不動産投資する私の続・夜明け日記

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• イメージと違いました

  こんにちは。夜明け女です。地元で新築中のアパート。仕様は基本、建築会社にお任せしました。なにせ、最初から予算ありきで、建築会社が安く仕入れられるものをかき集めてもらったからです。今回はシンプルな箱のような外観を指定された限られたサイディングの中からうまく組み合わせて、貼り分けでおしゃれに見せようとしてました。新築を何回か経験して、それなりに自信があったのですが、いまいちな結果に……あまりにイメージと違っていたので、思わず、型番を間違えてないか確認してしまいました(爆)カタログから貼り上がりを正確にイメージするのはホント難しいですね。

  2016.02.10

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• 地元の新築貸家

  こんばんは。夜明け女です。すっかり雪に覆われてしまいましたが、現在建築中の貸家。田舎とはいえ、街中の３ＬＤＫ。Ｐ２台分。仲介業者さんたちと相談しいしい、決めたお家賃。戸数も２戸だし、似たような物件は皆無なので楽勝と思いきや、、、、来春は市内に３ＬＤＫ物件が大量供給されるとわかりました。立地は私が一番よいです。しかし、ＲＣマンションやら、テラスハウスやらのライバルたちに対して、私の貸家は家賃が最高値！！、、、、、どうなるんでしょ？最悪の事態の場合、新築戸建として一般市場でさっさと売却。昨今の建築費高騰のせいで、市内の新しめの住宅価格は高止まりしています。それらに比べれば、私の貸家は建売住宅としては格安で出せますよ(笑）逃げ道があるのでとりあえずはまったりいきます。

  2015.12.27

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• 貸家の建築費

  こんばんは。夜明け女です。現在、新築中の貸家は昨年から計画しておりました。いえ、一昨年から毎年、１棟づつ新築し続けているわけですが。以前は１３００万（税込み）で大き目の注文住宅を建ててくれた会社に、今年は１４５０万でも厳しいといわれました。数年前に１１００万円で見積もってくれた会社の最近のＨＰを見ると、杭打ちは別途で１３５０万なんて感じです。いろんな工務店に見積もりを取りまくりましたが、杭打ち込み１２５０万（税込み）ぐらいが個人の客を相手にした最安値に思われます。本州の会社だと本体価格８００万円なんてのがけっこうありましたね。これを北海道の雪と寒さに耐えうる寒冷地仕様にすると、大体どこでも２００万円増しといわれました。安い家賃で高い建築費。やってらんないよぉ～・・・。北海道仕様の本体価格１０００万を切る商品が出てきたら飛びついちゃいますよ。そんな先月、８００万をきった金額の新築戸建のチラシが届き、興奮して見学に行ってきました。別途になっている給排水工事に暖房設備、杭打ち工事等々を足算していくと結局１３００万強・・・・現在の限界が見えた気がします。

  2015.12.02

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• 現金がない

  こんばんは。夜明け女です。ネットですごく好みの物件を発見しました。高くないです。いつもだったら、私でも買える金額です。なのに、なのに。今、現金が枯渇しております・・・古家を解体したり、車も買っちゃったし、新築にも持ち出ししてたりして・・・・ホント、お金がないの。ちょっと変なところに情報が出てたので、半年くらい誰にも発見されずに、売れ残っててくれたら、ぜひ買いたいと思います。

  2015.12.01

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• お久しぶり

  こんにちは。夜明け女です。楽天ブログのガラケー対応機能が縮小されてから、使い勝手がわからず、放置しておりました。また、ぼちぼちやっていこうと思っております。さて、ついに雪が降ってしまった当地。新築案件は現在、基礎が終わった段階。本格的に雪が積もる前に、棟上・屋根貼りまで行く予定のようです。それにしても、毎度嘆いておりますが、建築費の高騰が辛いです・・・・灯油・ガスの配管工事および設備を建築会社から丸投げされて、お付き合いのある業者さんたちに見積もりを上げてもらったのですが、１００万切るのは不可能なんですね(涙）（ま、３棟分ですからね）別件で古家の解体をしてたのですが、こちらが１００万弱。現金が飛んで行きますぅ・・・・当初の予算からずるずるとずれてきて、利回り９％きってますよ（怒）昔の新築でも１０％超え当たり前が夢のようですわ（遠い目・・・）

  2015.11.22

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• 杭打ちの費用

  こんにちは。夜明け女です。 地元での新築計画。 住所は同じですが、一区画離れた二ヶ所の土地に同時進行で建築します。 私の地元は泥炭地で米作がさかんな土地がらです。 つまり、「地盤が悪い」「ズブズブ」 この度、地質調査をしましたら、 一方は思いのほか堅かったのに、 もう一方はズブズブ…(泣) 同じ住所なのに、杭打ちの費用に２倍近い差がでました。 悲しいことに「ズブズブ」の方の土地に二棟建てるものですから、悲しみは４倍です(爆) もともと、両方とも木造二階建てが建ってたので、 今回も木造二階建てだし、大したことないかな？なんて思ってました。 甘かったですねぇ… ですが、予算の総額を初めから指定した上で、建築会社と計画を進めてきたので、 ここにきて、建築会社がかなり泣くことになりました。 私もちょっと泣いてますが。 連休中にいよいよ契約です。

  2015.10.08

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• 土地を分筆します

  こんにちは。夜明け女です。 地元で戸建て2棟と2LDK×2の小さなアパート1棟を新築準備中です。 来月末から基礎工事開始の予定だったのですが、 いまだに予算が詰められなくて契約に至っておりません… さて、戸建て2棟は一つの敷地に並ぶ賃貸用ですが、 10年後にそのうちの1棟を築浅戸建てとして一般市場に売り出すつもりです。 初めからその計画なら、 「土地も融資の設定も最初から1棟ずつ分けてくれ」 と金融機関から要求されてしまいました。 仕方ありません。 220の土地を確認申請前に105と115の2筆に分けることにしました。 土地家屋調査士さんに境界石を入れてもらって、 司法書士の先生に登記手続きをしてもらって、 たぶん25万円くらいでしょうか？ 融資手数料も一件分増えることになりますね。 すんごく損した気分になってしまった私は貧乏性です(爆)

