不動産　大好き！

全842件 (842件中 251-300件目)

< 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ... 17 >

• 

  新築ＡＰ進捗・・・

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら新築ＡＰの融資の本部決済が出た。フルで出て、金利は１０年固定　2.8％　３０年である。ただし、金消契約が１１月になるので金利に関してはやや上がる可能性もあるらしい。0.15％基準金利が上がるが、そうなると2.95％。ＣＦで大きな違いがある。ぜひとも申し込み時の金利で融資してもらいたいものだ。しかし木造で３０年出るのはすばらしい。さっそく来月の金消契約に必要な書類を半日かけて揃えた。住民票、印鑑証明、納税証明書を共有の為家内と二人分だ。そして銀行に寄り、土地の手数料うん百万を振り込んできた。

  2006年10月31日

  コメント(12)

• 

  図面夢遊会

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら「世に辞書にセクハラは無い」（＝あれはスキンシップだ）で有名なあかちゃんさんから、またスカイプだ。用事から戻ってPCをみると着信履歴がある。「いい情報もってるから連絡しろ！」とチャットの履歴もある。そんなに私のことが好きなのだろうか？奥さんと仲良くしてるのだろうか？最近ブログにも少しずつ本性（？）を現しだしたようだ。風呂上りにパジャマ姿でPCの前に正座しスカイプでコールすると、、、「どうも、ん？　なんだパジャマかよ！」といきないりのダメだし。昨晩は新築物件のダメだしで夢の中に図面が出てきて眠れなかったが、今日も眠れそうにない。するとあかちゃんさん、次から次へと写真を送ってくる。転送に１枚３分ぐらい掛かるが、来る度に興味深い写真がやってくる。といってもヒロポンさんのチャイナドレスの写真ではない。あかちゃんさんが物件見学で見てきた写真だ。外壁、キッチン、エントランス、ドアーのイケテル物件の写真。他にも過去資料で部屋の図面で参考になるものを送ってくれた。紙ベースなので、わざわざスカイプ中にデジカメを取り出し、撮影してそれをその場でPCにつなぎ転送というめんどくさそうな作業を早業でやってくれた。さすが一流企業戦士である。というか　やっぱり私のことが好きなのだろうか？？日課である１時間のランニングをキャンセル頂いての、深夜にまで及ぶ会議の末、「オレそのアパート建てましょうか？　安くしときますよ！」と予想外のご提案を頂いた。もしかして２棟建ての１棟を自分のものにするつもりだろうか？今日は早朝から部屋にこもり、慣れない図面をひき、それを設計士の先生にFAXした。夢の中で図面を描いていたから、朝起きてすぐ図面にすることができた。それにしても新築って自由なだけに大変。あるものをどうするかは簡単だけど、何も無いものをどうするかって、キリが無くてかなりしんどい。設計士の先生も「あと２～３日で仕上げます」という心強いお返事ももらったので、今週中におおよそ確認申請図面が固まりそうだ。

  2006年10月30日

  コメント(6)

• 

  ダメだし大会報告

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら休日のアンニュイな夕飯前、突然あかちゃんさんからケイタイが鳴る。「ＤＯＭＢＥさんきょうどう？」「どうって何が？」「泡飲みましょうよ。」「今から？」「いつでもいいっていったじゃんよー！」「わ　わ　わかりました。」（正座）というわけで、かばん（ジョージ）に図面を詰め込み、夜から新横浜へ。Ａ氏の舎弟のＱちゃんもお誘いし、珍しく図面舞踏会を行なった。着くなり料理そっちのけでおっさん３人の図面舞踏会。なにしろあかちゃんさんが酔う前にやらなければならない。時間が無いのである。まずは私の新築ＡＰのダメだし大会。ダメだしのポイントは簡単に言えば次のとおり。・メインの部屋が７畳を基本としているが、8.5畳、9畳とし、キッチン部分のデッドスペースを少なくすること。・ロフトがあるので一間のクローゼットは必要なく半間で充分。幅が一間なら奥行きは90センチ必要なく60センチで充分。・学生がメインであることを考え、冷蔵庫スペースはなくし、コンロ下のビルトインミニ冷蔵庫にすること。・廊下からトイレや風呂に入るのは基本だが、廊下→トイレ→風呂という配置でもＯＫ。・廊下スペースは90×180までのサイズを基本とすること。・ベランダの一部を使い半間のクローゼットとすること。・意味の無い建物の凹凸は無くすこと。なるほどである。さすがジャイアン大家である。早速に設計士と打合せを行なうことにした。続いてあかちゃんさんの中古物件の図面舞踏会。なかなかいい物件だが、難関が多そうだ。実物の写真とかが無かったのでよくわからないが、とりあえずは自慢話を聞いておいた。それにしても３０分で集合できるので、これからも呼び出しが増えそうである。今のうちに断る理由を考えておかなければならない。

  2006年10月29日

  コメント(17)

• 

  図面舞踏会２発

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今帰ってきました。。。昨日の２日酔いもなんのその。。今日は午後に戸塚でこんな会議。（通称茶会！）夜から悪徳大家に呼び出されこんな会議。（通称泡会！！）もう寝ます。。。。

  2006年10月28日

  コメント(9)

