匠コンシェルジュ　エスクローおじさん

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• 介護施設の将来

  介護について、もう一回。現在介護保険の改正で、介護は施設から地域へ、地域から自宅へという流れになってきていますので、今までの施設に寄りかかった経営が厳しくなってきています。厚労省は、この流れに沿って中学校の学区に１つ程度の、小規模多機能施設というものを作って対応しようとしています。弊社のところにも、是非そういう施設を作る地主さんを紹介してほしいという介護事業者の方がたくさん来ています。しかし、先日の日経新聞の報道にもあったように、この施設なかなか普及していません。そもそも採算を取るのが難しいと思われますので、地主としても安易に土地を提供して、途中で出て行かれると困るのです。介護事業者の方は「法律で守られている事業なので安心です。」と言われますが、介護保険制度そのものは５年に１回程度見直すことになっている新しい法律で、どう転ぶかわからない制度です。実際今回の改正でも大きなインパクトがありました。私が考えるに、今の介護事業は、地主にとってはコンビニを誘致するに匹敵するほどギャンブル性が高い事業ではないかと思います。土地活用をお考えの地主さんは、将来性を見極めて判断する必要があります。 

  2007年02月05日

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• 車売ります

  知人の奥様が車を売りたいそうです。平成１３年式　ファンカーゴ　来年３月車検色シルバー・５２８８４キロ・追突事故１回・昨年バッテリーとタイヤ交換済みオプションつけて、小さいお子様向けには良い仕様と申しております。どなたかいらっしゃいませんか？３０万円位？

  2007年02月02日

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• 介護保険の将来について

  『介護保険制度の改正と高齢者マーケットに与える影響について』というとんでもないテーマでセミナーをしました。当方としては、介護保険そのものについては素人なので、不動産有効活用をする上で、高齢者マーケットをどう見るかという視点でお話しました。メルマガ読者には内容をお話します。１．高齢者マ－ケットが、今後、年８０万人増加、２０１５年までに３２７７万人になるとされているが、数字としてはそうだが、マーケットとしてこれをにわかには信じてはいけない。また、病養型病床が２４万床減らされることになったこと、要支援者の「住まい」が２５万人分要ることを合わせて約５０万人の需要があることも信じてよいだろうか？これからの高齢者マーケットを支えると期待されている、いわゆる団塊の世代は、その特性から今までの高齢者施設では満足できないだろう。高齢者（６５歳以上）のマーケットは、単純にその数字の増加のようには増えていかないはずだ。２．今回の介護保険制度の改正点は（１）財政負担を減らすためにコストの高い給付を減らした（２）給付の対象者を減らす工夫をしたの２点。そのことで、介護が施設から地域へ、地域から自宅へという流れになった。施設型介護はこれからは厳しくなるので、右肩上がりのマーケットで、許認可で保護されているから大丈夫というトークだけで高齢者施設を建設するのは危険である。３．今回の介護制度の改正の趣旨とマーケットの分析から判断した私の考えは、これからの高齢者対象の事業、特に介護・医療事業は、『総合医・食・住産業』にならないと生き残れない。そのためには、旅行・エンターテイメント・交通・通信・教育・飲食・税理士・ＦＰなどの異業種とのネットワークを超えた協力体制（協働体制と表現しました）が必要となる。４．ただし、施設から地域へ、地域から自宅へという流れや財政の悪化を考えると、介護・医療の専門家だけで対応するのは無理。今後は地域住民も参加する協働型介護・医療の時代へ突入する。イヴァン・イリイチが『脱病院化社会　医療の限界』で想定したバナキュラー（貨幣価値に変換不可能な）でコンヴィヴィアル（いきいきと共に生きる）な社会を目指すことになるだろう。以上のことを総合的に判断した私の意見としては、高齢者に絞った施設（高齢者専用賃貸住宅など）は、いずれ限界が来るので、地域住民と高齢者が共に居住できるコミュニティー型の住宅を建設しておかなければならない。更にその住宅には、前に述べた異業種のサービスの提供を受けられるようにしておかなければならない。いかがでしょうか？セミナーでは、かなり思想的な話もしたので異論があった方もいたのではないかと思います。終わってみて、こんなテーマでも話せるんだなぁというのが実感です。みなさまのご意見をいただきたいと思います。

  2007年02月01日

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• ダイエット

  あるある大辞典の偽装問題が大きく取り上げられていますが、学生のころマスコミ研究のサークルに入っていた身からすると「そんなこと昔からやってるよ。」程度の話なのです。が、それにしても納豆が品切れになるなんて、ダイエットに対する関心は恐ろしいものがありますね。ちなみに私は無呼吸症候群で高血圧なので、たまたま見た『あるある』のダイエット方法をやってみたのですが、これが効くんですよ。１１月ごろだったと思いますが、「キャベツダイエット」というのをやっていたのですが、「食事の前にキャベツ６分の１個を食べるだけ」というものです。キャベツそのものにダイエット効果はないのですが、比較的カロリーのないキャベツで胃袋が刺激されて、その後の食事の量が少なくて済むので、結果としてダイエットになるというもの。今回の偽装ニュースでも、そのとき実験台になったディレクターが再登場して「私は、これで成功しているんですけどねぇ・・・」と言って、２ヶ月で９．５Ｋｇ痩せた体を映していました。これ、私も１ヶ月で２．５Ｋｇできました。ほとんと痩せない体質ですが、これは無理なくできますよ。なんて、私も結構マスコミに乗せられるタイプかも。

  2007年01月30日

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• ビル価値の創造

  名古屋駅前の３大ビル建設の一つ『名古屋ルーセントタワー』が２６日オープンしました。昼間人口６０００名と言われる人たちの昼食の心配がささやかれています。ビル内の飲食店は、１８店舗と少ないのですが、昼食代は名古屋の感覚からすると少々お高い設定になっています。新しいビルですので、提示賃料を基に各店舗が価格設定していると思われますが、『お値打ち』を身上とする名古屋地区において、飲食代は容易に値上げできる分野ではないので苦戦が予想されます。先行した『ＪＲセントラルタワーズ』や『サンシャイン栄』の設定が、更に高かったので、当初は物珍しさでそこそこ入ったのですが、最近は苦戦しているようです。ビルの価値を上げるために飲食店は不可欠な存在ですが、各ジャンルの配分や価格のバラツキを持たせることでリスク分散することも必要ではないかと、この分野の素人としては考えるわけです。その点、『三越ラシック』は、うまく配置したのではないかと考えています。

  2007年01月29日

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• 名古屋不動産投資市場

  全国の不動産投資市場を見て回っている方が来社され、意見交換をしたのですが、井の中の蛙何とかを知らずとはよく言ったもので、名古屋の不動産投資市場が他と比較して、いかに恵まれているかという話になったのです。その方がおっしゃるには・・・１．個人投資家の参入が東京についで多い。大阪・札幌などではこんなに個人投資家はいない。物件価格が手ごろで入居もそこそこ確保できる市場は名古屋くらい。大阪では価格が高い上に入居が怪しいので、個人は参戦できない。東京は、もともと資産を持っている桁が違い、個人もそこそこの資金を持っているから多い。名古屋は珍しい市場である。２．地方では、そこそこの都市でも大家側が広告宣伝費を複数ケ月出しているところもある。＝募集が厳しい地域。そういう地域がどんどん拡大している。名古屋圏では募集が好調でそのようなことがない。３．利回りが高い。東京では、利回り数％という物件が普通になっているが、名古屋圏では８％～１０％という物件が、まだある。これは考えられないことである。以上のような分析をしておられました。これをどう判断するかということですが、名古屋圏も「長期的には」他地域と同様の傾向に収斂すると思われます。何故なら、不動産は金融資産になっているわけですから、金融資産に特定の地域だけ突出して利回りの良い、おいしい商品があること自体がおかしいからです。ただし、東京の持つポテンシャルと名古屋の持つポテンシャルの比較や、他の各地域との比較ということも重要な要素になるので、しばらくはバランスを見ながら、価格が上下する＝利回りが上下すると考えておいた方がよいでしょう。個人的には、名古屋の持つポテンシャルは現在の利回りが示す数値より低いと考えますので、現状の物件価格としては少々高過ぎると見ています。   

