[不動産関連ＦＰ] カテゴリの記事

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• 1500万円得してもらいました。

  昨日はマイホーム購入相談。相談に来ていただいた方にはたくさんのメリットを享受していただいているのですが、なかなか具体的な金額を提示できません。そんな中、今日の相談者の場合は明確でした。明確に１５００万円以上のメリットが出るアドバイスができました。もちろん金額に表せないメリットはいつもどおりたくさんありますが、明確に１５００万円以上のメリットです。これを知らずにマイホームの契約をしていたらこの効果は得られなかったのです。１５００万円ですよ。中古マンション一部屋買えてしまいます。更に３００万円～５００万円得する可能性があるのでそれも提案中です。金額にしたら合計２０００万円くらいになるでしょう。それで私の相談料は１万円（笑）。安すぎるかな・・・。と思いながらも相談者に喜んでいただければそれで良しです。マイホームの契約前に相談に来ていただいていたので、２０００万円もの節約提案ができました。これが契約後でしたらできません。２０００万円を得するか損するかの瀬戸際です。１万円の投資が２０００万円ですから、２０００倍！！ＹＡＨＯＯ！の株が初値より約２００倍になったよりもすごい利回り！！やっぱり相談料安すぎるかな・・・・。値上げになる前に早めにご相談を。

  2007.12.23

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• 住宅ローン破綻事例オプション編

  さて、ここしばらくは『住宅ローン破綻事例』の紹介シリーズでいきます。マイホームを買って５年ほど経つと、金利が上昇するタイプの住宅ローンを組んでいたかたが返済が苦しくなります。それだけなら、なんとかなるかもしれませんが、それ以外の要因が発生すると、返済が苦しくなります。実際の相談事例をもとにご紹介していきます。住宅ローン破綻の原因その２『オプションの付けすぎ』家を買う時に坪単価いくらを気にしてハウスメーカーや工務店を選ぶひとがいますが、それは間違い。そこでいう坪単価はあくまで本体工事のみであり、外溝や冷暖房設備などオプションが入っていません。坪単価　２●万円とかいっても結局最後には坪５０万円を軽く超える家になることもしばしば。契約の際は本体工事とそれ以外の工事を分ける（外注）やり方で坪単価を安くみせることもあります。坪２５万円のつもりが、結果坪５０万円の家になったら完全に予算オーバーです。しかし、売り手のハウスメーカーや工務店は少しでも工事代金をあげようとオプションや追加工事を勧めることがあります。それは契約してからですが。契約前は少しでも安く見せて他社と契約されないようにしますが、契約した後はもうよそに行かないと思い、搾り取れるだけ絞りとろうと考えるところも。結果、必要と思っていなかった高価なキッチンや床下暖房、ソーラーパネルなど色々ついて、予算は大幅にオーバー。完全に資金計画は狂っています。１年くらいはなんとか返せても、２年目以降こどもが大きくなるにつれて足りなくなる。消費者金融に手を出してあとは債務が膨らむだけ・・・。建物を引き渡されてすぐに住宅ローン破綻の道が目の前にあります。売り手なんてそんな時には冷たいものです。営業マンもどこに行ったかわからないでしょう。いたとしても助けてはくれません。売り手ではない人に事前に相談してください。

  2007.06.19

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• マイホーム破綻事例

  久々のブログの更新となりました。６月１２日に１階来店型のFP事務所『くらしとお金のFP相談センター』の開設に忙しくブログを休んでいました。さて、ここしばらくは『住宅ローン破綻事例』の紹介シリーズで行きます。マイホームを買って５年ほど経つと、金利が上昇するタイプの住宅ローンを組んでいたかたが返済が苦しくなります。それだけなら、なんとかなるかもしれませんが、それ以外の要因が発生すると、返済が苦しくなります。実際の相談事例をもとにご紹介していきます。住宅ローン破綻の原因その１『職場とマイホームが遠い』「ちょっと交通の便が悪くたって、土地が安くて広い方が自分の好きな家ができる。」「土地にお金をかけるより建物にお金を掛けた方がいい。」建築家・設計士・ハウスメーカー・工務店はよくこう言います。しかし、これは自分たちの売上や利益を多くするためで、消費者のその後の生活まで考えていない場合が多いようです。Aさんは、遠くて不便な土地を購入してマイホームを建てました。住宅ローンを返そうと頑張って街中の職場で働きました。マイカー通勤で、職場近くに駐車場を借りて月３万円の駐車場代がかかります。接待やつきあいで飲んで夜遅くなることもしばしば。運転代行を頼んだり、タクシーで帰ったりのお金が月１０万円以上になる時も。当然ガソリン代の値上げもひびきガソリン代で月３万円。通勤関係で月額１６万円もかかっていました。会社から出る通勤費は２万円程度。大赤字です。残業したり、働けば働くほど暮らしが厳しくなりました。とうとう職場近くの賃貸アパートに引越しました。家賃が月８万円程度です。今までかかっていた通勤関係費の半分にはなりました。しかし、誰も住んでいないマイホームのローンは払い続けます。貸すにも売るにも安すぎてローンの返済にはとても足りません。小学生の子どもも転校しました。子どもながら、家計が大変なのを理解しているようですが、かわいそうです。自己破産も検討しています。夢のマイホーム購入のはずが、売り手の説明に押されてしまったがために地獄への入り口になってしまいました。

