お金の設計図

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• 崖崩れの危険

  昨日、物件を見に行ってきました。検討するに値する物件と思い、少し車を走らせました。業者さんと待ち合わせをして、いざ物件へ。この物件の一番の問題はすぐ後ろに山が迫っています。しかも後ろの山も対象物件の中に含まれていました。上から土石が崩れてこないように、防護ネットがついてありました。この万が一のリスクは、いかに回避していけば良いのか？　または検討外なのか？　ちょっと頭を悩ませています…。

  2006.06.03

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• 株式市場は大変ですね！

  　昨年から始めた株式投資、損切りする決断力が無かった故に、少し損失を被りました。といっても、最初からリスクが高い事を承知で購入していた銘柄で、やむを得ません。やってみて失敗するのと、やらないでチャンスロスするのと、同じ金額損するなら、やって失敗した方がまだいいかなと、自分で自分を慰めています。株式投資は向かないかもしれません。後２銘柄持っていますが、これは損益トントン程度なので、暫く放置の予定です。ここ数日は日経平均が下げており、ちょっと怖い感じもしますが。物件探しに奔走している間に、また株価が上がっていればいいのですが…。あっ！　ウチに株主優待券が届いてました。株価が乱高下しても、株主優待は一定ですから、仮に３千円程度のものですが、地味に嬉しいものですね。また何か届かないかなあ？

  2006.05.31

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• 労働力を投入した

  当たり前だろっ！と突っ込まれそうですが、今日は久しぶりにかなりの労働力を投入しました。帰宅したのはつい１時間前！「もうこれ以上投入できる力は無いです。」金曜日の夜中にサラリーマン２名が、グチャグチャになってしまった釣り糸を解くような作業を、先程まで繰り広げていました。夜中に釣り糸（？）を解く一方で、この釣り糸をグチャグチャにした当事者の誰かさんは、今頃お姉ちゃんと楽しく飲んでいるのかと思うと、腹が立ってきました。「Ｓクワの皆さん！　何でもかんでも面倒な事を丸投げは駄目ですよ！」（結構、マジで怒っていたりして…。）明日は図面舞踏会ですが、果たして参加できるのでしょうか？いや参加するのです。うっちゃんにお会いするのです。というか、その前に図面を持っていかなければ。最後にご挨拶遅れましたが、SAHOSAHOさん、FAX有り難うございます。先程拝見致しました。寝る前に検討致します。

  2006.05.26

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• 喝！

  嘘のような実話です。昨日の夜、恐ろしい夢を見ました。夢の中で、CASHFLOW101さんに何故か叱られています。「何をモタモタしているんだ！　投資はスピードなんだぁ！」放水機のようなものを持った101さんに追っかけられながら、物件を探しに汗だくで走り回っています。「これは駄目だ！　利回りが悪い！　つぎぃ！」今思えば、放水機みたいなものは、たぶん「ケルヒャー」だと思います。疲れて休もうとすると、また喝が入るのです。「チャンスを逃すなぁ！」この繰り返しを何度かした後に目が覚めました。びっくりしました。夢の中にまさか101さんが出てくるとは。しかも力一杯叱られるとは。（実際に叱られた事は一度も無いのですが。）朝から気合いを入れられたので、今日は車の中で101さんのＣＤを聴こうと思ったら音飛びして、うまく聴けませんでした。良くわかりませんが、これは予知夢？すみません、私、何か悪い事でもしたのでしょうか？謎の多い一日でした。

  2006.05.22

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• バタバタしちゃって

  何かと最近、忙しくなってます。もっと物件調査をしたいのですが、勤め人の仕事が忙しくて動けません。今日のChobbyさんのセミナーにも行きたいと思っていたのですが、残念。来週、うっちゃんが来るという事で、皆さんも盛り上がっているようですが、開催が予測される図面舞踏会にも参加できるのか、微妙でございます。もしかして、自宅の家賃を値切ろうとした天罰でも下りましたか？こんな忙しい時は、家に居るときだけでも、本を読んでイメージトレーニングすることにします。

  2006.05.20

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• 築浅物件が売りに出た！

  築１０万年前後の物件が売りに出ていました。新聞広告にも出ていません。というか、私が住んでいる賃貸アパートメントです。どうやらオーナーチェンジしたらしく、管理会社も変わるというご案内。そういえば管理会社の看板が数日前に外されていました。残念！　いくらで売買されたのか、知りたかったのに。という事は…。新築から入っている私の家賃、値下げ交渉できるチャンスかも？周りの新築はハイグレードな設備が一杯ついているのに、自分が住んでいるＡＰの今の家賃とさほど変わらないし。新オーナーさん、買ったばかりにいきなり出て行かれても困るでしょう？長年住んでいる入居者が、突然出て行かれても辛いでしょう？だったら、少しぐらい安くしても、入っていてもらった方が嬉しく思うかな？「腹黒」がネットを通じて、伝染してしまったようです。「物件購入できなかった悔しさをいつまでも悔やまず、次の物件にぶつけるんだ！」ってCASHFLOW101さんも言っていたし。（私の解釈は明らかに間違ってますか？）「不動産の価格をみんなで下げて、適正な価格に戻しませう！」ってCASHFLOW101さんもセミナーで言ってましたし。（それは物件の売買価格だろっ！　と寂しくセルフ突っ込み。）オーナーの気持ちを考えた上で、ちょっと悪ふざけして、実験してみようかと思います。（あんまり無理言って、「すぐに出て行け！」と言われても困りますが…。）どうなる事やら…。

