不動産　大好き！

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  ホリエモンセミナー

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらホリエモンのセミナーが話題になっていますね。何やら申し込み殺到とか。専用HPはSF映画のようなというか、めちゃくちゃ怪しい雰囲気ですが（笑）「ホリエモンエピソードゼロ拝金主義者の逆襲」あと100席を切ったようです。興味のある人はぜひ。ちなみに私は行きます。（A席だけどね・・）「いまどうしてる？」Twitterはじめました！ 　←ぜひフォローしてくださいね。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから　←クリックをおねがいしま～すＤＯＮＢＥのTwitterはこちら　←いまどうしてる？

  2009年12月12日

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  法人車　車検

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら1年オチで買った法人所有の車だが、今月車検。いつもの知り合いの整備士にユーザー車検代行をしてもらった。電話一本で丸1日預ければすべてやってくれる。もちろん整備も。整備手数料は17,800円。（部品交換のみ実費で何もなければこの価格のみ）輸入車でこの価格は他になかなか無い。ディーラーなら平気で10万以上する。ユーザー車検代行なら税金込みでも10万以下である。黄色法度（仮名）の新聞折込で、シルバーポリマーが10,000円均一と出ていた。青空駐車場なので、かねてからやりたいと思っていたのだが、これもバカみたいに格安なので試してみることにする。ふつう4～5万ぐらいすると思うが、大丈夫だろうか・・・ 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～すＤＯＮＢＥのTwitterはこちら　←いま何してる？

  2009年12月11日

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  今年の稼働率

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今年もそろそろ終わり。でもなかなか終わらないのが12月。大掃除、忘年会、記帳、家族サービス、年賀状　・・・　皆さんもやることたくさんで、スケジュールを見るのもイヤになってきた頃ではないだろうか。年賀状も毎年150枚ぐらい書いていたが、先日パソコンが不調の時にアドレスのデーターがとんでしまい、ソフトを立ち上げるとまっさらなアドレス帳が開かれるようになった。ブログ関係の人やネットでやり取りしている人とはあまり年賀状を交わすことは少ないのだが、今までのつながりの人とはやはり年賀状が多い。データーがとんだからというわけではないのだが、今回は思い切って年賀状を止めてみようかと考えている。何か違う形で新年の挨拶を考えることにする。ということで、家族の分だけ買いに行った。去年、広告付の無料年賀状というのが新しくできたが、今年は不況で中止になったらしい。正式の年賀状は今、金券ショップで1枚45円で売っているのでこれを購入した。話はそれたが、不動産の話。今年の稼働率を集計してみた。７７室中、今年１年で退去は２０室あり１９室入居した。こんな多い年ははじめてである。実際の稼働率を詳細に計算してみると、このまま行けば９７．５％。退去が多かった割にはよい数字である。多くはすぐに決まるケースだったが、何室かは苦戦してなかなか埋まらない部屋があった。今年の傾向は、設備より、家賃。内容をグレードアップするより、手間をかけずにそのまま安く貸すほうが成績がよかった気がする。値段が安い事が最大のサービス　今年はそんな感じ。今年もいろいろなノウハウが蓄積できたので、また来年に向けて対策を練って行きたいと思う。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年12月04日

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  最初の忘年会！！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらバタさん主催の忘年会が開催された。グルメのバタさんにまたおいしい店を教えていただき感謝である。バタさん、しばらくぶりにお会いしたら、またでっかい物件を買ったそうで、いよいよ９０室越えだそうだ。（きゃ～）今回の忘年会、メンバーは、バタさん、キャッシュフロー１０１さん、黄金ガールさん、あかちゃんさん、GOHMAさん、ジェービルさん、母ウッチーさん、次女ウッチーさん、ミントさん、埼玉スワローズさん、ラブスノさん　と私DONBE最初ビールを飲んでいたが、それが焼酎にかわり・・・そのうち店の人からボトルにしたらいかがでしょう？と聞かれ、ボトルを注文。焼酎のボトルといえば９００mlのテーブルの上におけるやつだと思っていたら、きてびっくり。なんと一升瓶。英語で言えばボトルだが、これは一升瓶と呼ぶのが普通だろうよ。注文して唖然とするGOHMAさんだが、まあ、残せば良いじゃんと言いながら飲み始め、１時間もしないうちにそのボトルが空く・・・その頃には気も大きくなり、ボトルおかわり～～！と言うことで２本目。高年齢の飲み会だが飲む量は２０代のイケイケ宴会である。いろいろな話を席を変えながら話をした。不動産はもちろん、将来の夢、本業の話、いろいろな業界裏話、そしていつものエロバカトーク。仕事も必死、不動産も必死、遊ぶのも必死　みんなプラスのオーラ全開である。今回もいろいろなトクをもらって帰ってきた。（帰り道は記憶にないが・・）みなさんありがとうございました。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年12月03日

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  緊急招集ｂｙミカオタン

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら一仕事終わり、時刻は１８時。家族揃って鍋でもやろうかと準備中、ミカオタンからいつもながら唐突の電話。「なにやってんの！　暇でしょ！　渋谷来て！　キャッシュフロー１０１さんも居るし！」そういえばインタビューで渋谷に居るというブログを読んだばかり。鍋中止で家族に冷たい視線を浴びせられながら、渋谷に向かう。カットンで行くと、もう食事すんだからとの言って２人でお茶をしばいている。（ラーメン喰ったらしい）一緒に３人でお茶をしばいていると、横浜の田舎からあかちゃんが登場。最近会う頻度が高すぎ、お互いうんざりである。（今日は来るって聞いてなかったのに・・）場所を焼き鳥屋に移して泡会開始。あかちゃんの新築パースの話題もそこそこに、ミカオタンの結婚生活の話、キャッシュフローさんのおなかの中身の話、あかちゃんの病気自慢と、あまり聞きたくもない話（笑）を延々と行ない、あっという間にミカオタンの終電時間に。みなさんおつかれさまでした～ミカオタンのブログに嫌がる店員にむりやりシャッター押させた写真があるので、見たい人はここをクリックまたあさって、ゴーマさんたちと泡会である。さあて、体はいつまでもつのか～～～ 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年11月30日

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  またやってしまった！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら昨日はアートアベニューの藤澤さん、賃貸管理クレーム日記のクマさん、悪友のあかちゃんさん達と新宿で飲んだ。飲んだ量が半端でない。（たぶん）何回か気を失いながら、深夜まで。当然の如く電車はとっくの昔に終わっている。歩くのも大変な状況なのでタクシーに乗り帰宅。翌日は自宅の天井と床がビックリハウスのように揺れながら回っていた。黄金さんとゴーマさんに教えてもらったヘパリーゼを飲む前と飲んだ後、翌日に連続で飲んだが、ぜんぜんきかなかった・・・いつもならこれ一発で二日酔いとオサラバできるのに。バカ話を交えながらも９５％不動産の話を長時間濃密に話ができたので、勉強になった。翌日は二日酔いのあかちゃんさんからガラガラ声で電話があり、内容は次回の泡会の打合せ。こんな気持ち悪い状況で酒の話はしたくなかったのだが、早くしないと12月の予定が埋まってしまうほど忙しい！と自慢されたので仕方なく大体の予定を決めた。あかちゃんさんの新築の現場を見学の後川崎あたりで飲むことにした。不動産の方はいくつか空いていた空室が埋まり、あと1部屋までとなった。11月後半になるとシングルは動いてくるようだ。何とか９棟７７室全室満室で次回忘年会に臨みたいものである。　 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年11月25日

