不動産の表・裏

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• 大家さん側の言い分。

  　海外へ転勤するに伴い、日本に持っている自己所有のマンションを貸したいと希望されているお客様。　賃料の査定のために、ご自宅に伺いました。　希望としては、12万円で貸したいとのこと。　しかし、相場、築年数、間取りと、成約事例から考えると、11万円が妥当な賃料です。　加えて賃貸市場は、これから「つゆ枯れ」、「夏枯れ」とも言われるお客様動きが鈍くなる時期になります。　大家さんの言い分としては、マンションのローンの支払い、管理費・修繕積立金の支払い、不動産会社への管理委託手数料など、月々出ていく費用を賃料でまかなった上で、いくばくかの現金を手元に残したいというものです。　賃借人のつかない賃貸用不動産は、固定資産税、管理費・修繕積立金の支出がかさむだけの、「負債」です。　大家さんの言い分は十分理解できますが、不動産のプロの目から見た現実的な査定をして、後日の大家さんからの連絡を待つことになりました。

  2005.05.13

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• 退去と敷金精算。

  　借りた部屋は、いつかは大家さんに返さなければなりません。　賃貸借契約の場合は、返す際に敷金の精算を行いますが、賃貸現場ではこの精算をめぐってトラブルが結構おこります。　不動産仲介会社は、賃借人の方とのお付き合いよりも、オーナー様との付き合いが長いため、大家さんに有利なように敷金の精算手続きを進める傾向にあります。　もっとも、最近は国土交通省のガイドラインができて、大家さん、仲介業者の対応も変わってきているようです。　ガイドラインの内容は難しくないので、退去前に読んでみて、精算のときにガイドラインと異なる費用負担を求められたときは、不動産屋さんに質問したり、生活サポートセンターに相談されることをお勧めします。

  2005.05.12

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• 貸したいけど貸したくないっ！

  　４人で一軒家をシェアしたいという若者４名のお客様。　一方、借り手がつかない時期が長くなり、とにかく早く借り手が見つかって欲しいと望む大家さん。　しかしながら、4人のお客様からお申し込み希望のお話を頂いたものの、結局お断りすることになりました。　ただでさえ、ほとんどの大家さんはルームシェアの借り手を嫌がる傾向にあります。　ルームシェアで入居した人が、他の仲間を連れ込んでたまり場になったり、騒いだりして、近隣から大家さんクレームがくることが理由としてあげられます。　また、ルームシェアで入った人が賃貸借契約の途中で何らかの理由でいなくなったり、入れ替わったりして、支払いが滞ったり、損害賠償する場合の相手方が不明となったりしてしまうことも理由のようです。　加えて今回の戸建の大家さんは、以前に中東系の外国人の方が入居された際に、同国の方の溜まり場になり、近所から大変なクレームを受けた経験がありました。　その時の経験に懲りて、若者のたまり場になるおそれのあるルームシェアを拒否されたようです。　賃料割安で、仲間と住むことができるルームシェアではありますが、実際契約するに当たっては壁が多いのが事実です。

  2005.05.11

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• ライバルはお客様？

  　この世に二つと同じものがない不動産。　自分のお客さまに一番に買っていただく、あるいは借りていただくことは、営業マンの喜びであり、勤めでもあると思っています。　けれども、「いいなぁ」と一人のお客様が思われる場合、その他の大勢のお客さまも同じように感じている場合がほとんどです。　そういった意味で、他のお客様がライバルとなることがあると思います。　今日も昨日の夕方初めてご来店頂いたお客様から二番手のお申し込みをして頂きました。　わずかな時間差で、当社の別の営業マンのお客さまが一番手のお申し込みをされたのです。　たしかに不動産との出会いは、縁やタイミングの要素があると思います。　とはいえ、お客様との信頼関係を早めに作り上げ、お客さまの物件への不安・疑問要素を迅速に取り除き、最適と思われる物件への一番手の申し込みを得るために、まだまだできることはありました。　きっとご満足いただける物件を探し出し、次は一番手でお申し込みして頂けるよう精一杯頑張りますので今後もよろしくお願いします！　