  2006.05.17

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• 結果発表！

  先日、遠征してきた物件の結果がわかりました。見事、希望金額でＯＫ、遂に大家デビューとなりました。というのは全くの嘘で、残念ながら「今回は希望金額に満たなかったので、ノーマネーでフィニッシュです。」（古っ！）でした。先方も売り急いでいない状況から、値引きして売る気は無いとの業者からの報告です。時間が経てば、その内に気が変わるかもしれませんが、とりあえず一旦撤収です。次、また探しますか！

  2006.05.16

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• 遠征

  予定通りに遠征してきました。黒ごまさんと２人で朝９時出発。出発時、雨が降ってましたが、現地到着時には雨はすっかり上がっていました。まずは、黒ごまさんが狙っている戸建てへ。洗練された投資家が玉砕した、あの物件です。到着後、まず犬にやたら吠えられました。不審者と判断したのでしょうか？とりあえず早く着いたので、業者が来る前に外観をチェックしてました。ふと先程吠えられた犬を見ると、安心したのか、片足上げて用を足しております。なめられています。その内に業者到着。黒ごまさんと一緒に中を見させて頂きました。詳しい話は、黒ごまさんのブログをご覧頂くという事で。さあ黒ごまさん、どうします？その後ランチとなったのですが、この地域に女性工作員Ｍさんがいる情報を事前に聞いていたので、待ち合わせをして、一緒に食事をしました。情報交換です。工作員のＭさんも本日、別の物件で「鬼のような指値」を指してきた模様。101さん程では無いですが、結構な鬼レベルだと私は思います。１時間程の情報交換後、私のお目当ての物件へ。築年経っている割には綺麗な感じでした。しかし屋根と階段は修理が必要かと思いました。とりあえず写真を何枚か撮った後、近所のおばさんにインタビュー。周りが静かなせいで、おばちゃんの声が大きく響き渡ります。「えー、あの物件売りに出ているのー？」何処かで聞いた台詞です。（あのＣＤ？）元々の持ち主の事とか、住んでいる人等の事を聞いた後、近くの売店でまたインタビュー。同じ事を聞いたのですが、さっきのおばちゃんよりは詳しい情報をゲット。最後に業者へ訪問し、色々聞いた上で値段の話。既に一度100万安い価格で申し込み入ったが、先方に断られたとの事。しかし修理費用等を考えた上で、とりあえず280万という数字でどうかを聞いてもらう事にしました。人柄の良い社長さんで、色々為になる話を聞き、１時間程談笑した上で撤収しました。ありがたいです。どうなります事やら、明日以降の楽しみです。黒ごまさん、お疲れ様でした。

  2006.05.14

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• おやすみぃ～

  明日、遠征するというのに投資家の皆さんのブログを見て、夜更かししてしまいました。やばい。黒ごまさんとの待ち合わせに遅れないようにと。（笑）天気予報は雨との事ですが、朝からひとっ走りして、例の４５０万の物件をチェックして参ります。ではでは。追伸　業務連絡「黒ごまさん、車内に持ち込むおやつは３００円以内ですからね。」　　　

  2006.05.13

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• 

  素晴らしきチームです

  先日は大変楽しいセミナー＆図面舞踏会でした。仕事の合間にちょっと覗いてこようかなと思い、行ったところ、いつもの変態達が皆さん勢揃いしているじゃないですか。と思っていたら、今日の主役CASHFLOW101さんの登場。舞踏会のメンバーが、是非コスプレでお願いしますと言ったら、なんと本当にいつもの服装で。素敵です。しかも、このセミナーにあのネットアイドルの「よしおかたろう」さんまでが。お二人は凄いオーラを出してました。セミナーが始まる前の司会の方の丁寧なご挨拶と、101さんの強力なコスプレ衣装とのギャップに吹き出しそうになりながら、１時間じっくり拝聴させていただきました。セミナー後の舞踏会にも参加しましたが、色々な投資家の方達との初顔合わせも出来て、大変内容の濃い図面舞踏会でした。最後にはあのネットアイドルの「よしおかたろう」さんが、ホテルへお帰りになった後に、財布を忘れるというハプニング。メンバー全員、大爆笑と同時に、すかさず記念写真です。チームの団結力の強さが垣間見えます。それにしても有意義な一日でした。

