全開！目指せ不動産投資家への道！

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• 盆明け土地探し

  ってことで、本日から本業は全開でスタート。とは言いつつ、細かい調整やら連絡で半日が終わり仕事が進んだ気がしないのが寂しいところです(笑)ま、そんな中でも物件探しはしております。が・・・・なかなか難しいですね～面白そうな物件でも駐車場が一台もない・・・接道が・・・・２DKで35平米って・・・とかまあ、なかなか贅沢な自分です。ちなみに、土地に関しても面白いのがチラホラ。杭は検討に入れていませんが、1種単価で20万前半で5分以内の土地も見かけました。が、建物50万円/坪で見ても利回り７％ピッタリ・・・・だから残っているのかな～。あとは規模の大きさもあるかな。そんな事も妄想しながらな最近です。

  Aug 17, 2020

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• 休暇最終日

  ってことで、長かった盆休みも本日で終了へ・・・・とりあえず、明日からの本業の段取り確認などをしながらの夜です。毎回の事ですが、充実していたとは思いつつ、やりたかった事は半分も出来ず。だいぶ宿題を残しております。本業では昇格に必須な通信教育の実施。本社の本部長から受けるように指示があったネタなので、早めに終わらせないと・・・来年度は昇格出来るかな？　なったらなったで、組合員ではなくなるので転勤リスクがグッと上がりますが（笑あとは帳簿が追い付かず・・・・こりゃヤバイ。頑張らねば～。自宅のDIYも車庫や物置スペースのグレードアップ作戦が手付かず。こっちは急がないから、ゆっくり今年中かな。そんな感じで、宿題だらけの夏休み最終日のような雰囲気で過ごす夜。これはこれでストレスかもしれませんねー

  Aug 16, 2020

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• 不動産談議

  って事で、昨日は某有名ブロガーさんとエボさん事務所を急襲してきました（笑） なかなかミーティング開けないタイミングなので個別訪問です！ 話の内容は、不動産から本業からまあいろいろありました。 一番刺さったのは、周りの環境、というところ。 周囲の人々に影響を受ける事で戦略も変わってくるのだなぁ、と。 インカム キャピタル 新築 中古 更なる築古 戸建 そして、不動産賃貸業に取り組むエリア。 目指すところ、その後の運営、自己資金、家族構成。 様々なパラメータ。 組み合わせで無限に広がりますよね。 自分で考えると 小さい子ども達がいる中でスタート。 本業定年までは20年超。 学費がこれから増えていく。 自分の体制で考えると 戸数的には、あと50戸は積み増したい。 旗艦物件となるものを作り出したいところですね。 追加として、小さめの物件を5年ペースくらいで入れ替えながら増やしていく。 そんなところでしょうか。 も少し売却も出来るようにしたいものです。 そんな事を考える誕生日（笑）

  Aug 15, 2020

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• 減価償却に関して

  って事で、今日は娘の定期検診にお付き合いで病院ですが待ち時間長いので今年度の決算に向けての検討などしながら時間つぶしています。 待ち時間長すぎるなぁ。 ちなみに自分の物件は築古木造と築浅木造、新築RCと築古になりつつある鉄骨とあります。 新築は設備を分けての減価償却計上。 築浅木造は築年数を基準にした年数。 鉄骨は融資年数に合わせた計上。 築古木造は融資年数に合わせたものと、4年で計上しているものがあります。 その中で償却切れは一棟目のみ。 一番賃料も少ないので、全体での影響は少ない。 バランス見ていると10年後から償却切れにより利益が増え始めてキツくなりそうです。 とはいえ、その頃には残債無くなる物件も出てくることから、残債残る物件の償却無くなるものは繰上げてもいけるかな？ そんな感じで取らぬ狸なシュミレートしております。 実さんのところ、売らない選択肢だけにしていますが、残債とのバランスで売却して利益確定も入れ始めると、選択肢が多過ぎて正解がたくさんありそうです。 減価償却が無い状態で売れば利益たっぷりで、税金もたっぷりとなり手取りも減るし。 かと言ってフェラーリ買ったところで税金先送りだし。 とか、妄想ばかりになりますがシュミレートするのは頭の体操になりますね！！ 待合室でパチパチとパソコンやっていて申し訳ないなぁ。 そんな休日。

  Aug 13, 2020

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• テレワークな話

  ってことで、今日はニトリへワークチェアを探しに訪問。ワークチェアと言いつつ、事務イスってところですが（笑で・・・・・展示品はあれども在庫が無い！！店員さんにヒアリングすると、テレワーク実施に合わせて在庫が払しょくしたそうで・・・・で、生産が中国やASEAN諸国だけにいきなり増産も出来ず、そもそもコロナウイルスで予定通り生産物流にも問題があったとの事。現在もネットショップで売れまくりだそうで、物流センターに来ても店舗には入荷されないそうです。ネットの問い合わせにも人員を割かれているそうで、人手不足だそうで。コロナの影響で不況もあれば好況もあるんですねー。とりあえず安いので、悪くなさそうなのが最後の1台であったので、買ってきました。ちなみに収納用にカラーボックスも探したけど、こちらも売れ行き好調との事。在宅していると収納整理用品が売れるそうで。そんなネタでした。

