不動産の表・裏

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• 本日の収穫

  二人入居ご希望のお客様2組ご案内。一組は、目黒駅徒歩圏（10分内）で10万の２DK.もう一組は同じく目黒駅徒歩圏（10分内）で１２万円の２DK。マンション限定。どちらも探されたばかりのお客様で、相場を見て頂くことを主な目的でご案内しました。結論から申しますと、ご希望条件では物件を見つけることができませんでした。予算、立地、広さ、いろいろなご希望条件の中で、何を優先して、何を妥協するのか。存在しない物件をお客様と探してもしようが無いことなので、現実を認識して頂いた上で、お客様にとってベストな物件を探し出します。今回は、お客様と信頼関係を築くことができたこと、物件の相場と現実を認識して頂けたことが大きな収穫でした。

  2005.07.24

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• 競売物件見学。

  過日競売で落札した物件の見学へ。都心の地下鉄の某駅から5分の交通至便の場所で、築浅、建物外観、内装もりっぱで、フロントが重厚感のある造り。今回は、転売目的でなく、賃貸で貸す目的で落札したため、落札額はエンドユーザーの購入価格に近いものでしたが、札入れの数も多く、2番手とも入札額に大きな隔たりはありませんでした。現在は前所有者がまだ住んでいるので、中を実際に見ることができるのはもう少し後になりますが・・。

  2005.07.23

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• あなたは見られています！

  今でこそ少なくなりましたが、賃貸のお申込みにあたり大家さんが審査・面談をされる場合がまれにあります。申込み用紙だけからは判断できない、お人柄や礼儀作法などを大家さんが直接ご覧になって、お貸しするかどうか判断します。実を言うと、このように大家さんが面談をされない場合でも、仲介の営業マンはお店に入って来られた時やご案内中の動作、話ぶりから借主となるお客様のお人柄を注意深く見ているのです。営業マンは何百人ものお客様を拝見してきた経験上、入居後に滞納や騒音などのクレーム問題を起こしそうな方は何となく分かります。不動産会社は、借主さんと大家さんの双方がお客様であるので、後々問題を起こしそうな借主さんは、他方のお客様である大家さんにご迷惑をかけるので営業マンが大家さんに代わって審査をしているのです。借りたい人を手当たり次第大家さんに紹介して契約していけば、営業マンは手数料がもらえるのですが、そういった営業マンは大家さんの信頼を失ってしまい、紹介できる物件が減っていきます。不動産の取引も人対人の取引です。私は、誠実で信頼できるお客様のみ取引させて頂いていますし、そういった素敵なお客様のみ、大家さんにご紹介しています。

  2005.07.22

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• 素晴らしい仲介は職人芸

  我々不動産仲介は、大家さんから直接管理をお願いされている場合、どちらか一方の代理ではないので大家さんと借主さんの双方の利益を調整することになります。「あちらを立てればこちらが立たず」「値引きをすれば大家さんは損、借主さんは得」といった関係です。利益が相反する双方が、互いに納得するよう話をまとめ上げる、これが仲介の醍醐味であり、難しさと感じています。各当事者の譲れない条件、譲れる条件を把握し、正確な相場観と不動産市場の分析結果を元に「落としどころ」へ話をまとめて行く、仲介にはそういった技術が要求されます。借主さんと大家さん双方に満足して頂ける「仲介」の技術はいわば職人芸。取引額の大小を問わず、仲介の仕事は勉強の連続です。仲介の現場で不動産業の奥の深さを感じています。

  2005.07.21

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• 「かかりつけの不動産屋」

  ほとんどの方にとって、一日の内の半分以上の時間を過ごすことになる住居。「交通のアクセスはどうか」「賃料は妥当か」「収納は十分か」「周辺の環境、隣人はどうか」「日照はどうか」、探されてる方により優先度は異なりますが、真剣に吟味されます。賃貸であっても真剣さに変わりはありません。内見、再内見は当たり前、ご家族総出で３回、５回と見られる場合もあります。案内が何回重なっても、お客様が納得されるまで、満足されるまでご案内し、丁寧に説明します。仲介させて頂く場合は、お客様ご本人に満足して頂ける仕事をして、知人なり、ご友人なりのご紹介を頂きたいと思っております。これまでの経験からいうとご家族全員に物件をご覧頂き、契約まで至ったケースでは、知人、友人のご紹介はもちろんのこと、ご家族内で不動産に関して問題がある場合は、「かかりつけの不動産屋」とでも言ったら良いでしょうか、いつも声を掛けて頂くことが多いです。賃貸仲介のお仕事を通じて、信頼頂けた結果だと思います。賃貸探しは、人生のいろいろな場面で直面する不動産取引を誰に手伝ってもらうか判断するための良いきっかけの一つなのでしょう。

  2005.07.20

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• ベストを尽くす！

  8月1日から大阪から東京へ異動するのに伴い、お急ぎで賃貸を探されているお客様。この3連休で可能な限り見て回って、その中で一番気にいった所に住みたいというご希望だったので、私の方も物件探し、ご案内を3日間集中して行い、ご案内しました。3連休の間、物件を見て回るだけでなく仕事の引継ぎもする必要があるとのことで、本当にお忙しい中、午前、午後、夕方と、お客様と私の時間を調整して何回かエリアも広範囲にわたってご案内しました。賃貸は、お客様のいろいろな事情で限られた時間の中で探す場合が多いです。「限られた時間、条件の中で、ベストの判断をして頂く」。一人のお客様のためだけに仲介のお手伝いをする事は難しいですが、他の探されているお客様との関係で時間をやりくりさせて頂きながら、出来るだけのお手伝いをさせて頂きます！

