理事長のやりたい放題なわけです。そして事件が発覚してから慌てて、やれ責任追及だ！やれ管理体制の見直しだ！と言ったところで後の祭りです。適正なマンション管理というのは、住人全員の協力がなければ決して実現しません。理事長や管理会社に任せるにしても、それをチェックする機関が必ず必要なわけで、それが住人の皆さんの本来の役目なんです。住人がその役目を　　　　　　果たさないのであれば、お金を使って外部から専門機関を呼び、チェックさせるべきです。　　　　"汗も流さない" "お金も使わない"これでは、適正マンション管理の実現は不可能です。　　管理費等の横領事件は、後を絶ちません。長年理事長が変わらず、ワンマンで管理運営を行っているようなマンションは要注意です。心当たりのあるマンション住人の皆さんは、一度ご自身のマンションを自分達の目でチェックしてみて下さい。それがボクの常々言う"自覚管理"への第一歩です。*****************************************************『谷口法務コンサルタント』では、マンション問題についてのセミナー（相談会）を行っております。　・管理費の削減について 　・大規模修繕工事について 　・あらゆるマンショントラブルについて 　　（ペット問題、騒音問題、駐車場・駐輪場問題 etc）　・管理会社の変更について　　　　　　　　　　　　　 　・管理財産（管理費・修繕積立金）の資産運用についてお申込みはこちらから⇒　　　　　　　　　　　　　　

  September 1, 2005

• マンション管理セミナー

  ボクの住むこの阪神間は、非常にマンションが多い地域です。　　　　　　特に震災後に一気にマンションが増えました。マンションの増加に伴い、マンション問題も多種多様化してまして、最近では地域単位でＮＰＯや交流会を立ち上げ、マンション管理組合相互間での情報交換を行うような活動も増えてきました。これは、明らかにマンション管理に対する管理組合の関心が高まってきている証拠だと思います。ボク所属している、・ＮＰＯ法人マンション管理適正化推進化センター・神戸市中央マンション交流会も交流会やセミナーなど、積極的な活動を行っています。今週の日曜日（9/4）には、大阪でボクが所属するＮＰＯ法人マンション管理適正化推進化センターが主催するセミナーがあります。『マンションと高齢化』が今回のテーマです。参加は無料となっておりますので、是非お誘い合わせの上、　　　　　　ご参加下さいね。適正なマンション管理実現への第一歩は、管理組合の皆さんの"自覚管理"の意識です！*****************************************************ご好評いただいておりますメールマガジン『マンション住民の救急箱』は、明日第９号発行です。　　　　　　乞うご期待！メルマガ購読希望はこちら⇒

  August 31, 2005

• 異業種交流会

  今日は、兵庫県の中小企業の経営者が集まる異業種交流会に参加してきました。昨年中学の同窓会で１７年ぶり再会した友人から『今度、異業種交流会あるからおいでよ！勉強になるで！』と誘ってもらったのがきっかけでした。　　　　　　　　　　　　その友人は、西宮市内で洋菓子店を３店舗経営しているバリバリの若社長！しかもイケメン！です。（ボクのイケメン!?とは明らかに違う本物のイケメン！です）もともとボクは人と接することが大好きなので、こういった異業種交流会で、いろいろな方とお話できることがホント楽しいですし、勉強にもなります。今日もこれからの谷口法務コンサルタントの成長に必要な栄養をたくさん吸収させて頂きました。やっぱり"持つべき者は友達"ですよね。ありがとう！同級生！これからもよろしく！西宮にお立寄りの際は、是非ベルンへ！！！

  August 30, 2005

• 地震保険

  ってご存知ですか？『火災保険では補償されない、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没または流失による損害を補償する、地震災害専用の保険』です。阪神淡路大震災では、地震による火災で全焼・半焼した家屋が　　　　　　とても多かったですよね。しかし、火災保険には加入していたけれど、地震保険には加入していなかった為に、補償が受けられなかったという方がたくさんいらっしゃいました。そう、つまり地震が起因したことによる火災では、火災保険が適用されないということなんです。阪神淡路大震災を教訓に最近では、加入率が年々ＵＰしているようです。関連記事がありましたのでご紹介しておきます。http://www.asahi.com/housing/news/TKY200508240075.html保険料も、建物が国土交通省が定める耐震等級の評価を受けると割引の適用があり、最近の新築マンションなんかは、この耐震等級等級の評価を受けている物件が多くなりました。ボクは、別に損保会社の回し者でもなんでもありませんが、"備えあれば憂いなし"ということですね。マンショントラブルへの"備え"は谷口法務コンサルタントにお任せ頂ければ、もちろん"憂いなし"です！

  August 29, 2005

• ひやりっ!?

  ＰＣを使ってたら、突然英語の羅列の画面になりフリーズ！再び電源を入れても、『ハードディスクが見つかりません』との表示が。データのバックアップを取っていなかったボクは顔面蒼白｡｡｡藁にも縋る思いでサポートセンターにＴＥＬ。原因は、ハードディスクの接触不良。データはなんとか無事でした。良かった｡｡｡ノート型のＰＣは、持ち運びが多いためによくある現象のようです。（ってそんなに頻繁に持ち運びしてないんだけど･･･）　とにもかくにもバックアップはちゃんと取らないとダメだなぁと実感しました。そこで、質問です。皆さん、データのバックアップってどうされてます？お薦めの方法があれば教えて下さい！　　