  2006.05.11

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• 実家でのＧＷ

  あっという間のＧＷでした。とりあえず休みの殆どを実家で過ごしていました。休みの前半は今まで集めていた物件資料の整理。知らない内に、以外と集まっていた事がサプライズでした。専用ファイルをまた１冊ご購入です。ただ資料の殆どが市内の物件の為、もっと地方物件の情報も収集しなければなりません。休みの後半は高校時代の友人と遊んだり、財部さんの本を読んでいました。財部さんの本、参考になりました。特に物件を見に行く時のポイント等、まだ経験の少ない私にとっては、勉強になる事が多かったです。早速試してみたいですね。さて実家に帰る際、沢山本を持参していった為、親もあきれ顔でした。不動産投資の勉強をしている事は既に知っているのですが、「そんなにお金を貯めて、どうするつもりなの？」「貯めてばかりでなく、楽しい事にもっとお金を使えばいいじゃない！」ケチっている訳でもなく、楽しみを犠牲にしている訳でもないのですが。有り難く心配下さっているようなので、浦田さんの本を渡してみたのですが、「睡魔が襲う」という理由で、受取拒否されました。「まあ勉強するのは、いくらでも構わないんじゃない。」と最後は納得したのか、していないのか、よくわからない感想を漏らしていましたが、地元の不動産情報のチラシをきちんと取っておいてくれた事には、感謝です。連休の最後の方は、地元物件の偵察に行ってきました。ＡＰ数棟と戸建て１軒を見ましたが、興味のそそられる物件はありませんでした。まあ、あせる事なく、探してみよう！

  2006.05.09

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• 本が届いた！

  先週末、図面舞踏会に参加させてもらいました。相変わらず、皆さんは変態でして、素敵の一言です。最初は、皆さんが図面を持ち寄って、話しているのを聞いていて、「あっ！　この物件は数ヶ月前に出ていた物件で…。」とか話しているのを聞いて、ただ驚いていましたが、自分も少しずつ物件資料がたまっていくにつれて、この会話についていけるようになったようです。「恐るべし、図面舞踏会！」ごく普通のリーマンも、何回か参加するだけで、変態になれます。もう普通の情報じゃ、満足できない体になってきました。ヤバイです。楽しい図面舞踏会が終わった後、郵便局へ向かいました。数日前に発注していた本が届きました。財部敦さんの本です。ＧＷにじっくり読もうと思って、購入してしまいました。２冊買ったので、結構値が張りました。「徹底的に頭にたたき込まなければ。」一言一句読んでいる為、なかなか前へ進みません。大変です。気合いだぁ！

  2006.05.01

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• かなもりぃ～

  今日は家でゴロゴロしてました。ここ数週間続いて、物件見学へ走っていたので、久しぶりの休みのような。夕飯食べた後、黒ごまさんより、先日購入した金森重樹さんのＤＶＤを見てました。「１０年間で３億円の資産を作る」というタイトル。自己資金無くたって、収益還元法に基づいて、フルレバレッジで物件をバンバン増やしていこうという考え方ですよね。十分吟味した上でレバレッジ使わないと、リスクも高いですよね。立ち直れる失敗を一杯しなければならない、私のような不動産投資初心者には、その先の話かなと思って、観ていました。今後の為に勉強になりました。借金する事に恐れるなというのは、以前読んだ投資本にも書いてありましたね。住宅ローンの方が、投資でレバレッジ使うより、リスクがあるという事も。最近姉が、私が投資に目覚めたのを知り、しかも不動産投資の勉強をしている事を聞いて、「失敗するから止めた方が良い。」と親に言っていたようで。そんな姉夫婦は最近、築浅の中古マンションを購入して喜んでました。住宅公庫の支払いが少しきついようですが、そんな心配も「払えなかったら売れば元取れる。」と言ってました。今度このＤＶＤを姉に見せてみようかな。怒るかな？

  2006.04.23

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• 去年の今頃は…

  ふと思い出してました。投資に関して、興味を持ち始めてから約１年程経ちました。思い返せば株式投資がスタートでした。一人でやるのも心細いと思ったところに、ゲーム会があるのを知り、そこに何度か参加する内に、黒ごまさんとむきこまいさんに会いました。その後、このメンバーと勉強会を行う事となり、不動産投資について勉強し始め、年末は東京のセミナーにも参加しました。年明けの勉強会でCASHFLOW101さんの存在を知り、間もなく実際に会う事もできました。素敵な投資家の先輩方、chobbyｒさんやゴックさん達とも会う事ができました。と思っていたら、101さん主催の「図面舞踏会」にも参加しました。皆に触発されて、ブログも書き始めました。最近では地方遠征もして、物件を探すようになりました。本を読むのが嫌いだったのに、今では投資に関する本を買い漁って、毎日読んでいます。こんなに環境が変化し、自分が変化したのは全て「投資」のおかげです。私のキャッシュフローはまだ加速していませんが、少なくても自分の行動力は今までに比べて、飛躍的に加速しているようです。皆さんに感謝です。ありがとうございます。株式、不動産共に目標設定をクリアできるように頑張りたいですね。株式は、まず含み損が回復してもらわなければなりませんが。頑張りましょう！P.S　先日のアパートは玉砕しました。次、行ってみよう！