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  ターネックさん来る

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら名古屋よりターネックさんが来るということで、急遽出掛けることになった。ターネックさんは知り合いの大家さんの中でも大家になる前からの最も古い友人だが、いつも熱心で活動的。今日は関東圏での大型物件の検討である。参加者はあかちゃんと私とで計三人。高年齢投資家トリオである。行ってみると駅近の超大型RC。詳しくは書けないが変わったリフォームが施されている。三人で住む部屋を探している（キモイ・・・）ということで不動産屋さんに行ったのだが、出てくる会話や写真を撮る場所がとても借りる人に見えなかったのではないかと思う。聞くとターネックさんは今日とんぼ返り新幹線で帰るという。見学が終わってから近くのターミナルでハイペースでジョッキを飲む。いろいろ将来的な話をして短時間で終了。オジサン三人の楽しい泡会であった。不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年10月13日

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  太った！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら変な時期に空室が増えたのでバタバタ対策をしておりました。瞬間では全棟全室満室になるものの、もぐらたたきがまだ続いております。昨夜は久々の泡会。昼間外出先で食べたシェ○尾のハンバーグステーキが主婦が冷蔵庫の残り物で作ったような味だったので、それを取り戻すべく、夜はつばめグリルでハンブルグステーキを食べながらみんなでビールを飲んだ。ぜんぜん味がちがう。うまい。２軒目、いつもの庄やでビッグメンチカツをAさんが頼んだ。酔ったせいか、これが一番旨い。一番安いのに・・・それにしても１日に挽肉３回攻撃である。当然腹の脂肪が増えた。黄金さんおすすめのオモシロクナールではなくナイシトール（小林製薬）が必要だ。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年09月30日

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  飲み会のハシゴ

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらお盆で不動産会社も各業者さんもみんな休み。でもトラブルはお盆は関係なし。人が住んでるものだから仕方ないですね。各担当者に休みにもかかわらず携帯に電話しまくりなんとかなりました。お休みのところ皆さまありがとうございました～でそんな中、黄金ガールより留守電メッセージが・・・「相談したことがあるので、折り返し電話をくれ！」あわてて電話すると、「ねえ～　渋谷でこの時間にビール飲めるとこしってるぅ？」・・・そういえば今までも不動産の相談はされたことなかった。つうか　基本　不動産の話をしたことはなかった。相談されるのは飲む事ばかりだ。今日は夜東京の大家仲間と飲み会があるので、ちょっと早めに家を出て渋谷に向かった。大阪の美人投資家キャンベルさんとはじめて会う。その後　ヒロシ夫妻　プラス　ヒロシジュニア（男前）　が合流。エロトークに花が咲く。ブーメランパンツががどうしたとかぜんちんだかはんちんだかがどうしたとか大きいとか普通とか・・・子供も居るのに困ったものである。途中キャッシュフローさんに大声で長電話。お盆で店がガラガラだからいいようなものの、態度の悪い客たちだ。その後、品川に行き、大家仲間の飲み会に黄金さんキャンベルさんを連れて合流。MANBOさん、福ちゃんらと盛り上がる。黄金ガールさんのお嬢ちゃんも合流。（かわいい）店のくじでスクラッチカードを引きまくり、生ビールをタダで飲みまくる。キャンベルさんは引きが強い。競売向きだ。そしてスッピンだ。飲み会向きだ。福ちゃんの英語でピロートーク教室 が開催された頃、ふと気がつけば終電間近。あわてて帰路に。皆さんご無事に帰られたのでしょうか。おつかれさまでした～ 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年08月15日

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  賃貸住宅フェア

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら賃貸住宅フェア2009ですが、今回は5日に行ってきます。またいろいろな方とお会いできるのが楽しみです！打ち上げの新橋も楽しみです。よろしくお願いいたしま～す。

  2009年08月04日

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  電子メモ

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらこんなもの買ってみました。文字を書くしかできませんが、単純な機能ながらキーピッチは普段使っているノートパソコンと同じ17ミリ。思いついたアイデアをすぐに書ける（電源オン2秒）ＵＳＢで繋げばテキストファイルはＰＣに取り込める。ミニＳＤにも本体にも保存可。電源は単4（単3にして欲しかったが・・・）電池寿命は20時間（長い！）最近忘れっぽいあなた。　ノート代わりにいかがでしょうか？ 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年06月15日

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  ９棟目決済終了！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら突然ですが、本日９棟目の決済を済ませました。今回の物件は23区内、駅近のアパートです。今回は現金での購入なので融資はありません。５、６棟目の時も現金で買いましたが、その後に銀行から少し借りて７棟目を現金で買いました。後付融資は金融機関によってはやってくれないところもありますが、この方法は銀行にとっても担保が確実に確保できるので貸しやすいといえるでしょう。今は銀行の融資が渋めで、物件は安め、ということもあり、一度現金で買っておき、のちに借りるという同じ戦法も使えるかもしれません。もちろん将来のためにキャッシュを溜めておくのも一つの方法です。ここのところ中古もいろいろ検討しましたが、情勢を考え、結局あとでいろいろ選択肢が多く使いやすい新築にしました。もちろん新築でも再建不可や既存不適格、借地権などの場合、あとあと制限が多く銀行も嫌がるので、今回は所有権でセットバック等も無い物件ということで合格点です。残金決済の途中に銀行に行き、通帳から振り込み、振込書を確認して無事終了。融資が無いと決済も楽です。敷金、日割り家賃、来月分家賃などをプラマイで逆に現金で受け取ることになり、その分で司法書士の費用を払って後は持ち帰りました。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年06月11日

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  ばきっ！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら横浜のマンションに空室があるのだが、１ヶ所気になるところがあったので、買い物がてら出掛けた。修理を済ませ、近所のスーパーで消臭パフパフみたいな電池で作動する芳香剤を置いて、最後に水道の封水を補充して、蛇口を閉めた時、ばきっ！・・・蛇口のハンドルの中にある六角形の部品が砕けて壊れたようだ。（開けた時でなく閉めた時でよかったが・・）仕方なくホームセンターに行きその部品を探したが、蛇口のハンドルセットしか売っていない。なので新しいものを探すことに。で今回つけたのがこれ。１つ３００円しなかった。ミニキッチンで台座式の水栓なのでワンレバーも難しい。ドライバー１本でできる簡単イメージアップもいいだろう。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年06月07日

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  底打ちは済んだかも

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら日経平均も上昇をみせている。住宅を買いたい人は今が最大のチャンスだと言われている。確かにフラット３５が頭金無しでＯＫ、大幅な住宅ローン減税、5年間新築の固定資産税半額など、過去に例がないほど大胆な策が目白押しである。ただし、投資物件は要注意。こういった効果のあとは不動産市場が活気付くからである。つまり、平たく言えば価格の上昇。不動産業者さんの何人かからも価格上昇の気配がチラホラ出てきていることを聞いた。実際に買い付けを入れている投資家さんも気づいているかもしれないが、4月頃から指値がきかなくなっているケースが増えたようだ。もっと下がるはずが、他で売れてしまった・・みたいな。大京など大手マンションも3月末で在庫一掃を済ませた。5月の連休も販売センターはマンションを買いたい人で溢れていたようである。う～んちょっとやばい。同時に、個人の富裕層や中小企業のオーナー経営者が大型物件を買い始めた。中でも家賃が下がりにくい都心の賃貸物件に買いが集中しているようだ。中国系やアラブ系が日本の不動産に参入していることも大きな原因かもしれない。こうなってくると我々が買おうとしている5000万、1億といった小さめの投資物件もじりじり上がってくることが考えられる。一方、融資の方もそうなると融資基準もころっと変わるのでそのタイミングの見極めが大切であろう。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年05月30日

