盆栽投資日記

[不動産の話] カテゴリの記事

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• 建築基準法改正

  建築基準法が変わるそうです。（６月２０日から）耐震偽装問題に端を発したという今回の改正で、建物の構造耐力の審査が、かなり強化されるとのこと。私も設計士ではないので詳しくはないのですが、「とにかく建物を建てるのに手間もお金もかかるようになる」らしいとのこと。まぁそのぶん安全な建物が出来てくれればよいのですが、結局、その手間とお金がかかった分の総費用はエンドユーザーが負担するわけで。。。なんだかなって感じです。・・・というか「その前にその（手間賃が上乗せされた）高い価格で物件が売れるのか？」という事が問題ですよね。建築基準法改正前の想定ゼネコン見積りで土地を仕入れているマンデベなんかは、販売価格を見直さなければ計算があわなくなってしまうところがでてくるのかも？営業努力でどうにかなる費用分でもないだろうし・・・。しかし、確認審査に入った後の差替え又は補正を認めないってキツイなぁ･･･。修正事項があった場合はまた再提出するって事なのだろうか？時間とられるよなぁ･･･。

  2007/05/28

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• 投資家と大家

  知り合いの不動産好きな社長からビルを買ったとの連絡が入ったので、早速ビルを見に行きました。行って見てビックリ、・正面玄関のところに社長の好きな置物。・１Fのロビーの壁に社長の好きな絵。・各階エレベーター前にホームセンターで買ってきたという棚。買って早々に、社長の考えるビルのバリューアップ戦略（？）を実践されています。ずいぶんと賑やかなビルになりました。このビルの旧所有者はいわゆる外資の投資家さんでした。高度なビル経営能力を持つ（らしい）世界的な不動産投資会社から不動産好きな社長の地元の小さな会社へ所有者変更。「うーん、入居者の反応はどうなんだろう？」なんて思っていたのですが、意外と、好意的なんです。というのも旧所有者の投資家さんは、物事の判断基準を"投資"で考えてしまうので、例えば、入居者から個別の要望が出ても、それが投資家的にメリットがなければ、なかなかその要望を聞いてもらえないのです。入居者の満足度より、ビル収支のエクセルシートの数値の方を重視してしまう傾向があります。投資家としては当たり前の事なのでしょうが、ビルの入居者としては若干の不満が積もります。その点、今回の新所有者は投資家というより大家の視点でビルを経営されています。投資家でないので、３年～５年で売却するという予定はなし（信託設定解除）ＰＭ会社をなくして自分で積極的に入居者とコミュニケーションをとる･･･等。そのかわり、前述のように少しだけ趣味性の強いビルにはなっちゃっていますが(笑)それでも良いビルにしていこうという社長のやる気、ビルへの愛着は感じる事ができます。空室率も改善傾向で、今のところ全てが好循環で回っています。_________________________________________________________________________________________________________________________________という話をふまえて、今回のダヴィンチの中間決算説明資料投資戦略、投資実績、投資環境･･･。彼らの投資に対する考え方が明確で頼もしい限りです。特にAクラスビルの投資戦略の箇所が興味深かったです。キャップレート圧縮は無し、賃料は急上昇中これは軍艦ビル購入でネガティブな意見が多かったので、そんなネガティブな意見を撥ね返すという意味で記載したのかもしれません。私もこの戦略とは同意見でその通りだと思います。常に時代の一歩先を考えているダヴィンチは投資家として一流だなと思います。でも、入居者から見た大家としてはどうでしょうか？「Aクラスビル（軍艦ビル）の賃料は急上昇」というスタンスを明確に打ち出しているダヴィンチがＡＭの軍艦ビルは、将来的に賃料の大幅アップを強要してくるビルと新規・既存入居者に思われてしまうのでは？とちょっと心配になります。既存はともかく新規の契約形態はおそらく定期借家でしょうから、貸主からの賃料アップを想定した契約条項を入れる事も可能です。新興市場上場で社員数も少なく社歴も浅い、投資家としては一流なのかも知れないが、それだけに投資成果第一主義で油断ならない大家なのではないか？･･･と。まぁ、考えすぎなのかもしれませんけど「急上昇」というのは、不動産バブルをイメージさせるような、かなり刺激が強い表現だよなと思うわけです。「ゆるやかな上昇」「上昇」ぐらいにしといた方が･･･なんて個人的に思います。

  2006/08/27

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• 軍艦ビル

  ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ダヴィンチ、「軍艦ビル」1430億円で購入　不動産ファンド運営のダヴィンチ・アドバイザーズは通称「軍艦ビル」と呼ばれる旧秀和の芝パークビル（東京・港）を取得した。米モルガン・スタンレー系の不動産ファンドから1430億円で購入し、単独物件では国内最大級の不動産取引となる。日本の不動産市場にファンドを通じて大量の資金が流入していることを象徴する動きといえそうだ。　取得したのは旧秀和が1982年に建設した地上14階建て（延べ床面積約10万3000平方メートル）の大型ビルで、建物の幅が140メートル（奥行きは50メートル）と長いため、軍艦ビルと呼ばれることが多い。最近までダイエーが東京本部を置き、現在は企業年金連合会や日本ＮＣＲなどが入居する。モルガンが運用する不動産ファンドが私的整理を受けた秀和の再建スポンサーとなり、同ビルを所有していた。（日経）＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ちょっと遅いけどこのニュース。軍艦ビルって凄い名前ですね。「第１２軍艦ビル」「第１３軍艦ビル」とか、このビルのシリーズがあったらおもしろいよね。男のロマンでこの「軍艦ビルシリーズ」を全部買い占めたら楽しいだろうな。・・・。というバカな事ばっかり書いていたら呆れられるのでマジメな話、1430億円って凄い金額です。ファンドで買っているとは言ってもとんでもない金額です。モルガンＳＰＣが去年の３月に秀和から信託受益権で物件を取得。そして今回、モルガンＳＰＣから信託受益権をダヴィンチＳＰＣへ譲渡って流れかな。物件の価格が１０００億クラスですからね。現物だったら相当な税金がかかります。このような取引も流動化不動産だからこそ実現できたことなのかもしれません。今回はダヴィンチ銀座の時と違って、おそらく秀和の時点で信託化されているでしょうから、単純にモルガンから信託受益権を譲り受けるだけなんで取引自体はスムーズなんでしょうね。信託銀行は、あぁやっぱりモルガン信託か･･･。アスベストとかＰＣＢとか土壌汚染とかその点大丈夫なのかな？気にしすぎかもしれませんけど。建物の幅が140メートル（奥行きは50メートル）ってことは、基準階貸床で８００坪強（Ａ館、Ｂ館それぞれ）ぐらいあるのでしょうね。ワンフロアでこれだけの面積を確保できるビルって貴重なのかもしれません。1982年に建設したってことはギリギリで新耐震なのかな？微妙なところなので詳細に確認してみないとよく分かりません。1430億円かぁ。ダヴィンチなりに今後の賃料の上昇等を計算に入れて買ったのだろうけど、こういう物件ってある種の「覚悟」がなければ買えないような気がします。担当者は凄いプレッシャーでしょうね。なんせ１４３０億ですからね。

  2006/07/10

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• イールドギャップ

  不動産の投資利回りと長期金利（長期国債利回り）の差のこと。８％の利回りで金利が４％だとイールドギャップは４％となります。物件単位のものさしでなく、年単位の時間軸や、国単位の地域別で使う指標です。最近よく聞くこの単語。理解するためには「縦の比較」と「横の比較」の２つの視点で見るとと分かりやすいです。□縦の比較・１９９８年：利回り　約１０％モルガンスタンレーなどの外資が主なプレイヤー。どう考えても損しない安全域を多くとった価格でどっさりと物件を買う。・２０００年：利回り　約６％パシフィックマネジメントやダヴィンチ等の国内企業が目立ってくる。この頃に買った物件の含み益はかなりのもの。・２００６年：利回り　約４％不動産が専業でない企業や個人が新たな買い手として登場。さてさて・・・。□横の比較・ニューヨーク利回り　約６％　　：　　金利　約５％スプレッド　１％不動産の利回りは良いけど金利が高すぎ。しかも、今後金利が上がる可能性は日本より高いかも･･･。・ロンドン利回り　約５％　　：　　金利　約４．５％スプレッド　０．５％スプレッド０．５ではレバレッジかけて不動産買う意味がほとんど無い･･･。イールドギャップだけみれば日本よりイギリスの方がバブルに近いかも。・東京利回り　約４％　　：　　金利　約２％スプレッド　２％不動産の利回りだけみれば東京は世界でも最低レベルになってしまっています。でも、世界的にみると金利が異常に安いのでまだまだ投資妙味があるかもしれません。□まとめ縦の比較で時系列で利回りの推移をみると、ここ１０年で日本の不動産の利回りが急激に下がっているのがよく分かります。これだけ見ると今の状態はバブルであり今、日本の不動産を買うのはリスクが高いように思えます。でも、横の比較で考えれば相対的に日本の不動産はまだ買えるという判断もできると思います。大地震や借地借家法のリスク分を割り引いてもイールドギャップ２％は魅力です。このあたりの話は"縦の比較"を重視する国内企業より"横の比較"を重視する外資系企業の方からよく聞かされる理屈です。確かに世界中で物件を買えるという前提でみれば、今、ニューヨークやロンドンで積極的に物件を買おうとは思わないよね。ポートフォリオの中における日本の不動産の運用比率を増やそうと外資系企業が思うのも当然なのかもしれません。適切な価格で物件が買えるかどうかは別としての話ですけどね。