  Aug 12, 2020

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• 管理料の意味

  ってことで、本日は本業の出勤日。とはいえ、世間的にも盆休みな雰囲気があるので、溜まっている業務を処理するDAYです。そんなタイミングですが、家賃の入金日でもあるので昼休みでも記帳の旅には出てきます。こうやって毎月家賃が入金されるのは、当たり前になっていますが有り難い事です。そこで思うのは、やはり管理委託について。管理を委託すると管理料が発生し、その金額もそれなりの額になっています。ザックリで言うと、租税公課の半額くらい？？でも、リーマン兼業の身で・・・・入居者からの問合せを受けたり入退去の立会をしたり入金確認から督促したりそして修繕の打合せしたりこれをやり始めると、リーマンの空き時間でやるのは戸数が増えれば難しくなります。その分をやって頂く意味での費用だと考えれば高くは無いのかな、と。逆に言えば、自主管理を行うことで、管理料を縮減した分を自分の給与と出来ます。そこまでやるかどうかは別ですが（笑そんなところで、仕事しようっと・・・・。

  Aug 11, 2020

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• 改善活動

  ってことで、家族サービスの合間に自宅の改善活動を。リビングにあった仕事用のデスクを自分の部屋に移動して、仕事のしやすい環境を構築。最近は子ども達もデスクを動画鑑賞などでつかう事も多く、仕事（本業や帳簿つけ等）がしにくい感じになっていました。自分の部屋なら集中出来ます。またもう一台、ノートPCも導入した方が良いかもしれません。あとは模様替えしつつ、不用品撤去などをしながらスペース確保。一年間使わないものは、もう使わんだろう！！と、捨てております。そんな感じで、家族の都合で仕事が進まない、という言い訳が出来ない環境にしていきます（笑その分、頑張らないとな～。物件探しも並行してやっています。これは！！と思いきや、あれれ・・・・となったり。なかなか面白いのは出てきませんねー。そんな盆休み・・。

  Aug 10, 2020

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• 停滞中

  って事で、世間的には盆休みに突入しましたねー。 自分的には時間などのリソースがほぼ本業にさかれている現状だけに、賃貸業は停滞中。 管理担当の方との連絡やりとりくらいしか出来ていません。 と言いつつも懸念だった築浅単身にも申込入ったそうで一安心。 キャンセルが多くて決まるまで時間を要しました。コロナの影響と思いたいところ。 あとは中央区単身。 白石区のファミリー。 そして、まさかの手稲区駅徒歩３０分のファミリーが退去。 中央区単身は手をかけるところが少ないので、白石区ファミリーをどうするか、ですねー。 満室は遠いい（笑） で。 昨年中央区物件を購入してから、そろそろ1年。 今年は何も買えていません。 動いていないから。 というのも大きな理由かと。 停滞は退化。 少しでも劣化を防がなければ。 そう思う連休初日でした。

  Aug 8, 2020

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• 新築RCの建築申請

  ってことで、新築RCの建築申請を見ていると・・・・融資が出ない。と聞いているわりには・・・・・昨年よりちょっと弱含みな感じがします。一気に減っている感じではないのが、馬力ある人たちが買っているのかな、と。個人的にはサムティ北ガスこの2社かな。特にサムティは、ホテルやオフィスが中心かと思いきや、壁式RCを中古新築問わずやっているのに驚き。もちろんラーメンRCもあるけど小さいのもやってますね。個人投資家的なスタンスではない会社が流れ込んでくると・・・・・強豪としては強いところですよね。動向は気にしたいところです。って話を書いていたら、退去のお知らせが・・・・・・やべ、埋まっていない2部屋。この間退去した部屋が1部屋。で、この１部屋。満室への道のりが遠いいな・・・・。

  Aug 5, 2020

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• ミーティング

  って事で、半年以上開催が出来ていないミーティング。 このご時世だけに開く事は出来ません。 無い事が当たり前になってしまい、なんとも物悲しいです。 個別にお会いするのは出来ても、みんなでワイワイやるのとは違うだけに。 やり方、考えてみようかなー やはりオンラインかなぁ。

  Aug 2, 2020

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• 結果が気になる！

  って事で先日退去になったお部屋。 リフォームや美装が入る前に内覧の予定が。 有り難いけど、見た目がアレだと決まりにくいだろうから難しいかなぁ。 ホントはここで決まってくれると、気持ち的に凄い楽なんですが。 なんせ初のコロナ退去。というか追い出しがありそうなもので。 さて。昨日は夜に残業出来なかった分、少しやらないと。

  Aug 1, 2020

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• コロナの影響

  ってことで、コロナへの感染が増えてきましたー。本業でも在宅勤務が中心となったり、出張禁止令的な話が出てきています。このまま進むと、経済にも大きな影響が出てきそうな気がします。冬のボーナスはきついかも・・・・。ちなみに自分の物件は築古木造が多いので、家賃も下げ切っている部屋が多い。その為、退去も少ない。コロナの影響は少ないのは、そのあたりが影響しているかもしれません。とはいえ、無い袖は振れない、となるのでこれからが心配にはなります。物件の大規模改修を考えていましたが、自己資金の温存も考えねばなりませんね。そんな中、今日は本業で飲み。事務所の会議室でこじんまり、ですけどね。

  Jul 31, 2020

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• 管理会社さんへ訪問

  ってことで、久しぶりに管理会社さんへご訪問。アポなしでしたが、管理担当の方が在席されていたので、少しだけお話しを。ちょうど先日、空室に問い合わせがあった際に、内見者から指摘された汚損箇所。内容の確認をお互いにしながら、追加修繕をお願いしてきました。そして、ここ最近の他の管理物件の状況や市場の雰囲気など聞きつつ・・・充実した時間を過ごせました～。経理の方からは・・・・給付金を貰いつつも、滞納分がなかなか払えなく家賃保証会社に追い出し寸前まで来ている入居者の現状も教えて頂きつつ・・・。良い話と厳しい話と、電話だけとは違い雑談にもヒントもあって訪問して良かった！！