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  留守電

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら季節の変わり目だろうかはたまた歳をとったからだろうか自分の親が昔よく言ってた口癖のように・・・○○だから体がつらい・・・何言ってんだか、と思っていたけど４０代はやはり老い感じることもある昨日はかもちゃんに誘われて、Kazzy Sugaさんセミナーに参加＆懇親会高級イタリアン→ワインで泥酔→ベロベロ帰宅　の予定だったが、行く前に老いによるヘロヘロで立ち上がれずダウン泣く泣くお断りの電話をして、爆睡でその夜９時ごろ意味不明の留守電を聞くかもちゃんの声に続いてとオヤジの声聞いたことあるような無いような・・・声　（ＥのＩさん？？）「どんべしゃ～～ん　なんでぃえ～～～　こね～～かなってか～　ぷフーー」怖いので返信はせず、爆睡のつづき翌日はウソのように快方に向かい、予定通り夕方管理会社との打ち合わせに出掛けた出先でかもちゃんから電話があり、体の具合はいかがかと、ありがたいことである聞くと昨日はかなり楽しかったらしい非常に悔しいエロオヤジのどんべさんに会いたがっている女子も居たという非常に悔しいそれにしても何でエロオヤジであることがばれたのだろう非常に嬉しい最高の称号である。。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年05月29日

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  CFネッツセミナー

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら昨日はこちらのセミナーに参加してきた。一部の講師はブログやテレビでもすっかり有名人のクマさん、二部がＣＦネッツの倉橋社長である。クマさんはサービスリクエスト、クレーム対応、法的手続き、不良入居者対応、告知案件、原状回復トラブル対応　など、とにかく賃貸経営の諸問題について豊富な経験をもとにわかりやすく解説していただいた。現場の最前線で活躍するプロならではの話、ブログでは書けない話など盛りだくさんであった。倉橋社長は賃貸経営全般、不動産経営、広告手法、テナントリテンション、土地活用、リノベーション、賃貸経営の将来・・・など　多岐にわたってお話しを頂いた。特に倉橋社長のパワーポイントは1秒に1枚ぐらいのスピードでおそろしいほどの情報量でいつもながら圧倒される。受講者は100人ぐらいであっただろうか、その中の知り合いはあかちゃんさんだけだった。大家さん系のセミナーであれば必ず何人かは知っている人が居るものだが、ＣＦネッツのセミナーは大家さんも居るのだが、同業者、不動産関係のプロなども聞きに来ているようで、ちょっと雰囲気が違う。終わった後はいつもながらの泡会であるが、今回はクマさん他ＣＦネッツのコンサルタントとあかちゃんさんとで軽く（？）飲んで帰った。終電がなくなる時間までみなさんありがとうございました（汗） 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年05月25日

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  フローリングの補修

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらこのところまったく銀行がやる気無いので、融資は難しそうだ。4月になれば元気を取り戻し、融資を始めると読んでいたのだが、3月の倒産件数が予想以上で融資はますます厳しくなっている。とはいえ、銀行も商売、潮目は必ず変わる時が来る。何年も先ではなく、２～３ヶ月以内にそれはやってくるかもしれない。それまでは物件価格が下がり続けるであろうし、そうであれば打つ策はそれなりにあるだろう。というわけで、物件探しは継続しながら、今日は気分を変えて空室のフローリング補修とベランダの高圧洗浄を行った。床はダークなフローリングなのだが、前住居者によるタバコのこげ跡が10ヶ所ぐらいある。いつもなら上からフロアタイルを貼るのだが、今回は練習を兼ねてこげ跡補修。通常細かいキズなどは補修用のクレヨンを使うのだが、これも耐久性がなく、熱にも弱い。で、今回はシェラックを使っての補修。まず、紙やすりでこげ跡を削り取り、表面を凹ませる。次に、電熱ゴテの先でシェラックのスティックを溶かし、いくつかの色を合わせて調色する。盛り上げるように塗り、その後周辺に耐熱保護剤を塗り、再び熱した電熱ゴテで平らにする。10秒ぐらいで乾くが乾くととても硬くなる。場所によっては、木目を専用ペンで書き、グラスウールでなじませれば終了。ワックスで仕上げれば、ほとんどわからなくなる。ホームセンターでキットで4,000円ぐらいから売っている。クリアーのシェラックを使えばフローリングの凹みも直るので、ぜひお試しを。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年05月08日

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  一泊旅行

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら週末はこんなとこあんなとこそして日本一の山へ登ってきました（車で・・・）久々に行きましたが、中国人の多いこと多いこと。アジアで大人気のようです。五合目のお土産物屋さんでは、おかげさまで外国旅行の雰囲気でした。一泊二日ですが、行ないが悪くあいにく行った日は雨でしたが、二日目は快晴。二日目は思いっきり楽しもうと思っていましたが、こんな時に限って買いたい物件が出てきてしまい、急きょ早めの帰宅。二日目の午後は東京で物件見学会になってしまいました。売主さんに偶然お会いすることができたのですが、もうすでに10件ほどの買い付けが入っているとのこと。完全に出遅れました。ローン条項不可物件で、現金で買う人も大勢いたしたようなので、そもそもがちょっとハードル高すぎですが・・・あらためてまた物件探しをいたします。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年04月29日

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  入居待ちの方をどうするか

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら退去キャンセルの部屋、退去前に入居希望者があったのだが、当然こちらもキャンセルということになるのだが、もう1ヵ月待っていただければ別の部屋で退去予告があるのでそのまま入っていただけるのだが・・・あるいは今住んでいる方にもう少し早く退去していただけるか・・・管理会社に双方に調整してもらうよう依頼した。上手くタイミングが合えばうれしい。また別の物件で今月アタマに空いた部屋に申し込みが入った。とりあえずこれで5月上旬まで空き部屋無し。少しゆっくりできそうである。来週末は家族で別荘※に行くことにする。※ 正しくは　貸別荘　　しかも、自販機設置業者から頂いた貸別荘クーポン券使用。　おまけに定額給付金＋高速道路土日1000円利用。。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから←クリックをおねがいしま～す

  2009年04月18日

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  退去キャンセル！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら明日の退去立会いの前に、退去予定の入居者から退去キャンセルの連絡が入った。理由はよくわからないが、出て行きたい意思はあるものの、無期延期とのこと。一つ気になった理由として、新聞の勧誘がひどいということ。新聞の勧誘がひどいから退去というのはどんな感じなのかわからないが、場合によっては交番等に一報入れておくといいかもしれない。とりあえず大幅リフォームの予定がなくなり、ちょっと気が大きくなった。たぶんこの部屋、ボロくて　40万円リフォームコース　だったので・・・(^^v 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年04月17日

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  申し込み入る

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら先日の水色の壁紙の部屋に申し込みが入った。雰囲気的には1週間以内の申し込みを想定していたが、4月の募集は3月とはずいぶん差があるのだろう。申し込みまで2週間近く掛かった。4月に募集の経験がほとんど無いのであるが、法人関係は少し動いているようである。今月はこの部屋を除いてあと２部屋、来月、再来月と１部屋ずつ退去がある。そのうち1部屋は最近入ったばかりであるが、やはり家賃が払えないということで退去予告が来た。まあ、このケースは珍しいが、景気の悪さを感じるのは入居希望者の需要の変化である。最新の設備より安いことが一番の条件という人が多いようだ。こういう時期にはリフォームに力を入れすぎず、入りやすい条件を整えてあげることが一番のサービスなのかもしれない。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年04月16日