  2006/06/17

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• ダヴィンチと東京機械製作所

  東京機械製作所のこのＩＲについて「武蔵小杉」周辺の所有不動産につき東京建物と共同で開発を推進日記に書きます。ご存知の方も多いと思いますがこの東京機械製作所。ダヴィンチ・アドバイザーズが株をたくさん買い込んでいます。本業が魅力的だからではなくて「保有する不動産」に着目して株を買っています。コ・インベストメント（自己投資）を理念として掲げるダヴィンチらしいやり方です。単なるアドバイザーではなく本気で取り組むのだと対象企業にアピールする、という目的もあるのかもしれません。この「株を買っての提案」というのは、いわゆる外資にはできない芸当です。ダヴィンチは"いちおう"国内の上場企業ですから話ぐらいは聞いてもらえるでしょう。外資系企業がこのやり方をやるのはたぶん無理です。前例がないやり方ですから最初は苦労するでしょうが、一つでも事例を作る事ができればその後のプレゼンがやりやすくなります。私は個人的にこの取り組み、上手くいったらおもしろいなと興味深く成り行きを見ていました。・・・というところでこのＩＲです。選んだパートナーは東京建物ですか。東京機械製作所が大正５年設立。東京建物が明治２９年設立。ダヴィンチが平成１０年設立。そりゃぁ東京機械製作所みたいな歴史のある会社がパートナーとして選ぶのは東京建物かなと思います。旧芙蓉グループの主だった不動産会社って東京建物だけだし。ちょっと残念です。_____________________________________________________________________________________________________________________________________さて、この東京機械製作所。私が個人的に投資するかどうかというと「しない」です。ざっくりみて、・過去１０年間で売上げがあまり変わっていない。・営業利益は減少傾向。・コア事業の事業素質もそんなに良いわけではない。というところです。注目すべきはこの企業が保有している不動産の潜在的な価値でしょうか。確かにここに着目すればダヴィンチと同じように買えるのかもしれません。でも、どうもそこに着目して投資するのってなんか変な気がします。この企業の本業は不動産業ではありません。コアビジネスと違う箇所に期待して株を買うのってどうなのかな？と思います。ということで以下のざっくりとした"仮の話”です。□全体の事業の５０％・対象企業のコアビジネス（およびノンコアビジネス）ＲＯＩＣ８％　　□全体の事業の５０％・昔からもっている不動産の事業。ＲＯＩＣ２％加重平均した事業利回り（ＲＯＩＣ）は５％□投下資本の２０％・有利子負債の税効果後コスト２％□投下資本の８０％・株式資本のコスト７％加重平均した資本コスト（ＷＡＣＣ）は６％この状態だとＲＯＩＣ５％とＷＡＣＣ６％で「差」はマイナスとなります。この企業は株主の要求を満たせていないという事になります。というか、この状態だと株主は投資したくもない"不動産"に対しても本質的に投資しているという状態になってしまっています。おかしな話です。そこでダヴィンチみたいな不動産のプロであるＡＭ会社の登場です。企業はコアビジネスに特化するために得意でない不動産の運用を外部のＡＭ会社にまかせ、不動産をバランスシートから外します。昔だったらオフバランスするのも"売却"というマイナスなイメージを与える手段しかないと思うのですが、例えば「固定資産の流動化」とかの表現であれば世間へのイメージも悪くないと思います。（私だけがそう思うだけかもしれませんが･･･）そしてその売却（流動化）して得たお金をコアビジネスに再投資して、本業でがんばってもらいます。先の例だと不動産をこのような形で外部のＡＭ会社にまかせ、仮にその後のバランスシートでの本業のＲＯＩＣが変わらないとすれば（これは厳しいと思うけど）ＲＯＩＣ８％－ＷＡＣＣ６％で差がプラスになります。投資する株主にしても投資対象からよけいな不動産がなくなるので好都合です。結果、株主価値は増大します。欧米、特にイギリスなんかではこのようなオペレーションを行うというのは一般的になっているみたいです。企業価値向上における不動産戦略の役割というのは大きいですからね。ただ、現状の日本でこのようなオペレーションが広く受け入れられるかは微妙です。自社が持っている不動産の利活用って"おもしろい"ですから自分でやってみたくなるもんです。好立地ならなおさらです。そのおもしろい事業を他人に全面的に任せるというのは昔気質の企業だったらやっぱり嫌がるだろうと思います。ＯＢの目もあるだろうし。いずれは日本も欧米みたいに不動産はプロにアウトソースするのが当たり前という時代が来るだろうとは思うのだけど、まだ早いのかなぁ･･･。

  2006/04/30

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• 喫茶店で打ち合わせ

  お客さんと喫茶店で仕事の話。不動産に関してアレやコレやと打ち合わせしました。相手先は某企業の方。ここ５年で投下資本も営業利益も、年複利１００％の勢いでグングン伸びているという超成長企業です。えーっと、感想。・話の展開にスピード感が有る。・意思決定が早い。・ポイントを見極めるのが上手い。・相手の立場を考えて話ができる。思わず唸ってしまいました。そして、打ち合わせが終わり、私がコーヒー代を払おうとすると、店員さんから一言。もう頂いてます。だって。「あーやられた！」って感じです。トイレにいくふりをして清算をされた様子。お客さんなのに。・・・。今日はホントに勉強になりました。私もがんばらないとな、うん。

  2006/04/21

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• ダヴィンチ銀座BELICA賞受賞

  この日記でも取り上げたダヴィンチ銀座が、第15回ＢＥＬＣＡ賞ロングライフ部門を受賞したとのことです。DAオフィス投資法人のIRこんな感じの説明文がありました。*********************************************************************本建物は、1963年当時のリッカーミシンの本社ビルとして竣工したものである。また、その年の日本建築学会賞を受賞している。1989年以降、ダイエーのテナントビルとして使用されていたが、バルコニーに屋外機が並び、竣工当時の外観が損なわれていた。2002年所有者がダイエーから現在の所有者に代わり、2003年耐震補強工事を含む大規模工事が実施され、外観が損なわれることなく竣工当時の外観がよみがえり、ダヴィンチ銀座ビルとして、生まれ変わったものである。また、銀座地区には、大きな貸しビルは数少なく、現在の容積率制限のもとでは、新規の建替えでは現在の床面積を確保することが出来ないというデメリットもこの建物が大規模改修でよみがえった理由の一つでもある。このビルは正面が西を向いており、四季を通じて西日を受けるという立地である。西日を遮断し、しかも内部からの眺望を確保する目的で、通常のサッシとは別に、バルコニーの外側にグレーペンのガラスで覆われたアウタースキンがついている。現在でいう環境配慮建築のダブルスキンのさきがけとなる建物といってよい。また、ステンレスの方立ての細い垂直線とグレーペンのガラスの構成が、このビルのファサードをエレガントにしている。通常の耐震改修では、外部にブレースが設置され創建当初の外観が損なわれることが多い。この建物は、施主、設計者の熱意により、構造スリットの新設、壁の増し打ち補強ばかりでなく、柱、梁に対してハイブリッド補強工法（ＲＣ巻立＋鋼板巻き補強工法）を採用し、フレーム全体の耐力と粘り強さを向上させて、外観を損なうことなく耐震性能を確保している。空調設備の面では、熱源集中のエアハンドリングユニット方式から、ビル用マルチを用いた天井隠蔽型ヒートポンプパッケージユニット方式に変換し、地階熱源機器、各階空調機、さらには地階受変電設備を屋上へ移し、貸室面積を増やすとともに、冷房負荷増大にダブルスキン間のバルコニーに屋外機を設置し対応していたため、ファサードの印象を台無しにしていた点を解消している。また、空調機械室などのアスベストを、改修時に完全除去している。電気設備の面では、有効天井高を増加させつつフロアダクト方式をＯＡ床方式に変更し、将来的にも十分な電気容量を確保するとともに、高効率照明器具を採用している。また、両設備とも各階１テナント対応から４テナント対応へ変更し、水回り設備も適切な改修をするなど、貸しビルとして魅力あるものにする努力が随所に見られる。内装もすっかり、デザインが一新され、40年前の建物とは思えない新しいテナントビルとしてよみがえっている。*********************************************************************私的にはこの受賞、「良かったね」という思いと、「いろんな意味でタイミングに恵まれていたね」という思いの２つの思いを持っています。･･･。つまり、仮に２００６年３月の現在、「ダヴィンチにこの案件をやれといっても、たぶん無理なんじゃないかな？」と思うのです。理由は以下３つです。理由その１：モルガン信託前にも説明しましたが、DAの物件のなかでこの物件だけモルガン信託。（比較的受託基準が緩い？）モルガン信託を使う事ができたのがこの物件のポイントだと思います。でも、現在はモルガン信託は新規受託を事実上停止していると聞きます。日本の大手信託銀行が、この既存不適格建築物の受託を引き受けるかどうか？微妙なところです。理由その２：日本ＥＲＩこれも前にも説明しましたが、この物件は検査済証がありません。そのかわり日本ＥＲＩが調査して「大丈夫」との報告書がでています。これで当時はモルガン信託も受託のＯＫを出したのだと思うのですが、現在は日本ＥＲＩ（というか民間審査機関）は例の耐震偽装の問題で信頼が失墜しています。検査済証の無い物件に対して、この手を使うってのはもう無理かもしれません。理由その３：物件を証券化できる事がこの案件の大前提「では、現物で買ってバリューアップすれば良い」という案もあるかと思いますが、ダヴィンチのような"私募ファンドの形で現物不動産を買う"というケースは「不動産特定共同事業法」にひっかかる可能性が高いため、厳しいのではないのかと思います。また、現物と受益権とでは税金の負担が大きく違いますので、この案件のＩＲＲの数値が大きく下がってしまいます。これも痛いです。_________________________________________________________________________________________________________________________________流動化銘柄のリスクを考える上で、みんな「金利が上がる事」ばっかりを言うけど、私はむしろこの「物件を信託化できないから買えない事」のほうが深刻だと思うのですけどね。不動産の流動化案件の増加スピードと、信託銀行の受託担当の人数の増加スピードは、どう考えても前者のスピードの方が速いわけで･･･。追いつかなくなれば、例え適法物件でも受託を断るしかなくなるわけです。既存信託銀行以外の新たなベンチャー企業でも現れてくれれば良いのですけどね。ホントに。

