ルビアなハッピー投資ライフ♪

【一流エンジニアによる金融機関めぐりの結果分析と考察】
（「金融機関めぐり-part８」に記載したレポートのつづき）

（注１）本レポートは書き終えた段階で１万字以上になり、ブログの１万字以内制限に引っかかり、１回では掲載できなくなりました。従いまして、前編と後編の２回に分割して掲載致します。今回は後編です。
（注２）マニアックに長いので不要の方は絶対に読まないで下さい


４－４．　金融機関めぐりをして分かった不動産投資法の分類（前回のつづき）
　図１は、個人で住居系不動産に投資する場合に、検討対象になる物件を分類するための全体図である。
　銀行に行って改めて気がついたことは、投資案件には大きく分けて２種類があるなということである。１つめは銀行融資を受ける案件で、もう１つは銀行融資を受けない（自己資金１００％で行う）案件である。
　まず、一般的に普通の案件と認識されていると思われる銀行融資を受ける案件について説明する。銀行融資を受ける案件は、総投資額に占める自己資金の割合の大小に応じて４つほどの領域（図１の領域Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ）に分けられ、さらに、検討している物件の利回りの大小に応じて３つほどの水準（図１の高利回り物件、平均的な物件、低利回り物件）に分けられる。　領域Ａは、オーバーローンの領域である。通常、総投資額としては、物件価額以外に仲介手数料と初期リフォーム費用などが必要なので、物件価額の７．５－１０％程度の費用が物件価額以外にも必要になる。従って、仮に銀行に物件価額の全額を融資してもらったとしても、物件価額の７．５－１０％程度は自己資金が必要となる。図１の横軸では、仲介手数料と初期リフォーム費用などを含めた総投資額を全額銀行に融資してもらった場合を自己資金０％と記載しているので、図１の横軸で０－１０％の範囲はオーバーローンをしている領域となる。現状ではこの領域は銀行が融資に応じるとは思えなかったし、個人的にはこの領域で投資を実行するのが良い行動かどうか分かりかねる。
　領域Ｂは、物件価額の全額から８０％程度までを銀行融資でまかなおうという領域である（総投資額に占める自己資金の割合で表現すると自己資金が１０％から３０％に相当）。物件価額の全額を融資してもらうことには”フルローン”という特別の名前が付いているようである。図１の横軸では、自己資金１０％程度がフルローン状態を表している。図１で”平均的な物件”と記載した黒色の曲線を参照すると、自己資金の割合が１００％のところでは低かったＣＣＲの値が、自己資金が小さくなるに従って高くなり、自己資金が１０％程度にまで小さくなる（つまりフルローン状態になる）とＣＣＲの値が一段と高くなることが了解できる。つまり、自己資金が小さいほど、ＣＣＲは高くなるのであり、これが銀行融資を利用する根拠となっている。自己資金を小さくしたい（実際は借入金を大きくしたい）ので、一般的にはこの領域Ｂで投資することを目指すパターンが多い。
領域Ｃは、領域Ｂよりも自己資金を大きくして、借入金を返せなくなるリスクを抑えた選択肢である。ＣＣＲが領域Ｂの場合よりも低くなることは仕方がないと了解済みの領域である。ただ、自己資金を多くいれるので、キャッシュフローの値は、領域Ｂよりも領域Ｃの方が多くなる傾向にある。資金効率は領域Ｂより悪いが、手元に入るキャッシュの量は領域Ｂよりも多い傾向という意味である。今回、私が検討した有力な選択肢であった（ただ、実際には、先日、後述する自己資金１００％のパターンの物件に買い付け申込みを入れ、契約直前であるので、領域Ｃの物件は見送った）。
　領域Ｄは、領域Ｃよりもさらに自己資金を大きくした領域である。ＣＣＲの値が、自己資金１００％の場合と余り変わらずに高くならないことから、借入金を入れるメリットが感じられない。借入を起こすためには手数料等が発生することを考え合わせても、この領域を検討した情報が見当たらないことは納得できる。
　以上が銀行融資を利用する案件の分類であるが、領域Ｄ→領域Ｃ→領域Ｂ→領域Ａの順番で銀行への説明、説得が難しくなる。私は領域Ｃをメインの話題として銀行と相談したが、これであれば銀行は快く検討に応じてくれそうであった。ただし、検査済み証がある書類上、きちんとした物件であることが必要で、さらに銀行が納得するための専門会社にアウトソーシングした審査には２－３週間、余裕をみて１ヶ月は時間が欲しいという事であった。投資決定までにそれだけ時間がかかってしまうということである。
　
　これに対して、自己資金１００％の場合には、他人を説得して納得してもらう必要がない。自分だけが納得すれば良いので、判断も早く、許容できるリスクも千差万別である。この事情を利用すると、図１のゴールド色の線で示したように、極めて高いＣＣＲを達成することも可能となる。これは、すでに複数の投資家によって個人でも可能であることが証明されており、現在でも有効な方法であることが紹介されている。

