不動産　大好き！

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  空室のチェックへ

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら現在１室退去でリフォームがあがった部屋のチェックに行ってきた。今回はそれに加えて防犯カメラ（ダミー）の設置と共有部分の清掃チェック。１００円ショップでグッズを集めて出陣。このアパートは一番最近買ったもので、満室で買ったので中を見るのは今回が初めて。さえない外観の割には中は今風な建具できれいにつくられていた。ただ、部屋の清掃がいまひとつ。壁紙は貼り替えているので当然きれいだが、風呂の鏡に鱗がついたまま。トイレの電球は切れたまま。水垢取りがないので鏡の清掃はできない。トイレの電球だけコンビニに買いに行き取り替えてきた。その場で管理会社に電話して清掃のやり直しを依頼した。出窓部分に入居者へのメッセージとプレゼントを置いておいた。外壁へのカメラの取り付けだが意外にこれが大変だった。いつもは強力両面テープで貼り付けるのだが、今回のものは構造上それができないので、ねじ止めをしなければならない。階段によじ登り手を伸ばして何とか取り付けた。寒いのに汗びっしょりだ。共有部分の清掃は別の業者に依頼してるのだが、これがまたひどかった。廊下しか清掃していないようだ。廊下壁面、蛍光灯カバー、ドアー、表札はぜんぜん清掃ができていない。これも厳重注意で清掃業者にやり直しをさせることにした。他にもいろいろ建物をチェックしたが、今年中に階段のペンキ塗りをしたほうがいいなと感じた。そこそこ綺麗なのだが、裏側がやはりさびで傷んでる。現状に色も冴えない色なので、これもじっくり色の検討をしてみよう。ブログランキングはここから

  2008年01月21日

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  繁忙期スタート

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら１月になり、賃貸市場もそろそろ春の繁忙期のスタートである。私の物件もちらほら退去予告がやってきている。退去が外的な理由で決まるのであれば、なるべく早く退去の連絡をもらえるよう工夫したいし、何かしらの不満で退去したいという申し出であれば、何とか引き止める策を考えて提案するようにしている。契約の仕方、入居者アンケートなどいろいろなトライをしているが、効果があるものもあるがそうでないものもあるようだ。今のところ不満で退去というのは無いようなのでいいのだが、また原状回復にどれくらい掛かるのかが心配になってくる。今回退去予告のうち１件入居１年未満の人が居るのだが、短期解約時の違約金を設定してるので１か月分プラスが発生する。今入居者との折衝中とのことだが、３月でぎりぎり１年なので、場合によっては違約金をサービスする代わりに、早めの立会い、退去により次の募集を早くすることも考えたい。リフォーム後の入居可が４月になってしまっては元も子もないからだ。早く入れ替えが済んで全棟全室満室にしたいものだ。ブログランキングはここから

  2008年01月11日

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  確定申告に向けて準備開始

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら毎月管理会社から送られてくる家賃明細だが、これが届くと実に憂鬱。私の場合個人所有の物件に関してはすべての情報をパソコンに入力している。ようやく重い腰を持ち上げ、昨晩、未処理の12月分を入力した。会計は苦手だが、これをやらないと勉強にならない。使っているソフトは何とか奉行とかではなくアパート経営専門のソフトなので使いやすいのだが、やはり個々の事象を文字と数字で入力するのは骨が折れる。金融商品なら売ったり買ったりが明確だし、それを取り扱う金融会社が明細を発行しているので、1年に1回それをそのまま転記すればいい。不動産はいつからいつまでの契約で入居したが、途中で何かの事情で出て行くことになったが、いつ出たのかよくわからなかったり、出て行く前に次の申し込みが入ったり、突然何かが壊れてお金がまとまって掛かったり、税金が複雑でめんどくさかったり、、私の場合更に家内と共有しており、物件により持分比率が違うのだ。本当は同じにしたかったのだが、ローンと頭金の出資の関係で違っている。12月が〆なので、そろそろ確定申告の準備をしなければならないのだが、年間の入出金の整理をしているだけで、頭が混乱。ちょっと始めたら、いきなり徹夜しそうな勢いになってしまった。法人物件３棟、法人区分所有１戸に関しては税理士の先生に依頼しているのでＯＫだが、個人物件３棟、個人区分所有１戸分については自分でしなければならない。早く整理を終えて、申告を済ませたいものだ。ブログランキングはここから

  2008年01月07日

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  すっぽんで新年会

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら年末から明らかに食べ過ぎと飲みすぎ。2日あたりから腸炎になりかけたが、キムチとヨーグルトで治し、投資家の新年会に行ってきた。場所は浅草。料理はすっぽん一匹コース料理。生血で乾杯のあと、心臓、肝臓、胆嚢、卵、刺身を堪能し、次にすっぽん鍋と雑炊。原油高、ドル安、世界同時株安の嵐が吹き荒れる中、しっとりと少人数で飲む酒は格別。この先日本がどうなるのか、投資はどうするべきかを泥酔しながら話しあってきた。気がつけばいつものように寝過ごし。さあ、今年はどんな年になるのでしょうか？ブログランキングはここから

  2008年01月05日

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  2008年スタート

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらあけましておめでとうございます。新しい年を迎え、また気持ちを新たにがんばってまいります。本年もよろしくお願いいたします。ＰＳ．今年は私の年です。ワタクシ3回目の年男でございます。（嘘）ブログランキングはここから

  2008年01月03日

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  20万アクセスと元旦1000日目！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日、20万アクセス達成いたしました。ＳＮＳと違い、やはりオープンのブログはアクセス数が多いですね。1年間休みましたが、ブログを始めて今日で998日。ということは、明日で999日目なので、元旦に1000日目となります。ブログの読者もだいぶ変わりましたが、いろいろな方にいろいろ教えていただきました。感謝申し上げます。これからもどうぞご愛顧ください。ブログランキングはここから

  2007年12月30日

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  泡会で大事件！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら元祖泡会に行ってきた。今までいろんなゲストを迎えながら、そのあまりの酒量と声の大きさ圧倒されて2度と参加しない人がほとんどである。昨日は定番の4人（あかちゃん、Ｑちゃん、akoさん、ＤＯＭＢＥ）に千葉からわざわざ参加のＧＯＨＭＡさんと飛行機を途中下車してきた北海道のとよぞーさんの計6人。店に着くなりジョッキ生を人数分注文したと同時に、お代わり用のピッチャーも一緒にオーダー。宴会の内容は、いつものとおり、自慢話６０％　シモネタ３０％　税金話５％　瞬間睡眠５％店は2時間制限つきで、１軒目を引き上げ、次の店に行こうとしたら事件発生！ＧＯＨＭＡさんの財布が・・・無い！（事件の詳細はこちらのブログを。本人から報告があります。）そして交番でこのような状態に・・・その後、ＧＯＨＭＡさんは警官と居酒屋に戻り現場検証。その間に、ほかのメンバーは１軒目の居酒屋の目の前の屋外の焼肉屋で深夜のバーベキュー大会。バーベキューといえばかっこいいが、ほとんど路上の場末ホルモン焼。外は雨、目の前は煙もくもく、煙の向こうはＱちゃんのあかちゃん苛め。食べきれないほど注文し、焼ききれず余った肉を隣の若者にプレゼントして、ビール飲みまくったが、会計はなんと4,150円。一人1,000円以下だ。あと1,000円多く払ってもいいから、次回はぜひもう少しいい肉を食べたい。普通のランクでいいからカルビとハラミが食べたかった。それにしてもＧＯＨＭＡさん年末のこんな時期にお気の毒。カード会社はすぐに連絡して無事を確認できたが、現金は戻ってこない。でもさすが投資家。現金を分散して持参していたらしく、これで帰れますとパスケースから千円札数枚を取り出した。リスク分散だ。（大げさ）ほんとの財布に3,000円しか入っていない○かちゃんとはえらい違いである。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　今回の教訓。財布は絶対に体から離すな！　ですね。リスクに対する認識を改めなければなりません。みなさん気をつけましょうね。。ブログランキングはここから

  2007年12月29日

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  今年最後の泡会へ！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらこれから元祖泡会に行ってまいります。今日は溝の口です。今年最後のイベントになりそうです。ブログランキングはここから