  2015.09.17

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• ひさびさの競売でした

  こんにちは。夜明け女です。 先日、ひさびさに入札した競売の開札があったのですが。 落札価格は私の入札価格の1.5倍… お話になりませんね（爆） うまくイカない時はおとなしく空き室を埋める事に専念した方が良さそうです。

  2015.09.07

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• 車を買いました

  こんにちは。夜明け女です。 来年の車検切れまで乗りつぶすつもりでしたが、 ワケあって車を買うことにしました。 毎度、中古車を乗り継いでる私。 新しめの車だけど、走行距離が長いために相場より安くなってるものをセレクトするのが持論です。 経験上、新しめの車がなんだかんだ言っても故障がなくて楽なのです。 割安な平成25年車を手に入れて自動車保険の加入手続きをしたのですが。 車両保険の金額って下限があるのですね。 「安く買ってるから補償金額は○○万円でいいです」と私が言っても 「そのお車ですと、△△△万円以上の設定しか出来ません」 火災保険みたいに自分で必要な額を設定出来るわけじゃないのですね。 どこの保険会社でも自動車保険については車種・年式によって決められた上限下限内でしか設定出来ないそうです。 おかげで保険料が思いのほか高くなってしまいましたが、 新しい車は気持ちが良いので、日々楽しく乗っております☆

  2015.09.01

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• 予算と合わない

  こんにちは。夜明け女です。 子ども達の夏休みが終わって、平常運転に戻りました。 さて、春から進めてる地元での新築計画。 プランが決まって、先週末、ようやく見積が上がってきました。 予算は最初から告げてるし、「予算内で納められると思います」と言われてからGO-サイン出してるのに 平気で予算を越えた見積を出してくるのは何故なのでしょう？ どこまで切り詰められるのか、持ち帰って頂きましたが。 建築費の高騰は私レベルの大家ではなかなかカバーできませんね。 スケールメリットでなんとか割安に！というのが出来ないし。 それでも今回は一区画に３棟まとめて建てるから、なんとかして☆という案件なのですよ。 自分の出来る範囲で譲歩してるつもりですが、 数年前の建築費にはほど遠いですね。 土地だけ買ってプランニング途中で放置しちゃってる別件があります。 この調子だと建築費は上がる一方、今が一番安いということになりそうですから、 とりあえず、出てる見積の金額で先に契約だけしちゃおうかしら？ 今の私には新築で旨みのある経営はなかなか難しそうですね。 新築はこのあたりで打ち止めにしときますか…

  2015.08.31

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• アルツハイマー

  こんにちは。夜明け女です。 実家で父と二人暮らしの母に 先日、アルツハイマーの診断が下りました。 短期記憶が著しく落ちていて社会生活には支障がありますが、 家庭生活はまだこなせます。 父も兄妹も狼狽しています。 同居の義父が10年以上認知症だったおかげで、 心配しても仕方がないし、 なるようにしかならないと分かっているので落ち着いていられます。 個人差は当然あるものの、ゆっくりと機能が落ちていくだけです。 足があまり良くないので、徘徊の心配がないのもラッキーです。 家族が分からなくなった頃の義父は 私の娘と息子を義父自身の子どもと思っていました。 妻がいて三人の子どもが近くにいた時代が義父にとって一番良かった記憶だったのでしょう。 どうにも人数が合わないので、私は家族でなく、運転手や病院事務の役をふられていましたが(笑) そこまで分からなくなるには発症から５～１０年かかるそうです。 母の幸せだった記憶の形が発現するのはもう少し先でしょう。 見守っていきたいと思います。

  2015.08.09

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• 交通費を稼ぎたかったの

  こんにちは。夜明け女です。 短期集中怒涛のごとく活動していた「ヘンな物件」が流れてしまって、意気消沈。 娘が来年、高校進学で、JR通学の予定（うまく合格できれば、ですが）です。 毎日の遠距離通学は親も子も疲弊しそうで、 普通電車でなく、特急を利用させたいと思ってました。 特急の定期券代は普通電車の三倍。 現在の不動産からのキャッシュフローで支払いは可能ですが、 来年に向けて、その分のキャッシュフローを用意したかったのですよ。 三年遅れで下の子の進学もありますし。 子ども二人が大学生になる、最もお金がかかるようになる日に向けて、 必要に合わせて順次、キャッシュフローを上げていきたかったのですけどね… 現状でも足りると言えば足りるのかもしれませんが。 そういう心構えでいたかったというか。 気持ちを切り替えて、とりあえずは満室を目指すことにします。 満室まで、あと、１戸です。

  2015.08.01

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• 白紙撤回！

  こんばんは。夜明け女です。 明後日に契約予定だったヘンな物件。 今朝、仲介業者さんから電話をもらいました。 私が将来的に建て替えしたい、と言っていた為、 念のために札幌市役所の建築課に資料一式を抱えて この土地で建替・新築の際に確認申請がおりるか？聞いてきて下さったそうです。 その結果、昭和末期と平成に入ってから二回も確認申請を受けて新築しているのに、 今は認可しない！とかえされてしまったとのこと。 札幌市の接道証明書はあるのに、 建築課では「公図・地図に基付いて認可するので、証明書は無効」と言われる矛盾。 とりあえず、今回の売買は白紙撤回ということになりました。 売り主さんは10年以上前に仲介してくれた業者と札幌市に対して働きかけることになるようです。 銀行にも急いで連絡し融資取り下げました。 うーん、残念。 こういうこともあるのですね。