  2007年01月27日

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• アパホテル　耐震心配問題

  またまた出ました。耐震性の心配問題。偽装問題と書かないのは、偽ったかどうか、建築士の意志がはっきりしないし、『アパホテル耐震偽装！』と書くとアパが悪かったかのように聞こえるので、今のところ『耐震性心配問題』としておきます。「今のところ」というのは、これも理由があります。実は弊社のお客様が、アパの分譲マンションを購入されており、既に昨年から耐震性に問題があるのではないかと相談にいらっしゃっているからです。アパとの間で話し合いが持たれているとのことですが、対応が今ひとつで遅々として進展しないようです。今回大きく取り上げられ記者会見も早かったし、謝罪もしているので「今のところ」アパには同情的な意見が多いようですが、弊社のお客様の話を聞く限り、「耐震性に問題があることを知っていてマンションを分譲した」というヒューザー的疑惑を持っておられるようです。弊社は法律相談を受ける立場にはないので、今後の動向はお客様と法律家の動きを見ないと判断できません。いずれにしても、姉歯のときも申し上げましたが、日本の建築確認制度では、こういう問題を根本的に解決できる保証を持ち合わせていません。このことを十分認識して不動産を購入しないことには、いつまで経ってもこういう事件が起こると思います。つまり日本の制度には、相互チェック機能がないことが一番の欠点です。消費者も「○○建設さんを信用して家を建ててもらいます。」などと言っているようではダメです。疑ってかかる必要はありませんが、自分の資産を本当に守るにはどうすればよいかということを　真剣に考えないといけません。それにしても、どうして新興企業の建物にばかりこういう問題が起こるんでしょうね？これにも理由がありそうですね。

  2007年01月26日

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• ＦＰウエルカムパーティー

  ちょっと遅くなりましたが、この前の日曜日にＦＰ協会愛知支部主催の『新入会員向けウエルカムパーティー』を開催しました。これは新しくＦＰ資格を取得され、日本ＦＰ協会の会員になられた方のために、協会のルールや単位取得の方法・勉強会（ＳＧ）の入り方などをガイダンス的に説明し、その後懇親会を開くという内容です。とかくＦＰ協会会員は、「高い会費を払っているのに協会は何もしてくれない。」とか「支部は一部の人で運営されていて近寄りがたい。」と言われることを踏まえて、開催したものです。何しろ日本ＦＰ協会は日本最大のＮＰＯ法人で、会員は１５万人（愛知県では９３００名）もいるので、組織に埋もれて実態がわからないのもやむを得ません。初めての試みでしたが、定員を上回る出席者でキャンセル待ちが多数出るほどの盛況でした。さっそく第二回を企画しなければならないような勢いです。ＦＰ協会は今年で２０周年を迎えますが、創生期からすると隔世の感があります。いまや主婦や学生・異業種の方々が主な会員になりつつありますので、今後はＦＰよりお客様の方が詳しいというようなことが起こってきます。これからこそＦＰの力量が問われる時代に突入したわけですので、おもしろくなってきたと言えるでしょう。新入会員さんも頑張っていただきたいと思います。 

  2007年01月25日

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• 不動産投資家に注意して欲しいこと

  最近は不動産投資ブームで、若い方も物件探しに熱心に取り組んでいただいております。総じてまじめな方が多いのですが、そのまじめさ故に、ちょっとまずいことが起こっているので注意して欲しいことがあります。それは紹介された不動産物件を自分で調査するときのことです。大きな買い物ですので、完全に調査したいという気持ちはわかりますが、不動産業界のルール・常識の範囲というのもあります。これを逸脱すると、出てくる物件も出てこないということになりかねません。例えば、自分でその物件の管理会社に電話して空き状況を確認するとか、入居者に直接ヒアリングするとか、場合によっては登記簿で所有者を調べて、直接話を聞くなんていうつわものもいるようです。売主さんの中には、管理会社や入居者に内緒で売りに出されている方が多いですし、業者に任せているのに、直接訪ねてこられるというのも迷惑な話です。業界には業界のルールがありますので、実際にアクションを起される場合は、事前に了解をとってしてほしいと思います。逸脱しますと、気分を害されて物件そのものが出て来なくなることもあります。ご注意を。

  2007年01月23日

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• 不動産投資家

  土曜の夜に、名古屋地区の若手不動産投資さんの集まりの新年会があり、出席させて頂きました。１２名の投資家さん、既に何億も保有している人から、これから投資を検討している人までいろいろなステージの方がおられ、情報交換したり、その場から近くの建物を見学に行くなど、活気にあふれた集まりでした。正直言って、最近の投資家の方は「不労所得で生活していきたい。」とか「会社に頼りたくない。」などという気持ちで投資を始める人が多いので、大丈夫だろうかと思っていたのですが、話の中に出てくるのは「高齢者や身障者も住める住宅を提供したい！」とか「お互いのノウハウを共有して、この会のメンバーが全員成功してほしい。」などという、およそ商売という点からかけ離れた理想をもっている人が多かったのです。不動産経営も事業であることには変わりありませんので、事業理念というものが根底にある必要があります。そういう意味で、この会のメンバーは純粋な理念を持っておられます。今後、優良な投資物件を購入されて、その理念を実現して欲しいと思います。その過程で資産家になったからといって、今の理念を忘れないようにして欲しいと願います。こういう若手投資家が、こんなに沢山いるなんて、これからの賃貸住宅市場は明るいと感じました。それにしても、ワインの飲み放題には、もう少しまずいワインを使ってくれないと、ついつい飲みすぎちゃうよ～

  2007年01月22日

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• 住宅コンサティング業務

  弊社の業務内容をシリーズで書いています。 住宅・不動産は、ＦＰが扱う商品の中で、最も難しい商品です。買ったのはいいけど中味がわからないというのが本音でしょう。専門家でもわからない商品であることは、先の事件でも明らかなことです。 一般の方が住宅・不動産を取得する際、アメリカでは顧客サイドに立ってアドバイスする仕事がいくつもあります。 エージェント（不動産仲介会社）・エスクロー（契約の校正と履行を監視する役）・インスペクター（建物検査会社）・タイトルカンパニー（所有権調査会社）とタイトルインシュランスカンパニー（所有権保証会社）・モーゲージブロ－カー（住宅ローン斡旋会社）などが、それぞれ顧客のために働き保証をつけるので安心です。 日本では、こういう制度がありませんので、すべてを業者さんに任せます。 ちょっと、ちょっとちょっと！業者さんは自社のために儲けるのが仕事でしょ。顧客の利益と相反することも出てきます。任せるっていうのは？？？ 顧客が完全に自分の利益を得るためには、アメリカ型の仕組みにする必要があります。そこで弊社は、顧客のためにそれらの仕組みを行なおうというわけです。 上記の制度の内、エスクロー・インスペクション・エージェント業務の一部をすでにおこなっており、この度モーゲージプランナーとして、貸金業の登録ができる手前までこぎつけました。 これだけ揃えば、顧客利益の最大化のために何とか仕事ができると思います。アメリカのように、不動産会社やモデルルームへ行く前に一言声を掛けていただければ、きっとお役に立つと思います。

  2007年01月19日

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• 東京の景観

  今、日本の新しい住宅ローンの制度を作っているのですが、昨日はようやく貸金業の免許が下りたので、打ち合わせに東京へ行ってきました。ちょっと早く着いたので、今話題の三井不動産の八重洲口再開発現場を見学して（といっても、工事中なだけですので、平面図と立面図の確認をしただけ）、地下道を通って丸の内口に移動しようとしたのですが、昔の地下街がリニューアルしていてちょっとした街になっていました。地下１階が「黒壁横丁」になっており、ハイプライスな飲食店が並んでいるのですが、外装は全て土蔵をイメージする黒壁（長浜の黒壁スクエアのような）で統一しているので、一つの街のようになっているのです。統一されているので落ち着きがあり、通路も幅約６ｍの九十九折れになっているため、回遊性が高く楽しんで回ることが出来ます。集合型の飲食店としては「横浜ラーメン博物館」や「ナンジャタウン」など集客が高い実績がありますが、単なる地下街としては珍しいケースのように思います。昔の地下街の飲食店といえば、安かろうまずかろうで薄暗いというのが定番でしたが、このようにすることで付加価値が付くと考えます。今後は、こういう街づくりが増えると思いますが、単なる統一感だけでは生き残ることはできない時代に突入したと思います。（実際「黒壁横丁」は、歩いていて少々冷たい感じがしました）最終的には、提供する料理の付加価値や接客の付加価値で勝負しなければならない時代になったと思います。賃貸マンション経営なども全く同じ考えで良いと思います。  

  2007年01月18日

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• 不動産コンサル業務

  先日も弊社のコンサルを利用していただき投資用物件を購入された投資家の方の紹介で、若手大家さんたちと一席設けていただきました。それぞれ自分の物件を購入されたばかりの人なので、「入居者がゴミ出しを守らない。」とか「管理会社がしっかり仕事をしない。」などという悩みを一通り話した後は、どうすれば良いアパートになるのかという真剣な話し合いになりました。こうなるとやはり若いだけにいろいろなアイデアが出てきますし、実際に使っているツール類などもカバンの中から登場したりして、極秘情報も出し惜しむことなくぶつけあったのです。私の考えは、これからの賃貸経営はオペレーションによって決まるのであって、建てて終わりという時代ではなくなっています。極論すると、どんなボロボロのアパートでもやり方次第で満室になるし、良い投資先になるということです。ここにいた若い大家さんの話を聞いていると、まったくそのとおりだと益々自説に自信を持ったわけです。今までの「お任せ経営」から「賃貸事業」へ、さらに「最効率経営」へという流れに間違いはないので、これに賛同していただける方々とこれからも仕事を進めて行きたいと思いました。それにしても、この会場は激安刺身で売り出し中のチェーン店だったのですが、寒ブリ２８０円・オニオンスライス８０円・鮪の中おち３８０円という、名古屋の一等地にしては笑っちゃうような値段だったので、ガンガンオーダーして結局４時間半も過ごしました。味もおいしいので満員でしたが、世の中いろんな店があるねぇ。これ一つとってもオペレーション次第ってことですよね。 