  2006/03/19

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• バブル再来？

  東京から来た不動産鑑定士の方とお話をする。（最近こんなのばっかり）話題はやはり、「キャップいくら？」です。（参考：キャップレート）結構、私もこなれてきたので、ここいらはこんなもんでしょうってな数字を述べる。先方はふむふむとメモ。聞かれたからには聞き返さないとね、と思い「東京、例えば銀座とかどうなんですか？やっぱり低いんですか？」となにげに聞いてみる。「いやぁ、それがついに、なんと！」･･･と先方から聞いた数字は私が想定していた数字よりずーっと下！いやはや唖然です。「銀座でも超一等地のキャップですよ」とは言っていたけど、あんまりな数値です。訳が分かりません･･･。なんでも、銀座のようなブランド力のある立地の物件のキャップは、６ヶ月前、３ヶ月前と比べても明らかにキャップが下がってきているそうです。極端な二極化が進んでいるとは聞いていたけど、これほどまでとは･･･。・・・。銀座という土地が特別なのか？それとも、バブルの再来の象徴的な事例が銀座なのか？個人的には前者だとは思いますが･･･。さてさて、うむむ。

  2006/03/13

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• 喧嘩の仲裁

  最近、大家さんと入居者が些細な事で喧嘩しちゃっている案件がありまして、いちおう私が仲介したマンションなんで、中に入って収めようとしてるんですが･･･まぁ、その、かなりエネルギー使うわけです。こういうのって。お互いに言い分もあって、私もその気持ちはある程度理解できるのですが、相手には全然伝わらない。直接電話で会話しても平行線で会話にならない。というか、お互いに感情的になって関係が悪化してしまう。結果、双方の怒りが私の方にくる。「なんとかして欲しい」･･･と。まぁ結局、双方に時間を作ってもらって、話し合いの場を設けて、やっと仲直りをしてもらいました。あー、良かった。やっぱり、こういうのは電話とかメールではダメだね。キチンと会って話をしないと。ルールとか法律とかそんな単語を持ち出す前に、ちゃんと相手の事を慮る心を持って、面と向かって話あえば、こんなトラブルにはならない訳です。人と人なんだからね。

  2006/03/10

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• スピードアップ

  「内々の話なんだけど、ビルの売却が決まったんです。」･･･とある大家から、今日電話がありました。この物件、ちょっと前に彼らが買った物件で、「さぁこれから！」と思っていた矢先のこの電話です。「はぁ？」って感じです。ファンドで買った物件だから、まぁ２年か３年で売却するとは思ってたけど、もう売っちゃうんですか･･･。買ってから特になにもせずに、管理費だけは切り詰めて、結構、入居者からクレームなんかあったと思うんだけど、なるほど･･･、これだけ短期で売却するなら、そんなの関係なかったわけです。うーん。・・・。このような「ビルの売却時期が早い」という現象の理由の一つに、「そもそもの物件の購入価格が高い」という事があげられると思います。現在、収益ビルを入札で買う場合は、まともな価格で札をいれても買えません。かなり無理した価格で札を入れて、やっと不動産を買えるという状況だと思います。高い価格で物件を買っても、彼らが目標としているＩＲＲは高いままです。ＩＲＲを高めるには、空室を解消したり、管理コストを削減たりして、ビルの価値を高め、売却価格を上げることですが、そんな面倒な事をするより簡単にＩＲＲをあげる方法があります。この「短期で物件を売却する」という方法です。じっくり、ビルのバリューアップをして高値で遅く売るより、安くても今すぐ売却して、そのお金で物件を買って、すぐ売るという事をした方が儲かります。売り手市場の今なら、買い手を捜すのに苦労はしません。株式投資でも同じですよね。小刻みでも、なるべく上手に売買して回転率を上げたほうが、年間の収益率が高くなる理屈と同じです。でもね･･･。現実の話、何事もあまりに「急」に物事をすするめると、往々にしてトラブルが発生しやすくなるんですよね。関係する人にも「どうせ短期間だけ」という意識が生まれてしまい、仕事の質が落ちるんです。今回この物件で仕事をして、しみじみ思いました。__________________________________________________________________________________________________________________________________さて、ここから先はひとり事ですが。。。個人的にこのビル（バルクですけど）をどこが買うのか、に私は凄く興味があります。あそこが買ったら面白いのだけどなぁ･･･。さぁ、どうなるんでしょうかねぇ？

  2006/02/23

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• 不動産好きな人

  今日は朝からビルオーナーと打ち合わせ。会社は息子さん（社長）に譲り、悠々自適と不動産投資を楽しむ会長さんです。競売物件だとか、とにかく割安な物件が大好きで、自分の「感覚」で土地だとか古い収益物件だとか、いろいろ買ってます。街中を車で移動中も、「あそこはもう少しで買えた物件だった」とか、「アレはわしの不動産だ！」とかの不動産の話ばっかりです（笑）さらにお話をお聞きすると、この会長、だいたい４、５千万ぐらいの不動産をキャッシュで買っているとのことです。個人的には、不動産投資は、レバレッジがかけれることと、減価償却が使えることがポイントと思っているので、償却の終わっている古い物件をキャッシュで買ってもなぁ･･･とは思いましたけど、とにかく不動産の話を楽しそうにされてました。目が輝いていましたね。不動産投資は株式投資と違って、外に出て、町の空気を感じて、匂いや、風があって、という点が良いと思います。私も年をとったら、不動産をいろいろと買って楽しみたいな、と思います。「投資」ではなく「道楽」という方針で（笑）私が不動産を買う年代になったら、たぶん、この手の不動産もネットで買えるような時代になっているだろうな。いや、というより「ネットでしか受け付けてもらえなくなる」といったほうが正確でしょうかね･･･。さてさて。