  2005.05.09

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• 「たくさん見ましょう！」

  　「付き合わせてすみません」、「お忙しいのにごめんなさい」。　物件のご案内を終え、結局いい物件がなかった時にほとんどのお客様が発せられる言葉です。　　「すみません」なんてとんでもありません。お休みという貴重な時間をお住まい探しにあてて頂いて、こちらこそ感謝しております。　　不動産を見て回るというのは楽しいイベントですが、とてもエネルギーを使うものです。一件、一件真剣に検討していくわけですから。　お客様の貴重な時間を無駄にしないために、お客様のニーズをしっかりと把握し、物件情報にアンテナをはりめぐらし、的確な物件をご紹介していくのが我々仲介の仕事なのです。　間取り図だけではなかなか分からないこともあるので、絞り込んだ物件を実際に見に行って、我々プロの意見を参考にして頂きながら、お客様ご自身で実際に物件の検証をして頂く必要があると思います。　私も個人的には会社で事務をやるよりも（必要なことですが）、お客様とドライブ気分で物件を一緒に見に行くことのほうが何倍も好きなのです。　ですから、これからもどんどん一緒に見に行きましょう！　

  2005.05.08

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• 「申し込みしたいんやけど・・・」

  　マンション購入ご希望のお客様をご案内中にかかってきた一本の電話。　「昨日見せてもろた、あの事務所な、気に入ったから申し込みしたいんやけど」　とある、印刷出版会社の東京営業所の所長さんからの電話でした。賃貸用の事務所に申し込みをしたいとのこと。　「これいいなぁ、これに決めよか」と、昨日賃貸事務所を案内した時に、気にいって頂いてはいましたが、本社の社長とよく相談してから連絡するということでしたので、「もう相談がついたのだろうか」と驚きました。　「びっくりしたやろ。スピード決断が大阪人気質なんや。」　申し込み、契約、事務所の引越しも今後１週間くらいにされたいとのこと。　　素早いご決断が大阪の方の気質かどうかは分かりませんが、所長さん、社長さんのフットワークの良さには驚かされました。　私もフットワーク良く、お引越しまでの一連の流れをお手伝いさせて頂きます！

  2005.05.07

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• 今日引っ越しますっ！

  　「こんにちは。きょうから目黒に移ります！」と笑顔の顔文字入りでメールを下さった女性のお客様。　「目黒へようこそ！」　新しい生活がスタートしますね。お引越し後も、何かトラブルがございましたら、いつでもご連絡ください。　今後もしっかりフォローさせて頂きます。　新生活が落ち着かれたら、美味しいランチを食べに行きましょう！

  2005.05.06

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• 「家探してるんですけど・・・」

  　外国人男性と日本人女性のカップルが閉店間際にご来店。　お帰りモードの頭を営業マンの頭に切り替えて、ご希望条件をお聞きしました。　六本木にお勤めのご主人の通勤の便を考えて、電車一本で行けるところで、かつ付き合いで遅くなるご主人がタクシーで帰ることが多いので、片道３０００円くらいのところをご希望。　「ぴったりの物件がございますっ！」と、図面でお薦めの物件をご紹介。　暗くなっていましたが是非物件を見てみたいということでご案内することに。　ご案内の結果はいかに・・・？　

  2005.05.05

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• ４人でシェアしたいっ！

  　「いっそみんなで住もうよ」　本日ご案内した４人は、中学校のバスケットボール部の先輩、後輩男性、３名と女性１名。年頃は２５歳前後の元気な若者です。　高校、大学を卒業しても、とても仲が良く、毎週のように飲んだり、遊んだりして、「いっそみんなで住もうよ」という話になったとか。　三軒茶屋と、洗足の一戸建てをご見学いただき、洗足の戸建を気に入っていただきました。　４人で住むと、いつも一緒にいられて、しかも一人頭の賃料が７万円弱で庭付きの豪邸に住めるとあって、みなさん大変お気に入りの様子。　いいことづくめのようですが、仲間４人で借りる場合は、オーナー様側から断られることも多いです。　まず、仲間４人で借りて、なんらかの事情で仲間が出て行ってしまった場合、賃料の支払いが困難になるケースがあります。　加えて、このお客様の場合、仲間が４人のうち、男性が３人で女性が１人という構成であるため、大家さんが嫌がることが考えられます。　あと何件か他の不動産屋さんに紹介された物件も見てみたいとのことだったので、　他のをご覧になったあと、洗足の物件のお申し込みをご希望であれば、賃料の支払いと男女同居の問題点をなんとか大家さんに納得して頂けるよう方策を考えるということにして、お別れいたしました。

