不動産　大好き！

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  連休中の活動

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらこのところ忙しい毎日が続いてる。1号の物件で1室退去の連絡があり、設備も古めなのでバリューアップのリフォームが必要なようだ。2号の空室が退去後すぐ決まったはいいが、至急のリフォーム、3号に退去の連絡が来たが、退去前に申し込みが入り、これも至急のリフォームの必要がありそう。大規模修繕工事中の7号は今月また1戸空きが出るので２戸のリフォームを計画中。２号と３号には防犯ＷＥＢカメラの取り付けをする。先日は７号の古い給湯器を数台交換した。また、エアコンも新しいものを数台取替え予定。今月は大規模修繕が終わる予定なので、これから一気に請求書の山になりそうだ（笑）だが、色々とリフォームの実験ができるので楽しみでもある。また、大規模後の家賃設定も楽しみの一つである。この連休は物件を廻り、清掃の状態、入居者の状態の確認、物件の傷み箇所のチェックをしてきたが、ほぼ合格。キレイに保たれており問題箇所も見当たらなかった。連休の初日はＣＦネッツのセミナーに行ってきた。人気ナンバーワンブロガーのクマさんとＣＦの社長倉橋さんのセミナーである。約１３０名参加で結構な人数。賃貸管理クレーム日記でもよく書かれているが、色々な経験をされているクマさんだけあってブログ同様、内容も豊富で面白い。パワポの資料のまとめ方も上手く、あっという間の１時間だった。次は倉橋社長。約２時間のセミナーだったが、使ったパソコンのスライドが約３００枚。凄いスピードで画面が変わっていく。色々なセミナーのダイジェスト版のようなかんじであったが、色々なアイデアや工夫が面白く、こちらもあっという間の２時間であった。リフォームについても色々触れられていて、今後の参考になりそうだ。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年09月15日

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  退去後　４日間で申し込み！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらしばらく続いた満室も、退去がちらほら。全棟で現在２部屋空室。家賃滞納もあり、今後も空室が増えそう。すでに空いた２部屋はちょっと気合入れてリフォーム計画に取り組んでいる。１部屋は仕様も決まり、「全力リフォームコース」（５０万円）を計画中。別の先週末空いた１室は、「省カネリフォームコース」（７万円）を計画中。さあ、発注という時に、管理会社から携帯に着信。「１部屋決まったので、早くリフォームしてください。」省カネコースの物件が「御決まり」である。退出立会いの状態で決まってしまい、すぐに入りたいので急いで原状回復が必要なのだ。繁忙期において、人気のある物件のほとんど手を加えることなく決まってしまう事がよくある。設備にカネかけて家賃を高く設定するのか、設備はボロでも安くするのか・・・お客さんの要望は色々なので、物件も色々試してみるとおもしろい。早速工事手配だが、フットワークのいいリフォーム業者さんで何とか間に合いそうだ。退去日から４日で申し込み、空室期間２週間。明日から２日間出張だが、安心材料が増えてよかった。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年09月08日

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  シロアリ　大嫌い！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらシロアリ事件が起きてから眠れない日々が続いたが、その間にシロアリについてかなり詳しくなった。というか今まで知らない事が多すぎた。シロアリをもし見かける事があった場合、びっくりして殺虫剤などをかけてはいけないそうだ。その殺虫剤で死ぬ数は巣全体の１０００分の１か１００分の１かであって、何の効力も無い。さらに厄介なのは、シロアリは臆病な生き物で仲間の死骸を見つけると怖がって他へ逃げてしまう。つまり他の木部を食べに行ってしまうのだ。シロアリの駆除は大きく分けて２通り。バリア方式とベイト方式である。バリア方式はその名のとおり忌避剤を家の周りに撒いて周囲の土壌から敷地内にシロアリを入れないようにするもの。ベイト方式は土の中にシロアリの好む餌を入れたステーションを作り、見つけさせ食べさせる方式。この餌には脱皮阻害剤が入っており、脱皮できなくなりゆっくりと死んでいく。現状で見つけてしまった場合はベイト方式のほうが良いようだ。つまり、すぐ殺さず、遅効性でゆっくりと効くため、時間をかけて死なずに全員に餌を食べさせる事ができるのだ。女王アリは餌を取りに来ないが、結局運ぶメンバーが順に死んでいくため餌が届かず巣（コロニー）は全滅する。数ヶ月かかる退治だが、確実な方法だ。だから何かをどかしてシロアリが居る所を見つけたらそっと元の状態に戻して信頼できる業者（これが一番難しいが・・・）を呼ぶこと。そこで少しでも殺してしまえば、あとの駆除がやりにくくなる。土の中には必ずシロアリがいる。彼らは眼の無いものがほとんどで、光に弱いので食えないところは土と唾液でつくったトンネルを作り中を移動する。建物の基礎部分にこのトンネル（蟻道＝ぎどう）があればその上の木部は食われている可能性が高い。また基礎が割れている場合、その隙間を見てみるとよい。土で埋められていたらそれは光を嫌う彼らの仕業である。北海道の東半分（船長さんところとか）はシロアリは発見されていないが、それ以外では全国にヤマトシロアリは居る。特に静岡から西の地域はもっと深刻な被害をもたらすイエシロアリも住んでいる。通常ヤマトシロアリは地面から１メートルぐらいしか食わない。それは水分の補給が無いためである。逆に雨漏りがしている場合はどこまでも上に行ってしまう。問題のイエシロアリだが、こちらは自分で水分を運ぶ事ができる。したがって２階の屋根まで自力で登るのである。その上コロニーが馬鹿でかい。ヤマトシロアリの何百倍も大きく何十万頭の世界である。こわいでしょ～みなさん　自分の家と物件の周りをチェックしましょうね！ 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年09月07日

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  シロアリ騒動！！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらよくリフォーム番組などで内装を壊したり、床を剥がしたりした時に、「あ～シロアリにやられてますねー！」なんて言うシーンをよく見るのだが、まさか自分の物件に同じような事が起きるとは。。前にアパートの大規模修繕の記事を書いたが、先月の終わりからいよいよ工事が始まった。エントランスと外階段のタイル張りの部分だが、高圧洗浄だけで済まそうかとも思ったが、クラックや剥がれなど痛みが激しいので、奮発して骨組みだけ残して造り替える事にした。外壁塗装工事の前にまずはこの部分のタイルボードの取り壊しだ。当日行って見ると、ほとんど剥がされ、階段と集合ポスト付近はその骨組みが露出していた。近寄って見るとセンリツが走った。木部がおいしそうなミルフィーユ・・・いやいやスッカスカの状態。見たことないほど完璧に食われきっている。そうシロアリに。。。大工さんが、「開けた瞬間凄かったですよ～～」「白いのがウジャウジャ居て気っ持ち悪かったですぅぅ～」とその時を思い出したように体をプルプルさせながらそう言った。（カミジ君風味な大工さんのそのしぐさは意外に可愛かった）それを聞いて私もプルプルした。（と同時に軽いめまいがした）階段部分は鉄骨で骨組みされており、その間を木材を渡してそれにボードが貼ってある構造になっていた。したがって強度的にはまったく問題は無い。が、しかし、　この分だと建物内部も・・・　　　あ～ん（大泣）丁度運良く（？）1階に退去が出たので、今日は床を丸ノコで開け床下を見た。さすがに入るのは怖いので、デジカメを突っ込んで根太の状況などを写真で撮ってみた。恐る恐る液晶画面を再生してみると、うん！　大丈夫そう！！ガッサガサだったり、蟻道（シロアリが作るトンネル状の筋）が走った形跡は無さそうだ。一部屋だけなので他の部屋はわからないが、かなりホッとした。その他わかった事、・布基礎で意外にしっかり造られている・角材の質が良い　また太い・湿度が低く湿った感じが無い・隣との壁の中にもちゃんと断熱材が入っている・隣との壁は２重ボードになっている・床は現在はＣＦだが、もともとはしっかりしたフローリングであったなどなど・・・隣の部屋とは基礎があるが、点検用に人が通れるように穴が開いていた。シロアリ業者に点検を頼むと、スーツの上からつなぎを着て床からもぐり、匍匐前進で端から端まで行ったり来たりしながら写真を撮ってきた。１０分後、汗だくになりながら床から帰還。結果としては、奥の部屋は多少湿っており、過去に少しシロアリが登場した形跡があるが、蟻道だけで木部は食われていないとのこと。エントランスのタイルのクラックや剥がれからから雨水が入り込むことで、内部に水分の供給があり、また外に接していた花壇から入り込んだようだ。シロアリは光を当てるとすぐに逃げ込んでしまい、死骸などは見つからないが、木部の食われ方を見ると、今問題の外来種ではなく、甚大な被害をもたらすイエシロアリでもなく、東日本で一般的なヤマトシロアリだそうだ。ただイエシロアリで２階まで到達するのは普通はありえない。やはり雨水による水分の供給が最大の原因のようだ。雨漏り、シロアリ、木部腐食はお決まりの３点セットなのだ。この３点セット、同時に瑕疵担保の３点セットでもある。売主と明日立会いを行い、瑕疵担保について交渉をすることにした。 不動産投資の健美家知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年09月04日