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  不動産投資ジャンボリーとスーパー泡会

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら不動産投資ジャンボリーに参加してきた。あかちゃんさんの用意していただいた席について後ろを見るとコンサートのように500人が隙間無く満席状態。知り合いを探すのが大変なぐらいで、見ているだけで吐きそうにナル。11時にまず大ジャンケン大会からスタートし、昼をはさんで夜の6時半までの長丁場。今回は「人とのつながり」がテーマ。仲間とのつながり、家族とのつながり、不動産パートナーとのつながり、などあらゆる切り口からそれぞれの講師が話をされていた。内容は後日またＤＶＤなどが出されると思うので、そちらにゆずるが、一言で言えばマインド中心のあつ～いセミナーだった。あまりのあつさに水分が足りなくなり、致し方なく途中退席で居酒屋へ。隣に座っていたゴーマさんとなぜか毎週一緒の金○ガールさんとの３人である。融資についての談義とゴーマさんの新築の話で盛り上がる。談義の抜粋（融資についての私ＤＯＭＢＥの考え方）融資はパチンコのチューリップみたいなものだ打たなければ入らない打ってもなかなか入らないでもたまに入ることがあるひとつ入るとチューリップが開く開くとどんどん玉が入るでもいつもでも開いていない開いているうちにどんどん打ち込め閉じたらまた次のチャンスを狙えばいいみたいな話私はパチンコはやらないが、それくらい気軽にスピードとチャレンジ精神をもってやればいいと思う。時代や方針もころころ変わるのだから、融資が下りないと言っていちいち悩む必要は無い。そんな話をしているうち、ミカオタン（黄金ガール命名）からケータイに着信がある。何処にいるんだ（強い口調で）ぁ、先生駅前の居酒屋ビルの３階にいます。探して来てください。５分後ミカオタン（推定年齢50）登場。黄金ガール（推定年齢50）と盛り上がる。平均年齢が限りなく５０に近く、ジジババくさい宴会になってしまうので、若いたまこさんを呼び出すが、忙しいとのことで挨拶だけしに来られてすぐにサヨナラ。その後ゴーマさんと手当たり次第に電話しまくり、メンバーがだんだん増え、気がつけば母ウッチーさん、shindyさん、おざわさん夫妻、恵比寿のIさん、ちはさん、小林大祐さん、相良利満さん、本日講師のあかちゃんさん、増山大さんが集まり、一つの円卓でのスーパー泡会。私はビールだけ7時間飲み続け、さすがに酔って何をしゃべっていたが覚えていないがとても楽しい時間を過ごせた。みなさんありがとうございました！ 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年04月12日

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  不動産投資ジャンボリー２００９

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら明日はこちらのイベントに参加してきます。５００名近い人たちが参加する巨大イベント。不動産投資家大集合ですね。明日参加の方、お会いできるのを楽しみにしています。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年04月10日

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  泡会春のお花見スペシャル

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら泡会春のお花見スペシャルを開催した。今回はニコタマから離れて世田谷の住宅街にある元お屋敷を改造したログハウスでのウタゲである。その圧倒的な門構えと入るとそこには大きな石の布袋様建物はいくつか建っているのだが、日本庭園の中央には木造軸組みで造られた大きなログハウスが聳え立っている。主役の桜は満開で桜以外にも色々な花が咲いていて、天気も良く最高のお花見日和である。参加メンバーはakoさん、あかちゃん、Ｑちゃん、ミントさん、黄金ガールさん、ＤＯＭＢＥの6人。鉄板焼とビールで散々騒ぎ、もう少しで帰ってくださいと言われる直前に会計して店を退出。その後も敷地内のオープンエアのスイーツの店でも、敷地面積1400坪に響き渡る自慢話に周囲のお客様も退散する始末。それにしてもこのメンバーでお花に囲まれてミルフィーユやモンブラン、マカロンを昼間に食べるのもなんだか気持ちが悪い感じもしないでもない。その後場所を移し、公園の英国式ガーデンの桜の木の下でたこ焼きと缶ビールで3次会。話すテーマは馬並みがどうとかそんなレベルの話。ようやく5時近くになり、そろそろ居酒屋が空く時間とのことで、また場所を移動、4次会である。居酒屋ではボリュームが大きいので奥の個室にしてもらった。ようやく不動産の話がチラホラ出てきた。昼の12時から7時までの長丁場のお花見スペシャル。これだけ楽しんで会計は一人あたり7000円ほど（除く交通費）う～ん安いですね。遠くからから参加の方々　おつかれさまでした。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年04月06日

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  壁紙部分使いでイメチェン

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら先日のリフォームだが速攻で壁紙張替えとクリーニングを済ませた。玄関という場所は靴を脱ぎ履きするところで、どうしても壁に手をつくので手垢がつきやすい。また、この部屋の場合家中のライトのスイッチが集中しているので、スイッチ回りが真っ黒になっていた。そんなわけで、次回のことも考えて濃い目の色の壁紙を部分貼りした。この色は自宅でも風水処理上東側の壁に使っている色なので、イメージしやすかった。床の白と、システムキッチンの黄色とのコントラストもいい。別の部屋にも使えそうだ。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年04月01日

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  春の入れ替えがまだ・・・つづく

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら3月は入れ替えの季節。1月で落ち着いたと思ったらまた数部屋空室発生で繁忙期の最後にばたばたしております。そのうち一部屋は初めての空室で中を見るのが初めて。ちょっと造りのよさにびっくりした。アパートだが、窓はペアガラスでキッチンはシステムキッチンのグリル付2コンロ、洗面化粧台付で建具は戸建て仕様の立派なもの。白いフローリングでロフトもついて、案内があれば決まるかなという感じの物件。建物もデザイナー風なので、壁紙の一部に水色の部分使いをしてリフォームしてみることにした。かなりいいアクセントになると思う。4月アタマ上がりでちょっと繁忙期を逃しているが、何とか早く決まって欲しい。今日は気分転換でちょっと早いお花見。上野精養軒までドライブしテラスでランチしました。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年03月30日

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  給湯器からお湯が出ない！？

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら管理会社に先日入居した入居者よりクレームが入ったようだ。内容は、ガスの開栓をしたが、キッチン水栓（シングルレバー）を使用するとお湯と水の切り替えがうまくいっておらずお湯が出ない。お湯になる前に給湯器でロックがかかり止ってしまう。また、給湯器については製造後１０年ぐらい前のものである。管理会社から業者に問い合わせたところ、給湯器の不良、もしくは水栓シングルレバー不良、お湯給水管のつまり等が考えられるが、現場を確認しないと限定できないとのこと。う～む。よくわからないが、給湯器の故障なのだろうか。シングルレバーはほぼ新品であるし、給湯管の詰まりも考えにくい。いつもお願いしている給湯器業者のHさんに電話で聞いてみたところ、「あ～それすぐ直りますよ。要は給湯器が点火しないだけでしょ。リモコン無しなのでシステムは単純だから。」と言いながら、修理方法を教えてくれた。１．まず、一度ブレーカーをオフにして5分間経ってからオンにする。２．更に5分経ってからお湯を出す。たぶんこれで直るだろうとのこと。しばらく使用しないで使い始めの時は点火しないことがよくあることだそうで、これでほとんどの場合直るようである。 早速管理会社に現地に行ってもらい試してもらったが、Hさんの予想通り、これで一発で直った。Hさんは給湯器を１個売りそこなったかもしれないが、適切なアドバイスができる本物のプロだと思った。Hさんありがとうございました。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年03月10日

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  確定申告終了！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら月末にようやく確定申告を済ませてきた。例年のごとく大家さん専用ソフトで記帳したものをもとに決算書を作成し、税務署のＨＰで申告書を作成。e-taxも今回検討したが、次回に見送りとしプリントアウトして提出することにした。ところでe-taxの場合の税務署受け取りの控えはどのようにもらうのだろう？銀行に毎年受け取り印のある申告書のコピーを提出しているのだが・・・雨の平日を狙って車で出掛けたが、少しの路駐で完了。今回は個人の方の青色申告は例年より経費が少なく、真っ黒けの決算である。したがってやや多目の所得税を払わなければならない。もうすこし共有部分の補修や塗装などをするべきだったかもしれないが、まあいいでしょう。法人の方も税理士の先生から申告終了の知らせをもらった。こちらはまっ赤っかの決算書。向こう何年か当分赤字になりそうである。所得税のバランスもあり、今後物件取得の場合は個人で買うことになるのだろう。いい物件が有ればであるが、情報をチェックしながらしばらくは静観中の予定。銀行も3月末までは評価損が怖くてなかなか融資できないようだが、4月になればまた融資をしだすだろう。銀行も営利団体なので営業活動しなければならないのである。もう一段階不動産価格が下がり、市場に物件が増えて、しかも融資が少しで安くなる頃が一つのチャンスかもしれない。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年03月02日

