資産運用一千一夜

[不動産投資] カテゴリの記事

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  エレベーター点検管理

  シンドラー、閉じ込め故障320件・2004年閉じ込め故障が他社より約3倍多い、という話です。エレベーターのようなインフラは安全に稼動して当り前、と認識されているので、保守・点検などしっかりしていると思いますが、こんなサイトがありました。エレベーター点検管理の相談所その時、エレベーター点検員は見ていた！ エレベーターメーカーを退職した方のサイトですが、まあやっぱり色々あるようです。平成10年と古いものですが、参考資料コーナーの保守料金参考資料に、個人契約のFM料金、POG料金、点検のみ料金別の、詳細な一覧もあります。マンション管理組合などでは、参考になる資料かもしれませんね。

  2006/07/04

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  不動産投資ブーム

  さくら事務所の長嶋さんのブログより。04/21：不動産業界 心と形のリストラはこれから『ひとしきりの宴が終盤に差し掛かるころ、形式と精神のリストラがやっと進むのだろう。金利上昇はその決定的な引き金となる。　日本株を得意とする英国系のヘッジファンドが、量的緩和解除をきっかけに、リストラ余地の大きい日本の不動産株を買い持ちにし始めたのだと。』利上げがリストラのきっかけとなる、ということですが、一方、米国はそろそろ利上げの終わりか、と言われています。利上げの早期停止、委員の大勢に・米ＦＯＭＣ議事録そんな米国で先月、「リアルエステート EXPO」という不動産投資イベントがあり、その基調講演をロバート・キヨサキ氏が行ったそうです。不動産ブームの違い、アメリカと日本これによると、米国ではマイナス・キャッシュフローの物件を転売する「フリッピング」と言われる不動産投資が主流になっているらしく、ロバート・キヨサキ氏も、　「ブームは末期症状に近い」と警鐘を鳴らしていたそうです。フリッピング：不動産転がしによるキャピタルゲイン狙いが主流、ということは、ババ引きゲームになっているということになります。以前から「フリッパー」と呼ばれる投資家はいるようですが、その手法は、　ひたすら安い物件を探して、　それに対して効果的なリフォームを施し、　高値で売ることによって完結というもので、「スカウト」「ディーラー」「リテーラー」と役割が決まっており、単なる転売による鞘抜きとは違うようです。（参考：フリッピング　　　 ：スカウト・ディーラー・リテーラー）なので、エセフリッパー、フリッパーもどきが多くなっている、ということでしょうか。いずれにせよ、こういう状態は長くは続かないので、遅かれ早かれ、誰かがババを引いて宴は終わるのでしょう。日本の新興系不動産投資関連銘柄の動きを見ていると、業績鈍化や格差は金利動向によってもたらされるかもしれませんが、J-REITも含めた株価クラッシュは案外、国内金利ではなく、米国の不動産投資クラッシュが引き金になるのかもしれません。

  2006/04/25

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  不動産オークション

  エンジュクさんの「割安・成長株投資研究会」の掲示板に、http://blog.livedoor.jp/unicapi_com/についての質問がありました。この不動産関連の人気銘柄Ａは、いまテレビCMで不動産オークションを宣伝していると思います。確かに個人投資家に人気の銘柄のようで、あちこちのサイトでよく名前を見かけます。私は以前、東京IPOで社長の話を聞いたことがありますが、話（プレゼン）は上手いな、という印象が残っています。3年程前、不動産投資セミナーによく行っていた頃、ネットオークションの話もありました。実際、セミナーに参加されている方の中にも、ネットオークションで、札幌の中古マンションとアパートを購入した、という投資家もいました。その方は、物件も見ず、ネット上の情報だけで購入したそうです。そして「大丈夫でしょうか？」と質問していました。買った後でそのようなことを聞いてどうするつもりなのだろう？と思った記憶があります。ネットを活用するというのは便利でもあるし、売買の多様性を持たせるのは悪いことではありません。しかし、物件を実際に見ずに、資料だけで購入する、というのは、企業買収で、その事業について熟知していないにも関らず、対象の企業やその事業環境を表面上だけ調べて、その経営者や従業員から話も聞かずに買収するようなものです。ネットオークションでも、物件を見に行くことはできますが、果たしてどの程度の投資家がそうしているでしょうか。素人投資家ほど、その割合が低いのかもしれません。その投資家の勉強不足や怠慢で、損失を被るのは仕方が無いとしても、そこに住んでいる一般の住民を不安にさせたり、必要な修繕などが適切に行われなかったりするのは、許されることではありません。不動産投資は、株式投資と違って「経営」という要素が大きいものです。所有者の裁量が大きいため、如何様にもできます。不動産投資は”不労所得”などと呼ばれるように、従業はほとんどありません。しかし、従業しなくていいことと、経営しなくていいことは同じではありません。安易にモノを買う感覚で、収益不動産を買うべきではありませんし、オークション・仲介企業も一工夫をしてほしいと思います。また、実際のところ、競売もそうですが、オークション形式になると、価格がつり上がって、高い買い物になることが多いものです。不動産投資ファンドなどでも、物件の取得競争が激化していますが、入札案件ではとんでもない高値で落札されるケースも出てきています。そのため最終的には、人脈を活かした「相対取引」によって、適正価格で調達できるところが勝ち残っていきます。そして出口に、オークション形式を活用するのが賢い？やり方です。または実需にぶつけるか。（今はREITなど公衆便所？状態の出口があるので、　あまり差は出ていないようですが）不動産は一物多価です。評価方法や用途によって四価にも五価にもなります。このような基本的なことを理解したうえで、ネットオークションもうまく活用してもらいたいです。