  Jul 30, 2020

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• 支払い完了！

  ってことで、中間納税と固定資産税の支払いが完了！！法人税と固定資産税はカード払いが出来るので便利なんですが。。。。法人市民税はいまだに窓口払い。現金準備して、窓口15時までに行って。カード払い（ネットで完結）に慣れてしまうと、非常に面倒です！！はやくネットで支払い出来るようにしてほしいものです。ああ・・・・今月のCFはだいぶ飛んで行ったなー来月の家賃入金が待ち遠しいです（笑

  Jul 29, 2020

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• 連絡はない・・・・

  ってことで、あっという間に4連休も終わり・・・・本日から平常営業に。そして管理会社さんからはとくに連絡が無いので、悪いことも良いことも無かったかな・・・。空室になった2部屋。共に１LDK.なんだか動きがあるようで、なかなか決まらない・・・。プラスアルファの動き。なにが必要かつかめていないので、ちと困っております。家賃が高いのかな～。などなど、ちょっと悶々としております。とくに築浅は家賃が高いので、早めに決まってほしい部屋なのに！！そんな週明け月曜日。今週は法人市民税を払いに行かないとな～。窓口支払いしか出来ないのは不便です・・・。

  Jul 27, 2020

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• 見栄っ張り

  ってことで、ふと自分を見返すと・・・・見栄っ張りなところがあるな、と思いったりします。とはいえ、身分に合わせてますので高級時計やブランド服とはいきません。というより興味が無い（笑そうなるとやはりクルマ！！自家用車は1500CCの一台だけ。ホントはアルファードやらミニバンの大きいの乗りたい。いろんなクルマにも乗ってみたい。そんな欲望が渦巻いてはおります。やってやれないことはないのですが・・・・とりあえず妻にとめられているから実行出来ていないのが実情です（笑うまく乗ればそれほど損無く行けると思うけど・・・・安い車乗っているほうが、間違いなくコストはかからない。しばらくはこのままかな～。ちなみに乗りたいクルマ。BMW　M3（先代のV8モデル）BMW　M4（現行モデル）レクサス　ISF日産　GT-R（R35）AMG　GT（R含む）シボレー　コルベットZO6ジャガー　Fタイプロータス　エキシージV6このあたりだと1000万以下ばかり（中古だけど）。買おうと思えば買えなくもない。あとはポルシェ　911GT3RSフェラーリ458、488ランボルギーニ　ウラカンマクラーレン　720Sこのあたりだと1500から3000万円現実味がかなり薄い・・・。そんな妄想を抱えつつ不動産を買い進めていかねば、と思っております（笑欲望と見栄が全開ですね-少しは実現させたいところです。

  Jul 26, 2020

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• 

  時間を自由に

  ってことで、連休も折り返しな土曜日。連休もあっという間に進みますね～。昨日は、妻と子ども達は実家でイベントへ行くとの事で、お父さんは自由時間を確保。エボさんのところへ漫談へお邪魔してきました。最近はお邪魔しても不動産の話は2割、それ以外の話を8割ってところですね（笑お互いクルマ好きなところがあるので、先達の話は参考になることが多いです。自分も複数のクルマを所有したいところですが。。。。。乗れないデメリットもあるだけに考えてしまうところがあります。本業を辞める事が出来るようになれば少し時間もとれるのでしょうが・・・。その後は夕方にかけてコレを見てきました。GRヤリス！！！ある意味、トヨタ自動車の豊田社長の意地で出したような車だと思います。まだ発売までは時間ありますが、事前予約も第一段階まで終わり、１６００CCのクルマが500万しても6000台予約が入る異常事態に（笑9月発売ですが、今だと納車半年以上が目安のようですね。シートポジションも悪くないし、シフトの感じも悪くない。あとはパワー感がどんな雰囲気かは乗らないとわからないでしょうが、楽しみになる車です。社用車に導入したいところだな～。街中では最強でしょう。さて、今日も時間が自由。物件をネットで見ていても、なかなかほしいのが無い。また物件ほしい病が出ております。自己資金多めに入れて、とか。まあ、いろいろシュミレートしながら妄想中です。

  Jul 25, 2020

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• 売りにででいる案件

  って事で、自宅から徒歩2分。 いや1分の物件が売りにでています。 この物件、数年前にうりにでて、それなりにはやくネットから消えました。 その後、管理会社も変わり、外壁リフォームもしてましたが、満室になる事は無く常に半分空き。 そんな状態で売りにでています。 利回りだけ見ると、このご時世でもかなり高い。 が、半分空きだけに今の利回りは10%以下。 さてさて、売れるのかなー。 もし自分が買うならば 4割指値くらい出来るなら買ってもいいかな。 建物は使えなくないけど、満室はそもそも無理。 諸費用分を今の入居者から回収出来たタイミングで追い出しかけつつ、解体を目指す。 あとは戸建新築して、一回は新築戸建賃貸し、一回退去出たら売却。 そんなプランでしょうか。 成果が出るのは10年後っすねー。 そんな妄想しながら手は出していません（笑） さすがに当時の価格から考えると4割指値は難しいでしょうから。 そんな妄想から始まる4連休です。

