ルビアなハッピー投資ライフ♪

[投資資金] カテゴリの記事

全13件 (13件中 1-13件目)

1

• 

  種銭の作り方～その２

  周りを見渡すと自分にとって不必要なものが意外とたくさんあったりします・着なくなった服や靴や小物。（状態がよく捨てるにはもったいないもの。）・どうしても使い道がみつからないいいただきもの。・使わなくなった家電。・実家の納戸に眠っている食器や雑貨。・こんなのがなぜ我が家に？というものとかもたまに見つかったりします（笑）それらをヤフーオークションに出品しました写真を綺麗にとったり、魅力的に感じさせる文章を考えたりと自分なりに工夫をして楽しんでいました昔買い揃えた漫画や本、ファッション雑誌など”今は不必要”と判断したものはAmazonで売ってしまいました。（どうしても置いておきたい書籍のみ残しておきました。）こちらも短期間で出来るだけ高く売れる価格を見極めて出品していました。発売期間が過ぎた付録つきのファッション雑誌は購入価格よりも高く売れました（３～４年位前の話です。）どうしても売れ残る本がたまにあるのですが、それらとＣＤはブックオフに買い取ってもらいました。エコロジーですね応援して下さった皆様のおかげで350人中13位本当にありがとうございます今日もワンクリックお願い致します

  2010.07.22

  コメント(8)

• 大どんでん返しな結末～融資編～、関西大家の会

  昨日は”関西大家の会”の懇親会に参加してきました。たくさんの方が参加され、全員とはお話できませんでしたがとても楽しい時間を過ごせましたステキなセッティングをしてくれたゴンさん、会場を探して完璧な準備をしてくれたまるこさんお疲れ様でした。そして有難う御座いました。そして、融資の件です。最初はうまくいきそうな気がしていましたが（笑）、結構苦戦していました。ようやく決着がついたのでご報告します。担当者は弱気で私が言った条件では無理ではないか、との見解で長引いていたのですが、融資特約の期限が迫り、（駄目もとで）その条件で本部に持ち込んだところ、本部がＯＫしたようで、結果、是非借りて下さいと担当者から連絡がありました。本や人からいろんな情報を得ていましたが、銀行の対応はほんとにコロコロと様子が変わるんだということを身をもって体験しました。

  2009.11.14

  コメント(22)