  2005/12/17

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• コンストラクションマネジメント

  今日は取引先のビルオーナーの所へ訪問。所有ビルの改修工事の進み具合を見てきました。順調に進んでいるみたいで安心、安心。さて、今日確認してきた、この改修工事。基本的に大家さんから工務店への発注全般について、当社がアドバイザーとして関わってきた案件です。改修工事内容についてテナントにアンケートをとったり、工務店との折衝（工事内容全般から見積もりの金額の交渉等）だとか･･･。今年の初めからスタートした案件なのに、工事着工が１２月･･･。なんだかんだで１年もかかってしまいました。･･･というのも、始めはビルを施工したスーパーゼネコンに発注していたんですよね。ホントは数社集めて入札形式でやりたかったのですが、大家さんがやっぱり付き合いがあるからとかなんとかで･･･。しょうがなくゼネコンに発注するも見積もりが激高！予備費管理費が高いどんぶり勘定の見積もりです。何回か交渉したのですがどうにも金額が下がらなくて、結局、了解を得て、ゼネコンの下請けの工務店と直契約という形でおさまりました。こうして、なんとかオーナーの予算内におさまりました。やれやれ･･･。工事が終わるまで約３ヶ月。キレイなビルになると入居者も喜びます。さてさて、イメージどおりの改修結果になるかなぁ･･･。_____________________________________________________________________________________________________________________________________最近、ビルの工事発注のやり方については、ＣＭ（コンストラクションマネジメント）という手法が注目を浴びつつあります。コンストラクションマネジメントというのは、今回のようにどこかのゼネコンや工務店に一括発注するのではなく、発注者が個別に専門業者に発注するやり方です。場合によっては競争入札を行うことも多いと聞きます。具体的な事例でいうと、このプレスリリースによると、＜実績例：「アセット・マネジャーズ株式会社」様の場合＞・２００５年１１月、ドゥーア柿木畠改修工事・応札会社　総合建設会社８社　専門工事会社１２５社・競争入札低額３社平均　３，０９０万円・弊社ＣＣＭ採用後価格　２，３４０万円・結果：２４．２％のコスト改善・２００５年８月、ヒートポンプチラー交換工事・応札会社　専門工事会社９社・競争入札低額２社平均　１，９８０万円・弊社ＣＣＭ採用後価格　１，５００万円・結果：２４．３％のコスト改善ＣＭによって２０％以上のコスト改善の結果を残しています。これならマネジメント会社にコンサル料を払っても元が取れます。従来の大家なら「付き合い」とか「面倒くさいから」といった問題もあるでしょうから、これまでどおりの一括発注でのやり方でも、まあＯＫだとは思います。ただし、ここ最近の新しい大家、例えばこのアセット・マネジャーズなんかだと、改修工事一つするのにも、ファンドへ出資している投資家に対しての説明義務が発生します。一括発注のどんぶり勘定では金額が妥当なのかどうなのか良く分かりません。改修工事のコスト削減の程度によっては、最終的な出口価格までも変わってきます。プロの大家である彼らであれば、このような仕組みを活用するのは当然の事なのかもしれません。アセットマネジメントプロパティマネジメントコンストラクションマネジメント従来の日本的ビル経営には無かったアメリカから来たこれらの考え方。このような手法を活用する「プロの大家」と、従来どおりの考え方の「今までの大家」今後、この差はどんどん広がっていくのかもしれません。アメリカの後追いというのもイヤな感じですが、そうしないと生き残れないのも事実です。アメリカの良いところは積極的に取り入れて、ぜひともこのような日本の企業にがんばって欲しいなと思います。

  2005/12/07

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• 有価証券報告書

  会社の中の勉強会で、「有価証券報告書の見方」なる勉強会がありました。講師の方は証券アナリストの資格を持っている方です。何十ページもある報告書の中で、全般的にどこを注意してみればいいのか、どのような視点が大事なのか、等のお話がありました。有価証券報告書の見方といっても、私の会社は不動産会社ですので、その企業の不動産ニーズを探る為の有報の見方です。地元の企業２社の有報を見ていきました。・その企業は持っている土地・建物はどのくらいなのか？・その簿価はいかほどか？・子会社等で訳のわからない不動産を持っていないか？等の不動産まわりの記載事項を中心に見ていきます。意外な会社が子会社なんかで本業と全然関係ない不動産を持っていたりなんかで、なかなかおもしろいです。___________________________________________________________________________________________________________________________________今回の有価証券報告書を見る目的は、「有報から企業の不動産ニーズ動向の仮説を想定し営業に活用する」というものです。これは不動産会社からみた企業の有価証券報告書の見方です。個人投資家の有報の見方の目的とはちょっと違うものと思います。個人投資家の有価証券報告書を見る目的は、「その対象企業が投資するに値するかどうか」でしょうかね。やっぱり。膨大な資料でもその見る為の「目的」をはっきりするさせれば、見るべきところが明確になってくるものなのかもしれません。有価証券報告書ってページ数が多いですよね。見る目的をはっきりさせずに漫然と読んでいてはダメなんでしょうね。個人投資家の視点。銀行員の視点。その企業の社員の視点。有報の見方といっても、どれも一番大切に見るべきポイントは違うと思います。「目的」が違いますから。なので、時々、その目的を変えて企業を見てみるとおもしろいかもしれません。銀行員になったつもりで、「この企業ならお金を貸すのか？」とか、学生になったつもりで、「この企業に就職したいか？」とか、個人投資家の視点だと２０点でも、銀行員だと８０点だったり、社員だと１２０点だったり（笑）全ての点数が「同じ」という事はあり得ないですからね。自分自身の企業を見る視点をあらためて考える意味でもおもしろい試みかもしれません。

  2005/10/29

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• 管理人

  本業の不動産のほうで、一棟だけ賃貸マンションの管理をやっている。担当は私なので、まぁ私が「管理人さん」ということになる。なにかクレームあればマンションまで走る。もう担当して３年になる。入居者もいろいろな人がいる。特になになければ管理は楽なのだけど、やっぱり、お金をもらっているわけだから苦労もある。結構な築年数のせいか、最近は空きが目立つ。大家さんからのプレッシャーもキツイ。がんばらねばと思っていたら、なんとか部屋が三つ決まった。ほっと一息。良かった、良かった。先週、リフォーム業者に部屋の美装を発注。今日、電話をしたら今週の水曜には部屋のリフォームが終わるとのこと。終わったらチェックしなければ･･･。マンションの管理というのは、話題の「不動産の流動化」なんかの仕事に比べると、同じ不動産の仕事でも、なんとも地味な仕事かもしれない。会社の中でコレをやったからといって評価が上がるわけではない。でも、世の中に必要な仕事であると思う。どんな仕事でも一つ一つキチンと取り組む。これが大事。___________________________________________________________________________________________________________________________________個人投資家･･･。とうしか･･･。この「投資家」という響きはなんかカッコイイ。なんか頭良さそう。偉い人みたいだ。でも、私の投資スタイルにこの「投資家」というのはピッタリこない。なんというか、うん、「管理人」というのがピッタリくる。特になにもなければ管理人なので何もしない。でも、相場が暴騰したり暴落したらソコまで走ってかけつける。そして、ひと仕事する。全体のポートフォリオを適切なバランスに保つ為、株をちょこちょこっとイジル。買ったりしたり、売ったりしたり･･･。（私の場合は「売り」は主に信用分ということになる）･･･。「株式投資家」ではなく「株式管理人」なんか、後者の方がしっくりくるなぁ～。

  2005/10/24

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• キャップレート

  「キャップはどのくらい？」投資家に収益物件を持ち込むとき、又は地域の収益物件の相場感を聞かれる場合に、よくこんな事を聞かれます。「この物件はキャップ７％ですね」とか、「今、この地域のキャップは５％切るぐらいですかね」とか、そんな感じで答えてます。キャップレートとは簡単に言えば、「不動産から得られる収益を元本である不動産価格で割った数値」です。便利な指標です。･･･。今日も仕事の話の中でその、「この地域のキャップはどのくらい？」の質問を取引先からされました。回答として、私は感覚的に妥当なレートを述べたつもりなんですが、「普通はそんなもんだよね。いや、実はね･･･」と話された数値が、私の述べた数値より全然下の数値！！とある上場不動産ファンド会社が最近買った収益物件のキャップだそうです。「ファンドバブルですね～」（最近の話題はコレばっかりです）　なんて話をして終わりました。___________________________________________________________________________________________________________________________________この不動産ファンド会社が買った物件。確かに「キャップが低い＝価格が高い」という物件ではありますが、キチンと物件を見ていけば、その低いキャップの理由は理解できます。大規模な設備投資を購入前に実施済み。競争力のある立地。間仕切りしやすい貸室の形状。･･･等々。決して新しい物件ではないですが、テナントが要望する「基本」のスペックを十分備えているビルです。今後も大きな空室が発生するということは、おそらく無いと思われます。ちなみに・・・。別の不動産ファンドが買った近くの別の物件。この物件は前述の物件のキャップより高いキャップで、一見すると、こっちの物件の方がお買い得のように思えます。でも、実はこの物件の方が問題です。設備改修しなければいけないところは山ほどある。地図上では駅から近いけど、実際行ってみるとイマイチな立地。既存賃料が相場の成約賃料に比べ高すぎ。空いたらどうなるの？･･･等々。どう考えても出口が無いと思うのですが･･･。なにか別の物件と抱き合わせで買わされちゃったのかなぁ？うーん。・・・。　物件取得の過当競争によるキャップの下落と、リスクプレミアムが低いことへの評価によるキャップの下落。どちらも結果として物件価格が上がることは同じですが、最終的な結末は大きく違うものになると思います。さてさて。