  2007年12月28日

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  駆け込みローン！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は某地銀に出かけ、後付のローンを組んできた。購入済みの６棟目の物件にローンをつけてもらい、その現金で来年１月に契約予定の７棟目のキャッシュ買いの資金にするためである。銀行は明日で最終だそうで、明日実行のお客様があふれんばかりで各応接室は満タン。わたしは銀行の内部の広～い会議室で一人ぽつんと座りひたすらゴム印とはんこを押してきた。四半期で予算があるようで、今日は年末と四半期決算で駆け込みが多いのだそうだ。こちらとしても丁度よいタイミングで借りることができたのでラッキーである。今回のように借地権に融資をつけるのはレアケースだが、場合によってはローンが組めることもある。私の場合、借地権物件はなるべく年配の個人が地主である旧法借地権が好きであるし、なるべくそのような物件を買うことにしている。５棟目も６棟目も７０歳代の地主さんだ。７棟目の地主さんはまだ年齢不明だが、情報によると個人とのこと。横浜で言えば○明寺あたりの物件は借地が多いらしいが、地主が寺、つまり宗教法人なので個人ではないし通常底地を売ることがない。逆に個人の物件は相続が発生したときに、借地権者に底地を買ってくれませんか？と持ちかけられることがある。その場合、路線価を基準に双方納得価格を割り出したりするのだが、これは当然相場より格安である。底地を買えばインカムゲインとして利回りは下がるのだが、場合によってはキャピタルゲインも狙えるわけだ。夕方、７棟目の物件の売主からの返事でこちらの提示した売買価格で決まったと電話があった。当初よりやや押し戻されたが、清掃面である条件をつけてメンテナンスフリーにした。しかもラッキーなことに、１室あいていた部屋に申し込みが入り、満室での売買になりそうだ。ブログランキングはここから

  2007年12月27日

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  銀行トラブル！（ほのぼの編）

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら財布を見たら１万円しかない。かみさんにいくら持っているか聞いたら５００円と言う。さすがにこれでは年を越せないので、お金を下ろしに某○○ＢＣ銀行へ行ってきた。この店舗、前は確か支店だったのだが、今は無人のＡＴＭ店舗となったようだ。入るとＡＴＭはなんと１台しか稼動しておらず、数人がその前に並んでいる。私も並んで待った。順番が来てお金を下ろすためボタンを押したら、このＡＴＭは残り１万円しかありませんので、お客様の金額は出せません。すみません。と変なメッセージが出た。何かの間違いかと思ったが、とりあえず後ろに数人並んでいるので順を譲ったが、納得がいかず隣のＡＴＭの機械の横にある電話で係員に電話した。事情を話すと電話の向こうで大慌て。次の人もお金がおろせなかったらしく、困っている。ＡＴＭの後ろには人がいると聞いたことがあるがここには居ない様子。そうこうしている内に２０人以上が列を成し、「お～いはやくしろ～！」と怒鳴るおじさんまで登場。私が銀行の責任者に成り代わり、「いまこのＡＴＭにはお金が不足しています。１万円しか入っていないそうです。振込みの方はチャレンジしてみてください。引き落としの方はお時間ありましたらもうちょっとお待ちください。担当者がもうすぐ戻るようです。」そうこうしている内に、パラパラと人が抜けて帰り、新たな人が後ろに並んでメンバーが半分ぐらい入れ替わり、また後ろのほうから、「何やってんだ～！」と怒鳴り声。別のおじさんだ。そこで私また同じ説明。「いまこのＡＴＭにはお金が不足しています。１万円しか入っていないそうです。振込みの方はチャレンジしてみてください。引き落としの方はお時間ありましたらもうちょっとお待ちください。担当者がもうすぐ戻るようです。」そうこうしている内にまた人が入れ替わり・・・私が説明・・・１５分後ようやく現金輸送車の運転手みたいな人がバックヤードからヘルメットで現れ、「ハイどうぞ！」１秒後、またバックヤードに消えてしまった。ええ！お詫びとか説明なしかよ。。そこでワタクシ実際にお金を下ろしてみて、「みなさ～んお金下ろせるみたいで~~す！」と、そこにいた２０人一斉に私に向かって静かにお辞儀。でも今までこんなに丁寧にみなさんに向かって話しているのに、イマイチみなさんの反応が訝しげなのはなぜ？世知辛い世の中ってヤツでしょうか？と思ってましたが、原因がわかりました。それは私が毛糸の帽子にメガネとマスクと手袋をしていたせいです。家帰って鏡見てびっくりしました。はたから見たら格好は銀行強盗スタイルだったんですね（藁）ブログランキングはここから

  2007年12月26日

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  物件紹介（写真のみ）

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら不動産　大好き！は1年間休んでいたのでその間に買った物件をこのブログでは紹介していません。1年前は1棟目、2棟目の購入について書いたのですが、ブログを休んでいる1年間に5棟買ってしましました。なので、今日は物件の外観写真を紹介で載せてみます。１棟目（ＲＣ中古物件）＜紹介済み＞２棟目（重量鉄骨中古物件）＜紹介済み＞３棟目と４棟目（木造新築物件）　５棟目（木造２×４新築物件）６棟目（木造中古物件）７棟目（軽量鉄骨中古物件）契約手続中ブログランキングはここから

  2007年12月25日

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  メリークリスマス！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら＜写真と本文は関係ありません＞いろいろな方と話して最近よく耳にすること。来年の3月に不動産はまた下がるという話。すでにリートは投売りを始めてババ抜き大会であるとか。サラリーマン投資家の一部はデフォルトに陥っていてその物件が春ごろ出回るとか。姉歯の影響で建築確認が下りず建築会社が持ちきれず決算の3月につぶれるからとか。ＳＭＢＣの融資の方針が変わり、買える人が少なくなっているので物件価格が下がるとか。なるほどという部分もあり、来年3月以降に買えるようにキャッシュポジションを上げておき、大型物件でも行こうかと考えていたが、なんだかピンとこない話でもある。すでに先月ぐらいから物件価格は下がっているし、無い無いといわれる物件も高利回りでぼちぼち出始めている。あまりみんなが来年3月に下がるといっているので、だんだん信用できなくなってきている。金利だって今年の初めにはみんな上がると言ってたのだが、まったく上がらない。銀行だっていつどのように融資方針変更するかわからない。あまり予測を限定しないで、どのような状況になっても生き残る策を常に考えることが大事なのではないだろうか。ブログランキングはここから

  2007年12月24日

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  騒音クレームの原因

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら昨日は子供のお楽しみ会なるものに参加してきました。出し物はいろいろあったのですが、一番盛り上がったのがビリーズブートキャンプ。例のこれ↓先日この方がセミナーで言っておられましたが、2007年は集合住宅での騒音のクレームが非常に多かったそうです。なぜでしょう？そう、原因はこれ↓　←　アフェリエイトではありませーんすっかりブームも終盤に入ったのか、スーパーで6000円台で売られてました。さて夜は投資家との忘年会。渋谷の街はものすごい混雑。平泳ぎで人の波を泳ぎながらようやく居酒屋に到着。3分遅刻。今回のメンバーは長い付き合いの投資家さん中心の親密濃密接近戦。店に追い出されるまで飲み食いし続け、お腹も頭も一杯になりました。ブログランキングはここから

  2007年12月23日

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  オノ・ヨーコさんからのメッセージ

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらオノ・ヨーコさんの言葉。「ひとりで見る夢はただの夢でしかないが、誰かと見る夢は実現する」この言葉を聞いてどう感じますか？　　　　　　　　　　　　　私、この言葉知っていましたが、最近意味がわかった気がしてます。投資を始めるではピンと来ませんでした。サラリーマンだけの時は夢に向かって行動していませんでした。最近この話をまた聞いて、電気が走りました。いろいろな投資家に会って夢を語るのも良し。家族に夢を語るのも良し。投資の成功の秘訣は同じ夢を見るパートナーを見つけること・・・プラスのエネルギーを発信し持ち寄れば夢に向かって歩き出せるということ・・・今ならよくわかります。そしてこんなステキな言葉を発信する投資家になりたいものだと思います。ブログランキングはここから