  2006/03/28

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  不動産投資市況の今後

  日銀の量的緩和解除を受けて、不動産関連株は値動きの荒い展開が続いています。脱デフレで賃料上昇が期待できるとの強気論と、金利上昇が資金調達コストの増加につながるとの弱気論の対立。また来週発表予定の公示地価の思惑も絡んでいるのでしょう。景気が良くなる。金利が高くなる。投資家の期待利回りも高くなる。今までの利回りでは満足しなくなってくる。借入金利が上昇すると、レバレッジを効かせて利回りを上げる手法も、資本コストが上がって効果は小さくなります。従って運用利回りはどんどん低下し、不動産投資の優位性も相対的に低下します。そこで問題は、インカム（賃料）がどの程度変動するのか？人口減少が明らかな中、大きな需要が見込めない状況で、どういった賃料相場が形成されていくのか？借り手のニーズをうまく捉えた物件は、ある程度、賃料を上げることが可能なのかもしれません。しかし、バブルが崩壊して物件価格は暴落しましたが、賃料はそれほど下がっていません。ということは逆に、景気拡大しても、思ったほど賃料は上がらないかもしれません。昨年春の「不動産投資家調査(第12回)の結果」を見ると、今後の賃料水準について、5年後、10年後、それほど変化なし、と見ているプレイヤーが多い、となっています。もし賃料がそれほど上がらなければ、物件価格も収益還元法で見るとそれほど上がらない、ということになります。場合によっては、プレイヤーの期待利回りが高くなっている分、売却する場合は、あまり益が出ないかもしれません。仕込み時期によっては、含み損を抱える場合もありえます。Ｖ（資産価値）＝Ｉ（収益）／Ｒ（キャップレート＝期待利回り）現在NOIが100として、キャップレートが5%だとしたら、その資産価値は2000です。これが例えば、NOIが20％アップして120、キャップレートが8％に上昇すると、その資産価値は1500です。キャップレートNOI：100NOI：1205 ％200024006 ％166620007 ％142817148 ％125015009 ％11111333参考：ミカオの投資日記 ﾌﾟﾛﾊﾟﾃｨ・ﾏﾈｰｼﾞﾒﾝﾄ入門もしバブル再現で、インカムゲインではなく、キャピタルゲイン重視に市況がなれば、（収益還元法で見ない投資家が増えれば）大きな売却益も期待できるでしょうが、そういう市況は運用が安定せず、それはそれで危険です。不動産価値を担保している収益力を軽視する投資は、まさにマネーゲームです。今はリスクフリーレートが小さい為、多少無茶なことをやってもバッファがあるからいいですが、いつまでもそういう状況は続かないでしょう。個人でも不動産投資をされている投資家も多くいますが、金利上昇であっという間にキャッシュフローが赤転になったり、借入元本が全然減らない、というケースも出てくるかと思います。特に新築物件を、変動金利＆大きなLTVで投資している場合、やられる可能性は高いでしょう。結局のところ、将来のことは神様にしか分かりませんが、最悪のシナリオは考えておく必要があります。