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  早業！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら全棟満室も束の間、３月アタマに１室退去の予告がある。物件の掃除とチェックに出掛け、枯葉の回収と清掃をしてきた。清掃業者の定期清掃を依頼しているのだが、防犯カメラで見てみると毎回１０分ほどで帰ってしまうお粗末清掃である。管理会社の巡回でフォローしてもらっているのでなんとか維持できているものの、あまりに手抜き簡単すぎるので厳重注意してもらった。管理会社とそんなやり取りをメールでしていると、その物件に早々と申し込みが入ったとのこと。退去前の申し込みだ。別の物件でも退去前の申し込みが今年は２件ほどあったが、ありがたいことである。とりあえずこれで退去予定が無い状態での満室となった。細かいクレームや修理等があるものの、このまま行けばとりあえずいい状態で春を迎えられそうである。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年02月21日

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  満室（＾＾！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら年末から退去が合計で６部屋ほどあり、順次リフォームも行なって募集をしてきたが満室、今日最後の１室に申し込みが入り満室が決定！全棟全室７３部屋満室～～いろいろ反省点は研究するとして、今回決まるのが遅かった部屋にはＰＯＰ作戦を初めて実行。本などでは手書きが有効との説もあるが、個人的にはウザイ感じもするのでwordのワードアートで文字作成を行った。オートシェープの図形作成で文字を囲み、色をつけてプリンタで印刷。図形の形で切り取り、ラミネーターにシートに隙間無く並べる。それをラミネーターでパウチし、出来上がったら再び鋏で切り取る。図形より少し大きめに切り取り、安全のため尖がった部分も落としておく。これをアピールポイントにテープで貼る。貼るテープは養生テープが良い。壁紙には直接貼らず、プラスチックか木部、鉄部に貼るようにする。で　こんな具合。効果はあったのかどうかはまだわからないが、少なくとも何も知らない営業マンでもそれなりの案内ができたはずである。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年02月10日

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  物々しい境界立会い

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら都内の借地アパートの境界立会いをして欲しいとの連絡が地主さんから入った。突っ込み道路の奥に建つのがうちのアパートだが、その手前の戸建ての持ち主からの要望のようである。この道路、２項道路で要セットバックの幅員２メートルのせませま路地である。一人では心もとないので、管理会社に声かけしたらエース級が三人登場してくれた。ブログやテレビで有名なクマさんも登場。現地待ち合わせだったのだが、時間が近くなると色々な人が集まってきた。隣地立会いは初めての経験だが、こんなに大勢でやるものなのか・・・名刺交換を始めると、なんだか怪しい感じ。通常は測量士主導で土地や建物の持ち主が集まり境界の確認を行うのが普通なのだが、なぜか測量士や地主や建築士に混じって弁護士が数人含まれている。それもそれぞれ違う弁護士事務所の人間。それぞれが弁護士を立てて隣地立会いというわけのようだ。なんだか物々しい雰囲気関係ない近状の人たちも集まってきてしまい、「何事だ！」を問い詰められる始末。「私も呼ばれて来たのでよくわかりません」と私。野次馬とあわせて総勢１５人ぐらい居ただろうか。もう誰が誰だかわからない。われわれの確認は最初の２０分ぐらいで終わってしまったので、あとは４人で見物状態。道路についての話し合いを始めると、それぞれが違う主張をしている。今回はうちとの隣地境界の確認はそんなに大きな問題は無かったのだが、どうやら隣の人が建物を建て直すか売るかするらしくセットバックの基準がどうなのかもめているらしい。道路幅の中心から左右に２メートルづつセットバックするのか、それとも片側から４メートル一方後退するのかという論点のよう。今回の件では一方後退であると、建て替えられる面積が相当減ってしまう。そうなったら、たぶん計画が大幅に狂うので、弁護士を立てて戦っているようである。結局何種類か図面を引きなおし、後日また現地で話し合いをするらしい。うちにとってみれば、隣の費用で隣地境界の確定ができるので数十万円得したというところだろうか。一通り終わってからエースの一人、ツーファイブＦさんから本日のまとめのレクチャーを喫茶店で受けた。プロの分析は面白く、奥深く、完璧であった。休日にもかかわらず管理会社の皆さんにお集まり頂きありがとうございました。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年02月06日

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  玄関ドアー交換工事

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら自宅の玄関ドアー取替え工事を行った。昨年末のサッシ交換に続いてのものである。○十年使った思いで深い鉄扉のドアーを取り外し、新しいオサレなドアーを取り付ける。コンクリートにめり込んでいる古いドアー枠の上に特注サイズで新しいドアー枠をかぶせる方式である。築年が古く当時の工事は型枠流し込みの手作りなので、各戸のドアーが微妙に違うので現場調整が大変である。工事予定は朝の8時半から夕方5時までの予定。その時間は家にいてくださいねといわれている。結局この日はほぼ午前中でだいたいの取付まで終了。検査調整含めて午後1時には終了した。今度のドアーは鉄扉内部に断熱材が充填してあるので玄関が暖かく外の音も伝わらず非常に静かである。もちろん隙間も自動車のドアーのようにビシッと閉るので気持ちよい。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年01月19日

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  退去ウイーク

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら本年もよろしくお願いいたします。年明け早々であるが、うちは今日から退去立会い週間の始まりである。年末の２部屋は相次いで速攻で決める事ができたが、1部屋は苦戦中。新たに４部屋がこれから空くことになる。いつものことながらこの時期は落ち着かない日々を過ごさなければならない。昨年から新たな業者さんと取引を始めてリフォームの時間をスピードアップできるようになったのでロスタイムは大分減った。リフォームやグレードのアップはお金が出て行くが再投資であるからリターンを得る事ができるが、単なる空室は何の投資にもならない。２度と帰ってこないお金なのだ。閑散期は実験を行うため新しいリフォームを探る、一方繁忙期はその結果を元に発注→施工を早く行ない内見が早くできること、早く入居できることを最大限に考える。ただ、今回空く部屋は中を見た事がない部屋が３部屋あり、かかる費用がわからない。１部屋で最低で５万円、最高で５０万円ぐらいだ。軽いめまいを覚える（吐きそうになるとも言う）今日の物件は中を見たら設備関係の充実を図る必要があるため、２０万円コースだった。家賃は5,000円アップ想定だが単純に考えると回収に40ヶ月もかかる。しかし1ヶ月早く決める事ができれば2年で差額回収となる。満室が続く時は続くのに、入れ替えがあるとなぜか重なる。毎度のことながら、不思議なものだ。去年から73部屋に増えたが、物件が増えると手持ちキャッシュを増やしていかないとならないことをあらためて感じる。新しい物件も欲しいけど、、悩ましいいところだ。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2009年01月09日

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  サッシ交換工事

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら先日、自宅のサッシ交換を行った。集合住宅だが、築年数も相当なので今回大規模工事の一環である。朝の８時から夕方５時まで掛かる大工事。昔のＲＣなのでサッシの枠がガチガチにコンクリートにうまっているので、上から枠を載せかえる方式だ。でっかいトンカチでガ～ン　ガ～ン　と凄まじい音が家の内外に鳴り響く。耳栓しながら厚着して赤外線ストーブに向かいながら、工事を拝見した。開放廊下のサッシも交換するので外出できない。数時間、生活が丸見えである。それにしても寒い！しかも当日は凄い風！でも雨降らないでよかった。もし雨降ったら家の中ビシャビシャである。今度のサッシはペアガラスのエコタイプ。閉めた時外の音が皆無になり、嬉しいのだが、外の天気がわからなくなった。昨日の嵐もほとんど音がしなく、あんなに風が強いと知らなかった。来年頭は玄関ドアーの交換工事である。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年12月22日