  2007年12月22日

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  あなたは代表なんです

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら先日聞いた話で、とても頭がすっきりした話。----------------------------私には父と母がいます。その父と母にはそれぞれ父と母がいました。そしてその父と母にはまた父と母がいて・・・それが10代前で人数が1000人を超えます。父　母　　父　母　　父　母　　父　母　　父　母　　父　母　　父　母　　父　母　父　　　　母　　　　父　　　　母　　　　父　　　　母　　　　父　　　　母　　　　　父　　　　　　　　　母　　　　　　　　　父　　　　　　　　母　　　　　　　　　　　　　　父　　　　　　　　　　　　　　　　　　　母　　　　　　　　　　　　　　　　　　　自分その1000人誰一人欠けても私はここに居ません。生物学的にあたりまえのことですが、すごくないですか？今私は生きていますが、父と母は亡くなりました。この1000人の中で生きているのは私だけ。だから祖先は大事にしてください。あなたは祖先の代表で今この世に居るのです。この表を見たら、偽装なんてできませんね。正しく生きてください。そして、親から引き継いだものは、何が何でも守り抜いてください。----------------------------なんだか勇気がわいてきませんか！ブログランキングはここから

  2007年12月21日

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  賃貸住宅フェアーで思うこと

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら賃貸住宅フェアの会場に足を踏み入れるととにかくすごい人数。家主・地主のセミナーを中心に見て回ったのだが、何れの人も大盛況。反対にメーカーさんや何かを売ろうとしている大手のブースはどこもみんな素通り。キャンギャルが疲れた作り笑いで暇そうにパンフを配っている光景があちこちで見られた。（観察してると実に笑える）セミナーでは、サラリーマン大家さんやこれから物件を買おうとしているサラリーマンが大挙してやってきている感じだ。半分近くの人は何らかの投資物件を持っているのではないだろうか。マサさん主催の懇親会に参加して、いろいろな人と話をしたのだが、みんな熱心に話をしたり聴いたりしている。ブログを書いている人も３年前に比べて何倍にも増えたようだ。誰のようになりたいとか、誰さんみたいな投資がしたいとか、それぞれみなさんいろいろ考えているようだ。だけど中にはいろいろな人のセミナー聞いてわからなくなったという人も多い。不動産を買うことが目的になって、目標を決めずに始めている人も多い。不動産投資は他の投資と違って、個人の置かれている立場をまず最初に考えなければならない。年齢、年収、職業、資産、負債、自宅有無、性別、地域、家族構成、法人、個人などにより買う物件が違うのだ。それから買う物件の順序も考えなければならない。これを反対にすると同じ目標には届かなくなる。レバを利かせるということは、これらすべてをうまく使い切らないと目標到達ができないか、あるいはとんでもなく時間が掛かることにもなりかねない。これから不動産投資をはじめようとする人は、まず勉強。それから、自己の整理、自分の置かれている状態の棚卸が大切である。そこまでできたら、今度は未来の年表を作る。金額を書き込む。起こる出来事を書き込む。するべき投資を考える。買う物件を絞る。ここまでを完璧にできれば、あとは運が付いてくる。某セミナーでも語られていたが、成功者に「なぜ成功できたのですか？」と聞くと、必ず「運がよかったんです。」と答えるという。確かにその通り。「ああしてこうしてこうやれば成功しますよ」という人はあんまり成功していない（笑）でも運がよかったんですと答える成功者は必ず勉強しているし、計画を持っている。その計画も半端ではない。とても具体的なのだ。まずは筋書きを書くこと。これは運のよい成功者は必ずしていること。ゴルフでパーをとるのと同じ。うまいゴルファーはホールからティーグラウンドを頭の中で見てドライバーショットを打つ。下手なゴルファーはティーショットで闇雲に旗を狙って打つ。すぐ横のＯＢにも気づかずに。不動産投資は今良くてもこの先どうなるか考えながら今物件を買うという非常に計画性の大事な仕事であるし、だからこそ安全で面白い部分があるのだ。これからはじめる人は、今回のようなセミナーや懇親会でいろいろな人の話を聴きながら自分の投資スタイルをぜひ確立して、いい投資をしてほしいと思います。ブログランキングはここから

  2007年12月20日

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  賃貸住宅フェアに行きましたが・・・

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらえーっと、２日ほど泥酔して帰ったため、書きたいことはたくさんあるのですが、また明日！もう寝ます・・・ブログランキングはここから

  2007年12月19日

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  内見

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は昼に物件見学。実は買いつけ入れてあるだが、１部屋空いているので、今日はその部屋の内見である。思ったより良かった。しかし、結論は今日は出ず。もう少し調査が必要だ。詳しくはまた今度。それでは、忘年会に行ってまいります！（時間がなくてスミマセン）ブログランキングはここから

  2007年12月17日

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  買える人と買えない人

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら先日書いた横浜の店舗物件だが、断念することにした。道を走っていてもよく目立ついい物件なのだが、もともと売主が自社ビルで建てたものなので、貸すことを考えていない造りであることが理由のひとつ。もうひとつは、以前にこの物件を賃貸に出そうとしていたことが判り、その時の募集家賃で計算すると利回りがかなり下がるということ。6部屋中1戸空いてますとか、5フロアー中1フロアー空いてますという場合は、利回りが予測しやすいが、全フロアー一括というのは運用利回りを予測するのが非常に難しい。売りのマイソクにはだいぶサバ読んで利回りが書いてあったのである。古いアパートで半分以上い空いているものも利回りは怪しいものが多い。中には物件価格を値下げしたら上がるはずの利回りも、値引き後も同じ％で書いてあるものもある。明らかに変である。本当の利回りは近隣募集相場と成約賃料、空室率をしらみつぶしに調べなければならない。だが、いい物件が見つかり、すぐ電話してもすでに申し込みが入ってしまっていることが多い。これは見ないで買付を入れているのだろうが、そういう物件はだいたい1番手でその後キャンセルなく売れていく。プロに近い人たちは、いろいろなことを経験でよく知っているので、それができる。当然そのような物件の調査をいちいちすることなく買っているのだ。でも、わからないことは知っている人に聞いてみるのが一番いい。わたしの場合はとりあえずいろいろ電話してみる。不動産屋さん、大家仲間、コンサルタント、税理士、その地元の友達・・・それだけでも結構わかることが多い。物件を1つ徹底的に検討すると1日でも相当なレベルアップができる。不動産を見る目が大きく前進する。いまはダメでも、次の時一発で判断できるようになる。買える人と買えない人の差はそこなのだ。ブログランキングはここから

  2007年12月16日

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  世田谷ボロ市

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日明日は世田谷ボロ市である。このボロ市、なぜか12月15日、16日と1月15日、16日の年またぎで開催される。世田谷線に乗って上町で降りると、すぐ目の前がボロ市通り。通りの名前が「ボロ市通り」なのである。通常時もリサイクルショップや、安いハギレ屋さんがあったりする通りだが、ボロ市開催の日には約700店舗が出店する大規模な市である。その歴史は430年。もともとは農民相手に物を売っていたそうで、農具や臼や杵が売られていた。今はアンティークショップとリサイクルショップ、雑貨屋などが中心で、売っている人も外国人も増えたようだ。　　　午前中に出掛けたのだが、すでにひどい混雑。私は地元だが、観光バスのお出ましのようだ。ほとんど立ち止まることができずに流されているだけ。祭りは好きだが、あそこまで混んでいるとただ疲れに行っている様なもの。午前中であの調子だから、夜はもっと混んでいるかも。人混みの好きな方、ぜひお出かけになってみてはいかが？ブログランキングはここから