  2006.04.19

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• 築１９万年、１２気筒のアパート

  朝に書き込んだ続きです。表題の物件、土曜日に内覧に行ってきました。学生向けのアパートメントで、市道に面しています。部屋はワンルーム８畳位。残念な事に風呂、トイレは一緒。駐車場無し。外壁と空室の内装をかけたばかりで、現在８気筒が稼働しています。訪問した日に新たに１つが契約となり、残り３気筒です。価格は1800万円。満室時360馬力です。困りました。良い物件かもしれません。しかし問題がいくつか有ります。・業者が売主の物件である。（仲介料無しだが、値引できる範囲も限られてくる。多少の値段交渉には応じるとの事であるが、当初考えていた鬼のような指値は難しいか？）・外壁修繕してあるが、色が気にくわない。（近くに小洒落た色の中古アパートがあり、見劣りする。逆にもっとひどい建物もあるが。）・４月の段階で空室が３つある点。（元は全く手をかけていなかったらしく、業者が買い取り後に修繕したらしい。）・ターゲットは男性のみである。（物件の場所、部屋の広さ、構造を考えると女性は住まない。彼女も呼びづらい。）・確実にローンを組まなければならない。（担保価値があまり無いので、自己資金の投入がかなり必要である。）・自分自身、まだ５０件見ていない。黒ごまさんから頂いた鑑定ソフトに入力してみましたが、空室率を少し変えただけで、評価が３つ星から１つ星に変わってしまいました。自己資金も考えた結果、1300～1400万なら買ってもいいかなあという考えです。業者が売主の物件ですので、おそらくそこまでの値引きは無理だと思いますが、明日確認してみる事にします。親切な対応をしてくれた業者なので、失礼の無いように聞いてみます。

  2006.04.16

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• また地方遠征に行ってきた

  少し書いてなかったので、先週の報告。先日、友人を連れて地方遠征に行ってきました。図面舞踏会で出した「築29万年、４気筒、750万」の物件です。１戸空いているから中を見せてくれるという担当者の話でした。現地到着。相当レトロ感漂う物件です。ところが業者曰く「鍵が取り替えてあるようなので、新しい入居者がいるようですね。」って。中を見る事も、どんな人が住んでいるかも不明。この業者、広告出している割に、物件に関する詳しい情報が全くありません。階段部分が少し傾いているようで、最近補強した後がありました。「いつの間にやったのでしょうかねえ。」って。また外壁をよく見ると、下の方にカラシ色をした物体が沢山張りついています。新手のイタズラをされたのかと思って、よーく見てみると、外壁のヒビから断熱材が押し出されている状態です。「あー、これはひどいですねえ。」って、他人事。そのくせして、価格交渉が可能姉妹かどうか聞いたら、速攻で「それはまず出来ないですねえ。元々安い物件ですから。」というそっけない返事。「鍵無し、ネタ無し、値引き無しかぁ！　ゴラァ！」怒りをぐっと押さえ、作り笑顔で一旦撤収しました。売主もこんな業者と専任媒介契約をしているのは、不幸ですよね。直接、売主と交渉したいものです。何か良い方法はないですかねえ。悔しくて、帰りに別の業者へ名刺交換に行きました。代わって、大変親切な方に巡り会いました。地元の情報を少し教えてもらいました。と思ったら、数日後ＦＡＸでその業者より情報が入りました。満室時利回り20％、12気筒のアパートです。昨日見てきました。その件については後程。

  2006.04.16

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• 内覧に行ってきました

  本日の午後、内覧に行ってきました。札幌近郊の戸建て、築１７万年、４００万の物件です。実際に物件の中に入って見るのは初めてで、最初は緊張しまくりでした。業者の方はこれといって特徴の無い、人の良いおじさんです。売り主は公庫のローンが払えなくなった為、公庫主導での任意売却との事。という事で、売主に対して売買価格の交渉は難しいらしい。投資目的との事であれば、現在売り主が住んでいる為、そのまま賃貸も可能姉妹です。という事で挨拶をして、中に入りました。奥さんと子供さんが２人で居間に正座しています。「ツライです。」仕方の無い事ですが、この家族は売買が成立したら、場合によっては追い出される事になるのです。正座している奥さんの表情も暗く見えました。中を見させて頂きましたが、比較的綺麗に使っており、一部中のクロスが剥がれている事を除けばそのまま使えそうです。業者とも価格について話しましたが、最近値下げしてこの値段との事。一通り話しをして、売り主にも挨拶した後、３０分程で終了しました。帰る車の中で色々考えていました。・物件の値段、まだ高い感じがする。（価格交渉も難しそうである。）・場所は札幌近郊とはいえ、結構離れている。・売却後に売主にそのまま住んでもらえる事も可能姉妹だが、周辺の家賃相場が安い。　またその場合、この売主は家賃を払えるのであろうか？・自分の職場がこの近くにあって、マイホームを買おうとする場合は、いいかもしれない。投資目的という部分では難しいかもしれません。少し様子を見てみようと思います。それにしても初めての内覧、心が痛みました。