• 

  金融機関めぐり-part９

  【一流エンジニアによる金融機関めぐりの結果分析と考察】（「金融機関めぐり-part８」に記載したレポートのつづき）（注１）本レポートは書き終えた段階で１万字以上になり、ブログの１万字以内制限に引っかかり、１回では掲載できなくなりました。従いまして、前編と後編の２回に分割して掲載致します。今回は後編です。（注２）マニアックに長いので不要の方は絶対に読まないで下さい４－４．　金融機関めぐりをして分かった不動産投資法の分類（前回のつづき）　図１は、個人で住居系不動産に投資する場合に、検討対象になる物件を分類するための全体図である。　銀行に行って改めて気がついたことは、投資案件には大きく分けて２種類があるなということである。１つめは銀行融資を受ける案件で、もう１つは銀行融資を受けない（自己資金１００％で行う）案件である。　まず、一般的に普通の案件と認識されていると思われる銀行融資を受ける案件について説明する。銀行融資を受ける案件は、総投資額に占める自己資金の割合の大小に応じて４つほどの領域（図１の領域Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ）に分けられ、さらに、検討している物件の利回りの大小に応じて３つほどの水準（図１の高利回り物件、平均的な物件、低利回り物件）に分けられる。　領域Ａは、オーバーローンの領域である。通常、総投資額としては、物件価額以外に仲介手数料と初期リフォーム費用などが必要なので、物件価額の７．５－１０％程度の費用が物件価額以外にも必要になる。従って、仮に銀行に物件価額の全額を融資してもらったとしても、物件価額の７．５－１０％程度は自己資金が必要となる。図１の横軸では、仲介手数料と初期リフォーム費用などを含めた総投資額を全額銀行に融資してもらった場合を自己資金０％と記載しているので、図１の横軸で０－１０％の範囲はオーバーローンをしている領域となる。現状ではこの領域は銀行が融資に応じるとは思えなかったし、個人的にはこの領域で投資を実行するのが良い行動かどうか分かりかねる。　領域Ｂは、物件価額の全額から８０％程度までを銀行融資でまかなおうという領域である（総投資額に占める自己資金の割合で表現すると自己資金が１０％から３０％に相当）。物件価額の全額を融資してもらうことには”フルローン”という特別の名前が付いているようである。図１の横軸では、自己資金１０％程度がフルローン状態を表している。図１で”平均的な物件”と記載した黒色の曲線を参照すると、自己資金の割合が１００％のところでは低かったＣＣＲの値が、自己資金が小さくなるに従って高くなり、自己資金が１０％程度にまで小さくなる（つまりフルローン状態になる）とＣＣＲの値が一段と高くなることが了解できる。つまり、自己資金が小さいほど、ＣＣＲは高くなるのであり、これが銀行融資を利用する根拠となっている。自己資金を小さくしたい（実際は借入金を大きくしたい）ので、一般的にはこの領域Ｂで投資することを目指すパターンが多い。領域Ｃは、領域Ｂよりも自己資金を大きくして、借入金を返せなくなるリスクを抑えた選択肢である。ＣＣＲが領域Ｂの場合よりも低くなることは仕方がないと了解済みの領域である。ただ、自己資金を多くいれるので、キャッシュフローの値は、領域Ｂよりも領域Ｃの方が多くなる傾向にある。資金効率は領域Ｂより悪いが、手元に入るキャッシュの量は領域Ｂよりも多い傾向という意味である。今回、私が検討した有力な選択肢であった（ただ、実際には、先日、後述する自己資金１００％のパターンの物件に買い付け申込みを入れ、契約直前であるので、領域Ｃの物件は見送った）。　領域Ｄは、領域Ｃよりもさらに自己資金を大きくした領域である。ＣＣＲの値が、自己資金１００％の場合と余り変わらずに高くならないことから、借入金を入れるメリットが感じられない。借入を起こすためには手数料等が発生することを考え合わせても、この領域を検討した情報が見当たらないことは納得できる。　以上が銀行融資を利用する案件の分類であるが、領域Ｄ→領域Ｃ→領域Ｂ→領域Ａの順番で銀行への説明、説得が難しくなる。私は領域Ｃをメインの話題として銀行と相談したが、これであれば銀行は快く検討に応じてくれそうであった。ただし、検査済み証がある書類上、きちんとした物件であることが必要で、さらに銀行が納得するための専門会社にアウトソーシングした審査には２－３週間、余裕をみて１ヶ月は時間が欲しいという事であった。投資決定までにそれだけ時間がかかってしまうということである。　　これに対して、自己資金１００％の場合には、他人を説得して納得してもらう必要がない。自分だけが納得すれば良いので、判断も早く、許容できるリスクも千差万別である。この事情を利用すると、図１のゴールド色の線で示したように、極めて高いＣＣＲを達成することも可能となる。これは、すでに複数の投資家によって個人でも可能であることが証明されており、現在でも有効な方法であることが紹介されている。　次に、自己資金１００％で非常に高いＣＣＲを達成する方法の有効性を説明する。そのためには、銀行融資を利用した案件と比較するのが分かり易いので、比較のために、銀行融資を利用した場合について図２を用いて説明する。　図２は、”平均的な物件”を自己資金１００％で購入する場合を基準にして、銀行融資を利用する利点を説明した図である。黒丸（●）は、”平均的な物件”を自己資金１００％で購入した場合を表している。これに対して、黒四角（■）は自己資金を総投資額の１０％に抑え、残りの９０％を銀行から融資してもらった場合を表している。これはいわゆる”フルローン”に近い状態である。両者を比較すると、銀行融資を利用することで、ＣＣＲはαの幅だけ高くなったことが了解できる。これは「借入金によるレバレッジ」の幅であり、銀行を説得できる信用を利用することで得られるメリットと解することができる。　なお、これに物件を選別する眼力を養うと、なかなか面白いことが起きる。図２の青四角（■）は、流通している物件の集団のなかで、銀行が納得するような（誰が見ても安全な）範囲を選定し、その中から、できるだけ良好で高利回りの物件を選別できる眼力があって、その物件に借入金によるレバレッジを掛けた場合を表したものである。ＣＣＲはβの幅だけ高くなったことが了解できる。これは「物件選定眼と借入金によるレバレッジ」の幅であり、飛躍的に資産を増やせる方法とされている。　しかるに、これでは「なんか面白くないなー」という気がした。自分の生み出した価値は何ぞや、という自分への質問に窮した。そういう人には次のレバレッジがお勧めなのではないかと思う。それは「問題解決のレバレッジ」である。　図３は、「問題解決のレバレッジ」の幅とそのメリットを説明するためのものである。図３でゴールド四角（■）で示した案件は、銀行が融資を決断できるような案件ではないので、様々な問題を有している。問題はいろいろなものがあり、私もとても全てを理解している分けではないが、多数の物件を検討するなかで様々な問題を抱える物件を目にした。ＷＥＢ上に出されている物件でも、極端に高い利回りや、利回りは不明確でも極端に物件価額が安い物件を見に行くと、ほぼ１００％何らかの問題を抱える物件であった。その問題の中で、自分が解決できる問題とそうでない問題が有るが、自分で解決できる問題を増やせば、原理上、ゴールド四角のような物件に投資できると理解している。実際、このような物件への投資機会を模索中であり、現在、契約直前の物件をゴールド四角のように成長させることを目標としている。さて、ゴールド四角と、黒丸を比較して、ＣＣＲの向上分であるγが「物件選定眼と問題解決能力によるレバレッジ」の幅である。物件の選別を間違うと、自分では解決できない問題を抱えてしまうことになる。また、例えば雨漏りなどの問題を解決したからといって立地その他の理由で賃貸需要が極端に悪ければキャッシュが入ってこないことにも成り得る。従って、γを得ようとすると、物件選定眼と問題解決能力の両方が必要になる。ただし、これができるようになると、図２の青四角およびβと、図３のゴールド四角およびγを比較して明らかなように、「物件選定眼と問題解決能力によるレバレッジ」には物件価額の大半を占める借入金が無いにも係らず、ある場合と同等のＣＣＲが実現できるというパワフルな効果がある。さらに、図３のゴールドで記した線を参照すると、物件選定眼と問題解決能力を鍛えることで、さらに超高率の図３の縦軸から外れてしまうほどのリターンを実現することも可能であるように感じられる。何よりも、問題解決が好きなエンジニアとしての生来の血が騒ぐのである。（ただし、能力に溺れたり、身の丈に合わないリスクを背負うと大変なことになりかねませんので、自己責任が問われるものと思います。とはいえ、万が一でも自己資金なら全額失ってもやり直しが効きますので大した問題ではないとも言えますね。）（注）長いのに、最後まで読んで頂いてありがとうございますこれで「金融機関めぐり」シリーズは終了ですが、今後ともrubier☆を宜しくお願いします。

  2008.05.25

  コメント(2)