  Jul 23, 2020

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• 道外ミーティング

  ってことで、先日は本州からのお客様を迎えてのミーティング。小さなお店ですが、ほぼ貸し切り状態でコロナ対策もバッチリでした（笑札幌のやり方とは異なる手法で利益を出されている話を聞けました。やはり建築単価がとても高いので、新築するなら木造及び鉄骨造も視野に入って来るのが興味深い話でしたね。逆に、札幌で鉄骨造が無いのが不思議がられましたが・・・・・建築単価を考えれば当然の帰結かも。ムーン建築設計（仮）（エボさん命名）をはじめとする壁式RC賃貸物件を専門に建築している業者さんが存在するのは他地域とは異なるようです。こういう話を聞いていると、地域柄の話題は楽しいですね！そしてクルマの置場所に関しても…やはり駐車場がネックとなり、維持するのも大変みたいです。こんな問題点が・・・・・充電設備の無さによるバッテリー上がり。・自宅から離れるために、乗る気が削がれてしまい、思いのほか乗らなくなる。・立体駐車場には入らない車種が増えてきている（1800ｍｍ以上の幅）。・駐車場が狭くてドアパンチ。ま、いろいろとありますよね。屋根付きで安心出来るところになると数万円の駐車代。そのコストを考えると、倉庫でも作ろうかという感じになるそうですが。。。。札幌より、高級車駐車サービスが流行りそうな土壌はありますね。コーンズさんにて年間145万にて、充電等含めた対応が出来る駐車場がサービスを始めたらしいですし。札幌でもタワー型立駐でスーパーカー用の駐車場が出来たら採算取れるのかな～。

  Jul 21, 2020

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• お中元を頂く

  ってことで、初めてお中元を頂いた夏。本業のお付き合いがある会社から。そしてプロパンガス屋さんから。なんだか嬉しくなりますね～。とはいえ、プロパンガス屋さんは、直接支払うこともないのでお付き合い具合は管理会社の方が多そうです。なのに頂けるのも、なんだか申し訳ございません、となりますね。そんな夏の一日。でも気温がなかなか上がらないなぁ。真夏日が来ないまま7月が終わりそうな気も。コロナの影響で、気持ち的にもまだ7月という感覚が薄いですが、まさか天候までも遅いとか（笑

  Jul 20, 2020

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• なにもしない日

  って事で、昨日はなにもしない日となりました。 子どもを習い事に送り迎えをし。 歯医者に行き。 片付けをして。 あとは昼寝など（笑） 久しぶりに身体も動かない感じだったので、だらけさせてもらいました。 そんなわけでネタは無し。 空室の築浅RC物件に内覧が複数あると聞いたので、進展ある事を祈りつつ。 そんな土曜日でした。

  Jul 19, 2020

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• キャンセル喰らった！

  ってことで、先日申込のあった中央区単身物件。キャンセルされました・・・・。ぬか喜びになってしまいましたね～。毎回思うのは申込時には預り金貰って、キャンセルの時は没収としてほしいと思います。じゃないと、止めている時間がもったいないし、気持ち的に痛いです。と愚痴ってみても、申込を貰えないレベルを提供しているこちらの責任もあります。そこは真摯に受け止めて、家賃以上の価値を提供出来るようにしていかねばなりませんね～。さて、これで。。。。空室は今月末の２LDK含めて3室に。なかなかあと少し、が埋まらないなー。あと中間納税も払わないと。月のCFにおいて半分近い額なので、負担感デカい！なんとなくザックリだと年間CFの2割が固定資産税に食われる。年間CFの1割は法人税等の税金に食われる。そうなると年間のCFは、9か月分しかない。そう考えると手取り額というのは満室想定CF-（CF×0.15　空室修繕等）-（CF×0.3税金）＝およそ満室想定の55％！ということは・・・返済比率50％だとしても手残り少ないのがよくわかります。あとは家賃収入の全体を増やしながら手取り額の絶対値を増やしていくというのが王道になるのかな～。あとは返済比率を下げる努力か。そんな事を考える水曜日・・・・。

  Jul 15, 2020

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  diy実施

  ってことで、ワンレバーな蛇口のレバーがもげたので修理を・・・・・ 使って7年。 まさかもげるとは驚きでしたが・・・・ 全体がプラスチックで、根元の部分が割れてしまったようです。 交換部品が供給されていたので、無事交換が完了。 ドライバー一本で出来る作業なので、DIYと言えるかどうか、ですが・・・・。 仮に外注へ出せば ・事前調査 ・部品手配 ・取付 この3ステップとなり 1万円はもらわないと割に合わない気がします。 自分で手配・修理が出来る事で部品代の2000円くらいで済んでいるのは、日頃から不動産に関わっているからこそ。 これで少しでもコスト削減につながっていると考えれば、やっていて良かったな、と思えますね。 でもdiyは苦手（笑）

  Jul 14, 2020

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  函館方面の調査活動

  ってことで、週末は道南方面に調査に行ってきました。久しぶりの函館です。もう驚きのガラガラ具合・・・・某所のソフトクリーム屋さんに話を聞くと、この時期は400個くらい売れるのが普通になっていたが、現在は10個から20個程度の売れ行き。給付金があるからなんとかなっているが、どこまで持ちこたえられるかな、との事。ちなみに金森倉庫にもコロナ前に出店オファーがあったそうですが、450,000円/10坪。管理費や共用部の費用も高いらしく、トータルすると45,000円/坪。面積が小さいとはいえ、半端ない金額ですね。まあ・・・・ソフトクリームを月に1200個も売れば家賃。その原価と人件費を考えると、コロナ前ならペイしそうな気もしますが、家賃負担が売り上げの20％？そう考えると絶妙なところなのかな～。ま、そんな感じで商売のお金の流れを考えてしまうのが、最近楽しいです（笑賃貸業的には転進となった函館ですが、観光産業的には実際に即した話が聞けて有意義な出張でした。ガラガラな八幡坂。人が映り込まないので写真撮りやすい状況でした・・・・