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  今回のリフォーム内容は・・・

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら先日空いた部屋を大幅にリフォームすることにした。築２０年以上だが、たぶん大きな工事は何もしていない部屋である。知り合いの大家さんから紹介をしてもらった業者さんだが、いろいろな単価も知りたいので、フルリフォームでの見積もりを出してもらった。1. キッチンセット交換2. 混合栓交換3. 換気扇交換4. 洗濯パン新設5. 蛇口新設6. キッチンパネル貼り7. 玄関上がり框加工8. 床、ロフト全面フロアタイル貼り9. 壁、天井クロス貼替10. カーテンレール交換11. コンセントスイッチ交換12. テレビインターホン設置13. 浴室鏡交換14. 浴室照明交換15. 木部全塗装16. 照明設置17. エアコン設置18. 火災報知機設置などなど・・・全部でたぶん５０万円ぐらいだろう。めまいがする。回収に９ヶ月かかる・・・もちろんエアコン、火災報知機、照明などは自分で安く買う。早速ユニディに行き、火災報知機を買うことにじゃーんと大人買い１０個入り４万円。これで空室が出るたび設置予定。自宅にも付けちゃおっかな。知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年08月31日

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  あかちゃん慰労会

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら「あかちゃんの慰労会を開催するのでニコタマに集合」とakoさんからメールがあったので、参加してきた。いつも同じ店では芸が無いなと思いながら、駅からＧＯＨＭＡさんと歩いていると、無意識に同じ店に到着し、生ビールを注文。Ｑちゃんが現れ、無意識にびっくりメンチカツ（いつものやつ）をメニューも見ずに注文。akoさんが現れ無意識に図面舞踏会開始。いつもと変わらない泡会にみえたが・・・そう、慰労会の本人が体調不良のため欠席とのこと。本人が居なくても開催されるところをみると・・・そもそも慰労会ではなかったということなのだろう。ただ飲みたかっただけだ。あかちゃんが欠席との情報を得て、全員大盛り上がり 5時間コースだったが、当然先生が居ないので放送禁止用語は一切出てこない。有意義で、知的で、エレガントな大人の時間だった。そして会計。いつもの6掛けぐらいの金額。ふ～ん　大ジョッキガバガバ飲む人が居ないとこんなに安いのね～知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年08月29日

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  トラブル連発

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら夏休みの間にまあいろいろなことが起こっている。いつの間にかネット募集が消えてしまっていたり、区分所有のキッチンの水漏れクレームがあったり、アパの退去予告者と連絡が取れなくなったり、入居者が共有部分の階段から落ち、マンションのエントランスのガラスを割ったり、買ったアパの入居者が、知らない間に退去していたことがわかったり、（ん？）なんだかなぁ～　である。一方では来週月曜からいよいよ先日買ったアパートの改修工事を始める。明日は近隣と入居者に挨拶。工程表とあいさつ文を配布予定だ。知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年08月23日

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  夏休み旅行

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら房総半島に2泊3日の家族旅行に行ってきた。海外旅行をしてみたいが、贅沢は禁物、お金持ちになったら行くことにしよう。今回は某有名ホテルだが、満足度40％ぐらい。行って早々ＰＣを繋ごうとするが、ＬＡＮ配線が無い。フロントに電話するも、「パソコン？　はぁ、使えないですけど・・」（当然といった様子）飲食物持ち込み禁止だし、館内の缶ビールは600円だし、部屋に時計も無いし、ティッシュも無い。夕食はバイキングで寿司もステーキも中華も和食も食べ放題だが、なぜかコーヒーは有料。（せこい）なので、ここのホテルの売りである黄金風呂へ数年前、確か盗まれたあの黄金風呂である。（こんなものどうやって持ち出したんだろう）フロントで黄金風呂は混みますか？と聞いたら、いつでも自由に入れます。すいてますよ～。（笑）実際すいていた。風呂の時価総額がごらんのとおりすいているのをいいことに、カメラを持ち込んで記念撮影湯気で曇ってしまったが・・風呂とバイキングのあとは、お決まりのみやげ物屋さすが千葉であるこんなのやこんなのでも天気だけは恵まれ、海も道も空いていて　楽しい旅になりました。知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年08月22日

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  清掃業務にシルバー人材

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日はアパートの清掃業務を委託する担当者と現地で顔合わせと打ち合わせ。清掃業務は現在２社にお願いしているのだが、今度も見積もりがあまりにも高額なので、初めてシルバー人材に依頼してみた。人による差が大きいとの評判もあるが、それは清掃業者でも同じこと。何をどのレベルでどのようにやるかを依頼側と担当者で最初に決めることが大事である。そして何回か清掃を実行した後チェックして、不足な点があればすかさず指摘することである。あまり堅い性格の人だと、かえってやりにくいこともある。いつも同じことをしなければならないと思っているので、清掃にムラが出る。いつも床を全部掃除するのではなく、今日は壁、次は階段とドアをやる、１ヶ月に一回はデッキブラシでタイルをこする・・・というように工夫が必要だからである。廊下はぴかぴかでも、天井に蜘蛛の巣が張っているようでは無意味である。今日来た人は、地元の主婦なので地域のゴミ出しのルールにも詳しく、女性らしい気遣いができそうなので良いのではないかと思う。早速明日から業務を始めてもらうことになった。費用は通常の清掃業者の２分の１から４分の１ぐらい。これでうまくいけば、他物件でもシルバー人材を活用してみようと思う。知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年08月14日

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  あかちゃんと不動産談義

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら夕方ランキング1位（時々？）のあかちゃんさんから携帯に電話があった。サンゲツのショールーム行って来たとのこと。いくつか業務連絡を済ませ電話を切ろうとするとA:「これから帰るんだけど。」D:「・・・そうですか。どうぞお帰りください。」A:「だからさー 暇なんだよ！」D:「あ　あ　わかりました。 　　近くまで行きます。」D:「ほんと、ちょっとだけですよ。」A:「うんうん　もちろん　ちょっとだけね。」寿司屋の隅っこのカウンターに腰掛けたまではいいが、話すことがいっぱいあるので、いちいち注文するのがめんどくさくなり、にぎりをセットで注文。ビール1～2杯のつもりが、本格的なディナーになってしまった。途中2人の携帯電話が鳴ったが、全部不動産関係の連絡ばかり。保険担当者、管理会社、ベンディアム担当者、清掃業者・・・そして何回目かの携帯着信で、大問題発生。不動産を持っているといろいろなトラブルがつきものであるが、やはり気分的にはよろしくない。結局解決方法も含めて、5時間ぶっ通しで不動産談義。ちょっとだけよ　がまた長丁場。いろいろ濃い一日だった。知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年08月12日

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  大家の強い味方！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらニュースでも取り上げていましたが、グーグルのストリートビューはかなりの反響のようです。「自分のうちの中が見える」とか、「干してある布団が丸見え」とか・・・グーグル社では削除してくれ！というクレームの対応に追われているようです。グーグルの技術説明では通行人の顔はわからないように自動的に消すと言うことでしたが、消えている人も居ますが、丸見えの人（しかもアップ＝大笑い）も居ます。クルマのナンバーにモヤがかからずになぜかヘッドライトに間違えてモヤがかかったりしています。大家さんにとってはこのシステムは凄い味方になります。情報をもらって住所がわかればパソコンで物件の外観を確認できます。場合によっては、空室のあるなしもわかります。行って見てガッカリ、という無駄な動きがなくなるでしょうね。ところでこのシステム。他にもよく似たサービスがあります。これです　↓ロケーションビューというか、グーグルより使いやすいです。グーグルは連続して撮影していませんが、こちらでは連続画像で撮影範囲も広範囲です。ズームはできませんが、建物の裏側に回り込んで見たり、エントランス入り口から廊下をのぞいたり、できるので建物の状態や構造がよくわかります。登録が必要ですが、ぜひお試しアレ。知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年08月08日

