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ルビアなハッピー投資ライフ♪

[不動産投資] カテゴリの記事

全49件 (49件中 1-49件目)

久々の物件購入

２棟目マンション”レジデンス月光”を購入してから２年近くが経とうとしています満室にしてから、次の物件を探してはいたのだけれどなかなか”これ！”と思うものが出会えませんでした。数ヶ月前に欲しい物件を見つけたので、久しぶりに買付申込みを入れましたが、９０％の予想通りいいお返事をもらえず・・・売りに出して間もなかったので、大幅な指値に売主が納得いかなかったのだろうと予想。しかし、物件の状態や地形などから売主の希望額では売れないだろうと強く思います。おそらく当分は売れないと思うので様子を伺おうっと本当は１棟物が欲しいのですが、それだけに絞って今年も買えないという状況に陥ると困るので最近は戸建物件も視野に入れて活動をしています。そして、見つけました！内覧時に即決するつもりは無かったのですが、想像以上にキレイだったのと予想よりも低い額でOKだというのでその日に買付申込みをして２日後に契約決済日はまだ未定です。上記の物件を案内してくれた営業マンから昨日電話がきて、出たばかりの情報をくれました。話で聞く感じでは良さそうだったので今日見に行ってきます

2011.09.03

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竹内かなとさんのセミナー

関西大家の会に参加してきました今回の講師は大人気ブロガーで最近本も出版された関西在住の竹内かなと　さんでした。何度かブログや本の帯などで写真を拝見していましたが、予想よりも若々しかったですめずらしく男性陣からも”イケメン”との評価が・・・笑競売での長年の経験から得た実体験をたくさん聞けてとても楽しくて勉強になるセミナーでした。新しく出会えた方々、いつも仲良くしていただいている方々、いつも刺激的で楽しい時間が過ごせる場所ですそうそう、面白い偶然ですが、会場として利用させていただいているホテルにrubier☆の大切な入居者様が勤務されています。ご本人にはお会いしたことはないですし、大家が客として勤務先に来ているなんてご本人は知るはずもないですが、料理人さんなので、もしかすると入居者さまの作った料理を食べているかも知れませんなんだかそれぞれがいて、世の中が成り立っているような実感がして嬉しくなりました

2011.07.10

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リノベなう３

お風呂設置工事が完了しました。現在こんな感じ洗面所兼脱衣所を作ってもらいました今回はIKEAの洗面器を取り入れてみました。しかし問題発見。それはまた後ほど。。。公表するかも、しないかも。ここからは自分の出番です先週末に天井と壁のクロスはがし、キッチン掃除をしました。キッチンとトイレは原状のものを磨いて復活させます。トイレ汚すぎて目をそらしたい状態ですが、勇気を出して突撃今週末はクロスを貼っていく予定です。よろしければお月様をクリックして下さいね。

2010.09.17

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退去前に申込み

今月末に一件、退去がありますやはりマンションは戸建よりも入れ替えが早いです。６月末に空いたお部屋はなかなか内見が無かったのですが、８月にようやく入居申込みをいただき、今月から入居していただいています去年も同じく、７月～８月はほとんど動きがありませんでした。そんな”レジデンス椿”ですが、今回空くお部屋に「予約」が入りましたなんと内見せずに入居申込みを頂いちゃったのです今まで誠実な対応を心がけてきた甲斐がありました現在の入居者様が退去されてから実際に見たい！ということでキャンセルもあり得るので手放しで喜べませんが、嬉しい限りです。期待を裏切らないように全力で取り組みたいと思いますよろしければクリックお願い致します。

2010.09.14

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リノベなう２

リノベ途中の写真です。床をめくって配管しているところ向かって奥にユニットバスを組み立てます。四角に床が形取られてますねなかなか目に見ることのない光景ではないでしょうか（笑）上写真の右側に洗面所を作ります。洗面所になる予定の場所をZOOM UPまだまだ様子が変わっていきますよ～。どうなるのか興味がある方はクリックして下さい

2010.09.09

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リノベなう

現在リノベ中のお部屋、業者さんに発注した部分の工事がそろそろ終わりそうですちょこっとだけお見せしましょう。物件取得前、内見時に撮った写真ですトイレとキッチンはありましたが、お風呂がなかったのでユニットバスを設置してもらいます。キッチンの瞬間湯沸かし器は撤去して、お風呂、洗面所、キッチンの３箇所でお湯が使えるようにガス工事もお願いしました。次回は途中経過の写真をご紹介しま～す。応援クリックしていただけると嬉しいです。

2010.09.07

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間違い探し

先日、収益不動産を取り扱う業者さんを訪問しました。到着してビックリとても立派な会社（に見える）でした。どちらかというとコンサルタント業な感じ帰り道、Paulのレストランを見つけました。デパートに出店しているパン屋さんで、本格派なお味ですがいいお値段します^^;3種類ですが、パンはおかわり自由ランチは1000円以下日替わりメインディッシュのサーモングラタンはラザーニャっぱくてで美味でした。その後、本屋でこんな本見つけました。ヘンな本があるものですねちなみに、見えにくいので左側（水色部分）の間取りを解説すると、ベランダに浴室があります。風呂なし物件の問題点を解決するための苦肉の策だったのでしょうか買いませんでしたが、面白そうです。ひとつよしなに。。。あ、ちがった。

2010.08.30

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お客さまの視点から

最近大阪市内に引っ越した友人のお宅を訪問。都心に近いだけあって、周辺にはビル郡が・・・同じ市内でもぎりぎり市内の我が家からの景色とは別世界です。最上階の１１階からの眺めん～爽快ですね。せっかくなので、友人に”お部屋探し”の時の話を聞いてみましたネットで調べて完璧だと思ったお部屋を内見したくて賃貸やさんに行くと、すでに”売り切れ”との話。５件ほど見せてもらって最後に見た物件に決めたとのこと。最終的に決めた物件も絶対コレ！という感じでもなかったみたいです。後で思い返してみると、「３戸目くらいに見た物件も良かったんだけど、たくさん見ているうちに記憶が薄れてしまう。」そうです。家賃は希望どうりだった？という質問をすると「希望よりも高いところになってしまったけど、安いところだとマナーが悪い人が多そうで怖いし・・・」との返事でした。聞いて納得ですが、自分的に新鮮でした。そうか、そう考える人は結構いるのかもしれないなあと思いました大阪天満宮の正門を見上げるとこんな感じ。ランキングへの応援クリックお願い致します

2010.07.21

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競売の落札価格が釣りあがった理由

わ～い20位にランクイン。自己新記録達成です。応援して下さった皆様、本当にありがとうございます。久方ぶりに会った友人から面白い話を聞きました。彼女は最近マイホームを購入して春に引っ越したばかり兵庫県の瀬戸内海側の神戸市ではない某市、駅はどこか忘れましたが、自宅から徒歩で20分かかるそうです。本当は駅から10分程度のところに住みたかったそうですが、売りに出ている土地がなかなかなかったとのこと。そんな中ようやく見つけた”理想の土地”が競売にかかっていたので、彼女（の家族）は入札することにしたそうです。ちなみに、彼女は不動産投資や競売のことには全く興味がないごくごく一般的な主婦です彼女曰く「私みたいな普通の家族も数組入札していたみたい」結果的にはハウスメーカーが落札し、その後一般のお客さまがその土地を購入したそうです。もちろん建築条件付き土地としてです。ハウスメーカーは確実に手に入れられる価格で入札していたと思われますが、彼らは建築費用で利益を得れるので土地としてはそれほど儲けを出せなくてもいいのかな最近競売の落札価格が上がっているという話を耳にします。一般の方でも参入しやすくなったということもありますし、土地として活用できそうな物件であれば上記のような理由も考えられますよね今日も応援のワンクリックお願い致します

2010.06.05

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おまけの収入

今日は何位かな～久しぶりに体脂肪率をはかってみました。21パーセント。。。体年齢は本当の年齢より7歳若い数値でした電気やさんで売ってる家庭用の測定器なので、どれ位の精度かわかりませんが・・・最近運動不足だったので数日前にまとめて（自分流ですが）筋トレしたのですが、そのおかげかな？その後激しい筋肉痛に襲われました（笑）ほんとはコンスタントに何か運動しないとですね。関西電力さんから封書が送られてきましたいつもの電気料金の請求書とは違うものでした。あて先住所の上部には「電柱敷地料お支払予定明細在中」の文字。戸建物件の敷地内に電柱があり、その地代がもらえるのです。３年で4500円という微々たるものですが、想定していない収入だったので嬉しいです。ちょっとしたお小遣いの足しになるかな応援クリックお願い致します。