  2007年01月16日

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• 不動産投資コンンサル業務２

  弊社でおこなっている業務をシリーズで簡単に紹介しています。不動産投資・経営をしたい人に対するコンサルメニューは・・・１．市場調査　　２．業者さんが提出した事業計画書のチェック　　３．売買や請負の契約書等のチェック　　４．有効活用の提案　　５．資金調達のアドバイス　　６．税理士や弁護士・司法書士などの紹介　　７．建物建築中の検査　　８．契約の立会いなどをおこなっています。 ７を除いた一括業務依頼をいただくと４５万円と消費税という価格になっています。建物検査は別料金で、規模によって違いますので見積もりを出します。ただし、現場を見に行って建物を判断する程度でしたら、一括業務に含まれます。この料金は地主様などのお客様からいただきますので、業者サイドの論理で進める事がなく安心していただけると思っています。　　

  2007年01月15日

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• 不動産投資コンサル業務

  私のやっている仕事をシリーズで説明しています。今回は不動産投資コンサルティング業務です。最近は少々下火になりましたが、相変わらずの不動産投資ブームです。不動産屋さんは一棟売りアパートやワンルームマンションの売り物がないか必死で探しています。（最近名古屋都心部には良い投資用物件が出ていないようです）探し出せば売れるような状態です。これを購入して老後の生活資金にしようとか、小遣いに当てようと考えている人は、そこそこ勉強をしているとは思いますが、残念ながら投資のプロではありません。私から見ればどうしてこんな物件を買うのだろうと思うような投資物件まで売れています。弊社はＦＰ事務所ですので、物件を買っていただくことが目的ではありません。物件を購入されることで、お客様が目的を達成できるようにコンサルすることが仕事ですから、専門的に分析したうえで投資の可否をご提示します。一般の方が見落としているような点まできちんと調査することで、安易な投資からお客様を守ります。最近はブームですので、同じようなコンサルをやる会社も多いのですが、表の看板はコンサルタントでも、実は単なる不動産屋さんという会社も多いようですので、ご注意していただきたいと思います。（自社の物件を売り込むためにコンサルの看板を利用している会社が多い）

  2007年01月13日

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• 土地活用コンサルティング業務２

  私の仕事の内容をシリーズで紹介しています。建築会社や不動産業者の土地活用提案は、自社中心の発想でおこなわれています。自社がアパート建築が得意ならアパートを勧めてくるし、医療関係が得意なら病院の建築を勧めてきます。また、その手法も地主の自己建築方式を勧める業者もあれば、定期借地権での活用を勧める業者もあります。しかし、地主さんにとって最も有利な建物と手法を提案しているかとなると、そこは企業の論理が入り込んできますので、必ずしもそういうわけにはいかないのです。そこで、弊社のコンサルティングでは、地主さんとその敷地に最も有利な条件で土地活用を提案するべく、幅広い選択肢を用意して、調査・市場分析の上、その中から選択できるようにしています。今現在進行しているものだけでも、デーサービス施設・ビジネスホテル・高齢者専用賃貸住宅・学生向け賃貸マンション・飲食店などがあります。これからの経済は、顧客志向（顧客の利益を最大化する商品・サービスしか存続できない）が益々徹底してきますので、企業の論理を最小限に減らしたコンサルティングを提案できることが望まれます。そういう点から、弊社の場合は地主さんと直接コンサルティング契約して料金をいただくスタイルをとっています。お金をいただく先こそがお客様であることを徹底するわけです。

  2007年01月12日

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• 土地活用コンサツティング業務

  私の仕事が良くわからないという声が多いので、業務内容をシリーズで説明しています。第二弾は、土地活用コンサルティング業務です。地主さんと呼ばれる方のところには、頼みもしないのに土地に勝手にマンションの計画図を入れてもってくる建築会社や不動産会社が山ほどいます。毎日訪問されると、地主さんも人の子ですから、思わず人情が湧いてきて、それなら建設を頼もうかということになります。しかし、土地活用も立派な事業ですので、事業者意識がないところに賃貸マンションなどの経営をしても成功はおぼつきません。地主さんは素人で業者さんはプロですので、完全に理解して事業に取り掛かる前に契約してしまうということもおこります。ここで注意しなければならないのは、業者さんはプロと書きましたが、彼らは建物を売り込むプロであって、決して土地活用のプロではありません。それが証拠に、例えば「相続税対策で賃貸マンションを建てましょう。」というセールストークをよく使いますが、地主さんの全財産を点検して対策を講じてくれる業者さんはほとんどいません。「この土地に賃貸マンションを建てれば、相続評価がこのくらい下がります。」程度の話で進めているのが実情ではないでしょうか。相続税は土地だけでなく、預貯金・株式・保険・債務などすべての財産を調べないと計算できません。私の業務は、地主さんにとって最も有効な土地活用を提案することです。従って、場合によっては相続財産をすべて計算した結果、この土地には何の対策をしなくても大丈夫という結論になることもあるわけです。もし業者さんでしたら、こういう場合はどうなるのでしょうか？只働きにしたくないと思うはずですので、それでも何とか建物を建ててもらおうとするでしょう。弊社は、建物が建とうが建たなかろうが、地主さんからコンサルタント料をもらっているので関係ありません。ただひたすら料金をいただいた地主さん＝お客様にために、ベストの提案をするだけです。今お話したことはほんの一例で、他にも業者さんが出している事業提案書のチェック・市場調査・建物検査・契約書関係のチェックなどもおこなっていますが、完全に良い事業計画だという提案書はなかなかないのが実情です。売り込みために脚色されている資料ですから止むを得ません。こういう仕事、必要でしょ？！

  2007年01月11日

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• 住宅コンサルティング業務

  最近「結局、あなたの仕事は何なの？」と尋ねられることが多いので、何回かシリーズで私の仕事を説明します。本当に手間がかかるなぁ、自分の仕事・・・早くみんなにわかりやすい仕事にならないかぁ。基本的には私の仕事は不動産コンサルティング業とＦＰ業です。わかりやすく説明すると、第一に住宅などのコンサルタント・・・住宅・不動産を取得しようとする人は、基本的には住宅・不動産の素人さんです。この人たちは、素手でプロに立ち向かうわけですが、アメリカではこんな危険なことは考えられません。建築についても、住宅ローンについても、契約に関する法的内容についても、全くの素人がプロを相手に交渉することは、自分に不利になることがわかっているので、アメリカではそれぞれの代理人を用意することになります。日本では、こういう制度がないのでトラブルが大きくなります。（姉歯事件を思い出してください。あの被害者の人たちには、未だに何の解決策も出されていません）そこで私のような仕事をする人が日本でも必要になるのです。アメリカでは、その人たちの仕事は次のように言われいます。エスクロー契約が正当に行なわれているかどうかを、高い見識と知識を持って中立的にチェック・監視する人インスペクター買主が購入しようとする建物の性能・品質を現場調査する人モーゲージブローカー買主に最適な住宅ローンを選択し、金融機関に斡旋する人ＦＰ顧客のライフプランの実現のためのファイナンスプランを立案する人以上、４つの業務をやってくれるところが日本にはないので、ひっくるめて当方でやっているわけです。簡単に言えば、顧客サイドに立って住宅・不動産取得をアドバイスする人です。わかりやすいでしょ？！どうしてこんな簡単なことがわかってもらえないのでしょうか？私の不徳くの致すところかなぁ。特に住宅・不動産業界の人が聞くと「何でそんな仕事が要るんだ！」と言い出すんだよなぁ・・・あなた達の仕事は、住宅・不動産を販売することであって、顧客サイドに立ってアドバイスする仕事とは違うから、当社とは競合しませんって。