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  全賃フェアーおつかれさまでした～

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら全賃フェアに5日6日の2日間参加した。今回からセミナーが整理券方式となったものが多かったのだが、全部整理券無しでいろいろ見てきた。正直、う～んという感じのセミナーが多く、ちょっと期待はずれ。ブース見学もときに目新しいものは無かった。ほとんどの時間をいろいろな大家さん達と立ち話しで過ごした気がする。マサさんの懇親会も2日間参加したが、今回は新しく会った人も多く、新たな刺激をたくさん得ることができた。いつもながらフェアそのものより懇親会のほうが勉強になる。ご参加の皆さんありがとうございました。PS.　2日目の途中から名刺を切らしてしまい、ご迷惑をおかけしました。知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年08月07日

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  賃貸住宅フェアin東京

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらまもなく２００８年８月東京開催賃貸住宅フェアですね。今回は３日間だそうですが、時間が許す限りいろいろ見てこようと思っています。三代目大家マサさんが自主開催する大家さん同士の懇親会も５日６日の両日参加いたします。ご参加の皆さん　よろしくお願いしま～す。知識の宝庫　ブログランキングはここから

  2008年07月28日

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  イベント参加

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらこちらの会社主催のイベントに参加してきました。ヨコハママリーナからクルーザーでみなとみらい、海の公園を経て城ヶ島へ。久しぶりの横浜ですが、外から見るとなじみの風景も違って見えます。ビールを飲んで船のゆれでシェイクされましたが、潮風が心地よく、天気にも恵まれました。城ヶ島では、ジャグジーにつかったあとお刺身を頂きながらのカクテルタイム。見慣れた顔のプロバンド（？）演奏もありました。ブログランキングでおなじみのこの方やこの方ともたっぷりお話でき充実した時間を過ごせました。クルーザー２艘でみなとみらいへ海から見たみなとみらいクルーザーの操舵も経験おなじみのブログランキング

  2008年07月27日

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  ７３戸満室！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら外壁改装検討中の都内の物件、買って早々１室退去があったのだが、クリーニング前に募集をかけたところ、反応がバンバン。床のCFを張り替え等を検討していたのだが、ありがたいことにすぐに申し込みが入った。クリーニングだけでOKだった。家賃はグレードアップ後の2,000円アップ、敷金１礼金１で募集したのだが、そのまま2,000円アップで敷金１礼金２で決まった。このうち1か月分は広告料として地元不動産屋が取っていくのだが、それでも反応は多かったようで、ちょっと一安心。初めての地域なので、調査だけでは相場とか需要がつかみにくいのだが、１回入れ替えを経験すると見えてくるものもある。これでこの物件も満室。全棟７３戸満室だ～！ブログランキングはここから

  2008年07月20日

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  中仙道木曾路の旅

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら中山道木曽路の妻籠宿に行ってきました。木曽路十一宿の中でもとりわけ江戸時代の面影を色濃く残している宿場です。町並はまるで江戸時代そのものです。ディズニーランドのような作り物ではないので、ちょっとコーフンします。江戸と京を結ぶ中山道は、山深い木曽路を通ることから木曽街道とも呼ばれていました。中山道六十九次のうち江戸から数えて四十二番目となる妻籠宿は、中山道と伊那街道が交叉する交通の要衝として古くから賑わいをみせていました。時代が変り明治になり、鉄道や道路が新たに造られ、宿場としての機能を失った妻籠宿は衰退の一途をたどります。やがて昭和になり経済成長の中、江戸時代の宿場の姿を色濃く残している町並みが見直され、全国に先駆けて保存運動が起こりました。妻籠の人たちは町並みを守るために自分の家や土地を「売らない、貸さない、壊さない」という３原則をつくり、ここで生活しながら、江戸時代の町並みという財産を後世に伝えています。この妻籠宿、今でも泊ることができる宿もあるのですが、今回私が泊ったのもここから少し離れた友人の古～い日本家屋。十畳間が何個もあるような家です。昼間は30度以上の猛暑でしたが、夜はひんやり涼しく、東京のマンションの寝苦しい熱帯夜とは雲泥の差でした。おすすめの不動産投資 Blog はこちら

  2008年07月18日

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  アパートの色案

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらあかちゃんさんのおすすめである紫蘇の葉かわさび色の外壁に中トロ色のエントランスはどうもやはり気持ちが悪いのでパス。ゴーマさんの意見である下に重い色をもってきて上に白を配置にして重厚感を出すワザを利用し、下に焦げ茶、上にパールホワイト、中間色をエントランスに持ってきてバランスをとるという案がとても気に入っている。akoさんのエントランスのアールはかっこ悪いとの意見で直線的な形に変更。Ｑちゃんのタイルは高いとの意見から、エントランスのタイル張替えは無し。したがって現状の汚ったないタイルの上からジョリパット仕上げにしようかと二日酔いのアタマで考えている。これならブロック塀でできているゴミ置き場まで統一して塗れるのでボリュームが出そうだ。空きスペースに自販機を置いて隣のアパートの住人含め２８人のシングルにも買ってもらおうかと。う～ん　どんなもんでしょうかね～ブログランキングはここから

  2008年07月10日

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  昨日の泡会の記録

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら泡会式次第　　於：ニコタマ今回のテーマ「akoさん慰労会」　第１部　（午後６時から～）　１．akoさん物件取得お祝い乾杯　２．ゴーマさんによる花束贈呈式　３．会社設立による節税のお話　４．ラブホテルの収益性　５．ＩＨコンロの工事の自慢話　６．アパの銘板のつけ方　７．ＤＯＭＢＥアパの色塗り替え検討会 　　・・・ここまでで３０分第２部　（午後６時３０分より～）　１．Ａさんによるイタ電大会　２．ゴーマさんの髪型についての討論会第３部 （午後９時より～）　１．ヒロシ夫妻の奥様登場　２．Ａさんによる木登り大会そして、、、Ｑちゃんのドクターストップにより解散写真はマグロの刺身と紫蘇の葉を使っての塗り替え検討中の一コマＡさん：え～っと　だからさ～　　　　外壁がしその葉だろ～　そして門扉がこのマグロだよ　　　　おお　いいじゃん！akoさん：センス悪！それにしても全員意見が違うので何色にしたらいいのか余計わからなくなりました。ブログランキングはここから

  2008年07月10日

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  売り上げの低いコインランドリー（？）

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は一番最近買ったアパの補修工事の下打ち合わせ。ちょうど先月末に退去があった部屋が1室あるので、中をチェックした。満室で買ったので中が見れなかったのだが、運良く（？）見れて精神的にはホッとする。通常満室の物件はコワイのであまり買わないのだが、この物件も隣の双子物件も満室で、ついに中を見ることなく売買契約をしたのだ。この物件には共有部分にコインランドリーがある。部屋が狭いから洗濯機を置けないのだろうが、キッチンがミニキッチンではないことは判っていたので、何とか部屋に置く工夫が必要だと感じていた。このコインランドリー、乾燥機は無しで、洗濯150円也。以前の管理会社の担当に売り上げはどれくらいあったのか聞いてみたところ、３ヶ月に１回の集金で15,000円位という。月に5,000円の売り上げ。１４戸なので戸あたり月に2.3回の使用ということになる。あまりに少ないので不審に思っていたが、部屋を見てその原因がわかった。部屋を見てみると、じゃ～んうまい具合にドラム式洗濯乾燥機が設置済み。LG電子製だが平成19年製造のいい感じの洗濯乾燥機。これなら洗濯パンも必要なしだし、設置場所をとらないのでGOODこれは客付けの強力なアイテムになりそうだ。あとは床のCFと美装で十分だが、すでに内見可能状態なので、早速募集をかけることにした。不動産投資の勉強はここから