2010.05.26

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要注意？～固定資産税・都市計画税

ついでにクリックして下さいなIKEAで買ったエルダーベリーフラワージュース。スウェーデンでは美肌飲料としても飲まれているらしい。水で薄めて飲むのですが、なかなか美味しいラベルの写真の花のように綺麗になれるといいな(笑)４月頃に届く固定資産税・都市計画税の納付書。第１期分の支払い期日は、うちの場合、全て５月末日でした。物件の所在地によって支払いの指定機関が違うので、一日に自転車でいくつかの銀行をはしごしました指定機関で支払う方が手数料がかからないのでお得です。自転車で向かう時間はとられますので、やさいを買いに少しでも安い遠くのスーパーに行くようなものでしょうか。。。なお、指定銀行や指定のコンビニ以外でも支払えるようですが、結構な手数料をとられます。ちなみに、私の経験上、１件あたり８００円ほどかかると言われました。ところで、大家業をする上で考慮し忘れてはいけないことの１つが、この固都税（固定資産税と都市計画税のこと）ですよね。物件を探しているときに、固都税の額を確認しておかないと大変なことになってしまうなと思う物件を本当にたまーにですが見かけます。お付き合いのある不動産会社さんから物件の情報をいただいた時のお話です。ＲＣで全戸ファミリータイプ（３ＬＤＫ）のマンションで積算評価額よりもかなり低い売り出し価格になっていました。いろんな意味でrubier☆好みの物件で、かなり真剣に検討したいと思えるものでしたしかし、家賃を見積もったところ、固都税がマンション１棟の家賃の約３ヶ月分と非常に高いものでした。表面利回りは高いのですが、実質的な利回りはかなり低くなってしまいます。リスクをとって物件を運営していく価値があるように思えませんでした。もし、周辺の物件などに比べて固都税が異様に高過ぎる場合は、役所に申請して固定資産税評価額を下げてもらえることもあるようです。売却することを考えているならば、固定資産税評価額は高いままのほうがよいかもしれませんね。でも、長期保有で賃貸経営していく方針であれば、固都税は安い方が断然お得です。なお、rubier☆が取得した物件の固都税は全て家賃の１ヶ月分以下です１票入れていただけると嬉しいですありがとうございます。

2010.05.20

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またもや退去通告

UP and DOWN 繰り返しながら頑張っていますいつも応援して下さる皆様、ありがとうございます。堂島ロールを買いに行く途中、気になる建物を発見しました。中央奥の薄汚れた（かなり汚れた？）ビルディング・・・一体何なんだろう？何年前に建てられたんだろう？ん～気になる。誰か知っていたら教えて下さい実家に行った帰り道、”レジデンス椿”（仮名）の入居者様から着信がありました。帰宅して電話してみると、「この度、結婚することになりまして・・・。」ルビア☆「そうですか。おめでとうございます」ってまた退去～？？藤山勇司さんの「兼業大家さん黒字経営マニュアル」という本によると、平均入居期間は４年半だそうです。現在２３戸を貸しているので、単純に考えると、２．３５ヶ月に１件の退去があることになります。３月と４月は退去が無かったし、今回、続けて退去の連絡をうけたのが「５月と６月の退去」ということになりますので、計算上は４ヶ月で２件の退去ということで、たまたま連絡が２件重なっただけであってもおかしくないかな、とも考えられます。（とプラス思考で自分に言い聞かせました笑）業者様との関係作りも募集用の資料も出来ているので今回は時間も手間もそれほどとられないで済むと思います。さあ、気にせず次へ進むぞところで、藤山勇司さんの「兼業大家さん黒字経営マニュアル」おススメです。ちょくちょく参考書として活用しています今日も応援クリックお願い致します

2010.05.13

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２戸退去＆５戸入居。　業者さんへのヒアリング

久しぶりに髪を切ってもらいました。初めて行った美容院だったのですが、ゴージャスな内装にびっくり内装にかなりのこだわりが感じられる造りで、キラキラ光るシャンデリアが存在感抜群でした。思わずキョロキョロしていると何だか見覚えのあるクロスが・・・なんと！！”レジデンス月光”の２０３号室で取り入れたデザインクロスと同じものが使われていました。”そうそう。高級感を出すのにはコレいいよね～。”と一人でニヤニヤしてしまいました。折しも２０３号室引渡しの当日でした。今年に入ってから戸建１戸、区分１戸の計２戸の退去がありました。しかし、退去があった上記の２戸と”レジデンス月光”の２戸、１月まで自宅使用していた”レジデンス椿”のオーナーズルームの計５戸の入居がありました追いつけ追い越せで頑張ってきた甲斐あってなんとか追い越せてます（笑）現時点で空室は、店舗１戸と、狭小の１Ｋが２戸になりました２棟目マンション”レジデンス月光”を購入する際に想定していた通りの結果となっています。店舗はもともと利回りの計算にも入れてなかったのでとりあえずほったらかしですが、競争力のない３点ユニットの狭小１Ｋを埋める方法を試行錯誤しています。最寄の賃貸仲介業者を５社回ってヒアリングしたところ、今年はファミリーの動きは多いが単身者の動きが極端に鈍いということでした３連休なのに１度も内見がなかったので条件面で何か問題があるのかと考えていましたが、それ以前の問題のようです。ちなみに、１社からは部屋の間取りが悪すぎて（３点ユニットかつ１８平米足らずの狭さ）、どんな条件にしても厳しいと言われました。駅前に完成間近の新築１Ｋマンションがあるのですが、敷金ゼロ・礼金ゼロで広告料２．５ヶ月という条件にも係わらず、１戸も決まっていないそうです。おそろしい～ですね

2010.03.26

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関西大家の会　第二回セミナー＆懇親会

関西大家の会第２回セミナー＆懇親会に参加しました。講師はうっちゃんこと内海芳美さんもともとは、”自宅として買ったお家を賃貸に出した”ことがきっかけで不動産投資に目覚められ、現在は”ひだまり不動産”の経営者としてリノベーション物件を生み出しお客さまに販売されていらっしゃいます今のビジネススタイルを確立するまでに経験されてきた体験談など様々なお話を聞くことが出来ました。今後の賃貸市場で生き残っていくための差別化の話や現在ご自身が進めていらっしゃるリノベ賃貸マンションのお話など大変興味深かったです。懇親会では、「rubier☆さんのブログを見て今日参加しました。」と言ってくれた方がいらっしゃってとても驚きました。私はランキングにも参加していないしわりかしひっそりと活動しているので、そう言われるなんて思いもしませんでした。いつも読んで下さっている皆様、ありがとうございますそして、東京１Ｋは営業に行った次の日に決まったという話をすると、「やっぱり東京は違うね～。」とほとんどの人に言われてしまったのでちょっぴりガッカリでした（笑）自分では、デザインリフォームが効果を発揮した！と信じていたからです。昔の私なら相当凹んでいたかもしれませんが、自分に自信が持てるようになった今では笑って聞くことができました

2010.03.14

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ミッション完了in Tokyo

東京から無事帰ってきました。前回のブログを書いた次の日、なんと東京１Ｋの入居者さまが決まっちゃいました実は、供給過剰エリアであるということと３点ユニットがネックになって、入居付けに苦労するのではないかと心配していました。しかし、自分の想像を絶するほど早く決まったので、家賃設定をもう少し高くしてもよかったのかなあ？と思いましたが、下記の事実を考慮すれば大成功だと感じています・同じマンション内で１万円低い家賃で募集している部屋がある。・近隣で設備がよいお部屋（ＩＨクッキングヒーター付のキッチンで風呂トイレがセパレート）が２千円低い家賃で募集している。ちなみにrubier☆物件in Tokyoはお風呂とトイレが同室の３点ユニット、熱伝導コンロ（蚊取り線香みたいなやつ）のキッチンです。広さも２０平米足らず。強みは７Ｆ建ての最上階、室内洗濯機付き、建物の入り口玄関がオートロック＆綺麗なつくり今回どこまでテコ入れをするか迷いましたが、ターゲットを絞ってお部屋作りをしたことが功を奏しました。自分の読みが当たって嬉しいです狙い通り若い男性入居者様をゲットしました（笑）また、保証人であるお父様は公務員なので安心です。しかもしかも、物件に案内してくれた仲介業者の担当者様からとっても嬉しい言葉を聞けたので、今回東京まで足を運んでよかったなあと改めて感じました。なんかもったいぶっちゃいましたが、自分の記憶にもとどめておきたいので詳細は次回ＵＰしま～す。

2010.03.10

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３歩進んで２歩さがる

先週３戸の申し込みをいただいたので、現在募集中の在庫は残り１戸になりましたただ、それ以外に募集開始していないお部屋が２戸あるので、早くリフォームして募集しないと繁忙期をのがしちゃう～と気持ちだけが焦っていますしかも今月末の退去が２戸あります。賃貸業は”もぐらたたき”のようだと誰かが言っていましたが、現在身をもって体験中ですさて、”レジデンス月光”には店舗部分があり、４戸中２戸が空いています。うち１戸は愛車Ｚの車庫として使用しています。残り１戸は１０坪位の広さがあります。立地的に店舗として借り手がつく可能性は低いので、この部分を収益としてあてにしていません。ただ、ここの生かし方によっては利回りＵＰを狙えます。とりあえず、最寄り駅の仲介業者さんのアドバイスに従い、現状のままで貸し店舗として募集を開始しました。反応がないようであれば、あーしてみようかなあ？こーしてみようかなあ・・・？まずは、レジデンス部分を満室にしなくちゃ