  2006.04.09

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• 年度が替わり

  投資している株式、少しずつ回復傾向にあります。４月に入ってから、少しずつ日経平均も上がりはじめています。若干の値動きがありますが、好調である３月期決算の数字も４，５月と開示されてくる為、更に株価が上がりそうな予想です。ホリエモンショックが痛くて、結構沈んでいましたが、だいぶ戻しつつあります。よかった、よかった。冷静に考えると、昨年は株式を持っているだけで、高確率で儲かったという環境でしたが、今年は金利上昇等の影響もあり、昨年のようにはならないでしょうね。株式優待の権利も確定したし、そろそろ売るタイミングも考えなくては。でも流石に紙の資産、株価が落ちると配当以外の楽しみが無いのは、何となくつまらないですね。そういう意味でも、やっぱり不動産投資の方が面白いし、リスクも低いのかなあと思います。株式投資も一番面白いのは銘柄選びであって、買ってしまうと後は値が上がるか下がるかドキドキです。もしかして不動産投資もいざ買った後は、同じようなスリルを味わうのかなあ？まあ何事も冷静にバランスを考えながらですね。

  2006.04.05

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• なんだかなあ

  先日、下見にいってきた地方の戸建て物件。その後、色々情報収集してみましたが…。といっても、やはり内覧してみないとと思い、地元のＥ社へ連絡してみました。対応がすごくドライでした。「ああ、あの坂の頂上にあるとこねえ。ふーん。」「戸建て賃貸は、この辺りじゃまず無いよねえ。」どうやら売り主は転勤する為、売り払うとの事。それぐらいしか情報持って無く、あまり業者もやる気無さそう。（田舎だから、みんなノンビリしている？）なんか内覧する気も萎えてきたので、少し放置プレイしてみようかなと思ってます。安いには安いのですが、需要と供給のバランスがどうかなあとも思っていたので。少し考えてみます。という訳で、お客様の紹介で他の物件の視察に行ってきました。アパートを何棟か見てきたのですが、利回り１０％位じゃねえ。でも物件を見るポイント等をレクチャーしてくれて、勉強になりました。今週もまた物件探しに頑張りましょう！

  2006.04.02

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• 地方遠征に行った

  先週に引き続いて、物件調査に行ってきました。今日は初めての地方遠征でした。目的はＡＰ２棟と戸建て１戸です。ですが出発時間が遅くなって、現地到着は既に夕方。１棟目は満室利回りが２０％超で、年収約２００馬力と比較的お手頃感があります。しかし到着後、目に飛び込んできたのは「空室」の張り紙がペタペタと。６割は空室となっている状況でした。ウロウロした後、初の近隣住民へのインタビュー。最初、近くに居た仙人みたいな廃品回収の叔父さんに聞いてみたのですが、あっさり無視されて、「張り紙あるべさ。不動産屋に聞いてみたら？」って。しょんぼりした後、ＡＰの向かいの家のチャイムを鳴らしてみたら、叔父さんが快く応対してくれました。何でも対象の物件は、一度オーナーチェンジしているらしく、最初のオーナーは札幌に引っ越したようで、次のオーナーは地元の人間の様です。「現在入っている人は結構長く住んでいるが、空室となっている部屋の募集も結構長いんじゃないか。」等と色々教えてくれました。感謝、感謝。後は価格がどの程度まで下がるのかなあー？２棟目のＡＰについては…。何か恐怖感を感じました。　駅に近いのですが、道路から一本入る所に立っており、付近は薄暗く、犯罪の臭いすら感じる場所。２ＤＫ５気筒で1000万以下という事ですが、４部屋は空室、１部屋は８９３風味な土建屋の表札があります。ちょっと怖くて、チャイムは押せませんでした。側に北電の鉄塔が建っており、人体に影響が無いのか不安です。時間が遅く、外が暗くなりかけていたのもありますが、第一印象として私にはちょっとチャレンジできない感じを受けました。最後の戸建ては少し考えてみる余地があるところでした。築25万年で500万以下という物件ですが、年数経っている割には外装直しているだけあって、比較的綺麗。広告では居住中とありましたが、現在は退去しているようです。見晴らしも良いのですが、その分凄い傾斜地になっており、かなり土盛りしているようです。下と上で５メートル以上差があるような感じでした。近隣インタビューは残念ながら夜遅くなってしまい、出来ませんでした。明日不動産屋さんに電話で色々聞いてみる事にします。３物件見てみたのですが、さすがに地方という事もあって、値段は安い！土地の価格もかなり安いせいでしょうが、まずは近隣の家賃相場等をもっと調べる必要がありそうです。それにしても、あー疲れた！　