  2008年07月05日

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  ８棟目決済無事終了

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら８棟目の残金決済無事終えました～上期末で銀行は朝から満杯。決済の会場は銀行の中の行員が使う会議室。銀行員も店頭と違って社内モードでややフレンドリームードの中、順調に手続きは進んだ。今回の売主さんは、ラーメンつけめん僕イケメン風味な不動産屋で、ちゃんと宅建を持っているのだが、契約時に重要事項説明の読みあわせで漢字がぜんぜん読めないので笑えた。読みあわせでは毀損を「ガイソン」と読んだり、スレート葺を「スレートワラ」と読んだり・・・（オイオイ藁葺きじゃないんだから・・・藁）で、売主、買主、仲介、司法書士、管理会社、銀行、総勢10人で書類回し、はんこ押し合っていると、「あれ～　金額まちがいちゃいました・・」（ｂｙ狩野）今度は何よ、前も消費税額間違えたのに・・「そういえば空室分も家賃カウントしちゃったんです。」（ｂｙ狩野）えっ　マジッすか（本当はこっちは気づいていたけど）「らーめんいけめんごめんなさ～い」（ｂｙ狩野）←これは言ってないというわけでまた訂正印を押しまくり。決済後、場所を借りて管理会社との今後の打ち合わせ。1室空室の募集の方法、募集図面、条件などつめて話し合いをした。ボロのアパなので、改修については近々現地で業者を連れてまず1回目の検討をするつもり。ブログランキングはここから

  2008年06月30日

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  プロパンカバー

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらプロパンガスのタンクカバーを発注していたのだが、ようやく設置が完了した。プロパン会社に電話してお願いし、もちろん無料。ただし、受注生産のため3ヶ月ぐらいかかった。階段の下に露出しておいてあったのだが、カバーをつけてこれで見た目もグッド。ちょっと写真きたないね～↑ブログランキングはここから

  2008年06月26日

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  金利決定

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらFOMC待ちで金利を決めるのはなんとなく嫌だったので、直前の24日の貸出金利を交渉して5年固定2.42％で確定した。先日の2.61％と昨日の2.42％では毎月のCFで毎月8,000円程なのだが、5年固定だと50万近くの差が出る。それにしても銀行の固定金利がこんなに毎日動くものだと思わなかった。あとは残金決済を待つのみとなった。今月は唯一空室があった2号もリフォーム上がり当日に申し込みがあり、７棟全室満室となった。今回は繁忙期ではないので、ちょっと眼を引くリフォームで他の部屋のとの差別化を図ったところ、家賃3,000円アップで決まった。ブログランキングはここから

  2008年06月25日

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  今週来週金利はどうなのよ？

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら銀行から法人で融資を受ける場合と個人で融資を受ける場合の条件にいろいろ違いがある。当然金利は違うことが多く、ほとんどの場合は法人で借りたほうが年数が短く金利は高い。今回の物件は法人で融資を受けるのだが、個人の場合、その属性等により銀行の基準金利から一定の金利を引いて（あるいは足して）融資金利が決まるのだが、法人の場合もこれと同じに条件に交渉するのが大変なところである。今回取引の銀行では、個人の場合、金消契約の時には金利は決定しているのであるが、法人の場合は実行日の金利が適用されるのが原則となっている。ただし、実行日が決まれば金消契約以降実行日までの間で、金利を見ながらどこで決めるか決定できる。先日、金消契約を済ませ、今月末に実行となるのであるが、今月アタマと先週では0.2％の差がある・・・結構振れが大きい。　今週は25日に米連邦公開市場委員会（FOMC)、27日には国内の消費者物価指数が発表されまた上がったり下がったり忙しそうだ。銀行の金利は毎日11時に決定する。決めるのはTIBOR。全国銀行協会が毎日発表している、午前11時時点の東京市場での銀行間貸し出し金利が基準になる。これから毎日銀行の担当者に金利を確認しながら「決め」なければならない。いつの金利で借りるかは、ほんの少し博打ですな～ブログランキングはここから

  2008年06月22日

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  融資決定！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら8棟目の融資条件が決まった。25年ローンで金利は2％ちょっと。自己資金は1200万ぐらい必要である。先月より金利は少し下がったようだが、法人で借入のため実行時の金利が適用されるので、早めに金消契約をすることにした。今月中には残金決済も終了予定だ。購入後、少しインターバルを置いて手持ち資金で塗装と補修を行なう予定。それ以外にもいくつかのサービス向上企画を実施することにした。14日に副都心線が開通してその恩恵がありそうな地域でもあり、今後の物件いじりが楽しみである。ブログランキングはここから

  2008年06月17日

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  ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんのブログ復活！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんのブログ復活しました！　　　　　　↓　　　　↓　　　　↓借金ナシではじめる　激安アパート経営 ぱる出版・ボロ物件でも高利回り激安アパート経営 ダイヤモンド社

  2008年06月05日

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• ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんのブログ

  ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんの新しいブログはこちら　　　　　　　　　↓　　　↓　　　↓http://plaza.rakuten.co.jp/cashflow101r/

  2008年05月29日

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  申し込みあり！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら横浜の新築物件だが、今月２０日に退去があった。退去理由は「寿」ということで致しかたないところだが、この時期空室になるとイタイ。先日管理会社を通して無事立会いが済んだが、部屋の中はキレイでクリーニングだけでＯＫな状態。とりあえずすぐに内見ができるのでありがたい。するとその４日後の土曜日、ネットから申し込みで内見があり本日審査も通過した。もともと女性が多い物件だが、退去が男性で入居が女性。花園計画（byあかちゃん）が進んだようだ。大至急クリーニングを済ませ、今月末入居となる。この時期にすぐに決まってくれると本当にありがたい。ネットから直接なので広告料もなし、空室期間も１０日ほど。全棟で空室はあと１部屋。この都内の物件はリフォーム中だがトライアル的なフル装備（？？？）で攻勢をかけることにする。ブログランキングはここから

  2008年05月27日

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  地震保険

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら私の物件は全棟地震保険には入っていない。保険会社によると中国の地震で地震保険に加入する人が増えているらしい。保険会社に見積もりをお願いしたが、やっぱり高いね～　地震保険て。５年で入ると１年毎より割安なのだが、それでも全棟かけたら１６０万ぐらいになりそう。年間３２万　月３万弱　まあそう考えると毎月同じぐらいの金額の生命保険に入っているので、それよりいいような気もしてくる。地震保険のいいところは日本全国一律の金額で、国がそれを保証していること。（損害保険会社全社の合計保険総額は４月１日より５兆５０００億円に引き上げられた。）だが、火災保険の保険金額の半分までしか掛けられない。これが曲者である。支払いは実際の損害額ではなくて、損害の程度を３段階に分け、全損１００％　半損５０％　一部損５％となる。実際に地震が起きたときにすばやく保険金を支払うためにこのようにザックリと決めているのだが、この基準も結構あいまいで気になるところ。そして補償額。全損で実質半分、一部損で２．５％・・・２．５％なんて気休めにもならない。そもそも地震リスクを減らすために同じ首都圏でも地域をなるべくまとめないで物件を買っているという側面もあるのだが、それでもこの地震保険、入るべきか入らざるべきか。ＲＣ、重量鉄骨、軽量鉄骨、木造在来、木造２×４により考えた方がいいのだろうか？それとも物件が建っている地盤や地域で考えたほうがいいですか？火事が起こりやすいガスコンロを使用した物件だけ掛ければいいだろうか？近隣に木造が多くもらい火しそうな物件だけ掛けたほうがいいだろうか？ローンがいっぱい残っている物件だけ掛けた方がいいだろうか？築年数の古い物件に（あるいは新しい物件に）掛けたほうがいいのだろうか？そんなこと考えていないで、問答無用に全部掛けるべきなのだろうか？？？悩むわ～ブログランキングはここから

  2008年05月26日

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  ８棟目契約済みました

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら昨日は都内不動産業者のオフィスで売買契約をしてきた。今回の物件は都内２３区西側の地域の住宅街にある中古木造アパート。所有権で14戸の物件である。不動産投資を始めて3年半経つが、これで８棟目、区分所有とあわせて全戸数７３戸になる。融資条件等はまだ未定だが、融資はほぼ確実。減価償却が短いので、短期間にキャッシュを貯めて次をどうするのか考えたいと思う。また、物件がボロなので補修が必要だが、経費との関係でいつやるかもポイント。売主様が業者なので瑕疵担保も２年あるため、この期間も考慮する必要がある。傷んだ建物を元の状態に戻す補修のため全額経費になるが、見積もりを取ったところ４００万ぐらい掛かりそうである。まだ１社なのであと数社相見積もりを取り決めようと思うが、何をいつやるかが結構難しい。まずは次の決済を無事終えること。あ、それから物件名を決めなくちゃ。ブログランキングはここから