• 

  建築業者決定

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら建築３社に見積もりを依頼していたが、そのうち１社は見積もりが高い。もう１社はできませんと言ってきた。厳密にいえばこちらの要望より高くなってしまうのでできないということだ。結局最初に頼んだ業者に決定しようと考えている。見積価格はもちろん設備込みのものだが、プロパン業者を使えばいろいろな設備を負担してくれるだろうから、少しは安くできるだろう。給湯器、ガスコンロ、エアコン・・・機材部分だけで１２戸で総額２００万ぐらいだろうか。設備を含めるともっとかもしれない。土地の値引きと両方で少なくとも３００万は何とかしたいものだ。図面もほぼ完成ということだが、最終決定したらプロパン業者各社に見積もりを取ることにする。だけどプロパン業者の選び方って難しいですね。。

  2006年10月27日

  コメント(4)

• 

  設計図面マチ

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら今日は図面が出来上がる予定日だ。先日設計士に出した注文をいくつか挙げると次のとおり。（↓この図面は修正前のものです）・１階２階ともロフト付にすること・屋根は陸屋根部分をつくらず切妻か寄棟屋とすること・工法は２×４ではなく木造軸組工法とすること・ベランダは全室つけること・道路側の窓はスリットタイプとして防犯と目隠し、デザイン性を考慮すること・トイレとバスにはすべて窓をつけ開閉できるようにすること・外壁は防火サイディングとし屋根はメンテナンスフリーなものとすること・ベランダの手すりなどは別の建材を使わず、外壁と同じ仕様とすること・階段は鉄を使わずアルミ製にすること・部屋の仕切りはドアーをつけること　ただし開放したままでも使いやすいようにすること・バスの中に洗面をつけること・１階の部屋にはトップライトを付けること・キッチンの仕様はガスとすること・ガスはプロパンとし、エントランスの橋の下にバルク式のタンクを設置する場所を確保すること・エントランスの橋（架台）は鉄骨とし、歩行面はタイル貼りにすること・エントランスを大きめにし、自転車を駐輪できるようにすること・ゴミ置場はつくらないことさあ、どれくらい反映できているだろうか？あわせて外観のデザインも描いてくれるので楽しみだ。

  2006年10月26日

  コメント(26)

• 

  多忙な休日

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら六本木ヒルズの興奮も冷めぬ翌日、やはり頭が痛い。終電に乗り、駅から徒歩でびしょびしょになりながら帰った。スーツを干してかばんを拭き、風呂に入って寝たのが２時半。今日が休みでよかった。いや、ゆっくりしていられない。あれもこれもそんなこともしなければならない。（意味不明）まずは、事前に電話で確認して、個人と法人の印鑑証明書を用意し実印を持ち、車で陸運局へ出かけた。車を法人所有に変更する為だ。陸運局は初めて行ったが、案の定わかりにくい。窓口に係りの人がたくさん居る割りには、窓口の外に案内する人が一人も居ない。銀行とかだと必ず案内する人がカウンターの外に一人は居る。ちょっと質問したいことができても、いちいち窓口の列に並ばなければならない。ここは陸運局、来る人は素人が少ないのでこんなもんなのだろう。やっとのことで数枚書類を書き、窓口に提出すると、「個人から自分の法人移転登録する場合、代表取締役の場合に限っては議事録が必要ですから受付できません！」とのこと。そんな～急遽あらゆるツールを駆使してその場で議事録を作成し、違う係りの人に提出した。すると「お受けいたします！」ほっ、　こんな所二度と来たく無いから、よかった～10分後、新しい車検証が出来上がり受け取って帰ってきた。昼をまたいでしまったので半日仕事になってしまったが、これで晴れて法人所有。早速売買代金を決めて、譲渡証明書を作成し、法人と個人の実印を押した。さあてそして、夕方からは設計士との打ち合わせ。依頼しようとしていた設計士が入院！というトラブルがあったが、急遽新しい設計士を探し、打ち合わせにこぎつけたのだ。今進行中の新築ＡＰの確認申請用の最初の打ち合せだ。（と言ってもほとんど最後の打ち合わせだが）図面は一応あるので修正する部分をどうするかがメインの話になるが、仲介業者2社の担当者にも協力してもらい、2時間ぐらいでおおよそ固めることができた。この設計士さん、確認申請は1週間でＯＫという。いろいろな人から、軽く3～4週間かかると聞いていたのでビックリした（早っ）。しかも図面は2日で描いてくれるそうだ（早っ）。う～む　それなら2月の完成も夢ではない。がんばれ～

  2006年10月25日

  コメント(8)

• 

  ヒルズ族体験

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら昨晩はこの方の紹介で六本木ヒルズに出掛けた。他のメンバーはヒルズアカデミーの見学をしたそうだが、私は遅れて食事会からの参加。六本木に遊びに行くのは何年ぶりだろうか？ヒルズができてから一度も六本木に行っていない。もちろん日比谷線の駅からどのようにして行っていいのかわからない。緊張する・・・入り口がわからないのでタクシーで乗りつけようとわざわざ新橋からタクシーに乗る（爆）運転手に「アカデミーヒルズ専用入り口へ」と行き先を告げたら、「は？地図ありますか？」「じゃあ六本木ヒルズにとりあえず行ってください。」と私。乗った意味ないじゃん。着いてから時計を見ると、ヒルズアカデミー見学の時間はとっくに過ぎていたので、食事会の場所である５１階の六本木ヒルズクラブ入り口に向かった。エレベーター前で係りのおねえさんが迎えてくれる。見渡すととてもいい雰囲気の空間だ。一般企業の役員のおじさんたちに連れられていく会員クラブとは違う。そこにいる会員がみんな若いのだ。しばらくして、無事、pugliaさん、akoさん、よしおかたろうさん、Aさん（本人のためイニシャルで）と合流。エレガントな女性2人と大島紬の作務衣のおじさん、そしてジャケットとコッパンで武装した仕事帰りの一流企業のサラリーマンAさん。さすが一流企業だ。六本木ヒルズクラブでもお構い無しだ。ヒルズライブラリーの話、オージーの土産話などをありがたく伺う私とは対照的に、独自の視点で展開されるA氏。起・承・転・結・自慢　5段活用の巧みなトークは私たちのハートをつかんで離さなかった。当然、私も引き込まれる思いでそのお話を黙って伺った。途中注文の声も聞こえないほどお話は架橋に達したが、さすがヒルズクラブ。いやな顔ひとつせずサービスしてくれた。それにしてもお店の人が何度も同じことを聞いて来る。「珈琲お持ちしてもいいでしょうか？」（＝帰ってくんない？）そんなナウでヤングな遠まわしの表現での店からのご提案だったが、A氏は「だからまだいいんだよ！」と一喝。仕方が無いので珈琲も早々に、逃げるようにヒルズクラブを後にして2次会に。ここでもA氏のペースで一流企業戦士にあるべき姿について、10か条の訓示を頂いた。内容については、こんどよしおかたろうさんに毛筆で書いてもらい、自分の寝室に貼ろうと思う。pugliaさんこんなステキな経験させていただきましてありがとうございました。食事もワインも美味しゅうございました。入会費用150万貯めて、自分だけでも来れるように頑張りたいとおもいます。それまではまた誘ってね！　てへっ☆