  2007年01月10日

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• トヨタ・ミッドランド・スクエアとアパート経営

  名古屋駅前の大プロジェクト、トヨタ・ミッドランド・スクエアの商業棟が５日にオープンしました。マスコミでも全国ニュースで取り上げるようなビッグニュースです。この2年間、地元の建築・不動産業者は、トヨタが来るから転勤者用のアパートが不足するので、アパートを建てましょうとセールスしてきました。先日ご相談に来られたお客様は、そういうトークに乗って名古屋市内に４戸の投資用マンションを購入したものの、オープンした今でも一件も入居していないと困っておられました。同様の悩みを抱えている方も多いことでしょう。そもそも業者のセールストークとは、何かを販売するために考えられた「お話」であり、もっともらしく聞こえることが多いのですが、実際検証してみると正しくないという話が多いのです。トヨタの件も、よくよく考えてみればわかる話で、ミッドランドに勤務する社員は３０００人。そのうち名古屋本社ビルからの移動者が２０００人（この人たちは既に名古屋に住んでいる）。東京の海外営業部からの転勤が１０００人（これが実質の賃貸需要）。そのうち２割が既に何らかの形で名古屋に住宅がある人。2割がトヨタ関連のアパートに入居する人。ということは、民間のアパ－トに入居しなければならない人数は、６００人分しかないことになります。他に取引企業の転勤が期待されますが、実際大規模な転勤はまだ行なわれていません。現在の名古屋市内の空室アパート数（新しいもののみ）は、１０００室前後でしょうから民間に回ってくるのは、ほんの一部分であることがわかります。こういう数値を出してお話をしているのですが、業者さんの「お話」の方がおもしろいらしく、なかなか地主さんは理解いただけないのです。弊社のスタンスは、弊社のお客様を守ることにありますので、ご理解いただけなければ止むを得ないということになります。アパート経営も事業ですので、単なる「お話」を信じて始めるようでは成功はおぼつきません。 

  2007年01月09日

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• 住宅の未来

  弊社では、お客様の資産を守るという観点から、住宅の検査というＦＰらしからぬ仕事もやっています。検査に行って思うのは、このお客様や設計士はどういう生活をしようと思って、この間取りを設計したのだろうということです。間取りで圧倒的に多いのは、やはり○ＬＤＫスタイルのものですが、これは住宅公団が昭和３０年代に開発したスタイルで、いまだに間取りの中心になっています。最近の若い方の住宅は、○ＬＤＫスタイルでは計れないものも登場してきていますが、数としてはまだまだ少ないようです。住宅の未来を考える上で大変参考になる本をこの正月に読みました。『住宅の射程』　磯崎新・安藤忠雄・藤森照信・伊藤豊雄　談・ＴＯＴＯ出版刊・１６００円＋税　です。これは日本を代表する４人の建築家が、２１世紀の住宅論を語ったものをリライトしたものです。磯崎新氏が「家族のコミュニケーションが希薄化し、外部へ携帯でおこなわれるようになり、食事をコンビニで買う時代に住宅を持つ意味があるのだろうか？」と問いかけます。これに対する回答は明確には出ないものの、読み進むに連れて最近の建築家の実績の中に、そのヒントがいくつか出て来るのがわかります。(参考になるホームページ：「建築家」「西沢立衛」で検索し、「注目建築家インタビューＮＯ．１」を見てください。とんでもない家が出てきます）ハウスメーカーや不動産業者が真剣に住宅というものを考えていないとは言いませんが、この本を読んでいると住宅を○ＬＤＫ形式で大量供給をすることに疑問が沸いてきます。勿論末端の営業マンが、そんなことを考えていては受注成績が落ちて企業が成り立ちませんが、家を建てようとする方や既に建てられた方も「家とは何だろう？」「この家でどういうふうに暮らすのだろう？」ということをもう一度原点に還って考えてみると、意外に良い家が建ち、良い家になるのではないでしょうか。そういうことを考えさせてくれるのに大変良い本です。ご一読下さい。 

  2007年01月08日

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• 景観のこと

  救急車で運ばれながらも、年末年始の課題として都市景観について勉強しようと思い２冊を用意しました。『見えかくれする都市〔江戸から東京へ〕』　槇文彦他著　鹿島出版会刊　１８００円＋税『美しい都市・醜い都市　現代景観論』　五十嵐太郎著　中公新書ラクレ刊　７６０円＋税いずれも都市景観論の大御所が書いた本です。後者は簡単な文章で、平壌の街並みやアニメに出てくる街などの事例を挙げて書いてありますのでおもしろいと思います。ただし、記号論の手法を用いてありますので、記号論の用語がたまに出てきます。（記号論をご存じない方は、といってもほとんどの方がそうだと思いますが、そこは無視して進んでも十分わかります。）この中で著者は『美しい景観を創る会』（伊藤滋東京大学教授・照明デザイナー石井幹子ら）が挙げている醜い景観の例を批判していますが、大変正しい意見だと思います。（その例は美しい景観を創る会のホームページをご覧下さい）とかく都市景観は、電柱をなくして看板を規制し、建物形状をそろえることで美しくなると思われていますが、（私も都市景観を創る例として、それらは有効だと思いますが）それだけでは美しい都市はできません。歌舞伎町や香港のように、雑多な看板が魅力のある街を創り出す事もあるのです。表面的な美しさを良い景観だとしている『美しい景観を創る会』の考え方は、そういう意味で薄い考えです。地域の人たちが共通の文脈を持って、自分の街を考えることが本当の都市景観を創る第一歩だと思います。そして、その大元は自分の住宅の資産価値を上げるにはどうしたらいいだろうと考えることだと思います。日本の住宅は２０年もすれば価値が無くなるといわれて、諦めているうちは美しい都市景観は出来てこないと思うのです。みなさん、自分の住宅を本当に価値のあるものにするために、日頃から家と隣り近所に気を使ってあげてくださいね。 

  2007年01月06日

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• ふわふわとクルクル

  お正月はすっかり休ませていただきました。というより、休まざるを得なかったという方が正確です。何と１２月３１日、実家への帰省途中のレストランで、突然まっすぐ歩けなくなって倒れ、救急車で運ばれたのですよ。脳梗塞の恐れがあるのでＭＲＩを撮ったり、血を採ったりしたのですが、結局何ともなく３時間くらいで退院。無事実家へたどり着いたのです。あとはゆっくり静養。救急隊の人や医師が尋ねたのは「くるくり回りますか？それともふわふわですか？」そんなことわかるかい！でもそれが重要らしくて、しきりに尋ねるのですが、私はどちらも該当しますと答えました。症状としては、脳梗塞なども同じような症状らしいのですが、その他にメニエール病というめまいの病気などもあるそうで、そのあたりのジャッジにくるくるとふわふわを使うそうです。幸い深刻な事態ではないようですが、ずいぶんと静養したせいで今日は体がふわふわして、地に足がつきません。まだ病気のままなのかも。人に話してみると、これが意外なことに「私もメニエール病です。」という人が多数いたんですね。いずれにしてもみなさま体は大切に。今年も頑張りましょう。それにしてもオーダーしたまま一口も食べられなかった「海老づくし御膳」。あれはどうなったのでしょうか？心残りやなぁ・・・ 

  2007年01月05日

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• ＦＰ業界の進化

  私がＦＰの資格を取ったのは平成２年でしたが、そのときは「ＦＰって何なの？」「そんなの日本では仕事にならないよ。」と言われていたものでした。あれから１０数年。今年も弊社にはハウスメーカー・地方公共団体・保険会社などＦＰに関連する業者さんは言うまでもなく、葬儀屋さん・墓石屋さん・解体業者さん・設計士さん・一般企業の総務人事の方など、幅広い業界の方々から提携の依頼が来ました。この方々は、異句同音に「従来の営業では顧客を説得することができなくなった。新しい提案・お客様中心の営業をしなければ生き残れない。」とおっしゃいます。その結果としてＦＰと連携して、お客様にとって最も有利な提案をしていくことが、これからの企業の重要な戦略になると考えておられます。ＦＰ創生期の頃を思い返すと昔日の感です。この傾向は、今後ますます強くなっていくと思われますので、ＦＰだけでなく顧客利益を最大化できる業種が飛躍的に伸びていくと考えられます。今取り組んでいる住宅ローンの中立的アドバイザーであるモーゲージプランナー資格も、その延長線上にありますが、ＦＰに１０数年かかったことを思えば、この制度は５年以内に何とかなると思いますので、大変楽な仕事です。来年も楽しいＦＰ業界になるでしょう。

  2006年12月29日

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• 株式、たわいもない話

  日経新聞朝刊にはここ一年の株式新興市場の騰落ランキングが載っています。上昇率トップは２４５．４％の「報国鉄」。以下「ラ・パレル」「Ｓタカミヤ」「「大証」と続きます。下落率ワーストワンは９６．５％の「オーベン」。以下「アーティスト」「クインランド」です。今年はライブドア事件・村上ファンドの破綻など、新興企業の不祥事が印象に残った年でしたし、春先の暴落の痛手からいまだに立ち上がれない投資家も多いようです。特に春先の暴落は、不動産投資市場にも大きなブレーキをかけました。このランキングを見て、たわいもないことに気がつきました。それは上昇率上位グループには漢字名の企業が多く、方や下落率上位のグループには漢字名の企業が一社もないということです。上位グループ３０社の内、１５社に漢字が付いているのに対して、下落グループにはまったく漢字がありません。これには何か原因が？今年のベストセラー本に『千年働いてきました』野村進著　角川新書刊　７４０円があります。日本の老舗企業が荒波を乗り越えて、いかに長年営業を続けてきたかが書いてある本です。新興企業はカタカナ名をつけることが多いようですが、漢字名の企業には、新興とは言えそれなりの下積みがあり、しっかりした経営をしてきた結果がこの一年で評価されたのか、などという根拠のないことを考えたわけです。堀江氏の例を見るまでもなく、最近の若手経営者、特に３０歳代～４０歳前半の方の話には、理念や徳というものが感じられないことは皆様もお気づきと思いますが、社会的使命を負った上場企業の評価には、そういったものがあるかないかということも重要ではないかと思った次第です。