• 

  金融機関めぐり-parｔ８

  【一流エンジニアによる金融機関めぐりの結果分析と考察】（注１）最終話と予告しましたが、書き終えたら１万字以上ということで、１万字以内制限に引っかかり、１回では掲載できなくなりました。従いまして、２回に分割して掲載致します。（注２）マニアックに長いので不要の方は絶対に読まないで下さい１．目的各金融機関の対応の違い、考え方の違いを把握すること。自分の信用の度合いを測定すること。自分が融資を受けて買える物件、買えない物件を見極めること。２．日時２００８年のゴールデンウィーク期間中。３．方法　Googleで周辺の金融機関を手当たり次第に調べてリスト化する。リストの上から順番に電話し、アパートローンで融資してくれる可能性が少しでもありそうな金融機関に面談の約束を取り付ける。そして、できるだけ同じ日に同じ条件で面談し、各金融機関の対応、考え方の違いを調べる。　今回、２日間に渡って４つの金融機関を回ったが、同じ人間が同じ服装、同じ知識レベル、ほぼ同じ情緒状態で臨んだ。目的、作戦も同じで、面談直前に自分のなかでストーリーを確認しているので作戦遂行能力にばらつきは少ない。このように、審査される側（つまり私）は可能な限り同じ条件となるように努力した。従って、結果に違いが出た部分は、相手側（つまり金融機関側）の対応、考え方の違いが原因であると考えられる。４．結果と考察４－１．電話による面談の約束７つの金融機関に電話した結果、４つが面談に応じてくれた。残りの３つは電話の段階で却下された。４－２．面談の結果の融資可能性　面談に応じてくれた４つの銀行のうち、２つのメガバンク（Ａメガバンク、Ｄメガバンク）からは、「検査済み証があること」と「自己資金を２割以上入れること」を条件としてほぼ問題なく融資できる可能性が高いという発言を得た。ただし、物件が具体化した段階で、専門会社による隠れた瑕疵、隠れた権利関係の洗い出しを含めた物件の評価と、今回の私の自己紹介の裏をとる作業を行い、精査してから融資を決定するというニュアンスであった。また、専門会社による物件の評価には費用が掛かるので、投資家の側で「これぞ！」という物件が決まって、審査が通れば必ず購入するという物件を持ってきてください、とのことであった。　Ｃ地銀からも融資する可能性は高いという発言を得たが、金利が高かった。　Ｂ銀行は、以前はアパートローンに前向きに取り組んでいたようであるが、直近は後ろ向きであり、融資は受けられそうになかった。　以上のように、７分の３は融資可能性が高く、そのうち、２行は金利も納得のいく水準であった。４－３．各金融機関に共通の事項　各金融機関に固有の対応は、「金融機関めぐり-part７」までの体験記で記したので、ここでは共通した特徴を述べる。４－３－１．　金融機関は初対面なのに必ずはじめに「で、どんな物件ですか？」と聞いてきた。今回訪問した４つの金融機関全てで、面談が始まって１－３分程度でこの台詞が飛び出した。これは、アパートローンにおいて、金融機関が判断する対象は”物件”であり、物件の評価が判断の第一優先であることを意味するものと思われる。ただし、今回は物件を完全に具体化して持参したわけではないので、”物件の収益性（収益還元評価）”で判断するのか、”担保価値（積算評価）”で評価するのかは、判断が出来なかった。　物件の次に重視するのは、”自己資金”であった。人物の属性、不動産投資の経験はその次くらいの印象であった。”自己資金”を貯められるということが、堅実な人物として判断できる何よりの証拠という解釈であろうかと思われる。４－３－２．　学歴は不問であった。一切聞かれなかったし、話題にものぼらなかった。「銀行では学歴は聞かれない」という話は本当であった。４－３－３．　年収は必ず聞かれた。４－３－４．　すでに収益不動産を保有している話をすると、「確定申告はしていますか？」と必ず聞かれた。収益不動産を保有している場合には、やはり、確定申告をしていることが融資の絶対条件のようであった。「もちろん確定申告しています。」と答えると、「見せて頂いて宜しいでしょうか。」と聞かれた。見せると１０－２０秒程度見て、１つか２つの質問を受けて、問題がないということになった。推測するに、確定申告書もチェックするところは決まっているものと思われる。ただし、どこをチェックしているのかは不明であった。４－３－５．　はじめから「どうかお金を借してください」という態度で臨むのは不利だと感じた。当初、先方は”私がお金を借りに来ている”と思っていたことが様子で感じられたが、”各銀行を比べている”と説明すると対応が変わったように思う。本当に借りたいときも、複数の銀行にルートを持っておくとこのスタンスが保てるので効果的ではないかと考えられる。４－４．　金融機関めぐりをして分かった不動産投資法の分類　今回、次の投資を検討に際して、いろいろな物件を検討した。投資を見送った物件資料を銀行に持ち込んで銀行の考え方を知る参考にさせて頂いた。そして、個人投資家向け、住居系の不動産投資において、銀行が融資に応じてくれる物件とそうでない物件の概要を把握することができた。これを図１から図３を参照して説明する（本日掲載は図１のみ）。以下に記載したことは、当たり前のことであるが、私を含めた不慣れな個人投資家が数多くの物件を検討する中で、少しでも混乱を解消できる材料になれば幸いである。　図１は、個人で住居系不動産に投資する場合に、検討対象になる物件を分類するための全体図である。　横軸は、総投資額のうち、どのくらいを自己資金でまかなうのかを表したもので、総投資額に占める自己資金の割合である。総投資額は、物件価額、仲介手数料やその他の経費、初期リフォーム費用など、最初に投資する資金を全て合わせた金額である。　縦軸は、投資した結果、１年後にどのくらいのキャッシュが手元に戻ってきたかという指標であり、キャッシュ　オン　キャッシュリターン（Cash on Cash Return）と呼ばれる。指標の名前は重要ではないが、投資したキャッシュと、手元に戻るキャッシュは非常に重要なので、投資する前にＣＣＲを予想するときの計算には、自分に正直に緻密になって全ての費用を含めなければならない。共用部の水道光熱費、火災保険料、管理を任せるなら管理費、固定資産税、都市計画税、所得税などの一切の経費を考慮することが重要である。ただし、ここでは概念を記述することを目的としているので、細かい数字は却って混乱が生じると考えて図１の縦軸は数値を削除し、”高い”と”低い”という方向性のみを記載した。言うまでもなく、縦軸のＣＣＲは高いほど良く、投資家である限りにおいては高いＣＣＲを目標として投資をする。　銀行に行って改めて気がついたことは、投資案件には大きく分けて２種類があるなということである。１つめは銀行融資を受ける案件で、もう１つは銀行融資を受けない（自己資金１００％で行う）案件である。この両者は種類が違うということはどこかで書かれていたが、何が違うのか判然としていなかったように思う。今回これがはっきりした。両者の違いは、投資に際して、誰かへの説明、説得が必須なのか、そうではなく、自分だけで投資を決断し実行できるのか、の違いである。この違いがめちゃくちゃに大きい、ということに気がついた。”自己資金１００％は自分の判断だけで投資を決めれる特別な点”なのである。相対性理論で言うところの巨大ブラックホールの中に存在するという時空の歪みが極限に達して普通でなくなる”特異点”なのである。ここを使うことで何ができるかは後述する。（注）長いのに、最後まで読んで頂いてありがとうございます次回もお楽しみ下さい。

