濡れ手にアワー

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不動産ランキング
※ブログは不定期１８時に更新してます。

波乗りニーノさんからzoom会議のお誘いがありました。

有益な情報がバンバン出て
話しをする側は、当たり前と思っていても
話しを聞く側は、目からウロコの情報の宝庫！

もはや不動産業は情報産業と言っても過言ではないかもしれません。

一般化していない知識があればより儲かるかもしれませんし
たとえ儲からなくても、損をすることは避けられます。


そんなzoom会議で「浄化槽」の話題がありました。

まず、前提として浄化槽の仕組みを大さっぱに言うと
イメージとしては金魚などの水槽のような感じで
排水をタンクに入れ、曝気ブロワーというポンプで空気を送ります。
浄化槽内には菌（バクテリア）がいて空気でかくはんし排水中の汚れを食べて沈殿し
その上澄みを消毒し川へ流します。
わりと雑な仕組みなので、排水は匂うしキレイではありません。

余談ですが、菌は抗生物質に弱いため
入居者が抗生物質を飲みまくると菌が死滅し
浄化槽の能力下がってしまいます。
ニオイがもとで近隣トラブルとなる可能性もあります。


話しは戻って
過去に保有していた物件が浄化槽だったので
年に数回汲み取りや、菌を入れたりとメンテナンスが必要でした。

地域によっては排水を集中浄化槽へ送り込み、法外な値段を支払うケースもあります。

自分は下水道へ接続し失敗したのでそのお話しをします。
（前提となる条件によって損することがあるので参考までに）

結論から言うと
敷地内に自前で浄化槽をもっているなら、そのまま使用した方が安いです。


下水料金は地域によって異なりますが、富山市の場合は上水代の１．５倍くらい。

浄化槽のメンテナンス代は、利権化されていてほぼ価格は下がりませんが
それでも下水より安いと思います。

うちは浄化槽へ空気を送り込む曝気ブロワーを買わされたり
浄化槽中の空気穴が詰まったと言うのでメンテナンスを請求されたりしました。
それでもまだお得だと思います。

それくらい下水料金は高いです。

そして戸数が多ければメンテナンス費用割合が少なくて済みます。
費用が１万円だった場合
１０戸のアパートだと１世帯当たり１０００円で済みます。
共益費か定額使用料を貰っていれば損しないと思います。


そして失敗したケースですが

工事費用については指定業者があるので
どこへ問い合わせても価格の差はほぼありません。

ざっくり５０万円で下水管へ接続となりました。

ただ、下水道の本管が道路に埋められており
接続する際は、道路が市道＜県道＜国道の順に費用が上がるので注意が必要です。

工事したのは４戸のアパート
戸数が少ないので先のメンテナンス費用割合が高く
なんとなく浄化槽がイヤなのと、下水の方が清潔そうと思い
コントロールできない浄化槽のメンテ代を払うのもイヤなので下水へ接続したのですが
逆に高くなりましたorz

水道は共同メータで定額２０００円もらってましたが
水道代１に対し、下水道代が１．５倍←ＮＥＷ
定額なので使いまくられると大損ですorz
水道代を定額２．５倍しないとペイできません(泣

こちらの都合で下水へ切り替えたので
入居中の方に対しても、定額２０００円を値上げすることは出来ません。

価格を上げるには新規に入居された方からとなります。
定額費用は契約時に分かるので、家賃以外に定額費用を払う感覚が
割高に見えるので入居へも悪影響が出ます、、

なので、結果的には浄化槽のままが一番安いということでした。

工事もしなければ、価格が上がり損失が拡大せず、値上げの必要もありませんｗ

また浄化槽を掘り出し処分してもらえればいいですが
工事費を安くするため、半分だけ壊して地中に埋める事がよくあります。
そうなると売却時の埋設物に明記する必要も出てきます。

と言う事を考えてましたがzoom会議はメインゲストさんもいるので
割ってしゃべるのも気が引けたのでブログにしましたｗ


何がいいのか人によるけれど
個別メータで、上下水代を入居者負担が良いと思います。
新築するなら、個別メータ代の負担が大きいけれど
中古物件で個別メータであればラッキーだと思います。

物件購入時の参考にしてみてはどうでしょうか。

今夜もzoom会議です。
情報を貰うだけでは無く、自分もなるべく話したい（できれば情報提供したい）と思ってます。
間違っていてもいいのですｗ誰かがミスを教えてくれるので
投資家さん達の集合知は計り知れない資産だと改めて思いました。


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