  2007年12月15日

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  店舗物件内見

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は時間を作って横浜の某私鉄駅前の店舗物件を見に行った。一度こっそり見に行ったのだが、外見しか見れないので、今日はアポを取って内見させてもらった。店舗物件といってもビルである。今まで１Ｋ　１Ｒなどの単身用アパマン１棟ものが主体で、ファミリーが２部屋あるが、店舗は持っていない。今回の物件はまるまる１棟貸し物件なので、１００％か０％の稼働率だ。もう少し話が進まないと詳しく書けないが、いくつかの問題がクリアできれば買う可能性が高いかな。一般に店舗物件は住居物件と違って普通利回りが高い。欠点は空室になった場合、次のテナントが入るまでに時間が掛かること。利点はプロ相手なのでメンテナンスがほぼ掛からない。スケルトンでも貸せるし、テナントが勝手に綺麗にして店をつくってくれる。出て行った後もそのまま貸せるケースもある。住居物件だとそうはいかない。オーナー側で全部壁紙貼り替えて、下手すりゃ床だって貼り替えが必要だ。借主から保証金○○○万円を預かることもできる。しかし少なくとも買う場合には入ってくれるテナントが見つかって、同時に買うというタイミングでないと今回の場合は無理である。さて、この計画うまくいくかどうか・・・ブログランキングはここから

  2007年12月14日

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  事始め

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は正月事始め、すす払い、松迎えの日である。昔は12月13日に、門松やお雑煮を炊くための薪等、お正月に必要な木を山へ取りに行った。江戸時代中期まで使われていた暦では、旧暦の12月13日の二十八宿は必ず「鬼」になっており、鬼の日は婚礼以外は全てのことに「吉」とされているので、正月の年神様を向かえるのに良いとしてこの日が選ばれた。その後の新暦では日附と二十八宿とは一致しなくなったが、正月事始めの日は12月13日はそのまま残してある。スーパーやホームセンターでは注連飾りがたくさん売られる季節になった。うちも先日神棚の注連縄を買ってきた。注連縄を季節はずれに買うと4000円以上するのだが、今の季節だと安いところで1500円ぐらい。もちろん薪や木は必要ないので、一応来年の準備はこれでおしまい。本来なら今日あたりから年末の大掃除なのだが、今年は夏にリフォームしたばかりなので、ほとんど必要ない。今の建材は本当によくできている。水周りなどに汚れが付いたりカビが生えたりする目地など厄介な部分が無いので、掃除らしい掃除といえば排水管の清掃ぐらいで済んでしまう。キッチンの換気扇なんか、構造的によくできていてほとんど汚れない。これもあっという間に終わってしまった。床材も長期にワックスをかけなくてもいいそうだし、掃除するところがない。結構なことである。忘年会に専念できる。（含み笑い・・・）ブログランキングはここから

  2007年12月13日

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  相続税

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今年、相続が発生し、今月が相続税の支払期限。大地主ならともかく、非常にささやかな相続なので、相続税の申告なんて簡単かと思っていたのだが、これが大変。税金の支払が大変なのではなくて、それを計算するための資料を揃えたり、残高証明書などの照明を集めたり、領収書を集めたり、土地の評価関係の書類を集めたり、家系図作ったり・・・がものすごく大変なのである。2ヶ月前ぐらいにそれらの書類を全部揃え税理士の先生に提出した。先生の方でも相続税の申告という仕事が一番面倒なのだそうだ。ようやく先日実印を持って先生のところへ行き、申告書に印を押してきた。申告書関係書類は全部で厚さは1センチぐらいあった。相続税簡単シュミレーションなどのＨＰで試算していたので、だいたいの金額はわかってたのだが、おおよそ予想通りの金額だった。だが、やはり私にとっては大金だ。昨年の死亡者数は約800万人。不動産を含めた相続財産は約75兆円で、こてからどんどん増え続け、2020年には190兆円となる見通しだ。ある大家の友人はこのままだと相続税が8億円掛かると話していた。相続税を払う人は全体の５％といわれるが、相続の額が大きい人は大変な問題を抱えているわけだ。私ですら、ボーナスと数か月分の給与ぐらいの金額が相続税で持っていかれ、悔しい思いをするわけだが、8億円なんて冗談じゃないというカンジだろう。国はその税金を有効活用してくれるのであれが、まだわかるが、国はお金の使い方が下手。富裕層のお金を社会に回すことができるようなシステムになっていない。税金という手法ではなく、優秀な投資家たちの投資手法によるお金の社会還元システムができればいいのにと思う。ブログランキングはここから

  2007年12月12日

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  ドルゴ弁交換

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら排水口のゴボゴボだが、ようやくドルゴ弁なるものがやってきた。早速取り付けだ。 　　　　洗面ユニットの下の引き出しを抜き、パネルを開けると給排水設備が見える。Ｓ字の配管を手でくるくる緩め、写真のグレーのユニットを途中にかませ、手でくるくるねじを締めるだけ。長さをあわせるため、場合によっては配管を切らなければならないが、プラスチックなのでカッターでも切れそうだ。取り付け3分。試しに風呂に水を張り、流してみた。水を流し、耳を澄ますと、シコーッと弁が開く音がする。流水の速度は上がった気がする。排水口の蓋の浮き上がりも収まったようだ。だが、最後のゴボゴボ音はほんの少し残るのが気になる。どうやら封水（下水のにおいを逆流させないための水の弁）の形状が悪く、流水量が減る最後の部分でゴボゴボいうようだ。この音に関してはユニットバスメーカーを呼んで、改善できないか再度検討してもらうことにする。しかし今の給排水設備は本当に簡単によく出来ている。特別な工具がなくても簡単にできますね。ブログランキングはここから

  2007年12月11日

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  フローリング補修

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日はフローリングの修理について。壁の釘穴、クロスの破れ、コーキング、塗装などはほとんど自分でできる。昔、自分の車の下地仕上げ、塗装の補修などもをしていたので、家の補修や塗装なんて簡単である。だが、フローリングの補修はなかなか難しい。難しいのは色である。金属塗装のように均一ではないので、微妙に混ぜながら自然さを出すのだが、フローリングは一枚一枚色が違う上、一枚の中の部位によってもかなり色の差がある。塗装のようにボカシが利かない。フローリングの凹み、穴などの修理は、電気こてを使って平面になるよう補修財を埋め込んでいくのだ。我々が使うのはせいぜい7～8色の補修クレヨンだが、プロの道具はこのとおり。これから色を混ぜながら埋めていくのだ。まずはマスキングテープで一枚分補修し、その後半艶出しクリアラッカーで塗装し、その後特殊なワックスで仕上げる。一ヶ所当たり15分程度で終了する。話を聞いたら、フローリングの補修の学校があるらしい。器用さ、センスも必要だが、今は道具がよくなっているのであまり難しくないそうだ。傍で見ていてだいぶ勉強になったので、道具さえあればなんだかできそうな気がしてきた。ブログランキングはここから

  2007年12月10日

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  物件見学

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら朝起きたら二日酔い。昨日集まった投資家は25名ほど。昼から泡会、泡会、泡会・・・いろいろな方に意見を聞くことができて、時間が経つのがえらく早かった。家に帰ると、飲んでる間にＦＡＸとかメールとかがわんさと来ていて、そのうち1つの物件が気になり、今日は二日酔いを覚ましたあとクルマで見に行った。いつも思うのだが、いい物件でありますように・・・と願いながら。今回の物件は肝心の建物の資料がまったくなく、土地と面積と家賃表だけ。築年数すら不明のアヤシイ物件なのだが、利回りが物凄い。大田区内で借地権の長屋物件だ。クルマを最寄のコインパーキングにいれ、おそるおそる物件に近づくと、、、、激しくきたねえ物件だった。汚いのはいいのだが、土台がこの状態。はいダメー！気を取り直して、家に戻り、今度は電車に乗り換えて横浜の土地を見に行った。こちらは、、、う～ん面白いかも・・・なんせ夜だったので、よく見えないが、、再度昼に行って見ることにする。これから古家を取り壊してアパートを建てるわけだが、4月に間に合うかどうか微妙なカンジではある。ただファミリーユースもできそうなのであんまり関係ないかな。この物件については、またわかり次第報告することにします。