  Jul 13, 2020

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• ボーナス支給日

  ってことで、昨日は本業でボーナス支給日でした！！手取り額は、不動産賃貸業での月のCFにも及ばない額ですが・・・・嬉しいですよね。ほんの少しだけ頑張りが反映されているはず。と思ったら、特に影響していなかった（笑そして家賃の入金日でもあるので、テンションが上がる日でした（笑それにしても・・・・・固定資産税と中間納税が重なる今月はCF吹っ飛びます。も少し返済比率下げないと、本業の退職は無理そうな気もします。返済比率の下げ方。考えていかねばと思う今日この頃。とはいえ、細かい借入があるので、そのあたりをまとめて金利下げたり出来れば少しは改善するところもあります。そんな作戦を考えていかねばなりませんね。

  Jul 11, 2020

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• 信金さん訪問

  ってことで、久々に個人で唯一融資を引いている信金さんへ訪問。ちなみにその支店さんの隣の建物は某大物大家さんの物件だったり（笑久しぶりに担当者にも会えたので、少しだけ情報収集。・緊急コロナ融資は件数も落ち着いてきた。・賃貸業のみでコロナ融資を受けている人はいません。・コロナ融資で審査は込み合っていたが、不動産融資は方向性変わらず。　審査には少し時間がかかる。・積立の協力をお願いしたい（笑・も少ししたら、本業がありながら賃貸物件を持っているような会社が物件手放す流れが来るのでは？　投げ売り物件出てくると思いますが・・・という意見も。そんな話でした。投げ売りに関しては、懐疑的な見方もありますが、少し値下がりした市場になるのでは？と自分も思っています。ただし、市内中心部やもともと価値の高いところは変わらず、難あり物件等を中心に適正価格に落ち着く。そんな感じだと思いますが・・・。今年はあと半年。実体経済の動きも気になるところです。ちなみに、本業は好調。コロナの影響が全くありません。というより、そもそも影響を受ける業界（部署）ではない。その為、毎年のごとく忙しさは変わりません。その分、不動産にかけれる時間も、毎年同様。時間を作り出さないとなー

  Jul 10, 2020

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• 税金月間\\\\

  ってことで、今月は税金月間・・・来たのは中間納税です！！期末に払うか中間で払うかの差なので、結局払う金額は変わらないものの・・・・なんとなく重税感。チョビーさんや極東船長さんのように、気持ちよく払って次につなげる！！　という気持ちまでは至っておりません（笑無理して節税対策するわけではありませんが、気持ち的に痛いです。そして、固都税の2回目も同じタイミング。これまた昨年度に比べて増えているので更なる重税感（笑致し方ないけど、痛いですよねー。それでも木造中心だけに、RC中心の方と比べれば少ない方なんでしょうが。このあたりの年間の支払いスケジュールを作ってはいるので、期末まで資金不足にならないように考えてはいます。が・・・物件買うと一気にスケジュールが変わるので、毎年苦労をしております（笑今年も1棟は買いたいところ。どうなるかなー。

  Jul 9, 2020

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• 空室状況に関して

  ってことで、ここ最近の入退去状況を備忘録的に・・・・法人2棟目：2LDK　7月末退去　住宅購入らしくおめでたい。法人3棟目：２LDK　8月1日より入居決定！空室期間が短くて助かった！法人5棟目：１LDK　空室期間が3か月目に！　　問合せあるものの、決まっていない？？法人7棟目：１LDK　こちらは申込入ったらしい？他は満室なので。。。。7月31日現在では3戸空き。8月1日からは？？7棟目次第ですね。最近は完全満室というタイミングが、なかなか無くなってきまして。どう頑張っていいか、というところです。

  Jul 8, 2020

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• 更新されず・・・

  ってことで、昨日のブログ。楽天ブログのみ更新されて居ませんでした。もう一回トライしてみると・・・・。「わいせつな表現があるからアップ出来ない」と・・・・・・。どこに？？何度か読み直してみましたが、特にわからず。細かいところを直してみたけど変わらず。どの表現がかかるのか。教えてほしいものです。そんな訳で昨日のブログはアメブロにて！！https://ameblo.jp/soutoku325/

  Jul 7, 2020

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  本を買う

  って事で、久しぶりに不動産関連の本を買いましたー。 不動産経営　誰も教えてくれないお金の残し方　100室所有、無借金経営の成功モデルを分かりやすく解説 [ 川村 龍平 ] と言いつつ、まだ読んでいないので書評は後ほど。 東京でお会いした事ありますが、良い意味で固い。 寝ててもチャリン、と言わないタイプのお方です。 その分厳しい事も本音で言われますけと（笑） 最近は不動産に関わる時間が減ってきている感じもします。 本腰入れないと失敗しそうで怖いところです。

  Jul 4, 2020

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• 今更のTwitter

  ってことで、最近はTwitterも観るようになりまして・・・・140文字に凝縮されたネタが飛び交っていて、ブログやFBとも異なる楽しさがあります。また匿名だからこそのぶっちゃけ話（本当かどうかの真偽は・・・）や本名を出しての話など、ブログのように書き溜めて、とならないので瞬間風速的な読み応えがあります。そして自分の文才の無さが改めて露呈もします。皆様ホントに上手い。だからこそ読み込みたくなるのかもしれません。なかなかツイートは出来ていませんが、有用なネタが出せればツイートしていきたいところです。そういえば・・・・ミーティング開催をしていたバーガーキング。営業時間は相変わらず23時ですが、19時くらいからテイクアウト及びドライブスルーのみの営業になっています。これだとミーティングが出来ない・・・・半年間は開催出来ていなくて寂しくなってきました。もうミーティング出来ないのでは、と思ったりしてしまいます。また集まりたいところです！！