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  今年を振り返ると・・

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら12月に入るとあっという間に色々な事がすぎて行きもう半ば。不動産賃貸市場はあと1週間ぐらいで終わり。あとは来年1月10日ぐらいからの始動になる。ちゃんと計算はまだしていないが、今年の稼働率は９８％を越えていると思う。入れ替えも昨年より少なめだったのと、出てから入るまでの期間が短いケースが多かった。原因はいろいろ考えられるが、リフォーム待ちの期間を短くできたのが稼働率アップの原因だろう。それともう一つ。とりあえず内見できる状態にするように、出てからすぐ簡易的なクリーニングと補修を行なった事も勝因の一つ。先日、賃貸に出していた元自宅のマンションで退去があったのだが、退出立会いの２時間後に決めることができた。管理会社の退去立会いが午前１０時、その３０分後に管理会社と現地で打ち合わせ。最初の内見希望者が正午の予定なので、およそ１時間半徹底的に清掃と補修を行なった。その甲斐あって壁紙も張り替えずにすぐに入居が決まった。私の最短記録である。もちろんその後ハウスクリーニングを入れて引渡しを行なったが、ほとんど原状回復費用はかからず済ませる事ができた。しかも家賃が入らない期間は１０日間だけである。排水溝の黒ずみ、便器の汚れ、風呂の髪の毛、壁紙の剥がれなど、生活のアトの残像が残った状態での内見は決まらない可能性が高い。時間がなくとも特に水回りだけは汚れを残してはならない。退去と同時にここだけ清掃できれば、とりあえずのすぐ内見可能の状態になる。部屋内部に「清掃中」、「リフォーム中」などの貼紙をしておけば、他の細かい汚れや埃などは内見者に無視してもらえる。一番汚い部分がキレイであれば安心できるのだ。今現在空室は全棟で２部屋。あと１週間でどちらか一つ決まってもらえれば、まあちょっと気分良く年末年始を過ごせそうなのだが、さあどうなることか。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年12月16日

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  うっちゃん出版記念パーティー

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら昨日はうっちゃんの出版記念パーティーに参加してきた。私と同い年の四国のおばちゃんが東京進出、今やリノベで年商１億円である。トークの後は、日曜日の真昼間から飲んで歌っての大騒ぎ。白いドレスのうっちゃん、王道チームの白岩さん、お宝不動産の沢さん、呑んだくれのあかちゃん、受付のキートスさん、いつもＡさんの餌食のミントちゃん、ミカオさんとミカコさんとミカコノコちゃん（衝撃！）、また体が大きくなった放置大家のゴックさん、歳下というのが未だに信じられないおざわさんと奥様、セクスイ系カモネギのかもちゃん、ＯＬ大家のちはさん・・・いつものメンバーも、久しぶりの人も、初めて会う人も大勢で楽しいひと時を過ごしてきた。3時にお開きで二次会に行こうとしたが、さすがに飲み屋はまだやっていない。しかたなく10人ほどで飲み屋が開くまで喫茶店でビールを2時間飲み続け、三次会に突入。宴会途中、具合が悪く家で寝ていたakoさんを電話でたたき起こし、無理やり参加要請。（ほんとに来るとは思いませんでした）主役のうっちゃんも三次会に参加してくれて大盛り上がり（おぼえてません）というわけでその後のことは他の方のレポートでご覧ください。（わからん）最後にうっちゃんの三次会でのサービスショットをうっちゃん　ありがとうございました！ 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年11月17日

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  落書き消してみました。

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら先月2号の自販機に落書きを発見し、すぐに消したが、今月に入って別の自販機に落書きされていた。今回のは塗料の量（厚み）が多く、上塗りでは上手く消えないらしい。自販機業者を呼んで現地で話し合ったが、とりあえずアクリルの宣伝ＰＯＰを上貼りし、後日自販機と同色のシートを上から貼るとのこと。自販機業者もすぐ対応してくれるのでいいのだが、困ったのはうちの持ち物であるダストピットの落書き。本体は焼付け塗装だと思うが、その上に銀色のアクリルスプレー塗料でわけのわからない文字が書いてある。これは自分で消さなければならない。まずはベンジンをタオルにつけこすってみて、駄目ならラッカー薄め液でこする。それでもし下地の塗料もはげてしまうようならラッカースプレーで全部塗装しようと考えた。まずはベンジンでやってみたが、銀色が広がるだけで、なかなか効率よく落ちない。薄め液でこすってみるとベンジンよりキレイにタオルに塗料が移っていく。なかなか良い。根気良くやるしかないが、結構時間がかかる。シンナー臭で気持ち悪くなるので、家内と交代で約20分。アタマは痛くなるは、腕は凝るは、である。完全にキレイにはならないが、落書きはほとんど消えた。たぶん夜にいたずらされるので、センサーライトと防犯カメラの設置を検討しようかと考えている。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年11月09日

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  放置自転車といたずら書きに注意

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら放置自転車撤去運動を５棟で推進している。その他の棟ではほぼ問題ないのだが、部屋数の多い物件はなかなか難しい。管理する側も入居者同士も自転車の持ち主が特定しにくいのだ。１年放っておくと入退去で置いていってしまう自転車もあるため、台数が激増する。チェーンが錆びているタイヤがパンクしているカゴにゴミが入っているの３つのポイントがそろったものはほぼ間違いなく持ち主が居ない。先月は２号で１０台ほど強制撤去明日は３号、４号で撤去予定だ。すでに終わった２号では駐輪場に余裕ができたので、路上駐輪が無くなった。ラインを引いて自転車が雑然としないようにしようと考えていたが、管理会社からは断られた。理由はラインがあると、限られたスペースなので自転車の増減に対応できなくなるとのことであった。広いスペースの場合は有効なのだろうが、確かに狭い場合はラインは無いほうが都合がよい。写真は２号物件の駐輪場写真を撮ってふと気がつくと、隣の自販機にスプレーで書いたいたずら書きがあるではないか。落とそうとしたが、アクリル塗料らしく、無理。こちらは自販機会社に連絡した。すると、当日で消してくれた。どうやら本体と同じ色のペイントを常時用意してあり、すぐに対応できるようだ。とにかく放置自転車といたずら書きはすぐに対応した方がいい。だんだん度が越して手が付けられなくなる前に。割れ窓は、お早めに　である。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年11月06日