  2007年12月09日

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  セールス

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら朝から自宅共有部分の大掃除。（自分ちの前だけだけど）ホット一息してリビングに座ったら、ナンバーディスプレーに知らない番号で電話がかかる。出てみると、「ご主人様ですか？」（おまえだれ）「ワタクシ、今世田谷の一戸建てのお客様を対象に太陽光熱でお湯を沸かせるシステムをおすすめしてまして、今ある屋根に取り付けるだけで簡単に・・（中略）・・・ご家庭のテレビやエアコン・冷蔵庫などの電化製品にご利用いただけるだけでなく、余剰分を電力会社に「売電」することにより、家計の一助にも・・・（中略）・・屋根裏の天井面の温度は夏場には下がり、冬場には上がる断熱効果が生まれ・・○□※＃жЯ　」「あの、うち　マンションです。」チーンというわけでよく掛かってくるようなセールスでした。さてこれから今年最初の忘年会に出掛けてきます。投資家の大忘年会。昼スタートで夜まで、、さあ体が持つかどうか、、、ブログランキングはここから

  2007年12月08日

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  ファッションホテル？

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日もＰＣで物件探しをしていると、メールでＦＡＸが届いた。ファックスメールサービスなのだが、何通か届いているのだが、全部文字化け。送信元の不動産屋さんに電話して再送してもらった。どうやらまとめて何枚かＦＡＸすると容量がオーバーしてダメらしい。どこか設定をなおせばいいのかもしれないが、とりあえず中身を早く見たいので、また設定は研究することする。不動産屋さんにはいくつかの条件を指定したあるのだが、今回のＦＡＸはまったく条件が違うもの。内容は次のとおり。あるビジネスホテルを買い取った人がいて、そのホテルをファッションホテルにリニューアルしてオープンさせたが、オーナーを探している。このホテルを1億数千万で買う人は居ませんか？経営は全部こちらでやるので、長期契約で確定利回り１５％支払うので如何でしょう？という話。この売主である経営者は事業ローンで借入れをして、現在所有しているらしいが、それを売って別の物件を買い、同じ手法でファッションホテルをつくりたいらしい。そもそもファッションホテルって何？というのもわからないのだが、ラブホテルが高利回りというのは知っている。たぶん30％ぐらい回るのだろう。システムは興味あるし、理解できるが、やややばい感じ。わからない投資には手を出さないというのは基本的な考えとしてあるのだが、知らないことの勉強もしておきたい。ちょっと資料を取って話を聞いてみようかな。ブログランキングはここから

  2007年12月07日

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  放置物件 さよなら～

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら先日の放置プレー物件。ひょんなことから元付けがわかり、トキメイタ。場所は横浜の隣、利回り１３％の物件でのり地が入っているが、ロフトつきの20戸の物件。築年が古いこと、その他バス便なので難しいところだが、値引きできれば十分買いの理由もあったのでキャンセル待ちで１５％ぐらいでと思っていた。銀行融資が付きにくい物件なので、競争が少なくかえってやりやすい。申し込みが入っていたのは知っていたので、様子を伺っていたが、どうやら契約まで行ってしまったようだ。これはもう転進するしかない。この間まで仲間の大家に「もう買わない」と言っていたばかりなのに、また買おうとしている自分もなんですね。物件価格が下がるであろう来春まで待つのも手なのだが、不動産の「買い」は計画的に進められないのが常。買ったあとは、いろいろな対策が取れるのだが、買うことに関してはなんせ物件はこの世に1つしかないので判断が難しいし、なにより縁がないと買えない。あきらめて今日はおとなしく５棟目の不動産取得税を払いに行った。３棟目、４棟目は新築を建てたので、建物分は来年不動産取得税を支払うのだが、６棟目は中古なのでそろそろ取得税の通知が来るかもしれない。はぁ～。おすすめの不動産投資 Blog はこちら

  2007年12月06日

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  エレベーター修繕

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら2棟目の物件は4階建てでエレベーターが付いている。メンテナンスはフルメンテではなくＰＯＧ（パーツ・オイル・グリース）契約。エレベーターは基本構造は簡単なので、あまり壊れないのが普通。点検項目は機械室、かご、乗場、昇降機である。必要に応じて調整、清掃、注油の報告が来て異常なしというケースがほとんど。一度ビックリしたのは、ドアーが一瞬斜めってしまったことがあるが、扉を引っ張るワイヤーが劣化で切れたためであった。すぐに対応してこと無きをえた。それ以外は特に異常がなく動いている。今回の保守点検報告書には、制御盤内電源装置及びインターホン、停電灯バッテリー交換要となっていた。単価は次のとおり。マイコン用電源装置　　　15,600円停電灯バッテリー　　　　5,000円インターホンバッテリー　5,000円交換作業費　　　　　　　26,000円　　諸経費　　　　　　　　　6,500円　　　　〆て　税込み　61,005円要は電池交換なのだが、こんなもんだろか？いずれにせよ、停電時などは今のバッテリーが弱くてもちが悪いということなので交換しようと思うが、単価がわからなくちょっと気になりますね。

  2007年12月05日

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  ネットカフェ難民

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら「２００７新語・流行語大賞」の年間大賞に、「どげんかせんといかん」と「ハニカミ王子」が選ばれた。「どげんかせんといかん」って流行った？　一回も使ったこと無いけど。それから「ハニカミ王子」、ハンカチ王子のパクリだし。。。まあ、いいでしょう。　そんなの関係ねぇ　し。自分として気になる流行語は「ネットカフェ難民」ですね。ネットカフェ難民は全国に５４００人以上居るといわれており、一度これを経験すると抜け出せないといわれている。アパート暮らしと路上生活の中間といった位置づけで、ホームレスの一形態といわれている。自宅での事情やアパートの金額滞納などの事情により、家に住む事が出来なくなったりしたのをきっかけにネットカフェ難民になる人が多い。24時間営業の格安のネットカフェや漫画喫茶で生活して、日雇い派遣で主に働いている若い世代の若者達。ホームレスとの違いは基本的にホームレスは働く意思がない人だけれど、ネットカフェ難民は働く意思がある人々。テレビの報道特集などで何度か見たが、本当に格差社会が進行していることを実感する。恐ろしいのは紙一重で大きな違いになっているということ。仕事は日雇いで携帯でやり取りするため、携帯を持てない人はネットカフェ難民にもなれない。そして、一方アパートの敷金礼金を貯められない人は永遠にネットカフェに居なければならない。ネットカフェの方がトータルの家賃は普通のアパートの家賃より高い。悪循環で貯金ができないからいつまで経っても家を借りられない。テレビもパソコンもあり、横になることはできないが、寝ることはできる。エアコンも効いているという中途半端な快適さが、罠のひとつなのかもしれない。考えてみれば、机に座り、パソコンしてテレビ見ながらご飯食べ、食べ終わって転寝してるのは普通のサラリーマンと変わりないといえば変わりない。普段の自宅での生活としてはやっていることは似たようなものである。経営からすればあの狭さでアパートの家賃より高いのはうらやましく思ってしまうが・・・この「ネットカフェ難民」を取り巻く環境が、アパート経営に教えるヒントは多い気がする。

  2007年12月04日

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  首吊り

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらネットで気になる物件があり、もうちょっと安く買いたいのでしばらく放置プレーしてみた。なぜ放置したかって。今回はもし縁があれば・・・買ってもいいかなという程度だし、たぶんみんな買わないかなという不人気な条件の物件というのがその理由。１番手がこけて売主がイヤになって安値で売ってもいいやという風になったら出て行って・・・なんて勝手にストーリーを考えている。なのでこのお話はうまくいけばまたご報告します。で今日は首吊りの話。もし自分の投資物件でそんなことがあったら、すかさず借りてくれる誰かに超安値で４年ぐらい貸して、他の人には何％か家賃を下げてあげて、４年経ったら普通に戻せばいいそうです。でもそんなことにならないよう祈るだけですが。。。腕の具合が悪いので、医者に行ったら「肺がんかも知れませんからレントゲン撮ります。」なんて言われ、がーんはぁ～　団信入っておいてよかったのかぁ・・・なんて、暗い気持ちで現像を待ったいたら、また診察室に呼び出され、医：「え～とですね。肺はきれいですが、首が・・・」私：「く、首がなんですか？」医：「ストレートネックです。」（なにそれ　ゴルフのアイアン？）私：「まっすぐで悪いんですか？」医：「通常は曲がっているんです。」（そうなの？）私：「・・・で治療は？」医：「ありませんが、リハビリはできます。」というわけで、首吊りです。（※注：顔が変形してます。朝青龍ではありません）あ～ん　気持ちいい！でも吊ったらなおさらストレートネックになってしまうような・・・・