  2005/10/21

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• 見込み違い

  とあるテナントビル。このビルはバブルの時に立てられたビルで、建築時は満室だったものの、だんだんと空き室が目立ち、とうとう10％程の入居率になっています。厳しいだろうな･･･と思い、建物の謄本をとると、取引銀行による「差押さえ」の記載が･･･。･･･うーん。なんか、最近「大家が破産した」とか「物件が競売に･･･」だとかの話を良く聞きます。景気が悪いから・・・という理由ではなく、当初の見込みが甘かったという理由が大きいと思います。なんの知識も経験も無い個人が、銀行から借金をして、ビルを建てる･･･。不動産の場合はよくある話なのですが、コレって株でいうと、いきなり信用取引を使って株を買うみたいなものですよね。無知と借金が結びつくとき、その結果は非常に興味深いものとなるとは、バフェットの言葉ですが、借金が悪いというより、勉強しようとしないことが、まず問題なのかもしれません。不動産と違って、株の場合は「見込み違い」と分かったときに、すぐ撤退できるのが良いところだと思います。でも、そこでさらにナンピンできてしまうのが、株の怖いところかもしれません。さらにお金を突っ込むことが出来るということですね。無知と借金とナンピンが結びつくとき、その結果は物凄く興味深いものとなる良く聞く「株で大損した人」って、だいたいこんな話ですからね。まずは勉強、勉強っと。

  2005/10/16

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• 不動産価値評価

  とある収益ビルについての不動産評価書　2つ　を読んでます。物件は同じなのですが　評価者が別々　です。当然ですが、まったく別の視点から見た評価書になってます。最終的な価格も全然違います。おもしろいです。で、題目つけて二人を分けるとこんな感じです。１）資産のバリューこの方は清算価値、いわゆるスクラップバリューに注目して不動産を評価しています。土地の価格は近隣の実際の取引事例を参考にして算出。建物の価格は設備の老朽化を考慮して「価値無し」と判断、取り壊し費用が発生するのでマイナスの価格を算出しています。収益価格については「予想できないので不採用」とバッサリ。論理が明快で分かりやすいです。２)収益のバリューこの方は収益価格に注目して不動産を評価しています。「不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和」です。いわゆるＤＣＦ法です。近隣の取引事例だとか、建物の取り壊し費用は一切関係ありません。年間収入から年間費用を差し引きＮＯＩ（ネット・オペレーティング・インカム）を出す。そして、そこから長期修繕費用等を差し引きＮＣＦ（ネット・キャッシュフロー）を算出。10年EXITとみて「保有期間ＮＣＦ現価＋復帰価値現価＝ＤＣＦ法による収益価格」としています。この評価の中でのポイントとなる「割引率」の査定方法が興味深いです。相当、苦労してこの数値を割り出してます。_______________________________________________________________________________________________________この二人の考え方はどちらも視点が違うだけで、どちらの考え方が正しいとか、間違ってるとかそういう問題ではありません。どちらも良いところと、注意しなければいけない点があります。ただ、どちらも「評価」の目的で物件を査定しています。立場を変えて「投資」の目的で物件を見ると、もう一つのバリューが思い浮かびます。３）成長のバリューいわゆるバリューアップですね。リノベーション･･･。コンバージョン･･･。投資家の腕前が試されるところです。こんな感じです創意工夫と想像力で物件の価値を大幅に高める。さえない物件を自分の力で素晴らしい物件に生まれ変わらせる。コレって楽しいだろうなぁ･･･。ただ、正攻法のバリューアップ後に賃貸OR売却作戦で、設備投資以上の超過リターンをとるというのは結構難しいです。設備投資が、ただの自己満足で終わってしまう可能性も大きいです。楽観シナリオや、悲観シナリオだとか、いくつかの収益モデルのシナリオを作って十分にシュミレーションしてやらないと、大変なことになってしまいます。バリューアップ･･･。上手くやれば大儲けですが、そんなに甘くはないよなぁ　不動産投資･･･。ふむむ。

  2005/10/05

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• 熱狂の不動産ファンド

  という東洋経済の記事を読みました。いやー　これは勉強になります。知らない事が、もりだくさんで「ふむふむ」と興味深く読みました。特にパート２の記事の、私募不動産ファンドって「出口」で物件を売却しなくても、今より低利のノンリコースローンに借り替えるだけでＩＲＲ（内部収益率）を向上させることができるってのは「なるほど～」です。確かに、これで単純にＷＡＣＣを下げる事ができます。必ずしも物件を安く買って、高く売らなくても、低利のノンリコースローンと組合わせる事ができれば十分儲かる･･･。それと、記事にもあったけど、東京23区のＡクラスビルの空室率って、2年前の8.8％からずっと低下して、今は2.2％らしいです。要は、ほとんど空室が無いってことです。ちなみに、名古屋もＡクラスビルの空室率が2.5％で東京と同じくらい低いらしい。今、名古屋のオフィスビルのキャップレートが急激に下がっている背景はコレかな？「金利が上がったらどうするの？」という調達コストの上昇を心配するのも分かるけど、空室率という肝心のキャッシュフローを左右する数値がどうなのかというのも、やっぱり大事だと思ます。物件価格が上昇して、空室率も上昇しだしたら、ファンドバブルなのだろうけど、そうではないみたい。ちょっと考えを改めました。さて、とりあえずＪリートでも買ってみようかな？一番歴史がある日本ビルファンドあたりを1単位･･･。

  2005/09/27

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• 減損会計

  相手：「簿価が高いので、この不動産は売れないのだよ」企業の総務担当に良く言われる会話です。私：「えー!?　じゃぁ　簿価はいくらなんですか？」と聞くと、ウソみたいな高い価格！！ざっくりと計算したＤＣＦでの価値の約２倍です。相手：「相場価格で売りたいのが本音だけど、今期コレを売っちゃうと大赤字なんだよね」・・・。確かに赤字はマズイよなぁ。銀行の目が厳しくなるし。私：「そうですか･･･。結構いい値段なんですけどねぇ」と、ため息ついて終わり。減損会計が適用される以前はこんな感じのやり取りばっかりでした。でも、さすがに最近は違います。どうせ減損で大赤字を出すのだから、選択肢として売却もあり得る。というか、ノンコア資産である投下資本利益率の低い不動産を持っていても意味が無い。･･･なんて考え方をしてくれる企業が多くなってきています。持ち続けるなら、いかにしてキャッシュフローを増大させるか考える。持たないなら、外部売却や流動化したりとかでバッサリやる。二つに一つです。最近はなんか減損会計の話をする中でも、IRR（内部収益率）やNPV（正味現在価値）なんて言葉も出てくるようになってきました。難しい言葉です。今までみたいに「売りましょう！」ではなく、「現在価値合計額が売却可能価格を下回っているので、　　　　　　　　　　　　　　　売却により当該案件からは撤退すべきです！」とかに、なってきたりするのでしょうか？なんかカッコイイなぁ（笑）参考：減損会計導入と事業投資管理

  2005/09/08

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• 不動産流動化

  やられております　┐(´―｀；)┌・・・・・・。昨日も深夜までこの仕事の関係で契約書類とにらめっこしてました。最近、毎日がこんな感じです・・・。とある上場企業が持ってる不動産を、とある上場不動産ファンド会社に売る（信託銀行に受託してもらって受益権を譲渡）というお仕事です。高い価格の「買い付け」が出てラッキー！と思ったのですが、その後の作業がまぁ大変・・・。まずは建物診断会社による徹底したエンジニアリングレポート作成。で、信託してもらうには物件が完璧に適法でなければいけませんので、物件の徹底的なチェック。そして、不動産管理処分信託契約の内容は、その道に詳しい弁護士が徹底的にチェック･･･。全部、徹底的にやります。不動産を「証券」なんてキレイなものにする訳ですから当たり前なのでしょうが、これほどまでとは・・・。現物売買だったら、どんなに楽かとしみじみ思います。でも、信託受益権での取引は税金が圧倒的に安いですからね。不動産ファンド会社ならずともコレは大きな魅力です。3年か5年ぐらいの出口戦略で物件を買うなら、信託銀行に払う信託報酬を差し引いても十分お得です。「債権の売買」なので不動産取得税は非課税です。（不動産じゃないから）うーん、ちょっとズルイ気もします。１０億ぐらいの物件だったら何千万も税金が安くなります。そのうち、誰も現物で不動産なんか買わなくなるかもしれません。こんな感じで現物売買より税金は大幅に安くなるし、金利はもうしばらくは上がらないだろうし、信託受益権設定しているってことは、いわば信託銀行のお墨付きがつくってことだから物件の価値向上につながるっと･･･。不動産流動化。得体が知れない業種と思ってる人は多いと思いますが、意外と中長期の成長が狙える業種かも知れませんね。