  2006.03.26

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• 幻だった！

  先日の休み中にネットで物件検索をしていたところ、すごい物件を発見。Ｓ市の築１５年前後のＭＳに有り得ない値段がついていました。（１００万以下です！）「なんだ、これ！　幽霊屋敷？　自殺？」ＣＤセミナーで聞いた「なんだ、これはという瞬間に受話器を取っていた。」と全く同じ状況で電話してました。あいにく電話は営業時間外で携帯へ転送されましたが。担当者曰く「そのような金額の物件は当社では扱ってないと思いますが。」「今日は夜遅いので、明日会社で確認してみます。」との事。今日の朝、再度電話してみました。別の担当者「そのような物件は扱っていませんが。」との回答。おーい、どういう事だ？　先程、家に帰ってからサイトを改めてチェック。業者さん、１桁売買金額が違っていたようです。やっぱりね。ありえないと思っていたんです。ちょっと期待したけど。地道に歩いて、物件探さないと駄目ですね。反省。

  2006.03.22

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• 久しぶりの休みに

  昨日寝る前に、その日の朝購入した新聞の広告をチェックしていたところ、ある物件に目を奪われていました。「築２１年、１１気筒、約３４０馬力」との事。価格は１４５０万で、初心者の私が１棟目として狙うには、勇気のある物件。朝寝坊してしまいましたが、すぐに業者へ連絡し、図面を送ってもらいました。送られた図面の写真はつぶれていましたが、地図と写真から山の麓にあるようです。どうやら既に１名買付けが入っており、満額で入れているとの事でした。とりあえず勉強の為と思い、午後から物件偵察に行って来ました。行く前に買付けの入れ方等を１０１さんに質問メールし、家を出ました。（この時点ではＣＤセミナーで聞いた、１０１さんの新聞広告の話のイメージが私の頭の中を回っていました。）現地に到着してびっくり！凄い所にアパートメントがあります。行く途中の坂道は凄い斜面です。周りは戸建ばっかりです。唯一隣にＡＰかＭＳかわかりませんが、これもまた築年数経ったものです。当該物件は壁も汚れていて、あまり手入れしていなさそう。建物のすぐ横は斜面となっており、斜面側の壁はありえないツートンカラーになっています。（下半分だけ違う色です。塗り忘れ？）崖崩れの危険性高そうです。駐車スペースは１台もありません。交通機関はバス停まで７分。見た上で、この物件の売りが何かを自分なりに考えてました。「うーん、初心者の私には見つけられません。」値段、利回りは良いのですが、集客性という部分では非常に難しそうな感じを受けました。既に満額で買付け入っているのもあり、今回は見送るつもりですが。プロの投資家の皆様方はどのように判断しているのでしょうかねえ。たぶん皆さん、情報収集能力が早いのでご存知の物件かと思いますが。ご意見、ご感想ありましたら是非コメントをお願いします。ではでは。

  2006.03.18

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• プンプン！

  不規則な生活が続いていたせいで、変な時間に眠気が襲い、夜中は寝れないという日々が続いています。おかげで寝れない夜中はネットサーフィンの毎日です。これで夜中に物件の下見に行くようになれば、変態度のレベルも上がってきた事になるのでしょうか。（笑）ところで先日、メールでとある区分所有ＭＳについて、業者に問い合わせをしていました。広さ的にはまあまあでしたが、価格がそれ相当のものだった事から、値引き交渉可能姉妹かどうか等を聞いておりました。この物件については値段交渉は難しいとの事でしたが、大変親切にご回答下さる業者の方で、他の投資物件についても、御紹介頂いておりました。今日、たまたまあるサイトを見ていると、先日こちらから問い合わせした物件を発見。ふーん、なるほどねえ。「この間の価格より１００万も安いじゃねえか！　このヴォケがあ！」１ヶ月前に問い合わせした際は、「入居者の方も家賃の延滞も無い方で、安定収入が望まれます。」って。今日見たサイトでは、「引渡し即入居可能」って書いているし。「もう退去していて、家賃を延滞されたくても出来ませんから！」物件の価格はいい加減だという事は解ってはいましたが、自分で問い合わせした物件でそれを喰らうと、買ってはいないけどムカつきますね。よくある事なんでしょうけど、いい勉強させていただきました。勤め人としての私の決意と業務連絡。「この業界関係のお客様、今月は厳しくチェックさせて頂きまーす。」えっ、誰！　八つ当たりしているって言っているの！　誤解ですよ、誤解。