2010.02.16

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入居申し込み殺到

ここ２日間で３戸の入居申し込みをいただきました１．”レジデンス椿”のオーナーズルーム。先月まで自宅として使用していたお部屋です。なんと先日タッチの差で２組からほぼ同時に手があがりましたこの部屋はほぼ完璧に仕上げてＰＯＰも付けていましたので反響は良いはず２．”レジデンス月光”のうち１戸。先週土曜日、６社を回って営業し、２戸の募集を開始しました。５日後に初めて内見があり、内見１回目で入居申し込みが入りましたこの部屋も柄クロスや小物を用いた味付けをしていたので納得しています。３．先月退去があった戸建物件。リフォームが終るまでは前回入居付けしてくれた１社だけに募集をしていただいていました。こちらは前回に引き続き、１組目の内見で入居申し込みをいただきましたこの部屋はまだリフォーム完了していません^^;）空室率が高い物件を買ったうえに、戸建の退去が出ましたので、少々焦っていましたが、この２日で入居申し込みが殺到して嬉しいです。もう少し家賃設定を高くしても良かったかな。早く埋めたいし・・・難しいところですね。とにかく感謝です

2010.02.12

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募集活動への準備～レジデンス月光～

今日は雨まったり休暇日にしました。昨晩お風呂から上がって髪をドライヤーで乾かさなかったからか？風邪っぽい頭痛がします。大河ドラマってＣＭないんですね。外壁塗装が終わり外観のイメチェンが完了したので、そろそろ入居者さんを募集しなくてはいけません。焦らず着々と結果を出していきたいところですここで、２棟目マンション”レジデンス月光”のご紹介。店舗４＋住居９（単身用８戸＆オーナーズルーム１戸）で構成されています。うち店舗２戸と住居５戸が空室でした。先日、３ＬＤＫのオーナーズルームに引越ししたため、空室が１戸減りました。（その代わりに今まで住んでいた”レジデンス椿”が１戸空きました。）現在空いている住居４戸のうち２戸は退去後のリフォームがされていました。他２戸は退去した後そのまま放置されている状態です。まずリフォーム済みのお部屋から募集を開始するために掃除＆ちょっぴりスパイスを加えました広告作成はrubier☆の片割れが担当します。後は写真を載せるのみですが、昨日も今日も天気が悪い。。。明日は晴れの予報が出ているので、写真撮影担当の私の出番です

2010.02.01

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関西大家の会　第一回セミナー＆懇親会

関西大家の会第1回セミナー＆懇親会に参加しました。講師は投資家けーちゃん　こと寺尾恵介さんご自身の経験から得たものだけでなく、第一線で活躍されていらっしゃるたくさんの不動産投資家の方たちと親交を深めていらっしゃるとのことで、その交流を生かしたけーちゃんならではのお話を聞くことが出来ました。とても大満足なセミナーでした今の自分だからこそ理解できることやすごく共感するところもありました。自分がどのような経験をしてきたかで、読んだ本や聞いた話の心にしみ込んでくる度合いが違って面白いと思いました懇親会でもたくさんの方と知り合い、お話させていただき毎回よい刺激を受けます。普段はセルフ管理、セルフリフォームのためホームセンターをうろついているか薄汚い格好で物件内にこもっていることが多いです（笑）たまにはこういう社交の場に出掛けるのが楽しみであり、よい息抜きにもなっています今年は”かっこよく生きる”をテーマに新年早々ばっさり髪を切ってショートヘアにしました。かっこよく交渉できたり、決断を下せるようになりたいという意味ですが、まずは見た目から。自分では大人びたつもりでしたが、昨日何人かの方に「前よりも若く見える。」と言われて嬉しいやら悲しいやら。しかも、早速ぜんぜんかっこよくない姿を皆様にさらしてしまい恥ずかしかったです思い当たるかたがた、秘密ですよ～企画、準備をして下さったゴンさん、まるこさん、そしてけーちゃんさん、ステキな時間を有難う御座いました。懇親会で出会えた皆様、今後とも宜しくお願いします

2010.01.24

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２棟目マンション購入に向けての準備

昨日は塗装業者さんと現地で待ち合わせして見積りをお願いしました。そこで、ちょっとした問題発覚！！線路のそばに建っているので、外壁塗装をする場合はＪＲ西日本に申請して許可をもらうことが必要とのこと。しかも申請から許可まで時間がかかるようです（どれくらいの時間かは調査中）。１２月中には塗装を終える予定でしたが、もしかしたら間に合わないかもしれません。それはそれで仕方が無いので１月に伸びてもしょうがないかな今日は、２棟目マンション用にモニター付きインターフォンを買い込みにホームセンターコーナンへ。それが、たまたま特価になっていてラッキーでしたその後現在自宅として使用している部屋の洗面所にＣＦ（クッションフロアー）を張りました。狭い場所かつ複雑な形状だったので、少し時間がかかりましたがとっても綺麗に貼れました明日は今回融資をしてくれることになった某地銀さんに行ってきます。決済＆物件の引渡しは来週末ですが、その前に”金銭消費賃借契約”を取り交わすのだそうです。これが終れば晴れて融資をしてもらえることが確定するわけですね

2009.11.20

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引渡し前の準備

日曜日は、にゃんこママ＆パパさんとダブルデートでしたお互いの最新物件が近くにあるということで、まず、にゃんこさんのソシアルビルを見せてもらい続いてrubier☆のマンション（予定）を一緒に見に行きました。その後、ファミリーレストランで晩御飯を食べて情報交換をしました先週末に融資の内諾が出たので、今週はそれに向けて準備することが沢山あります。・火災保険・司法書士・外壁塗装の見積り、選定などは結構時間がとられます。”ここはこの人に頼む”というのが決まれば楽ですが、経験が浅いのでまだ自分にとってベストなビジネスパートナーがどういう人かわからずにいます。過去に付き合いのある人にも相見積もりで見積りを出してもらっています。昨日今日はひたすらネットで候補を調べて、電話しまくりですあ、それと印鑑登録をしに市役所にもいかなくちゃ今週末に銀行との金銭消費貸借契約を交わし、決済は来週末に決定しました。まずは薄汚れた外見を綺麗にしてあげたいです

2009.11.17

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賃貸住宅フェア２００９

昨日は全国賃貸住宅フェアin大阪に行ってきました。今回で３回目の参加になります２年前に初めて行った時は知り合いが一人もいなくて１人で黙々と無料セミナーのはしごをしていました。以前ＪＦＡ（日本ファイナンシャルアカデミー）のセミナーを受けたことがあり束田光陽さんのお顔は知っていたので、思わずＪＦＡのブースにいた束田さんに話しかけ、楽しくお話させていただいたのを思い出します浦田健さんとも戸建賃貸のお話で盛り上がりました。当時は名刺を作っていなかったので、束田さんも浦田さんも私のことはおぼえていないだろうなあ・・・（笑）今年のセミナーは１つも聞きませんでした。次に取得するマンションで使えそうなネタを収集するべくブースをくまなく回りました。いろんなアイディアが湧き、ワクワクしています。２棟目マンションをどう再生させるかとーーーっても楽しみで、俄然やる気が出ました今年に入って知り合えたたくさんの新進大家さんたちも来られていたので、今年は孤独感を感じずに楽しく過ごせましたそして今日はなかよし投資家ゴンさんが主催する懇親会に参加させてもらいます。またまた新たな出会いがありそうで楽しみです～

2009.11.13

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「満室御礼祝い」配布　融資の状況

”レジデンス椿”が満室になりましたので、お世話になった仲介業者さんたちに「満室御礼祝い」（笑）を配布しに行ってきました入居付けに協力していただいたお礼を伝え、今後もよろしくお願いしますとご挨拶しました。それと、ＷＥＢでの募集広告を停止してもらうことをお願いしました。「満室御礼祝い」は、創業明治１１年、大和名物だんご庄のおだんごです。やわらかいお餅と昔ながらの優しい甘さのきな粉に癒されます。とっても美味、ヤミツキになりますよ今回、９戸を埋めるのに４社が客付けをして下さいました。１社からは「管理のほうもよろしくご検討下さい。」と以前から言われていますが、当分は自主管理の予定です融資のほうですが、思ったより難航しているような、スムーズにいっているような・・・初めての借り入れなので普通どうなのかが分からないのですが、こちらは物件と計画に自信がある分、思ったよりも時間がかかるんだなと感じます。しかし、大事な預金を貸し出すので審査にはこれくらい時間がかかっても当然とも思えます。銀行側も慎重になるのは当然なのでしょうね。地銀はやはり地域密着型なので、転勤を嫌うようです。結構いろいろ突っ込んで聞かれたり、面白いです（？！）