  2005.07.18

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• ご来店・即案内・即決！

  賃貸仲介の場合、売買の仲介と比較してご来店されたその日に物件を気に入ってお申込みされるケースが多く見られます。初回の接客の時点で、お客様のご要望を的確にお聞きする事ができ、ピッタリの物件をご紹介できた場合、即決されることが多いです。本日はお二人のお客様からお申込みを頂きました。お客様が急ぎで探されていたという事情に加え、初回の接客でお客様のニーズを的確に把握できたこと、ピッタリの物件を紹介できたこと、物件の良い所、悪い所を率直に伝え、お客様の不安を迅速に取り除くことが出来たことが理由だと思います。

  2005.07.17

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• 不動産市場は今。

  店舗物件（賃貸）を探されているお客様は季節を問わず多く、現在物件待ちのお客様は、クレーニング屋さん、ラーメン屋さん、スタンディングバーさん、リサイクル着物屋さん、お寿司屋さん、とまだ書き切れません。居住用賃貸は、8月1日からの転勤される社会人の方の需要が多く、急ぎで探されている方が多いです。実は、満足して頂いたお客様が増えれば増えるほど季節を問わず、紹介のお客様から声を掛けて頂けるようになり、市場の動向とあまり関係なく、契約が途切れることがありません。契約が途切れないということは、営業マンとしての誇りです。何よりお客様に満足して頂いてるという証ですから。

  2005.07.16

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• 紹介手数料１５０万円よこせっ！

  某ハウスメーカーさんの紹介で、建物を立てる土地を探されているお客様のご案内に行きました。品の良い老夫婦で、ご自宅近くの土地を気に入ったご様子。ご家族の方ともう一度見て、最終的な結論を出されるということでお別れしてきました。と、ここまではよくある売買仲介の一コマです。お客様を案内する前に、実はこの紹介したハウスメーカーさんの展示場で険悪な場面があったのです。「それでさぁ、配分はどうなるの？」紹介の営業マンが尋ねます。「？？。配分って誰とだれの配分ですか？」当社とハウスメーカーさんとは会社同士で提携しており、お客様をご紹介した場合は、いくばくかの紹介手数料を紹介側へお支払いする事になっております。その額をつげると「ガキの使いじゃないんだからさぁ」とのたまいます。額が少ない、もっと大きな額を営業マン個人へよこせと言うのです。「あんた喧嘩売っているのか」との暴言にこちら側も反発し、一時一触即発の険悪なムードになりました。結局紹介のお客様がすぐに土地を見たいというご希望だったので、提携どおりの手数料を成約時にお支払いするということで案内したのでした。一人のお客様に契約を頂くと、契約に際して他社に業務を発注したり、紹介することで会社または営業マン個人に金銭の対価が入ることがあります。一件の契約から、取れるだけの利益を取ってやろうという営業マンがいるのも事実です。中には関連業者と結託して、お客様から高い手数料ふんだくっておいて、上積みした利益分を業者と会社または営業マンが山分けする場合もあります。「物件選ぶ前に、営業マンを選ぶ。」こういった悪徳業者と悪徳不動産会社、営業マンの存在が、まず営業マンを選ぶべき理由の一つのなのです。

  2005.07.15

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• ＣＭ撮影で使う部屋を探してください！

  某携帯会社のＣＭ撮影に使う部屋を探しに来られた、撮影会社入社1年目の初々しい女性。ＣＭ撮影は、短期間に何人ものスタッフが出入りし、撮影車が常時近隣に駐車するなどの特徴があります。共同住宅であるマンションの場合はもちろん、戸建を使用しての撮影でも、近隣の方への配慮が必要です。マンションですと、管理組合、極端であれば理事会の許可が必要となったりします。今回は、ドラマ「東京ラブストーリー」で、織田祐二さんが住んでいる部屋として使われた部屋をご案内しました。緑の多い環境にあって、３階建ての低層マンション。ベランダが広く、お洒落なカウンターキッチン、ベッドルームがある部屋です。ご覧になったスタッフの方は、大変お気に入りの様子。とても素敵な部屋です。上司の方と相談してまたご連絡下さいね！

  2005.07.14

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• アイデアが浮かぶ場所。

  １週間に１回の定休日。普段は日常の業務に追われて「思考」することが少ないですが、お休みの日は思考し、ビジネスアイデアを考えたり、仕事の方向性を考えたりします。いいアイデアが浮かぶのは、決まって温泉に入っているとき。寝湯で横になり、心身ともにリラックスして空を見上げ、ぼーっと雲を眺めていると、不思議とアイデアが浮かんできます。あなたのアイデアが浮かぶ場所はどこですか？

  2005.07.13

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• もう一つの営業。

  賃貸仲介における営業の一つは、借主様との関係で行われるもの。その内容は、お客様との信頼関係作り、情報網を使っての物件情報収集、提案・紹介、お客様の理想を十分理解した上で現実との間にギャップがあればそれを埋めていく、そんなところでしょうか。もう一つの営業は、大家さんとの関係で行われるものです。賃料の交渉、敷金・礼金の交渉など。実は大家さんとの関係で行われる営業は、日常のお付き合いが大きくモノを言います。借主さんの募集、入居後は滞納、騒音などといったクレーム対応、退室時の敷金精算、更新の手続きなどなど、大家さんと不動産会社のお付き合いは、契約の時だけではなく、日常的なものです。その日常的なお付き合いで、どれだけ誠意を持って対応できたか、これが契約にあたっての大家さんとの関係で行われる営業の結果を左右します。「いつも良くしてくれているあの人が紹介する人だから」ということで、賃料の値下げ、敷金・礼金の値下げを承諾して下さるものです。借主様にも大家さんにも満足して頂ける営業の成否は、物件紹介時だけでない、日常の営業マンの努力が鍵を握っています。