  August 28, 2005

• 最後の試合

  今日は、ＦＢＣの教え子の試合を見に行ってきました。彼にとっては中学生活最後の大会。前日にメールで、 『勝ち負けももちろん大切だけど、とにかく悔いの残らない試合にしろよ、頑張れ』と送りました。というのも、ボクの中学生活最後の試合は、とても悔いが残る試合でした。負けた悔しさというよりかは、『もっとできたはず･･･』という出し切れなかった悔やみ。同じ負けるのでも、自分の力を出し切れずに負ける悔しさはひとしおです。彼には、勝つにしろ負けるにしろ中学生活最後の試合を、自分の力を出し切って終わって欲しかったんです。　　　　彼の学校は正直あまり強くありません。顧問の先生もバスケットボールにあまり熱心ではないようで、尚更、強くなる要素もないわけです。でも彼自身は本当にバスケットボールが大好きで、上手くなりたい一心でＦＢＣに通い続けていました。当初は、ドリブルやパスという基礎的なこともままならないレベルだった彼が、この１年で見違えるほど上手くなりました。やる気なればできるんですよね。だけど、やる気のない指導者が、ろくに教えることもせずにその時の気分で頭ごなしに怒鳴りつけ、子供達のやる気まで奪ってしまってるんです。ＦＢＣの子供達からは、よくそんな話を聞きます。別に指導者に文句を言うつもりはありません。でも、実際に"上手くなりたい""強くなりたい"と思っている子供達の純粋な気持ちを奪い取る権利はどこにもありません。子供達とのコミュニケーションを取ろうともせずに、先生という体裁だけを保とうとする･･･そんなの教育者でも何でもないと思うんです。現に彼らはボクにバスケットの相談から進路の相談までしてきます。そのことがすべてを表してるような気がします。だいぶん、話が反れちゃいましたね（笑）試合の結果の方はというと、残念ながら負けてしまいました。試合後、彼のところに行くと、ボクを見るなり大粒の涙。ボク：『どうや？出し切れたか？』彼：『出し切れなかった、もっとできた｡｡｡』彼もボクと同じく悔いの残る中学生活最後の試合でした。でも、ボクは中学時代のあの悔しさがあったからこそ高校時代も頑張れたし、今の自分自身の人生にもバスケットボールをしてきたことが大きく影響しています。きっと彼も今日の悔しさをバネに今後のバスケットボール人生さらに大きく飛躍してくれると思います。今日の悔しさ絶対に忘れるなよ！頑張れ！

  August 27, 2005

• 頑固者

  ボクは人から"頑固やなぁ"と言われることがあります。確かに自分でも思うところはありますねー。（っというか思います、ハイ。）"頑固"っていう言葉、一般的にはあまり聞こえがよくない言葉ですが、ボクは意外と嫌いではないんですよね。（決して自分が頑固だと言われるからではないですよ!?）『エエやん自分に正直で！』なんて思ってしまいます。（かなり強引かもしれませんが｡｡｡）もちろんこの頑固さが災いすることもあります。でも、自分に嘘をついてまで上手くやっていこうなんて、　　　　　　　どうしてもボクには考えられません。だからイイ意味での頑固さは、いつまでも持ち続けていたいんです。これが無くなるとボク"らしさ"が無くなってしまいますからね。　だから、これからも頑固者を貫きたいと思います（笑）今後とも頑固者行政書士　谷口法務コンサルタントをよろしくお願い致します。P.S　おかげ様で当ブログ10,000アクセスを突破しました。　　　ありがとうございます！

  August 26, 2005

• 書いて、書いて、また書いて｡｡｡

  昨日の日記でも書いたのですが、９月の早朝勉強会と１１月のセミナーで講師をすることになりまして、今は、資料作成と広告作成に追われている毎日です｡｡｡１１月のセミナーに関しては、まだ時間があるかなぁなんて思っていたのですが、とんでもなくて、今回のセミナーは阪神間のマンションの管理組合を対象として行う、そこそこの規模のものなので、段取りの関係もあって、９月中に広告用のチラシと講演内容の原案を作らなければダメなんです。しかも、ブログを書いてて今思い出しましたが、もうすぐメルマガも発行しないと･･･ちょっとだけ締め切りに追われる作家の気持ちがわかったような気がします（笑）うーん、頑張らないと！※１１月のセミナーについては、詳細が決まり次第また　 ＨＰとブログでお知らせしますね。　 マンションにお住まいの皆さん、そしてイケメン!?行政書士　　　　　　　 に会いたい方!?は、是非ご参加下さい！

  August 25, 2005

• 研修会

  今日は、兵庫県行政書士会が主催する研修会に参加してきました。研修会の内容が、ボクが今受任している案件についてということもあったので、今後の業務に生かすべくしっかりと聞いてこようと意気込んで参加をしたものの･･･（･･･はご想像に任せます）今日の研修会で一番学んだことは、"人前で話すことの難しさ"ですボクも９月に行政書士仲間で行っている勉強会と１１月にマンション関係のセミナーで人前で話す機会があります。聞き手を飽きさせないトークを心掛けないと｡｡｡

  August 24, 2005

• あなたはフローリング派？カーペット派？

  最近の新築マンションの床はフローリングが主流ですよね。　衛生面や掃除のしやすさ等を考えると、やはりカーペットよりも利便性がイイというのが理由なんでしょう。中古マンションでは、規模、築年数、立地等が同じような条件でも床材がフローリングとカーペットでは、評価価格が違ってきます。しかも価格が低いにもかかわらず、カーペット敷きのマンションは、なかなか買い手がつかないのが現状なんです。8月15日の日記でも書きましたが、マンションの資産価値を上げる一つの方法として、床をフローリングにするということが挙げられます。しかし、カーペット敷きのマンションでは、フローリングへのリフォームを禁じているマンションが結構多いです。『管理会社がフローリングにはできないって言ったから･･･』　なんて言ってる方いませんか？？？フローリングにできるかどうかを決めるのは、管理会社ではなく、あくまでも管理組合つまり区分所有者である皆さん自身です。規約で決まっているのなら、フローリングにできるように管理組合で規約の変更をすればイイだけですし、特にルールがないのであれば、上下階及び両隣の区分所有者に承諾を得た上で、管理組合に届け出るような決まりを作ればイイわけです。自分達のマンションの資産価値、上げるも下げるも皆さん次第だということですね。