  2015.07.29

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• 減らされました

  おはようございます。夜明け女です。 購入予定のヘンな物件。 指値する際、押し戻されることを想定して、 融資額をそのまま指値として言ったら、それで売ってもらえることになりました。 やった～！フルローン？ ……と喜んだのですが、銀行から当初の自己資金の予定分をきちんと負担しなさい、とのお達しが。 結局、安く買える分、融資額を減らされてしまいました(爆) 来春の新築融資が決まってる中、イレギュラーで持ち込んだ築古物件ですからね。 貸して頂けるだけでじゅうぶんありがたいです。 加えて本来なら、購入必要総額の三分の一を自己負担しろ！と言われておかしくない築古物件なのに、1割5分の自己資金投入で許されるのです。 おん、おん、恩の字です。

  2015.07.27

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• ネットに売り情報が掲載中でも

  おはようございます。夜明け女です。 購入予定のヘンな物件。 契約前ではありますが、物件情報がネットから消されてました。 某財閥系不動産屋さんは契約するまで売り情報を載せっぱなしです。 なので、問い合わせをすると 「買い手がつきまして、いついつ契約する予定になっております」 なんて断られちゃったりします。 昨年、購入したテナント物件も契約するまで売り情報を消さない方針の不動産屋さんでした。 契約中にその物件の問い合わせの電話が来てました(爆) 確かにネットに物件情報はありますけど、１ヶ月も前から出てたのですけどね。 今頃、問い合わせって遅過ぎますよね～と不動産屋さんと事務所で苦笑しちゃいましたが。 物件を探しているヒトなら新着の情報は常にチェックしそうなものですが。 興味を引かれるようなモノであればあるほど、 素早い判断と行動力が無いと、 運が味方しない限り取得できませんね。

  2015.07.22

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• ０点

  こんにちは。夜明け女です。 本日は不動産ネタではありませんが。 小学六年生の息子が久々にやってくれました。 テスト「０点」 あなたはのび太ですか？ 表と裏にプリントされたテストの表しか解答しないで提出しちゃうんです。 裏面まるまる白紙解答ですからね、そりゃあ０点ですよ(泣) 彼には前科があり、 「これからは気を付けようね」と言っていたのですが。 クラス36人中、裏面に気が付かなかったのは息子を含んで２人だけ… 息子は注意力散漫&思い込み激しい所があり、 「卓球大会」を「学級テニス大会」と思い込んでみたり、 テストは裏面どころか、平気で表の一、二問すっとばして解答しても気付かないままだったり… 損なタイプです。 今回のテストはプリント二枚組みで、一枚目が問題文で二枚目が設問&解答欄でした。 テストを指差して息子が憤慨して言います。 「ほら、こんな感じのテストでさぁ、まさか二枚目の裏が漢字テストになってるなんて分かんないと思わない？」 た、確かに。それを見て、 「これならママもきっと分からなかったと思うわ～」 と心の底から頷いた私の後ろから、娘が冷たく言い放ちました。 「分かるって、普通は」 ……はっ！ 息子の注意力散漫は私の遺伝だったのね。 頑張って生きていこうね。

  2015.07.17

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• 接道してない

  こんにちは。夜明け女です。 購入予定のヘンな物件のリスクは「接道してない」ことです。 昭和の中頃に地主から土地を分筆購入し、 その後、敷地前面の土地が札幌市の道路用地になりました。 ところが、この時の測量ミスで、 土地が札幌市道と接道してない形で登記されてしまいました。 公図で見ると、 私の購入予定の物件は札幌市道に接道している地主の広い敷地の中に浮かぶ浮島の状態になっているのです。 実態は単なる測量ミスで 市から接道している旨の証明書（こんなものもあるのですね、初めて見ました）が出されており、 平成に入ってから建物も普通に建築されています。 ただ公図上、きちんと接道したかたちに訂正するためには 地主さんのハンコが必要です。 幸い、地主さんの相続人達と連絡が付くのですが、 現在、相続争いの裁判の真っ最中（爆） みんな牽制しあっていてハンコを拒否しているそうです。 相続は期限がありますから、 いつかは落ち着いてハンコが貰えるようになるかもしれません。 一方、全員から貰えないこともじゅうぶん考えられます。 このため、土地の評価が落ちてます。 融資不可の金融機関もあるでしょう。 買える私はラッキーなのですが、 将来、売りにくい、買い手がつきにくい事態も想定してます。 自分が使う分には全然オッケーなので、 とりあえずは価格分以上を儲けさせて頂きましょう。

  2015.07.15

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• 本部承認出ましたよ

  こんにちは。夜明け女です。 一週間前に支店長OKをもらっておきながら、 なかなか本部からの融資の返事が来ないので、 今回はお断りされるのかと思っておりました。 遅ればせながら、今朝、ようやく融資承認の連絡を頂けました。 今回の物件も普通にネットに流通していたモノですが、 指値がきいたおかげで、 土地の路線価とほぼ同額。 その上に建つ賃貸物件が現在満室で、利回りは16.5％です。 人気JR駅徒歩6分。 間口が広いので、最終的には貸家二軒に建てかえて、 適当な所で一般市場に売り抜けできれば完了です。 買いたくて買いたくて探してるような状況じゃなかったのに、 トントン拍子で手に入れることになりました。 不動産の神様が微笑んで下さったようです。

  2015.07.14

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• 指値通りました！

  こんにちは。夜明け女です。 本日、2度目の更新ですが。 午前中に勢いでかけた、ヘンな物件への指値の電話。 実は押し返されることを予想して、 銀行さんに申し込んだ融資額そのまんまを指値として伝えてました。 先程、売り主さんからさっそくのご返事がありました。 指値の金額でOKなんですって。 あっさり、まとまってしまいました。 今週中に本部承認が下りれば、私、新規物件、お買い上げであります。 展開、早過ぎでございます。 また、仕事を増やしてしまったようです…