  2007.06.15

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• 不動産業ってやっぱ変！！

  土地にしても、中古戸建・マンションにしても、場合によっては新築マンションにしても購入する時は不動産業者が間に入ります。それは、宅建業法で定められています。宅建業法には色々規程はありますが、次のような規程はありません。「消費者は購入物件を最初に案内したもしくは紹介した宅建業者（不動産業者）に仲介手数料を払わなければならない。」くれぐれもこんな規程はありません。勘違いしないでください。しかし、不動産業界では、暗黙のルールとして存在しています。例えば、購入者が最初にA社に言って、甲という中古マンションを案内してもらった。他にも色々見て回ったが、決断できなかった。A社の対応も何となく横柄で好きではなかった。後日B社に行って、また甲という中古マンションを紹介された、B社では周りの環境のことや住宅ローンの相談からライフプランの相談まで親身になって考えてくれたため、甲の中古マンションを購入することにして、B社に仲介をお願いして契約をした。契約してからしばらくしてA社から「中古マンション決めましたか？いい物件が出ましたけど。」と電話があった。「もう、甲マンションを購入しました。」と伝えたところ、A社は「それはうちが最初に案内したところでしょ！そしたらうちで契約しなきゃダメですよ。どこの不動産屋で契約したんですか！！」と言われ、B社のことを伝えると、どうやらA社がB社に乗り込み、手数料をよこせとトラブルになったらしい。自動車を買うとき、例えばカローラを買うと決めていた時に最初に行ったAというディーラーの対応が悪かったから親切でサービスの良かったBというディーラーで買うのは消費者として当たり前のことですよね。B社は親切丁寧な対応が評価されて、仲介手数料をもらったのに、それを最初に（いいかげんに）案内したA社がそれをよこせというのは、おかしな感じがしますよね。お客さまはB社に１００万円仲介料を払うのはいいけど、A社には払いたくないと思います。でも、最初に案内したところがいくらかの仲介料を受け取る。それが不動産業界の暗黙のルールです。不動産を買うつもりなら、くれぐれも最初に相談するところを間違えないでください。最初に横柄な不動産業者に物件を紹介･案内されるとのちのちトラブルになります。

  2007.03.12

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  引越しシーズンですね。注意点を一つ。

  引越しシーズンです。不動産屋に行って、新しい住まいを借りる方も多いと思います。そこで損しないための注意点。駐車場付きの物件を借りる時は、決める前に不動産屋に「車庫証明を出してもらうのにお金はかかりますか？」と聞きましょう。その部屋に住んでいるあいだに車を新たに購入したり、買い換えるかもしれません。その時に必要なのが車庫証明。不動産屋が大家の代わりに発行することが多いのですが、この発行手数料が不動産屋によってバラバラ。無料のところもあれば、１０５００円くらいとるところも。契約の前に確認して、車庫証明にお金がかかることに渋い顔をすれば、無料ないしタダにしてくれるかもしれません。その時は一筆書いてもらうか、契約書に記載してもらいましょう。