  August 23, 2005

• 汗水流して･･･

  しばらご無沙汰しておりましたが、今日からブログ再開です！今後とも谷口法務コンサルタントをよろしくお願いします！ということで、今日は一日中外出dayでした。いつも複数の訪問先がある時は、車を利用することが多いのですが（特に今の季節暑いということもあり、尚更そうなるのですが･･･）、先週末ぐらいから愛車の調子が悪く、今日は電車と徒歩での移動でした。こんな日に限って、訪問先はすべて駅から離れており、炎天下の中、ただひたすら目的地へ徒歩、徒歩、徒歩､､､､そして到着した時には、滝のような汗、汗、汗です。しかし、滝のような汗をかいた甲斐もあり、今日は仕事も受任しましたし、今後のビジネス展開に役立つ貴重なお話を聞くこともできました。よく昔の人は、"汗水流して仕事をしなさい"と言いましたが、今日は、まさに"汗水流す"を実践した一日でした。しかし、やはり今日みたいな日は車が便利です｡｡｡（笑）

  August 22, 2005

• リフォームに中古マンションの価格差

  リフォームに関して気になる記事がありましたのでご紹介しておきます。******************************************************　　　　東京カンテイは、マンションリフォームの「経済効果」を　　　　　　　調査した結果を公表した。それによると、「リフォーム効果」　　　　　　は築20年物件から価格にはっきり表れる。リフォームの有無による売却価格の差を、ファミリータイプ（専有面積50～100の物件）の竣工年別の坪単価で見ると、築20 年ころから徐々に　　　　　　差が広がる傾向が表れる。1984年物件（築20年）では5万円程度の差であるが、1974年物件　　　　　　（築30年）では15万円程度に広がり、1964年物件（築40年）では30～50万円もの格差が生じている。築年の古いマンションでは、設備を交換するなどの本格的なリフォームが行われるケースが多く、それが坪単価を押し上げる結果とっている。築年（5 年ごと）によってマンションがどのくらいリフォームされているかを調べると、築10 年未満ではリフォームの割合が10％未満であるが、築年が進むにつれてリフォーム物件の割合が高まり、築40年～44年の物件では35.8％に達する。築年が古いマンションは、床、天井、クロスや壁などに手を加えなければ、短期間で売却することは困難であり、リフォームを行うケースが増加している。「リフォーム効果」は坪単価に反映されており、特に築年の古い物件については、効率的なリフォームを行うことで、売却額が維持される可能性が高い。リフォームが中古流通価格に一定の影響を与えていることが明確だ。 ******************************************************　要するに大規模修繕工事時の修繕内容が、その後のマンションの資産価値を大きく左右するということですね。マンション住人は、大規模修繕工事に対して最低限の修繕内容で、工事費をできるだけ安くで行いたいという意識が強いですが、マンションの将来的な資産価値を考えた時、マンションの"グレードアップ"というものも視野に入れたリフォームも必要になってくると思います。例えば、「自分は一生このマンションに住むし、売るつもりも　　　　　　ないからグレードアップなんか必要ない」という人がいたとします。マンション住人全員が同じ考えであればイイのです　　　　　　　が、中には引っ越していく方もいるでしょう。経年劣化していく上に、リフォームもろくにしないようなマンションを次に買おうとする人が現れるでしょうか？そのうち、大半の住人が出ていき、マンションはスラム化し、残された住人は、出ていった住人の分まで多額の管理費を負担しなければならなくなります。そういった意味でも、マンションの資産価値を維持するためのリフォームというのは重要なんです。適正な修繕計画そして資金繰りができていれば、住人に負担をかけるような一時金の徴収もなく、マンションの資産価値を維持できるようなリフォームは可能なわけです。皆さんのマンションの長期修繕計画および修繕積立金今一度見直してみてください。

  August 15, 2005

• 賃貸マンションにお住まいの皆さんへ２

  さて、8月10日の日記で書きました問題の答えです。国土交通省が出している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、問題１～６はすべて賃貸人の負担と考えられています。ここでいう原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義され、その費用は賃借人の負担としています。　　そして、経年劣化や通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものしています。問題１～６が賃貸人の負担と考えられているということは、これらの内容は、経年劣化や通常の使用の範囲内だと考えられているということになります。しかし、このガイドラインというのは法的拘束力を持ちません。あくまでも判断基準です。ですので、ガイドラインの内容に明らかに反する賃貸契約書であっても、サインをしてしまえば、その契約は有効になってしまうため注意が必要です。賃貸契約時には、退去時の原状回復について、しっかり不動産会社の方に内容を確認しておいて下さい。そして納得がいかない内容がある場合には、決して契約書にサインをしないで下さいね。まずは、自分自身ができる最低限のトラブル予防はして頂きたいと思います。それでもトラブっってしまったという方は、『谷口法務コンサルタント』がお力になります。ご安心下さい！

  August 12, 2005

• メール相談

  今日もＨＰ経由でマンショントラブルのご相談がありました。管理会社が行政指導を受け、管理組合との管理委託契約が解除になってしまったようで、管理組合側としては、管理会社に対して責任追及したいということでした。最近、行政機関がマンション管理業者に対し、適正な管理業務を行っているかの調査を実施し、必要な指導監督をしていこうという動きが出てきています。今まで野放しだったマンション管理業界にようやく行政側も重い腰を上げ、メスを入れてきたわけです。しかし、行政機関の調査により杜撰な管理状況が発覚し、管理会社が業務停止等の処分を受けた場合、困るのはと言えば　　　　　　管理組合ですよね。今回のご相談は、まさにそういったケースだと思います。だからといって管理組合も被害者意識だけではいけません。そもそもマンションは管理会社のものではなく、自分達の財産なわけですから、管理業務自体は管理会社に任せていても、常に自分達の目で業務内容チェックするぐらいの"自覚管理"の意識は持って欲しいと思います。