  2006年12月28日

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• ＦＰと税理士

  相続対策を検討しているお客様のところへ、身内の紹介で税理士さんが来られたそうで、その方が言うには「ＦＰなんか、うちにうじゃうじゃいるけど、何の役にも立たないですよ。ＦＰに相談してもムダです。」と申されたそうな。その税理士さんの相続対策案を拝見しますと、確かにお客様が希望する一番高価な土地に対する対策はできています（要するにアパートを建てるという普通の提案です）が、全体から、あるいはライフプランから判断していないので、将来的に少々無理な対策になっています。税理士さんは、税務上の数値をよく把握されており、相続税を少なくするにはどうするかということに掛けてはプロですが、お客様のライフプランから検討した相続対策という点ではＦＰに一日の長があります。特に、相続税評価を下げるためにアパートを建てて、税理士さんが建築業者から紹介料をもらうのは良いですが、その後の長期的経営まで考えて欲しいものです。もっとも、その税理士さんの事務所には、ＦＰが「うじゃうじゃ」いるそうですので、協力してプランニングすれば更に良い提案になるのに。それとも人数だけは沢山いるけど能力がないＦＰが多いのでしょうか？いずれにしても、自分の事務所のＦＰを卑下するのはよろしくないと思いますよ。

  2006年12月26日

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• 資産家の相談

  昨日は、時価１２億円程度の資産家のお父さんを持つ奥様の相談でした。この方は、高校生の長男を引き取り実家へ帰って来られています。今は、父親の経営するアパートの一室に住んでおられます。生活費は、仲の良い母親から月１００万円をもらっていたのですが、この母親が事故で意識不明の状態になられ、仕送りが途絶えたことが相談の発端です。ここまで話せば父親からもらえば、となるのですが、少々認知症気味の父とは仲が良くなく、しかも弟が取り入っているため預金通帳や印鑑をすべて管理されているとのこと。収入のあてがなくどうしたらよいかという相談でした。少なくとも月５０万円の生活費と２～３年以内に１億円程度の家が欲しいというのが希望です。弟は、相続対策として父の土地に貸家を建てようとしているが、将来自分は財産をもらえるかという話もセットです。この方、以前も相談があったので優秀な弁護士を紹介したのですが、そりが合わないとのこと。アドバイスの内容はさておき、ご本人様も自覚しておられますが、資産家のお嬢様で金銭感覚がない方が意外と多いのです。こういう方は、ご自身で資産を運用したり、将来の計画を立てることに疎いようです。ＦＰは、庶民の家計の相談をするか、富裕層の運用のアドバイスをするしかないと思われていますが、意外にその中間＝富裕層なんだけれども、その意識がない方というゾーンも多いので、このあたりをターゲットに仕事をするのもよいのではないでしょうか。この方の場合、即効性のある回答はないのですが、話を聴いてくれる人が他にいないということで、人生相談的に弊社を利用していただいています。これもＦＰの重要な仕事ではないかと思っています。

  2006年12月26日

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• クリスマスは居酒屋か？

  　書いたとおり、昨夜は屋外の讃美歌・聖歌の合唱を聴いたあと、名古屋名物手羽先・味噌串かつなどを食べに、『世界のやまちゃん』という居酒屋に行ったのですが、な、な、なんとイブの夜だというのに、カップルが行列を作って並んでおりました。まさかイブの夜に居酒屋に行くなんて。フレンチやイタリアンだけだろうと油断しておりましたので、しばらく待った次第です。ところで、讃美歌の合唱ですが、司会の高校生が「世界の平和のために、みなさんが平和になりますように、世界中のみなさんでこのクリスマスを讃えましょう。」と言っていたのが少々気になりまして・・・そもそも現在の一番の問題点は、南北間格差でありキリスト教とイスラム教の対立であるわけですので「世界中のみなさんがクリスマスを讃えよう！」というのは、ますます世界を混乱に陥れる種を作るようなものじゃないかなぁ～ 日本人は、八百万の神々を讃え、クリスマスが終わればお寺で除夜の鐘を聴き、年が明けると神社で初詣をするという、よく言えば平等主義、悪く言えば節操がない宗教観を持っていますので、クリスマスを讃えることぐらい朝飯前ですが、紀元前からの対立を残したまま現代に至っている民族には、キリストを讃えるなんてとんでもないと思う人も多いでしょう。まぁ、子供の聖歌隊の話だとはいえ、妙に昨夜は気になってしまいました。みなさんのイブはいかがでしたか？   

  2006年12月25日

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• クリスマスの過ごし方

  昨日は、CFP受験対策講座の教え子さん同士の結婚披露パーティーで、フルコースをいただいたあと、別の団体のクリスマスパーティーで甕出し生紹興酒で中華のコースというダブルヘッダー。帰りはヘロヘロでした。本日は１２月２回目の休暇日。今から、娘の中学校の聖歌隊が名古屋の繁華街に出て、讃美歌などを合唱するので、それを見学してから名古屋名物手羽先・どて串かつが出る居酒屋で、友人と一席。何と正しい名古屋のクリスマスイブの過ごし方でしょう！私は、立教大学の出ですが、現役時代はほぼ毎日、理由もないのに朝の礼拝に出たり、イブのミサに出ていました。私が３年生のことから、イブのミサにチャペルに入りきれないカップルが溢れるようになり、タッカーホールという講堂でにわか信者向けのミサをするようになりました。終了後は、キャンドルをもって聖歌を歌いながら池袋の街を歩くというイベントをするのですが、今もやっているのでしょうか？我が校のキャンパスは、ツリーもあり、デートにはもってこいの場所です。行き先が決まっていない人がいたら、是非出かけてみてください。多分、６時か７時位からミサが始まると思います。ホームページで確認してください。http://www.rikkyo.ne.jp/grp/kohoka/index.html

  2006年12月24日

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• 住宅の契約

  このコーナーでも何度も忠告しているのですが、一向に改善される向きもないので、再度・・・住宅新築の注文をするとき、請負契約書と一緒にすることとされているものに、『監理業務委託契約』がありますが、一般のお客様がそのことを知らないことをよいことに、説明しない・契約しない業者が多いのでご注意を。建築士さんに仕事を頼むときは、ほとんど間違いないのですが、ハウスメーカーや不動産業者と契約するときは要注意です。そもそも住宅の設計は、建築士さんが設計し、現場が図面どおりにできているかどうか監理してもらうわけですが、設計だけしておいて監理をしない設計士や建築会社があるのです。建築確認通知書を出すには、必ず設計士と監理設計士の名前を書かなければならないので、必ず監理者もいるはずです。ところが、名義だけ貸して現場に出てこない監理設計士が多いのでトラブルになるわけです。これは違法行為です。今ご相談が来ている不動産会社も「監理業務委託契約なんて見たこともない。」などと言って悠然としています。それでは「監理設計士は誰か。」と聞くと建築士の社長がやっているとのこと。「では監理業務の報告書を出して欲しい。」というと、文書では出せないといいます。文書にして後で証拠にされたら困るという姿勢がありありです。この会社、愛知県の名東区ではそこそこ有名な会社ですが、こんな会社で建てるとろくなことはありません。今は、弊社が第三者監理に入っているので大丈夫でしょうが、弊社などが介入していない建物はどうなってしまうのでしょう？みなさん、請負契約にはか必ず監理業務委託契約を付けて下さい。弊社は、いままで特定の建築会社の名前を出してきませんでしたが、来年からはあまりにも目に余る対応をする業者は、お客様にはお教えしようと思います。弊社にご相談で来られた方には実名と内容をお話します。そうでもしなければ永遠に良い家はできません。 