  2006/03/17

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  不動産コロコロ

  最近は不動産売買の活況が続き、転売の話もよく聞くようになってきました。いまは過剰流動性と証券化案件の拡大のために、「不動産の流動性リスク」が低下しています。なので優良？物件は、短期の鞘抜きが可能な状況のようです。だたそういう発想は最後はババ抜きになり、残りカスをJ-REITが運用したり、金利との板挟みになって安値で手放すことになったり、いろいろなことが起こるのでしょう。私が最も気になるのは、その発想が、不動産を単なる「（金融）商品」「投資対象」としか扱っていない、という点です。オフィスビルでもレジデンシャルでも、単なる「モノ」ではなく、衣・食・住という人の生活の基本的な部分を支えている一部なのだ、という考えが抜けて落ちているのではないでしょうか。Like A Rolling Mansion（転がってます）一番大切なことが、建前やセールストークだけになってしまっているように感じます。耐震偽装についても、そういう意識が根底にあったのではないでしょうか。自分が頂いている対価は、どんな価値提供を社会に対し行った結果なのか、その視点を忘れた者は、長期的に見て、決して社会から認められることはないと思います。

  2006/03/15

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  プロのギャンブラー

  日経平均はなんとか16000円台に回復。しかしフージャースがまた50万割れなど、不動産セクターは厳しい状況が続きます。一方GFAは2日連続STOP高など、相変わらず需給相場。短期的には仕方がないでしょうか。明日寄り前発表のGDPの内容次第で、大きく相場が動くも知れませんね。今日は久々に不動産投資の話を少し。先日、レーサムリサーチの新しい営業担当と挨拶をしました。前の担当者は部署が変わるとか。担当が替わるのはこれで2回目。前回はたしか転職でした。ちょっとお話した中で印象に残ったのは、「キャピタルゲインが狙える環境になってきた」という点。どこそこ（忘れました）のアナリストのレポートにもあるように･･･とかいう話でした。ある程度は営業トークでしょうし、担当者が変わったからかも知れませんが、キャピタルゲインと節税効果はおまけ程度に考えている私は、かなりニュアンスが違ってきているな～と感じました。ただ今回の担当者は自分でも不動産投資をされているようでしたので、より市況を実感しているのかも知れません。今の私の状況はストックがほとんどで、キャッシュフローがあまり無いので、ここを改善していくのが長期資産運用の大きな課題です。そしてその解決に有効なのが、不動産投資です。いくら株式を溜め込んでも、多少配当金などはあるものの、基本的にB/Sが伸び縮みするだけですからね。とは言え、いまの不動産市況は競争が激しく、それなりの時間を割かないと、いい物件をゲットできません。セミプロ級の投資家が増えて、24時間臨戦態勢を取っていますから。あと不動産投資の優位点といえば「コントロール」でしょうか。株式投資家であれば、一度は、「あ～、あの時売っときゃよかったな」と考えることがあると思います。今のような軟調な相場であれば特に。たしか金持ち父さんの本で、プロのギャンブラーの鉄則、「テーブルについている間は、手持ちの金を数えるな」が書いてあったと思います。趣旨は、お金がテーブルに乗っている限り、それはあなたのお金ではない。ゲームに参加している限り、そのお金はあなたのものではなく、ゲームを主催している側のものだ。お金を数えるより、ゲームの方が大事だ。というものだったと記憶しています。そもそもゲームの本当の目的は、テーブルから自分のお金を引き上げ、その後もゲームに留まること。プロのギャンブラーや投資家は、最終的にはOPM（Other People Money）、つまり他人のお金を使ってゲームをしたいと思っている。彼らにとってゲームの目的はそこにある。持ち金をすべてテーブルの上に置いた時、ゲームの目的を見失っている。（ちなみにビジネスは、　OPMの他にOPT（Other People Time）も活用しますね）プロの投資家は、　１．自分のお金を資産に投資する　２．投資したお金を取り戻す　３．資産をコントロールする力を維持し続ける　４．自分のお金を新しい資産に投資する　５．投資したお金を取り戻すのプロセスを繰り返します。これが、金持ちがどんどん金持ちになり、平均的な投資家がすべてを失う危険を犯す理由の1つです。株式投資に当てはめてみると、２．の元本を引き出すには、一部利食いでゼロコスト株を作る、または、配当で回収する、になるかと思いますが、３．のコントロールする力を維持する、は大株主になる必要があります。通常の個人投資家では無理ですね。しかし不動産投資であれば、これより遥かに容易に、上記サイクルを実現できます。収益不動産の場合、レバレッジをきかせて数年で自己資金を全て回収し、その後も資産（コントロール）を持ち続けます。つまり、まだテーブルに留まっています。しかしその時はすでに、自分のお金は引き上げられていて、同じゲームを続けてはいますが、使っているのは、銀行や税務署、賭場などOPM（他人のお金）です。そして回収した資金は、また別の資産に変えていきます。金持ち父さんが不動産投資が好きなわけです。金持ち父さんに言わせると、いつも同じゲームで自分の持ち金をテーブルの上に置いているのは、賢明な投資家ではないということです。「純資産が増えた」などと言う人は、自分のお金でないにも関らず、ついテーブルのお金を計算に入れてしまう人です。とは言え、テーブルについている間は、「あ～、あの時売っときゃよかったな」などと意味のないことを考えることなどせず、今できることを精一杯すればいいだけだと思います。と、自分に言い聞かせる日々が続いています･･･米副大統領「人生最悪の日」・誤射事故で初コメント人生の中で最悪の日って、それはあなたじゃなくって、誤射された被害者の方でしょう･･･