  August 11, 2005

• 賃貸マンションにお住まいの皆さんへ

  突然ですが問題です。１．退去時に専門業者が行うハウスクリーニングの費用　　負担は賃貸人or賃借人？２．家具の設置により、床材がへこんだ場合の補修費用　　負担は賃貸人or賃借人？３．壁に貼ったポスターや絵画の画鋲、釘跡の補修費用　　の負担は賃貸人or賃借人？４．タバコのヤニによる汚れは、賃貸人or賃借人どちら　　の負担？５．テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気やけ)　　の補修費用の負担は賃貸人or賃借人？６．賃借人所有のエアコンの設置による壁のビス穴、　　跡の補修費用負担は賃貸人or賃借人？敷金返還のトラブルで問題になりやすい項目を挙げてみました。是非、皆さんも問題にトライして頂いて、コメント欄にでも解答してみて下さいね。答えは、また後日このブログで発表しますね。では、お楽しみに。

  August 10, 2005

• マンション購入希望者が住みたい街は･･･

  大手不動産会社８社が実施したアンケート調査によると、***************************************************　　　　　　1．［住んでみたい街　首都圏］ 首都圏で住んでみたい街トップ3は、　1位「自由が丘」　2位「横浜」　3位「吉祥寺」昨年に比べ「横浜」、「鎌倉」、「たまプラーザ」がランクアップ。 『おしゃれな街』　「自由が丘」、『海が近い』「横浜」、『生活利便、商業施設・公園充実の』「吉祥寺」というそれぞれの街のカラーが現れている。 2．［住んでみたい街　関西圏］ 関西圏で住んでみたい街トップ3は、　1位「芦屋」　2位「西宮」　3位「神戸」『高級感・ステータス感の』「芦屋」、『交通・通勤利便の』「西宮」、『おしゃれで海が近い』「神戸」というそれぞれの街のカラーが現れている。***************************************************だそうです。ということは･･･『西宮』生まれで現在『神戸』住まいのボクは結構シティボーイ!?

  August 9, 2005

• 就業規則

  今日は会社の就業規則に関するご相談がありました。就業規則中の『競業避止』規定についての内容が有効なのか否かということでした。『競業避止』というのは、"労働者が同業他社への再就職するのを禁止する"というもので、事業主側が自社のノウハウを他社に漏洩されるのを防ぐ目的で一定の規制を設けるわけです。　　　　　　このような規制の背景には、終身雇用制の崩壊で同業他社への転職というのが日常的になってきていることが、影響しているのでしょうね。もちろん、労働者側にも憲法で定められている『職業選択の自由』がありますから、ただ単に同業他社への再就職を禁止する内容の規制は許されないことですが、事業主側が被る不利益との"総合的な判断"の中で、ある程度の規制を設ける事が許されているわけです。この"総合的な判断"というのが、一般の方にとっては曖昧な表現に聞こえると思いますが、これは職種などによって不利益の度合いも変わってくるので、ケースバイケースと言わざるを得ない部分があって、やはり究極的には裁判所に判断を委ねなければなりません。しかし、事業主側も労働者側も円満に解決できれば、それに超したことはないわけですよね。谷口法務コンサルタントは、円満解決ができるよう最大限の努力をお約束します。

  August 8, 2005

• 『内容証明』

  というタイトルで、日記を書いていたのですが、書き終わったところで、間違って削除してしまいました。あまりにも悔しいので、今日は書き直しません！結構気合いを入れて書いたのに｡｡｡

  August 6, 2005

• 海外でのマンショントラブル!?

  今日は、海外でのマンショントラブルについてのご相談が　　　　　　　ありました。（遂にボクもワールドワイドになりましたっ!?）と言っても、トラブル自体は間に代理人を立てて話をしているようで、その中で書類にサインするにあたって、サインをしているのが本人であるということの証明をするよう相手方に要求されているようです。相談者自体は現在日本に居るので、ボクのところに相談してきたというわけです。ホントいろんなご相談があります。これを機に海外のマンショントラブルについても勉強するかその前に英語か｡｡｡　　　　　　　　　　　

  August 5, 2005

• ＦＢＣのスタッフ募集

  今日は、このブログを使って少し宣伝させて下さい。今、ボクがスタッフとしてお手伝いをしているＦＢＣのスタッフを募集しています。詳しくは、ＦＢＣのブログを読んでみて下さい。⇒こちらバスケットボールの経験がなくても全然大丈夫です。・子供好きな方は･･･　　　子供達と一緒にバスケットボールを楽しんで下さい。・バスケットボール好きな方は･･･　　子供達にバスケットボールの楽しさを教えてあげて　　下さい。結構、子供達の笑顔に癒されますよ（笑）ボクはハマってます(笑)(笑)

  August 4, 2005

• 男女間のトラブル

  この１ヶ月ほどの間に、たて続けに男女間のトラブルについてのご相談がありました。最近はインターネットの普及で、いろいろな情報を手に入れることができるので、相談者の方もどういう対処法があるのかよくご存知です。行政書士というのは、"予防法務"といって、紛争が起こらないようにする為に、あらかじめ法律的な予防手段を講じておく事が仕事なんです。男女間のトラブルで言えば、もめにもめて調停や訴訟になる前に、内容証明を送ったり、示談書を作成することで問題を　　　　　　終息させることが、その役目になります。よく何でも裁判沙汰にすればイイと思っている方がいますが、裁判に費やされる時間・費用・精神的及び肉体的疲労というものは、想像以上のものです。男女間のトラブルは、特に感情的になってしまうので、なかなか当事者同士では、冷静な判断ができません。円満な解決をするためにも、こじれる前に早めご相談を！