  2015.07.08

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• 銀行さんのおかげ

  こんにちは。夜明け女です。 月曜日に銀行に持ち込んだ、ヘンな物件。 その日のうちに支店長と担当さんが現地調査に行って下さったそうです。 今週中に支店レベルの返答を頂く予定でしたが、 見てすぐに「これはアりでしょう！」ということになり、 「じゃ、サッサと本部にあげちゃいましょ」 そして今朝。 「夜明けさん、今週中に本部の返事来ますからね～」 行けそうな雰囲気なので、 私もサッサと業者さんにお電話しました。 「融資利用ですが、○○○○万円にして頂けるなら、私が買いたいです！」 はい、一番乗り。 ネット上にはお気に入り登録が結構ついていたのに、 誰も動いてないってどういうことなんでしょう？ 機動力半端ない上に、この銀行さんは耐用年数超えで融資して下さるのです。 そのため、私の木造物件はＲＣ並みの融資期間となっております(笑) おかげさまで資金力が乏しい私でも好立地の物件を購入出来てます。 今日もいっぱいお礼を言って、頭を下げて帰ってきました。 定期預金も喜んで協力させて頂きました(笑)

  2015.07.08

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• ヘンな物件だとやる気が出る！？

  こんにちは。夜明け女です。 今朝、さっそく銀行に融資の打診に行ってきました。 先週、見つけた中古物件への融資です。 土地値での売り出しですから、もともと悪くはないんですが、 もっと安くないとなぁ… ネット上でお気に入り登録も結構ついてるし、 資金のある誰かがサッサと買うでしょう… なんて思っていたのです。 が、資料請求してみると、突っ込み所があることが判明。 それはリスクでもあるわけですが、 がっつり指し値して買えるかも？と思いついたのです。 すると、何故か闘志がわいてきて… 朝一番で銀行お持ち込みです～(笑) まともなモノをまともに買っていたのでは スケールメリットの無い私みたいな弱小大家には利益が出ません。 立地重視でそれなりの土地値のモノを融資利用して買うとなれば、なおさらです。 ただし、リスクの分を銀行がどう判断するか？ですね。

  2015.07.06

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• 残念だけどお断り

  こんにちは。夜明け女です。 問い合わせはあるのになかなか決まらない貸家に先日お申込みを頂きました。 法人契約で社員二人が住むというお話しでした。 それが途中で社員は住むけど、昼間はデイサービスの施設としても使いたいと言われました。 閑静な住宅街で隣近所の建物が近接しているので、 不特定多数の人間が出入りするのは嫌な感じがしておりました。 そして本日、グループホームとしての申請を出していると聞かされました。 郊外の一軒家ならOKしたと思いますが、 今回はお断り致しました。 何より、こちらの反応を見ながら、条件を小出しに変えてくる姑息さに不信感でいっぱいです。 もともと入居希望日も６月末と急がされていたのに、 今は申請が下りる2、3週間後と言い出して、 いったいどんな法人経営をされてるのでしょう？ ヘンな法人って個人より質が悪そうです(爆)

  2015.07.03

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• 欲しいなぁ…でも…

  こんばんは。夜明け女です。 地元での新築案件進行中ではありますが。 日課の物件検索で気になるモノを発見。 ここ数年の私は立地重視。 しかし、それに間口○○メートル以上という視点が最近加わりました。 間口が基準以上あれば、若干、立地のこたわりがユルくなるのです。 で、見つけてしまったわけです。 間口○○メートル以上の物件を。 立地も価格もバランス良し！ ほ、欲しい！！ 来春の新築案件の融資はOK出てますが、 ここでまた余計な物件を持ち込んだら銀行に嫌がられそうですね。 とりあえず、週末に見に行ってみましょう。 あえてあんまり急がないの。 これ以上仕事を増やしたくない気持ちがあるのですよ。 それでも、もし、縁があれば、チャレンジしなさいという不動産の神様の思し召しだと思って頑張ろうと思います。

  2015.07.02

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• 用途変更登記申請してみました

  こんにちは。夜明け女です。 管理会社から一年前に買った小さなテナントビル物件の防災点検見積が届きました。 現在、一階はテナントですが、二・三階は住居にリフォームされています。 しかし、です。 登記上では事務所になってるため、避難口サインやら電源式の煙探知機やらビルとしての防災設備が必須です。 リフォームした際も既存のそれら設備は生かしてますが、 古くて故障しているのが分かってました。 登記が居宅であれば、居宅部分の防災設備義務は一般家庭と同じになります。 そこで法務局に「事務所」から「居宅・事務所」に用途変更の登記の必要な書類を聞きに行きました。 こういった質問も相談窓口での予約が必要だったそうですが、 混んでなかったので30分程待って質問させてもらえました。 担当官が私の持ってた登記簿謄本を見ながら、 「ここにこの通り書き写して」 「ここにハンコ押して」 と書類に自著を促すので言われるままにしていると… 「じゃ、これで申請書類出来たから、向こうの申請受付窓口に出して下さいね」 必要書類を聞きに行っただけだったのに、自分で申請してしまいました。 後でリフォーム内容の証明書や領収書を出すよう連絡が来る場合もあるそうですが、 そのまま、何事もなく登記完了したりもするそうです。 こ…こんなに簡単で良いの??