  2005.05.04

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• 家賃滞納おまけに行方不明っ！？

  　契約後、断続的に滞納を繰り返し、おまけに最近は所在不明で連絡もつかない借主Oさん。　電気をつけっ放し、ドアも鍵を掛けないままで、不特定多数の外国人がなにやら出入りしている様子。　大家さんとしては、一刻も早く出て欲しいのですが、法的手続きによらずOさんの荷物を処分して、部屋を取り戻できません。　「白川君何とかならんか」との社長の言葉を受け、賃貸トラブル関連の本、裁判例を調べまくって、建物の明け渡し、できれば滞納賃料も払ってもらう作戦を練りました。　どういった作戦なのか、これについては状況の進行に応じて明らかにしていきますね。

  2005.05.02

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• 申込み二番手ですってぇー！？

  　駅9分の場所で相場よりも賃料が安く、広い、さらに築浅の物件。　出たばっかりの賃貸物件を陽が暮れてからでしたがとにかく見て頂き、お客様にも気にいって頂きました。　すぐに申込みをいれるかどうかお客様と相談して、結局翌日朝一番に寸法を測って荷物が入るか確認してから申込みをするということになりました。　翌日朝一番に物件に出かけて寸法を測り、家具が入ることを確認して、申込みの手続きを取ろうとして、貸主様業者に連絡を取ったところ、同じく昨日ご覧になったお客様が一番手のお申込みをされたとのこと。　お客様も私も物件の現場で愕然。「一番手の申込みがキャンセルになるかも」というわずかな希望を持って、二番手の申込みを入れました。　出たばっかりの物件ということで油断したか。誰が見てもいい物件というものは、それだけ競合するお客様が多いということ。不動産は世に二つと同じものがないだけにこういったことがよく起こるようです。　「お客様をあおるのではないですよ」と断って、早めに物件を押さえることをアドバイスしたものの、こういう結果になってしまいました。　理由あって、お引越しを急がれている今回のお客様。わずかな望みとなった物件を手に入れられるかどうかは天に任せ、並行して最善の物件を一緒に探しましょう！

  2005.05.01

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• 賃料がもったいないっっ！

  　「マンション探してるんですけど・・・」とお昼前に女性のお客様がご来店されました。　　なんでも、現在は白金の賃貸に住まわれていて月々９万円のお家賃をお支払とか。１０年同じところに住まわれていて、更新やらで１０年間で結局計１０８０万以上支払ってしまったことに気づいて愕然とされたそうです。　何をかくそうわたしも、９万円の賃料を払い続けるのがもったいなくて、中古マンションを購入した経験があります。　賃料は返ってこないこと、年齢を重ねるに従いローンが組みにくくなることなどから、「転勤が多い」「自己資金が少ない」などの特別の事情がない限り、賃貸探しで来店されたお客様にも賃貸と売買の両方を検討されては？　とアドバイスしています。　賃貸にせよ売買にせよ不動産は大きな買物（借り物？）となります。お客様にとってベストの選択になるよう全力でお手伝いさせて頂きます！！

  2005.04.30

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• 不動産営業マンの一日

  　キャンセル出ちゃいました　　駅近、２DK、敷地内駐車場完備の人気の物件に見事一番手にお申込みをされ、寸法を測りに来られたお客様をご案内。　ベッドや、冷蔵庫の位置を「ここにしよう」、「あそこにしよう」と決めていく内に、問題が発覚。　13年お使いのお気に入りの本棚がどうしても部屋に収まらないことが・・・。　　お客様も、私も何とか収める方法を模索しましたが、結局どうしても入らないことが判明して、泣く泣く人気の物件をあきらめることに。　人気物件のため、間取りの確認の前にお申込みを先行したためにおきてしまった悲劇です。　「貴重な時間を使わせてしまってすみません」とお客様。私の方こそお客様の貴重な時間を頂きながらこのような結果になってしまい、申し訳ありません。　かならずお客様にご納得頂ける物件を探し出してみせますので白川にお任せ下さい。