  2008.05.24

  コメント(0)

• 金融機関めぐり-part７

  「金融機関めぐり-part６」のつづきさて、Ｄメガバンクについて記します。ただ、余り臨場感のある会話の印象がないのです。たんたんとした対応でありました融資には前向きで、例として持参した物件資料をたたき台に、融資できるであろう金額と金利、融資期間の感触を聞いたところ、最初に訪問したＡメガバンクよりも有利な条件だったことが強く印象に残っています「あ、あと、建蔽率、容積率がＯＫの検査済み証がある物件でお願いします。」、「ただ、大阪は余りにも（建蔽率、容積率が）オーバーしている物件が多いので、これを厳格にやると流通する物件がなくなりますので、少しくらいのオーバーは大目に見ています。」とのことでした。Ａメガバンクのときに味をしめた私は、「任意売却物件の紹介」の話が出るか出るか、今出るか、もうすぐ出るか、と待っていましたが、いつまで経っても出ません。そこで、厚かましくもこちらから「あの～、任意売却物件とかあるようなお話を小耳に挟んだことがあるのですが～。」と話を振ってみました。それでも反応が鈍いので、５分後くらいについに「任意売却物件の紹介とかはされてませんでしょうか。」と聞いてしまいました。答えは「あー、行内では取り扱っている人もいるようですが、私は知りませんねー」とあっさり終了でした。まあまあしかし、うーん、メガバンクは全体的に印象いいなー。さて、金融機関めぐりの体験記はこれにて終了ですが、次回、いよいよ本シリーズの最終話！！本体験記を元にした一流エンジニアによる金融機関めぐりの分析とまとめをお届けします。お楽しみに

  2008.05.22

  コメント(2)

• 金融機関めぐりに関して<訂正とお詫び>

  金融機関シリーズに入る前にお詫びと訂正を致します。前回のpart6でご紹介したＣ信用金庫、実は信用金庫ではなく地銀でした。すっかり信金と思い込んで書いておりましたが、後日気がつきました...orz大変失礼致しました。同じような名前の金融機関があり混乱しておりました。初心者丸出しでお恥ずかしい引き続き、金融機関シリーズをお楽しみください。

  2008.05.22

  コメント(0)

• 金融機関めぐり-part６

  「金融機関めぐり-part５」のつづきＡメガバンクとＢ銀行、正反対の反応であった金融機関めぐり１日目が終了し、２日目に突入。午前中はＣ信用金庫と約束していた。事前に電話で会話した時に、「当日はそのまま２階に上がってきて下さい。」と言われていたので、正面入り口入ってすぐ右横にある階段を上っていった。２階が融資課のフロアになっていた。来客に気づいていないのか、自分の手持ち作業で手一杯なのか、誰も私に声をかけようとする人はいない。Ｂ銀行の時と同じく、近くにいた行員に「すいません。１０時にＣさんとお約束しておりますrubier☆と申します。」と声をかけた。その行員の方は、Ｃさんとおぼしき女性行員に声をかけた。すると、その女性行員は「え？？？私？？」（またしても約束なんてしてないわよという反応である。）うーん、確かに約束したはずなのだが、私の伝達能力が足りなかったのか、そんなはずはないんだが。。。後で冷静に考えてみると、どうやらＣ信用金庫のその女性行員は、初回の顧客に対して事前に約束時間を決めるという習慣がないようにも思えた。相談に来たければ勝手に来てくださいというスタンスのようで、私の「ではＸ月Ｘ日の１０時に伺います。」という電話での会話を”約束”とは受け取っていなかったものと思われる。ともかく、電話で会話したＣさんにもう一度自己紹介をした。Ｃさんは「少々お待ち下さい。」と言って、席を立った。どうやら上司を呼びに行ったようだ。そして、約５分後に主任のＣ氏が現れた。まず、名刺交換をした後、今までと同じように自己紹介をし、当方のアピールとＣ信用金庫のアパートローンに対する考え方を聞いた。私の話を聞いた後、Ｃ氏は「戸建て専門でいったら如何ですか」というアドバイスをしてくれた。Ｃ氏によると、１．　集合住宅の特に１Ｒ、１Ｋは賃貸において借り手市場であり大家は弱い立場（と考えている）。２．　１Ｒ、１Ｋのアパート、マンションは新築が今でも建ち続けており、過当競争に拍車が掛かる（と考えている）。３．　戸建ては、賃貸に出ている物件が少ない割りに賃貸で人気があるので大家にとって良い。４．　集合住宅の投資額の大きい物件は借入額が大きくなってしまう。一方で、戸建ては投資資金が小さいので借入額も小さく個人で許容できるリスク範囲ではないか。以上のことから、このままrubier☆さんのやってきたこれまでの路線で戸建てを徐々に増やして行くのが安全確実ではないか、という結論であった。これは、まだ２－３年の少ない経験であるが、実際に私が不動産をやってきて感じているものと同じ感覚であった。しかし、この路線の課題は、”借入金によるレバレッジが効きにくい”ということと、”かなりの手間がかかる”ということであるように思う。「現在、お持ちの不動産を担保に資金を調達するという方法はありますよ。」Ｃ氏は話を聞いてくれて、親切にアドバイスをくれた。その結果、投資したい物件がどんなに古い木造でも（どんな物件であるかに係らず）、すでに保有している物件の担保評価分までであって、融資期間が１０年であれば設備投資資金用融資として借入金を利用できることが分かった。ただ、この方法は、１．　現在の私の不動産投資の腕前では、融資期間１０年では短い、ということと、２．　信用金庫では金利が高い、という課題がある。Ｃ氏は、良く考えて、必要であればまた気軽に来てください、ということであった。ともかくも、Ｃ信用金庫に来る前よりは知恵が付いたかな、という気がしてＣ氏にお礼を述べ、Ｃ信用金庫をあとにした信金はメガバンクよりも金利が高いぶん、融通がきくというイメージを持っていたが、概ねその通りであった。Ｃ信用金庫終了、次は本シリーズ最後のＤメガバンク。「金融機関めぐり-part７」につづく