  2015.06.24

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• 駅再開発

  こんにちは。夜明け女です。 先日、札幌市から仕事中の私に電話が来ました。 私が初めて札幌市内で新築した狭小戸建てに関してでした。 近くのJR駅の移転（駅が私の物件に近づいてくる！）による再開発で再来年から 前面道路工事に入るというご案内。 この前面道路は戦前から沿道のセットバックを進めていながら未だに終わっていませんでした。 そのため、先立って後退した建物は前面の広い国有地を駐車場として利用してきました。 物置を建てて自分の敷地同然に使っている家もありました。 いよいよ道路幅拡張がはじまるということは、 これまでの駐車場使用が出来なくなるということです。 現在の賃貸人さんは車を二台所有。 一台分の組込車庫しか使えないとなると退去でしょうねぇ…(泣) ちょっとはみ出ちゃうけど、 軽自動車くらいなら車庫前に横付け出来そうですが。 今まで都心なのに三台駐車可能！がウリだったのに、とっても残念です。 駅が近づいて土地の価値が上がるよりも、 駐車場二台分が無くなるデメリットの方が大きいですね。

  2015.06.09

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• 「売ってくれない不動産屋さん」で決済

  こんにちは。夜明け女です。 私が買い希望を出しているにも関わらず、放置する地元の不動産屋さん。 埒があかないので札幌の不動産屋さんを買い主側の仲介に立てて話を進めて来ました。 そして、ようやく向かえた本日の決済。 「売ってくれない不動産屋さん」がなぜか超ご機嫌で… 決済に集まった司法書士の先生やら私たちにお茶を出しながら 「うちのお茶、皆さんに好評なんですよ～♪」 そう言って、全員に1パック（100g）づつ自慢の玉露をプレゼントして下さいました。 滞りなく決済も進み、おひらきとなった所… 「売ってくれない不動産屋さん」が 「そうだ、そうだ。これもどうぞ～♪」 と、今度はタオルを二枚づつ全員にプレゼント。 「売ってくれない不動産屋さん」って他でもたまに遭遇しますが、 決済でプレゼントが配られる不動産屋さんはこれが最初で最後かもしれません。

  2015.06.03

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• 最短、３ヶ月半！

  こんにちは。夜明け女です。 入居されて、１ヶ月も経たないうちに契約者のご主人が亡くなってしまった入居者さん。 死後の手続きは何かと煩雑ですし、 気力もなかなか回復出来るものではないですよね。 今日、電話がありました。 ７月になったら実家に戻るので退去しますとのこと。 これまで単身者で半年というのが最短入居期間でした。 記録更新。３ヶ月半です(泣) ご主人の転勤で知り合いもいないような田舎町に来て、 頼りのご主人を亡くしてしまった入居者さんの悲しみはいかばかりか。 ちょうど１ヶ月がたちました。ご冥福をお祈り致します。

  2015.05.29

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• 決済

  こんにちは。夜明け女です。 地元の土地物件、昨日、決済でした。 同じく、もう一件の土地物件は一週間後に決済です。 建築会社から来週あたりにはプランニングが揃いそう、と連絡が来ました。 いよいよ、来春に向けて動き出します。 ファミリー物件で利回りは９％程度。 家賃収入に対する返済比率は50％。 地元での運営は札幌ほど厳しくないので、 10年後に今回新築するうちの一戸を売却したら、 今回の計画は安全圏入り！と思っています。

  2015.05.27

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• 司法書士の先生、新規開拓！？

  こんにちは。夜明け女です。 ただ今、地元の土地物件、二件を並行して購入手続き中です。 今まで、決まった司法書士の先生にばかりお世話になっておりましたが。 我が家の近くに事務所を構えている先生に、この度初めて依頼してみました。 娘が好き（なんだと思う、たぶん）な男子のパパだったりします。 娘から「○○君ち、あんまり儲かってないんだって。 ママ、お仕事頼んでよ～」 なんて言われていたのは、さておき。 娘の好きな（たぶん）男子のパパなら 娘の未来の義父様になるかもしれない！ かなり、気が早いけど(爆)、ご近所だし、依頼かたがた御挨拶に行って参りました。 娘も彼の自宅兼事務所に行ってみたい！と言うので同行。 はたして、娘の未来の義父様は紳士な方でした(笑) 後日、登記の見積を送付して頂き、びっくりしました。 事前に参考がてら取っていた札幌の先生の見積の手数料の半額くらいだったのです。 安くて、とても、ありがたいけど、 娘の未来の義父様はお金儲けが得意じゃないのかもしれません。 娘は娘で、その男子に 「おまえんちって金持ちなんだろ？」と聞かれて、 「うちも、全然儲かってないのよね。お客さん減ってるし。」と お互い世間のイメージと違い厳しい家業の実態について語り合っているそうです……

  2015.05.21

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• 建物の色

  こんにちは。夜明け女です。 まだまだ形にはなっておりませんが、 新築するアパートのイメージを色々考えてます。 2LDK×2戸の小さなアパートです。 二世帯住宅みたいなものですね。 シンプルな箱型が好きなので、 あとは色で遊べば良いのでしょうが、 色味もシンプルにしちゃうんですよね、毎回。 白、黒、茶。 アクセントが欲しい時は赤。 白が多い時もあれば、ほとんど真っ黒の時もありますが、 基本、この組み合わせです。 10年以上前は流行りの色味とか、 古いアルミサッシが目立たないようにとか、 色々小細工してましたが、イメージ通りに出来ない事を学習しました(笑) よって、このスタイルに収まったのでした。 ワタクシ自身のお洋服は赤でもピンクでもレモン色やらグリーンに柄物、何でもござれ!の有り様ですが。 イメージ通りかは客観視出来ないので、わかりかねます…

  2015.05.19

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• 同じ住所

  おはようございます。夜明け女です。 昨日、「売ってくれない不動産屋さん」の事務所で 狙っていた地元の土地を契約しました。 現在、２つの土地物件を並行して進めています。 両方の土地に同じ建築会社で賃貸物件を新築することで、 割安に出来ないか画策中なのです。 地元で狙っている立地が決まっているため、 この２つの土地はご近所です。 一区画離れているのですが、枝番こそちがうものの同じ住所でした。 同じ住所の土地物件を並行して進めているので、本当にまぎらわしいです(爆) どちらも同じ仲介担当者で、どちらも決済前だし。 土地の大小で区別してます。 建物は来春竣工を目指して頑張っておりますよ☆