  2006.03.17

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• 上がってぇー！

  来週（２３日）、全国の地価公示価格が発表との事。不動産投資の事を中心に、今まで書き込んでいましたが、既に始めている株式投資にも注目してみました。「不動産関連の株式、持っているの忘れてた！」上がるのか？　下がるのか？　それとも大した影響が無いものか？量的緩和措置解除の発表から、少しずつ回復傾向にある市場ですが、春にかけてはどう推移していくのでしょうか。３月決算の業績発表も注目されるところ。というか、３月決算の株主優待を手に入れたい人は、来週が権利確定日だったかなあ。（期末の５営業日前だから再来週？）少し物色してみます。

  2006.03.15

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• 困った入居者

  ある大家さんから話を聞いた。家賃滞納しまくりで、困っていた賃借人が居て、先日退去する事になった。良質な入居者に早く借りてもらいたい事もあって、滞納分は仕方無く目をつぶる事にしたが、部屋がかなり汚れていた為、敷金を返還せず、更にその修繕費用相当分を請求したところ、相手がゴネだしたらしい。仕舞いには弁護士を立てて「入居前、退去直後、修繕後の３つの写真を全て提出しろ！」と言い出したそうな。いわゆる経年劣化の部分で、大家が負担するのは当然だと言ってきたとの事。「敷金も返還しろ！」と言ってきているらしい。色々近隣から苦情が出ていた問題有る入居者だったらしく、ようやく出ていったのに、こんな事で揉めるなんてと嘆いていた。ひどい話だ。話を聞く限りでは、確実に１００％入居者が負担すべき内容のものであったが、立証資料が少ない弱みにつけこんで、弁護士が文句をつけているそうだ。何事も「証拠主義」ですね。こういう事もＡＰ経営は想定しておこなきゃ駄目ですよね。入居者とのコミュニケーションがもっとあれば、ここまで揉める事は無かった気もしますが。怖いですねえ。

  2006.03.14

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• さて！

  毎年恒例の海外研修（？）も佳境を向かえ、帰国がいよいよ近づいてきました。ようやく平時に戻れそうです。「早く実地講習を受けたーい！」と思いながら、帰宅後にネットで物件検索の毎日。「長かった。（涙）」忙しいのを理由にするなと自分に言い聞かせていましたが、やっぱり忙しい時はどうしようも無い。まあ、おかげで今回は自分の予算をクリアできたから、頑張ったと言えるかもしれませんね。全体的な状況を見て、思った事。「例年以上に物件が動いている。」自分が就職してから、初めてといえる位に動いています。まあバブル期を経験していなかったから、当時と比べたら然程でもないかもしれませんが。賢い投資家達は、もう動き始めているのかもしれませんね。「さーて、一度整理しておこうか。」物件を持ち続けるのも大事な事だけど、出口戦略も冷静に考えておく必要がありそう。毎日書類を整理しながら、そんな風に感じてます。

  2006.03.13

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• 最近！

  忙しい最中、何か出来る事はないかと日々考えています。「おっと、仕事に集中しなければ。」先日、仕事の絡みでお邪魔した不動産屋さんの社長から、物件見学のお誘いを受けました。先方も私の立場を十分理解されている方なので、「まあ勉強のつもりで、見に行こうよ！」との事。色々この社長には勉強させられています。ＣＤセミナーでも言われていた通り、この社長にも「物件を今の内に一杯見ておきなさい。」と教えられています。さーて実地講習だ！

  2006.03.07

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• みんな頑張ってますねえ

  経済的自由を勝ち得る為に、皆さん頑張っていますよねえ。投資家の皆さんの日記でしか伺えませんが、色々努力しているなあと感心します。アパート経営も大変ですよね。「早く何か動かなければ。」ネットで見ているだけでは駄目なのです。足を動かさなければ。仕事が忙しいのを理由にしていたら、一生勤め人で終わります。考え方を変える必要ありそうです。明日から変化していきます。