  2005/08/26

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• 不動産屋トーク

  今日は「飲み」です。相手は某外資系不動産会社の方。今の会社の元同期です。久しぶりに会いました。転職して以来、もう何年も会ってません。最初はそれぞれの近況について、話をしていたのですが、飲むにつれ、それぞれの不動産論について、熱く語ってしまいました。「そう、そうなんだよなぁ」ってな感じで、大いに盛り上がりました。骨付鳥（高松名物です）を食べ、ビールを飲みながら・・・。うーん。やっぱり、距離や立場の違う方と、共通言語をもって話をするというのは、凄い刺激になりますね。楽しい「飲み」でした。でも、まぁ、地方で「のんびり」というのもいいのだけど、自己の成長という事を考えると、ずっとこの場所にいるというのも、どうなのだろうか？・・・とか、「飲み」が終わった後、考えてしまいました。さてさて。

  2005/08/04

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• 売らない不動産

  とある会社が保有している不動産を見てきました。その不動産は、築40年のビジネスホテル。不景気のあおりもあって、1年ぐらい前から閉鎖中です。場所や敷地面積等は図面で確認していましたが、やはり不動産は現地調査が基本です。で、物件の中に入ろうとしたのですが･･･、・・・アレ？・・・エイ！・・・うーん。カギが開かない!!　゜・（≧∀≦）・゜確かにカギは合ってるはずなのに･･･。押したり、引いたり、いろいろする事２０分。あきらめて帰ろうとした、その時！！ガチャ･･･。開きましたぁ～！！！　ヽ(´▽｀)ノどうやら、扉の下部がさび付いていたみたいです。扉の下の方に金具を入れて、カギを入れたらＯＫでした。いやぁ良かった。がんばって良かった。肝心の中の様子は想像した通りでした。築40年なので設備はボロボロ。どう考えても取り壊すしかなさそうな物件です。その会社の社長は、この物件を「貸したい」とのことらしいのですが、かなり厳しい･･･。「古い物件なのでこれ以上お金は入れたくない」「でも、売却は絶対イヤ！！」･･･との事。場所は住宅地なので、マンションデベロッパーなんかに持ち込めば、「億」以上の値が付くのになぁ･･･。なんて思いながら物件を後にしました。まぁ、本業が儲かってるからいいのかなぁ？＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝日本人の不動産の考え方は、「所有」の意識がかなり強いですね。先祖伝来の土地とか、会社発祥の土地で愛着があるとか･･･。「不動産を売る」ということに対しても、経済合理性の点において、適切な判断であっても、やっぱりマイナスのイメージがあります。「不動産を売るって事は、あの会社はヤバイのでは･･･・」とか、思われたりとかですね。世間体ってありますからね。でも、不動産ってある意味「皆の財産」という側面もあると思うんですよね。廃墟のホテルより、なにか自社の利益にもなって、且つ、地域にも役立つ活用方法を考える･･･。そして、いい知恵が思い浮かばなかったら適切な価格で売却する・・・。ＲＯＡも上がるし、そのお金を会社のコア業務に集中させれば利益も上がる･･･っと。まぁ私は会社の経営者ではないので、実際の経営では違った事情もでてくるのでしょうけどね。

  2005/07/13

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• 不動産レポート完成

  仕事で受託した、不動産の計画案件に対するレポートが、やっと完成しました。ふ～。やっと終わったって感じです。なんだかんだで、コレを書き上げるまでに２ヶ月かかりました。今まで少額で受けた簡易のレポートは書いたことはあるのですが、キチンとした額を頂いて報告書を書く、というのは今回が初めてです。私は基本は営業職なので、このような何十ページもの報告書を書くのはどうも苦手です。もっとも「書いた」といっても、定量分析の方は別の方に手伝って頂きましたので、私が書いたのは、主に定性分析の箇所だけですけど。依頼者から、「ココを詳しく書いて欲しい」「コレを追加して、コメントを入れて欲しい」なんてやり取りが何回もありました。ホント大変でしたけど、物凄く勉強になりました。=================================================企業分析でも、対象企業のキチンとしたレポートを書くというのは、大変な事だと思います。基本的に書いていて面白いのは「定性分析」の方ですが、定性分析はどうしても「なんとなく」とか「感覚」とか「経験」の意識の強い文章になってしまいます。ソレだけだと、どうにも思い込みの強い文章になってしまいます。仮にその分析が本物でも、データによる裏づけがないと、説得力の点ではイマイチです。逆に定量分析の方は「おもしろみ」という点ではイマイチなのですが、「このデータからみて、このような考察ができる」という論理の流れが明確なので、文章に安定感が生まれます。まぁそのデータを集めるのが大変なのですけどね（笑）どっかから引用したデータではなく、自分で調べたデータだと、さらに説得力のあるレポートになります。「定性分析」と「定量分析」の両方の分析能力のバランスが優れている投資家が、やっぱり最強だよなぁ…と、この仕事が終わってしみじみ思いました。

  2005/06/12

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• 戸建ての売却仲介

  ちょっと前の話です。某企業より、所有する一戸建の売却を依頼されました。４０坪強の土地に、築２０年の木造の建物。なるべく高く売って欲しいという依頼でした。で、売却する上で、やっちゃダメだよといわれたのが、・売却の立て看板の設置・不動産情報誌への掲載です。「・・買う人は個人なのに、この制限はキツイよなぁ」と思いつつ、物件の詳細と、オープンハウスの日時を書いたチラシを作成。なるべく高く売却したいという要望なんで、入札方式で売ることに決めました。売却活動としてはこんな感じです。・近隣のお宅へ「ご興味はありませんか？」とチラシもって挨拶。・不動産業者へ「興味を持っているお客さんはいませんか？」と電話。　興味があるなら、ファックス（戸建分譲屋みたいに「自分で買ってくれる業者」が手数料的に良いのですが、彼らは相当に安くないと買いません・・・。）オープンハウス当日。事前にＰＲした成果もあってか、・自ら買う意思のある不動産業者（希望価格はめちゃくちゃ安いです）・お客さんを連れてきた不動産業者（あて物件にされたかも？）・近隣の方で買い意欲有りの個人のＮさん（お！期待できるぞ！）と結構たくさんの方に見てもらえました。２週間後・・・。入札結果は・・・。近隣の個人のＮさんの入札額が最高でした！買い付けの理由をお聞きすると、なんでも物件のすぐ近くに、Ｎさんのお母さんがお住まいだそうで、高齢である為、近隣でこのような物件をずっと前から探していたとのことでした。３００万ぐらいお金をいれて、リフォームして住むそうです。「本当にありがとう。これでお袋も寂しくなくなるよ」と感謝されました。近隣への飛び込みＰＲは、８月のすごーく暑い時だったので苦労しました。でも、この言葉を聞いて「やってよかったなぁ」としみじみ思いました。Ｎさんのお母さんからも「ありがとう」と感謝されました。営業冥利につきるってやつです。===============================最近なにかと名前を良く聞く「某戸建て分譲業者」も、平均価格帯は今回のと同じくらいで、販売を外部の不動産業者にアウトソーシングするタイプの会社みたいですね。不動産業者と一言で言っても、得意の分野はそれぞれ違いますからね。いい意味で、業者同士で「パートナーシップ」を形成して、お互いに価値提供しながら、発展していくことが大切です。仲良くなれば、その不動産業者からの優良土地情報も入ってくるかもしれません。エンドであるお客さんとは、一回だけのお付き合いですが、外部の不動産業者とのお付き合いは、ずっと続きますからね。どこの業界でもそうですが、この業界も結局は「人」です。関わってプラスを与えてくれた業者（担当者）とは、利害を超えてずっと付き合いたいと思うものです。「一戸建を買う」というのは多くの日本人が持っている夢です。先日のディズニーの話ではないですが、このような不動産会社は「人々の夢をかなえる」につながっている企業だと思います。今回のような、Ｎさんみたいな方をどんどん増やしていって欲しいもんです。それが経営理念にある「社会へ貢献する」ということですからね。