  2015.05.16

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• 生態系

  こんにちは。夜明け女です。 なんだか仰々しいタイトルですが。 小学六年生の我が家の息子のクラスは男子16名に女子20名。 今年の新入学児の一組の構成を見て、驚きました。 男子12名に女子20名。 どうしてこんなに男子が少ないの!? 少子化で地域の子どものが減っているのは体感してましたが、 なぜか男子が減りまくっているようなのです。 昔、男児の方が死にやすいから、自然状態では男子が女子より若干多く生まれると習った記憶があります。 人間の生態系が狂ってきてるのでしょうか？ 児童会や委員会の役員のほとんどを女子が占めるのは、もう10年以上前からですし…… 見えざる神の手が男児を葬り去っているのでしょうか？

  2015.05.08

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• 亡くなりました

  こんにちは。夜明け女です。 自営業の我が家。 朝刊のお悔やみ欄を日常的に眺めております。 数日前にどこかで見たような名前と住所が載ってるな～なんて思っていました。 昨日は月末。 お家賃の入金確認で記帳をしたら、テラスハウスの住人さんが未入金です。 ……！！？ 家に帰って、契約書と新聞を見比べたら、予感的中、住人さんでした。 喪主は一人残された奥様です。 家賃の請求なんて今はとても出来ません。 転勤で４月に入居されたばかりの方でした。

  2015.05.01

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• 遅刻

  こんにちは。夜明け女です。 昨年末に年賀状書きを放り投げて見に行った土地物件。 １月に契約を済ませたものの、ずーっと待たされておりました。 昨日、ようやく決済の日を迎えたのでした。 朝から売り主さん、買い主の私、私のいつもお世話になっている司法書士の先生が集まりましたが、 肝心の仲介担当者が現れません。 予定時刻を10分過ぎても来ないので、 仕方なく私と先生で勝手に始めさせて頂きました。 現金決済だったので、時間がかかる売買代金の確認を売り主さんにお願いして、 その間に私と先生は書類のチェックと署名捺印。 登記費用の確認や領収書のやり取りも終わらせ、 あとは担当者に仲介料を払うだけ！までとなりました。 25分遅れで担当者が到着。 不動産投資10数年の経験で仲介担当者が遅刻してきたのは初めてです。 それでも、仲介手数料は素直に満額受け取るのね…

  2015.04.27

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• バブル！？

  こんにちは。夜明け女です。 朝刊の不動産チラシを見ていたら、 昔の自分の物件を発見しました。 当時、440万で買った築20年の区分所有の2DK。 五年前に690万で売却しましたが。 いまや、築30年となったその2DKが 920万で売り出されておりました。 10年古くなって、価格が倍になるなんて。 持ってた方が良かったでしょうか？ でも、これの賃貸収入は月7万程度。 管理修繕費の負担がありますから、 実質は5万5千円しか入ってきません。 私が買ったくらいの価格じゃないと、つまんない投資ですよね。 実需ならOKなのかしら。 それにしても上がりすぎ！と驚いています。

  2015.04.25

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• 売りたくなった不動産屋さん

  こんにちは。夜明け女です。 昨夜、仕事から戻ってきて携帯の着信履歴を確認すると… 前回の「売ってくれない不動産屋さん」から電話があった模様。 １ヶ月半も放置されていたので、私の連絡先も分からなくなっているのかも、と思っておりましたが。 仲介料が片手になるのが嫌でようやく重い腰が上がったのでしょうか。 私が払う仲介料は変わらないので、無視します。

  2015.04.23

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• 売ってくれない不動産屋さん

  こんにちは。夜明け女です。 地元に気になる土地を見つけて、 元付けの不動産屋さんに指値を入れて交渉をお願いしておりました。 「売り主さんとお話出来たら電話しますね」 と言われて１ヶ月半、見事に音沙汰無しです(爆) 最初に接道状況を質問しに電話したのですが、 分からないから来週電話して！と… かれこれ一年前から売り出してる土地なのに接道状況も満足に把握してない杜撰な不動産屋さんです。 加えて、本来なら 「調べて連絡入れますね」って所だと思うのですが。 さて、この不動産屋さん、八年ほど前にも関わっていて、 その時も「売り主さんとお話出来たら電話しますね」と言われました。 そのまま放置され、 気が付いたら、欲しかったアパートは売却済みだったという… 私には売りたくないのか、 女性だからナメられているのか、 単に忘れっぽい不動産屋さんなのか。 仕方ないので、今、契約中の別の土地の不動産屋さんに仲介で入って貰うことにしました。 田舎の安い土地だから元付け業者としては仲介料片手になるのは嫌がるだろうと思いました。 でも、仲介OKが出たそうです。 売りたいんなら、最初から私に売ればいいのに。

  2015.04.21

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• 田舎の片隅で

  こんにちは。夜明け女です。 農業が基幹産業の地方都市に住んでおります。 いよいよ受験生の中3となった娘の友人のお話です。 彼は世界を目指しており、中2のうちに英検二級をとりました。 宇宙に興味があるそうで、 小学5年の時に両親に申し出たそうです。 「ロケット発射台のある種子島に行きたい。」 旅行じゃないんです。 山村留学を受け入れているのを自分で調べて、 小学6年生の一年間、親元を離れて、 たった六人しかいない種子島の小学校を卒業しました。 現在は運動部で汗を流し、趣味の合唱部（娘とはここで一緒）で声を出し、 いつの間にか英検を受験し、 友人を募って理数甲子園とかに出場してたりする… 型破りな中学生の友人に娘は刺激を受けっぱなし。 自分も広い世界に行けるような気になってます。特段の努力もしてないのに… ま、あれは、ただの恋する乙女なんだな、たぶん。