  2006.03.05

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• お疲れ様！

  自分に「お疲れ様！」という感じです。まあ、我ながらよく働いています。私は頑張って働いてますが、私の「お金」は働きが良くないようです。一応、株式を３銘柄程所有していますが、殆どが含み損！「向いていないのかなあ？」と思いつつ、「長期保有なんだ！」と慰めてみたり。一喜一憂しても仕方ないので、最近はあまり見ないようにしていますが。ファンダメンタルズ重視で頑張るつもりだったのに、新興上場会社を狙ってみたのが失敗だったかなあ。（また色々考えてみたり。）「もう少し頑張れー、私の株式君！」ところで。今日も浦田さんのセミナーを移動中の車で聞きまくりです。最近は１０１さんの回を繰り返し聞いています。面白くて勉強になります。ただ一つ問題が。これ、お客様の前で、つい出てしまいそうになるんですけど。ＡＰオーナーと話をした時に、新築物件を買った話になり、その時にオーナーさんが色々私に説明下さっている時にも、車の中で聞いている１０１さんの声が脳裏に浮かんでくるのです。会話中（お客様の話）「今年買ったのは新築で１ＤＫが８部屋あるんですよ。利回りは１０％ぐらいですから、まあまあ良い方だと思って。」（私の脳裏で起きている事）「えー、築○○万年、８気筒、年収３２１馬力です。わっはっは！」（お客様の話を聞いた、私の受け答え）「へえー、年収○○馬、いや○○万円ぐらいになりますねえ。」（汗）すっかり洗脳されているようです。気をつけます。

  2006.03.05

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• 共有するということ

  今日も色々な物件を見ました。といっても、書類だけですが。時間さえ取れれば、書類を見た上で、実際に物件を見に行けたら、楽しいんですけどねえ。ところで、今日は老夫婦に会って来ました。仲のいいご夫婦で、年をとってもいい関係で居られるのって、すばらしいですよねえ。暖かくなれば夫婦二人でパークゴルフと、趣味もお互い共有しているようで。仲が良すぎて、物件まで共有になっています。しかも仲良く２分の１ずつ。だったのに、旦那さんが区分所有のＭＳを買ったらしいようで。ちょいと処理が面倒になりましたねえ。どうなんでしょう？　共有で物件を持つのは。今回の老夫婦のように、夫婦円満で共有しているのは心配無いのですが、万が一の時は絶対に揉める材料ですよねえ。家庭内レバレッジの方がいいのかなあ？色々考えてしまった一日でした。

  2006.03.02

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• 不動産投資って何だろう？

  休みも含めて、ここ２週間の私の行動。起きる→職場へ→外勤→昼食→外勤→夕食→内勤→帰宅→ネット→寝るこの繰り返し。「おーい、大丈夫かー！　早く日本に帰ってこーい！」（私の心の叫び）仕事の移動の合間を使って、浦田さんのＣＤを繰り返し聞いていますが、そろそろ新しいＣＤが聞きたくなってきました。「黒ごま＋さーん、むきこまいさーん！　新しいＣＤ、なんか１枚貸して下さーい！」うーん、つまらん。だけど少しでも時間を工夫して、自分の時間を作ろうと必死です。まあ最も仕事自体が、既に勉強の一つにもなっているんですけどね。でも皆様の資料を見ていると、つくづく千差万別だなあと思います。「建物に毎年きちんと手を加えている人は、入居率は落ちていない！」「新築だといって、放置プレーをしている人は、空室が目立っている！」当たり前の事なんでしょうけど、当たり前の事が案外出来ないものなんですよねえ。多分使える自己資金がどれだけあるかという事も大きく影響していると思いますが。ここでふと考えてみた。まさか？　金持ち大家さんは、皆さんが愛情たっぷりの「建物フェチ」という事で、逆に放置プレーの貧乏大家さんは、建物をいたぶって喜ぶ「女王様」という事なのか？どっちにしても、ただの「変態」だ。（私の脳が確実にアホになっているようです。）さあ明日の仕事では、どんな「建物フェチ」もしくは「女王様」が出てくるのか？　楽しみにしておきます。

  2006.03.01

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• 初めての日記

  　ついにデビューしますた。　名前も改め、誰かさんと同じ後ろに「＋」をつけて「3939＋」になりました。皆様、宜しくお願いします。（黒ごま＋さん、許してね。）　さーて、何から書こうかなあ。まずは近況報告でも。「かなり忙しいっす！（汗）」　マジやばいです。超やばいっす。鼻血が出そうです。　私の勤め人の姿をご存知の方はご承知かと思いますが、この時期は毎日が残業デーです。先週引いた風邪もなかなか治りません。（それは年のせいかな？）　本当は、先週行われた「図面舞踏会」にも参加させてもらいたかったのですが、仕事を切り上げる事ができず、出席不可能姉妹になっちゃいました。誠に残念。　最近は忙しい最中、移動の最中に浦田先生のＣＤを繰り返し聞いています。　月村さん、相部さん、そして１０１さんのＣＤを交互に聞いています。投資欲が沸いてきますよね！　すぐにでも物件が欲しくなってきます。　でも今は我慢。勤め人の仕事をきっちり頑張りつつ、同時に不動産の勉強もしなければ。焦っちゃいけないんですよね。　さあ１０１さんがＣＤで話されていたように、まず５０回は物件を見に行く事が必要。達成出来るのはいつ頃になるのか？　時間を有効に活用できる工夫が大事ですね。　明日も頑張ろうっと。

  2006.02.28

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