2009.10.27

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融資の審査待ち

融資を申し込んだ銀行から電話がありましたＳＭＢＣは前向きに考えてくれているようですが、かなり慎重になっているみたいです。最近よく耳にしてはいましたが、自己資金を３割入れるという条件は必須のようです。一方、最近でもわりかし融資に積極的だと聞いていた某地銀さん。個人情報の取り扱いに関する同意書を送付して欲しいということでした。まだ内諾が出たわけではありませんが条件はよさそうです。余談ですが、面談の時に現在所有している物件の資料を提出しました。アピール用に作った”レジデンス椿”の驚愕ビフォーアフター写真には皆さん驚かれていましたまず、ビフォーの写真をお見せすると皆さん固まってしまいます。言葉も出ない様子。その後アフターの写真をお見せすると「同じ物件とは思えない～！！」だそうです。なんだかそんな反応が面白くて吹き出しそうでしたもうそろそろ最終的なお返事をいただけるかな？？ところで、賃貸住宅フェアin大阪までもうすぐですね。私は去年、一昨年と遊び（？）に行きました。今年もちらっとのぞきに行こうと思います。１３日はゴンさん主催の懇親会に参加予定です。わいわい楽しい会になりそうですね。お会いする皆様よろしくお願いします

2009.10.24

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自然な甘さのパイです

先日買い付けを入れた物件について。先週、空き部屋を見せていただいたのですが、全ての部屋のカギが揃ってなかったので全ての部屋は見れていませんでした。数日前、ようやくカギが揃ったというので前回見れなかった部屋を見てきました。実は今回の物件は内見する前に買い付け申し込みをいれました満額での買い付け申し込みなので買いつけ申し込みは通ったかたちです。ただ、２番手の人が現金決済という条件なので、１ヶ月以内に融資をとりつけなければその人に権利が移ってしまいます。いくつかの金融機関をあたったところ感触はよかったので、買えるだろうと期待していますサツマイモとリンゴをたくさんいただいたので久しぶりにケーキを焼いててみました。スイートポテトの上にリンゴ煮をのせたパイです

2009.10.14

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念願の２棟目なるか！？

久々の更新ですが、ネタが無かったわけではアリマセン。強制休養期間を順調に過ごしていたわけでもありません。結局走り続けてしまっているrubier☆です先週は何かがふっきれたように、１棟もの物件をほぼ毎日見に回っていました。そして、とうとう「これいかんとどれいくん？」という出会いがありました。「rubier☆ちゃん、助けて～」という声が聞こえました（笑）早速買いつけ申し込みを入れ、現在金融機関に打診中です。さあ、どうなるでしょうか先日ＳＭＢＣに面談していただいたところ、前向きに検討していただけるとのこと。資料をばっちり揃えていったので、すぐに審議にかけてもらえることになりました。２週間でお返事をいただけるそうです。ブログを書いているちょうど今、仲介業者さんから電話がきました買い付け２番手の人が全額キャッシュで払うと言っているそうですそういう人、やっぱりいるのね～・・・「買えなかったらそれはそれでしょうがない。」けど精一杯の努力はしてみようと思います

2009.10.09

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まとめ☆その２☆

”レジデンス椿”のリフォームが終ったので、今までrubier☆が挑戦したＤＩＹ技を思い返してみようと思います・クロス貼り・ペンキ塗り・カッティングシート貼り・網戸の網張替え・障子貼り・コーキング・パッキン交換・シャワーヘッド（ホース込み）交換・ニス塗り・インターフォン取替え・ＣＦ（クッションフロア）貼り・防草シート＋砂利敷き・錆落とし・バスタブの栓の鎖取り付け・火災報知機取り付け・廊下の防塵塗装・襖の取っ手交換・簡単なタイル目地補修・便座交換他に忘れていることがまだあるかもしれませんが、とりあえず思いつく順に書いてみました特にコーキングはいろんな場面で大活躍でした。お風呂やトイレ、キッチンや洗面所の水周りから外壁のヒビ補修まで覚えておいて損はないですね。なんでもそうですが、やってみれば意外と大抵のことは出来るものだなあと思います。もちろん最初は下手だったり時間がかかりました（笑）一度経験しておけば、「この作業はこんなに簡単なんだなあ」とか「ちょっとのことで印象が変わるんだなあ」なんてたくさんの発見もあり面白いですよ

2009.10.01

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物件調査～滋賀・神戸～

レジデンス椿（仮名）が完成したのでようやくゆっくり出来ると思っていましたが、その後も両親の戸建て決済のお手伝いや次の物件探しで結局なんだかんだバタバタしています(>

2009.09.21

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不動産登記に初チャレンジ

両親用の戸建て物件の決済日でした契約は先日無事に終わっていますので、今日は私と義母（お姑さん）の二人で行きました。もともと４５０万円で売りに出ていた物件をrubier☆片割れのナイスな交渉術？で２３０万円で購入しました。売主様は早く現金化したかったようで大変喜んでいらっしゃいました。朝からちょっとしたトラブルがありばたばたし、少し疲れましたが^^;なんとか無事に売買が終了しました。rubier☆はこれまで”不動産登記”を司法書士に依頼していましたが、今回は自分でやってみることにしました物件の名義は義父で、法律上の手続きの代理人は義母ですが、私にお任せーということで、私は義母に付き添ってお手伝いしました。これで７万円位の経費削減ですね。”不動産登記”は始めてということで今週は”不動産登記”のことをネット上で簡単に勉強し、数日前に法務局に行き分からないところを質問しておきました。法務局には”相談係り”のコーナーを設けていて、質問などはそこで受け付けてくれます。しかし、逆にいえばその人意外は親切に教えてくれません（人によるのかもしれませんが・・・）とりあえず（？）提出完了しましたが、書類の訂正が必要な場合はもう一度法務局に足を運ぶことになります。

2009.09.18

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両親用投資物件の契約

昨日は忙しい一日でした。まず、りょうさん（の弟さん）の物件でフローリングを貼るということで見学させてもらいに行きました。りょうさんの従兄弟さんは大工さんだそうで、プロの仕事を見ることができました感想は・・・やろうと思えば出来ないことはなさそうですが、”電動丸のこ”を扱うのはやっぱり怖いですね帰宅後は両親にクロスの貼り方を伝授し、実際に体験してもらいました。これでご自身の物件でのクロス貼りはバッチリかな？？そうこうしているうちに約束の時間が近づいてきたので、出掛ける準備をして両親とrubier☆二名の計４人で不動産売買会社に向かいました。いよいよ両親の投資用戸建て物件の契約です。初物件ということで、息子であるrubier☆（♂）の提案で念のため付き添うことにしました。しかし、またもや悪いくせが・・・わたくし、重要説明事項の読み合わせの長～い時間の途中で意識がなくなります。いえ、居眠りではありません。疲れたので休憩しているだけです（爆）どうも苦手です。完全にrubier☆の片割れに頼り切っております。人には得意、不得意分野があります。それを補いあっていけるパートナーがいれば、それでいいのだ～rubier☆はどちらが欠けても成立しないのです

2009.09.07

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買い付け申し込み通りました♪

自分たちが住んでいる部分の専用庭に綺麗なバラが咲き誇ってくれていますそれとはうらはらに、昨日は久しぶりに腹立たしいこと＆ついてないことがあり、たくさんネタはあったのにブログを書く気になれませんでした気を取り直して今日はリフォームを頑張りました。網戸はり＆取り付け、風呂みがき、目地の補修＆みがき、でこぼこの壁をパテで平らに塗りこみ、不要物片付けetc...先週土曜日に１戸完成させ、最後の１戸に取り掛かっていますさて、タイトル通り日曜日に買い付け申し込みを入れその日中にお返事をいただきました。といっても両親用の戸建て物件です先週見に行って”かなり手がかかりそう”ということで両親に勧めるのをやめておこうと思っていました。しかし、両親に一度見てもらって本人たちに判断してもらうことにしました。築古ですが、建物はしっかりしているし再建築も可能ということで建築士の父も気に入ったようです。リフォームもご自身で頑張るそうです。私たちも出来る限りサポートするつもりです