  2008.05.18

  コメント(4)

• 

  「金融機関めぐり-part５」

  「金融機関めぐり-part４」のつづきそして、２時間後、Ｂ銀行に向かった。Ｂ銀行は、不動産投資への融資に積極的と聞いている。本命の一つだ。いつも重要な場面では早めに現地に着くようにしているが、今回も１５分前に到着した。しかし、余り早く行き過ぎても相手に迷惑になるので、５分前まで待つ。その間に、ノートを見て担当者が「Ｂさん」であることを確認し、目的と話の流れを頭のなかで再確認する５分前になったので、正面玄関から中に入った。ターミナル駅前の角地に建つ威風堂々とした銀行だ。１階にはそれらしい窓口は見当たらない。案内係の人もいなかった。「融資課」が２階である旨の表示を見つけた私は２階に上る階段をあがっていった。「融資課」の窓口に到着。２階のフロアーでは、５人程度のスーツを着た男性が事務仕事に追われている様子であった。誰もこちらに気がつかない。声が掛からないまま１０秒程度。確かにお約束した時間であることを腕時計でチラッと確認後、一番近くにいた男性行員に声を掛けた。「あのー、rubier☆と申します。１４時からＢさんとお約束をしているのですが、Ｂさんはいらっしゃいますか？」そうすると、その男性は、「私ですが．．．（何かありましたっけ？）」誰ですか？という反応である。あれっ、と思ったが、気を取り直して「先日、お電話でアパートローンの件でご相談したrubier☆です。」「あー、どうぞ。おかけください。」と窓口に並んでいる椅子を勧められた。その男性がＢさんであった。（あれ、おかしいな？　約束した感がないぞ。）「で、どんな物件ですか？」またいきなり物件の話である。しかもこの時点で名刺交換もしていない。そこで、こちらから名刺を出して自己紹介をすることにした。そして、Ａメガバンクで冒頭でした台詞を繰り出した。「実は、私はこれまで３件、物件を購入し賃貸の経験を積んできました。いえ、小さい規模なんですけど。・・・」しかし、会話というのは、相手の反応で話しやすくも話難くもなるものである。はっきり言って、今回は相槌が全くなく、話難いことこのうえない「それで、次の物件はぜひ借入金を使いたいと思っています。・・・」このあたりで、私がしゃべりきる前に、Ｂさんは結論を述べた。「今はアパートローンはかなり厳しいですね。まあ物件次第なのですけどね。これまでうまくいくという話で、実際にはうまくいかない事例がかなり出てきているのでね。実際には難しいんですわ。払えなくなる例も出てきていますしね。」うーん、まだ私のこれまでの努力や背景を全く述べていないぞ。不動産投資は、不動産賃貸経営であって、そこには運営にあたる人の独特の創意工夫や営業努力やコストダウンの努力など、個人に特有の事情があるはずだ。それを伝えずに引き下がれるかーーーー。「そうですね。私も無理は良くないと考えておりまして、今回は融資を使うのは初めてですので、安全に半分から少なくとも２０％くらいは自己資金を入れてスタートしたいと考えています。また、過去の物件では、リフォームにも力を入れておりまして、こんなに綺麗にして内見者の方にも賃貸仲介業者の方にも好評なんですよ（「金融機関めぐり-part２」に記載の”賃貸募集時の物件資料（自家製）”を参照しながら）。あ、リフォームはできるところは自分達でやってますので、それほどお金を掛けずに出来ますし、管理も自分達でやって、経費をできるだけ低く抑えています。」「でもねえ。１棟ものは管理は人に任せるしかないでしょう。それに・・・（否定的意見を列挙）。」「しかし、それは（rubier☆が肯定的意見で食い下がる）。」「でもねー、・・・（否定的意見）。」この繰り返し。そして、私が持ち家かどうかの質問をきっかけにして、Ａメガバンクでも出た家賃と収入の情報に話が及んだとき、Ｂさんから決定的意見が繰り出された。「なるほど。それはかなりバランスが悪いですね。この際、自分の家を買われては如何ですか。給与以外に家賃収入もお持ちのことですし、住宅ローンであれば、３５年の長期ローンも可能ですし、相当立派な家を建てることができますよ。まずはマイホームを購入されることをお勧めします。いえ、個人的なアドバイスですけどね。」あーあーあ、と思ったこれはつまり、下図で現在の青丸のポジションはバランスが悪いので、家賃と収入のトレンドラインに近づくように上の方にポジションを移せ。すでに家賃収入もあるということなので、せっかくだからトレンドラインを超えて、赤丸のところまでポジションを移せ、ということを意味する。（持ち家になるので、縦軸が”家賃”というのは正確ではない。しかし、この図では、縦軸の”家賃”を月々出て行く固定費という意味で記載しており、キャッシュフローで見た場合、”自宅のローン”と置き換えてもほぼ同意であると理解している。ともかく、今の時代、自分の将来の収入まで先取りして目一杯多額のマイナスのキャッシュフローを発生させる契約を結べというアドバイスはあんまりだー）だめだ。。。どう頑張っても考え方が直交している。交わるはずがないと判断した。そして、それでもいつかお世話になるかもしれないので、当たり障りのないところで話を落ちつかせて帰宅の途についた。あー、どっと疲れた。これが最初に訪問した銀行でなくて良かった。初回であればかなり落ち込んだと思う。Ａメガバンクに改めて感謝であった。Ｂ銀行終了、次はＣ信用金庫。「金融機関めぐり-part６」につづく