  2007.02.10

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• ハウスメーカー営業のあり方。

  ある住宅展示場へ行った方の話。『各社見て回ろうと思っていったんですけど、１棟入っただけで、そこで１時間もつかまってしまい他を見ることができませんでした。』わざわざ足を運んでくるお客さま。住宅展示場は十数社のハウスメーカーが建ち並ぶ激戦区。たまたま、自分のところの展示ハウスに入ってきたお客さまを他に行かせないように長時間拘束する営業がまだまだ続いているようです。住宅展示場に行く方は色々なハウスメーカーの家を見たいために行くのですから、その目的にそぐわない営業はお客さまの不信感を買うだけ。しかも、「早くで買った方が得ですよ」とのあおり。ファイナンシャルプランナーの資格を使って、ライフプランが今すぐ住宅購入した方が良いという図式を見せる手法も多いようです。でも、私が見ると今購入すると近い将来家を手放さなくてはならない。家計破綻するというシミュレーションが出ることがしばしば。でも、その方は自分の理想の家を持つのが夢。いずれは建てます。その適切な時期をアドバイスしてあげるのが本当のファイナンシャルプランナー。インフレ、消費税増税、住宅ローン金利上昇を考えても、数年後に購入した方が家計破綻にならないシミュレーションになりました。私は自分の保険提案に自信があるので、契約を迫りません。他の保険代理店に相談しようが、他のＦＰに相談しようが構いません。他に相談に行ったところで結局は私のところに戻ってきます。本当に相談者のことを考えた設計をしていますので。住宅の営業もそうあって欲しいなと思う今日でした。

  2006.09.23

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• 中高齢者・団塊世代のための安心生活設計講座

  今週末の２２日（土）の１０時半から仙台駅前のアエルの２８階のエルソーラで４０歳以上を対象とした無料の定年後、老後のライフプラン設計の講座を開催します。年金額、老後の生活資金の計算、そして失敗しない老後資金の運用方法について講義をします。まもなく定員に達しますが、まだ大丈夫ですので（１８日時点）参加希望の方はこちら

  2006.04.17

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• 不動産の取引価格公表

  本日の日本経済新聞の１面に「不動産の取引価格公表」と出ました。不動産業者間では把握していた不動産の取引価格を一般の人でも調べられるようにするようです。取引価格が誰でも調べることができるようになってどうなるか？私はあまり影響がないように思います。今でも路線価はネットで調べられるし、取引事例は路線価と違うといっても、それほど差は無い様に思います。（東京中心部等の一部を除いて）不動産は個性が強いですから。他の事例はあくまで他の事例です。ただ、ＦＰとして心配なのは、土地を売るべき人が売るのを遅らせるという影響が出ないかと言う点です。相続問題を抱えていたり、人口減や地形のため、値上がりも期待できない不動産は早めの売却が望ましい場合があるのですが、取引事例がオープンになっていると、一部の上昇例を持ってきて「これから不動産は値があがっていく」と勘違いされるかもしれません。本人はそうでなくとも親戚等の周りの方が浅はかな考えで言ってくると大変です。株も不動産もそうですが、下がり出すとだれも買ってくれなくなるような状況が良く生まれます。売るべき不動産は買い手がいる内に売ってしまうべきと私は考えます。

  2006.04.11

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• 仙台での新団体発足！！

  昨日はお付き合いのあった、土地家屋調査士の先生の引き合わせで、地元の不動産屋や、社労士や、広告代理店、インテリアコーディネータなどなどの飲み仲間の団体に入りました。偶数月の１日が飲みだとのことです。それに先立ち、その道のプロが原稿を集めた冊子も製作。その中の相続部門を担当することに。（急に参加したので一晩で原稿をあげる羽目に。）なかなか楽しい会なので、これからも楽しみです。

  2006.04.02

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• ブログ再開！！！

  皆様ご無沙汰しておりました。仙台のトータルＦＰです。２月３月の繁忙期についつい後回しになっていたブログ。新年度を機に復活です！！今年は「本を出したいなー」という願望をもとにそのネタの整理もかねてがんばります。メルマガも復活に向けていきます。

  2006.04.01

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• 快適住まい講座

  今日も市民センターの講座に行ってきました。快適な住まい提案ということで、リフォーム事例の紹介でした。リフォームのＰＲともとれましたが、「自分できることは自分でやりましょう。たのむと高いですから」という視点でしたので好感がもてました。リフォーム資金の調達方法についても私の知らないことがあったので良かったです。

  2005.12.06

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• 快適な住まい提案講座

  本日は、またもや市民センターの講座に参加してきました。３週連続の企画で『快適な暮らし提案』という内容で、実は先週が第一回目だったのですが、参加者が２人ということで今週の内容に先週の内容が混ざるという状況でした。女性の１級建築士の講師でした。自己紹介で某会社に所属しているというやいなや、その会社の小冊子を配り出しました。またもや宣伝か・・・。講師はそれほど宣伝はしていませんでしたが、講座の内容はあったか無かったのか。印象に残りませんでした。講座に出た成果はその小冊子でした。（確かに勉強になることはいっぱい書いてありました。）税金で運営しているのですから、もう少しきちんとした講座を実施していただきたく思います。