2009.09.01

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まとめ☆その１☆

レジデンス椿の入居募集を開始してから約半年が過ぎました。一体どの時期にどれ位の内見があり、そして入居申し込みがあったのかをまとめてみようと思います２月２０日に賃貸仲介業者さんを訪ねて募集をお願いしました。２月-内見数ゼロ３月-内見数４、入居決定数１４月-内見数６、入居決定数３５月-内見数２、入居決定数０６月-内見数２、入居決定数０７月-内見数３、入居決定数１８月-内見数５、入居決定数２ほとんどの場合は内見に来る前に仲介業者さんから電話連絡があります自分たちが物件のなかの１戸に住んでいますので、ほとんどの場合、実際に内見に来られたかどうかも確認できました。ときどき連絡なしに内見がある場合もあり、自分たちが留守にしていたときもあるので、もしかすると内見者数はもう少し多いのかも知れませんが、大きく間違ってはいないと思います。こうしてまとめてみると、２月は家賃設定が現在よりも高かったことが原因と思いますが、繁忙期にも関わらず内見がなかったです。しかし、２月の終わりに家賃をある値以下に下げた数日後から内見が入り始めました。少なくとも私にはそう感じられました。家賃には、お客様が反応するクライテリアがあるようで、そのクライテリアの僅かに下に値段設定することがポイントの一つですね。その後、３－４月とちょうど良い家賃の決まり易い物件ということが仲介業者様に周知されてくるに従って、繁忙期であることも手伝って内見数と入居決定数が増えました。しかし、５－６月は３－４月と比べて内見数が1/2から1/3にまで低下してしまいました。今年は特に不況で引越し数が少なかった可能性が高いと思いますが、来年もこの時期は難しいのかもしれません。その後、７－８月は内見数が持ち直しましたので、一安心しています。内見がないとどうしようもないですから。。。また、申し込み後にキャンセルということもありました。４月は内見数は６で、そのうち入居申し込み数は５と絶好調でしたが、契約前にキャンセルが２件発生し、結局４月の入居決定数は３という具合です。これまでその２件以外に申し込み後のキャンセルはありませんので、発生頻度は少ないようです。その２件のキャンセルの原因は、それぞれ、離婚がなくなった（ので、引越しがなくなった）、入居審査が通らなかった、ということでした。

2009.08.24

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気になる物件を見学

今日は気になる物件を２件見てきました。１件目は古家付き土地として売りにでているもので、戸建てとして賃貸に出せたら面白いかなあと思います立地はよく再建築可能ですが、土地面積が小さいので立て直す時は小さな建物しか建てることができません。現在の状態でも使用部分面積は小さいです。それに加えて、駐車場は軽がぎりぎり停められるかどうかです。相続物件らしく価格交渉が可能ではないかと推測しています。内見してみないとまだ建物として利用価値があるかどうかわかりませんので、不動産やさんの夏休みが終わったら内見させてもらおうと思っています。２件目は築古一棟マンションです。建物としての償却期間は終っています。しかし、うまくやれば築年数が古いことを補って余りある高利回りで運営できる可能性があると考えていました。実際に見に行ってみると予想外なことがいくつかありました。まず、図面を見ると１０戸あるはずなのに９戸しかありませんでした。（資料によると６戸入居中）そして、ポストについている名札を見ると・・・全てカタカナ。なんと！入居者さんは全員外国人でした外国人入居者に対して偏見や嫌悪感はありませんが、廊下に「部屋においてあったお金がなくなるということがありましたので、金品は家においておかないで下さい。」というような張り紙が貼ってあったのを見て、すっかりやる気がなくなってしまいましたこれじゃあ、日本人の入居者さんを入れるのは難しそうです。ただでさえ賃貸住宅の供給が過剰な地域です。こちらは見送ることにしました

2009.08.13

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おじいちゃんの不動産やさん

休みなく続きを書くつもりでしたが、諸事情により2日間インターネットが使えずブログの更新ができませんでした前回の続きです駅前にある年季の入った不動産やさんに到着して中をのぞいてみると、70歳過ぎのおじいちゃんがテレビを見ていました。始めてのお店に入る時はいつも緊張します。恐る恐る中に入って収益不動産を探している旨をお伝えすると、親切に対応して下さいましたずいぶん前に駅から少し離れたところにロータリーが作られたのですが現在全く意味を成していない状態です。一体なんのためのものなのかがさっぱりわからなかったのですが、その謎が解けました。駅前開発のために大きなロータリーを設ける予定だったそうですが、それと駅とさえぎる形でたっている建物の持ち主が立ち退きに応じなくてそうこうしているうちに事情が変わって、国から予算が出なくなったからだとか。そんなことってあるんですねそういえば、私が昔住んでいたところも市の博物館を作るとかなんとかで私の家が立ち退きになり引っ越したのですが、あれから15年経った今でもその周辺で家を守り続けている方がいらして、結局博物館は出来ずに私が住んでいた場所も空き地のままです^^;そのおじいちゃんの不動産やさんとの雑談の中で売りたい物件の情報を2件ゲットしました駅近の店舗ビルと築古文化住宅です。店舗ビルにはあまり興味がなかったのですが、話を聞いているうちに興味がわいたので内見させてもらいました。・わりと都心に近くて馴染みの街である・駅からすぐという抜群の立地・空いている部分を住居にコンバージョンして自分たちが住めそう、もしくは賃貸住宅に出来そうという点から考えて、すごく欲しい！！！！！と思ってしましましたが、よくよく考えると店子として入っているある店舗の持ち回り保証金が３０００万円と恐ろしく高いためそれを隠れ負債として考慮するととんでもない低い利回りになるのでやめとくことにしました。ちなみに、なぜそんなに保証金が高いかというとビルの新築時である３０数年前から入居されているようで、その当時はその位の保証金でも相場並だったとか。。。ちなみにちなみに、現在の相場は同条件であれば３００万円程度だそうですその後、築古文化住宅のほうも見に行きましたが、興味のある値段がついているのは１６戸のうち８戸分だけでした。その１６戸が一つの建物なのと、超ぼろぼろで薄暗ーい、陰気な雰囲気をどうしても払拭できそうにないと判断したので、やめておくことにしました。なお、残りの８戸はべらぼうに高い売値がついていましたその理由は、そっち側の土地は広い公道に面しており建て売り用の土地として高く売れると考えておられるからのようです。こちらは相続人の息子が高く売って儲けたいみたいです。高いほうの８戸は売値が現実離れした価格であると不動産やのおじいちゃんが言っていました。

2009.08.06

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視点を変えると今まで見えなかったものが見えてくる

先月末の家賃入金確認の結果・・・無事全員合格でした～今月頭、すぐに対策を講じて、”家賃の入金日にはシビアである大家”をみごとインプット出来たようです。前回の問題児さんは期限ギリギリで振り込んでくれました。忘れそうなら早めに入金してくれてもいいのにィ先週の土日は兵庫県にある実家に行ってきました。せっかくなので、そのついでに近所にある”町の不動産屋さん”を突撃訪問してみることにしました。「何か面白い情報ないかな～」駅に向かう途中、売り物件はないかな～？と今まで通ったことのない道をふらふら（ぶらぶら）していると、築古のアパートや文化住宅が乱立（？）する奇妙な街角に迷い込みました結婚するまでの10年間その街に住んでいましたがそんな光景を目にしたことはありませんでした。しかし、何におどろいたかって実家の近くにこんな地区があった事もさることながらその築古の文化住宅を頑張って再生している努力が見受けられたことです。しかもその周辺一帯は同じようなトーンで”味付け”された跡が見受けられたので、きっと所有者は同一人物ではないかと考えられます。私のような個人投資家が安く購入して再生したのでしょうか。。。とてもよい勉強になりましたそして、駅前にある小さな不動産やさんに到着。経営者のおじいちゃんからいろんな面白い話をたくさん聞けました。長くなるので、つづく・・・

2009.08.03

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気分転換の物件探しと、入居者様からのお中元

昨日は久しぶりに物件調査に出かけました。そろそろ次の物件を探す準備をしなくちゃという思いとリフォームばかりだと飽きるので、ちょっぴり気分転換です物件を見た後で駅まで歩いて周辺環境をチェックしたのですが、昨日は晴天だったので帰りの車の中で二人とも日射病にかかったように頭が痛くてバテバテでしたということで（？）、帰り道にあるカフェレストランで少し早めの夕飯を食べて帰りました。夏野菜たっぷりステーキ丼とブラッドオレンジジュース。奥は照り焼きチキンのドリアそうそう、先月と先々月末に家賃を振り込み忘れた（？）入居者様からお中元をいただきました。「そんなんいいですよ。」と一応お断りしましたが、「会社にいっぱいあるから持ってきた・・・」とのこと。彼なりの気遣いでしょうか？？分かってますよ～。悪い人ではないんですけど、ちょっと常識が欠けているだけなんですよね

2009.07.20

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セミナーに参加

今日は夫婦で不動産コンサルタントの長嶋修さんのセミナーに参加してきました。不動産のプロから見た日本経済の活路という本を先月末出版されましたので、その出版記念放談会でした本で言及されている話がメインでしたが、これまでの日本での不動産の値付け方法や、それがこれからどう変わろうとしているかに関するご意見、等等興味深い話を実際に長嶋さんの口から聞けて面白かったです共感すること、あらためて考えさせられることも多く、今後不動産投資家としての自分が進むべき道を選ぶ上で大きな指針となりそうです。「今後は投資というよりも運営するつもりで取り組まなければ、大家にとっては厳しい状況になる。」やはりそうなんだな～と思い切りうなずいてしまいましたセミナーの内容とは全く関係ありませんが、長嶋さんカッコイイです。健康的な小麦色の肌で、鍛えられているとおぼわしき締まった体も素敵ですメタボとは無縁で、お洒落なジーンズを綺麗に着こなしていました。年をとってもあんな風でいたいなあと思いました（笑）