  2007年12月03日

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  ＩＨって好き？嫌い？

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらアパートやマンションのミニキッチンの多くが電気コンロですが、壊れたりまた退去したあと反応が鈍いとＩＨに変えたりしますよね。自宅もリフォームの際ガス管ぶった切って止めてしまい、オール電化でＩＨコンロにしました。料理は好きなので、ガスでないのは不安でしたが、火力はガスより強いぐらいだという話だったので、思い切って変更したわけです。感想は、ガスとＩＨではぜんぜん違う調理器具だということ。今までのレシピは全部使えなくなるといっていいほど火力や火の回り方、特性がまったく違う。半年使ってようやくなじめてきた気がする。そのほか苦労するのが、フライパン選び。鍋はＩＨ対応のものを買えば汚さずずっと使えるが、フライパンは消耗品。すぐにテフロンの性能が落ちるので、比較的頻繁に、買い換えるのだがＩＨ対応は高級品しかない。安物でＩＨ対応品はすぐになべ底が変形し、使えなくなり結局不経済ということになかねない。気になるのが、見た目もすっきりでポイントの高いＩＨコンロだが、意外に使っている入居者は今までの鍋やフライパンが使えなくて困る事も多いのではないだろうか？単身者向けのＩＨ対応の鍋やフライパンが安価で出るようになればいいのですが、もう少し先でしょうかね。　↑写真は自宅のＩＨ。先日ちょっとした修理のために天板をあけたところ。たくさんのコイルが巻かれていて、電磁波でまくりナ感じ。今日のランキングは？

  2007年12月02日

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  自己紹介

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら１年間ブランクがあるので知りませんでしたが、すっかりブログランキングのメンバーも入れ替わっているような感じですね。私も再びランキング登場したのですが、「お前だれ？」「何者？」「しらねえ」という声も多いので、自己紹介させていただきます。投資についてはまたブログ記事で書くとして、とりあえず脳みそだけ。かみさんにアンタにぴったりと絶賛されたので自己紹介代わりに載せます。はい、私ＤＯＭＢＥの脳内はこんなです↓お気楽人間です。お気軽にお付き合いください。みなさんはどんな感じでしょう？もう試した？？←まだの人はクリック

  2007年12月01日

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  給与もらっちゃいます

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらもうすぐ12月。12月が期末なので、いろいろと調整段階に入らなければならない。税理士の先生の事務所に行き、給与の相談をしてきた。法人では現在３棟所有しているが、そのうち２棟は今年後半買ったものである。給与は家内と２人でそれぞれ金額を決めているが、途中で２棟分収入が増えたので、給与の金額をどうするかが問題なのだ。期の途中までは毎月ちゃんと口座から降ろしていたのだが、実際給与は使わないのでついおろすのを忘れ、未払い計上になってしまっている部分が多い。現金出納帳は毎月ＯＣＲで記入しているが、ただ税理士の先生に送っているだけである。預金出納帳は通帳に手書きでコメント書いてコピーしてこれも一緒に送っているだけ。今回法人で買った物件の資金はほとんど個人から会社へ融資している。また個人でも家内から一部借入れもあり、、、う～ん　なんだかよくわからん。先生から貸借対照表と損益計算書を出してもらい、それを参考に今期の着地点を決めることにした。給与を上げて赤にすることもできるが、今回もわずかながらに黒で終わるようにしようと考えている。数万円でも黒の方が、なにかと都合がいいことが多い。特に銀行に将来お金を借りる予定があるなら、黒が前提だろう。結局期の途中で給与は変えないほうがいいということもあり、据え置きで１年間分をまとめて支払をした。給与なので源泉分を計算し、その分を差し引いて現金を下ろすことになる。月末で銀行は死ぬほど混んでいたが、自分の法人口座から個人口座に給与分を移してきた。おすすめの不動産投資 Blog はこちら

  2007年11月30日

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  融資固定期間終了！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は繰り上げ返済のため、某信金に行ってきた。１棟目の物件は３年前に7,000万借金して購入したのだが、その時の金利が３年固定で2.4％。融資付けは自分で１０行ぐらい出向き、資料をつくり、交渉を繰り返し、最終的にこの信金に決めたのだった。繰り上げ返済した！と言っても、もちろん手持ち現金が何千マンもあるわけでなく、よその銀行から借りたのだ。つまり、残債の借り換えである。３年固定が過ぎれば、変動になるか、また固定を選択するかだが、この物件に関しては今後は変動で借りると決めていた。所有している他の物件は10年固定が多いのだが、持ち駒すべて固定にすると身動きが取れなくなる。世の中がどんな状況になっても、必ず対応できるようにしておきたいからだ。固定期間中は通常繰り上げ返済すると違約金が発生する。わたしの場合、この信金との約束は、残債の2％であった。その違約金の期限が３年経ってようやく終わったのだ。　わ～い。で、まあ普通ならそのまま変動に切り替えればいいのだが、実は結構金利が跳ね上がる。今は短期の固定の方が金利が低いので、メリットがまったく無い状態。そこで他の地銀に話をもっていき、借り換え可能か打診したところふたつ返事でＯＫだった。金利は2.25％。2年固定なら1％台後半と言われたのでグラッと来たが、やはり当初の目的どおり変動に決めた。今借りている信金に交渉した結果、その地銀と同じ金利まで下げますとのことだったが、団信が付くと割り増し金利になってしまうので、結局サヨナラする事にした。今日の信金の応接室では、今までと違って、ものすご～～く　つめたい　事務的な　対応をしてもらった。私もつとめて無愛想に　低姿勢に　にこやかにサインしてハンコ押して頭さげて帰ってきた。金融機関にとって借金をドーンと返されるということは、かなりのショックらしい。（銀行からはしょっちゅうショックな返事をもらっているので、たまにはこちらからショックなことを言ってもいいだろう・・・）お金は２行の通帳の上で同日にせーので出たり入ったりするだけだ。あと残る手続は担保権の抹消と新たな設定をすることになる。一式書類を新たな融資先に送れば後は手続きをしてくれる。今までこの物件は団信が無かったので、今回の手続は結果的に新たにただで保険に入ったようなもの。さあ、あとはこの借金をどれだけ返済していけるか、ですね。おすすめの不動産投資 Blog はこちら

  2007年11月29日

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  ゴボゴボ音してませんか？

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今住んでる家は住友の新築そっくりさんでフルスケルトンリフォームしたマンションだ。フルスケルトンなので給水管、配線、ＬＡＮなどすべて自由に設計できる。ただし、ＲＣマンションの場合排水管はいじれないことが多い。排水管自体が下階の家の天井裏を通っているので、排水管自体が他人の家なのである。なので、内部を高圧洗浄して現状の配管を使う。当初から気になっていることがひとつ。お風呂の排水口からゴボゴボと音がするのだ。水はけもあまり良くない。頭を洗うと排水溝のふたが浮いてくるので、左足で押えながら桶でお湯をかぶるという技が必要になってくる（笑）そしてその後は結構長い時間ゴボゴボ　ゴボゴボ　ゴボゴボと大きな音がする。原因だが、毎年排水管高圧洗浄をかけ、ワイヤーによる清掃もしたので、汚れや錆びは考えにくい。横引き管の勾配不足かもしれないが、今までこんな音はしたことが無い。 もっとも疑わしいのは、排水管のエア抜き不良。排水が枝管から本管に流れ込む際に、本管の上部が真空になったり、下部の空気が圧縮されるのを防ぐために、通常本管と並行して通気管を設け、本管からの空気の逃げ道を作るのが普通である。施工業者もエア抜きをつけましたと言っていたが、どこを探してもそれらしきものが見当たらない。エア抜き不良が原因であれば、ゴボゴボ音は一ヶ所だけに終わらず、同一排水系統で同じ現象が起こるはずなので、再度洗面所やキッチンの排水口をチェックしたら音は小さいが最後にゴボッっと音がするではないか。施工のミスも考えられるので、施工業者を呼んで調べてもらった。確かにどこにもエア抜きの装置がついていないようだ。ユニットバスの排水口に今から付けるわけにいかないので、すぐ傍の洗面台の下にエアー抜きを付けることにした。洗面化粧台の下のパネルを外せば、Ｓ字管のスペースが現れるが、ここに分岐させて取り付ける。名前はドルゴ弁耳慣れない音の響きだ。（なんだか強そう）　　　　　↑　こんなヤツスウェーデン生まれのすごいやつ。従来屋外に開放していた排水通気を屋内で処理できるように、世界で初めて開発された画期的な排水用通気弁で、スウェーデンをはじめ欧米でも数多く採用されている。原理は、排水時、大気(＋)と排気管内(－)との間に生じるわずかな差圧で弁部が開き、配水管内に空気を吸い込む。差圧が発生していない時は、弁部は自重で閉まり、排水管内から臭気漏れを防ぐわけだ。またこの室内方式は、札幌などの寒冷地ではかなり有効な方式のようだ。排水通気を屋内で処理するので、積雪による通気管の凍結、閉塞事故、氷柱の落下事故などの心配がいらなくなる。工事は今混んでいるので１２月まで待たなければならないが、施工したらまた報告しま～す。