　次に、自己資金１００％で非常に高いＣＣＲを達成する方法の有効性を説明する。そのためには、銀行融資を利用した案件と比較するのが分かり易いので、比較のために、銀行融資を利用した場合について図２を用いて説明する。
　図２は、”平均的な物件”を自己資金１００％で購入する場合を基準にして、銀行融資を利用する利点を説明した図である。黒丸（●）は、”平均的な物件”を自己資金１００％で購入した場合を表している。これに対して、黒四角（■）は自己資金を総投資額の１０％に抑え、残りの９０％を銀行から融資してもらった場合を表している。これはいわゆる”フルローン”に近い状態である。両者を比較すると、銀行融資を利用することで、ＣＣＲはαの幅だけ高くなったことが了解できる。これは「借入金によるレバレッジ」の幅であり、銀行を説得できる信用を利用することで得られるメリットと解することができる。
　なお、これに物件を選別する眼力を養うと、なかなか面白いことが起きる。図２の青四角（■）は、流通している物件の集団のなかで、銀行が納得するような（誰が見ても安全な）範囲を選定し、その中から、できるだけ良好で高利回りの物件を選別できる眼力があって、その物件に借入金によるレバレッジを掛けた場合を表したものである。ＣＣＲはβの幅だけ高くなったことが了解できる。これは「物件選定眼と借入金によるレバレッジ」の幅であり、飛躍的に資産を増やせる方法とされている。

　しかるに、これでは「なんか面白くないなー」という気がした。自分の生み出した価値は何ぞや、という自分への質問に窮した。そういう人には次のレバレッジがお勧めなのではないかと思う。それは「問題解決のレバレッジ」である。

　図３は、「問題解決のレバレッジ」の幅とそのメリットを説明するためのものである。図３でゴールド四角（■）で示した案件は、銀行が融資を決断できるような案件ではないので、様々な問題を有している。問題はいろいろなものがあり、私もとても全てを理解している分けではないが、多数の物件を検討するなかで様々な問題を抱える物件を目にした。ＷＥＢ上に出されている物件でも、極端に高い利回りや、利回りは不明確でも極端に物件価額が安い物件を見に行くと、ほぼ１００％何らかの問題を抱える物件であった。その問題の中で、自分が解決できる問題とそうでない問題が有るが、自分で解決できる問題を増やせば、原理上、ゴールド四角のような物件に投資できると理解している。実際、このような物件への投資機会を模索中であり、現在、契約直前の物件をゴールド四角のように成長させることを目標としている。さて、ゴールド四角と、黒丸を比較して、ＣＣＲの向上分であるγが「物件選定眼と問題解決能力によるレバレッジ」の幅である。物件の選別を間違うと、自分では解決できない問題を抱えてしまうことになる。また、例えば雨漏りなどの問題を解決したからといって立地その他の理由で賃貸需要が極端に悪ければキャッシュが入ってこないことにも成り得る。従って、γを得ようとすると、物件選定眼と問題解決能力の両方が必要になる。ただし、これができるようになると、図２の青四角およびβと、図３のゴールド四角およびγを比較して明らかなように、「物件選定眼と問題解決能力によるレバレッジ」には物件価額の大半を占める借入金が無いにも係らず、ある場合と同等のＣＣＲが実現できるというパワフルな効果がある。さらに、図３のゴールドで記した線を参照すると、物件選定眼と問題解決能力を鍛えることで、さらに超高率の図３の縦軸から外れてしまうほどのリターンを実現することも可能であるように感じられる。何よりも、問題解決が好きなエンジニアとしての生来の血が騒ぐのである。
（ただし、能力に溺れたり、身の丈に合わないリスクを背負うと大変なことになりかねませんので、自己責任が問われるものと思います。とはいえ、万が一でも自己資金なら全額失ってもやり直しが効きますので大した問題ではないとも言えますね。）


（注）長いのに、最後まで読んで頂いてありがとうございます

これで「金融機関めぐり」シリーズは終了ですが、今後ともrubier☆を宜しくお願いします。