  2005.07.11

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• 営業マンの資質。

  お客様のご希望条件を明確にする質問力、お客様にピッタリの物件を探し出し紹介できる情報網、借主側に立って大家さんと賃貸条件を交渉する交渉力、そしてお客様に信頼して頂ける人間力。これが不動産賃貸の仲介営業マンに要求される資質でしょうか。私を信頼して物件探しをご依頼下さるお客様に接する度に、これらの資質を磨き続け、お客様に満足して頂けるサービスを提供しなければと思います。私の担当させて頂いているお客様は本当に尊敬できる素敵な方が多いのです。

  2005.07.10

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• 営業マンの本音。

  営業マンの立場からいうと、信頼でき、このお客様のために頑張って探したいと思えるような方に出会えることが営業の仕事の楽しさだと思います。営業マンが「お客様を選ぶ」というのは、考え方の是非があるかと思いますが、私の場合、「このお客様のためなら・・」と思えない場合、仲介のお手伝いはしていません。一緒に物件探しをしていても、私自身楽しくありませんし、そういう場合お客様も同じ様に感じられていることが多いからです。本日「絶対いい物件を紹介したいっ！」と思えるお客様で、何回かご案内させて頂いたお客様からお申込みを頂きました。賃料について、大きな交渉が必要なお申込みですが、大切だと思えるお客様だからこそ交渉に力が入ります。いい結果をご報告できるよう頑張りますね！

  2005.07.09

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• 映画企画会社を立ち上げますっ！

  昨日昼間に来店された、個性的なひげをたくわえたお客様。なんでも8月1日から映画企画会社を立ち上げるので来週中には契約したいとのこと。これまでさんざん物件を見て来られてなかなかいい物件が見つからずに、日にちだけが過ぎてしまい、良い物件はないかと相談に来られたのでした。「もっと早くに相談して頂ければ」・・・。そう思いながらも、個々のお客様の事情に合わせて、物件をご紹介するのがプロの仲介。早速情報網を駆使して、希望の物件を探しまくりました。そうして見つけた物件が2件。2件とも気にいって頂きましたが、結局入居時期の折り合いがつく物件でお申込みを頂きました。これから先は、保証金の交渉、契約、内装の段取り、立ち上げまで目の回るような忙しさです。がっちり連携を取って、会社の立ち上げ、そして事業を軌道に乗せるまで一緒に頑張りましょう！

  2005.07.08

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• 賃貸探しするのに良い時期はあるの？

  梅雨の時期に入り、来店されるお客様が少なくなりました。一方、真剣に賃貸物件を探されている方の比率は、高いように思います。5月からの物件探しが長引いて、何とか7月中に決めたいというお客様が多いようです。この時期、賃貸相場は比較的割安感がありますし、営業マンもお客様お一人お一人に時間を作って、丁寧に対応できる傾向があります。急いで探す緊急の事情がなければ、梅雨のこの時期に物件を探すのは良い選択の一つだと思います。

  2005.07.07

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• 神奈川の休日。

  お休みの定番は、山登りと温泉、そして旨いビールと食事を妻と外ですること。先週末から降り続けた雨で、山は地面が水を含んで危ないため、山登りの代わりに公園のハイキングに出かけました。今回は、座間駅近くの県立谷戸山公園に出かけました。駅近くにあって、豊かな自然を残しており、林の中の木道や、水鳥が憩う池の周りでのんびりしてきました。たくさん深呼吸してリフレッシュできました。その後、相鉄線沿線の天然温泉へ。空を見上げながら入る壺風呂と、寝湯でぼーーっと、なんにも考えずに過ごしました。夜は、以前勤めていた会社の上半期の納会に招待されて桜木町へ。関連会社の中国治療院の先生たちと「乾杯（カンペイ）」「乾杯（カンペイ）」と、何杯もビールを底まで飲みほして、楽しいひと時でした。おかげさまで、二日酔いです。

  2005.07.06

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• 成功の波動。

  梅雨に入って、不動産賃貸を探されるお客様が若干少なくなってきたようです。日当たりをチェックできませんし、雨の日に出かけるのもおっくうですからね。ところが通年探されているお客様が多いのが、事務所・店舗物件です。串焼き屋をしたい、はんこ屋さんの加盟店に紹介する店舗を探している、事務所を拡張したいなどなど。そういった事務所・店舗探しのお客様は新規事業の立ち上げ、事業の拡大といった目的で探されており、一種の気迫というか波動をお持ちであり、非常に情熱的で営業の私もお話していてエネルギーをもらいます。物件探しだけでなく、集客、宣伝方法、内装に至るまでお互いに意見を出し合って、事業を一緒に作り上げていくことができる。一緒に成功しましょうと熱くお客さんと語ることができる。こういった体験ができるのが、店舗・事務所探しのお客様をお迎えする楽しみの一つなのです。