  2005.04.29

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• 不動産営業マンの一日

  　営業マン日記（賃貸編）　午前中、山手線大崎の賃貸物件を貸しに出されたいというオーナー様からの電話が入りました。築年数は若干古いですが、駅近の良い間取りの物件です。早速図面を作成して、賃借ご希望のお客様にご紹介しました。　お昼過ぎ、１週間前にご来店頂いたお客様から電話。会社の人員、設備増えてきた事に伴い、現在より大きい事務所を探されています。土曜日に内見をしていただく事になりました。　　

  2005.04.28

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• 不動産営業マンの一日

  　営業マン日記（賃貸編）　午前中は、新しく市場に出てきた賃貸物件の資料を整理。ご来店頂いたお客様のご希望の物件を図面でご提案するために欠かせないお仕事です。　午後、目黒で賃貸店舗物件をお探しの、内装会社の社長様がご来店。自社の顧客であるドラッグストア、ラーメン屋、惣菜屋さんが利用できる店舗を探されているとの事。目黒界隈の店舗は需要に比べて供給のバランスが全く取れていません。弊社は目黒の老舗のため早い段階で店舗情報が入るため出たらすぐにお知らせする事を約してお別れいたしました。

  2005.04.27

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• 不動産営業マンの一日

  　本日はお休みです

  2005.04.26

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• 不動産営業マンの一日

  　営業マン日記（賃貸編）　４月２５日　本日は駅５分にある大変利便性の良い２LDKマンションにお申込みを頂きました。　お客さまは、２週間前にご来店され、現在の賃貸のお住まいの更新に伴い、敷地内に駐車場がある物件に住み替えたいということで探されていました。　ご来店頂いた当日に、築浅、敷地内立体駐車場が完備されたご希望条件にぴったりの物件があったものの、別の地域でももっと良い条件のものを探したいとおっしゃているうちに、その物件に他の方が申込みされてしまいました。　その後、何十件か物件をご紹介するも、ぴったり条件に合う物件が見つからず長期の物件探しを検討していたところ、一度はお申込のあった物件がキャンセルになったとの電話がオーナー様からあり、すぐに申込の手配を取って、一番手の申込を勝ち取る事ができたのです。　お客様との協力で、迅速に一番手のお申込までたどり着きました。　契約、お引越しまで一緒に頑張りましょう。　

  2005.04.25

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• 不動産営業マンの一日

  　営業マン日記（賃貸編）　４月２４日　今日は３ヶ月前にご来店頂いたお客様を久しぶりにご案内することに。北海道から来られたお母様も一緒に１ＤＫタイプのマンションをご案内いたしました。　ちょうど、今朝物件の空き予定が入ったばかりの賃貸物件を紹介したところ、室内は実際には見ることが出来なかったにもかかわらず、住環境、賃料、間取り全ての条件で気にいって頂き、晴れてお申込みを頂きました。　お母様が来られた日に、条件ぴったりの物件がちょうど出てきたことは、何か縁があったのでしょうか。一生懸命探されていたお客様なので気にいって頂いて嬉しかったです。契約、お引越しまでまでしっかりお客様と協力して行きたいと思います。　夕方、別のお客様ですが、嬉しい電話が舞い込んできました。とても気に入って頂いてお申込の意思を固めたにもかかわらず間一髪の差で別の方の申込みが入ってしまった物件のキャンセルが出たのです。駐車場の料金が高かったためですが、私のお客様に早速電話をいれたところ、お申込みをされたいとおっしゃって頂きました。　

  2005.04.24

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• 営業マン日記（賃貸編）

  　午後から2時30分から１LDKの賃貸ﾏﾝｼｮﾝの契約。今年結婚予定の30歳前半のカップル。お子様の予定もあるということです。　幸せな家庭を作って下さい。今後も末永いお付き合いを宜しくお願いします。　現地をもう一度ご覧頂いた後、無事契約が終了しました。　夕方しばらくご無沙汰しておいたお客様から電話。以前に紹介した賃貸物件をご覧になりたいとの事。早速明日の午前中にご案内する事になりました。　