  2006年10月24日

  コメント(12)

• 

  緊急ミーティング

  おすすめの不動産投資 Blog はこちらさて用事も済ませ、また高速道路でキンコーンっとやって帰るかと一般道走行中、新築ＡＰの担当者からケイタイに着信があった。大体の用件を聞いたが、声のトーンがやや暗め。ちょっと複雑な話なので、これから会えないかという。急いで待ち合わせのオフィスに向かった。先日ブログでも報告したとおり土地の売買を済ませた。その際に昨年隣地との境界についても立会いを済ませてあり、押印した書類も見せてもらった。したがって、わざわざ今、立会いをする必要も無いわけだが、売買をした以上は売主は境界の確定をしなければならない。ところがそこで問題が起こった。隣地境界の立会いをして了承した隣人本人が、場所が違うと言い出したらしい。擁壁があるのだが、その擁壁の上か下かという話なのだ。当然擁壁部分はのり地なので建物は建てられないから、実質どちらでもいいのだが、土地がその分小さくなる。公簿取引だが実質の面積はどれより大分少なくなる。問題となりそうなのは建蔽率だが、これは問題が無いことを確認した。話を聞くと、擁壁の下の隣人は擁壁の上で立会いをやり直し、プレートを打てと言っている訳ではない。簡単に言えば擁壁は俺のものだと駄々をこねている状態だ。法的に何の根拠も無い。おもしろくないのは、文句をつけられている土地の部分の税金を計算すると年間14000円ほどかかることだ。しかも実質狭い土地を買わされた事にもなる。逆を考えれば、隣地立会い済みには変わりないので、公簿とほぼ同一の実測面積で所有していることにはなる。もちろん将来の売買でも、その書類は生きてくる。万が一擁壁が崩れた場合などは、相手の主張通り、全額そちら持ちでなおしてもらえばいいわけである。ただ、境界の確定ができないことに対するペナルティーとして、何かしらのバックはしてもらわないとならないだろう。

  2006年10月23日

  コメント(6)

• 

  ETC装着

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら高速にのる機会も多く、車にもＥＴＣを付けたいので、ついでに無料の法人カードを探していたが、これがなかなか見当たらない。スカイプであかちゃんさんにも今時ＥＴＣも無いなんで信じられない！？と言われたので、朝からオートバックスに行って取り付けてきた。すぐ使いたいので、法人カードは後回しにして、キャッシュバックつきの個人のクレジットカードを作り、作業時間は1時間半ほど。装着後、早速高速に乗り出かけた。「キンコーン　通過シマシタ　料金○○円支払イマシタ。」（同乗者全員拍手！！）←バカいやいや便利便利。もっと早くつけるべきだった。（反省）トイレの蓋は自動で開く必要はないが、ＥＴＣは必要だった。（爆）またこれでバンバン物件探しに出掛けるぞ～！

  2006年10月22日

  コメント(10)

• 

  車を法人所有にしてみようか　２

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら自動車保険の件では、いろいろご意見ありがとうございました。昨晩は市場調査（？）のため赤い珈琲を飲みすぎまして、帰るのが遅くなりました。昨日の続きです。税理士の先生によると、もしもの時に保険会社がゴネて保険金を出さないなんて言い出されたら大変なことになるので、法人の車に個人の保険を掛けていいかどうか確認すること。保険会社が法人名義への変更がＯＫなのであれば、問題無いとのこと。保険会社に用途変更について「日常・レジャー」と「業務使用」と両方に使う場合はどのようにしたらいいのか確認したところ、1ヶ月に15日以上業務に使う場合は「業務使用」15日以下の場合は「日常・レジャー」になるとのことだった。また15日以下でも資材や商品の運搬に使う場合は「業務使用」になるようだ。つまり、1ヶ月15日以下なら不動産管理などの仕事には使ってもかまわない。従って、やはり法人に名義を変更することにしようと考えている。法人に名義を変更するには日付と金額を記入した売買証明書を作成し、個人と法人で保管した方が良いようだ。そしてそれぞれ帳簿につければよい。金額についてはカーセンサー等で相場金額を調べ決定するか、車両保険に入っているならそこに記載された車両価格で売買するようにし、根拠を示せる金額にすること。実際にその金額を法人の口座から個人に送金すれば完璧である。法人所有になっても、個人で使用した場合のガソリン代などは、もちろん法人の経費にはならないので、その分は按分が必要だ。車検などに費用は全額法人経費でＯＫ。私の車は年式も古いが、月割りで2年間で減価償却できる。