  2008年05月20日

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  まんしつ～～！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら59戸になってから初めて満室になった。とにかく去年は入れ代わりが激しく、退去が12戸ぐらいあったのだがそれ以来もぐらたたき状態でどこかが空室という状態が続いていた。昨年は２月３月いつもの繁忙期のような動きが少なく、いつも動かない６月頃単身の物件が良く動くといった１年であり、今年の２月３月は退去も入居も少ない地味な繁忙期だったというのが実態のようである。したがって空いたまま４月に入るのは入る人も少ないということだから少し焦っていたが無事に決まってホッとした。まあ５月下旬にはまた別の物件で退去予告があるので、この満室も１ヶ月間ほどで終わりである。（トホホ）一方物件探しのほうだが、ちょっと見方を変えて、いままで無視していた物件を新たにいくつかあたっている。昨日も朝物件を見に行った。満室で中は見れなかったが、建物的には、おおよそ、まあ、それなりの物件。今銀行交渉中だが、共同担保無しにはちょっと資金不足かもしれない。投資物件同士は共担しない主義なのだが、今回はむずかしいか・・・悩ましいところである。ブログランキングはここから

  2008年04月18日

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  車を買おうっと

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら結局、今持っている法人の車を買い替えることにした。今の車は１０年、その前も１０年、その前も１０年。１０年乗れる車を安く買って乗りつぶすのが一番お得との考えから（たまたまだが）そのようにしてきたともいえる。今度買うのは１年落ちの中古なので減価償却は５年。現金で払うのもいいが、バランスを考えて５年ローンにした。残価設定ができるタイプなので、５年後残りを支払うか、そこでまたローンを組むか、車を返すか選択することになる。ただし残価設定を限度いっぱいまで高くすると、一見買いやすく見えるのだが、実はその分の金利が手数料が乗っている関係ですんごく高い。ローン計算をエクセルでいくらやっても合わないからおかしいと思った。なので、残価をかなり少なく設定してローンを組んだ。中古車を買うのって意外に難しい。高級車だと１年落ちとかは買えないので、必然的に年数が経ったものが選択の対象になる。でもたとえば４年落ちだと２年償却なので、ドンと経費計上できるのでお金持ちにはいいが、私のような所得の少ない貧乏人には向いていない。それにリセールバリューを考えなければ損得計算できないし、売った時の所得も考慮しなければならない。ただ、そういった金額と年数だけで車を選ぶのは嫌いで、車はやはり好きな車に乗りたい。結局は家族を説得するために、税金の話をしながら、好きな車を理由付けして買っているだけだが・・・ブログランキングはここから

  2008年04月10日

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  税理士の先生と相談

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら新年度が始まった。3月下旬に退去した空室1室を抱えたままの新年度。う～ん　どうなることか。年度末の昨日、愛車に乗り税理士の先生のところに向かった。議題は4月からの給与の決定、保険の見直し、小規模企業共済加入の検討、今期行なう可能性のある改修についての4点。家を出て10分後、車がストンストンいい出した。あわてて近くのボルボディーラーに入ってみたが症状は消えてしまい、口で説明。サービスの人に「まあ近々ディストリビューターの劣化だと思うので交換しましょう。雨で湿気たからだと思うので、熱で乾けばもう大丈夫です。」と言われたので、急ぐこともありそのまま店を出た。そして1分後、片側1車線のバス道路でエンコ。後ろは大渋滞。泣きそうな私。。。「きっと値下がり前でガソリンけちってカスカスで走ってガス欠したんだろう、このバカ！」という怒りのクラクションが続く・・・（違うってば）今行ったボルボに連絡して、至急レッカーしてもらった。エンジンがかからないので、パワステは石のように重く、油圧のブレーキはまったく利かないので手に汗とサイドブレーキを握りながらソロソロとサービスに到着。するとなぜかエンジンが普通にかかった。（？？？）緊急に修理工場に入れてもらい、ショールームで新車と遊びながら待つこと1時間後、修理完了。32,000円也。ディストリビューターキャップ交換とプラグ交換だ。どうやら接点が劣化し、湿気で電気が通らなくなっていたようだ。１９９３年製８５０で７万キロで調子いいので乗っているのだが、その他の理由としては形が好きなこと。でも考えてみれば、築１５年である。うちのマンションより古い。おまけに今年９月車検。急遽税理士の相談内容に「車買い替え」を追加した。税理士事務所で、今年に入ってからのPL　BSを見ながら、仕事量にあわせて給与は少しアップすることを決定。小規模企業共済は５万円ほど入ること、個人の死亡保険は現状のもので充分すぎるので減らすか、入院のみにすること、損金にできる法人加入の保険を研究すること、改修と車買い替え※は夏以降利益をにらみながら選択すること、を決めてきた。ちなみに今期可能性のある改修等は、次のとおりアパート砂利敷き　　　　１棟　　？万円※アパート階段塗装　　　　２棟　　？万円※アパート外壁高圧洗浄　　１棟　　？万円※マンション避難施設取替　１棟　　50万円（見積有り）火災報知機　　　　　　　60部屋分　？万円※※ このあたりの安い単価ご存知の方ご教示ください。※ おすすめの車もあったら教えてくださーい。ブログランキングはここから

  2008年04月01日

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  謎の水道代・・・

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら札幌の物件だが、自主管理なので毎月月末になると家賃が入っているか銀行に行って記帳してチェックしている。法人所有なので法人口座。この法人口座は個人と違いネットバンキングの使用料が有料で馬鹿高い。したがって手動で記帳している。税理士への提出も通帳に摘要を記入しそのコピーを渡す方式なので、紙ベースのほうが都合もいい。家賃は月末まで、水道代は定額でやはり月末まで支払ってもらっている。ところが今月分の水道代がいつまで経っても支払われない。おかしいと思い、入居者の携帯に電話した。「お忘れでは？」の質問に、「水道代なんて今まで払ったこと無い」とのお返事。いやいや、確かに毎月支払われている。いくら話しても、お互いに話がかみ合わない。最初に仲介不動産やさん経由で水道代を定額2,000円支払うことを依頼してＯＫをもらったと聞いていたのだが、入居者はそれすら知らないと言う。自動振込みの手続きをして本人が覚えてないのかと思ったが、毎月違う日にちで振り込まれているので、それも考えにくい。第一それなら今月分が振り込まれないのはおかしい。じゃあ誰が払っているんだろう？？？親？　恋人？　本人が健忘症？そんなこと言っている間に2,000円が振り込まれてきた。本人に聞いても、振り込んでないとのこと。もう一度入居者さんに調べてもらったら原因がわかった。なんと仲介の担当者が自腹で払っていたのだ。7ヶ月もの間である。入居者に言いにくかったというのがその理由。ビックリである。いつまで払う気だっただろう？来月からはちゃんと入居者さんが払ってくれることになり、一件落着。ずーっと気持ちが悪かった謎が解けて、ほっとした。ブログランキングはここから

  2008年03月29日

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  区分所有見学

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら期末を控え売り急ぐ物件が市場に出てきている。公示価格では都内住宅地で9％の伸びだが、売買の現場ではすでに地価反転し、これから何年かかけてバーゲンセールが始まるとも言われている。近々で言えば、期末である今月末がバーゲンセールで安い。借金を増やしたくないので最近は区分所有を見ているが、気になる物件がいくつか出てきている。先日は渋谷駅徒歩5分13％の物件が30分で売れてしまい買い逃したが、他にも10％オーバーの物件も結構出てきている。今日は今月末決済可能姉妹の人限定物件を見に行った。昨日出て今月中に決済というのはどう考えても現金の人しか居ないわけだし、たたきやすいと考えたのだ。11％の物件を13％にして買おうと勝手に考えながら車を走らす。自宅から15分後、現地に到着。（近っ）事前にコンサルと相談していたが、場所は目黒区東急線沿線なので申し分無い。問題は管理費と修繕積立金が安いこと、土地は広いが低層で総戸数が少ないことである。つまり物件の割りに安すぎるので、日々の清掃をちゃんとしているかと、1回目の大規模修繕をやっているか否かの2点を重点にチェックした。現地に到着して1分で買うのをやめた。原因はこの3点。張り紙が物語る入居者のマナーの悪さと管理の悪さ宅配ボックスもある高級物件なのに、チラシが散乱それぞれの玄関先に置かれたゴミの数々1棟買いであれば、値引き交渉のネタになるし、管理も変えられるのでいいが、区分では×築18年だが、当然のごとく大規模修繕もやっていない。いい物件なのにもったいないことをするもんだなとなぜか腹が立ってきた。これでは物件がかわいそうである。ブログランキングはここから