2009.06.06

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物件見学ツアー開催？

大阪で噂の５０万のテラスハウスを見に行ってきました。BIROBIさんが購入され@takaさんがリフォームした物件です待ち合わせ場所に到着すると、びっくりたくさんの方が集合していました。もともとは数週間前にキャンベルさんがうちに来てくれた時に「５０万のお家って一体どんなんかなあ？一緒に見に行こうか」という話になったことがきっかけでした。しかし、気付けば総勢１１人（オーナー含む）の大所帯に膨れ上がっていました（笑）まるで物件見学ツアーです。物件見学後はマクド（McDonald's)でおしゃべりしました。周りの若者たちは不思議そうな顔で私たちを眺めていました。きっと”一体なんの団体やろな～？？”と思っていたんでしょうね。外部から見たら統一性のない集団に映っていたと思いますその後rubier☆は帰路に着きましたが、ほとんどの方はテリーさんが見つけた大阪市内にある好立地だけど築年数不詳で再建築不可の物件を見に行かれたようです。どないでしたかね～～～？もしかして今頃どんちゃん騒ぎしてたりして皆様お疲れ様でした。新たにたくさんの方とお会いできて嬉しかったです

2009.05.04

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両親のための戸建て調査

不動産投資を始めた頃はあまり賛成してくれなかった両親でしたが、どうやら私たちに洗脳され？物件を探し始めました。昨日は母から物件見学に同行して欲しいと言われ、久しぶりに戸建てを見て回りました4件内見して、築22年390万円の物件に買い付けを入れることになりました。不動産やさんがこの値段をつけた理由は・再建築不可（建てかえできない）・線路の横に位置している・中が汚くてリフォームする必要あり・駐車場が小さい・接道が狭い賃貸業者さんに聞いたところ、人気の校区なので綺麗にすれば7万円位の家賃になると思うが、線路の近くは入居者さんが決まりにくいので6万円位かもしれないとのことでした。そして今日、多少押し戻される覚悟で300万円の指値を入れましたが売主さんは売り急いでいないので390万円以下では売りたくないとの理由で交渉不成立でした。390万満額で買っても悪くはないのですが、330万円位だと買ってもいいかなと考えています。売り残り続けたら売主さんの気持ちも変わるかもしれませんのでもう少し様子を見てみましょう「物件見て回るのもエネルギーがいるわあ」母が車を運転しながらこぼしていました。

2009.02.06

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賃貸退去時の立会い～後編

お次はリビングがターゲットのようだ。白倉さんは天井を見上げて電灯を設置していた場所を指差した。「電気焼けしているのでリビングの天井クロスを張り替える必要があります。」指差す先を目で追うと電灯を設置する場所が少し黒ずんでいる。クリーニングでなんとかなるんじゃないの？という程度。えーマジで？？とひっくり返りそうな気持ちを抑えて、「それはどう考えても経年劣化でしょう！」と答えた。普通に電気を使っていれば出来てしまう現象である。さすがの白倉（仮名）氏も正当な理由を見つけられなかったのかそれ以上は天井のクロスに関しての話をすることはなかった。部屋を一緒に見回った後、最終確認をとるべくシラット不動産の白倉氏が退去確認シートに請求金額を書き込んでいった。「これは皆様に同じようにしていることなんですが、退去後のクリーニング代を頂いております。」（残念ながらクリーニング代がいくらだったか思い出せませんが、請求されたのは和室のクロス代とクリーニング代、その他小さな金額の合計が約７万ほどだったことを考えれば５万円位じゃないかと予測します。もし後日正確なことがわかれば追ってご報告します。）「そうですか。クリーニング代・・・はあ・・わかりました（そんなのあり？全員に請求しているのなら仕方ないか・・・）そういえば、入居前も消毒代一万五千円払いましたよね。」白倉氏「あれは、賃貸の仲介業者がとってる分です。私どもは関係ありません。」そんなこんなで鍵を返して立会いは終了した。今回も痛感したが、”無知であることによって損をすることがたくさんある。”ただ、嬉しいことも一つありました。予想に反して日割り分の家賃が返ってくることが判明したのです。よかったよかった

2008.09.29

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賃貸退去時の立会い

先日引っ越した日に退去時の確認をした時のお話。今回は賃借人目線からの体験談です。引越し業者に荷物を全て運び出してもらった直後に大手管理会社シラット不動産（仮名）の担当者が到着した。大手の一社員らしい腰は低めで丁寧な応対であったまず、洗面台の照明のカバーが割れていたところを指摘されたが、私はすかさず「それは入居時からそうなってましたよ。」と答えた（本当だ）。その繰り返しを何度か重ねるのは要領が悪いと思い、その他に入居時から壊れていた箇所をまず申告した。部屋中を入念に調べられること５分、まずは物置部屋として使っていた和室に呼ばれた。３０代半ば位の白倉（仮名）氏はフレンドリーな笑顔を見せながら「こちら側の壁紙に数箇所の傷があります。」と言う。指差すほうを見たが、よーく目を見開いてみないと気づかない程度の傷だ。「向かいの壁にも一箇所傷が出来ているので全面クロスの張替えが必要です。こういう場合は、全面分のクロス交換代を頂いております」とおっしゃる。この笑顔にだまされてはいけない。。。だいたい”頂いております”って、なんちゅう表現使いよるねん。自分達が決めたルールを押し付けとるのに、それをカモフラージュした良く練られた表現やなー、とその表現に気持ちが引っかかった、これはうさんくさいぞそもそも、わたしたちが作った傷かどうか疑問だと言わざるを得ないほど小さな目立たない傷なのだ。「え・・・それ最初からあったかもしれないじゃないですか。この部屋ほとんど使ってなかったんですけど」と答えた。すると、白倉氏は間髪要れず「いえ、それは絶対にないです。最近のお客様は目が肥えてらっしゃるので、壁紙は全て張り替えてから引渡しさせていただいていますから」神妙な顔して、ほんまかいなー？お金徴収するだけ徴収して簡単な補修材で直すだけちゃうの？なにせ、自分が大家の立場ならコーキング一発で絶対クレームがこないように補修できる程度の傷やもん。と思いながら、「それにしてもクロス一枚分の範囲に収まっている傷のために全面分徴収するなんてひどすぎますよ～。」フレンドリーな笑顔をだんだん曇らせながら「いやー、でもここだけ張り替えるわけにはいきませんので全面分頂いております。」と白倉氏。「（まじでー、こんな傷で全面分頂いちゃってるの？）・・・」とrubier☆沈黙。「（こいつらすげー商売してるなー。何って言えばいいかなー）・・・」とさらにrubier☆沈黙。「今回は法人契約ですから会社もちですよね（だからまあいいじゃないですか）。」と白倉氏。そう、確かに法人契約だったので、敷金と礼金は会社が払ってくれていた。（ちなみに家賃は全てrubier☆持ちです。）しかし、ここで”会社持ちだからいいかー”という多くのサラリーマンの心理を利用して最大限請求しようと考えている白倉氏の魂胆が見えた気がした。こんなとき、脳がフル回転する。えーと、東京ルールって勉強したっけ。確か、タバコとかで畳にタバコの焦げ跡をつけた場合は、その部屋の畳全てではなく１畳分だけの費用しか入居者様に請求できないって書いてあったよなー。クロスの場合はどうやったっけ。。。まあ、ええか、言ってみたれ。普段は冷静沈着なrubier☆片割れがとうとう黙っていられずに、「こんなやり方、いつまでも通じませんよ。シラット不動産さん、これはひどいですね。実は、私たちも大家業やってるんですけど、こんな傷では入居者さんに１円も請求しませんし、ここに引っ越して来る前も賃貸マンションに住んでましたけど、これくらいの傷で退去時に一切請求されることはありませんでしたよ。”綺麗に住まわれてますね”って、東京でしたけどね。まー、そちらも手ぶらで帰るわけにはいかないというのはわかりますよ。でも、全面というのは絶対に納得できません傷の部分２枚分のクロス代ということで如何ですか」飴と鞭。”全面交換”ではなく、”２ｍ×２箇所分だけ交換”で合意しませんか、という風に打診してみた。するとあっさり。「分かりました。じゃあここは２ｍ×２箇所分ということで。」とノートに書き込む白倉氏。「（ええー、さっきまで”我々はこういう場合、全面分頂いております”って言ってたやん。やっぱり”全面”っていう根拠ないんやん。客をみて”取れるだけ”っていう基準やん。）」とrubier☆はこのとき確信しました。ところで、以前、賃貸で自分が借りていた物件は、東京の物件の話なので、東京ルールが徹底されていたことを痛感し、良心的やってんなーとあらためて有難く思いました。今回の場合、シラット不動産の一括借り上げなので、請求できた分がまるまる管理会社の儲けになるらしい、それで頑張ってるんじゃないのかなー。お次はリビングがターゲットのようだ。白倉さんは天井を見上げて電灯を設置していた場所を指差した。つづく

