一戸建ては私たちには無理 と中古マンションを
中古マンションを検討していましたが・・ ※はい、決して、マンションを 所有してはいけない。 自分の頭で考える生活設計。〇メール顧問会員のKさん(40代) (相談:ライフプランニング)2019.7.16 新規 メール顧問会員。2019.8.22 現状診断 終了。メールをいただきました。武田様こんにちは。〇〇市のKです。K家の現状診断シート、ありがとうございました。夫婦ともに、はっきり見えない将来の不安から抜け出せたような気がします。私(妻)の働き方や子供の教育資金についての考え方も、節約や贅沢の仕方も(笑)CFで数字をいじって確認することで安心して選択をすることができそうです。 ※当然です。 キャッシュフロー表を持ったことで、 家計の問題点を根拠を持って考えることが できるようになりました。 さらに自分でシミュレーションしてみる ことができるので、確信を持って実行に 移すことができるようになりました。そして早速ですが、マイホームの取得を考えておりそちらのシュミレーションをお願いしたいと考えております。1点マイホームについて質問があります。少し前から住宅購入を検討していて物件検索をしていました。(主人がマンションで育っている のでマンション購入で考えていました)しかし武田さんのマンション購入はしていけない!という記事を何度も読みハッとさせられました。。。でも住宅建築は費用がかかるから、、、とあきらめていました。私達の居住エリアで中古マンションを検討すると売買価格でだいたい4000万弱でした。(築10年以内、駅徒歩10分内、70㎡~で検索しています)(新築マンションですと5000~6000万だと思います。)しかし、土地から探して住宅建築を考えると、希望エリアですと土地代で3000万弱が相場のような感じでした。(だいたい坪単価80万くらい)建築費用も含めて比較すると中古マンションと住宅建築では1000万~1500万くらい差がでるのかな?と思います。 ※イニシャルコストは、・・ですね。 中古マンションを買った場合の・・ そんなに遠くない未来の ランニングコストの最後の最後は、 世にも恐ろしい・・ ホラー映画のような世界が待っています。そのため住宅建築は考えていなかったのですが、現状診断をしていただいて、可能な住宅取得費を算出していただきもしかして私達でも住宅建築も可能なのでは?と思えるようになりました。 ※「現状診断」の「総評」での、 マイホーム取得に関する記述は以下です。 〇もし、マイホーム取得を計画するとしたら・・ マイホーム取得計画の目安は、ザックリと 「住居費総額」を捉えます。 現状診断時点の住居費(家賃の総合計)は、 5,088万円です。(CF表より) ※下のキャッシュフロー表のオレンジの〇。 さらに・・最後(妻の死亡時点)の貯蓄残高は、 4,259万円です。(同上) ※下のキャッシュフロー表の青の〇。 合計額は、9,347万円です。 ★『マイホーム取得での住居費総額』 = 『土地代+建築費+諸費用+ ローン利息+固定資産税総額+リフォーム代』 の合計額が、9,347万円以内に納まれば、 現在の生活レベルのままで 住宅取得が可能だということです。 ★ただし、第2子が希望なら、 約2,700万円分は引いて考える必要があります。 ※今後、第2子も産むことにして・・ 9347万円-2700万円=6647万円 マイホーム取得費が6647万円以下に 収まれば、現在の生活レベルのままで 人生をやっていくことができる ・・ということです。 土地に仮に3000万円を使っても、 マイホーム建築には余裕があります。どのエリアであってもマンション購入の初期コストは住宅建築よりも低くても今後の管理費や修繕積立、将来的な修繕のことなどを考えるとトータルでコストがかかるというから絶対反対!という認識であっていますでしょうか? ※絶対反対!とか、絶対賛成!とかと いうことではなく・・ 所有してはいけないのがマンションだ。 いつも思っていることですが、 マンションの販売手法はいかにも インチキなもので、 「いかに手軽に取得できるか?」 を極端に強調しているように見えます。 便利な場所なのに手ごろな価格。 毎月の負担もそれほどじゃない。 ように見せています。 でないと、売れないから・・。 垂直方向に非常に長く大きな不安定な 構造物が、毎月わずか数千円の積立金で 半永久的に管理できるわけが無いし、 やがて確実に躯体ものものが 強度を保てない時がやってきます。 大規模修繕でも各戸が新たに大変な出費 を迫られることになるし、 建て替え!ということになったら、もう 新たなマイホーム取得のレベルの お金を強要されることになる。 現在の個数より数割増しのマンション を造って、新たな購入者の購入代金で 助けてもらう・・といううような 過去のモデルはもう通用しない。 とっくの昔から家は有り余っている。 さらにさらに造っても売れるほどの 需要は、これからは無い。 マンションを所有してはいけない。 