  Jul 3, 2020

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• まさかの館銘板・・・無し

  ってことで、昨年購入の中央区物件。入居者から「館銘板無くて、誤配があって困る」というリクエストが・・・・・言われてみたら、館銘板がついておりません。で、近くに同名物件の「１」があります。当該物件は「２」です。そして両方とも館銘板が無い（笑そりゃ間違うよねーと・・・館銘板を検討してみる事にしましたが・・・どこに頼むと良いのかな？？館銘板だけの発注は経験がないだけに、ちと調べてみますか。

  Jul 2, 2020

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• 半年終わってしまった。。。

  ってことで、今日から7月。あっという間に半年が終わってしまった、という事ですね。コロナ自粛もあっただけに、数カ月の空き時間があったように感じます。不動産的には空室期間の長期化という問題を抱えつつ、という状態。あと一部屋が決まれば心が軽くなるんですが・・・・。またあと半年、と考えると、今年も物件が買えるかどうか。動いていかないといけませんねー。たまに興味を引きそうな物件もありつつ、本業を言い訳に動いておりません（笑新築もやりたいところですが・・・・資金的には厳しいところかなぁ。今年は買わずに貯金するのも手かもしれません。そんな事を考えている今日この頃です。

  Jul 1, 2020

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• 空室の確認

  ってことで、空室になった部屋を確認してきました。空いた時期がコロナ全開の4月ということで、家賃も高めの１LDK。動きがパタッと止まっておりましたが・・・・最近は問合せや業者からのアクセスもあるとの事ですが。。。。。なかなか申し込みにには至らず。なにか問題あるのかな、と思い現地確認してきましたが、特に問題は感じませんでした。家賃も気持ち下げ気味でして、悪くないと思うのですが。。。。ちと理由が見当たらず。さて、こういう時のテコ入れ方法が思いつかずでした。築古が多いので、家賃以上の装備（水回り補修や壁紙張替えでの清潔さ等）でバランスとって決めて来た気もしますが・・・新築物件だとそれは通用せず。なにかストロングポイントが必要なんでしょうが、内見に結びつかないとそもそも意味も無いからなー。管理担当の人に相談してみようっと。さて、本業は相変わらずバタバタ。7月からコロナ対策も終わり通常営業となるので、忙しさは変わらない感じになりそうです。

  Jun 30, 2020

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  クルマの点検

  ってことで、昨日はクルマの一年点検に。車高の低さから下回りを覗いたことが無かったのですが・・・・初めて見る事が出来ました（笑綺麗だったので一安心。銀行訪問用の快速車両だけに、大事に維持したいものです。そんなに価値は落ちないと思うんだけどな-。あとは、そのお店の役員の方が居てくれて、いろいろと話を聞けました。車両用の搬送車両を買ってレンタルすればいいのに、的なお話しも。償却稼ぐのにはありかもしれません（笑定款に全く含まれていないので、追加するか、もう一つの法人作って考えてみてもいいかもしれませんね。たまに使いたいと考えますが、借りると高いので・・・。

  Jun 28, 2020

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• 情報交換へ

  ってことで、帯広で活動した帰りにそのまま関東からのお客様と飲みにＧＯです。といっても・・・・自分は飲めませんが（笑民泊や宿泊業、賃貸の関東ネタなどをいろいろ聞けまして、とても参考になります。それにしても・・・・・23区内の収益物件の取得争いはすごいです。億近くても現金買いの個人が突っ込んでくるなど、レベルが違う！！家賃も高くて、面白みはありそうですが・・・・遠隔でやるのは難しそうです。そんなこんなで、小さい規模でならミーティング的に動いてますが・・・・なかなかモスミーティングレベルは躊躇してしまいますね。

  Jun 27, 2020

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• ミーティングの使い方？

  ってことで、今日は本業で会議。これまたWEB会議だけに聞いているだけです（笑ホントはミーティング開催したいところですが・・・・少人数でのミーティングはアリですが、多人数のは開きにくい状況かな、と。WEBミーティングを開催してみようかな～。個人的にはGooglemeatですが、使える人はいらっしゃるかな。ホントはZoomなんでしょうが、無料だと時間制限等があるので・・・・・なにが良いか検討してみたいところ。本業の知見を活かしていければイイですが（笑

  Jun 24, 2020

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• 良い＆残念なお知らせ等々

  ってことで、昨日は管理会社の担当さんから連絡がいっぱいDAYでしたー。良い知らせ、悪い知らせ、報告。そんな感じでやり取りが続きました（笑とりあえず、自分の物件で一番家賃が高いお部屋、申し込み頂きました！！といってもP込6万円台のファミリー物件ですが（笑この物件、7万円台貰っている部屋もありますが、退去したら6万円台に下がりそうです・・・。築12年のファミリー木造。意外に頑張ってくれています。そして、築22年のファミリー物件。ほぼ退去が決定・・・・。中古住宅を買ったそうな。ほぼ、というより確実に、ですね。この物件も特定の部屋が入れ替わるイメージありますね～。今回の退去はちょうど3年間。物件購入価格の6％程度を稼ぎ出してくれました。こうやって数字にしてみると、退去は悲しいところですが、それなりの稼ぎをしてくれている事がわかります。ありがたい限りです。そんな感じで仕事の合間にFB使いながら報告や相談などやり取りをしています。もちろん本業はしっかり。相変わらずオーバーフロー気味ですが・・・サービス残業も当たり前に・・・・