  August 3, 2005

• マンション購入時のトラブル

  って結構多いんですよね。今、ボクが専門家として登録している"マンションってどうよ？"では、購入時のトラブルについて、よくご質問があります。特に契約に関するご質問が多く、　・契約を解約したいのだが、販売会社が応じてくれない　・ローン特約が適応されず、白紙解約ができない　・契約を解約すると言ったら、違約金を請求されたこれらの内容は、ごく一部の例を挙げただけですが、要は、"消費者側が契約書の内容を理解していない、若しくは販売会社側が重要事項説明義務を果たしていない"このどちらかの場合がほとんどです。マンション購入においては、この"契約"がすべてのルールになります。販売会社側の言うことを鵜呑みにするのではなく、分からないことや不信に思うことは納得いくまで聞くべきですし、納得がいかなければ決して契約書にサインをするべきではありません。たとえ販売会社側に『この物件は人気の物件なんで、今日中に手付金だけでも　入れといて頂くほうが･･･』なんて言われても動じないで下さい。"マンションを早く売りたい販売会社側"と"じっくり選びたい消費者側"では温度差が違うのは当然です。皆さんは、あくまでも"じっくり選びたい消費者側"を貫いて下さいね。谷口法務コンサルタントでは、　・購入時の契約書類チェック　・内覧会同行　　・税金、ローン相談（税理士と提携）も行っておりますので、お気軽にご相談下さい。　　　　　

  August 2, 2005

• 暑中･･･

  お見舞い申し上げます。早いもので８月になりました。３月から始めたブログの方も、もうすぐ100件!?文章を書くのが苦手なボクが･･･と思うと自分でもビックリです。一向に文章を書くことを好きにはなれませんが、書き続ける事、自分自身そして谷口法務コンサルタントを伝え続ける事という点では、ブログをやってよかったなと思っています。これからも、時には読み苦しい文章!?もあるでしょうが、末永くお付き合いしてやって下さいね。これからも自分自身そして谷口法務コンサルタントを飾らず伝え続けて行きたいと思います。今後ともよろしくお願いします！

  August 1, 2005

• 

  ＭＳＤ in 愛知万博！

  この土日は、ボクの知り合いで、今ＮＢＡを目指し奮闘中のプロバスケットボールプレーヤー森下雄一郎選手がプロデュースするバスケットボールイベント『夢現ストリートドリームス（ＭＳＤ）』を見に行ってきました。このイベントは、バスケットボールだけではなく、音楽やダンスを取り入れた複合型のイベントで、大人から子供まで幅広い層の人達が参加しています。今回は、グランドチャンピオン大会ということもあって、レベルも高く、特に３on３の決勝戦は、地元名古屋のチームと大阪の常勝チームとの戦いで盛り上がりましたねー。結果は延長戦の末、地元名古屋のチームの勝利で賞金３０万円をゲット！大喜びでしたね。その他にも、森下選手が子供達向けに行うバスケットボールクリニックや、フリースタイルと言って、音楽に合わせて体中を使ってボールを回すパフォーマンスや、ダンスパフォーマンス、ヒップホップライブまで、ホント盛りだくさんの内容でした。でも、こういったバスケットボールのイベントを大きく取り上げてくれるメディアってなかなか無いんですよね。ＮＢＡは日本でも大人気だし、バスケットボールの競技人口って結構多いんですよ。それにバスケットボールを知らない人達が見ても、それなりに楽しめるイベントだと思うし。（贔屓目なのかなー）後は、見せ方だけのような気がしますね。って、それが一番難しいのか｡｡｡このプログを見たメディア関係の皆さん！バスケットボールも取り上げてください！めっちゃ面白いスポーツですから！P.S　見るほうに必死で、あまり撮れませんでしたが、　　 イベントはこんな感じでした。１on１の決勝です。両方とも２ｍ近い選手でなかなか迫力がありました！見えにくいですが、子供達によるダンスパフォーマンス。踊りといい、表情といい、大人顔負けです。こちらは、大人のダンスパフォーマンス。やっぱり迫力があります。森下選手のバスケットボールクリニックの様子です。写真の彼は飛び入り参加なので、ジーパンなんですよね。でも熱心でしょ。クリニックの後は、みんなで大きな声で掛け声。そして記念撮影。

  July 31, 2005

• 異業種交流会？

  ってほど、大袈裟なものでもないんですけど、今日は、証券マン、不動産屋さん、保険屋さん、社労士さん、管理会社の営業マンという何とも不思議な組み合わせで、食事に行ってきました。社労士さんと証券マンの方以外は、初めてお会いしたんですけど、全員３０代ということもあり、アッという間に意気投合!?仕事の話からプライベートな話まで、熱く語らってきました。業種は違えど、"自分の夢"や"仕事に対する想い"みたいな部分で共感できるところってあるんですよね。年代もみんな近いですし。これからも、定期的に交流会を行うようですので、このブログを見て、我こそ！と思った熱い３０代の方は、是非ご一報を(笑)

  July 29, 2005

• 滋賀県の･･･

  騒音測定をする会社から電話がありました。ＨＰを見て電話を下さったようで、話を聞くと、マンション住人から、『隣人の生活騒音がうるさいから、騒音測定して欲しい』という依頼をたまに受けるそうです。恐らく当事者同士の話し合いだけでは解決ができないので、測定を依頼して、解決してもらおうという考えでしょうね。しかし、騒音測定の会社からすれば、"自分たちは騒音測定はするけれど、騒音問題を解決はできませんよ"ってことなんですよね。　（ちなみに測定費用は高くつきますし･･･）だけど、騒音で悩まされている当事者にとっては、それが分かっていないので、"とにかく何とかしてくれ"になるわけです。測定会社としては、そういう相談がきた時に、紹介できる専門家を探していて電話を頂いたようです。結局、そういう時にどこに相談すればイイのか分からないのが現状なんでしょうね。管理組合や管理会社は何にもしてくれないし、弁護士までは大袈裟だし･･･そういう時こそ谷口法務コンサルタントにご相談下さい！　　ところで今日は、"土用の丑の日"ですね。今年は、例年よりうなぎが不漁だったようで、　『うな丼』のうなぎの量を少なくしているとか･･･ここで質問です！皆さんならどちらを選びますか？　　1.値段は変わらず、うなぎの少ない『うな丼』　2.値段は上がるが、うなぎの多い『うな丼』ボクは、やっぱり"値段は変わらず、うなぎの多い『うな丼』"がイイですね（笑）