マンション販売業者はセールストークで、 一戸建ては固定資産税がかかるし、 修繕費用もかかって、 ランニングコストが大変です、 ・・的な言い回しをしますが、 一戸建てマイホームのランニングコスト は、固定資産税程度で済んで有難いし、 元々・・一戸だけの住まいなので、 たまの修繕費も大したことはありません。 本当にお金が無い場合は、 修繕を最低限で押さえて我慢する なんていう自己判断も、 一戸建てなら可能なことです。 マンションは、そうはいかない。 所有者である住人は、運命共同体です。 管理組合での決定は絶対服従、 そんな大金は無い、建て替えなんて反対だ、 なんていう人には、いやなら出ていけ ・・ということになります。マンションを所有してはいけない。マンションを買ってはいけない理由。 百世帯の一戸建て分譲と、百世帯のマンション分譲。一戸建て分譲は、何も無い広い土地に縦横に道路を巡らせて各区画を計画します。 法律に則って、道路幅や道路形状を計画、 公園等もレイアウトしていきます。 道路には上下水道が埋設されて、 各区画へ引きこまれて、マイホーム建築ができるようにします。 電気も道路沿いに計画されて、 建築後すぐに生活できるようになります。で・・家を建てた後、 道路や公園や上下水道等のインフラは、 地元の市町村が引き取ります。 以後の管理・運営は、行政が行ないます。カタチあるもの、すべて劣化します。カタチあるもに、必ず壊れます。・・が、一戸建てなら、 自宅だけをケアすれば済みます。インフラは、行政が面倒みてくれます。 「自宅を補修するお金が無ければ、 しょうがないから がまんして暮らす。」・・ことも可能です。マンション分譲は、比較的狭い土地で垂直方向にに各戸を計画します。 法律に則って、エレベーターや外廊下を計画、 共用施設等もレイアウトしていきます。 建物内には上下水道が埋設されて、 各戸へ引きこまれて生活ができるようなります。 電気も建物内に埋設されて、 入居後すぐに生活できるようになります。で・・入居した後、エレベーターや共用施設や上下水道や電気等のインフラは、 地元市町村が引き取ることはありません。 以後の管理・運営を、 行政が行なうことはありません。カタチあるもの、すべて劣化します。カタチあるもに、必ず壊れます。・・が、マンションの場合、自宅だけのケアでは済みません。インフラは行政が面倒みてくれません。 所有者全員、応分の負担が必要です。「応分負担するお金が無いのでば、 しょうがないから がまんして暮らす。」・・などということは、不可能です。インフラだけならまだマシ。 肝心な・・建物の構造躯体に問題が発生したら、 補修程度では済まないことになったら、もう・・金額的には計り知れないレベルに。マンション所有者は運命共同体。 人生のお荷物を抱え合う運命の・・。K家の現状診断時点の状況。2019.8.22 ※分厚いキャッシュフローです。 (1年ごとの貯蓄残高の推移) 老後、夫の死亡時に終身保険1千万円が 入って、ポコッとお金が殖えています。 これ、必要か・・? ※グラフの根拠になるキャッシュフロー表。 左が現役、右が老後。 読者の皆さんも、マネをして作ってみよう。 ※キャッシュフロー表:現役の拡大。 ※キャッシュフロー表、老後の拡大。 ※生命保険が必要かどうか? に、遺族年金等の計算は不可欠です。 ※将来の時点の死亡保障必要額の計算も 必要です。 子供の教育費がかかりそうな時点を きちんと押さえておきたいものです。 ※妻も同様です。 現在と20年後を押さえておきたい。 ※遺族年金等の金額が分かれば、 それ以外は簡単です。 死亡保障必要額を計算してみましょう。 現時点と20年後の時点で。 ※妻も同様に計算してみましょう。 ※Kさん夫妻のそれぞれの死亡保障必要額と 加入生命保険を比較したグラフです。 ※妻は、巨大な死亡保障を確保しています。 おバカさんです。 ※Kさん夫妻の生命保険加入状況です。 夫3本、妻4本、 よくもまあ~保険屋の言いなりに・・。 ※毎年の保険料は約55万円です。 おバカさんです。 このまま継続すれば、 保険料総額は約1,600万円です。 おバカさんです。 払えるから・・放置しています。 もったいない・・。 こんなに数行に及ぶような加入の しかたをしてはいけない。 生命保険は収入保障保険だけ考えよう。 夫に必要か? 妻に必要か? 必要な場合でも、2行で済んでしまう。マンションは、ババ抜きのババだべ。早く手放した方がいいべ。・・っと。 〇 商品販売をしない。 〇 しがらみを持たない。誇りをもって、愚直に、 消費者側に立ち続けて18年目の ファイナンシャル・プランナー事務所。《 質問希望? 》 ブログ右「キーワード検索」をどうぞ。 「キーワード検索」に言葉 ⇒ 「このブログ内」 ⇒ 「検索」。《 顧問会員希望? 》 「顧問会員って何?」で支援内容や当事務所との関係を確認の上、右記へfpst@axel.ocn.ne.jpメール顧問会員は、指定した月日のみに受付けます。