  2005.07.04

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• 営業のスタイル。

  自分自身がゆっくり決断するタイプだからなのでしょうか、私のお客様は、決断をされるのに時間をじっくりかけるお客様が多いように思います。私の気の優しいお客様は、決断が遅いことを謝ります。でも、全然気にされないで下さい。私は、「契約したらハイお終い」でその後はフォローも何も一切なし、の営業はしていません。不動産賃貸の取引をきっかけとして、引越しや、お住まいになったあとのフォローはもちろん、人生において起こるさまざまな不動産取引（住み替え・売買・売却、相続など）で、末永くお付き合いをさせて頂きたいと思っているのです。今後の長いお付き合いの期間を考えると半年とか、一年とかの物件探しの期間はお互いを理解するのにちょうど良い時間かもしれません。満足のいく物件を必ず一緒に探し出しましょうね。

  2005.07.03

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• まじめなお寿司屋さんを応援したい！

  築地の有名お寿司屋さんで２０年近く修行をされ、独立するためにお店探しをはじめられたお客様。「本当に美味しいお寿司を、できるだけ安くお客様に食べてもらいたい」と、職人さんらしいまじめさで熱っぽく語ります。いやあ、お寿司の話をいろいろ聞いている内に、何だかすごくお客様の握ったお寿司を食べたくなってきました。うまい、まじめなお寿司屋さんを一緒に作り上げましょう！

  2005.07.02

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• 競売物件入札。

  競売も民事執行法改正を何回か経て、執行の手続きが迅速化したり、執行妨害行為へ対処することを可能にするなどして、一般の方も参加し易くなってきています。本日、都内のマンションの入札に行ったところ、業者でない年配の男性や、女性の方の姿が多く見られました。入札に何回も参加されているらしく、係りの方とも談笑するなどいたって和やかな雰囲気です。通常不動産業者が入札する場合は、売却益を目的とする場合と、貸主となって賃料収入を目的とする場合の２通りあります。売却益を目的とする場合、販売予想価格から取得経費と業者が得る利益を差し引いたものを入札価格とします。そのため、売却益を目的としない一般の方と競合した場合、一般の方がより高い価格を入れるため、落札できない場合が多いのです。今回は、賃料収入を目的とした入札です。さて結果は？

  2005.07.01

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• 「おまえ訴えるぞ！」

  賃貸借契約の解約の通知を受けると、鍵の受け渡しと、部屋の状況のチェックのためにお客様の部屋に伺います。部屋の床の傷み具合、クロスの汚れ具合などをお客様と一緒に点検していくわけですが、中には最初からたくさんの原状回復費用をふんだくられると警戒して、けんか腰のお客様もいらっしゃいます。そういったお客様に対しては、まず警戒心を解いて頂き、それから冷静に費用負担について話し合う必要があります。そういった場合、はじめはとにかくお客様の言い分を聞きます。真剣に話を聞いていると、なぜ警戒しているのかをご自分で話されます。今回のお客様は、友人で7万くらいの部屋に住まわれていた方が、退室時に60万くらいの請求をされたということでした。その友人の話を聞いてご自身も過大な請求をされるのではないかと警戒されていました。当社が国土交通省のガイドラインと、東京ルールに従い、過剰な請求をしないこと、リフォームの見積もりが出た時点で、ご連絡し、費用負担については借主・貸主双方の承諾を得ながら敷金の精算を進めていくことを説明し、冷静に話し合うことができました。ルールに則って仕事をしている不動産業者ならどこでもこういった冷静な対応をすると思います。「おまえ訴えるぞ」と脅しをかけるお客様は、結局警戒心、恐怖心の裏返しで過剰な反応をされているということでしょうか。不動産業界に身を置くものとして、これまで悪質な請求をする不動産業者がいたことを真摯に受け止め、過剰に反応することなく冷静適切に対応することが大切だと感じました。

  2005.06.30

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• 休日の過ごし方。

  火曜日は定休日。趣味の山登りへ出かけました。訪れたのは逗子駅近くの「仙元山」。200もない、小さな小さな山です。一日の休みの中で、あれもこれもとしたいことが山ほどあって、休みになるとそれを実際にするのですから、とにかく時間がありません。そんなわけで、最近は3時間くらいでのんびり登れる山に行ってます。山で深呼吸した後は、美味しい豆腐料理コースを食べ、マッサージに行き、温泉につかって、風呂上りはビールを飲む。いつもはその後映画も観るのですが、朝寝したために時間がありませんでした。「いま会いに行きます」を観て、思いっきり泣きたいと思ってるのです。また来週の楽しみに・・・。

  2005.06.29

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• 無事契約終了！次のステップは・・・？

  代官山に新しいショップがオープンします！本日契約されたお客様は、現在都内の別の場所でショップを出されていますが、事業拡大のためこの度、代官山に店舗を移転することになりました。契約後、内装屋さんに来てもらって、店内のレイアウト、壁、天井、床の色のイメージ、入り口ドアのデザインなどなど、店の内装のイメージを次々と打ち合わせていきます。そういった打ち合わせの現場にはできるだけ私も参加させて頂くようにしています。共用部分にかかるデザインだったり、ドアの変更などは、オーナーさんの許可が必要となるため、オーナーさんと交渉する際に、借主さんの意向を正確に伝えられるようにするためです。何よりも、借主さんと一緒にお店を作り上げて行くことが楽しいのですが・・・。まずは、オープンに向けて、お店作り頑張りましょう！