  2006年12月23日

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• 姉歯耐震偽装問題と住宅ローン

  昨日、姉歯建築士が保釈されたニュースが流されました。あの事件は世間では当時ほどの話題になってはいませんが、その後、何の解決を見ていません。これは事件発覚直後、このコーナーでも話しましたが、日本の建築基準法の制度に従えば、当然の結末です。今のところ、詐欺罪などで有罪判決をもらっている人は誰もいません。従って、偽装した建物の住民・所有者には、未だに何の補償もなく、泣き寝入りしているのが実態です。国や政治家も選挙に利用できないネタで熱意が冷めてしまっているので、おそらく住民には今後も根本的な解決がなされることはないでしょう。 昨日弊社に住宅ローンの相談があったのですが、名古屋では大手のマンション業者の物件を買って、入居後間もなく２年になる方からの相談でした。「買ったときは、営業の方の話を聞いて、それを信じてローンを組んだのですが、２年固定ということは知っていましたが、それがどういう意味かわかる間もなく入居することになって、今になって、大変なローンだったと後悔しています。何とかなるでしょうか？」という相談です。またか！どうしてこういうことになるんだ。これは、住宅ローンについて正確な情報を提供しないで、販売へ誘導した営業マンの、一種の詐欺行為ではないでしょうか。しかし、営業マンはこういうでしょう。「私は、銀行マンではないので簡単な説明しかできません。最終的な責任はしっかり説明しなかった金融機関にあるのではないですか。」姉歯事件も住宅ローンの無責任な提案も、日本の法制度の不備によって消費者側が大きな損失を被ることになるという点では大変似通っています。営業マンは販売のプロではあっても、建築やローンについては素人同然です。また建築士さんなどは、建築のプロではあっても税制やローンには明るくありません。これを信じて購入する消費者も問題ですが、販売側はもっと長いスパンで考え、消費者利益・満足度を高める仕事をするべきでしょう。そして、それを裏付ける法的な整備を早く確立するべきだと思います。この住宅ローンの問題は何とかできんのか！住宅を検討している人に言いたい。ローンを組むときは、必ずFPやモーゲージプランナーに相談てからにしなさい。これは宣伝ではなく、本当にそう思うよ。 

  2006年12月22日

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• アパート経営と街づくり

  このコーナーではいろんなネタを話していますが、いくつかは密接に結びついています。例えば、「不動産投資・アパート経営」と「金融指標」と「街づくり・景観」は、ほとんど同じテーマで話していることになります。いまや経済は、好むと好まざるとにかかわらず、アメリカ型の金融の指標で見なければならない時代になりました。不動産も証券化に代表されるように同じ傾向にあります。不動産投資・アパート経営も、いままでのやり方で経営していると破綻します。いままでは、お任せ・成り行きでやっていた経営を改め、事業として分析・数値化した経営をしなければ勝ち残れません。結果、不動産の資産価値を最大限に上げていく経営だけが残ります。資産価値を最大限に上げていくと、結果として自分の保有する不動産の価値を上げるだけでは限界が来て、隣近所や街全体の価値を上げなければならないところまで来ます。結果、地主さんや投資家さんは積極的な街づくり・景観作りに賛歌しなければならないということになるわけです。よく住宅メーカーなどが地主さんを口説くのに、「街づくりで付加価値のアパート経営を！」といったりしますが、それで完成した街は、お題目だけなので数年したら廃墟のようになってしまいます。きちんと経済の流れを説明して、形だけの街づくりではなく、経営感覚を磨いた上での街づくりを提案して欲しいものです。

  2006年12月21日

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• 京都の景観その後

  先日京都市がネオンサインや広告塔の規制に乗り出すというニュースが流れましたので、このコーナーでも取り上げましたが、早速広告業界・ネオンサイン業界の猛反対が出ているようです。当然といえば当然ですが、短視眼な業界です。確かに市全体を規制するということが良いかどうかは判断の分かれるところですが、名所旧跡のあるエリアの住民が、景観とは何か・京都のアイデンティティとは何かを考えてみてくれれば、こういう政策が出てくるのも悪くはないと思います。イギリスでは、自分の家の価値を上げるために、資産価値を守るために、NIMBYニンビー（NOT　IN　MY　BACKYARD=自分のとこだけはやめてよ！）という個人主義の意識が徹底しているという話をしましたが、京都市民も広告屋もNIMBYの精神＝エゴを持っても街を守ることはできます。取り返しの付かないところになってから対策を講じていては手遅れです。（もう手遅れだけど・・・）短視眼な考えを止めて、京都千年の計に立って協議して欲しいものです。

  2006年12月20日

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• 不動産業とＦＰ

  ２２年来の友人である東京の不動産業者が、わざわざ名古屋まで訪ねてくれました。折り入って相談があるというのです。聞いてみると、品川の一等地に時価２５億円の土地を持っているＶＩＰから、相続・境界線の整理・節税・事業転換を依頼されたとのこと。土地の売買を通じて大変気に入ってもらった上での相談らしい。そんなＶＩＰなら、他にも優秀な税理士や銀行がついているだろうと言うと、その銀行も能力がないので彼に話が回ってきたとのこと。話の内容からして、とてもじゃないけど不動産業者だけでは処理できない。何とか私にやってくれないかと悩んだ末に来名となった次第です。それだけでわざわざ東京から来ていただき、ありがたい話です。彼が言いました。「これからはＦＰだよねぁ。不動産業だけではいい仕事はできないよ。」今回のケースは、人の一生のファイナンスを計画するだけでなく、そのお子さんや孫・会社のところまでファイナンスしなければならないのでＦＰの出番であることは間違いありません。でも、お客様のことを考えると名古屋あたりのＦＰが出て行っては、仕事の進め方で十分満足されないと思いましたので、東京の優秀な友人のＦＰにつなぐことにしました。話が一段落しましたので、名物名古屋コーチンの焼き鳥屋で前祝いをしたのは言うまでもありません。

  2006年12月19日

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• 日本の宴会

  昨夜は忘年会の折り返し地点。住まい作りを考えているＮＰＯ法人のセミナーにお呼びいただき講師をさせていただいたあと、忘年会＋懇親会へ突入。このブログを見て来ていただいた方なども含めて、初対面の方が多かったのですが、大変盛り上がりました。良いメンバーに恵まれて感謝感謝。日本人の宴席というと、やはり和でも洋でも着席スタイルが多いようです。昨夜もそうですが、席が決まっていないと知った人の近くに座りたいと思われる人が多いのは否定できません。「ここは知らない人ばかりだから向こうへ行きます。」という人がいたので「知らないからいいじゃないですか。」と引き止めましたが、なかなか難しいようです。（私の傍がいやっだったんかいな？）一度座ると大宴会場でない限り移動は難しいです。結局、数人の方とじっくり話すという形になります。その点、自由な個人旅行をプロデュースしているワールドバリュー社の大塚社長のところは、定期的に事務所を開放して立食パーティーを開催されるのですが、さすがに海外のことを熟知された社長ですので、徹底してホスト役を務められ、来場者全員を紹介してくださり、場合によっては、気の合いそうな人同士をつき合わせたりされます。立食パーティーで見知らぬ人同士の縁を取り持っていただける数少ない方です。個人的には、どんなスタイルでも楽しめる私ですので問題はないのですが、新しい出逢いがあるというのも一つの楽しみですので、できるだけいろんな席につきたいと思っています。新しい出逢いを求めて、残り５回の忘年会を乗り切るぞ！

  2006年12月18日

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• ボランティアの仕事

  昨夜は、専門学校でＦＰ試験を取得するためにがんばっている教え子さんたちの忘年会でした。すでに合格した人や、たった今勉強している人たちもそろって盛大な会となりました。その中に５７歳の男性がおられ「定年退職したらＦＰの仕事をします。それも只で。」とおっしゃっていました。「また、出たよ。」そうです、このコーナーで何回かお話した定年退職後ボランティアで社会に貢献したい人たちのことです。私は、これから２０年間は、こういう人たちが増えて『ボランティア型経済』が盛んになると思っています。 「只で弁護士やります。」とか「只で税務申告します。」という人が増えると、特に差別化できるスキルのない士業などは、真っ先に淘汰されます。弊社も士業のようなものですので危機感を持っていますが、対策は考えています。そう申し上げたら「その対策を教えてください。」とのこと。絶対教えません。一応、弊社も企業でありますので、自社が生き残ることを考えておかねばなりません。そういうところは、冷たいんだよね。すみません。 

  2006年12月17日

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• 火災保険の話題

  今週は火災保険業界はてんやわんやの大騒ぎでしたね。不払いのネタでまいっていたところに、今度は２×４住宅の割引をしないで保険料を取り過ぎていたという話が出てしまいました。取り過ぎの件数は全国で２万件以上に登るということです。弊社も住宅を建てる方・購入する方のアドバイス業務をおこなっていますので、最後の仕上げとして、最も有利な火災保険の提案をおこなうのですが、このときは、グループ会社の保険代理店から数社の見積もりを取ります。最終的には、外壁と屋根材を記入する欄はありますが、２×４かどうかという欄はごどの保険会社の申込書にもありません。基本的には、建前として２×４住宅割引は「お客様が申請する」ことになっているため、申込書にはないそうです。グループ会社の保険代理店の担当者は、私に「この家の構造は何？」とか「耐震性は？」と質問してきますので、間違うことはないですが、普通の代理店には住宅・不動産のプロはいませんので「取り過ぎ」という事態になってしまったのでしょう。みなさんも一度掛けている火災保険を見直してみてはいかがでしょう。割引には・・・オール電化割引・耐震性能割引・省令準耐火構造（指定ハウスメーカーの一覧表があります）割引・空地割引・新築割引などがあります。 