  2008年03月26日

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  卒業式

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら息子の小学校で卒業式が行なわれた。６年生の途中で横浜から東京へ転校してきたので、ついこの間来た学校だが、もう何年もここにいるような感じである。引越しで、地域に溶け込む順番は、まず子供、お母さん、そしてだいぶ遅れてお父さんだそうである。息子は転校初日に何人か友達を作ってきたが、わたくしお父さんは地域に友達はまだ居ない。（ちなみに小学校２年から住んではいたが私立に行っていたので、昔から地域の友達は今だにゼロ。）息子は、先日前に居た横浜の小学校の卒業式に突然乱入しに行って、今日は今行っている東京の学校の卒業式である。今日の卒業式は歌が９曲もあり、相当練習したようだ。そのほとんどが高いきれいな声でハモったものばかり。考えてみればもうすぐ変声期を迎える子供たち。今この時期にしかこの歌声を聞けないのかもしれない。大きく口を開けて真剣に歌う子供たちがとても愛おしくもあり、頼もしくもあった。桜の蕾が膨らんで咲きかけた並木道を通ってみんな笑顔で卒業していった。おめでとう。がんばれ！新中学生！ブログランキングはここから

  2008年03月25日

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  採血検診結果

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら郵便ポストを開けるといつものように請求書と明細書がたくさん。その中に先日の行なった採血検診の結果の封筒もあった。早速開けてみると、腫瘍マーカーは正常値。　よっしゃ！その他ではγＧＴＰなどほとんどの数値は正常値。　よしよし基準をオーバーしたのは予想通りコレステロール値。　まあね・・だが、とりあえず診察台に乗る必要は無さそうだ。　ホッ。あとは好きなマヨネーズを控えて、肉や魚の脂身を控えて、定期的にジムに通い、どこまで変身できるかということだろう。ブログランキングはここから

  2008年03月11日

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  やる気なし・・・

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら夜寝る前には鼻ズルズル寝たら鼻がつまりいびきピーピー朝起きたら鼻パリパリのあとズルズル外へ出たら大きなハクションとゴホンゴホンもうどうしていいかわかりません。アレルギー科に聞いたら、ワンシーズンもつ注射は今は副作用が怖いとのことでどこもやっていない。というわけで、今年はこれで対処中です。元はといえばインフルエンザ予防用に買ったもの。パソコンに向かわずこれに向かいながらボーっと過ごしています。そして今日はこんな薬買ってみました。そう鼻に塗るだけで花粉をブロックするという新しい薬。さあ、効くんでしょうか？？？ブログランキングはここから

  2008年03月08日

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  物件の銘板とポスト

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらアパートやマンションの名前にはこだわりたい。私も中古物件を取得した場合、ほとんどの物件で名前を変えている。あとで変えるなら買うときに変えたほうが、何かと手間がなくて済む。オーナーが替わったお知らせと同時に物件名変更のお知らせができるし、賃貸借契約書も同時に結ぶので都合が良い。物件につける名前で気をつけているのは、物件にあった名前をつけること。木造のぜんぜんしゃれていない物件にフランス語の名前をつけても滑稽なだけ。逆にデザイナーズ風のオサレな物件に○○荘とはつけないでしょう。名前が決まれば、物件にその名前を表示するのが普通だが、これが結構大変。ホームセンターなどだと表札を造ってくれるコーナーがあるが、アパマンのエントランス等に掲げる大きな銘板はなかなか扱うところも少ない。先日新しく見つけたホームセンターでは、会社や店舗用の大きな看板作成も扱っていた。現在、最後に買った物件はまだ物件名が書かれた銘板を替えていない。この物件は○○ホーム製の物件で、銘板はハウスメーカーが結構お金を掛けて作成したものが付いている。大きさも６０センチ×２０センチぐらいある。写真は名前を消してあるが、浮き文字で英文で物件名が書いてある。これをはずして、新しい名前を入れた銘板を発注したいのだが、いまひとつアイデアが浮かばない。今までは、ヘアラインのステンレスに着色したステンレスで浮き文字を施したり、特殊樹脂を彫刻したものに天然錆塗装で建物のデザインとともに物件名を書いてみたり、ステンレスのボックスにカラー文字で腐蝕で文字を入れてみたりした。安いもので４万円ぐらいから高いもので１５万ぐらいだったと思う。今度は物件の外壁ではなくエントランスで目線の高さなので、あまり重苦しいのも良くないだろうし、安っぽいのも避けたい。それに堅苦しいのは会社みたいになるのでだめ。アルミ合金にコーティングしたものにライトエッチングを施すか、ステンレスに控えめな大きさの文字でエッチングするか。なやましい。。それから写真銘板の下にあるポスト。なぜだか２つの形が違う。３軒あるうち１軒はドアの横に別にあるのだが、２階の２軒分はこのように並んで銘板の下にある。経緯はわからないが、これもおそろいに取り替えたい。２軒なので集合ポストは必要ないので同じように戸建て用のものを２つつければいい。銘板とポスト、全体にいい雰囲気にしたいのだが、どんなのがいいでしょうかね～ブログランキングはここから

  2008年03月04日

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  境界立会い

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は７棟目の物件の境界立会いに行って来た。今回の土地は借地で、地主さんは周辺の土地をまとめて所有しているので、近隣との立会いいというわけではなく、地主さんと売主さんと仲介会社と管理会社と自分だけの境界の確認である。同じ地主所有の土地には隣の家との境界プレートなどもあるわけもないのだが、一応ペンなどを置きながらデジカメで写真を撮った。ほとんどが舗装等されていない地面なので、土のまま。以前あった境界の印も土に埋もれていたり、用水路だった場所を地下水路した際に埋もれてしまったりで、ほとんど見当たらない状態。一応、それぞれ場所を示してもらい、写真で記録だけしておいた。この物件は売主さんが建てた物件で、ずっとそこに住んでいた１人なので、今まで謎だった不明点をいろいろ聞いてみた。Ｄ　「屋根に立派な煙突のようなものがあるようですが、あれ何ですか？」売　「あ、あれね。　飾りです。」Ｄ　「暖炉があるのかと思いました。」売　「あっはっは。」Ｄ　「ところで共用電気メーターはどこですか？」売　「あ、あのね、無いのね。　　　うちが共有の階段とかの電気代払ってるの。」Ｄ　「水道は～？」売　「あ、そこの水道もうちが払ってるの。」（外の蛇口を指差しながら）共有部分の清掃に関しても、売主さんが住みながら引き続き行ってくれるので、コストゼロ。とうわけで、大家もちのランニングコストはまったくのゼロ。家にあげていただき、いろいろな話をしながら、建築時の業者、実際に掛かった建築費、物件の構造、外装関係今まで行ったメンテナンスも全部聞くことができたのでよかった。おまけにこれからもここに住んでくれるのであるから、わからないことがあれば聞くことができる。建築業者もわからず、メンテの記録も無いというケースが多い中で、この安心感は嬉しい。約１時間であったが有意義な情報を得て無事に帰ってきた。ブログランキングはここから

  2008年02月22日

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  隣で・・・

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら昨年、市谷の物件のすぐ隣で大規模な工事が行われていた。金融機関の寮の取り壊しである。工事前にうちの物件の写真を何ヶ所も撮り、現状のひび割れなどをチェックした報告書を工事を行う業者から受け取っていた。要は工事前からあったヒビや傷みは責任無いですよという証拠のためである。アパートの築年数は９年ぐらいなので、あまり傷みはないが、実に細かいモルタルのひび割れなども写真に収められている。工事はアパートの入り口側とは反対なので、内見者は気づかないと思ったが、部屋の窓を開けるとごらんのとおり。重機で～んと置いてある。工事の無い土日以外はうるさいそうだ。内見者がある割には決まらなかった原因はこれだろう。そしてようやく取り壊し工事が終わり、次は新しい建物が建つことが掲示されていた。この工事の看板から得られたうれしい情報は、直接基礎で５階建てを建てられるのは、地盤がよい証拠なのだろう。　たぶん。。ブログランキングはここから

  2008年02月20日

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  あとひとつ

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら先月１室空室が出た市谷の物件だが、先日申し込みが入った。築年数が登録上私と同い年ぐらいの「築うん十年」なので、物件情報に表記されるとミスプリかと思われそうな物件だが、反響はすごかった。今月入って１５日までに問い合わせ１１件、そのうち内見４件。内見してもらえればインテリアはグーなので内見３人で決まると思っていたが、４人目で申し込みである。これであと１戸で７棟全棟満室である。がんばれ～～ブログランキングはここから

  2008年02月19日

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  確定申告へGO!