  2008.05.17

  コメント(2)

• 金融機関めぐり-part4

  「金融機関めぐり-part3」のつづき「なるほど」と静かにＡさんは言った。Ａさんは私の行動原理を悟ってくれたのではないか、と思う。その後、今までの不動産投資実績や今後の戦略、できるだけリスクを低減して収益をあげるための３つのプランを考えていることを伝えた。物件の購入方法は、１．　競売で安い戸建てを専門に増やしていく方法。２．　競売でＸＸ万円くらいの安いアパートを購入する方法。３．　任意売却でＸＸ万円以下のものを銀行融資を利用して購入する方法。過去に購入した３つ目の物件である戸建て物件が実は任意売却で購入したものであることなどを交えながら、３パターンのプランの詳細も説明した。用意しておいた自己紹介書とバランスシートをＡさんの目の前に置いてプレゼンテーション。まるで面接試験、いや、完全に面接試験であった久しぶりに緊張した。Ａさんは私たちの話をじっくりと聞き一息ついた後、以下のように答えてくれた。「現状、当行では、本業以外に色気を出して副業で買うような場合の不動産投資への融資は、正直申し上げてウェルカムではありません。しかし、rubier☆さんの場合はそれとは違い、堅実な資産形成だと判断しましたので、応援いたします。」どうやら、これまでノーローン不動産投資でこつこつ積み上げた実績と堅実な計画が評価されたように思う。整理した資料を作って行ったこともお金に対してきっちりした性格だと判断してもらうのに大いに役だった面接試験合格？おめでとうその後、相談の中で分かったことは、・競売は見えない権利関係があり、銀行としては融資し難い。・物件審査には３週間程度は時間が欲しい。・従って、任意売却物件で、比較的時間に余裕の取れるような物件が望ましいのではないか。「あとは具体的な物件だけですね。」とのことであった。１時間経とうとしていた時、「本日はお時間の枠を１時間とさせていただいておりますので、申し訳ございませんが・・・あ、少々お待ちください。」とＡさんが席を立ち部屋を出た。３分ほどして戻ってきたＡ氏の口からあんなに嬉しい話が飛び出すとは！「提案なんですが・・・」と切り出してきた。私はもしかしてとと期待に胸を躍らせた。「当行の関連会社に不動産会社がございまして、任意売却物件も出てきます。数は非常に少ないのですが。もし宜しければご紹介させていただきますが・・・」そう、任意売却物件だ。任意売却物件の情報は、銀行に一番早く入る情報だと思うので、向こうからその提案をしてもらえたら最高だなあと内心期待していた。私は嬉しくて、こみ上げてくる笑いをこらえるのに必死だった。ご紹介申請書に必要事項を書きこんで、席を立つ準備をした。最後にＡさんは「いろんな金融機関まわられるということですが、是非私どももお力になれるよう頑張りますので宜しくお願い致します。」と丁寧なお見送りをしてくれた。不動産投資には消極的だと聞いていたし、しかも１番目に訪れた銀行だっただけにいい意味で期待はずれで驚いた。「なんや～。聞いてた話と違うなー。良かったなー。いや、油断は禁物。次はＢ銀行。Ｂ銀行は、Ａメガバンクより投資用物件に積極的らしいから大丈夫やろう。」こうして意気揚々といったん帰宅した。そして、２時間後、Ｂ銀行に向かった。Ｂ銀行では余りの対応の違いに戸惑うことになる。「金融機関めぐり-part５」につづく

  2008.05.15

  コメント(10)