  July 28, 2005

• トップアスリート

  こないだ、ある知り合いの方から、『最近なんかブログ硬いなぁ』とご指摘が｡｡｡実は、ボク自身も最近少し感じていたことだったのでビックリ!?やはり読者側にも伝わるんですねー。というわけでってこともないのですが、今日は少し違った話題を書きたいと思います。今、連日世界水泳がＴＶ放映されていますよね。思わずボクも夜更かしをして毎日見てしまうんですが、昨日の男子100m平泳ぎの決勝は見応えがありましたね～。　　　　　　　北島選手は、残念ながら２着でしたが、レース後のインタビューでは、『やられたなって感じですね』と意外とサバサバ。（もちろん悔しさはあるんでしょうが）でも、それが決して取り繕っている"サバサバ"には見えないところに、揺るぎない彼の"自信"を改めて感じましたね。ボクは彼のそういうところが個人的に好きなんですよね。　あと、三浦カズ選手。今日神戸でのラストゲームだったんですけど、試合後のセレモニーで、彼が言った言葉で印象的だったのが、　　　　　　『自分の誇りを忘れずに･･･』これは、フランスＷ杯の最終メンバーに選出されなかった時の記者会見でも、確か同じようなことを言っていました。　彼が今でも現役を続けられるのは、この"誇り"を持ち続けていられるからなんでしょうね。この二人のトップアスリートが持つ"自信"と"誇り"谷口法務コンサルタントも仕事に対して"自信"と"誇り"が持てるよう、そして持ち続けれるよう頑張っていくだけです！

  July 26, 2005

• ドタバタ!?

  週明けからいろんなことがあった一日でした。まずは、毎週月曜日の朝一にお世話になっているお知り合い　　　　　　　の方々が集まっておられる会合に参加してきました。この会合には、いろんな業種の方がいらっしゃって、仕事の話からプライベートな話までホント勉強になりますし、皆さんの話を聞いているだけでも楽しいんですよね。業務も一件依頼して頂き、会合で十分刺激を受けた後は、本屋に行き専門書を購入、郵便局にも用事があったので向かっていると、反対車線側に郵便局があったので、通り過ぎた交差点のところでＵター････ナント目の前に白バイが!?しかし勢いよくハンドルを切っていたボクには既にどうすることもできず、あえなく御用｡｡｡もちろん運悪くＵターン禁止区域。停車した位置は皮肉にも用事のあった郵便局の前。郵便局への用事は、反則金の支払いになってしまいました｡｡｡ヘコみながら郵便局を後にし、車に向かっていると、前から何か見覚えのある顔が･･･今度は、小学校時代の同級生と約10年ぶりにバッタリ!?下がっていたテンションがまた一気に上がり、昔話に花が咲きました。ようやく落ち着きを取り戻し、夕方からは高校の先輩でも　　　　　　あり、行政書士の先輩でもある在留のスペシャリスト樋口国際法務事務所の樋口さんとお仕事のお話。身近にバリバリ頑張っておられる先輩がいることは、ホント刺激になります。ボクも頑張らねば･･･今日も実りある盛りだくさんな一日でした。

  July 25, 2005

• ある記事より

  最近、茹だるような暑さが続いてますねー。ボクも若干夏バテ気味です｡｡｡皆さんは大丈夫でしょうか？体調管理には十分気をつけて下さいね。さて今日は、まず7月18日付の新聞記事をご紹介します。http://sumai.nikkei.co.jp/news/mansion/index.cfm?i=2005071707850n1皆さんが中古マンションを購入するとします。どんなところに注意しますか？おそらく、・立地・間取り・築年数・価格こんなとこではないでしょうか？もちろんこれらは非常に大事な判断基準です。それでは、皆さんの購入予定のマンションの前区分所有者（前住人）が管理費を滞納してたとします。さて、この管理費の滞納分の支払い義務者は誰になるのか？これは、新しい区分所有者、すなわち購入予定の皆さんになるわけです。ということは、毎月の管理費と前区分所有者の滞納分の管理費まで請求されるということになります。しかし、不動産会社はそんな事まで教えてはくれません。（というか、不動産会社も管理費の滞納状況まで把握してないでしょう)これは一例ですが、このように購入者が今までマンションの管理状態を把握するというのは、非常に困難なことでしたし、（住人でさえ把握していないぐらいですからね）販売側も価格基準に"マンションの管理状態"というものを反映させていませんでした。しかし、このマンション管理の『格付け』の制度ができることで、購入者側にとっては中古マンション購入の際に"マンションの管理状態"が把握できることで、評価基準が明確になりますし、管理側にとっては、『格付け』されることで、マンションの資産価値を下げないためにも、今まで以上に、マンション維持管理の質を上げる努力が求められるわけです。　　　　　　そういう意味ではイイ制度になりそうですね。

  July 22, 2005

• 早朝勉強会

  月一恒例の早朝勉強会。今日は、新会社法とＬＬＰがテーマでした。朝7時すぎの三宮は、ようやく家路に向かう夜のお仕事の人達と、我々のように今から活動する人達とのアンバランス感がなんとも言えず滑稽でした。　　　　　　　さて勉強会の方ですが、法改正の中味はもちろんなんですが、それに伴って、"我々行政書士としてはどうしていくべきか"と言うところに議論が集中しました。法律は毎年のように変わります。内容を勉強するのはもちろんのこと、いかに対応できるかが"勝ち組"になる為の絶対条件だとボクは思います。皆さん、お疲れさまでした。