  2007年11月28日

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  街のハシゴ

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら長野県と埼玉県から旧友が上京した。夕方渋谷で待ち合わせ。ケータイで待ち合わせ場所を相談するも、結局全員田舎者でハチ公前の集合となった。渋谷マークシティー裏あたりで飲む予定ということだったので、渋谷向けのファッション（上フリース、下シャカパン、背中にリュック）で向かった。埼玉の友人に、「渋谷に行ったことないから、名所を案内して欲しい」とワガママを言われ中央街、道玄坂、東急本店、ホテル街、松涛温泉、ぶんか村、センター街、西武、のんべい横丁宮益坂を散策した。すると今度は長野の友人が、新橋で飲みたいというので銀座線に乗り新橋へ。下りた瞬間から、すごい違和感。恥ずかしくて歩けないくらい。サラリーマンの街だからあたりまえである。ついでなので汐留のオフィス街を練り歩いてみた。初めて行ってみたが、とんでもなく街の床面積が大きくなっている。こりゃ地方に人がいなくなるわけである。永く横浜に住んでいたが、今年東京に引っ越して思うこと。やはり東京はすごい。何がすごいって、街ごとに生息する人種が違い、棲み分けている。そしてそれぞれの街がとても広いということ。銀座線に乗ると、渋谷、表参道、赤坂見附、新橋　みんな乗り降りする人種が違うし、それぞれが同じ匂いのファッションである。横浜ならどんな格好だっていいし、どこでも老若男女が入り混じっているので街のハシゴも気にならないが、東京の場合は街のハシゴには注意！ですね。

  2007年11月27日

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  セミナー参加

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら昨日は久しぶりにこちらのセミナーに参加しました。午前中コドモの学校説明会に参加してから向かったが、時間が押してしまい遅刻。真っ暗な会場に大きなスクリーン。目が慣れないので誰がいるのかよくわからないが、ちょうどこの方の講義がスタートしたばかり。かねてから最近ブログのナンバーワンを取っていると知っているので楽しみにしていました。1.2倍のスピードで話しますとのことでしたが、ノートをとらない主義の私にはちょうどいいスピード。周囲の人は必死にノートとっている様子。で、内容ですが、、、面白かったです。間の取り方が絶妙声の強弱がステキわざと引かせたり、、、そして、笑うところがわかりやすい。有名塾の名講師のようでした。文章もうまいし、お話もおもしろい方でした。あっ　内容ですね。テナントリテンション（入居保持）をテーマとした非常に納得性の高い内容でした。管理をお任せしている会社の基本的考え方が明確に聞けて良かったです。いけなかった人はＤＶＤが出ると思うので申し込んでください。で、中休みの時間でトイレに行こうとすると、まあ人数が多いことに気づく。人のかたまりの中からひときわ大きな態度で歩くお腹の大きなおっさんを発見。でたっ　あかちゃんさんだ！（そういえば二子玉川の庄やで先日飲んだ時、行くって言ってたっけ・・・）トイレでながーい列を並んだあと、会場に戻り倉橋社長はじめＣＦのメンバーの方にあかちゃんさんを紹介。セミナー後はいつものように泡会。ＣＦ関係の大家さんだけでなくいろいろなメンバーで混成された10人で近くの焼肉店へ。いつもそうだが、こういう会では自己紹介だけで平気で1時間以上掛かります。「大家はよく喋る」ということを再認識しました。（きっと他で不動産投資の話なんてできないんでしょーね）・・・・　で気がつけば、夜の関内をふらふら歩き、いつの間にか地下鉄で寝ていましたｚｚｚＣＦネッツのみなさん大家○○○の会のみなさんありがとうございました。お疲れ様でした～～

  2007年11月26日

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• ブログ再開します。

  約1年間ブログを休んでいましたが、再開することにいたします。まずはデザイン変更しました。ブログ名は変えようかとも思いましたが、そのままにします。古いブログも消さずに残します。この日記以前は古い記事です。↓

  2007年11月26日

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• みなさん　ありがとうございました！

  ＤＯＭＢＥの不動産投資日記【不動産　大好き！】 は昨日で600回でした。2005年4月1日にはじめて、今日で584日目。ほとんど毎日書いてきたような気がします。16万ものアクセスありがとうございました。また人気ブログランキングへのご協力も感謝致します。これより、まじめにお金の話ができる会員制ソーシャルネットワーキングサイト「い～かねっと」に移行いたします。こちらのブログは一旦、今日でおしまいです。また別の場所でお会いしましょう！

  2006年11月10日

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  つかれた～

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は朝一番で銀行に行き、１時間半かけて新築アパートの金消契約。昼飯もそこそこに家に舞い戻り、プロパン業者と初面談。その間、家内に信金に走ってもらい、中間金の振込。プロパン業者との面談終了後、また電車に乗って建築業者との長時間ミーティングと建築請負契約。その間、光ファイバー業者、管理会社、清掃会社、本業の会社・・・なぜか電話電話のオンパレード。携帯２回充電しました。はっきり言ってヘトヘトです。みなさんのブログも見たいですが、今日はもう寝ます。。

  2006年11月09日

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  金消契約準備とプロパン業者との交渉準備

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら明日の金消契約に備えて次のものを用意した。共同債務なので妻と私二人分だ。・印鑑証明書　×　3通・住民票　　　×　3通・17年度分納税証明書その１・その２　×　1通・実印・銀行印・自宅権利書前日になって銀行から自宅権利書も持ってくるように言われ、貸金庫に取りに行った。明日は銀行で金消契約が終わった後、午後から自宅でプロパン業者との商談である。今回の新築物件は所有は個人だが、管理は自分の法人で行なう。従ってプロパン業者との契約もオーナー個人ではなく法人との契約という形のほうが交渉しやすく、お互いメリットが大きいような気がする。見積りと設備の協力項目が決まったら、それを元に建築会社との交渉だ。建築会社では都市ガス仕様でトータルの建築費の見積が出ているだけなので、こちらも設備部分の詳細見積をもらう予定。それにより、どの部分を建築会社、どの部分をプロパン業者でお願いするか決めることにする。

  2006年11月08日

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  プロパン業者

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらプロパン業者に電話をしてみた。１K１２戸の新築APを建築するが、どのようなサービスをしてもらえるのか尋ねたところ、給湯器と１口ガスコンロとその配管工事は最低でも無料でやってもらえるとのこと。この場合のコストを計算すると給湯器７万円、１口ガスコンロ２万円、配管工事９万円ぐらいだろうか。これが１２戸で２１６万円となり、その分建築コストの節約になる。その他にもエアコン、テレビインターホン、ウォッシュレット、フローリングなど何でもサービスきるようだが、その分ガス料金が跳ね上がることはいうシステムだ。オーナーがコストダウンしても、入居者のガス料金がバカ高くなってしまってはまずいので、どこまでやるかバランスを考えないといけない。プロパン業者にはその方程式があるようで、どのランクの設備をどこまでやれば、ガス代が立方あたりいくらになるというように標準価格みたいなものが存在するらしい。あとは交渉と、建築会社とのすり合わせになってくるのだと思うが、なんだか難しい数字合わせのような気がしてくる。今のところ考えているのは、給湯器（追炊き機能つき）、１口ガスコンロ、配管工事の３つの予定だ。エアコンはガス料金への転化ウェイトが大きいので除外、テレビインターホン、ウォッシュレットは建築価格の中で吸収されるのなら依頼しない。近々会って、とりあえず図面を見せて見積もりをもらうことにした。