  2015.04.08

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• 健美家コラム

  こんばんは。夜明け女です。 尊敬する投資家さんは数多いらっしゃいますが。 今、健美家コラムで対談形式で掲載されている「赤ちゃんさん」と「極東船長さん」 お二方は勝手にずいぶん前からファンなのです。 現在の投資の内容はお二方とは全くかけ離れている私ですが、 規模の拡大の仕方や 好立地にシフトしていく考え方が いちいち納得＆共感出来るのです。 その堅実さとクレバー具合が好きで注目してきた投資家さんだったのですが、 今回の対談ではっきり分かりました。 形は違えど、心（志し）は一緒！と。 あ、図々しいでしょうか？ えーと、これからも亀の歩みで頑張ります。

  2015.04.03

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• フルリフォーム

  こんにちは。夜明け女です。 私の地元で木造ボロ物件をフルリフォームする投資家さんがいらっしゃいます。 どこの誰かも存じ上げないのですが、 私が手を引いた屋根の落ちた全空アパートもいつの間にかキレイに化粧直しされて貸し出されていたりします。 よく行く銀行近くに長らく全空のテナント物件がありました。 それが今や、駐車スペースのある住居タイプに変身しつつあります。 外壁塗装のようなハンパなことはしないんですね。 バリッとガリバニウムサイディングを施して、サッシもドアも交換。 昨今の建築費の高騰を考えると、 リフォーム費用も上がってはいるものの 、手堅い投資法に思えます。 ベースになるボロ物件を見るだけでリフォームした状態を見通せる目が必要ですね。 あまりに大きな間取り変更があると費用はどこまでも膨らみますものね。 そして、ベース物件をいかに安く手に入れるか。 私は今まで、ボロはボロのまま、最低限度のお手入れで安く貸す！方針できました。 そうでなければ、新築！一本やり。 全空ならではの新築そっくりさんリフォーム、一回やってみたいかも…です。

  2015.03.31

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• 波乱万丈

  こんにちは。夜明け女です。 しばしば娘が言ってくれます。 「ママは人生エンジョイしてるって感じだね☆」 そして、先日。 いつも言ってくれる上記のセリフに続けて 「でも安定していてつまんない。 私はもっと波乱万丈って感じで行きたいなぁ～」 …… あ…あのぉ、我が家は自営業だし、 売上なんて最盛期の半分だし、 認知症の義父と寝たきりの義母もいたよね？ 20年以上借金まみれで、バリバリ不安定な人生なんですが？ ひょっとして、分からないのでしょうか？ 家族で徘徊する義父を探し回ったし、 私が作った食事を義父母に運ぶのは娘の仕事だったのになぁ。 ダーリンと資金繰りの話も子ども達の前でしょっちゅうしてるのに。 これ以上波乱万丈だったら、私は逃げ出しますよっ！(爆)

  2015.03.25

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• 教団事務所

  こんにちは。夜明け女です。 オウム真理教は名前を変えて、いまだに布教活動をしているそうですね。 札幌にある教団事務所は普通の一戸建てに見えますが、 これは賃貸物件なのでしょうか？ もともと周辺には 「ヨガ教室を開く」と言って立ち上げたそうですが。 賃貸物件だったら大家さんがアタマを抱えちゃいますね。 10年ほど前、札幌の地下鉄駅に近いのに妙に安いアパートを見つけました。 現地に行ってみると、 アパート共用玄関先に赤い鳥居がありました。 新興宗教の教団事務所として使われていたようです。 既に空き家になっていましたが、 お札みたいなモノが貼ってあったりして、 異様な雰囲気なのですよ。 ものすごく晴天だったのに、薄ら寒い風情の建物。 買う気がなくなりました。 今思えば、鳥居もお札もはずせばよいだけです。 あんな安い金額であのスペックのアパートは貴重でした。 罰が当たっても買いだったかもしれません(爆)

  2015.03.20

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• サリン事件

  おはようございます。夜明け女です。 テレビや新聞で特集がくまれてる今日この頃。 地下鉄サリン事件から、もう20年も経つのですね。 当時、サリンがまかれた日比谷線の中目黒の隣駅の六本木から毎朝通学しておりました。 いつも7:55～8:05の地下鉄に乗っていました。 サリンがまかれたのは８時。本来なら直撃です。 しかし、たまたま、その日から病院実習が始まり、いつもより30分早く出掛けたおかげで難を逃れました。 その年の夏。 日曜日の昼下がりにチャイムが鳴りました。 出てみると、スーツ姿の男性が二人。 警察手帳を見せられ、 「いつからここに住んでいるのか？」 「誰と住んでいるのか？」 それだけ聞いて帰って行きました。 マンションの住民をしらみつぶしに訪問しているのかと思いましたが、 窓から覗くと二人はすぐにマンションを出て行きました。 私一人が標的だったようです。 当時、教団関係者が大量に検挙されていたようです。 オウムの教団本部から比較的近いマンションでしたが、 どういう情報網で狙い撃ちされたのでしょうね？ 警察手帳を見たのは後にも先にもこの時だけです。

  2015.03.19

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• 買えませんでした

  こんにちは。夜明け女です。 業者さんと取り合いになった私道沿いの土地。 残念ながら買えませんでした。 探してる立地で私でも買えるような金額のモノは本当に出なくなりました。 変形地、狭小地のお手軽価格の土地。 以前はちょこちょこ見かけて、売れ残ったりしていたのに。 こればかりは私の気合いでどうにかなるものではありませんから、ね。 日々の癒やしタイム（物件検索）の中で 出会える時を待つことに致します。 出会ったら、今度こそ瞬殺です！