  July 21, 2005

• 神戸市中央マンション交流会

  今日は、神戸市中央マンション交流会主催の交流会に参加してきました。この会は、神戸市中央区内のマンション管理組合の方々が中心となり、マンション管理運営についての情報交換を定期的に行っています。以前に、ここの会長と別のセミナーで知り合い、今回お声を掛けて頂いていたこともあり、参加してきたわけですが、お昼の１時からナント４時間!?ほとんどぶっ通しで熱い討論が繰り広げられました。しかし、残念なことはボクのような若い世代の参加が全くないということなんです。今日は平日の昼間ということもあり、仕方のない部分もあるのですが、こういったマンションの交流会やセミナーに若い世代の方の姿を見ることは、ほとんどありません。若い世代の方に、"自分たちのマンションは自分たちで守る"という"自覚管理"の意識を持ってもらう為にも、是非こういう交流の場に参加して頂きたいと思いますね。この神戸市中央マンション交流会は、まだ発足したばかりでこれからの会です。ボクも同じ神戸市民として、マンション住民として、そしてマンション管理の専門家として、交流会の発展にできる限りのお手伝いをしたいと思っています。それが、谷口法務コンサルタントの役目ですから。

  July 20, 2005

• 提出！

  今日は、建設業許可申請書を提出してきました。申請書類関係は事前に目を通してもらっていたので、問題なく受理。後は、立入り検査を受けて許可が下りるのを待つのみです。今回は、確認書類関係がなかなか揃わなくて大変でしたが、これでなんとか一安心です。早いもので、７月ももうすぐ終わりますね。そろそろ暑中お見舞いの用意をしないと｡｡｡皆さんは、もう準備できてますか？？？

  July 19, 2005

• バスケットボール観戦

  今日は、ＦＢＣの生徒の試合を見に行ってきました。今まで中学生の試合を観戦したことはありましたが、小学生の試合を見るのは、今日が初めてだったような｡｡｡会場に着くと、子供達がいつもの笑顔で、『ぐっさん！』と迎えてくれました。『頑張れよ！』と言うと、『うん！』と相当張り切っている様子。やっぱりボクにイイとこ見せたいんでしょうね。(笑)試合が始まると、無心にボールを追いかける子供達の姿を、なんだか親になったような気分で観戦していました。ホントに子供達って一生懸命なんですよね。走って、飛んで、投げて。手を抜かず、常に100％バスケットボールに全力投球しています。そんな子供達の姿が眩しかったです。子供達には、今のままバスケットボールが大好きでいて欲しいし、ボクもバスケットボール大好き人間として、これからもバスケットボールの楽しさを子供達に伝え続けていけたらと思います。

  July 18, 2005

• ゴスペルライブ

  今日は、行政書士仲間のクラーク　リーさんの奥様がゴスペルをされていて、チキンジョージでライブをされるということだったので、ご一緒してきました。もともとゴスペルには興味があり、生のゴスペルライブを聞くのは３回目だったのですが、歌い手さんたちの生き生きした雰囲気がこちらまで伝わり、会場もとても良い雰囲気でした。ライブ中に、あるグループの中のお一人がＭＣで、『ロンドンでのテロを見て、明日何が起こるかわからないと思った。だから改めて今日を一生懸命生きようと･･･』と言った言葉が印象的でした。"今日を一生懸命に生きる"自分は実践できているのだろうか？そんなことを考えさせられた一日でもありました。　　　　　

  July 17, 2005

• "思い"

  今日は、大阪でマンション関連のセミナーに参加してきました。その中でも、阪神・淡路大震災で全壊判定を受け、復旧をめぐって今年の１月までの１０年間、管理組合と販売会社が対立していた芦屋の某マンション（マスコミでもかなりの報道をされたので、ご存知の方も多いと思います）の理事の方のお話がとても印象的でした。１０年もの長きに渡って戦ってきた管理組合の"思い"を時には涙ぐみながらお話されていました。阪神間のマンションでは、震災後の建替えor補修を巡る問題が数多くありました。不測の大災害にマンション住人は何もできず、ただただ管理会社や施工会社が薦める復旧方法や工事費用を鵜呑みにし、すがるような思いで復旧を待っていたと思います。しかし、その中にマンションに対する住人の"思い"を理解しようとしていた管理会社や施工会社がいったいどのぐらいいたのでしょうか？あるマンションでは、マンション住人と管理会社の間に我々のような専門家が入っただけで、８億の補修費が４億になったそうです。こういう現実が、阪神・淡路大震災の時には実際にあったそうです。今日のお話は、区分所有法や管理規約を勉強するよりももっともっと大切な何かを教えられたような気がします。こういった生きた教材を肥やしに、谷口法務コンサルタントはマンション住人の"思い"のわかる本当の意味での『マンション住民の救急箱』になれればと思います。

  July 16, 2005

• マンション管理財産の有効活用

  『マンションすまいる・る債』でマンション管理組合を募集headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20050713-00000001-jsn-ind皆さんのマンションでは、ペイオフ解禁後の管理財産（管理費・修繕積立金）の取扱いはどうされてますか？おそらく多くのマンションでは、管理財産を"決算用預金"（当座預金や利息のつかない普通預金）に切り替えて、全額保護をしているか、いくつかの金融機関に振り分けて元本が1000万円を超えないようにして保護している場合が多いと思います。この『マンションすまいる・る債』の制度は、修繕積立金で債券を購入し、その債券を公庫が無料で保管してくれる上、利息もつくというものです。要は、1000万円以上のお金は保護してくれない金融機関の代わりに、債券を購入することで住宅金融公庫がマンションの管理財産を債券という形で利息つきで保護してくれるということです。ペイオフをきっかけにマンションの管理財産もこういった制度を使って有効に資産運用していく時代になってきたということだと思います。以前、とある証券会社から当事務所にも問い合わせがあったぐらい、（詳しくは6月1日の日記をご覧下さい）マンションの管理財産には各金融機関も興味津々です。

  July 15, 2005

• 事務処理

  最近まとまった時間事務所にいるので、今まで疎かになっていた事務処理を業務の合間にしていってます。元来、事務処理と苦手というのもあるのですが、とにかく捗りません｡｡｡（泣）もうすぐ暑中見舞いも出さないといけないのに、顧客データも整理できていないし、領収書の整理もできてないし｡｡｡早く事務員を雇えるようにならないとという新たな目標ができた一日でした!?P.S　明日はメールマガジン『マンション住民の救急箱』　　 の発行日です！　　 テーマは、『騒音問題』です。　　 購読希望の方はこちらから⇒　　

