正しいアパート投資
名古屋も都心の地価が下落しているので、昨日は不動産投資の相談が5件も入りました。いずれも賃貸マンションを購入したいととか、売却したいという話です。不動産投資も、書店へ行けば無数の指南書が出ているほどブームですので、ちょっとした投資家でもNOIとかROEとかBEなんていう不動産金融工学の用語を使った分析ができるほどです。そこで注意していただきたいのは、分析のときに入れ込む数値が本当に正解がどうかということです。公式は理解していても、そこに入れる数値の正確性を疑っていることが少ないので、できあがった数式が机上の空論になっているケースが多いのです。今では、市内で表面利回り10%の物件も多くなってきましたが、今までずーっと10%と思い込んで物件探しをしてきた人には、楽しい市場なのかもしれません。しかし、期待する利回りはそのときそのときで違ってきますので、現状で10%というのはそれほどおもしろい数値ではありません。また、違法建築物件や旧耐震物件・遠方の地方の物件など、表向き15%なんていう物件もお勧めできません。地価が下がってくると思わずそのような物件もおいしく見えてしまいますが、後から後悔しない様に物件の本質的な力を見極めて投資したいものです。基本的には賃貸市場は今後厳しくなるので、一時の判断で購入を急ぐと大変なことになると思います。