  2005.11.29

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• 耐震偽造、ＴＢＳやるねー。

  耐震偽造についてお昼のＴＢＳの番組でヒューザーの社長が生出演していました。色々と話をして、番組の最後の方で『速報です。検査をしたイーホームズが１０月の時点で偽造を発見し、姉歯とヒューザーに報告したところ、ヒューザーの社長から公表をするなと言われたことを明らかにしました。』生出演のヒューザーの社長はびっくり。逆切れ気味に『そんな偽造の事実をすぐ公表してどうするんですか。』と。マンションに住んでる住民の安全のことはどうでもよかったようで。

  2005.11.25

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• 収益物件購入検討

  どうも不動産関連の仕事が多くなりがちで、保険会社から見れば成績があがらないダメ代理店に見えるんだろうなと思う今日この頃。でも、本物のＦＰは保険屋さんじゃないってことを売りにしているので、いいでしょう。本日も不動産・リタイアメント・相続の総合プランニングでした。自己資金３０００万円でローン無しで自宅兼収益物件を購入したいお客様。無いことはないのですが、やはり将来のことを考えると３０００万円で買える物件は・・色々と・・ねえ。現在不動産担保ローンをつけて５０００万円まで検討対象を広げる提案中です。銀行さんは収入のある保証人を求めてきますが、下手に権利関係を複雑にすると、家族問題・相続問題の種を残しますので、なるべく不動産と本人の担保で勧めています。不動産屋・銀行にとっては保証人を付けて高く・早く成約させて欲しいと思うかもしれませんが、その人の一生・その人の相続人の幸せまで考えたプランニングを考えない、いいかげんなことはできません！！そんな風に同意してくれるＦＰが増えて欲しいです。

  2005.11.14

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• 住宅購入セミナー出席

  住宅金融公庫主催のセミナーに出席しました。知り合いの税理士が講師をされるということを聞いて家を買う予定もないのに聞きにいきました。３０名弱の方が来られて聞いていました。（サクラか冷やかしのような雰囲気の方もいらしゃいましたが）税理士の先生は１時間という短い時間で不動産に関わる税金の話をつめこまれてかなり大変そうでした。２部構成として、民間金融機関と公庫が協力して作ったフラット３５について公庫の若い方が説明をしておりまして、最後に質問コーナーがあったので、３点ばかり質問をいれました。うち一つは答えられないだろうなと思いながらしました。（ごめんなさい。）なんにしてもお金について勉強する機会があるのはいいことです。・・・・本日の娘・・・おじいちゃん、おばあちゃんにひっぱると音楽のなるメリーを買ってもらいました。でもまだ、慣れていないみたい。

  2005.10.30

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• 建築学の講座を受けてきました。

  どんな家が長持ちするのかという内容は不動産を建てる、買うときにも重大なチェックポイントなので今後のコンサルティングに役に立ちそうです。平日の午前中ということで近所の高齢者の方が多くいらっしゃいました。生涯学習ということでしょうか。いい傾向です。・・・・・本日の娘・・・・・泣いているときに手を口の中に入れるのですが、爪が少し伸びていたようで口の中を少し切ってしまいました。痛かったね。ごめんね。

  2005.10.28

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• 部屋探し

  昨日は北海道から仙台に転勤になる親戚の部屋探しのお手伝いをしました。土地勘の無いところで、しかもゆっくり検討する時間が無い状態での部屋探しは大変です。駅前すぐに飛び込んだ１件目の不動産屋さんの営業トークに乗って安易に契約してしまうことの無いようにしましょう。・・・・・・本日の娘・・・・・・・初飛行機に乗りました。離陸の時の圧力がすごかった模様。泣いてました。