  2006/02/16

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  コントロール

  「パート急募」というチラシが入っていました。マンションの清掃のパートの募集です。「午前８時～１０時半の２時間半の週３日。　日給２５００円以上。　年齢は６８歳まで。」という内容。１日２５００円で週３日働くとすると、月３万７５００円。近所の主婦やお年寄りのお小遣い稼ぎという感じでしょうか。一棟物件の不動産投資家からすると、自分で清掃するか、管理会社に委託するか、自分でパートを探すか、という事になるかと思います。いずれにせよ、その物件（投資案件）に対し、自分でコントロールを効かせることができます。これが不動産投資のメリットの１つです。他の資産運用手段と比べて見ると、銀行預金や国債などの債権、そして株式などの有価証券、これらへの投資について、自分でコントロール可能なのは、現実的にはお金を出し入れするタイミングと投資金額だけです。不動産投資信託（REIT）も同様です。株式投資でも、バリュー投資にせよグロース投資にせよ、一度その銘柄を買った後は、投資家が自分の資産価値をコントロールできる場面は、株主総会で発言するなど、かなり機会は限定され、実質的にはほぼゼロになってしまうのが個人投資家の現状です。竹田和平さんくらいの大株主になれば、また違うのでしょうけど。経営陣が一個人投資家の意見をどれだけ聞き入れてくれるのかも、将来、市場がその銘柄本来の企業価値に気づいてくれるのかも、自分のコントロールできる範囲外ことです。当然、MSCB発行などの企業の資本政策もコントロールできません。できるのは、そのような資金調達手段を使う可能性のある企業に投資しないことだけです。これに対して、不動産投資では、物件という“資産”に対するコントロール力を、その購入後も投資家が持ち続けます。例えば、家賃設定、入居募集広告、設備備品、修繕、リフォームなど、物件の価値にコントロールを及ぼす機会は多岐に渡ります。また税金に対するコントロールの範囲も、紙の資産よりもはるかに大きいです。なので不動産投資は、投資というより事業、ビジネスと言われています。大家さんは、その物件の経営者と言えます。不動産賃貸経営は、”不労所得”と呼ばれるように、「従業」はほとんどありません。しかし、「従業」しなくていいことと、「経営」しなくていいことは同じではありません。株主になったとしても、会社の経営に影響を与えられないのと違い、自分が保有する物件については、自分が経営者です。もし現状について不満ならば、コントロールを効かせることで、空室から満室へ、家賃下落から家賃上昇へ、など、状況を変えることができます。「自分で」物件の価値を高めるため、投資家自身の考え方が、どの手法を使うか、どんなコントロールを効かせるかを決めることになります。但し、こういうことを理解していなければ、業者にいいように骨の髄までしゃぶられるだけです。コントロールを効かせるためには、コントロールする力を投資家自身が身につけなければなりません。私の場合はまず、自分の仕事のコントロールを取り戻さないと･･･