  2005.06.27

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• 一生を左右する選択。

  お申込から契約まで、居住用の賃貸と違って時間がかかる店舗の賃貸。店舗をどこに出すかは、事業の成否に大きく関るため、マーケティングから、事業の損益のシュミレーション、内装のレイアウトなどにつき、お客様はいくつもの要素を吟味し、お申込の決断をします。人生を左右し得る大きな探しものだけに、お客様と同じくらい我々仲介も真剣です。お客様の業界についての知識がない場合であっても、業界のことをできるだけ理解するように努めます。また物件の案内以外に、お客様と一緒に実際に営業している店舗を見て回って理想の店舗像をつかみます。そうすることで、お客様と同じ目線で物件を探すことができるからです。昨日、歯医者さんの店舗の契約が無事終わりました。事業開始後、短期で事業が軌道に乗るよう、保証金、賃料などの金銭条件を借主に有利になるようオーナーと交渉し、借主様の満足のいく条件を勝ち取る事ができました。契約は通過点です。今後は事業の開始、開始後は軌道に乗せ、そして事業を拡大すると、成功へのステップがあります。一つ一つ前に進んで行って、一緒に成功しましょうね！

  2005.06.26

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• ネイルサロンやりたいっ！

  三軒茶屋のネイルサロンのお店のオーナーさんと店長さん（女性）。業績好調に付き、新規に２号店をオープンさせる為に、店舗探しに来られました。同ネイルサロンは、集客を魅力的なホームページでしており、お客様は都外からも多く来られるとのこと。ただ店長が言うには、「女性のお客様は電車に２時間のっても駅から１０分は歩きたがらないですよー」と。「駅近」の、花屋さんが１階にあって女性の通りが多いビルの空中店舗を紹介しました。お二人とも気に入って頂き、「スタッフの緊急のミーティングを開いて、ご連絡します！」ピッタリの物件だと思いますよっ！

  2005.06.24

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• 新築マンションを選ぶ理由。

  本日駅徒歩5分の新築マンションに賃貸のお申込みをされたお客様。家賃は、30万以上と高額ですが、駅に近く買い物の便、交通の便が良いこと、新築マンションで設備が非常に充実していることが理由で、お申込みのご決断をされました。賃料が高額であっても駅近の新築マンションは需要が高いのが実際のところです。

  2005.06.23

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• 知り合いにいると嬉しき者。

  弁護士、銀行家、医者。そして不動産業者も知り合いにいると何かと便利なものだと思います。不動産は、「住」に関わることであり、不動産に関する問題は、生涯にわたって人について回ります。賃貸物件探し、入居後の住まいのトラブル、退室手続き、住まいの購入、売却、不動産の相続問題など・・・。私も、家族はもちろん、知人・友人から相談を受け、さながら「無料不動産相談所」をやっているような状況です。「お代はいらないから、今度美味しいものおごってね！」

  2005.06.20

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• 「とうとう自分の家を持ったぁ！」

  24時間365日、あなたが寝ている間も払わされている賃料！！本日も賃料を払い続けるのがもったいないのだけれども、頭金を貯めるまで、また住みたいエリアで情報収集を行うため、ひとまず賃貸に住みたいという女性のお客様がいらっしゃいました。キャリアがあって、年収の高い、独身の女性でこういった考えのお客様が非常に多いようです。賃貸を仲介しておいてなんですが、できることなら早い段階で、購入をされた方が良いのではと常々感じており、お客さまにもそうアドバイスさせて頂いております。だって購入してしまえば、月々のローンを支払うことは毎月貯金を積み立てていくようなもので、払い終わってしまえば、不動産が資産として自分の手元に残ります。賃料は掛け捨ての保険みたいなもので、消えてしまうだけ、結局何年たっても資産にはなりません。私の場合、「とうとう自分の家を持ったぁ！」という充実感もありました。これまで払っていた賃料の支払いよりローンの支払いが３万円安くなった上に、グレードの高い部屋に移れたのも大きいです。

  2005.06.19

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• 不動産賃貸市場の行方。

  新築マンションの大量供給、マンション・アパートの老朽化、少子化などの影響で一部の賃貸物件はなかなか借り手が付かなくなってきているように感じています。このように厳しさを増す賃貸市場においても、賃料を下げたり、設備を充実させたり、ペット可、保証人不要などの特色を出すなど、工夫している大家さんの物件は借り手が付きやすいようです。賃料は需要と供給の関係で決まるべきもの。大家さんと、市場が望む賃貸物件を一緒に作り上げて行くのも仲介の仕事です。

  2005.06.18

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• 空き室対策。

  「賃料が相場より高い」「駅から遠い」「とにかく古い」などの理由で長い期間、中には１年近く借り手がつかず空室のままの部屋がごくまれにあります。空き室は、固定資産税、管理費・修繕積立金の支出ばかりを生み出す負債であるだけでなく、入居者がいないことでお部屋自体も傷んでしまいます。不動産は賃料次第で必ず借り手が見つかるものです。賃料の値下げ、礼金を少なくするなど、大家さんを説得し、空き室を解消して賃貸物件の流通を手助けするのも仲介の大切な仕事の一つです。