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  予定外の出費！？

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら大規模修繕も終わり、満室になったので、最終的なチェックのためにクルマで物件に向かった。小春日和の中、環八のアンダーパスを優雅に走っていると、レーダー探知機から「品川○○○○確保！」（うちのナンバー）と声が聞こえた。ふと横を見ると、非常停車場所みたいな所に、青い服来たおじさんがヘッドホンしながらイスに座ってこっちに何かを向けているのが一瞬見えた。うそだろー　レーダー探知機は何も警告音出していないのに・・・前を見ると100メートル先で、白バイの制服のお兄さんがなが～い赤い棒を持ってこっちにとめろ～って合図している。どうやら光電管か何かで、電波を出さないで捕まえているらしい。さっきのは捕まった後の警察取り締まり無線というわけだ。この場所は下り坂でアクセルから足を離しても70キロは出る。一般道なので60キロ制限だ。結果は　82キロで　22キロオーバー。20年以上続いたゴールド免許は、あと数年の命の金メッキ免許になった。15,000円の反則金より、その方が悲しかった。数日後、気分転換に（？）最近空いた横浜の物件のリフォームを行った。フローリングの部屋だが今回はフローリングも問題なし、壁紙もクリーニングで何とかなりそうである。しかし、エアコンが93年製ということで結構年代もの。別に動くようだが、室外機の音がやたらと大きいので交換することにした。古いエアコンは機能的に問題無くても、見た目が悪い。いくらクリーニングしても、だいたい室内機のプラスチックが黄色っぽく変色しているものである。○ ドバシカメラでいつものように振込みで最安値のものを買い、交換にかかった。が、しかし、、、施主さ～ん　施主さ～んと取り付け業者が呼んでいる。同日でリフォーム業者を呼んでいたので、部屋の中は6人ぐらい居たのだが、みな同じような格好でわからなくなったらしい。アタマのタオルを取り、わたしですが、何か？と言うと、大変です。壁がひしゃげてます。見てみると確かに壁が内側に出っ張っていて緩やかなカーブを描いている。エアコンのパイプ穴からボードの裏を覗いてみたが、特に雨漏りではないようだ。原因はその部分に断熱材が無いので、結露で長年にわたってエアコンの重さで壁が傾いてきたようだ。仕方が無いので壁一面取り壊して木枠を組んでのやり直し工事となった。○ ドバシカメラさんにも一度帰ってもらい、後日再度取り付けだけお願いした。反則金に続いて、数万円の予定外の出費である。でも、まあエアコン取り替えておいてよかった。へたすりゃ、あのままでは地震の時落っこちるところだった。ついでに木部塗装も行い、結果的にほとんどフルリフォームとなった。ここまで来たらとことんということで、建物の前面とエントランスと共有部分の階段、廊下、壁、天井をすべてケルヒャーで高圧洗浄した。もともとこの物件は水洗いを標準清掃の中に入れているので、おおよそ床面はキレイなのだが、高圧でやるとモルタルの階段が驚くほど白くなる。募集に関しては、早速反応があったようだが、早く満室にしたいものである。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年11月04日

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  行くところが・・・　ない

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら外壁工事済みの物件だが、1室空いている部屋のリフォームも先週終わり、内見可能になったが、約1週間で申し込みが入った。これでこのアパートを買ってから、空室発生後3回続けて内見可能から2週間以内で申し込みが入ったことになる。やはりこのアパは「出るとすぐ決まる」という住人の話はホントだったのだろう。１５ヒロシという大金を投入した大幅なイメチェンの効果は測定不能である。要はイメチェン無しでも稼働率は変わらないのかもしれない。（利回りは上がりそう・・うふっ）外壁塗装の本来の目的はアパートを長持ちさせることであるから、それはそれでいいのだが。何はともあれ、これでまた全棟全室満室だ。ところが申し込みの人から、「ついている冷蔵庫は要らないので撤去して」との要望があったとのこと。困った。すでに満室で置くところが無い。まだ新品に近いので、捨てるにはしのびないし、リサイクルするにも手間がかかる。さて、どうしましょう？ 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年10月26日

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  外壁素材のジョリパット

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今回導入したジョリパットだが、これはアクリル系の壁仕上げ材の商品名である。内外装とも施工が可能で今のものは弾性があり、左官工事でデザインも自由である。色も豊富で水で薄めることにより吹き付け仕上げも可能な塗料。自転車などをぶつけて削れたり欠けても、その厚さ分は同じ色なので傷も目立たない。また将来、上から塗り替えることも可能。色褪せしにくく、色合いや質感を長時間保持する高い耐久性がある。優秀な素材だが、困る事が一つ。外壁用の強力な両面テープでもマッタク効かない。銘板も付けるのに苦労した。両面と接着剤の両方でつけたのだが、接着剤が効く前に落っこちてきてしまう。ガムテープも着かないので仮止めができず、人間が押さえていなければならない（？）軽い素材であるゴミ集積所の案内板やシリコンバンパーなどでも落っこちる。一方ドリル加工はしやすく、ビスもよく効く。センサーライトもこのとおり。しかしながら配線を留めるモールの両面テープが効かないので、結局鉄部塗装を這わして配線工事を行った。これだけ粘着が効かないということは、その分汚れないということだそうだ。今回は凸凹の表面仕上げで、しかも濃い色なので傷、汚れが目立たないハズである。毎日面倒見る事ができないアパートなどにはいい素材だろう。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年10月22日

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  特注カラー自販機　設置

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらブログもおかげさまで700回達成しました。今後ともよろしくお願いします。先日自販機の色についてブログで書いたが、いよいよ納入である。サントリー＆ペプシの自販機に決定し、自販機の前面と側面を指定のカラーに塗り替えてもらった。（厳密に言えばダイノックシートを貼ってあるのだが）本来のカラーは紺色だが、アパートのジョリパッドの色と、鉄部の色の品番を渡して特注である。その為、約2週間の待ちが発生したが、今回は色にこだわったのでそこはじっと我慢。そしてようやく設置。もともとシロアリの温床であった花壇の場所をモルタルで整地し、自販機の大きさに合わせてぴったりの自販機置き場を作ったのだ。隣に自転車置き場を増設し、防犯カメラ、センサーライトも設置した。写真でわかるように、かなりインパクトの強い印象だ。今度夜に行ってみて、どのような感じか確認しようと思う。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年10月21日

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  青空の下で図面舞踏会

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら大規模修繕の出来上がり具合を見たいとの事で、現地見学会を行なった。参加者はあかちゃんさん1名。朝の8時半に駅に待ち合わせして、車で9時半に現地到着。11時には駅に戻り、車を車庫に入れ終了。で、お決まりの泡会。（まだ朝だぞ）当然空いている飲み屋は無い。（あたりまえ）しかたなく公園のベンチとテーブルで、売店の缶ビールとつまみを片手に1時間ほど図面舞踏会。あかちゃんの検討物件である。なかなか魅力的な投資だ。（詳細は本人のブログ参照）その後、昼からやっと開いた定食屋で飲み始め・・・・片っ端から電話しまくり、気がつけば人数が一人増え二人増え・・・ヒロシ夫妻ヒロシさん、Ｑちゃん、マサさんが勢ぞろい。途中3回ぐらい熟睡してしまったが、店を寿司屋に変え、合計10時間ぐらい飲んだだろうか。やはり酒は夜に飲むものだ。（気持ち悪い）参加の皆さんおつかれさまでした。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年10月20日

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  大規模改修 大詰め

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら8号物件の大規模修繕が終盤を迎えた。ようやく足場が取れた。トラックに積まれた大量の足場である。ブロック部分も塗装してもらい、廊下の床のタイル面もきれいにクリーニング。共有部分の南側の空き地にも防草シートを敷き、砂利を敷き詰めた。ソーラーガーデンライトも設置した。この部分はもともとジャングルであった。マッタク歩ける状態ではなかった。エアコンの室外機ファンが雑草の茎で動かなくなり故障したほどである。左側はお隣の家だが、うちの敷地から隣の家に藤の木がブロックとモルタルを突き破り、向こう側に生えていた。土を掘り返し、根を抜いてもらった。抜いたあと、モルタルで穴を補修し、念のため土には除草剤を撒いた。防草シートの効果がどれくらいかわからないが、この状態を維持したいものだ。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年10月14日

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  WEBカメラ付けました

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらベンディアムのＷＥＢカメラの取り付けが完了した。今回設置は2号物件だ。早速自宅のＰＣから、映り具合をチェック。なかなか良い。ＨＤに録画されているので、オンタイムだけでなく遡って動画を見ることもできる。この物件では建物の外に自転車置き場をつくってあるのだが、なぜだか1台いつも同じ場所に違反駐輪。子供を乗せるシーと付なので、主婦の人かと思ったら乗っているのは男性。この人、いつもくわえタバコ。エントランスおよび共用廊下内は禁煙である。休みの日も家族連れでくわえタバコカメラの前に現れ、吸殻を廊下にポイ捨て。子供も見ているのに困ったモンですなぁ。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年10月11日