  2006年10月21日

  コメント(0)

• 

  車を法人所有にしてみようか

  おすすめの不動産投資 Blog はこちら現在個人で所有の車を法人所有に変更できないか考えていたが、次のことがネックで二の足を踏んでいた。自動車保険の契約者を変更する場合、次に挙げる場合を除いて、ノンフリート等級の引継ぎはできなくなっているのである。 1.個人事業主で契約していたものを、法人化により法人契約に変更する場合 2.法人契約のものを、法人の解散により、個人契約に変更する場合 3.配偶者間の変更（夫→妻）（妻→夫）4.同居の親子間の変更 5.同居の兄弟姉妹間の変更 6.割賦販売でクルマを購入した場合の、売主（販売会社）から買主への変更 引継ぎできないと新規契約扱いとなるため、原則として割高の保険料からスタートとなってしまう。したがって個人から法人に名義を変える場合、割高になるのであきらめていたのだが、先日、車を法人へ移転登記した話をあかちゃんさんのブログで読んだので早速私も調べてみた。まずは、今個人で契約している自動車保険の会社に電話をした。「個人所有の車を法人に移転登記した場合、自動車保険の等級は引き継げますか？」という質問してみた。自動車保険会社は、「法人で所有し、会社の人が使うのならダメですが、ご本人様だけが個人として車を使うのであれば問題ありません。」とのこと。車の持主と保険の契約者は関係ないようだ。ただ、個人として使うのであれば・・・というのが気になる。つまり、仕事で使えないということだ。別の保険会社に聞いてみた。同じような返答だったが、仕事に使えるか使えないかは「車の使用目的」によるとのことだ。保険契約するときに年間の走行予定距離をきかれたり、使用目的をきかれたりする欄があった。調べてみたら、私の場合、車の使用目的は「日常・レジャー」としてある。この部分がひっかるようだ。 う～む。まずはこの使用目的を「日常・レジャー」から「業務目的」に変更してみようかと考えている。もしかして追加で保険料が掛かるかもしれない。その後、車の名義変更して保険会社に車の名義の変更を届ければいいのだ。そうすれば多少なりとも減価償却が使えるのでウレシイ。

  2006年10月20日

  コメント(9)

• 

  長屋でランチ

  不動産投資 Blog ランキングをチェック午前中に友人からメールで「ガード下の美味しい牛丼屋を知らないか？」というメールが来た。ランチの誘いかと思ったら、今度飲んだあと行こうとのこと。すっかり頭の中はガード下の気分になってしまい、おなかが空いて昼休みが待ち遠しくなった。牛丼は今度のお楽しみとして、今日はレトロなたたずまいの五軒長屋のラーメン屋に行ってみた。20年振りである。700円ほどで死ぬほど大盛りなラーメンが食べられる。20代の頃、ぺろっと食べられたが、さすがに中年のおっさんにはきつかった。建物を見ると、かなりボロボロで修繕をしている形跡もない。あと何年持つかわからないが、少しの間だけ、昭和初期の映画のセットに居るような不思議な空間を味噌味のラーメンと一緒に味わえる。写真を撮ったが、なかなか絵になる風景だ。

  2006年10月19日

  コメント(4)

• 

  プロパン業者

  不動産投資 Blog ランキングをチェックモノの本などによく書いてあるが、アパートを建てるときはガスはやはりプロパンが有利だ。私の場合、今まで中古のマンション2棟とも都市ガスなので、ガス会社との交渉などの経験がない。これまで2年間で給湯器を4台ぐらい交換しているが、それらがすべて無料ならその差は大きい。給湯器無償交換、無償故障修理、それから設備としてのコンロ等の提供を受けられる。プロパン会社というのはわかりにくい業態である。関東地方だけでも数百社を超すプロパンガス販売店が存在する。しかし価格（単価）はどの販売店も異なるというのが現状のようだ。また同じ販売店であっても個々の家庭により料金が違うと言うのも事実。つまり都市ガスと違い公共料金ではなく、ガソリンスタンド、携帯電話会社やプロバイダーなどと同じように民間企業なのだ。だけれどもそれらのように単価が明確に、公平に発表されていない。せっかく初期の経費を安く上げられても、ガス代がバカ高かったら入居者からクレームが来かねない。相見積もりを取り、サービス内容を慎重に吟味して業者を選ぶことを考えないといけないだろう。

  2006年10月18日

  コメント(10)

• 

  休めない休日

  不動産投資 Blog ランキングをチェック久しぶりに今日は何もない日なので、たまっているサラリーマンの仕事をするかと、机の上に資料を広げてみたがあまりに外がうるさいので集中できない。仕方なしに出掛けて、中華の店で泡の出る珈琲を試飲してきた。家がウルサイ原因はこれ。自宅のマンションが大規模修繕中なのだが、今日は外壁タイルの破損部分の交換をしているらしい。ＲＣの壁の全体からカツンガツン大きな音がする。ベランダに出てみると上階の方で高圧洗浄中なのか。白く濁った水しぶきが落ちてくる。モルタルのかけらが落ちてくる。セメントが落ちてくる。ネジが落ちてくる？？（なんで）天気がいいのに今日も閉め切ったままだ。そして工事がない夜中に洗濯物を干す生活。早く終わってキレイにリニューアルした姿を見たいものだ。

  2006年10月17日

  コメント(6)