  2005.06.17

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• 人対人の取引き。

  不動産取引と言っても、何ら他の取引と異なることはありません。結局は人と人との取引です。何を買うかも大事ですが、誰から買うかがもっと重要かもしれません。いくら気にいった物件を見つけても嫌な営業マンからは買いたくないもの。同じ理由でいくら高くで買ってくれる客でも嫌な営業マンの客には売りたくないのが売主の心理です。賃貸で言えば、すぐにでも高い賃料で借りたいというお客さんを紹介しても、営業マンと大家さんとの信頼関係が不十分な場合、必ずといっていいほどその営業マンの客に大家さんは貸すのをためらいます。逆に信頼関係が十分な場合、仮に収入が少なく支払能力に難がある場合でも「あなたが勧めるなら」と貸すことがあるのです。大家さんとの良好な信頼関係を築いている営業マンほど、あなたの物件探しの強力な味方になってくれるのです。

  2005.06.16

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• 新規開業する場合。

  新しく「ショップをやりたい」「歯医者さんやりたい」など、新規開業する場合、賃料、保証金などの賃貸条件もさることながら、立地条件が重要となります。駅近くの一等地は、飲食店、物販はもちろんのこと、各種サービス業、事務所までありとあらゆる業種・業態が虎視眈々と狙っており、空き情報が出たとたん市場に公開されることなく次の借り手が決まっていく、そんな状況です。一等地の店舗物件を探すのなら、まず物件が集まってくる不動産屋さんを探すことです。そしてその不動産屋さんで紹介実績の多い営業マンに担当してもらうことです。彼らは、独自の情報網を駆使して、一等地の物件を他のお客さんが存在を知るよりもずっと前に、あなたに教えてくれることでしょう。

  2005.06.15

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• 営業マンの選び方。

  「あ、これいいな」「これ見てみたい」賃貸物件を探されてるお客様は、店頭の広告を見て、大多数の方がこういった気持ちで入ってこられます。そして、偶然カウンターにいた営業マンの接客を受け、広告とはぜんぜん違う物件を勧められ、貴重なあなたのお休みの時間を無駄にしてしまう。ラッキーであれば、広告物件が実際にありその物件を案内されて気に入ることもあるでしょう。でもその物件は本当にあなたにとってベストの物件ですか？？ほんとは相場より賃料が高く、人気が無くてずっと空いているのに、高い賃料で借りさせられていませんか？あなたが高い賃料を払えるので、本当は他に割安な賃料の良い物件があるのに、紹介してもらってないのではないですか？本当にあなたの側に立って物件を探す営業マンなら、いかにあなたが気にいっていても相場より賃料が高ければ相場にまで賃料を値下げすることを大家さんと交渉するでしょう。あなたにとってベストだ思われれば、予算より安い優良な物件を紹介するでしょう。だって当たり前です。実績をあげている営業マンは一回取引をして頂いたお客様から別のお客様を紹介して頂きたいと思っているからです。お客様の予想を上回るサービスでお客様を感動させることができれば、紹介客が自然と増えることを知っているからです。良い物件に住みたいのならば、良い営業マンに担当してもらうことです。良い営業マンを探すことは難しいですが、物件探しの際に「見つけよう」と意志を持っていれば、きっと見つかることでしょう。

  2005.06.13

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• 仲介人は交渉人。

  不動産の仲介業者はごまんとありますが、単なるメッセンジャーでしかない業者が少なからずいます。「大家さんがこういっています」「借主がこういっています」と仲介業者の主体性なく単にメッセージを伝えるに過ぎない業者。貸主・借主の発する言葉に捉われすぎることなく双方が納得・満足いくよう取引を組み立てていくのが仲介の役割だと思います。当事者同士が直接話し合うと何かと角がたつもの。そこで不動産のプロが間に入って経験と当事者の利益を最大限に考慮しながら妥当な落とし所に導いていくのです。単なるメッセンジャーの仲介ですと、双方が言いたいことを言い合うだけで、取引がまとまらず結局時間だけを無駄にしてしまうでしょう。

  2005.06.10

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• 家賃交渉のやり方。

  「この物件気に入ったんですけど値下げって可能ですか？管理費分だけでも」お家賃交渉はほとんどのお客様がしてこられますが、うまく交渉を進めるために条件付きのお申込書をまず書いてもらうことにしています。なぜなら大家さんの側からすると、どこの誰とも分からない人からいきなり「値下げしてください」なんて言われても受け入れることは難しいからです。どういった経歴で、収入はどのくらいで、連帯保証人はどういった方がなられるかなど話が具体的なものになり、書面から申込者が想像できるようになると交渉に応じてくれ易くなります。不動産の契約も、結局人間対人間の取引です。信頼関係を築きながら理屈と情をバランス良く使い貸主・借主双方が納得・満足する契約を作り上げる、片方の代理ではない「仲介」ならではの仕事の面白さです。

  2005.06.09

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• 代官山でショップやりたい！

  賃貸の店舗を探す場合、居住用では考慮しない特別な要素が出てきます。「集客はどのようにするのか」、「同業他社が近くにあった方が良いのか」などなど。例えば、主に口コミやインターネットで集客するならば、必ずしも１階・路面店である必要はないので、賃料も安く抑えられ、探す場所の選択肢も広がります。しかしながら、広告によらず通行するお客様を対象に集客・新規顧客開拓をしていくならば、１階店舗、路面店など人通りの多い場所に出展する必要があります。同業他社についても、近くに競合店がいない方が良いのか、競合店があった方がお客様を集客できるのかなど異なってきます。今回のお客様は、新規顧客の集客を目的とし、近くに同業種があった方が、同じような物を探しているお客様が流れてくるということで路面店を探されていました。賃料の問題で１階部分はちょっと借りるのが難しいですが、人通りが多くて同業他社が近くにあるいい物件が見つかりました。さあ今度は、賃料の交渉、看板の設置許可の交渉です。一歩ずつ前に進めて行って、取材のばんばん来るショップを作り上げましょうね。