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  足場がもうすぐ取れます

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらリフォーム中に申し込みが入り、全力リフォームの空間を楽しむまもなく入居となった。フロアタイルを使った仕様で木部は全部塗り替え水栓、キッチン、洗濯機置き場設置でかなりグレードアップした。今後の参考のために室内の写真をたくさん撮ったが、その中の1枚。写ってはいないが、ロフトのハシゴを建物の階段とドアーとあわせて赤にしようかと思ったが、男性の入居者なのでハシゴは白で塗ることにした。ちなみにドアーはこの色。後は外壁工事の最終段階。今日は雨の中足場を取る前の最終チェックの日である。塗装屋さんと雨の中物件全体をくまなく調べた。雨の日というのは建物のチェックに最適である。雨水管の詰まりなどがチェックできるし、変な水溜りができないか、どこに雨があたるかがよくわかるからである。特に問題は無かったので、明日以降足場を取ることになった。足場が取れたあとは建物回りの防草シートと砂利敷き、タイルを磨く。今後の家賃設定にどれくらい影響するのか楽しみだ。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年10月06日

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  数日間の満室決定

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら8号物件で外壁工事と同時に空いた部屋のリフォームを実施していたが、リフォームの完成を待たずして申し込みが入った。おおよその床張替えとクロス張替え、キッチン交換、水道工事、洗濯機置き場設置とおおよそのリフォームは済んでいるのだが、水回りの張替え、風呂やトイレの最終のクリーニングがまだである。あのキッタナイ状況で内見があったのだが、それで決まったようだ。ありがたいが、一つだけ困った事が・・・この部屋、外壁工事の工事人の休憩室として使ってもらっていたのだが、それも終了となる。少なくとも数日間はトイレを他で借りてもらわないとならない。外壁工事もまた台風の到来で数日延びそう。でも、まあ来週アタマごろに終わるようだ。所有物件のうち2～3件滞納とかがあるようだが、とりあえずこれで数日間は全棟満室が決まりである。来月は2件の退去予定がある。どのようなリフォームをするか、ちょっと新しい試みもしてみたいところだ。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年09月30日

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  アパートの色と自販機の関係

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら晴れの日が続き、停滞気味だった外壁塗装工事が動き出した。気になっていた色合いだが、ほぼイメージ通りだ。エントランスからの眺めでは基本である７：２：１の配色。チャコールグレー、ホワイト、レッドの構成だ。全体の写真は載せられないが、部分の写真でお分かりかと思う。色をきれいに出すため上塗りは２回行うが、これで１回目の状態。エントランスの部分には前面道路に向けて自販機設置を検討している。今は元のエントランスを壊した状態で、土が露出しているが、ここにモルタルを乗せアンカーボルトが打てる状態にする。厚さは１０センチ必要である。奥行き５０センチぐらい、幅は１メートルぐらいのスペースである。自販機業者は何社か声をかけており、いくつか提案をもらっているが、まず１社目の現地での検証と打ち合わせをした。あかちゃんさんからの紹介の業者さんである。ここは○○ントリー系なので自販機の色は基本紺色。エントランスの色はチャコールグレー、階段は赤なので、こちらの希望はグレーか赤の自販機だ。赤なら○カコーラだが、それ以外はなかなかいい色が無い。紺でも悪くは無いが、それ以外に考えても○サヒはブルー、○イドーは白で、どれも色的にはいまいち。だが、最近はアパートの色に合わせて提案してくる業者も多い。ただし、特注扱いになるので条件変更を言われることも多いようだ。実際塗るのに１５万ほど実費がかかるとのこと。その代わりロゴも好きに入れられるらしい。やっている人は少ないと思うが、アパートの自販機に何のロゴを入れるのだろう？アパートの宣伝だろうか。○○コーポ　入居者募集大空間全室ロフト付き！南向き日当たり最高！高速インターネット環境！お申し込みはこちらまで・・・０３（○○○○）○○○○なんだか飲料が売れなくなりそうな気もしないでもない。。一応希望として○ントリー系なので○プシＮＥＸの黒とか濃いグレーを基本とした再提案をお願いした。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年09月24日

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  シロアリ防除　完結編

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらシロアリ騒動レポも今回で完結編。（おかげさまで）シロアリ防除施工の日。１階の空室の床下から基礎の穴を利用して匍匐前進で７部屋分薬剤を撒くのだが、キッチン、バストイレの部分は基礎が区切られており人が入れない。したがって各部屋に玄関からお邪魔して、上がり框とドア枠にドリルで小さな穴を開け、細～ぃノズルで怪しい液体を噴霧するのである。同様にユニットバスの下部分にも薬剤を散布する。その他、周辺の土壌も全部防アリ処置をおこなう。補修中のエントランスもシロアリ防除処置がしてあるのだが、念のため再度穴を開けて内部にやはり液体を噴霧。初日は朝の１０時から２時まで延々４時間の作業である。私としては待っている間、する事がないので入居者に訪問しながら挨拶がてらにお話しをしてみた。中の一人は色々と教えてくれた。・このアパートは環境がとても静かで良い。・住んでいる人もおとなしくていい人ばかり。お互い挨拶をしている。・みんな部屋をきれいに使っている。・自分は6年ぐらい住んでいるが、このアパートは空室がでるとすぐに決まる。・今回の工事の人はとても気を使ってくれているようだ。・外装工事に関して・・・今のままでも十分だよ。大家としてうれしい情報をもらう事ができた。シロアリ防除処理は入居者の都合に合わせ、2日間で無事終了。後日シロアリ業者より5年保障の保証書が送られてくるようだ。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年09月21日

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  物件チェックの１日

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は車で2号6号8号のチェックに行ってきた。江戸川区、新宿区、練馬区の都内横断コースである。2号は清掃チェックと建物の傷み具合のチェック、6号はシロアリのチェック、8号は大規模修繕の経過のチェックである。現在2号で不要自転車廃棄作戦を実行中だが、パンクしていたり、カゴに古いゴミが入っていたりする自転車が4台ほどあるようだ。ほとんどがシングルなので入れ替わりのたびに自転車が増えていく気がする。ここ2年ほどで倍になってしまった。このあたりは自転車専用道路も発達していて、ほとんどの人が自転車で通行するのだが、ここから引っ越す時に捨てていってしまうのだろう。敷地からあふれて道に止めている自転車が今日も数台。そこでひらめいたのが置いてある大型のゴミボックスの向きを変えてみた。するとそこに３～４台入るスペースができた。なぜ今まで気づかなかったのだろう。次に高速で新宿。この物件は去年から隣で大規模なマンション建設が進んでいる。完成がなんと来年の8月。今日行って見たらまだほとんど更地。地下を造るため重機で土を掘り返している状態だ。日曜日は工事は休みのようだが、あと1年間うるさいのかと思うと退去に影響が無いかと心配になる。木造で築9年なのでそろそろシロアリが心配なところなので、隣の敷地からシロアリ等害虫が来ないように建物の周囲に防除剤でバリアをはってきた。本格的な防除をするかどうかは1階に空室が出たら床下チェックで決めることにする。次は練馬。外壁は2階部分と屋根の塗装が終わり、これから1階部分を塗るという感じであった。10メートル離れて見れば新築に見える（大げさ？）エントランスも防水シートが貼られ、補修が進んでいるようだ。今日は晴天だったが、明日から天気がわるい日が続きそうで少し心配だ。特段何も大きな事していないのに、朝から出掛けて帰ってきたのは夕食の時間。今夜は各棟の写真をもう一度チェックしながら次回の修繕計画を考えることにする。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年09月17日

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