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は確定申告の初日。青色申告を自分と家内の２人分提出しにいつもの泡会会場近くの玉川税務署に出かけた。この場所再開発地域で、今は空き地とプレハブばかりの空の広い場所だ。途中、プレハブの「はまぎん」があったので個人の所得税と法人の税金をまとめて支払った。プレハブの銀行は初めて見た。車で突っ込めば、パタパタと分解されそうな簡単なつくりの銀行。金庫とか大丈夫なのかと心配になる。そこから徒歩３分。税務署に着いた。なんと玉川税務署も申告書作成センターを造るため、税務署の駐車場にプレハブを建てていた。したがって車での来場は禁止だそうだ。もう書きあがったのを提出するだけなので、プレハブには寄らずそのまま正面玄関に。そこには長テーブルが出してあり、お葬式の受付のよう。入念に書類が揃っているかチェックしてもらい３分ぐらいで無事終了。e-Taxもそろそろと考えたが、紙の方がそのあと銀行にコピーを提出したりするのに都合もいいし、年に一度ぐらい税務署に行くのもいいかなと思う。それもできれば初日がいい。芸能人だって、おしゃれして税務署に行くではないか。今日は毛糸の帽子にサングラスして出掛けたが、家内からは税務署と銀行ではそれはやめなさいと注意された。銀行で必要なものはサングラスではなく老眼鏡であることに今日気づいたのである。ブログランキングはここから

  2008年02月18日

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  ７棟目決済

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら７棟目の決済がようやく終わった。買い付け入れたのが１２月半ば、契約が１月下旬、そして昨日、無事に残金を全額払ってきた。売主さんからの要望で、銀行の別段口座に当日の午前中に指定した金額で振り込み、残りの４５０万円ほどを現金でと言われたのでさあ大変。通帳と印鑑を持って歩くのだってイヤなので、カバンと腹巻型の財布にそれを分けて入れ銀行に向かった。銀行もちょっとしたカウンター窓口や敷居のあるコーナーで渡してくれればいいのに、いきなりカウンターで「ハイおまちどうさま！こちらで～す」と大きな声で現金の入った紙袋を満面の笑みとともに渡してくれる。スマイル０円だ。心の中で「マクドナルドかよ」と呟きながら、辺りを見回し安全を確認。カウンターにお腹を押し付けながら、お金を腹巻財布に現金を入れようと思ったが５０万が限界。残りの４００万をカバンに押し込み銀行を出た。予手であればぜんぜんドキドキしないのに現金は怖い。バイクですられればおしまいである。なので今日は一人で行く予定を変更し、途中まで家内にガードマン役をしてもらい決済の場所に向かった。今回はローンなしなので基本的には手続きはお金と領収書のやりとりだけなのだが、売主さんと新たに賃貸借契約を結ぶのでその手続きが追加で必要である。また、借地権付き売買なので途中から地主さんも登場し、普通借地権の契約も取り交わした。次回は現地立会いで、一応境界の確認を行う予定である。地主さんは両隣も含めて所有されているので、特にプレートを打っているわけでないのだが、念のためペンキで印を付けてもらい、写真撮りしようと思っている。ブログランキングはここから

  2008年02月16日

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  申し込みアリ！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら春のこの時期、退去の連絡が来るのか来ないのか、メールを開けるたびドキドキするのである。新築の場合、特に4月の入居だと2順目の入れ替わりが一斉にやってきていやだな～思っていたが、その心配も無く（？）1年未満で退去者が12戸中4人も出た。そのうちこの春空室が出る予定は2部屋。退去の理由は、社会人の人は転勤であり、学生さんは通学キャンパスの変更の為である。特に物件に問題があるわけではなさそうなのでいたしかた無いところだが、高級単身向けのアパートは意外に苦戦しやすい。圧倒的に5万円6万円の需要が多く、それ以上の物件は探している人がぐっと人数が減る。時期的には問題ないのだが、やはり心配である。3月の退去なので、それに向けていろいろ策を考えていた矢先の今日、１部屋申し込みが入ったとの連絡があった。それからしばらくして、２部屋目の申込みが続けて入ったとの連絡が入った。やはり満室にするのはいろいろ手をかけることだが、何か動くとその前に申し込みが入るというのはよく経験することである。気を抜いて放っておくとなかなか決まらず、動き出すと流れが来るのだ。この春は今のところ別の物件で2部屋退去だが、早く決まって満室にしたいものである。ブログランキングはここから

  2008年02月11日

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  確定申告完了！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら確定申告の準備だが、1週間ぐらいかけてじっくりやろうと考えていたのだが、結局2日ほどで一気にやってしまった。今回は個人で2棟増えたのでかなり複雑。2棟は土地から手配した新築なので帳簿付けが大変である。土地の購入は一昨年、建物の建設は昨年、土地に関しては土地で計上し、建物に関して掛かるものはすべて建設仮勘定で記入していく。それを物件引渡しのタイミングで建物とその他の付属設備に振り分けるのである。よくそのまま建物を一括で計上する人が多いが、これは損。減価償却に年数が設備の場合は短いので早い時期に現金が残りやすいので、細かく分けて計上したほうが断然有利である。それから10万円以下のエアコンや照明などは経費計上できるので、その部分は経費に振り替えればそのまま収入から引くことができる。私も見積書などを再度ひっくり返し、すべて振り分償却年数を分けて記入した。また家内と共有なのだが１棟目は７：３　昨年の新築は５：５　となっている。なのでこれがまた面倒。すべての経費を物件ごとに振り分けなければならない。それに前の自宅を賃貸に出したので、この部分の現在価値を計算し、新たに減価償却額を決めた。これも税法のルールがあり、それを探すのに悪戦苦闘。法人の物件も３棟に増え法人からの給与もあるのでそれも忘れず確定申告にのせなければならない。それから問題なのは「くりっく３６５」の利益。損していれば簡単なのだが、少しばかり利益が出てるのでこれも第三表で申告しなければならない。源泉分離課税の場合、普通のＦＸとやり方が違う。すべての取引をネット上の確定申告作成コーナーで打ち込み、プリントした。この明細だけで合計４０枚ほどになってしまった。家内の分は前年度の損失を引きずっているので、第四表も必要だ。第四表に関しては自動作成されないので、税務署の用紙ダウンロードコーナーからプリントアウトしたら入っている年度が１８年度となっていた。税務署なのにお粗末である。仕方ないので第四表をホワイトで訂正してからコピーし手書きで記入した。結局ＦＸの利益の分で所得税を追加で払うことになるのだが、納付書が来ない。引越しの手続きを税務署にちゃんと届け出たのにちゃんとつながっていないようだ。仕方ないので再度電話で確認し、納付書を郵送してもらった。後は金額を書いて納付するだけだ。法人のほうも税理士の先生に呼ばれ最終確認をしてきた。ちょっと利益が予定より多く出たが、マイナスにはしたくないのでまあいいだろう。とりあえずローンを新たに組む予定はないが、万が一組む場合には当然プラスのほうがいい。なので今年もめでたく法人税を払う羽目になること決定である。（涙）ブログランキングはここから