  2005.06.08

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• 「借りるのにお得な時期ってあるんですか？」

  お客様からよく受ける質問の一つです。賃貸の繁忙期である3月4月を終え、梅雨の時期が近ずくと賃貸を探されるお客様が少なくなってきます。ですから大家さんとしても梅雨に入る前に借主さんに入ってもらいたいと思われるようです。ただ大家さんとしても少しでも高く借りて欲しいのが偽らざるところ。例えば、付き合いの浅い営業マンににいきなり「大家さん、梅雨前だから安くしましょうよ！」なんて言われても価格交渉に応じるわけありません。これまでたくさんの借主さんを紹介した実績があり、大家さんと深い信頼関係にある営業マンから「部屋をこのまま空けておくより、若干の価格交渉に応じて貸して頂けないでしょうか？」と言われれば、「あんたが言うなら今回だけだよ」と応じて頂けるものです。これは梅雨時期前に限らず、いつの時期でも当てはまることです。そこで結論。「価格交渉に大家さんが応じやすい時期はあります。ただあなたが営業実績のある営業マンに出会うことができればいつでも相場よりお得な賃料で借りることができる可能性が高くなります。」

  2005.06.05

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• 不動産会社選びの基準。

  物件を借りたいまたは買いたいというときにどのような基準で不動産会社を選びますか？おそらく不動産屋さんの店頭にある間取り図を見て、気に入った物件が貼り出されてあればその不動産屋さんを選ぶ、あるいは情報誌を見て物件を扱っている不動産屋さんを選ぶのではないでしょうか。不動産探しの最初のきっかけはそれで良いかもしれませんが、不動産会社選びはもっと慎重になった方が良いかもしれません。不動産屋さんの中には、お客さんの顧客情報を得るために、店頭や情報誌でいわゆる「おとり広告」を出して、何も知らずに問い合わせをしてくるあなたを待っている所もあるのです。いったん顧客情報を教えてしまうと、あとは的外れの物件の案内に付き合わされたり、連日の電話攻勢が待っています。大切な不動産の取引に当たって、安易な方法で不動産会社を選ぶのはやめましょう。不動産探しでまずあなたが探すべきなのは、信頼できる営業マンです。

  2005.06.04

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• 保証金2000万頂きますっ！

  賃貸用店舗の場合、居住用の場合にかかる「敷金」のかわりに「保証金」がかかります。この保証金の相場は、だいだい賃料の１０ヶ月から１２ヶ月ですが、中には賃料の５０ヶ月以上のものもあり、賃料３０万前後店舗でも保証金が１，０００万あるいは２０００万といった額になるものもあります。こうした理由は、貸主が借主から預かった保証金を保全しておかず他の投資に流用してしまったり、建築資金に費消してしまったりすることがあげられます。保証金は、一部を除いて返却されるお金とはいえ、営業期間中資金を運用できないので保証金の金額がネックとなってなかなか借り手がつかない一店舗があったりします。特に新規開業の個人のお客様にとっては高い保証金が悩みの種になることが多いようです。

  2005.06.01

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• 人との出会いも不動産との出会いも・・。

  「ご縁のもの」とは、よく言いますが、今日もご縁のお話がありました。閉店間際に来店されたお客様。なんでも６０を目前にして自由が丘の英国アンティークショップ販売のお仕事を引退され、執筆活動に入るとか。引退後の執筆活動を昔住んだことのある目黒界隈でされたいということでご来店頂きました。初めての目黒での不動産探しで当店を選んで頂いたのもなにかのご縁。ですがお客さまが気に入った物件を見つけ出されたのもご縁のものでした。物件はちょうど取引業者から本日紹介されたもので、たまたま机上に置いてあった所を「これ見れますか」ということに。早速ご案内の手続きをとって暗い中ご案内となりました。大変気に入って頂いて、もう一度お昼にご覧になって結論を出したいということに。ご案内からの帰り際「不動産との出会いや人との出会いってご縁のものですよね」とお客様とうなずきあいました。

  2005.05.28

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• 退室時のポイント。

  賃貸の場合、いつかは大家さんに部屋を返すことになるわけですが、その際「現状回復」が問題となります。大家さん側としてはできるだけ多くを借主側に負担してもらいたい、一方借主さんとしては費用負担をできるだけ抑えたいのが心情です。退室前には、国土交通省のガイドラインを事前に勉強して、立会いの際に管理会社が来る場合は、その会社の担当者を味方につけましょう。ポイントは、部屋ごとに、そして部屋の壁や床といった部屋の各部分ごとにどの原状回復費用を、何割負担するのかを、見積もりが出た時点で納得いくように説明してもらうことです。誠実な管理会社なら丁寧に対応してくれます。

  2005.05.27

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• 新規開業をお手伝いする場合。

  居住用の賃貸物件は、一年を通して市場が動く時期と動きが鈍くなる時期がはっきりしていますが、事業用の賃貸物件は通年お客様の動きがあります。事務所・店舗探しの場合、その成否がお客様の事業の成功するか否かに大きく影響するため、居住用を探されるお客様に比べて真剣味が違います。「どのくらいで事業を軌道に乗せるつもりなのか」、「運転資金としてどのくらい準備しているか」、「近隣の競合はいるか」など要素のほか、素人ながらお客様の業界の勉強をして、ただ借りて頂くだけでなく「借りた店舗で成功して頂く」よう頭をひねります。だってお客様が借りて事業をはじめた後、結局つぶれちゃたというのではつまらないですから。ですから、大家側との賃料の交渉、保証金の交渉、看板の設置の可否、看板使用料なども、お客様のビジネスの収益を圧迫せず、結果早い段階で利益を上げられるようにするために、という観点から行うことになります。お客様、一緒にビジネスで成功しましょうよ！