• 

  人力発電装置

  不動産投資 Blog ランキングをチェック東京駅の改札で踏んで発電するマットが敷かれた。一応実験段階のようだが、発想が面白い。場所は丸の内北口の自動改札で、通過した人が踏んだ際に出る振動で発電する「発電床」だ。この発電床で自動改札機や案内表示の電力を賄うのが目標だという。 直径約3センチの圧電素子を改札の床に敷き詰め、乗客が踏んだ振動で発電する仕組み。 設置した強16日は、午前4時から同10時までに計2705ワットを発電した。ビルのドアーの開け閉めで発電とかできる日がやってくるのだろうか。発電効率が上がれば共有部分の蛍光灯電気代ぐらい出るのではないだろうか。太陽光発電、風力発電などの自然の力も大いに利用するべきだが、人間の力も有効活用したいものだ。その前に、まずは携帯電話に振動で発電する装置をつけて欲しいな。

  2006年10月16日

  コメント(5)

• 

  土地決済！

  不動産投資 Blog ランキングをチェックオーストラリアとスカイプの後、土地の決済のために家内と二人で出掛けた。共有名義の為２人分の署名や押印が必要になる。今回の仲介業者は３社。普通は２社だが、よくあることのようだ。不動産屋さんはそれぞれ手数料が減ってしまうけれど、買うほうにとってはあまり関係のないことだ。土地をだけを買うのは初めてで、建物が無いから時間もあまりかからないだろうと踏んでいたら、意外にも１時間半ほど掛かってしまった。例によってＩＣレコーダーをオンにして重説を聴いた。特に問題はないようだ。心配していた隣地との境界も立会い済んでいる。水道ガスなどのライフラインも問題が無いことを図面で確認した。ただし、もともと２階建てのアパートや戸建てが建っていた土地なので大丈夫かと思うが、段々地のために擁壁の周辺の地盤改良が必要になるかもしれない。その場合は１２０万から１５０万ぐらい掛かるだろう。一応見積りには入れてある。その他、道路との境界なども問題が無いことを確認した。手付金は小切手で支払った。すると、売主さん　：「あ～よかった。現金じゃなくて。」私　　　　：「何でです？」売主さん　：「数えると、指痛くなるから」両者　　　：「あはははっ」ということで決済は無事終了した。めでたし　めでたし。。

  2006年10月15日

  コメント(6)

• 

  オーストラリアからスカイプ

  不動産投資 Blog ランキングをチェック昨晩は終電で帰ってきた。１次会は４０人、２次会も２０人以上居ただろうか。１次会は居酒屋、２次会も居酒屋だ。それにしても予約無しで２０人以上は入れる店があること自体不思議だ。なんせここは南青山のど真ん中。しかも金曜日である。サービス×、味×、値段△、人の話を聞かないおばちゃんが切り盛りする超居酒屋だ。ちゃんと家賃払えてるんだろうか？昼間に担当のＰＭから電話がかかってきて、空室に申し込みが入ったのかと思ったら、「今日１次会で時間をあげますので何か喋ってください。」と言われたが、話すのは得意じゃないのでおことわりした。（スミマセン）でもお断りしてよかった。２次会でいろいろな人とお話していたら、事業規模がとんでもない人がたくさん居て、こんな恐ろしい人たちの前で話す内容なんで何もないと思った。（大藁）今回お話されたのはアルボレートさん楽しいトークショーが繰り広げられた。さすが、お話がご商売だけのことはある。私はこの会の会長を指名（ホント？）されたが、企画出しだけにとどめておこう。今日も昼からビールを飲んでいると、オーストラリアからスカイプが来た。投資研究会漆黒inオーストラリアのメンバーだ。かけてきたのはドンガバチョ師匠のアトリエ。師匠の他写っているのは、よしおかたろうさん、akoさん、ごっ君、金ちゃん。akoさんは現地で買った物件の写真を見せてくれた。もうひとつは、akoさんによると「DOMBEさんの名前で買い付けいれてある」とのこと。今晩ゆっくり考えたいと思います。でいくらなの？？毎日、ドン師匠のおうちのプールでフリチンでで羽をのばしているらしい。金持ちになったら私もお伺いしよう。さあ、とりあえず今日は日本の新築アパートの土地売買契約だ。

  2006年10月14日

  コメント(2)

• 

  １５万アクセス！！

  昨日、ブログ開設555日、１５万アクセスを達成しました。来ていただいたみなさま ありがとうございます。今後ともよろしくお願いします。さて新築アパートの図面で修正する部分が出てきた。全室ベランダ付、ロフト全室付、１階の部屋はトップライト付で図面を描き直してもらうように設計事務所に依頼することにする。建物全体の高さが少々高くなるので、前面道路からまっすぐ２階に入る形になるだろう。暗くなりがちな１階はエントランス近くにトップライトを設け、東や南の光が入るよう配慮したものだ。あとは来週、設計事務所との打ち合わせで詰めていく。そして今日はこちらの定例会に参加する。今回は事務所ではなくいきなり宴会場（居酒屋）なので、ブレイクしすぎないよう気をつけなければ・・・応援よろしくお願いします！

  2006年10月13日

  コメント(10)