  Jun 23, 2020

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  DIYな日

  ってことで、昨日は父の日なのにDIY（笑空室のリフォーム最終工程として、録画機能付インターフォンの取付等を実施してきました。最近DIYをやっていなかったので、久々の作業となりましたが、なんとかなりました。が・・・・クロス屋さんが先に外してしまっていたので、壁裏のスイッチ金具が無くて自分で準備となりましたが・・・手元在庫があり助かりました。細かい部材の在庫は大事だな、と思った次第です（笑ちなみにこの物件は一番最近に買ったんですが、自分の物件では珍しく単身＆築20年程度の案件です。そのため・・・。も少し手を入れたいと思わせるところもありつつも、最小限の対応でもなんとかなっている状態です。ホントは・共用部の床を張替え（今は暗い感じの色）・ポストの交換と宅配ボックスの設置・共用部照明のLED化とセンサー追加ここまで出来るとだいぶ競争力が上がりそうですが・・・・・賃料には反映されるというより、決まりやすくなる。そんなところだけに、どこまでコストをかけるか悩みどころです。そんな日曜日を過ごしつつでした～。

  Jun 22, 2020

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• 違法駐車

  ってことで、法人２棟目ファミリーで駐車場問題が勃発。生保の入居者がいまして・・・シングルマザーなんですが、今までも母親が路駐したりしているのを確認していたのですが・・・今度は車庫前の通路に停めていることが何度かあったようで、他の入居者からクレーム連絡。対策がされていないのは管理が悪いと言ってきました。違法駐車は、自己救済も出来ないのでやったもん勝ちなのが辛いところ。でも管理会社さんの頑張りで、生保の入居者に違法駐車を認めさせて、とりあえず解決か？？まあいろいろありますな。

  Jun 21, 2020

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• 疲れた・・・

  ってことで、ブログネタがあるも・・・・本業で疲れ切って、今日は書けん・・・。あと一息

  Jun 19, 2020

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• 不可の案件

  ってことで、昨日見つけた物件を某氏にご相談してみた。 結果は却下！ やはり入居付け考えると、この場所ではリスク有との見解でした。 うむむ。 自分が考えているリスクよりちょっと上、そんな感じでしたねー。 まあ、もし買うとなると現時点ではフルローン近く出ないと買えません。 自己資金足りないからっす。 でも積算足りないから、どう見てもそこまでは伸びません。 頑張って９割ちょいというところ。 １割+諸費用で３年で回収出来る算段ではあるけど・・・・。 その諸費用分がキツイところです。 ちなみに、現在出ているコロナ関連融資。 結局当てはまらず借りれないですが・・・・・ もし借りれたときに使える項目ってなんだろう、と考えます。 基本的には「運転資金」名目となる可能性が高いと。 「設備資金」の名目もあるけど不動産購入だと出ないとも聞きます。 その運転資金を・・・・・ 設備（不動産）に使った場合・・・・ 決算書（確定申告）が出れば一目瞭然にはなりますよね。 その時に罰則的なものが出るのか否か。 借りたもん勝ちになるのか、フラット３５の不正みたいに懲罰的な一括返済を求められるのか？ コロナ禍が落ち着いて、問題視出来る余裕が出てからわかる答えですよね。 とはいえ、政策金融公庫で言われたのは・・・・ 不動産賃貸業には運転資金不要と。 なおかつ外注も出来るからクルマの購入資金も出せない。 的な事を言われたことがあります。 ま、たしかに売掛金が発生するような業種ではないから、運転資金という名目はそぐわないのはわかります。 さて、その辺りの情報収集をしていかないと。

  Jun 17, 2020

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• 物件探し・・・

  ってことで、面白そうな物件を発見！！ただ・・・・北向き６ｍ道路に接道しつつ、両隣はピッタリ密着。南側もピッタリ建っているので。。。。。ファミリーだとけっこう厳しいだろうなー。実は隣も連棟的な物件なんですが、こちらは角地。こっちだと検討したいと思わせる物件。うむむ。たぶん買わないな、これ。けど料理次第で面白そう。が、道路付けも厳しいので・・・・難しいところですな～。もひとつ面白そうな案件も。とはいえちらは高い・・・・。場所もちょっと微妙らしい。自分の目線的にはけっこうアリだと思うけど、実はエリア特性がよくわかっていない場所。そんな時は、聞いて調べるしかありません。物件的には2棟物なのと、土地も広いから融資は付けやすい感じがしないでもない。ちょっと調べてみようかな。そんな感じで、物件は見ていますが・・・・見るだけ星人になっているかもしれません。面白そうな物件探し、頑張らないと（笑ホントは次も新築いきたいところですが・・・・自己資金的にパワーが足りません。たとえ無金利で借りれたとしても、返済の必要がある短期資金だと、しばらく厳しいからな～。

  Jun 16, 2020

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• ネタは無く思い出？？

  ってことで、ネタが無い週末・・・・ 毎回ネタがあると困るのは当然なんですが、今週末は体調不良も重なりなにも出来ず。 ま、そんなタイミングもありますよねー。 と、自分を慰める（笑 そういえば・・・・ ふと見直すと、自分の法人は設立が平成24年。 1期目は20日間で終わったので（11月初旬設立で、11月末決算）、9期目と言いつつ実質は8期目です。 物件を購入した時の資料を見返すと、毎回と言わんばかりに資金繰りで苦労しています。 最初のころは小さい物件でフルローンやオーバーもあったのにも関わらず、諸費用払うのに精一杯。 その後も、ちょっと背伸びした物件で融資額を契約日直前に減らされて資金繰りに四苦八苦したり。 最近もけっこう背伸びして自己資金集めて足りない分は家庭からお借りして買ってみたり。 まあ、余裕な感じで買ったことは、ほとんどありません（笑 いつまで経ってもチャレンジしつつ、背伸びした物件を検討して買っていくんだろうな。 なんて事を思う今日この頃です。