  2005.05.26

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• 大指値大成功！

  　賃貸で１万６０００円の指値を希望されたお客様。　５０００円以上の指値はほとんど成功したことはございませんが、　今回は、１万６０００円もの大指値をオーナー様に受けて頂きました。　成功の要因は、賃貸市場の動きが鈍くなる時期に近づいたこと、賃借人様のお人柄、収入がしっかりされていることなどが理由にあげられます。　しかしながら、もっとも大きな要因は、これまで何回も賃借人を紹介させて頂いた当社とそのスタッフを信頼して頂いたことだと思います。　「あなたが言うなら今回だけは値下げしてもいいよ・・・」という具合です。　限られたご予算で、お借り得な賃貸物件をお探しならば、まず大家さんと付き合いの長い不動産会社を探し、月何本も契約している、大家さんと交渉のできる営業マンを探されると良いでしょう。

  2005.05.25

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• この不動産はやめましょう！

  　駅近くであらたに独立してマッサージ店をするべく、店舗をお探しのお客様。　今回、私も見るのが初めての物件を２件ご案内しました。　一つの物件は、駅近くではありますが、意外に人通りが少なく「固定客がいない独立初期の段階ではできるだけ新規客が得やすい人通りのある場所を選びましょう！」という意見にお客様と達してダメ出し。　もう一件の物件は、人通りがある場所で、室内も明るくて良かったものの、エレベーターを降りてから部屋に入るまでの共用部分の雰囲気がどうにも暗いので「これやめましょう！」ということに。　とにかく買ってもらおう、借りてもらおうと営業トークを駆使して「買わせる」「借りさせる」やり方は、大嫌いです。　ここで無理に契約をあげなくても充分他のお客様から契約は頂いていますし、何よりも無理に「契約をさせる」ことで、結局お客様の信用を失ってしまい、本来なら得られるはずの次回の借り換えや果てはご購入といった今後の不動産取引のお話や、お客様のご紹介を頂けるチャンスを自ら潰してしまうからです。　目の前の利益にとらわれて、長期的なお付き合いから得られるビジネスの利益を逃したくありません。　私の尊敬するいわゆる不動産業界の「できる営業」である諸先輩方も同じ考えのようです。　あなたが「できる営業」と不動産取引をできますように！

  2005.05.23

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• 母一人、子一人の家探し。

  　とある事情で、２歳のお子様と２人入居する家探しをはじめられたお客様。　賃貸と並行して売買も探して欲しいということで、まずは賃貸を紹介しました。　初めて物件を見るうちに、「あれがいい」「これがいい」「これは外せない」といったご希望条件がどんどん出てきます。　こうやって、お客様のご希望条件を営業マンがばっちり理解して、お客様と営業マンの考え方が"一体化”してしまえば、あとは、お目当ての物件に出会うのは、時間の問題です。　僕がかならずぴったりの物件を見つけ出しますよ！　

  2005.05.22

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• １万６０００円の大指値！さて結果は・・・？

  　場所良し、間取り良し、住環境良しの好物件。　惜しむらくは、貸主様の希望賃料額に全く予算が届きません。　しかしながら、そこは日頃大家さんと付き合いのある営業マンの腕の見せどころ。　大家さん、借主さんの利益を最大限に考慮しながら、双方が納得できる「落しどころ」を探ります。　借主さんの予算、市場の動きなどを総合考慮した結果は、１万６０００円の大指値。結果は如何？

  2005.05.21

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• ぼちぼちまた始めます

  　短期休暇を終えて、４日ぶりのお仕事です。　休暇中も支えてくれた会社のスタッフのおかげで、お客様の対応もスムーズに進み、新たな申込も頂きました。　休暇中にたまってしまった案件を片付け、明日の契約の準備をして一日を終えました。

  2005.05.20

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• 頭が飛んでます

  　時期はずれのゴールデンウィーク休暇。　明日から八丈島でダイビングと登山です。　留守中の仕事の段取りを図りながら、久しぶりの休暇に心を奪われがちです。　思いっきり遊んで、飲んで、食べて、良く寝よう！　楽しみだなぁ！

  2005.05.15

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• 一週間で引越したいっ！

  　会社の寮を退去する事が決まって、会社がある新宿近くの住まいを探し始めたお客様。　探したものの新宿近辺の住宅の賃料、治安などの住環境に納得がいかず、結局ずるずると、退去期限の１週間となって、目黒の当社に飛び込んでこられました。　思い切って、学生のころ暮らしたなじみのある目黒で住まいを決めたいとのこと。　早速、条件に合う物件を紹介し、ご案内となりました。　ご見学頂いた物件の中で、ＢＳアンテナの設置ができ、間取りも条件にぴったりのものがあり、お申し込みを頂きました。　今回のスピード決断にあたっては、物件とお客さまの縁があったのはもちろんですが、お客様ご自身たくさんの物件をご覧になり、希望の条件が明確になっていたことが大きかったようです。　

  2005.05.14

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