  2006年11月07日

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  確認申請提出

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら新築ＡＰのプランだが、先日のあかちゃんさん主催の泡会での激論による修正、その後の私のなれない図面作成一人舞踏会、それを受けて仕事の速い設計士さんのバトンレースでようやく建築確認申請を出せるようになった。（Ｂ棟平面図）企画当初、７畳のメインルームで３階建て２棟計１８戸の物件が、あんなこともこんなこともあって、平均8.5畳のメインルームで２階建て２棟計１２戸全室ロフト付の物件となったわけである。泡会のみならず、ブログやメールでご意見をたくさん頂き感謝感謝である。設計士の先生は「確認申請が降りるまで１週間で大丈夫さ！」と平気でおっしゃっていたが、ホントだろうか。ホントならすごい。今月半ばに着工できることになる。確認申請中にプロパン業者などの設備関係をどうするか決めなければならない。急がねば！

  2006年11月06日

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  ベンディアム計画中

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらTomboさんからのおすすめもあって、ベンディアムを導入することにしようと思う。最近大家さん仲間からもベンディアムの話がよく出てくる。ベンディアムとは賃貸物件向けネットワークだ。賃貸物件に差別化と新収益を同時に確保する光BBサービスとうたっている。ここの光ファイバー、低価格で、引き込みにかかる工事費や導入費のオーナー負担が無く、価格設定により永続的インセンティブ収入を得られる。 通常光ファイバーなどは入居者とサービス会社の個々の契約だが、オーナーとサービス会社が契約し、オーナーが一括支払いをする。それでオーナーが入居者からサービス代金をもらう方法だ。もちろん方法は自由だ。管理会社が取りまとめてもいいし、価格を設定するのも自由だ。携帯料金とインターネット料金は若い人にとって大きなウェイトを占める生活コストになっている。いいサービスを安く提供できれば、競争力もアップする。既存物件と新築物件、両方とも導入を検討中である。

  2006年11月05日

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  マンション塗装工事

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら自宅マンションの大規模修繕工事も半ばに差し掛かかってきた。高圧洗浄の後、外壁タイルなどの細かい補修に入っている。窓を開けるのに丁度よい季節だが、開けておくといきなり大きな声でベランダから八分ズボンが「こんにちは」である。休みの日だったりすると作業しているところを「見せてもらっていいですか？」て感じで見学したりするのだが、おおよそ下手くそだ。まあ、他人の家だし、工期も押してるからなのかもしれないが、もう少し何とかならないものかと思ってしまう。ベランダは防水塗装を施すのだが、これもボテボテして気に入らない。まだ1回目の塗装だが、2回塗りでこれでキレイになるのだろうか？下地を処理しないので、出来上がったあと水がたまりそうな感じである。塗装やコーキング技術は私のほうがぜったい上手いぞ！あ～　自分でやりたい！

  2006年11月04日

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  補修見積もり

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら税理士の先生と打合せをした。現金出納帳と通帳のコピーと管理会社からの月次報告書の3つが必要だ。記載内容に不備が無いか確認いただき、12月決算なので、法人所有の収益物件の補修についても相談してきた。必要な補修は今年のうちにやっておきたいのである。そうは言っても収入のアップに直接つながらない項目ばかりなので、最小限にとどめたい。先日、清掃管理会社に清掃と補修の提案と見積もりをもらったが、とてもビッグな金額でめまいがするのを通りすごし笑ってしまった。内容は１．各玄関扉枠塗装２．エレベーター外部扉塗装３．エレベーター内ダイノックシート貼り替え４．エレベーター内CFシート貼り替え５．共用通路長尺シート貼り替え６．共用階段部分ノンスリップシート貼り替え全部で２３０万円也！ダイノックシート貼り替えだけで３８万円也！　おいおい４人乗りだぞしかもエレベーターの内壁はまだキレイなのに・・・２３０万あれば２０戸全戸に新品の給湯器と最新型のエアコン、それにカラーモニターつきインターホンに替えることができる。依頼後１ヶ月たつが、お願いした清掃の見積もりはまだ来ていない。仕方なく別の会社に問い合わせたら、２時間後におおよその見積もりがきた。しかもその日の内に現場まで飛んでくれ、現状確認してくれた。見積りも当然桁外れに安く、そちらで頼むことにした。見積り価格はたぶん桁の間違いであろうけれど、それより何よりスローモーな業者とは付き合いたくない。スピードも大事だし、やる気も大事だ。遅くて高いのは、やりたくないということなのだろう。

  2006年11月03日

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  いーかねっと　募集はこんな感じでいいのかな？

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら投資家のみなさん。この方とこの方が立ち上げますよ！私も参加させてもらいます！会員制なので、まずはプロフィールを書かなくては・・・[1]公開（サイトの表紙に載せるもの）1 HN（ハンドルネーム）DOMBE　どんべぇ2 住んでる所（都道府県のみで可）神奈川県3 ブログタイトル（書こうと思っているブログのタイトル）不動産　大好き！4 現在の投資運用の中心（節約、貯蓄、投信、日本株、外国株、外貨預金、FX、不動産投資、商品投資、事業他）上記を％表示OK　ほぼ不動産のみ　修繕積み立てにFXを使おうか・・・運用しない現金を持っているのは何の意味も無い[2]サイト内公開（以下会員だけが見れるものですが、４～８については未記入でもOKです）1 自己紹介いわゆるサラリーマン大家です。サラリーマンを20年以上やっていますが、事業としての勉強は何もできていない気がします。ところが銀行をはじめとした世間では、サラリーマンの信用の高さにビックリ。これを利用しない手はないとうわけで、兼業大家に変身。手探りで始めたものの、ブログをきっかけにいろいろな人にめぐり逢い、最近では事業の楽しさを酒を通して実感する毎日。2 資産運用履歴3年前に｢金持ち父さん貧乏父さん｣を読み、頭をガーンと叩かれる。その後日本人が書いた不動産投資の本を読み漁り、半年間イメージトレーニング（？）。ところが本だけでは何もできないことに気がつき、某会社が主催する不動産投資勉強会に参加し、毎月勉強し、そのあとの懇親会で生の投資家たちに話を聞く。35年の住宅ローンを10年で返済し、かみさんを説得し頭金をつくり、2年前に1棟目（中古マンション9,200万円）を購入。その半年後、法人を設立して2棟目（中古マンション16,900万円）を購入。現在3棟目（初の新築11,000万円）を建設中。3 節約運用を始めたきっかけ自分と自分の家族をひとつの収入だけで賄うのは、自分として責任が持てないとの考えから、いろいろな副業を検討したが、やはり不動産が一番との結論に達し、はじめの一歩を踏み出した。4 資産額（総資産、負債、純資産）現在　　総資産42,000万円　負債33,000万円　純資産9,000万円5 資産目標5年後　総資産6億　負債3億　純資産3億6 月のキャッシュフロー現在85万円　来年春から125万円7 月のキャッシュフロー目標1ヶ月　150万円純粋な余剰金　100万円8 その他（夢、目標など）お金の心配をしないで、自由な時間を持ち、遊ぶこと。

  2006年11月02日

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  疲労とストレスには料理！

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらさあもう１１月。本業が忙しい季節に突入し、肩こりバリバリでガンバル今日この頃だ。肩こりの悪循環・・・ブログ→物件さがし→スカイプ→図面修正→不眠→早起き→図面→チャット→会社→激怒→叱責→やけ食い→肥満→運動不足→ブログ→飲み会→酩酊→夜更かし→不眠→・・・今からこの調子じゃ年越せないかも。なんとかしなければ・・・というわけでスタミナ料理（←また喰うか！）焼き豚でシャンパンじゃ！（←やけ？）レシピはみんなで考えよう（←手抜き）

  2006年11月01日

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