  2005/04/30

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• 資本コスト

  収益不動産物件があるとします。ネットの利回りが８％あるものとします。１）全額自己資金２）自己資金と借金と半々３）全額借金のそれぞれの資本コストはこんな感じです。（税金とかあるけど）１）全額自己資金・自己資本コスト：８％（だいだい８％～１０％だけど「８」が好きなんで…）・借入金利　　　：－・加重平均資本コスト（wacc）：　８％２）自己資金と借金と半々・自己資本コスト：８％・借入金利　　　：４％（今は低金利だけど、将来的に上がるので４％）・加重平均資本コスト（wacc）：６％３）全額借金・自己資本コスト：－・借入金利　　　：４％（今は低金利だけど、将来的に上がるので４％）・加重平均資本コスト（wacc）：４％※　WACC（Weighted Average Cost of Capital）　　以下、加重平均資本コストは長いのでWACC１）の「全額自己資金」では投資する意味がありません。利回り８％でWACCも８％では「差」がないですからね。流動性のない不動産で８％なら、株に投資したほうが良いです。バリュー投資で「年利８％」は十分可能なパフォーマンスですからね。２）の「自己資金と借金と半々」は、なかなかいいですね。利回り８％でWACC６％ですから、２％得します。３）の「全額借金」は、さらにいいですね。利回り８％でWACC４％ですから４％得します。利回り８％に「絶対の自信」があるならコレが一番良いです。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝株においても「ある程度は」同じように考えることができます。WACCの求め方は複雑なので省略しますが、重要なのは「自己資本（エクイティ）のコストは借入れ（デット）のコストより遥かに高い」ということです。「無借金会社は、利子を払わなくていいから低コストだ」と思うのはちょっと違います。例えば、時価総額５０億の会社にキャッシュが３０億あったとします。うーん割安です。でも・・・こう思ったことはないですか？「俺ならその３０億を８％で運用できるのに…。ちょと貸してくれないかな（笑）」そう思うのは正しいのです。８％で運用できる機会を損失してるわけです。（実際はリスクプレミアムやなんやらの方程式があります）不動産における「全額借金」のように、資本コストの低い「借入れ」を増やしたほうが基本的に企業のWACCは下がります。でも、そうなると経営が非常に不安定になります。不動産でいえば利回りの８％が４％になっただけで、すぐアウトです。借金もほどほどにしないといけません。エクイティとデットの「絶妙のバランス」を保った状態で成長していく…。借金は多すぎてもダメ、少なすぎてもダメ。これが真の成長株の財務なのかなと私は思ってます。

  2005/04/11

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• 公示地価

  不動産の公示地価が発表になりました。都心商業地の地価が14年ぶりに上昇とのこと。いい感じみたいです。ただ、良く考えれば「14年ぶり」ってことは、今まで地価はずっと下落していたということです。14年・・・。長いですね。でも、地価が14年ずっと下がっても賃貸収入はそこまでは下がってないですからね。ＤＣＦ法だとかの「収益から逆算した不動産価格」の考え方も一般化してます。東京のオフィス市況の堅調さを考えれば、上昇というのも「そうだろうな」という感じです。逆に四国みたいな田舎は、相変わらずの下落です。これまた「そうだろうな」って感じです（笑）鹿児島みたいに「新幹線が開通した」みたいな、明るい話題はなしですからね。二極化ってやつでしょうか？確かに、需要は冷え込んでますね。でも・・・こんな四国のような田舎でも、最近は不動産ファンドの買いの意欲は旺盛です。「東京、大阪にはもう良い物件がない。地方にまで目を向けざるを得ない」ということらしいです。ファンドが投資対象として考えるビル（規模とか収益）が売却ということになれば、取り合いみたいになっています。入札の数も相当な数です。昔では考えられない話です。当然「収益からみた妥当な価格」というのはあるのですが、彼らのファンドの約款の都合で、物件をまったくもたないというのは「あってはならないこと」らしいのです。前にも書いた「出口戦略」が好調で、「物件が全て良い価格で売れました。いまは全額キャッシュでもってます。」となると怒られるそうです。担当者も必死です。まぁ今みたいな低金利で資金調達コストが低く、不動産の投資利回りはそれなりに高いという「裁定がききやすい市場」は、しばらく続くのでしょうね。企業の不動産放出も進むでしょうから、売買市場はますます活況になると思います。ただ・・・私は「ダイヤモンドシライシ」の日記の、全国出店型の企業を分析する上で「四国へ出店する」ということは、成長余力の限界が近づいているというシグナルである。という言葉がふと思い浮かびました。今のような右肩あがりの市況が、いつまでも続くわけないですからね。なんか異様なくらいに、不動産ファンドの数は増えてきていますが、次第に、運用手腕が優れているところと、そうでないところとの差が鮮明になってくると思います。

  2005/03/25

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• 「先回りの思考」のススメ

  おかげさまで、本業の不動産の仕事が大繁盛で大忙しです。こんな時にこそ、めいいっぱい稼がないといけません（笑）転勤のシーズンなんで、住宅の仲介が増えたことに加え、建物リニューアルのコンサル（建築士との協働）不動産市況のマクロ的な調査レポート（不動産コンサル会社との協働）収益不動産物件の「収益の観点からの」鑑定（不動産鑑定士との協働）・・・だとか「スペシャリスト」の力を借りて行わない仕事なんかも増えてきました。毎日が自分の知らないことばかりで、自分の「無知」を思い知らされます。やっぱり勉強、勉強ですね。さて、このような大忙しの毎日の仕事の中で、必要だなぁとしみじみ思うのが、「先回りの思考」を持つということです。「先回りの思考」というのは相手がなにを考えているのか、どうしたいと思っているのかを「先回り」（予測）して動くということです。相手の回答を待って、書類を作るというのではなくて、相手の回答を「先回り」して、あらかじめ書類を作っておくみたいな感じです。優れた営業マンは皆、この「先回りの思考」を持ってます。俗に言う、「気遣いが出来ている人」は、まさしくソレです。自分の考えを常に「先回り」していろいろとやってくれる人なので、非常にスムーズに仕事が進みます。素晴らしい能力です。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝株式投資の世界でも「先回りの思考」は有効な能力です。株のファンダメンタル分析を偏執的なぐらいに極めれば、株価が上昇するのをいわば、先回りすることができる思考が身につきます。なんというか、「勝つのは分かっている」みたいな感じでしょうか？短期的なマーケットノイズで、思考と現実の若干のブレはあるものの、おおむね、その現実の株価は「先回りの思考」の株価と合致します。はたからみたら、「予知能力」を持っているみたいに見えるかもしれません。でも、それは自らの努力で高めた「技」なのです。そして、その「技」が本物なら、まさしくその「予知能力」じみた力で、どんどん資産を増やしていけるものだと思います。素晴らしい能力です。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝・・・まぁ、私は株での「先回りの思考」の習得はちょっと置いといて、とりあえず、仕事での「先回りの思考」を、早く習得したいです。「気遣いが出来ている人」って、関わる人を幸せにしますからね(^_^;)

  2005/03/16

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• 出口戦略

  モルガン・スタンレー、ゴールドマンサックス、ＡＩＧ、ＧＥ・・・・。普段暮らしている分にはあんまり気が付きませんが、このような外資系の会社が、大家になっているビルが最近多いです。ビルの名称もそれらしくないし、貸主の名義も「信託銀行」か「ＳＰＣというペーパーカンパニー」でも、実質的な貸主は外資系。そんな感じのビルがどんどん増えています。店子の窓口はプロパティマネジメント会社という専門の管理会社にまかしている場合が多いです。彼等はいろいろとよく動きます。外資系不動会社のアセットマネージャーが「主人」なら彼等のようなプロパティマネージャーは「番頭さん」です。役割が明確なので、従来の「大家が全てやる」といったビルより数段レベルの高いビル経営ができます。このような外資系の会社は株式も不動産も同じように考えています。私のような例外は除くと、普通は株は買った時に「売ること」を考えますよね。彼等の不動産の買い方もそれと同じです。ビルを買う時には必ず出口戦略（入り口：買う、出口：売る）をもってます。従来の日本人の考え方「不動産をずっと保有する」なんて考えは基本的にもってません。だいだい長くても５年ぐらいでビルを売ってしまいます。投資効率から考えたら「あたりまえ」なのかもしれません。私の「株を売らない」の戦略は「毎年２０％成長」という前提があるからです。不動産の場合はそんな「毎年２０％の成長」は厳しいです。例えば入居率５０％のビルをバリューアップして１００％にしても、そこからさらに価値を上げるのは不可能です。不動産市場の高騰で「価格」はあがるかもしれませんが、彼等のものさしはあくまでもビルの収入に基づいた「価値」ですからね。株でいう成長余力の限界です。そんな物件を持ち続けてもＲＯＡが下がるだけです。よって「売却する」という結論になります。株でいう資産株投資に似てるかもしれません。「フェアバリューに達した株を持ち続けていてもしょうがない」と思うのといっしょですね。なのでオーナーチェンジが頻繁に起こります。管理レベルが下がったり、家賃が上がるわけではないので店子にとって物凄いデメリットというわけではないのですが、「なんだかなぁ」なんて感じです。古きよき時代の大家と店子の関係の時代のビルをなつかしく思います。