2008.09.26

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固定資産税・都市計画税

本日、銀行に行って来た。固定資産税と都市計画税の第２期分の支払い期限が７月末になっているからである。今回は物件２戸分の固都税の納税を済ませた。３戸目に取得した大阪府小西市（仮名）の戸建物件は５月に１年分（全期分）納税した。小西市だけは前納報奨金（全期分を前もって納めた場合、納税金額が少しおまけされて下がる）があったからだ。前納報奨金の効果は、普通通りに４期に分割して納付すると６３９００円のところ、６月までに１回で全期分を納付すれば６３１５０円になるというものである。７５０円のおまけであり、これは年利１．２％に相当する。うーん、微妙市町村によって納期限が違う。さらに、小西市のように全期分を前もって一度に支払えば若干の税金のおまけがある市町村もあれば、全期分を一度に支払っても４期に分けて支払っても金額が全く変わらなかったりする（つまりおまけなしの）市町村もある。分けて支払うのは面倒だが、全期分一括で前納しても少しも得でないのであれば支払いを先延ばしにして、その分資産運用に先にまわしたほうが明らかに賢いと判断している。本日支払ったのは、約２０平米の１Ｒ区分で９０００円、約９０平米の戸建は１７０００円。ちなみに、１年分（全４期の合計）は、約２０平米の１Ｒ区分で３７４００円、約９０平米の戸建は７１９００円。今までの私の経験上、１年間にかかる固定資産税・都市計画税はその物件の１ヶ月分の利益位である。つまり、１か月分の家賃から１万円程度引いたくらいである。少なくとも私の場合、１２分の１の利益を固都税として納めている。これは全てのケースには当てはまらないだろうが、自主管理している私の場合はこれくらいという感覚です。

2008.07.24

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「相棒探し」を通じて気づいたこと-part2　＆　保険加入

先ほど、決済を控えている新規投資物件の火災保険への加入を完了した。地震保険と施設賠償責任保険にも加入したので一安心。*******************************************************さて、中古車販売大手チェーン店と小規模中古車販売店を比較してみると・・・大手チェーン店に行くと、広大な展示場が設けられており、そのの中に綺麗な車が多く展示され、家族連れで見に来ているお客さんも多く、まるでテーマパークのようだった営業マンのサービスも良かった。展示場の一角には商談をする建物があり、冷房の良く効いた広い商談スペースには、なんと、無料で飲み物が出る装置も置いてある！！ところが、私が求めているような”まだ走りそうではあるが、見かけはボロくて掃除が行き届いていないために売れなくてお手頃な価格になっていて、形状は横幅が小さくて、でもかなり荷物が詰めそうな作業用の軽”は広大な敷地のどこを見てもなさそうであった。あるのは”綺麗に掃除と整備が行き届いた安心な、でもそれなりの値段のついた車”だけであった。ちなみに、そんな車のシートには「綺麗です」とアピールするかのように透明なビニールのカバーが付いている。まるで、賃貸募集中の物件のトイレに「消毒済み」と書いた帯を付けて内見者様にアピールするかのように！！このビニールカバーが付いていることで、値段がいくらあがってんねんやろーなー？ってテーマパークのような売り場に似つかわしくないことを考えながら車を見て回る私。また、参考のために、現在の愛車Ｚの下取り査定価額を粗く見積もってもらうと、登録抹消代金や手数料分くらいにはなるとのこと。つまり、±０円（ただで引き取ってあげるとのこと）であった。一方、個人事業で運営されていると思われる小さな中古車販売店に行くと、当然ながら広大な展示場などはなく、置いてある車の個数も少ない。従業員も社長兼任で一人である。今回行ったところは、狭い作業所のような駐車場に車を詰め詰めに置いてあり、商談スペースはプレハブだ。置いてある車には値段の表示がないものもあり、どの車が売り物なのか分からない状態だった。綺麗に手入れされている車は１台もなく、車の中に荷物やごみ？が積んだまま放置されているごみ屋敷車のようなものまであった。これで売れるのか少し心配になる。。。ただ、そのぶん価格も低いように感じられた。ちなみに、こちらで見積もってもらったＺの査定金額は、手数料分など除いても１０万円にはなりそうとのことであった。さらに、その中古車販売会社の社長さんが言うには、「業者にしか参加できない中古車のオークション」なる市場があり、そこで中古車がセリ売りされているとのこと。Ｚを売って、即金で金が欲しければそこに出すのが良いが、金の入手を急がないなら、ここ（その社長さんの経営する中古車販売会社）に置いておいて一般のお客さんに売るのを薦める、その場合、社長さんは手数料を取るが、その方式の方がオークションより私の手取りは多くなるだろうとのことであった。ん、んんん。。。ま、まてよ、これは不動産業界に通ずるものがないかい？その中古車のオークション市場って、不動産の競売市場に似ている。大手チェーン店の原口あきまさ似の営業マンは「当社で購入されると安心です」と言う。これも不動産の大手販売店から聞く売り文句と同じ。小さな中古車販売店と小さな不動産販売店は同じ匂いがする、社長兼営業マンなところも似ている。なかには任意売却物件の紹介をしてくれるところもあり、購入者である自分の能力次第ではお得情報にも化けうる。しかし、安心感に乏しいことも確か。ことほど左様に中古車販売と不動産販売の業者は私から見て共通点が多かった。さて、このような両者のアナロジーからすると、小さな中古車販売会社で見かけはボロイがまだ数年は走りそうな車を格安で購入して、それをメンテナンスして安全に走行できるようにして、ペイントやビニールカバーを施して見かけも綺麗に磨ける能力が自分にあったとすると、レンタカービジネスが視野に入るということかなー。レンタカーの値段を調べてみる。軽でマンスリー契約の場合、最安値で１７００円／日、５万円／月くらい。確か、小さな中古車販売会社では軽がコミコミで２０万円くらいから売られていたが。。。えーと、単純に計算すると、表面利回り３００％くらい。。。めちゃくちゃ儲かるやんでも待てよ、レンタカーといえばオ○ックスか、大企業やん、相手にならなさそうやん。客付けが難しいのか、そこがレンタカービジネスの難しいところなんか？いやいやもしかしたら規制とかがあるのか？などと思考はぐるぐる回るのでした（終わり、答えなし）。

2008.06.03

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「相棒探し」を通じて気づいたこと

先日、新しい相棒（リフォーム作業に適した車）を探すべく中古車屋さんに行ったまずは、下調べのつもりで手当たり次第に出かけた。近場の中古車屋のうち、大手チェーン店の２社とこじんまりした個人事業会社３社の計５社を回った。車探しをしていると物件探しをしているような気分になった。自動車販売業と不動産販売業には共通点が多いようだ。不動産を探す場合と類似したちょっと興味深い法則を見つけた。「中古車販売の”大手チェーン店”は安心を重視する人を販売の対象にしており、安心料が価格に上乗せされている。」次回、この点を浮き彫りにすべく、中古車販売の大手チェーン店と小さな中古車販売店を比較してみようと思う

2008.06.02

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ネーミング

初の一棟物物件に名前を付けるのも楽しみの一つステキな名前をつけてあげたい！昨日インターネットで調べてみたが、やはり名前は空室率に少なからず影響を与えるとの記事が見られた。実際私も賃貸住宅に住んでいるが、電話で住所を伝えるときに自分の住んでいるアパートの名前を言っても相手に伝わり難くてもどかしい思いをすることがある。その記事によると、○○タワーや○○レジデンスなどが最近人気（新築マンションの場合）だそうだ。たまに意味不明な造語であったり、笑える変な名前の建物もある。アパマンの変な名前を集めたサイトもあり笑えた。（アパマンの変な名前を集めたサイト）昨日契約も無事済んだので、真剣に検討した結果・・・よくありがちだが、外国語＋地名にすることにした。アパマンの名前のヒント集というサイトで名前を精査した結果、とってもステキな名前が見つかった残念ながらここでは発表できないが、万丈一致で決定！！かっこいい名前もいいけど、おぼえやすく言い易い名前がいいと思ふ。（アパマンの名前のヒント集）現段階では、ジャングルの中の廃墟状態だが、名前に負けないような愛らしい物件に仕上げたい。いえ！必ず育て上げてみせます！！あ～楽しみだなあやることはいっぱいだ～ん？そういえば名前ってどこかに申請登録するのだろうか？元社員寮なので、今まで名前は無かったようだが・・・ん～調べることもたくさんだ～