  July 14, 2005

• 念には念を

  今日は建設業許可申請の件で県民局へ。今回は許可要件を満たしているかどうか微妙なとこがあったので、申請する前に念のため書類の最終確認をしてもらいました。何点か確認資料として書類を追加で添付するよう指示を受けました。ボクが担当者の指示内容をメモに取り、口頭で確認した後、担当者のサインを求めると怪訝そうな顔。『では、私もコピーを取って控えとして持っておきます』と、担当者はコピーを取り、これでイイだろうという態度。ボクはもう一度、『行き違いがあってもいけませんので、念のため　サインお願いします』と言うと、渋々サインをしながら、『サインなんかしたの初めてや』と、ブツブツ｡｡｡よっぽどイヤなんですね（笑）ボクにしたら当たり前のことをしたまでなんですけどね。お客様の立場に立てば、念には念をです！

  July 12, 2005

• ご紹介

  今日は、名古屋のマンションの管理組合さんのブログを紹介したいと思います。上小田井ステーション管理組合この管理組合さんは、自分たちでブログを立ち上げ、情報発信をし、問題提起し、それを管理会社任せにせずに管理組合全体で取り組むという、まさにボクが常々(しつこいぐらいに)言っている『自分たちのマンションは自分たちで守る』という"自覚管理"を実践している管理組合です。マンション住まいの皆さんは、是非一度覗いてみて下さい。これぞマンション管理の本来あるべき姿なんですよね。それでも理事長曰く、やはり実務と法律の狭間で悩むことも多いそうです。相手は知識も経験も豊富な管理会社なので、より専門的な相談相手が欲しいとおっしゃってました。こういう皆さんのためにも、『谷口法務コンサルタント』は、マンション管理サポートの専門家として、管理組合の良きサポーターになれればと思います。上小田井ステーション管理組合の皆さん、これからも"自覚管理"を実践するマンション管理組合として、日本中の管理組合のお手本になって下さいね！

  July 11, 2005

• バスケットボール三昧

  今日は、朝から２週間ぶりにＦＢＣに行ってきました。少し寝不足気味だったのですが、やはり子供達の顔を見ると、テンションが上がりますね。子供達の元気に乗せられて、みっちり２時間ハイテンションでコーチングしてきました（笑）特に子供好きというわけでもなかったボクが、バスケットボールを子供に教えるという事を始めて１年ちょっと経ちますが、日に日に上達する子供達の姿を見るのが、今はホント楽しみです。彼らを見てると、あんなに”無”になって何かに一生懸命になれることって今のボクにあるのかなぁなんて、逆に教えられちゃいます。これからも、一人でも多くの子供達にバスケットボールの楽しさを伝えるため、そして子供達からボクが忘れかかっている大切な”何か”を感じさせてもらうためにＦＢＣに行きたいと思います。そのＦＢＣの大阪校が７月２４日(日)から八尾市にありますＮＫＳ－４０５というとこで開校します。夜は、そこのスタッフの皆さんと開校に向けてのミーティングをしました。スタッフの皆さんのモチベーションも高く、ホント開校が待ち遠しいです。気が付けば、２２時を回っていました。今日は、バスケットボールのことだけを考えて”無”になれた一日でした。スタッフの皆さん、遅くまでお疲れさまでした。

  July 10, 2005

• ”タダ”ほど怖いものはない

  こんな記事がありました。http://news.livedoor.com/webapp/journal/cid__1265967/detail最近増えてきている『敷金・礼金がゼロ』物件の話題です。"初期費用一切ナシ"というのが、学生や若い会社員にとっては魅力で人気のようです。しかし、実際には退去時に原状回復費用という名目で多額の金額を請求されているのが現状です。当然、借主には退去時に原状回復義務がありますが、原状回復の範囲や費用の妥当性については知らない方がほとんどですよね。それをイイことに不当な請求をしてくるというのが手口です。そして、ほとんどの場合が泣き寝入りのようです。賃貸マンションの退去時のトラブル対処法については、5月9日の日記にも書いていますので、また参考にしてみて下さい。それでもご心配な方は、『谷口法務コンサルタント』にお気軽にご相談下さい。

  July 8, 2005

• ”和”

  今日は、夜からお知り合いのテキスタイルデザイナーさんが本町のampouleというお店で、ギャラリーを開いておられるということだったので行ってきました。"和"をテーマにデザインされた扇子やラグマットやクッションカバーなどが展示されていました。お店のメニューやコースターも"和"のデザインを取り入れたものになっていて、それがまたお店の雰囲気にもマッチしていて、なんか"和"って結構何にでも馴染んでしまうんだなぁと思いましたね。それでいて、決して埋もれてしまうわけではなくて、主張するところはしているみたいな感じがすごく不思議でした。７月１５日（金）までやっているそうなので、興味のある方は、是非行ってみて下さいね。

  July 7, 2005

• プロ意識２

  プロ意識の話で、思い出した話がありましたので書きますね。先月ぐらいだったと思いますが、とある会社に電話で問い合わせ（というかクレーム）をしたのですが、事情を説明していると、『私は、担当の者ではないものですから･･･』と、まるで"自分の責任ではないですから知りません"と言わんばかりの対応･･･。別にその人が担当者であろうとなかろうと、ボクにとってはどうでもイイ事で、要は会社として一顧客に対してどう対応するかが問題だと思うんですよね。いくら担当じゃなくても、その会社の一社員として誠意ある対応するのが"プロ"だと思うんです。そういう意味では、"私は、担当の者ではないものですから･･･"はプロ意識が明らかに感じられない対応ですよね。ボクも気を付けないと！

  July 6, 2005

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