  2005/09/03

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  ５分で不審者

  昨日は投資不動産物件を見に行きました。区分所有です。９階建、総戸数２４戸の小規模マンション。資料では徒歩４分とありましたが、駅から直線、幹線道路沿いにあり、すぐに分かりました。小さなエントランスに入り、中に入っていこうとしたら、オートロックでした。資料にはそんなこと書いてなかったのに。空室率を調べようと思っていましたが、中に入れないとなると、外からベランダや窓の様子を見るくらいしかできないなあ～、などと考えながら、自転車置き場を見て周り、裏通りに移動しようとしていた時、後ろから、「こんにちは」と声をかけられました。この声のかけ方、トーン。間違いない、ヤツだ。そう確信しました。私の手は免許証に伸びます。そして、振り返るとヤツがいました。現地に到着してから５分。最短記録です。それほどキョロキョロしていたつもりはないのですが、思わず「はい、せんべい」と言いたくなります。玄関あけたら２分でご飯♪というフレーズがありますが、現地に着いたら５分で不審者♪ってのは、あまりうれしくないです･･･スーツを着ていく人がいるというのも分かる気がしますね。

  2005/05/16

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  土地神話に思う

  島田紳助さんが以前こんなことを言っていました。土地神話ってあった。日本の土地は下がらない、っていう。でもそれは戦後５０年、たまたまその５０年間そうであっただけ。その前には下がった時期もあった。でも当時、例えば７０歳の資産家に、日本の土地は絶対下がらない、と確信をもって言われたらどうか。その人の人生において、２０歳の時から７０歳の今まで、ずっと土地は上がり続け、そしてそれで大きな資産を築いているという絶対的な事実があるわけで、すごい説得力があります。だれでも信じてしまうでしょう。でも現実はどうであったか。その人にとってはそれが真実かも知れませんが、それが自分にとっての現実になるかどうかは分かりません。例えば、大地震はどうでしょうか。いま不動産投資家として成功している方々のノウハウや手法の多くは、大震災をくぐり抜けてきたものではありません。地域の異なった物件を複数所有しよう、地震保険をかけよう、などリスクヘッジの方法はありますが、一般の不動産投資家はどこまで徹底できているでしょうか。こういうことはあまり強調されていないようです。もしそういう事態になり、大きな損害が出たら、みんな学ぶでしょう。不動産投資の最大のリスクは、大震災である、地震保険をかけない不動産投資は破産への階段を登っていくようなもの、というのが不動産投資の常識に変わるのかもしれません。過去の成功事例、あるいは失敗事例を扱ったノウハウ本は、それはそれでメリットもあり、私もよく読みますが、しょせんは一事例にしか過ぎないとも言えます。同じ時期に、同じ環境下で、同じ人間が繰り返せば、同じ結果が得られるかもしれませんが、人生は実験室で行う検証実験とは異なり、常に違う状況下にあります。みんながこうしているから、自分もこうしよう。何事も盲目的になることが一番危険です。

  2005/04/11

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  米国不動産バブルの行方

  最近為替の動きが円安に振れて、輸出関連銘柄が堅調ですが、為替も１５日のＧ７でどうなるか分かりませんし、ハイテク株にしても、１５日のサムスン、１９日のインテルの決算があり、明日のＳＱもあってか、大きく動けない機関投資家が多い様です。理由を付けなければ動けないのはいつものことですが。今朝のニュースモーニングサテライトで、堀古さんが気になることを言っていました。米国の住宅建設会社の幹部がそろいも揃って、２月～３月に自社株を大量に売却していたという。（合法的にです）株価もこの頃をピークに下落しています。インサイダーが大量売却。個別企業の話ではなく、大手３社であったことなので、業界全体の動向として考えなくてはいけません、と。なぜ売却したのか。大量に。同じ時期に。複数の人間が。情報を一番早く掴めるインサイダーが。何か異変があったのではないかと見るのが普通ですが、住宅建設会社の企業決算は、先期分は取り繕えるでしょう。早ければ今期の第一四半期、遅くとも中間期決算で何か見えてくるのではないでしょうか。そろそろ米国不動産バブルの崩壊の始まりを警戒し、どういうポジションを取ればいいのかを考えた方がいいのかもしれません。もしそうであれば、どれ程の影響が出るのでしょうか。またどこまで影響範囲が及ぶのでしょうか。日本の失敗を見ているので、意外とソフトランディングするのでしょうか。こんなのがありました。すごいバイタリティですね。堀江社長の100億稼ぐベンチャー株投資術！[4/14]