  2006年12月15日

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• 住宅の契約

  何度言っても、いいかげんな業者が多いので、また書くわけですが・・・住宅を建ててもらうための契約を建物工事請負契約といいますが、一般の施主さんは、その中味のことをほとんど知りません。知らないので勉強するかと思えば、そんなことはしないで建築業者さんを「信じて任せます。」ということになります。それに乗じて、業者は自分のペースで進めていくわけですが、そのとき監理業務委託契約がなされていないことが多いのです。監理業務とは、設計士さんのするべき仕事として建築士法に定められた業務で、設計図面のとおり現場ができているかどうかをチェックする仕事です。これは法律でやることになっているんですよ。でも、今アドバイスしているお客様などは、業者がそもそも「監理業務契約ってなんですか？」なんて言っているレベルで、内容を説明すると「うちは今までそんなことをやったことがないので、今回もやりません。」と言う訳です。これって「うちは、今まで同様法律違反をしますよ。」と言っているのと同じです。おかげで弊社の仕事が増えて、現場検査に時間がかかることになります。幸い現場監督さんが、まじめな方でしっかり造っていただいているので、最近は問題は少なくなっているのですが、こういう会社が名古屋の中堅というのもどうかと思います。みなさん、年内に請負契約をして安心して新年を迎えようと思っておられると思いますが、急いてははことを仕損じるの言葉もありますので、しっかり勉強の上、納得して契約してください。といっている、そばから「業者が今週中に契約して欲しいと言って来ましたが・・・」というお客様からの電話です。契約書類一式をＦＡＸしてもらうことにしました。

  2006年12月14日

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• 耐震性能

  東京の大手住宅建設会社一建設（はじめけんせつ）が、自社分譲住宅の耐震性能に問題があったとして、調査を開始したニュースから半年ほど経ちました。結果、約２百数十棟の耐震性に問題があったと発表しましたが、それを設計した建築士７名が昨日免許取り消しとなりました。一建設は、いわゆるパワービルダーで薄利多売で急速に拡大した会社です。弊社でも、名古屋市内で一建設の分譲地を検査したことがありますが、４棟の建売現場の内、お客様から依頼があった１棟を見ることが出来ました。最初の印象は、パワービルダーだから安普請で、それほど良い住宅ではないのではないかと思っていたところ、それほどでもなかったので安心していたわけです。ところが、上棟してみると明らかに強度が不足しているのではないかという疑問ある箇所が出てきたので、指摘したところ快く直していただきました。結果、弊社が検査した住宅は、満足のいく強度になったと思いますが、残りの３棟は見るからに？？？一目で弊社の検査物件との違いがわかるほどです。建築確認をとっているので、最低限の基準は満たしているのでしょうし、今回ちゃんと再検査してもらっているでしょうから大丈夫だとは思いますが・・・しかし、こういう事実を公表し、ちゃんと対応をしたという点では、一建設を評価しても良いと思います。中には事実を隠して今も尚、質の悪い家を建てている会社が何社もありますから・・・ 

  2006年12月12日

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• 五平餅の裏表

  愛知私学のイベントがあったので、親としては手伝いということで屋台の運営をしました。当校のテントでは、焼きソバ・クレープ・五平餅を販売し、私は五平餅の担当をしました。私はもっぱら販売の方を手伝ったのですが、焼き手はそれなりに大変です。棒にもち米をつけてセットしてあるものを漫然と焼けば良いというものではありません。みなさん、五平餅に裏面と表面があるのをご存じでしょうか？どちらを表といっているかは知りませんが、最初に焼く面は決まっているのです。五平餅の串は、もち米の真ん中に刺してあると思っていたら、実は薄い面と厚い面の差が多少あり、真ん中から少しはずれたところに串が打ってあるのです。薄くなっている面を先に焼き、そこそこもち米が固まったところで厚い面を焼きます。間違って反対から焼くと途中でぼたっと落ちてしまいます。こんなこと、イベントで焼くのを手伝わないとわかりませんよね。いろいろ経験してみるものですねぇ。

  2006年12月11日

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• グローバルスタンダード経済

  前に『フラット化する世界』という本をご紹介しました。先日の忘年会でもこの話題となって、私が強くこれを読むことをお勧めしましたら、「吉田さんは、今進んでいる日本経済のグローバルスタンダード化＝アメリカ化を肯定するのですか？」という意見をいただきました。結論を言うと｢肯定はしませんが、それにかわる価値観が広ろまることは今のところ考えられない。」ということになります。その席でも、世界に広まるアメリカ型の経済に対して、文化に裏付けされた他の価値観が台頭しなければいけないと力説する方がありましたが、それはもっともな話です。しかし、その力を持っているのはイスラム文化位しか、今のところない、と言ったところでお開きになってしまいました。他にも日本の伝統文化からすると、自然と共存する価値観、協働型経済が理想だと思うのですが、これがアメリカ型経済を駆逐するには、もう少し時間がかかると思われます。そうしたら、１２月６日の日経夕刊に哲学者の中沢新一氏が『欧米・イスラムの価値観の違い、紛争の原因』という話を書いていました。欧米のキリスト教文化は、経済の「増殖」を許容するが、イスラム教文化は銀行でも金利を取っていないように「増殖」を認めない。「日本人は、イスラム教の森羅万象に神が宿るという考えに近いので、その視点から経済を非宗教の立場で再構築することができるはずだ。」という意見です。まったくそのとおりですが、果たしてその視点にどうやって立つのか。これだけアメリカ文化が充満しているところで、その視点に立つには相当な労力が要るということを申し上げたい。 

  2006年12月08日

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• 忘年会

  最近のブログを見ても、夜の行動がわからない！というクレ－ム？がありましたので、久しぶりに・・・いよいよ忘年会シーズンに突入です。今年も高血圧を押して９回の予定ですが、これは例年より少ない方。なるべく飲まないようにします。忘年会もいろいろある中で、居酒屋での忘年会は、ちょっとしたトラブルが多いです。幹事さんは楽なので、コース料理＋飲み放題でいくらというセットメニューで開かれることが多いのですが、この飲み放題が曲者です。大抵の場合、注文してもなかなか運ばれてこないし、まとめて頼むと「お一人様一杯を飲み干してからにしてください。」とか注意されちゃって。何杯来ても全部責任もって飲むからいいっちゅうの。そんなに出したくないなら、最初から飲み放題なんかしなきゃいいのに。最後に飲み放題１２０分とか書いてあるのに、３０分前にラストオーダーだって。それならそれで最初から書いとけよ！うるさい客で、幹事さんも、バイトの店員も大変だね。それでも、今週行ったところは良かったですよ。飲み放題でしたが、行ったらいきなりテーブルに焼酎２本が置いてあって、お好きにどうぞ。一杯一杯従業員が右往左往するくらいなら、勝手に飲んでと置いておく方がコストは安く済むと思うんですけど。良いシステムです。他にもありがたい店は、何人来ても料理代は同じという店。欠席者がいようが参加者が増えようが関係なし。来た人数の飲み物代だけ徴収ですから、幹事さんには重宝される老舗です。他の店は何でこういう企画ができないんでしょうね。それにしても、みなさん、忘年会のドタキャンだけはやめましょう。幹事さんが泣いています。

  2006年12月08日

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• 宇宙旅行

  ちょうど去年の今頃、アポロは月に行ったのではなく、あれはフィクションだったという話をしていました。映画の『カプリコン』などは、そういう説の一つとしてアメリカ政府の陰謀説に立って作られた映画でした。この話、書店をぶらぶらしていたら『人類の月面着陸はなかったろう論』副島隆彦著　徳間書店刊と『人類の月面着陸はあったんだ論』山本弘等共著　楽工社刊が並んで置いてあったので、ついつい買ってしまったので思い出したのです。結局のところ、人類は月に行っていないという話は、どうも根拠のない話で、そういうことを言っている人は科学のことを知らない人で、まともな人はいないということのようです。そりゃそうですよね。あれだけのことを芝居にするには、相当の費用と労力が必要なはずで、そんな費用があれば、もう少し違うところに金をかけるっちゅうの。それにしても、この２冊、真っ向から対立する説にたっているから、合わせて読むとばかばかしいけどおもしろいですよ。

  2006年12月07日

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• スカイプ

  技術の進歩は激しくて、この前「電話じゃできないから、スカイプで会議しましょう。」と言われて、「スカイプって何ですか？」と聞いたら、「吉田さん、遅れてますよ。」だって。そこで昨日、私のパソコンでもスカイプを設定したんですが、これが通話料無料で全世界の人と会議ができるという優れもの。さっそく東京の人と会議をしました。カメラをつければテレビ電話みたいに使えるそうですが、汚い顔を見られて会議するもの何ですから、カメラはつけてません。しかし、こんなの一昔前は、大企業のテレビ会議でしか考えられなかったのですが、一般庶民でもできるようになってたんですね。いやぁ、すごい！やっぱり、遅れてます？