  2008年02月08日

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  サ・ク・ラ・サ・ク

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら我が家の次男が中学受験したいと言い出して2年が経ちました。その間、学校の後夜遅くまで塾で勉強し、日曜日は朝から模試に出かけるなど、ほとんど遊ぶ暇も無い毎日が続いていました。たまに内容を覗くと大学受験のような難易度。テレビのクイズ番組は何でも答えられるぐらいの知識と、難問を解く思考力・・・とても「教える」なんてことはできません。いつの間に追い越されてしまったでしょう。で、2月１日は中学受験の初日。早朝から緊張して（親父だけ？）子供と二人で会場である学校に向かいました。子供を試験のある教室に送り出して待つこと５時間ほど。昼過ぎにみんな子供たちが親の元に帰ってきました。うちの子供を見つけると平然とした顔で近づいてきました。どうだった？と聞くと「う～ん　まあ　たぶん　受かったでしょう」。と言ってのける。難関校と言われていたので、にわかには信じられないが、まあいいでしょう。そして翌日発表時間に学校へ行き、定刻に体育館の緞帳が開いた。あったあ！！というわけで、７日まで覚悟した受験ウイークは第一志望初日合格で最短で終了。その場で合格証を受け取り、週明けの今日入学金をうん十万振込み、晴れて入学許可証をもらってきました。その許可証と一緒に年間に掛かる学費等の明細がいっぱい書かれた紙が同封されています。う～～っむ　高い。ハイリスクハイリターンなのか。でも、この学校の一番気に入ったところ。教育がサービス業であることをよくわかっているところでしょうか。端々にそれが見受けられました。それを考えればこの学費も安いのかなとも感じる今日この頃。なによりまず合格できたことが嬉しい。食中毒のリスクを避けるために受験期間中ひかえていた寿司をおなかいっぱい食べさせてあげました。ブログランキングはここから

  2008年02月04日

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  投資指標

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今回の大田区の物件、まだ不明な点も多いが、概算で数字を入れて再度試算をしてみた。キャッシュなのでＣＣＲ等の投資指標はあまり関係ないが一応。利回り 単純利回り　 収入÷売買価格 13.93% 実質利回り　 実収入÷総事業費 11.62% 投資指標 GPI（年間収支予想） 3,204,000 ADS（年間負債返済額） キャッシュのため　0 地代 216,000 管理費 160,200 清掃料 0 電気代 12,000 補修費 100,000 振込手数料 7,560 CF（税引き前） 2,708,240 NOI（営業純利益） 2,708,240 GPI－運営費 FCR（総収益率） 11.18％ NOI／（自己資金＋借入金） CCR（自己資金配当率） 11.18％ CF／自己資金 BE（損益分岐稼働率） 15.47％　（ADS＋運営費）／GPI他にもいろいろ指標はあるが、まあざっとこれくらいでいいだろう。ローンを多く借りてＣＣＲを上げ、投資金額に対するキャッシュフローを多くする工夫をしている人も多いだろう。フルローンなら∞になる。私もフルローン物件を２棟持っているが、それ以上は怖くてやっていない。この指標で数字上辻褄が合っていても注意が必要である。あくまで、この数字は今現在である。１０年後、いや来年、いやいや明日だって変わる可能性があるのだ。一部屋出ていてば、数字はガラッと変わる。だから私は買う時のひとつの参考にしているだけ。物件の寿命やローン年数で毎年の変化を予測して収支の表を作る必要がある。もちろん金利の変化も表に入れる必要がある。それに減価償却、所得税もあわせて作らないと意味がない。やってみたら５年後にマイナスになる物件はザラである。買うときの数字だけにとらわれず、将来の数字予想をして買うように気をつけよう。ブログランキングはここから

  2008年01月29日

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  ７棟目　契約！！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら本日７棟目の契約日銀行に寄り、手付けの予手を用意し契約を済ませてきた。今回の物件は大田区にある軽量鉄骨２階建てのアパート私鉄駅徒歩３分表面利回り１４％旧法借地権付この物件の１室の住人が売主である。つまり自宅併用アパートを売りに出したわけである。この売主さん、売った後もそのまま住みたいとのご希望があったので、相場よりお安く賃貸することにした。そのかわり原状回復義務なし、設備に関しての修理更新等はオーナーに義務なし、共有部分の清掃は週に１回程度行ってもらうとの条件で合意した。３ＬＤＫで、給湯器も追い炊きつきの大型のものだし、エアコンも複数あるので設備に費用が掛からないのはかなりうれしい。それにこの土地を離れたくないとのことで、引き続き住んでいただくのだが、とうことはおそらくずっと住んでいただけるのであろう。これもうれしい。また、清掃に関してだが、共有部分が少ない物件なのでわざわざ清掃業者を入れるのももったいないというか、時間も短時間で終わってしまうのでコスト的にも無駄が多い。そこで、売主さんに清掃をお願いし、週に一回階段を掃き拾い、ドアーの水ぶきをしてもらえれば清掃代は無料。これもうれしい。買値も指値を入れたが、これらの条件と売主さんのご希望を取り入れながら、擦り合わせを行ってきた。お互いにいい条件で合意できたと思う。買い付け入れたときは、２階に一室空室があり、またその後１階の住人が売主さんと聞いたので、満室想定利回りが１２％となっていたが、実際は５％のスタートとなりそうなので悩んだが、リーシングの担当者と現地で打ち合わせをし、内見したところ、貸しやすい物件であるとのことから買うことを決めた。ところが売主さんからここに住みたいけど住ましてもらえますかと言われＯＫし、その後２階の空室もすぐに埋まり、満室での引き渡し予定である。ラッキーである。当初の予定より安く買えた分利回りは上がり、１４％　そして清掃費等のランニングコストが下がり、補修費も当初想定の半分ぐらいで済む。ＦＣＲ※も１０％を軽く超えそうだ。　　　※ＦＣＲ＝すべての費用を引いた営業純利益／自己資金＋借入金建物自体は某大手ハウスメーカーのもので、とてもしっかりしている。外壁がやや薄汚れているが、高圧洗浄だけやれば見違えるようになるはずである。これも梅雨時などの期を見て行いたいと思う。（雨の日に行えば、飛散防止の養生がいらないので費用が安くできると考えている。）決済までにいくつかお互いに宿題があるが、来月中旬ぐらいに済ませられそうである。ブログランキングはここから

  2008年01月28日

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  仮の照明

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら空室の照明であるが、原則シーリングライトをつけている。もちろん夜の内見に備えて照明はあったほうがいい。ただこれ量販店で買えば安いが、業者に依頼すると結構高い。よって時間と交通費との兼ね合いでその都度考えるのだが、さて購入となった場合も安い店を探して車で買いに行き、その足で付けに行くことになる。家に在庫できるくらい大きなスペースがあればいいのだが、マンションだとなかなかそうもいかない。そこで、常時在庫できる小型の照明器具をストックすることにした。お値段３００円でおつりがくる。引っ掛けシーリングに取り付けできるソケットだ。裸電球風味ではあるが、ボール球を使えば立派な照明になる。写真は仮の照明であることがわかるようにシールを貼っている。シールをはがしてこのまま使ってもよいし、自分の好きな照明を買ってきてもいい。希望があれば、新たな照明をサービスしてあげるといいだろう。これにコンセントにつけるスポットライトを下から照らせば完璧である。立体的になり部屋に奥行きが出る。東急ハンズの販売員はシーリングライトよりこちらのほうが好みなので部屋にはこれを付けているとのことだった。次回空室が出たら試してみようと思う。ブログランキングはここから

  2008年01月24日

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  水漏れのあと、泡会

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら２棟目の物件で水漏れが発生したとの連絡が入った。１階の部屋が水浸しとのこと。それも半端な量じゃないらしい。上に住む住人にここ数日間の生活パターンをヒヤリングしたところによると、昨日新規に洗濯機を新しいものに取り替えたとのこと。至急業者に見に行ってもらったが、洗濯パンに異常は無し。接続も問題無いとのこと。今までも洗濯機を使っていたのに、新しくしたら水漏れ・・・納得がいかないが、とりあえず洗濯機の使用を控えてもらい、配管の調査中である。入居者が付保している家財保険と施設賠償保険で何とかなると思うが、早く原因を知りたい。さてそんな中、ケータイに着信あり。この件かと思ったら、ディスプレーに「あかちゃん」の文字。ブログの更新が少ないとの苛めかと思ったが、出てみるとこれから飲もうとのこと。東京に来ているＣＦ１０１さんと夢追い君と一緒とのことで、某駅前のやる気茶屋へ直行。不動産大好き人間集合だ。ＣＦ１０１さんは静かにお茶を飲み、あかちゃんと私は自慢話をしながらひたすらビールを飲み、夢追い君は高利回り物件について熱く語るという楽しい時間を過ごした。帰り際、Ｑちゃんとakoさんにイタデンしたが無視された。夜の１１時だ。今から呼び出して来る人はさすがに居ないだろう。お二人、次回泡会参加、ぜひお願いしますね～ブログランキングはここから

  2008年01月23日

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