2008.05.30

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火災保険、地震保険、施設賠償責任保険

最近、買付け申込みが通った物件の決済に間に合せるように、保険について調べている（契約はまだであるが準備のため）電話での問い合わせでは以下ということであった。（なお内は仮名である。　こんなんで分かるかな？）・火災保険は取り扱っているが、地震保険は取り扱っていない。・あふさか府民共済は、一棟物件のうち、入居者がいる部屋にしか保険をかけられない。・にら県民共済は、一戸以上入居者がいれば一棟単位で保険をかけられる。・施設賠償責任保険の取扱はない。・火災共済に自然災害（地震や水害など）のオプションをつけることができる。・一戸以上入居者がいれば一棟単位で保険をかけられる。・施設賠償責任保険の取扱はない。・火災、地震、賠償責任共済も取扱あり。・入居者ゼロでも一棟全体に保険がかけられる。・火災、地震、賠償責任保険も取扱あり。・入居者ゼロでも一棟全体に保険がかけられる。・火災保険はあるが、地震保険はない。（但し、自動車保険や生命保険、傷害保険、火災保険などと抱き合わせで入る、チョ○保険という商品の中に組み込めば地震保険を付けることが出来る。）・入居者ゼロでも一棟全体に保険がかけられる（上記のチョ○保険は入居者ゼロでは加入不可）。・施設賠償責任保険は取扱あり。　今回取り組んでいる物件は、全空の一棟物件である。物件引渡し後の放火や地震などの不測の事態に備えておきたい。そこで、入居者ゼロでもかけられて、地震保険の取扱もあるものを選定することが必要であるが、こうした保険は限られており、ＳＭＢＣ陸上火災保険、ジェイ○イ共済の２社しか見つからなかった。そこで、２社に見積もりを依頼し、営業マンにrubier☆宅まで来ていただいた。パンフレットを見つつ２社の営業マンに説明を聞いてわかったこと＆感じたこと１．ＳＭＢＣ陸上火災保険の保険はなかなか内容がよさそうである。２．ＳＭＢＣ陸上火災保険の営業マン（担当者にもよるのだろうか？）はこちらの疑問、要望、質問をその場で解決してくれた。３．ジェイ○イ共済の保険は、掛け金の半分以上が積み立て金という仕組みである。　つまり、保険ついでに積み立てをして３０年満期を迎えたら、　1.?％の利息がついて帰ってくるらしい。４．ジェイ○イ共済の施設賠償責任共済の補償額は５０００万円までが限度である。今回の物件は戸数が１０戸なので、複数の入居者に同時に万が一のことがあった場合を考えると施設賠償が５０００万円では不安であった。全体的に見て、ＳＭＢＣ陸上火災保険の保険は普通にリスクをとる場合に適した保険であり、ジェイ○イ共済の保険は、保険のついでに同時に定期預金の積み立てをするようなイメージ（実は、強制的積み立てのついでに保険が付いてくるような錯覚に陥った）のものであった。私は自分でコントロールできなくて、利率が２％以下の強制積み立てには興味が沸かず、従って、ＳＭＢＣ陸上火災保険に頼むことになりそうです。入居者がついたら、選択肢もひろがるので、１年後位に見直すかもしれません。あと、自殺共済や他殺共済などもかけたほうがよいのか現在、頭を悩ませています。

2008.05.27

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久々の買い付け申込み！！

昨日、久しぶりに買い付け申込みをした。昨夜の時点ではライバルはいないようでしたし、満額ですので、おそらく買い付けは通ると思います。結局、今回も金融機関を利用することなく決済することになりそうです。（できればそのほうが望ましいとは思っていましたが、この逆風下、これまで信用を構築してきた利点を生かして、ローンを組んでみたい気持ちもありました。）長い間試行錯誤を繰り返しながらたくさんの物件を検討し、見学し、調査してきました。来る日も来る日も「これでもない。あれでもない。なんか違う。」と・・・ようやく出会えた私たちにとっては”理想の物件”です。金の卵を産むヒヨコちゃんであると判断しました。なーんだ、満額かあ。つまらなそうだな～とがっかりされたそこのお方、ちょっとお待ちをこれがなかなかに面白い物件なんです。どんな物件か？って？？？それは・・・・・決済が無事終了したら記載しようと思います。（公表できないところもありますが）買い付けが通ったら、来週契約の予定です。決済＆引渡しは、その１０日後くらいになりそうです。その後は忙殺の日々に襲われます。楽しみだなぁ（まあ、トラブルは覚悟のうえ、ということで）（「金融機関シリーズ」のつづきは後日ちゃんとＵＰしますのでご心配なく）

2008.05.20

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不動産屋さん訪問

ブログを始めてからカウンターの数字を楽しみにしている。今朝、自分のブログページを開けてびっくり！なんとカウンターの数字が激減。ガビチョビーン激落ちクン（物件掃除の時に大活躍の研磨スポンジ、汚れがよく取れる優れもの、推薦アイテム）だ昨日寝る前にチェックした時は１２０以上だったはずなのに、１８になっていたがっくり栗の助な気持ちを取り直して、楽天にメールで原因究明を依頼。しかし、平日しか対応していないらしい。。。さて、現在、念願の集合住宅小ぶりな１棟物を探している。本日は某不動産会社Ａを初訪問。探している物件の詳細な希望を伝えて来た。これまでいろんな不動産屋に希望物件の紹介をお願いしてきたが、ほとんどの場合、「そんな物件はないー！」と言われてきた。ところが、今回は、「うんうん、よく出ます（うなずきながら）」とのこと。好感触！！現時点では希望通りの物件はないが、今後出た時に紹介してもらえそうな予感もしうまくいったら後でこの違いを考察してみよう。＊＊＊＊＊＊＊＊過去の回想＊＊＊＊＊＊＊＊お金のことを認識し始めたのは、そうあの美容院の帰りに立ち寄った本屋で「金持ち父さん貧乏父さん」という本を読んでからでした。それまではお金はどっかから入ってきて、入ってきた分だけ使うようにして、借金さえしなければ大丈夫。真面目に働くんですよ。あっ、それと少しは貯金しましょうね、それより仕事とテニス、くらいの認識で生きてきたように思います。仕事は好きだし、お金に困ることもなさそうだけど、なんか張りがないというか、どこに向かうのか定まらないという漠然とした感じでしたね。「お金」という概念を追求していけばいくほど、この漠然とした疑問が明確になっていったのですが、それは後々の話です。このときは、いつものごとく本屋に何かいい本ないかなー、と立ち寄ったときに「金持ち父さん貧乏父さん」という題名を見て、そういえばお金について深く考えたことなかったなー。せっかく一度きりの人生なんだから、知らずにいるのもなんだし本でも読んでみよう、出だしを読むといい感じやしこれにしよう、くらいの感じだったように思います。だけど、お金に真剣に向き合いだすと「人生の一番奥深いところに触れる」ことになるらしいですね（本田健さんによると）。まだまだ駆け出しですけど確かにそんな気がします。ともかく、私の場合は、美容院の帰り本屋に寄ったときに手にとって見た初めてのお金の本がロバートの本でした。それから半年くらいは頭のなかで整理していました。実際の行動までの頭の整理に半年くらいはかかっています。いままでの考え方と違うから。ロバートの金持ち父さんシリーズは全部買って読みました。特に１－４巻までと「若くして豊かに引退する方法」はいままで３年程度の間に３回読んで赤線引いて、写経のごとく気に入った箇所をノートに書き取りしました（笑）。最初は、労働して必死の節約生活で貯めた中の２００万円くらいの資金を証券口座に入れて株をはじめました。ビギナーズラックで１０日ほどで１０万円得して２万円得してやったー、とはしゃいで調子に乗って、資金を増やせばもっと儲かるやん！！　と資金を６００万円くらいに目一杯まで増やしたところ、あっという間に数十万円単位で変動する株式市場に精神と技術が追いつかず、すぐに３０万円以上の損を出して怖くなり、結局トータル２０万円の損でやめることに。。。その後、心機一転、不動産に転進することにしました。そんなある日、不動産屋から職場に一本の電話が。。。この電話が、勤労とテニスのみに平和に生きてきた私にとっては、背筋を凍りつかせるに十分な地獄へのいざないであることをこのときは知る由もありませんでした。（思い出したときに出る過去の回想その２に続く）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

2008.05.10

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ブログ参戦

はじめまして、rubier☆と申します。約２年半前、平凡な生活とおさらばする決意をし、夫婦二人で力を合わせてアーリーリタイアを実現するため、不動産投資をする準備を始めました。自分達なりに本を読みあさって勉強し、実際に一歩を踏み出して今日まで、ゼロから始めて家賃収入２０万円を達成するところまできました。これまでの人生の中では経験できなかった様々な体験をし、背中が凍る怖い体験もしました。不動産は非常に優れた資産形成手段だと思いますが、最初のハードルが高い気がします。私も、じっくり考えた決断のつもりが、大きな負債だけ背負って収益がマイナスという最悪の状況に半分身を置いてしまうことになりました。これは、投資をしよう！（何かを変えよう！）と思い立ったが技術が全く追いつかない超初級者（なかでもせっかち者の初級者）が必然的に陥ってしまうワナなのだと思います。このとき、他の方達が惜しみなくノウハウを公開してくれた書籍達が本当に役に立ち、直前で脱出することができました。本当に感謝です。最近になって、不動産に投資している人たちのブログを読み、ブログの面白さを知り、新たな出会いもありました。まだまだつたない経験と小さな規模ですが、特にこれからはじめる方達に何らかの参考になればということと、自分の軌跡を残すべく、不動産投資活動で今後経験すること、過去の面白おかしい（今となっては笑い話)体験談を織り交ぜながらブログに書いていきたいと思います。

2008.05.08

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