• 

  メンテナンス検討

  不動産投資 Blog ランキングをチェック高圧洗浄の見積もりが来た。法人所有の２棟目のメンテナンスを計画中だが、特別清掃としてエントランスや廊下、腰壁などの共用部分の清掃を見積っているが、１社目からの回答だ。４階建て２０戸のマンションだが、総額３万円である。高圧で落ちにくい時はポリッシャーを使うが、お値段据え置きとのことだ。ケルヒャー（高圧洗浄機）買って自分でやってもいいのだが、何しろ面積が広いので大変だ。もう１～２社見積もりが来てから考えるが、意外に安いので少々肩透かしだ。あと１階共用廊下部分がコンクリート剥き出しのようになっているのだが、あちこちに黒ずみやシミができてきている。スチームクリーナーでも落ちないぐらいの年季が入ったものだ。タイル部分はきれいなので余計に目立ってしまう。この部分、ポリッシャー清掃でもあまり期待できないので、もし汚れが落ちなければ長尺シートを貼り、足音防止と高級感を演出しようかと考えている。

  2006年10月12日

  コメント(12)

• 

  共同債務で購入

  不動産投資 Blog ランキングをチェック２階建てのプランをPDFで入手した。段々地なので、全面道路からエントランスを入るとそのまま２階部分になる。階段を下りると１階だ。建物からは更に隣の土地が低くなっているので、１階でも見晴らしはいい。戸建てよりもアパート向きの土地だ。立面図のあるのでおおよその雰囲気はつかめる。ただし、ロフト仕様に変更するので若干の修正が必要だ。至急修正図面と見積もりを急いでもらい、確認申請に備えなければならない。銀行のほうはコンサルタントに交渉してもらっているが、積算プラス自宅担保で物件価格のほぼ満額出るようだ。ローン年数３０年OK、金利は未定だ。ただし問題は、個人でしか買えない。法人だと極端に融資年数が短くなる。先日この方とスカイプでこのあたりの対策についてアドバイスしてもらった。共同債務というやり方だ。私と家内で共有し持分を決めるのだが、ローンの部分に関しては私がすべて持分として按分しなければならないのかと思っていたが、そうではないらしい。フルローン私が借りたとしても債務を１：１で按分できるようだ。しかも、団信もそれぞれ付けられる。どちらか片方死んだら、半分チャラだ。なにより所得を抑えられるので、税金面で大きく違ってくる。全部私で所有するとサラリーマンの給与とあわせると結構な額をドカンと持っていかれてしまう。まあ、聞いた話では、共有は離婚しようとする時は大変だそうだが・・・ちょうど２棟あるからまあ　いっか。（黒）

  2006年10月11日

  コメント(11)

• 

  プラン変更！？

  不動産投資 Blog ランキングをチェック「先程のプランですが、根本的な部分でダメな部分が有ることがわかりました。」「・・・・とおっしゃいますと・・・。」「隣地との北側の斜線の関係で、規模を小さくしないといけません。また、のり地の部分のよう壁の強度が現状では弱く、大規模な改良工事が必要です。」「がび～～ん」ということで、昨日のプランはパー。。ところが売主さんの方で2階建てのプランを作っていたことが新たにわかった。でも、３階建てをそのまま２階にすると、・戸数が５戸減るので当然収入が減る。・１室あたりの空室率割合がアップする。などと考えていたが、計算してみると悪くないのだ。３階建てだと構造計算が必要だったり、重くなるので地盤改良の規模が違ったり、階段が短かったりして、坪単価が高くなる。坪単価で２０％ぐらい違うだろうか。従って、建築費が半分とは言わないが、かなり抑えられるのである。その他の事項、例えば自転車バイク置場が小さくて済む、従って外構工事が安くなる。構造計算が要らないので、確認申請までが早くなる。しかも今回も図面付だ。当然３階より２階のほうが工期が早い。それに３階だと建物の高さの関係でロフトを最上階にしか付けられなかったが、２階建てなら横浜市の場合１階２階両方ロフト付が可能だ。２階建てでも総戸数１２戸なので昨日書いた理由で１棟にできないが、全室角部屋、全室２面採光、全室ロフト付にできる。それと大きなメリットは融資だ。積算で計算すると、総額が小さいので頭金が少なくて済む。次回のためにキャッシュを温存できるのである。もう一度プランの見積もりを至急に取り、OKなら早速進めたい。

  2006年10月10日

  コメント(5)

• 

  ワンルーム規制

  不動産投資 Blog ランキングをチェック今日は朝からコンサルタントと建築の担当者を含めて、新築アパートの仕様の打ち合わせを行なった。建築確認にかかわる部分を早急に決めなければならない。プランは一応出来上がっているものを引き継いでいるので、おおよその部分はそのままでＯＫなのだが、もう一度容積率をもう少し目いっぱい使えないか検討してみた。今回のプランは１つの敷地に左右対称に２棟建てて両方３階建て。ワンフロアー３部屋ですべて角部屋にするものだが、南側の方の棟が北面斜線をとるため１部屋削って屋根にしなければならない。つまり、３階の１部屋だけつぶれてしまうのだ。全部使ええれば３戸×３階×２棟で１８戸だが、１７戸になってしまう。いっそのこと２棟を繋げて１棟にしてしまえば、もう１部屋造れるのである。１部屋造るのに約３００万円。それでも家賃プラス６万円は大きい。あと考えられるメリットとして、階段が１つで済む。３階建ての階段だと１００万円以上するらしい。階段を１つにすると共有部分にゆとりができ、高級感が出る。外壁が減るのでいくらかのコストダウンになる。デメリットとしては、全室角部屋でなくなる。ぐらいかなと思ったら、大きな問題が・・・横浜市のワンルーム規制である。適用建築物は「階数が２以上でかつ、ワンルーム形式の住戸を１０戸以上有するもの」だ。これに当てはまると自転車のための駐輪施設を敷地内に戸数の１０分の５台分、駐車のための施設を半径５００メートル以内に１０分の３確保しなければならない。また、内廊下の幅も広くしなければならず、プランをやり直さないとダメだ。もちろんそんな時間もない。やはり２棟で行くことを決めて帰ってきた。そして、このブログを書いている途中に担当者から着信有り。また、新たな問題が・・・（つづく）