  2005.10.16

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• 住宅ローンの繰上返済

  住宅ローンを組む際に、住宅取得分以外に家具や引越しのために追加ローンを組む場合があります。そこには当然住宅ローンの利率は適用できず、高い利率のものが適用されてきます。いわゆる銀行が行う個人融資（消費者金融と見間違うやつですね）です。年利４％で２００万円借りている方で３００万円の１．５％の利付き国債を持っているような方いませんか？１．５％なんて今じゃ宝物に見えてしまいますが、よーく考えてみてください。確かにクーポン部分が入ってくるのはうれしいですが、それよりも払っている利息の方が多いはすです。それに国債のリスクも考えると・・・。・・・本日の娘・・・夜中に大泣きしたため、毛布をパパがかぶって娘に覆いかぶさり、少しでも泣き声が近所に響かないようにしました。その際パパの顔は娘にボコボコに殴られ、蹴られまくりでした。

  2005.10.14

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• 物件探し・

  妻の親戚が今度こちらに越してくるというので、物件探しを手伝っています。部屋を探すときはたいていそうですが、いいところで安いところを見つけたくなるのが心情。しかし、中々掘り出し物は見つかりません。貸す方は少しでも高く貸したいと思っているのですから当然ですね。それでも、いいところを見つけられるかは経験がものを言います。インターネットで検索するのもいいですが、昔からある地元の不動産屋さんもいいですよ。・・・・・・・・本日の娘・・・・・・眠らなくなってしまいました。寝ても２時間とかで起きてしまい。ママもぐったり。

  2005.10.10

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• 不法占拠駐車場

  私が新しく契約した駐車場に、違う車が止まっていました。契約した場所が私の勘違いだったのかと思って、管理会社に電話したのですが、そうではなく、不法占拠車両でした。移動させるまで、しばらく別の空いている駐車場を使うように指示されていましたが、外出から帰ってくるとそこにも不法占拠する車がいて、お金を払って駐車場を契約しているのに、１００円パーキングにとめてお金を払わなければいけないという理不尽さ。管理会社にきくと、実は、私の契約しているところにとめている車も自分の契約しているところが無契約車両に不法占拠されていて、空いてた駐車場にとめていたということ。（私が契約（１０日前に契約期間開始）したのだから、その時点でそこは使わないように言っておいて欲しかったですけど・・・。言われてたけど空いていたのでまあ大丈夫かと思って止めた？）管理会社の違法駐車禁止のビラ等で本当の不法占拠車がどけて、何とか５日目（契約期間開始から１５日目）にして初めて契約した駐車場にとめることができました。不法占拠の車は対応が難しいです。私道、ないし私人の敷地内ということで民事不介入ということでなかなか警察は動いてくれない。（よく法律を知っていれば動いてもらう方法はあると思いますが。）正当な権利者としてはナンバープレートを外す、タイヤを外すなどして不法占拠車にきちんと損害賠償（違法駐車料の支払い）してもらい、２度と不法占拠しないように強行にいきたいところですが、それは刑法上、器物損壊罪、窃盗罪に問われる可能性があるというつらさ。（実際にそれをやっている地主さんもいましたけど、大丈夫かな？）ある程度駐車上自体が広ければ、不法占拠の車が動けないように前に車を止めて交渉させるという手もとれますが、狭いとそれもだめ。来年には駐車違反の取締りが民間に委託されて、取り締まりが強化されて公道での違法駐車（青空駐車も含む）が減っていくでしょうが、こういう私人の駐車場への不法占拠が帰って増えてしまうのが簡単に予想できます。にもかかわらず、これに対応する法整備（地主が警察に連絡すれば公道の駐車違反と同様にレッカー移動される強制撤去権など、）それをしないまま民間委託を実施するのであれば先を読む力が足りないと、警察、公務員、税金の無駄遣い批判につながること必至です。 とまあ、色々ありましたが、今回話をした管理会社の方はほとんどの方は対応が丁寧で、本日もやっと本来の駐車場が空いたという連絡とお詫びの挨拶に部屋まで来ていただきました。（結構、管理会社と現地は離れていますのに）そこまでの対応をされる管理会社はそうは無いと思います。不動産投資ブームでよくご相談を受けますが、管理会社の選択は大切ですよ。特に遠方の物件を取得された方はよくチェックしないと管理料だけとられて、草ボウボウ、不法投棄が山になっていたなんてことよくありますので。BR>仙台の真のFP会社！金融投資・不動産・年金・保険・税金・相続全てに精通しています！！/まぐまぐメルマガ真のトータルＦＰによる『家計に役立つ　知っ得クイズ！！』・・・・・・・本日の娘・・・・・・・・・・・・首をすわらせる特訓ということで時々うつぶせにすることに。しかし、激しく大泣きされてしまいました。

  2005.09.03

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