  Jun 15, 2020

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• 火災保険の更新

  って事で、火災保険の更新を。 この物件は購入時に仲介さん経由では入らなかったので、友人の代理店で契約しています。 で、その代理店が火災保険会社を乗り換えしての初の更新。 そしたら、条件良くなるし安くなるし、文句無し！！ 保険会社によって内容がここまで変わるとは。 そんな驚きでした。 そういえば借入状況などは一覧にしていますが、火災保険はそこまでしていなかった。 長期が多いから見直す事は少ないかもしれないですが、わかりやすくする必要ありそうです。 さて、本日は子ども達のリクエストで焼肉ランチ。 たまには良いかな。

  Jun 13, 2020

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• リフォームの方向性

  ってことで、空室のリフォームに関して方向性が確定！このお部屋。なぜかキッチンの換気扇が無いんです。いやあるんだけど・・・・・天井に設置されている普通の換気扇が、レンジフードの代わり。そんなんで、空室が出るたびに垂れ壁製作＆レンジフードの取付をしています。自分で出来れば、レンジフードも安く仕入出来るのですが・・・・・垂れ壁作ってレンジフードを付ける程の性能を持ち合わせてはおりません。そんな訳で外注ですが・・・最初から造作してほしかった設備ですね（笑そしてキッチンも微妙に幅が狭い・・・・ので、既成キッチンとの入れ替えにはハードル高いのです。そういう意味では建築時に使う部材や寸法は、後々の修繕コストを考えると特殊サイズは使うな、となりますね（笑ある意味勉強になる物件ではあります。さて、はやく埋まると良いけどな～。

  Jun 12, 2020

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• 信金さんへＧＯ！

  ってことで、信金さんへ突撃です。実は担当が転勤で代わってから初のご挨拶。30歳ちょっとのイケメンな雰囲気の方でした。この支店、わりとイケメンの配置が多いような？？ご挨拶とともに現状のヒアリング。・日銭商売の業種に関しては、おおかた融資完了し一息ついた。・住宅ローンのリスケ依頼が出始めている・・・。・建設業の動きが気になるところ。・むしろ家賃滞納とか大丈夫？？と心配される。・元々審査が固いが、最近はさらに審査部のハードルが上がっている感じもあり。・やはり築浅もしくは新築が一番やりやすい。そんな感じでした。で・・・・自分の法人の家賃収入一覧を持参してコロナ融資が受けれるかを聞いてみたら・・・・全然ダメでした（笑実際のところ、民泊やっている訳でもないですし、賃貸業は運転資金も不要だし・・・・。売上が下がっていないのが一番大きいですよね。未収金を売上に見ていないので、その分変動はあります。が５％とかはないので・・・。結局のところ要件には当てはまりません（笑そんなわけで、普通に持ち込んでください、となりました。さて、新築探しますか～。といっても頭金が足りないか。

  Jun 10, 2020

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• 売り出し物件を発見！

  ってことで、趣味で戸建ても探しています。広告に出てくるのは築古でお得、な物件はほぼ無いので・・・・自分が住みたいと思える物件や、なんとなくの定点観測的な意味合いもあります。そんな中・・・・まさかの物件を発見！！！自宅向かいの築浅戸建が売りに出ている！！！おお・・・・この家は４ＬＤＫと言いながら、ほぼ１００平米。土地は５０坪。地下鉄駅徒歩１０分より遠く１５分以内。そんな条件で３０００万切り。やっぱり高いよな～。とはいえ、新築時は３０００万くらいだろうから、希望価格はこんなものか。土地は坪２５万程度と考えられるので、１３００万。そう考えると２３００万くらいなら買いなのかな～。築１０年なので、外壁がそろそろ、という雰囲気だけに修繕費も考えると、もう一息指値したい。そんな物件でした。ちなみに、その家のお父さん。再婚で最初の奥さんの子供２人。再婚相手の連れ子２人+最近１人生まれた。そんな家庭。１００平米の４ＬＤＫだと狭いよね。町内会の役員になったばかりだけど、なんで売るのだろうか。そんな感じで妄想は続きます（笑ちなみに、同じブロックの築古も最近売りに出て決まったみたい。ここは坪３０万で出ていたので・・・・自宅周辺も一時期の２０万程度から上がってきているのかな～。

  Jun 9, 2020

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• 情報交換な場

  ってことで、先日は情報交換に出征。個室で盛り上がりました！！あ、三人共にアルコール無しで経営者2人に、リーマンな自分。ちっと場違い感もありながら、少しはお役に立てたかな？？お話を伺って思うのは、専門家（税理士先生など）も専門分野がそれぞれあるので・・・・専門外に関しては、どうしても不得手になるんだな、と。納税も大事だし、節税もルールの範囲内でどこまでやるか、というバランスが難しいところ。そんなさじ加減も、得手不得手で変わってくることを実感です。自分でも情報収集して、意見をぶつけて判断してもらい。そんな事を繰り返していく必要がありますね～。そんな事を考えた夜でした。さて、明日から本業も頑張らないとー

  Jun 7, 2020

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• 転売ヤー

  ってことで、最近は子どものおもちゃをメルカリに。といっても小さい頃遊んだウルトラマンのアイテムなどで、すでに見向きもしないものばかり。それが、意外と売れていくんですよね。お子さんに、というお母さんらしいコメントの方もいましたが、男性比率が高い。もしかしたら、価値が出てくるのかもしれません。そんな事を考えつつ、自宅に置いておいても邪魔になるので頑張って出品して売りさばいております。売却資金はお父さんのもの、と言われておりますのでヤル気も出るってもんです（笑こんなところからも種銭稼ぎをしております。お金になるのなら、なんでも（笑さて、も少し残業・・・・

  Jun 3, 2020

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