  2015.03.18

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• 空く前に予約で決まる

  こんにちは。夜明け女です。 私の地元は人口流出の続く地方都市です。 大学、高校、専門学校が一校づつ、ここ10年で消えていきました。 不動産経営としてはありがたくない状況です。 地元の金融機関も地元物件より札幌志向で、札幌のRCの大きい物件を買って欲しくてたまらない！という感じです。 さて、地元で7年前に建てた3LDK×三戸のテラスハウス。 この春、二戸の退去予告が来ました(泣) ２月末の退去部屋も今月末の退去予定部屋も それぞれの退去前に入居申込みを頂きました。 ものすごく、有り難いお話です。 札幌の単身物件で苦戦しまくっている私にとって、 このテラスハウスは本当に安心感があります。 テラスハウスと同時期に地元では○東建託のファミリー物件が団地のように新築されました。 その時、もう地元で新築は危険だと思ったのですが… 新築時と変わらない家賃でいまだに善戦しているテラスハウスを見ていると、 金融機関に嫌がられようと地元でまた新築したくなりますね。 立地と間取りと家賃のバランスが肝要ですね。

  2015.03.16

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• 土地ウォッチ

  こんにちは。夜明け女です。 不動産情報を検索するのは私の趣味です。 本業が忙しくとも、進行中の案件があろうとも、日課の検索は欠かせません。 私の癒やしの時間ですから～。 …ってことで、値下がりを心待ちにしている土地があります。 先月、立地が良いのに安めな売地を発見しました。 狭小地だけど、地下鉄駅近くの公道沿い。 価格自体は決して安くないのですが、立地を考えれば割安。 坪単価で見れば瞬殺でもおかしくないのに、まだ残っています。 実はモノすごく細い土地なのです。 もと道路！の土地に戸建てを建てた経験のある私から見ても、劇細っ！ ふつうのヒトはまず買わないでしょう。 私も躊躇します(爆) でも、安くなったら買いたいです。 所有物件に、その細さにちょうど収まる建物があり、 外観と室内の具体的なイメージが掴めるからです。 ま、変態の所業ではあります。

  2015.03.10

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• ライバルは業者さん

  こんにちは。夜明け女です。 前回の記事の私道沿いの土地の買い希望一番手さんは業者さんでした。 不動産屋の担当者さんは業者さんと私の両方の買付証明を売り主さんに持って行って下さったようです。 来週お返事が頂けるということですが、どうなることか？ 新築戸建て賃貸に進出して、土地を探していると、 建て売り業者さんとかち合うことが多いです。 手頃な古貸家を探している時は、 投資家さん達と早い者勝ちの争奪戦になりますね。 それよりはずーっとユルい競争なんですが。 今回はちょっとのんびりし過ぎてましたね。

  2015.03.07

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• 私道でもいっちゃう？！

  こんばんは。夜明け女です。 ずーっとウォッチしていた土地がありました。 近くを通った際は探索したりしていたのに、見つからず。 私道沿いだったので積極的に業者さんに問い合わせたりしなかったのですが、 ずーっと気になっておりました。 今朝、たまたま検索し直してみると、価格が下がっているのを発見。 チャンスかも？と思って資料を取り寄せ、 昼休み中に高速道路を飛ばして見に行っちゃいました(爆) がぜん買いたくなっちゃって、担当者に現地から電話。 この間、たったの三時間。 それなのに、買い希望一番手が既に入ってしまいました。 残念ながら私は二番手。 ただ、担当者から今月中の決済可能かを確認されたので、 私に回ってくる可能性も無くはないようです。 果報は寝て待て！

  2015.03.04

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• また私道？！

  こんにちは。夜明け女です。 地元に気になる土地があり、買いたい病です… 実は既に土地を一つ契約前で、人口流出の激しい地元で買い増すのは危険なのかもしれません。 だいたい、土地を買って新築するということは、 中古のように短期間で逃げ切る戦法が使えません。 適当な所で売却するのが出口なら、10年後に喜んで買ってくれるヒトがいなければなりません。 立地は良いのですが、道路付けがビミョーなのです。 そう、私道。 またもや、です。 投資家としては、条件が揃えば、私道でもGO-！なのですが、 一般市民に売り抜けようとすれば、私道で道路幅員5メートル弱は厳しいものがあります。 なんせ豪雪地帯ですし、ね… でも、市所有の位置指定道路で、除排雪も隣の駅前通りと合わせて行ってるそうです。（市の担当者談） 20年使い切って、お安く出せば、投資家さんが拾ってくれそうな気もしますね…(爆)

  2015.02.26

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• 高い家賃が取れるか？

  こんにちは。夜明け女です。 まあ、なんだか、えげつないタイトルですね(笑) でも、正直、ここを重視しています。 いえ、高きゃ良いってわけではありませんよ。 そんな高級物件をおいそれと零細大家の私が持てるわけありませんから。 なんというか、バランスです。 退去時や設備の不具合が起きた時の費用を家賃収入で上手く回せる物件。 つまる所、安めの家賃なら狭いけどライバルに勝って、それなりに埋められないとお話になりません。 （これ、今の札幌でやるにはセンスと営業力が問われますね。本当に難しいと思います。 私は撤退しました。） そこそこ広めならそれなりに家賃が取れて安定してないと、退去時リフォームの度にせっかくのキャッシュフローが吹き飛ぶという…。 立地にこだわった物件なら、更にハードルが高いですよね。 地価の高さに比べて、家賃はそんなに上がりませんから。 自己資金を大量投入出来たり、物件のスケールメリットで投資として回せるようになるわけで、 土地値の高さ分を吸収出来る物件を作り上げるのは一筋縄ではいかないと感じます。 今現在、それなりの家賃が取れている新しめの中古物件を買うのが、一番やりやすいかな、と思います。 立地の選定も中央区だから、駅近だからっていうよりも、 今後も物件の対象となるタイプの入居者が供給される見通しが付くか、どうか。 安い家賃は嫌いですよ。 ヘンなお客さんや、妙なトラブルとか、安い家賃にはセットでついてきますもの。 入退去が増えるし、広告費がかかりまくるし、古くてリフォーム費用があちこち発生すると利益出ないし。 あぁ、長くなっちゃた。ホント、安い家賃には恨みがましくなっちゃうの。苦労したから。

  2015.02.20

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