  2006年10月09日

  コメント(5)

• 

  物件調査「動物園編」

  不動産投資 Blog ランキングをチェック最近の学校は秋休みなるものがあるらしい。「あきやすみ」とタイプして変換しても「秋休み」は出てこない。最近できたようだ。今日はその秋休みの1日。家族でズーラシアへ出かけた。ズーラシアは 1999年4月、横浜動物の森公園の中に第1次開園し、その後続々とエリアが広がってきた。2002年7月には「わんぱくの森」とアマゾンの密林ゾーン拡張エリアの「わくわく広場」がオープンし、2003年4月には「アフリカの熱帯雨林」ゾーンの一部がオープン。そして、2006年6月にわんぱくの森ゾーン内に「自然体験林」がオープンし、全面で約53.3ヘクタールの日本最大級の動物園となった。我が家も来るのは3回目ぐらいだが、来るたびに大きくなっている。これ以上大きくなったらジープが必要である。園内は・アジアの熱帯林 ・亜寒帯の森 ・オセアニアの草原 ・中央アジアの高地 ・日本の山里 ・アマゾンの密林 ・アフリカの熱帯雨林のゾーンに別れ、動物の生態が楽しめる。普通の動物園と違い、放し飼いに近い状態なので、双眼鏡は必需品。写真を撮るなら望遠レンズがゼッタイ必要だ。以下、キャノン砲で私が撮影した写真である。園内は広いのでどんなに混んでも、イモ洗いになることはない。レストランもあるが味はどうってことないので、お弁当持参がおすすめ。ベンチも豊富なので敷物は要らないだろう。ピクニック気分を味わいた人はもっていた方がいいかも。ディズニーランドと違い、アトラクションに並ぶ必要もなく、「泡の出るコーヒー」もそこかしこで売っている。園内は広く、のんびりウォーキングにぴったりだ。全部見なかったが、それでも4時間歩き続けた。ふとケイタイを見ると、1棟目の管理担当者から着信有り。折り返し電話をしたら、「空いていた部屋に申し込みが入り、審査も通過しました。」とのこと。いつになく空室が長かったので心配していたが、良かった！調子に乗って、泡の出るコーヒーを追加注文したのは言うまでもない。

  2006年10月08日

  コメント(8)

• 

  核実験どうなのよ

  不動産投資 Blog ランキングをチェック円安が進んでいる。北朝鮮の核実験が、週末に行われる可能性が高いらしい。8日は金正日総書記が朝鮮労働党総書記に就任した記念日だ。日取りは万全！？・・・ってことは、ん？ドカンと実験1発で、月曜日はガツンと円安でしょうか。慌てたわたしはＰＣを開けＦＸの画面とにらめっこ。一晩考え、よし、買うかと思って、今日の朝気が付いた。土曜日だったのである。確か先週も投資研究会漆黒横浜大会でそのようなことを言っていた気がするが、学習していない。はぁ～　ダメだこりゃ仕方ない、今日は新築ＡＰのスケジュール表を作ることにする。来週早々には仕様を確定し、確認申請の手続きに入ってもらう予定だ。これだけで3週間かかる。同時進行で土地の契約と銀行との融資額の交渉もすすめていく。しかしタイトだな～

  2006年10月07日

  コメント(8)

• 

  融資見通し

  不動産投資 Blog ランキングをチェック現在新築アパートの融資を2行目の地銀に打診しているが、とりあえずＯＫの返事が来た。といっても、以前に前日ドタキャンされた物件の時に融資が決まっていた銀行なので、私に融資することは基本的にＯＫなのである。今現時点で私に融資してくれることが決まっているのはこの銀行だけなのだ。あとは条件が合わない。この銀行、基本は積算評価で、あとは個人の属性と物件の収益で追加の融資があるかどうかが決まる。積算とその他担保を合わせ、何とか手が届く範囲に持っていきたいものである。融資年数に関しては木造だが30年ぐらい出そうな感じなので、キャッシュフローは良さそうだ。先日書いたようにまずは融資の内諾。そして、設計の詰めを至急行なうことにする。

  2006年10月06日

  コメント(8)

• 

  株買いました

  不動産投資 Blog ランキングをチェックネットニュースを見ていたら、「日経平均終値366円高・４カ月半ぶり水準 」という記事が出ていた。それによると、５日の東京株式市場で日経平均株価は大幅高となり３営業日ぶりに反発。終値は前日比366円78銭（2.28％）高の１万6449円33銭と、５月15日以来約４カ月半ぶりの高値水準。上げ幅は今年９番目の大きさ。前日の米株式市場でダウ工業株30種平均が過去最高値を連日で更新し、投資家心理が一段と改善したうえ、日本株の出遅れ感も意識された。国際優良株を中心に幅広い銘柄が買われ、東証１部の値上がり銘柄数は全体の８割を超えた　とある。ふ～ん　また買えないかとあきらめながら証券会社にログインしてみると、先週高すぎて買えなかった銘柄が下がっている。株はやらないと言っていたが、この１銘柄だけ下がったら買おうと思っていた。昼休みに買いを入れて、食事が終わって見たら約定していた。買い増しして放置プレーしたいところだが、また来年早々頭金などで現金化する必要があるだろう。

  2006年10月05日

  コメント(2)