  2005/04/07

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  「成算あり」

  「成算あり」　城山三郎以前、不動産投資アドバイザーの広瀬さんや、原田ミカオさんが紹介していた経済小説です。最近あまり小説は読んでいなかったのですが、久々のヒットでした。とにかく面白い。一気に読みました。やっぱり興味・関心のある分野だからでしょうか。昭和４２年頃の不動産業界を調査取材した内容をもとに、昭和５１年に発行されたものですが、とても勉強になります。小説というより、ビジネス書や哲学書に近いものがあります。内容は、『夜学に通う商社勤務の老田は自宅前にたったマンションへの苦情から、　不動産会社の社長桐山を知ることになる。　その不思議な魅力にひかれた老田は、　「力」を身につけたいと不動産業に入っていく。　昭和40年代初頭の不動産業界を通して、男たちの野望と戦いを描く。』と紹介されています。不動産取引にまつわるハウツーもありますが、それよりも商売哲学のようなものに興味を持ちました。桐山の不動産会社の額の文字　＜奇道は正道に叶わぬ＞老田が桐山の不動産会社に入るときの助言　「わたしが忠告できるのはひとつだけ、　　客に情をかけるなということです。　　それが鉄則です。」自宅を売却した資金で貸机屋を始めた老田と買い叩いた桐山の会話　「それにしても、土地代金をそういう風に活用されたのは、いいことです」　「よい投資と言えますか」　「さあ、よい投資になるかどうかは、これからの運用しだいでしょ」　「・・・・・」　「ただ、わたしがいいという意味は、あなたがその金で　　自分の住む家を買おうなどとしなかったことです」　「・・・・・」　「失礼ですが、あの三百二十万は、おたくの全財産と言って　　よいものでしたね。税金問題は別にして、それをまた　　不動産に代えたなどということでは、どうかと思うのです。　　そこに住んでしまえば、もう何も生まない。　　家だけあって何もないというのでは、淋しいどころか、　　大いに困ることです。何かことがあったら、どうします。　　それで万事終りということになるでしょう」　不動産屋らしくない言葉なのだが、桐山はなおその調子を続けた。　「わたしは、不動産は全財産の十分の一にとどめておけという方針です」　「しかし昔から三分法と言われるように、少なくとも三分の一ぐらいは・・・」　「あれは、昔のことです」　桐山は、きっぱり言い切った。　「それでは、不動産屋の仕事にならないじゃありませんか」　老田が首をかしげて言うと、桐山は笑った。　「不動産屋と言っても、他の事業と同じです。　　要は信用を得ることです」　「・・・・・」　「わたしがお客さまのためを思って言っていることがわかれば、　　お客はわたしを信用してくれます。安心して、また次の仕事を　　持って来て下さるのです。有難いことですよ」最後は斎藤一人さんと全く同じ言葉です。この台詞を読んだとき、ビックリしました。売らんかなとすればするほど売れなくなる。いつの時代も、どの事業でもいっしょということですね。あと印象に残ったのは、『金銭万能の資本主義のこの世でも、健康だけは、　やはり高価な資本といえる。　あらゆる機会をとらえて体を鍛えておくことは、資本の蓄積に通ずる。』というところですね。体調を崩した時はいつも思い出すのに、常日頃はなかなか意識できないものです。このような素晴らしい書籍を教えて頂いた方々に感謝。