  2005/03/10

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• 賃貸住宅の探し方

  「３月」です。引越しシーズンです。賃貸をメインにやっている私の本業の不動産の方も、おかげさまで大繁盛です。稼ぎ時です。さて物件を探している方から、「物件の項目のなかでどの点を重視して物件を選んだら、いい物件に出会えますか？」とよく聞かれます。まぁ「広さ」とか「間取り」とか個人的な嗜好が大きいとは思いますが、いつも私はこう答えます。「築年数です。新しい物件を選んでおけばまぁ失敗はないです。新築物件が一番よいと思いますよ」・・・でその後に新築物件をオススメするわけです（笑）。手持ちの物件に新築物件がなかったら、比較的新しい物件を紹介します。でも・・・。お客さんにいったら怒られるけど、築年数より確かな指標ってあるんですよね。何だと思いますか？それは・・・家賃です。・・・あたりまえだと思うかもしれせん。でも「家賃」と「物件の価値」っておおむね符号しているんですよね。たとえ家主が適当につけた家賃でも不思議と市場の摂理に則した家賃になっているんです。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝「株価は常に間違ってる」「株価は常に正しい」の日記で「株価」についての考え方を以前書きましたが、今の時点での私の考え方は、市場の株価の８割ぐらいは「正しい」のではないかと思ってます。価値に対してもの凄く高い株価やものすごく安い株価なんてのも、確かに市場の中にはあるんですが、実は私達には感じ取れない「プラスの価値」「マイナスの価値」を反映して、その株価におさまっているのではないかと私は思います。その「見えない価値」が、「ものすごく高度な計算によって導かれる価値」なのか、「芸術的なセンスでしか感じとれない価値」なのか分かりませんが、いわば「神の見えざる手」がその銘柄の株価を、その極端な高安の株価にさせているのではないかと考えています。市場は案外賢いというわけですね。まぁ市場は賢いといっても、あとの２割は「いくらなんでもオカシイだろう」なんて株価なんで私達はそこで勝負すればいいんですけどね(^_^;)繰り返しになりますが株価は常に間違っている：市場は無知株価は常に正しい：市場は賢者やっぱり、どちらかのみの考え方で投資を考えるのはやめたほうがいいかもしれませんね。

  2005/03/05

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• 不動産投資と株式投資

  ちょっと前の話です知り合いの不動産屋の社長から「ビルを買ったから見に来てくれ」との電話がありました。早速見に行ってきましたなんでもその買ったビルは以前はコンピューター関連の会社の自社ビルだったものでその会社が倒産してしまい、借金の担保にとった銀行からお願いされて買った物件とのことでした・・・でその物件なんですが・ワンフロア30坪の7階建　ボロボロビル・建物の形が三角で使いにくい。・もともとが自社ビルなので相当な設備投資をしなければ賃貸テナントビルとして貸すのは厳しい・場所が郊外で大きな川の前で斜頚地。誰がこんな場所に好き好んで事務所をかまえるのか？だとかでまぁ私は「銀行に騙されたな・・」なんて思っていたわけです「と、とりあえずリフォームが終わったらまた見に来ますから・・」なんて逃げて来ました・・・そして2ヵ月後再度物件を見に行くとこれがまぁ見違えるようにキレイになっていたわけですこんな感じで・空調は全部新品に取替え・セコムの機械警備を貸主側で設置・各階に男女別のトイレを新しく設置・ビルの1階に自販機を設置してリフレッシュルームを用意・１階エントランスの壁を大理石にしてグレード感アップ・30坪の部屋のなかに中廊下をつくり10坪を15坪の分割貸の対応も可能な仕様へ変更そして極め付けがすぐ近くに60台ぐらい車が置ける駐車場をサブリースで確保。これによりテナントに対して格安で駐車場を貸すことができるですこれで郊外のデメリットが解消されますというより車をたくさん使うテナントにとっては街中のビルを借りるよりはるかにメリットがありますおそらくこの社長は銀行からビルを買う時にこの駐車場を地主から転貸で借りれるとの調査もしていたんじゃないでしょうか？「テナントビルは初めてだから私は赤ん坊みたいなもんです。よろしくね」なんていってましたがとんだ狸ですおそらく銀行にもそんなこといって低い利率で融資をうけたはずです資本コストの低減もパッチリです建物自体のバリューアップは私もある程度予想してましたが60台ものテナント用の駐車場をちゃんと考えていたなんて・・・この社長・・・できる・・・。このボロボロビルと借り手のいない広い駐車場の「組み合わせのレバレッジ」をつかえばビルの将来キャッシュフローのリターンを増大でき確度も高めることができるつまりこのビルの本源的価値を大幅にアップさせることができるなと見込んだわけですね「バリュー投資」のさらに上をいく「バリューアップ投資」ってやつでしょうか？・・・ということでこのビルはすぐに満室になりました利回り４０％の化け物物件の誕生です＝＝＝＝＝＝＝＝株式投資の場合を考えて見ましょう株の場合はたとえその企業の本源的価値より安く買ったとしても結局はその企業の株価を左右させる資本政策を決定するのは「経営者」です株主価値をちゃんと考えてくれる誠実な経営者であればよいのですが最近なにかと話題の某２社のような株主を軽視した経営者の経営する会社であったら最悪です個人投資家としての無力感さえ感じますまた株の場合はファンダメンタルの理屈を超えた狂気の動きを見せることが結構あります。いわゆるマーケットノイズですね。５年ぐらいの長期で考えればある程度は価値に見合った価格にはなるのでしょうが１年ぐらいの短期勝負では本源的価値より安く買っても必ず勝てるかどうかなんて分かりません１年って長いですよねその点不動産投資の場合は上記のデメリットはありません不動産はいわば自分が１００％の株主みたいなもんですから経営者という第三者のリスクファクターはありません良くも悪くも自分自身の腕次第ですまた不動産は株のように極端な暴落はありません（暴騰もないんですけど・・・）将来キャッシュフローの見積もりを大きく間違えないこともしくは土地の路線価より大幅に安く買うことができればほぼ確実に勝てますまぁそんなチャンスはなかなかないですけどね企業価値評価（バリュエーション）の障害となる「マーケットノイズ」や「経営者というリスクファクター」がないわけですからＤＣＦ法だとかの価値計算を重視する投資家にはピッタリの投資対象だと思います投資家としての「やりがい」や「カタルシス」も味わえると思いますただしこの不動産の世界は株のような「理論」だけでは通用しないとところもあると思います海千山千の不動産屋や工務店になめられないようにしなければいけませんからね将来的には私も不動産投資もやってみたいとは思いますだけど今のところはまぁ５年は保有するつもりでのんびりと株式投資でいいのかななんて思ってます(^_^;)

  2005/02/26

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• 保有コスト

  固定資産税という税金がありますこれは所有する不動産についてただ「持っているだけ」で課税されてしまう税金ですもっている物件がまったく賃料収入を生まなくても関係ありません。決まった金額を払わなければいけませんまた、たとえ賃料収入があったとしてもその額がものすごく少ない場合は大変です賃料収入の大半を税金でもっていかれます私が聞いた一番ひどい話で家賃収入が月額２０万円で固定資産税が月額換算で１０万円というのがありました「マイナスでなければ良い」との大家の考えだそうです（一棟貸しの事務所ビルです）私はこの固定資産税みたいな感じで保有している持ち物全てにおいてなんというか「保有コスト」がかかっているものと考えています車とかは分かりやすいですが電器製品や服や靴極端にいえば現金でさえも「保有コスト」が発生していると思ってますそしてその持ち物にかかる「保有コスト」を超える「効用」を生み出してくれる物だけを厳選して保有するよう心がけています利益を生まない資産をなるべく持たないという考え方ですシンプルライフというやつですなのであまり読まなくなった本とか全然着なくなった服とかは積極的に売るなり捨てるなりして保有しないように心がけてます。「保有コスト」がかかりますからね「ＲＯＡが高い人になろう」の日記で高い利益を生み出せる人になりましょうなんて書きましたがよく考えればＲＯＡを高めるには利益を生まない資産を処分するという手段もありますよねＲＯＡの分母は総資産ですからね高い利益を生み出すよう努力する事より不必要な資産の処分をする事のほうが簡単です利益が同じでも必然的にＲＯＡが上がります人も企業も同じですね

  2005/02/17

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• ROAの高い人になろう

  私の職業は不動産の営業職です。この「営業」という職種は人によって全然売上げが違います。なかでも「スーパー営業マン」は常に高い売上げをあげてきます。他の営業マンと何倍も差がつくこともあるくらいです。一時的ではなく毎年です。転勤させられてもそれは変わりませんどこに行っても高い利益を稼ぎ出しますこのような人は株で例えればＲＯＡ（総資産利益率）の高い人物といえるのかもしれません。自分の「素質・経験」という資産を使って常に高い利益を生み出せる人物といえます。同じように投資の世界においても自分の金銭的な「資産」をつかってそれを常に増やすことのできる人物もやっぱりＲＯＡの高い人物といえるでしょう。それは株式投資でも不動産投資でもどのような投資でも同じです。本当にＲＯＡの高い人物は環境や運に左右されずに常に儲けていくと思います。また、一度高くなったＲＯＡは簡単に下がったりはしません。・・・ということで私もＲＯＡの高い人になりたいです（笑）自分が真にＲＯＡの高い人物になったと確信できたら投資に関する不安もなくなると思うから・・・。

  2005/01/05

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