  2005.04.23

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• 不動産営業マンの一日

  　営業マン日記（賃貸編）　金曜日は賃貸部のミーティングの日。どうやったら、お客様にお店へ来て頂けるか賃貸部の５人のスタッフで意見を出し合う。　午後から、お店のカウンターで接客。本日ご来店下さったお客様の中で担当させて頂いたお客様はお二人とも賃貸店舗を探されている方。業種は飲食店（焼肉）と、インターネットカフェ。インターネットカフェのお客様が明日土曜日社長様ともう一度ご来店される予定。　

  2005.04.22

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• 掘出し不動産　終わり

  　見えない所にある賃貸物件とは？おわり　仲介依頼は、永年まじめに不動産を続けている地元の不動産屋さんに集まる傾向があります。大家さんとのお付き合いが長いため、大家さんも安心して依頼されているようです。　賃貸を探す場合は、住みたいと思った街地元の不動産屋さんを訪ねてみると良いでしょう。　おわり

  2005.04.21

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• 掘出し不動産6

  　見えない所にある賃貸物件とは?その3　貸主様の依頼を受けて賃貸物件は市場に公開されるわけですが、依頼から公開までのわずかな時間に物件の質から考えると賃料が割安な掘り出しモノの物件は借り手がついてしまいます。　こういった賃貸物件が市場に公開されるまでの仕組み上、掘り出しモノの物件は、貸主様から多くの仲介依頼を受ける不動産会社に集まることになります。　それではたくさんの仲介依頼を受ける不動産会社をどうやって見つければ良いのでしょうか？　つづく　

  2005.04.20

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• 掘出し不動産5

  　見えない所にある賃貸物件とは？その2　賃貸物件がどのような過程を経て市場に出てくるかを理解すれば、見えない所にある賃貸物件を見ることが出来るようになります。　不動産仲介業者が貸主様からお客様探しの依頼を受け、賃貸物件が市場に公開されはじめるわけですが、依頼から市場への公開までにある程度の時間がかかります。　このわずかな時間に人気のあるいわゆる掘り出しモノ物件は、市場に公開される事なく、借り手がついてしまうのです。つづく

  2005.04.18

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• 掘出し不動産4

  　見えない所にある賃貸物件とは？その1　賃貸物件の中には、賃貸情報誌や、ｲﾝﾀｰﾈｯﾄで見ることが出来ない物件が存在します。　それでは、見えない賃貸物件はどこに隠されているのでしょうか？どのようにすれば見えない賃貸物件を見ることが出来るのでしょうか？　この答えを知るためには、賃貸物件がどのような過程を経て市場に出てくるかを理解する事が必要となります。　つづく

  2005.04.17

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• 掘出し不動産3

  一般に掘出しモノは、見えない所に隠されているため掘出しモノである場合と、見える所にあるのに価値を見い出されていないため、価値が掘出されるまで眠っている場合と二通りあると思います。　賃貸の場合でも、見えない所にある賃貸物件と価値が掘出されるまで眠っている賃貸物件があるのです。　つづく

  2005.04.16

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• 掘出し不動産2

  　需要と供給の関係から考えると、4月半ば過ぎの現在シングル利用向けの間取りタイプの部屋について、需要に比べ供給が増えています。学生、新社会人の方の移動が一段落して需要が著しく減少したこと、3月中旬から4月中旬にかけての賃貸契約の更新時期に、更新されなかった部屋が市場に出てきた事が原因です。　供給過多の傾向にある今の時期は、賃料の価格交渉を大家さんが受け入れやすいため、割安で賃貸物件を手にすることができる可能性が高くなるのです。　と、ここまでは不動産の表向きの話。次は、大家さん側の事情をよく知り、賃貸物件を良く知る賃貸仲介業者だけが教えられる不動産賃貸の裏のお話をします。

  2005.04.15

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• 掘り出し物の賃貸物件ってあるの？

  　他の市場でもそうだと思いますが、賃貸市場においても、需要と供給の関係において賃料が決定いたします。賃貸物件（居住用）の需要と供給の関係は、1.物件を探す時期、2.市場に出ている賃貸物件数で大きく変わってきます。　それでは、お得な賃貸物件を探すのに最適な時期、そして市場にたくさんの物件が出るタイミングとはいつなのでしょうか？

  2005.04.14

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• 事初め

  本日は、登録のみです。不動産賃貸のお仕事を通じて感じた事を日記にしていきます。

  2005.04.13

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