• 

  金融機関めぐり-part3

  「金融機関めぐり-part２」のつづきＡメガバンクに到着した。さすがメガバンクである。教育の行き届いた案内係の方に「Ａさんと面談のお約束をしている。」旨を伝えると、「少々お待ちください。」との返事の後、案内係の方から連絡を受けて担当者のＡさんがすぐに現れた。キャッシュコーナーに並ぶ人達の横を通って、丁重に奥の応接間に通されたすぐにお茶が出され、Ａさんと名刺を交換。「どうぞお茶をお飲みください。」の後、当たり障りのない話題を約５秒。何を話したか覚えていない（多分、天気の話か何かだと思う）。その直後に「お電話で不動産の購入を考えられているようなお話を伺いましたが、どのような物件でしょうか？」と早速確信を突く質問が来た。私は不意をつかれたが、この質問には直接答えずこう切り出してみた。「実は、私はこれまで３件、物件を購入し賃貸の経験を積んできました。いえ、小さい規模なんですけど。具体的には、１Ｋの区分所有と、戸建て２件です。これらは自己資金でやってきましたが、そろそろ借入金を使っても、きちんと回せるというノウハウといいますか、自信が自分なりについてきましたので、次の物件はぜひ借入金を使いたいと思っています。いやいやまずは（安全に）半分から少なくとも２０％くらいは自己資金を入れて、残りを借入金というところからスタートしたいと考えています。今後も、物件を増やしていきたいのですが、これまで銀行さんとは給与の振込や公共料金の引き落としなどの取引しか経験がないので、今後、私のメインバンクになってくれるような銀行はないかな、と思って探しているところです。各銀行さんにもそれぞれ事情がおありでしょうし、アパートローンに対する考え方も違うでしょうから、このＧＷを利用していろいろな銀行を回らせてもらってお考えをお聞きしたいなと思って今回来させて頂きました。」えっ！？、となった。雰囲気が少し変化。「現在、いろいろな銀行を比較されているということですね。」和やかに談笑（１０秒くらい）。無駄な時間はきわめて短い。「お客様カードに記入して頂いています。お手数ですが、記入頂けますでしょうか。」名前や住所などの基本的情報を記入。住んでいる場所に関する話題で和やかに談笑（１０秒くらい）。無駄な時間がきわめて短い。持ち家か賃貸かを聞かれた。賃貸と返事。「マンションですね。恐縮ですが、それではお家賃の方をご記入ください。」「いいえ、うちはアパートなんですよ。駐車場込みの値段でよいですね。」と返事をしながら和やかに家賃を記入。この家賃、実は相当に安い！私は記入のために下を向いていたので正確にはわからないが、記入した瞬間、談笑の話題が止まり、何ともいえぬピキッという音が聞こえた気がした。一瞬空気が固まったが、Ａさんは顔に出さず、他のあまり関係なさそうな情報を記入するように促した。そして、次は、年収を書く段になった。そして、年収を記入。「なるほど」と静かに彼は言った。ここで解説ここで言いたいのは年収が高いとかそういうことではない（実際、たいして高くもない。）確かに、私の年収は全国平均よりは上である。しかし、現在支払っている家賃は大阪の平均家賃より結構低いつまり、以下のようなグラフが完成する。通常、賃貸に住む人の支払う家賃は、その人の収入と強い相関があるようである。家賃の３倍を計算すると、手取り月収になるとかいう話もあるように。つまり、家賃が低いということは、通常、収入が低いのでは？と思われることもあるという気がする。したがって、相当低い家賃を見て、固まったのではないか、と思う（実際、明らかに話題は止まった）。次に、収入を記入したときに、家賃と収入のギャップが大きく、これと、全体的な話の整合性から、Ａさんは私の行動原理を悟ってくれたのではないか、と思う。Ａメガバンク前半終了、後半は「金融機関めぐり-part４」につづく

  2008.05.14

  コメント(0)

• 金融機関めぐり-part２

  「金融機関めぐり」のつづき金融機関に行く前に、持参する資料を作成した。何を持って行けば良いのか分からなかったが、取り敢えず以下のものを作成した（参考文献１）。１．　自己紹介（Ａ４、１枚）Ａ４を上下に分けて、上の欄に高校卒業から現在までの履歴書を記載し、下の欄に過去３年分の年収（給与収入と家賃収入）の推移を記載したものを自己紹介として作成しました。２．　私個人のバランスシート（Ａ４、１枚）左が資産で、右が借入金と純資産。資産は、上から順に現預金、株（極めて小額）、ＦＸの有効証拠金（さらに極めて小額）、不動産の評価額。借入金はゼロ。純資産は、現預金と株とＦＸの有効証拠金と不動産の評価額を足したもの（なので資産と同額）。めちゃくちゃシンプルで、わざわざバランスシートを作るほどか？と突っ込みたくなりますが、我が家では毎月１回作成して、押しピンで四隅をとめてリビング（ＤＫ？）の壁に貼って朝晩眺めております毎月の推移が分かるのと、いついつまでにここまで行くぞ（純資産を増やすぞ）！というファイトが沸くのでお勧めです。今回、毎月作成しているバランスシートの最新版を持参してみました。あ、言い忘れましたが、不動産の評価額をどうするのかについて頭を悩ませました。普段の毎月１回の作成時は、自分でこれなら売れるだろう、そして、手数料を引けばこれくらい残るだろうと推測して、手元に残る金額を評価額として記入しています。しかし、これだと客観性がありませんので、銀行に説明する資料としては論理的におかしいな？という気がしてきまして、どうするか考えました。そして、ここはえいやっ、と現況家賃の１００か月分を不動産の評価額としました。これで大体表面利回り１０％で売り出して、値引きされて手数料を引かれた後で手元に残る金額と同じくらいになるはずです。この作業、やってみて思ったのですが、この不動産の評価額をどう見積もるかで自分の資産額が相当違ってきます。かなり慎重目に評価しておかないと、自分で判断を間違う要因にも成り得るなー、と思いました。（本当の資産価値としては８０ヶ月分くらいに見ておく方が良いのかもしれませんが、取り敢えずは許される範囲の見積りだろうということで。。。）３．　確定申告書の控え念のために２年分を持参しました。４．　現段階で所有する物件の資料登記簿謄本。各物件の家賃、経費、税金を計算して１年間のキャッシュフローを見積もった計算書。賃貸募集時の物件資料（自家製）。賃貸募集時に自分で募集広告を作っています。浦田健さんの本（参考文献２）を参考に、自分なりにアレンジしてかなり凝って作ったもので、不動産賃貸仲介業者の方々には非常にうけが良かったですし、写真とか載ってて何かの拍子に説明用にいいかなーと思って持参しました。５．　銀行の預金通帳最新情報を記入しておいた保有している通帳全て。現預金の裏づけのため。６．　今まで投資用に購入を検討した物件の資料今年に入って、４－５ヶ月、１棟ものの物件を見て回っています。そこそこの数、見に行きました。投資は見送ってきましたが、毎回、なぜ投資を見送ったかのコメントを物件資料に記入するように努力しています。その物件資料をファイルしていますので、そのファイルを持参しました。なかには、口頭ベースで「この金額なら購入しますが、いかがでしょうか（ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１こと加藤ひろゆきさんの本を参考にして（参考文献３））。」というと言った段階まで進んだものもありましたので、検討している物件のイメージを伝えるために役立つかな、という意味で持参しました。以上を準備して、コピーできるものは全て４部ずづ準備して、クリアファイルにセットした。普段はカジュアルな格好が多いのですが、当日は一張羅のスーツを着用しました。特に、金融機関は第一印象が大切だと聞いておりましたもので。こうして自分なりに準備万端にしていざ出陣まずはＡメガバンク、噂では不動産投資への融資には消極的だと聞いている。討ち死に必至か！？Ａメガバンクに向かう道々、どのように話を展開しようか、頭のなかでシミュレーションがぐるぐる回る。参考文献１．「サラリーマンの私にもできた！アパート・マンション経営」山田里志２．「「金持ち大家さん」だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法」浦田健３．「ボロ物件でも高利回り　激安アパート経営」加藤ひろゆき明日の「金融機関めぐり-part３」につづく・・・