  2006年12月06日

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• 日本の住宅・不動産を見る眼５

  日本でも、観光立国を目指せということで、街並みを美しくする努力が少しずつ出来てきています。小泉元総理の日本橋地下埋設計画とか景観法の制定というのが、その流れの中にあります。日本橋地下埋設計画は、膨大な費用がかかるというので頓挫したように聞いていますが、どうなったのでしょうか？景観法は成立していますが、具体的な動きはこれからでしょう。各地域の街づくりに一定のルールを決めても良いことになっていますが、これだけでは進んでいかないでしょう。例えば景観法のかかる地域には、相続税や固定資産税の優遇措置を刷るとか、何かのインセンティブをつけなければ浸透しないと思います。なにせ、日本人は「税金払っているんだから、俺の土地をどう使おうと俺の勝手だろ！」というのが昔からの考え方ですから。前に、今起こっている不動産に対する変化は、公地公民制や地租改正に匹敵する変化だと書いたのは、このあたりの意識を変えないと、今後の不動産グローバル化に勝てないということを言いたかったのです。

  2006年12月05日

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• 住宅・不動産を見る眼４

  欧米の街並みは本当に美しく、日本の街並みはデコボコで美しくないのはどうしてだろうというのが、私の大きな謎でした。欧米人は「個性」を大切にする文化だから、住宅も個性的に造る結果、バラバラな街ができてもおかしくないのではないか？日本人は「和」の文化だから、街がもっと統一されても良いのではないかと思っていたのです。そうしたら、一つの回答が出ました。実は欧米人は自己中心的だからこそ街が美しくなるのだそうです。自分の家の価値を高くしたいので、隣にスーパーでもできようものなら反対！変な家が建とうものなら反対！美しくない街には反対！ということになり、結局良い街ができる。これは、まったく欧米人の個人主義が原因なのだそうです。イギリスでは、家づくりについてのこういう考え方を『ＮＩＭＢＹ』（ニンビイ）と言うそうです。英語では「ノット　イン　マイ　バックヤード」。日本語にすれば「私の隣り近所はやめてよ！」ということになります。いやぁ、本当に欧米人はわがままですねぇ。そのわがままのおかげで、美しい街ができているというのも不思議な話です。日本人の資産についての考え方はまだまだ甘いなぁと思い知った用語でした。

  2006年12月04日

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• 住宅・不動産を見る眼３

  今までの日本では、住宅は建てたときが一番で、その後だんだん価値が減ってきました。不動産も所有していれば、そのうち価値が上がるだろうと思って、みなさん空き地でも持っていました。しかし、今や住宅・不動産は金融資産になった訳ですから、そうはいきません。金融資産である以上、価値を上げて儲けたいと思うのが普通の人です。株や債権や金や大豆は金融商品であっても、自分で価値を上げることはほとんど不可能です。（仕手系の人は、自分で株の価値を上げられますが・・・）しかし、住宅・不動産は、自分でいくらでも価値を上げることができる資産だというのがミソです。住宅をリフォームして価値を上げる。ビルをコンバージョンして価値を上げる。ビルにプロパティマネジメントを加えて価値を上げるなど、いくらでも方法はあります。今までの日本の考え方は、自分で資産の価値を上げようということはほとんど考えられてきませんでした。自宅の前に高い建物が建つと「俺の家の資産価値はどうしてくれる！」という程度の資産価値しか頭に入っていませんでした。金融グローバル化は、遂に住宅・不動産もその中に呑み込んでしまったわけですから、日本の不動産だけ今までと同じでよいというわけにはいかなくなったのが、今の時代です。残念ながら、このことは「わかっているよ。」という人は結構多いのですが、腹の底まで理解している人はほとんどいません。それが証拠に、いまだに節税目的の不動産投資やアパート経営を勧める業者が多数派で、それに説得させられて経営を始める地主さんや投資家さんも多いのです。

  2006年12月02日

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• 実相寺昭雄監督　追悼

  映画監督の実相寺昭雄さんが、２９日６９歳の若さでお亡くなりになりました。謹んでご冥福をお祈りいたします。実相寺監督は、円谷プロの『ウルトラマン』を演出されたことで、我々の世代に大変馴染みの深い監督です。と言っても、子供の頃でしたので「そんな監督知らない。」という人が多いと思います。私は、大学生のころ映画の研究をしていましたので、その中で監督ことを知り、再度『ウルトラマン』を見直したのですが、見てみて大変驚いたのを覚えています。ウルトラマンというと、３分間で怪獣と戦いギリギリまでもつれると、最終兵器『スペシューム光線』を手から発射して、怪獣を破壊するというのが普通だったのですが、監督が演出した編はスペシューム光線など化学兵器を一切使わないのです。（素手だけの戦いのみ）怪獣に対する愛情、怪獣も一つの生き物だとか一つの被害者だという視点で捉えているので、最後に光線で殺すようなことはしませんでした。万一、戦いで殺してしまっても宇宙に帰してあげたりするのがエンディングでした。半年くらい前も、早朝にやっていた最近のウルトラシリーズを見たのですが、相変わらずの演出で、これはちょっと子供には理解できんやろうなぁ・・・と思うような哲学的な構成になっていました。今のシリースは、戦いがメインですが、実相寺監督のような視点で怪獣番組を見てくれる人が少なくなったことは大変残念です。それと、その学生の頃、１００名位の映画関係者にアンケートを送ったのですが、回答してくれた数少ない人の中に実相寺監督がいらっしゃったことも付け加えておきます。

  2006年12月01日

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• 住宅・不動産を見る眼

  住宅・不動産の所有から利用へという流れは、日本がグローバル基準で住宅・不動産を判断するために必要な流れなので、これを止めることはできません。しかし、グローバル基準と言っても、アメリカとイギリスでは微妙に考え方が異なります。日本とアメリカとイギリスの住宅に対する考え方の違いを、大変わかりやすく解説してある本に出会いました。この本に書かれていることにすべて賛成することはできませんが、「イギリスの人は、住宅のことをそんな風に考えていたんだ！」と眼からウロコの一冊です。是非お読み下さい。『古くて豊かなイギリスの家　便利で貧しい日本の家　』井形慶子著・新潮文庫刊私は、所有→利用→最有効利用が、不動産の今後の流れだと思いますが、これに従って住宅を考えると量→質→協調性（統一性・街づくり）となります。イギリスでは、これが何故定着しているかということがよく理解できます。 

  2006年12月01日

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• 現在の住宅・不動産を見る眼

  住宅・不動産のセミナーが多いので、毎回同じことをしゃべっていても仕方がないと思い、いろいろ調べていて、非常にクリアに思い当たったことがあります。現在の住宅・不動産の市場をクリアに理解するためには、現在の日本のマーケットが公地公民制と地租改正に匹敵する大改革の中にあるということを認識する必要があるということです。今までの考え方で、住宅・不動産を捉えていると表面的には問題ないとしても、本質のところでどこかで問題が出てくることになります。簡単に言うと、これは散々言い古されていることですが、不動産は「所有」から「利用」の時代に入っているということです。このことは、みなさんよく聞いておられるのですが、腹に落ちて１００％理解している人はほとんどいません。不動産ファンドの人たちを話していても、表面的には「利用」の用語を駆使して話しておられますが、議論が進んでくると「おやっ？それは所有の発想でしょう。」という話が出てきたりします。それでも投資世界では少しづつ理解されてきているようですが、住宅、特に個人住宅の建築や個人のアパート経営では、ほとんど理解されていません。おそらくこのあたりをしっかり理解しておかないと、住宅・不動産の資産価値を失いかねない事態に陥ると思います。住宅を「利用」するとはどういうことか、アパートを「利用」の発想で経営するとどうなるか、一度考えてみてください。しばらくこのネタで続けましょう。

  2006年11月29日

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• 日本株

  今朝の日経金融新聞は、年初、今年の日本株の値上がりを予想したアメリカのファンドマネージャーたちが、クリスマスを前にクビを洗って待っている状況を特集をしています。運用に失敗すればクビを切られるのは、この世界では当然といえば当然ですが、厳しい世界です。今の日本株の停滞は一体何を意味しているのでしょうか？私は、株式に詳しくないのでよくわかりませんが、単純にＰＥＲ(株価収益率）から見れば、今の日本株のレベルは高くもないし、安くもない状況ではないでしょうか？おそらく好調な経済に裏付けされて、収益が上がるので、株価も上がっても良いと予想されたのでしょうか？（春先に知人のデイトレーダー（一般の人）にも同じことを聞いたのですが、彼はその通りだと自信をもって断言していました。その後彼はどうしたのでしょう？最近見ないなぁ。）細かなことはわかりませんが、私が携わっている不動産の世界の動きから見て推測すると、日本の経済は、まだフリー・フェア・グローバル（橋本内閣のときの金融自由化のキャッチフレーズ）が、達成されていない状態で投資には異質で非効率な市場なのが原因ではないかと思います。不動産投資についても、収益性を重視した欧米並みの収益還元法による地価形成の時代と言われていたにもかかわらず、今のバブルまがいの大騒ぎは、昔の「土地を持っていれば何とかなる」という意識に逆戻りしたのと同じように、芯のところは、まだグローバル化していない市場なのです。世界的な投資マーケットへ移行する過渡期にあるための停滞のような気がしますが、みなさまどのようにお考えでしょうか？ 

  2006年11月28日

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