  2005/04/06

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  消費税引上げの影響

  公示地価が発表されました。公示地価、大都市圏で底打ち鮮明・都心５区15年ぶり上昇『国土交通省が23日発表した1月1日時点の公示地価は　大都市圏で底打ち傾向が鮮明になった。　東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の全用途平均が　前年比0.8％上昇と15年ぶりにプラスに転じ、　名古屋、大阪圏でも上昇地点が広がっている。　人口流入やオフィス需要の回復、不動産投資の拡大が主因だ。　全国平均は前年比5.0％下落と14年連続のマイナスがなお続くが、　地方圏も8年ぶりに下げ幅が縮小。　国交省は「変化の兆しが鮮明」と分析している。』都心部の上昇がどこまで地方に波及するのでしょうか。しかし今日は株価下げましたね。私は昨日の利益を吐き出した感じで、行って来いでした。まあここまできれいに元に戻ると気持ちがいいですが。個人的には日本風力開発が上げているのがうれしいです。あまり旬な話題ではありませんが、不動産投資における消費税アップの影響について、ふと考えてみました。モノやサービスには基本的に消費税がかかりますが、家賃には消費税がかかりません。賃貸で生活している、つまりサービスを受けている側にとっては、ありがたい話ですが、これは逆に、サービスを提供している側にとっては、頭の痛い問題です。仕入には消費税を払わなければなりませんが、売上では消費税が取れない。仕入というのは、不動産建物（売主が個人の場合は不要）、各種手数料／仲介料、設備投資、クリーニング費用など売上というのは、家賃、敷金／礼金、更新料などいまは５％ですが、これが１０％を超えてくるようになると、キャッシュフローに結構大きな影響が出てくるのではないでしょうか。（そうなれば、会社を作って法人化するスキームが　一層流行るんでしょうけど）また不動産事業者にも影響を及ぼすでしょう。例えば仲介業者はあまり関係ありませんが、自己ポジで物件購入して売主として事業を行っているところは消費税増額は無視できなくなってきます。（レーサムリサーチなんかはそうです）投資家として見れば、今は仲介業者なら仲介手数料：（３％＋６万円）＋消費税を、売主業者なら消費税：建物評価×消費税率を、払うという形になり、大きな差はあまり出ませんが、これが１０％とかになってくると、仲介業者からしか買えない、となる可能性も出てきます。やっぱり消費税率アップは、一律アップということではなしに、食料品や衣料は低く、贅沢品は高くとかなるのでしょうか。そうであったとしても、不動産投資にはマイナス要因の方が大きくなりそうな感じがしますが、そういったリスクも考えておかなければいけませんね。（ほとんど調べず書きましたので、もし内容に誤りがあればご指摘下さい）

  2005/03/23

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• 不動産投資の過熱？

  先日とある不動産投資の講演会に行きましたが、その途中の電車で、隣の席に２０代後半くらいの女性が座っていました。ちょっとおしゃれな格好をした普通の方でした。私は本を読んでいたのですが、暫くするとその女性がおもむろにカバンからＡ４用紙を取り出して見始めました。私がそれとなく覗いて見ると、カラープリンターで印刷した用紙の様でしたが、印刷している内容が･･･Ｙａｈｏｏ不動産の中古マンション情報でした。ショックでした。いま増えているという独身女性のマンション購入なのか、それとも資産運用のための不動産投資なのか。もし後者なら、もう不動産投資はピークアウトだろうか。少なくとも旨みよりリスクの方が大きいように思える。金余りで過熱しているのは間違いなく、本来であれば売り時でしょう。公衆便所のようになっているＲＥＩＴがどこまで持つのか、ババ抜きゲームはいつまで続くのか、弾けたらどこまで影響がでるのか、単純に勝ち組、負け組に分かれるだけなのか、どうも最近、不動産の動向には神経質になります。昨日のＷＢＳでも特集していたし、さくら事務所の長嶋さんも、「不動産投資は、もうちょっとしばらく、やめてはどうだろうか。」と言っています。いくら長期投資といっても、流動性を考えると、いま飛び乗った方がいいのか、次のサイクルを待った方がいいのか、エントリーのタイミングは難しいと感じます。（追加）2月6日 21:00 NHKスペシャル「巨大マネーが東京を狙う」◇東京のオフィスビルを舞台にした不動産ファンドの激しい攻防に迫る。都心の一等地は今、次々と高値で取引されている。それは不動産ファンドと呼ばれるビジネスによるもので、投資会社が巨額の資金を投じて購入したビルの価値を高め、数年後に売却して利益を得るという。外資系投資会社が中心で、既に10社以上が日本に進出している。日本でいち早く不動産投資ビジネスを立ち上げた外資系投資会社では、都心のオフィス街にある200以上のビルに投資。年20％以上の利回りを達成した。市場には日本の企業も相次いで参入。不動産投資信託など新たな市場が生まれる一方で、不動産の価値はこれまでの路線価から不動産自体が生み出す価値へと変わってきている。

  2005/02/03

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