  2008.05.13

  コメント(4)

• 金融機関めぐり

  わたくし、今までの物件は自己資金で調達してきたので、融資のために金融機関には一度も足を運んだことがありませんでした。が、次のターゲットは一棟もののアパートかマンションなので、借り入れも視野に入れている特定の物件がみつかってから、行ったほうがよいという説もあるが、銀行によって違うアパートローンに対する考え方や現在の自分達の属性や状況に対する反応を時前に見ておきたかった。ということで、去るＧＷに銀行めぐりをしてみました。前もって、相談に伺う時間を約束しておく方がよいと考え、７つの金融機関に電話をしたが、そのうち３つはわざわざ足を運んでも、無駄になると判断した。　　無駄だと判断した理由Ｚ金融機関；　「とにかく特定の物件がなければ話が進まないので決まってから来てくれ」Ｙ地銀；　今までほとんど経験がない。地主が新築で建てる時以外はめったに貸しださない。（あんた土地もってんの？⇒持ってませんのでアウト）Ｘ信金；　そもそもアパートローンという商品はない。「来ても無駄」（こんなに率直ではないが）と言われた。　Ｙ地銀とＸ信金はかなり消極的。電話で結構粘り強く交渉（？）してみたが、来て欲しくないオーラがすさまじかった。このような流れから、７つのうち、Ｚ金融機関とＹ地銀、Ｘ信金は除外して、４つの銀行を訪問することにした。銀行の情報はいろいろと耳にしていたけれど、実際に行ってみて肌で感じることができた。よく言われるように、日々変化する各社の方針や各支店の担当者の思考の違いを体感できた素晴らしい経験だった本当に各銀行で対応や考え方が違う。。。明日につづく・・・

  2008.05.12

  コメント(6)

• 節約術その１

  本日、一足の靴下が御臨終を迎えた彼がどういう経緯でその時を迎えたのかを以下で説明する。ことの発端は数年前のある日までさかのぼる。ある日Ｘ年後に純資産ＸＸ万円達成しようと決めた。夫婦で正座して襟を正し筆ペンでその旨を紙に書き、署名した。よくいわれるように、日付、目標の数値、署名を入れ、逃げ隠れできないようにした。そして、その日から過酷な（？）超節約生活が始まった。それが靴下の死とどう関係あるのって？関係あるんです。我が家では靴下は２役を担っている。１つは靴下、もうひとつはほこり取りだ。この前のＧＷに帰省した時の話である。弟の子供たちとじゃれて遊んでいて、何かの拍子で足をくんだ時、弟に「親指のところ穴開いてるやん」と指摘され、爆笑された。でも待ってくれ。これは我が家ではギリギリセーフなんです。皆さん、分かりますか？あの普段は目立たないが、何かの拍子に伸びて破れたように見える微妙な状態の靴下。特に親指の先がなりやすいあの感じです。あれを指摘されたんですね。靴下はこの状態を過ぎると穴が開きます（当然か）。脱ぐときに気が付くので、「穴が開いたよー。」って連絡します。我が家では穴が開いたら、洗濯して糸で縫ってまた履きますしかし、しばらくすると別のところに穴が開きます。大抵は糸で縫ったところのすぐ横辺りに穴が開いてきます。そうすると、また糸で縫って履きます。でも今度は１回目よりも短い時間でまた別のところに穴が開いてしまいます。するとまた洗濯前に「穴が開いたよー。」って連絡して洗濯後に糸で縫って現役復帰します。しかし、２回目は１回目よりもさらに短い時間しかプレーできません。これを数回繰り返すと、極限までプレー時間が短くなり、実用上、現役として機能しなくなってしまいます。例えば、めったにありませんが、仕事などで靴を脱ぐ機会などが訪れると自分でこそっと確認するまで緊張してしまうことになります。それはいけませんので、もうやばいなというときには脱いで穴が開いていることに気が付いたときに、「穴が開いたよー。どうする？　これ、もうええんちゃう？」って相談します。これで「そうやね。」ということになれば、靴下としての役目は終了となります。次に、靴下として役目を終えた４足１０００円の靴下（もはや靴下か？）は、洗濯された後、ほこり取りとしての新たな役目を与えられ、掃除機の横に大切に置かれます。このほこり取り、掃除する時に大変役に立ちます。市販されているほとんどのほこり取りより性能がよいのでお勧めです。まず、手にはめて遊び、ふざけ、全角度を駆使しつつほこりのかぶった場所やテレビなどの画面を拭きます。ほこりがたっぷりくっついたら、それを裏返して折りたたみながらいろんな面を使い掃除を続行します。こうすると手を汚さず綺麗にほこり取りができますほこりまみれの彼にさよならを告げ、ゴミ箱へ・・・こんなに活躍してくれて、靴下さん今まで本当にありがとう追記　：　カウンターなぜか自然に？直っていました。

  2008.05.11

  コメント(6)

全13件 (13件中 1-13件目)

1