• 

  金融機関変更

  不動産投資 Blog ランキングをチェックアパートの建築会社の人と今後のスケジュールについて電話で話した。工期は最低４ヶ月必要。したがって１０月中に着工しないと２月完成は厳しい。スケジュールは・融資内諾・土地売買契約・建築確認申請（３週間）・建築請負契約・金消契約・土地決済（資金一部実行）と引渡し・着工・検査・竣工・建物決済引渡しという流れになるようだ。まずは融資の内諾が最初なのである。ところが、借りる予定をしていた某地銀が難色を示してきた。個人で借りるには大きすぎるというのだ。まさかここでひっかるとは思っていなかった。２月完成を目指すので、グダグダしていられない。急遽、金融機関を変えて融資を引き出すことにした。なんとか今週中に内諾が欲しいところだ。建物の仕様・設備については融資内諾が出た後に行う予定だ。

  2006年10月04日

  コメント(4)

• 

  メンテナンス回答

  不動産投資 Blog ランキングをチェック管理会社に法人所有の２棟目のメンテナンスについて回答がきた。各部屋に聞き取り調査をしてもらったところ、エアコン、給湯器は問題なし。トイレの給水管の水漏れと換気扇の不調が１件づつだけだ。共有部分では屋上の防水はＯＫ。高圧洗浄は行ない、破損箇所が出れば補修する。エレベーター内は壁と床を張り替えようかと考えている。雑排水高圧清掃の今期中にやってしまおう。あとは消化設備点検で期限切れの消火器をとりかえることにする。見積もり中だが、メンテナンス箇所が少なく、思ったより費用がかからない気がする。税理士の先生と相談して給与の改定をするかな。

  2006年10月03日

  コメント(10)

• 

  裸の付き合い

  不動産投資 Blog ランキングをチェック大学時代の宴会は生死を賭けるほどのハードな飲み会だった。直径３０センチの大杯でビールを一気からいつも始まった。そして朝まで。命がけだったが、裸で付き合うことの大切さを教えてもらった。会社に入り、ようやくそのようなバカ騒ぎは無くなるのかと思ったら、それに勝るとも劣らない激しい宴会が続いた。いつも誰かが救急車寸前である。それでもめちゃくちゃ楽しかった。２０年が経ち飲み会自体も少なくなり、それにともない楽しさも半減していった。裸で付き合うことがなくなってきたのである。サラリーマンというしがらみから、飲み会が鬱憤晴らしの場化してくる。いつも誰かが、仕事上での文句を言っている。いつも誰かに人生を決められているような言動。サラリーマンだからしょうがないといった考え。それがつまらなくて飲み会にいくのも嫌になってきていた。最近投資家の皆さんと飲む機会が増えて、思うこと。みんな厳しく、一生懸命で、優しく、目がキラキラしている。自分の足で立って生きている。そして何より人生を楽しんでいる。当たり前のことを、普通にできる人たち。本当の意味での自立を理解している人たち。みなさんに会うと原点に立ち返って、またスタートを切る元気が出てくる。ブログのおかげで会えた人たちに今はひたすら感謝です！

  2006年10月02日

  コメント(19)

• 

  投資研究会漆黒横浜大会報告！！

  不動産投資 Blog ランキングをチェック家族サービスのため、午前中出掛けていた私は、不動産投資研究会漆黒横浜大会の０次会参加のため、京浜東北線で待ち合わせ場所であるマリンタワーの向かった。このマリンタワー。不動産好きにはたまらない物件だ。世界最大の灯台である。最上階には水の入ったタンクを何十個も置いてあり、耐震の役目をしている。しかも噂によると基礎の杭を打っていないらしい。近くまで行くとケイタイに着信留守電が入っていいた。あかちゃんさんからだ。「マリンタワーと氷川丸の間にいるから来い！」とのこと。まさか本当に芝生の上で宴会するとは思っていなかった。場所がわからず電話をすると、向こうの方で太ったおっさんが数人手を振っている。港ヨコハマのステキな風景が台無しである。コンビニで泡の出るコーヒーを５００ＣＣ購入し質素な宴会場に向かった。居たのはあかちゃんさん、よしおかたろうさん、マサさん、タニアさん、Ｑ太郎（呼び捨て）の５名様だ。すでに泡の出るコーヒー缶が数本転がっている。おつまみはコロッケだ（これから豪華中華料理だぞ！）宴会というよりホームレスの集会のようだ。Ｑちゃんはなぜかドレスコードがいつも変。芝生の上で宴会するのを知っていながら、糊の利いたワイシャツとスラックスだ。（銀座大会の時は短パンだった。）アロハで有名なあかちゃんさんは今日はおとなしめのシャツだが、いつものウエストポーチ。全体の雰囲気をロバートキヨサキ風味に固めている。よしおかたろうさんはおなじみの作務衣でコスプレし胡坐、マサさんは青いシャツで礼儀正しく正座だ。そして祝○○のタニアさんは、うるさい氷川丸のコンサートに背を向け、人生をしあわせをかみ締め、静かに泡の出るコーヒーを飲んでいる。私が穴の開いたデニムにつばの部分が破けたキャップをかぶって行ったら、Ｑちゃんに変だと指摘され、あかちゃんさんには「ＤＯＭＢＥさん家賃収入あるんだから破れていない新しいジーパン履いたら？」と指導された。古いのではない、新品から穴が開いているのだ。一流企業のルールを人に押し付けないで欲しい。これもコスプレである。私が買ったばかりの新品のカバンを持って行ったら、みんなに指差され、「ＤＯＭＢＥさん図面出しな！」そして図面舞踏会が始まった。こんな怖い人たちに新築ＡＰの図面を見せるのはイヤだったが、仕方が無いので新品の高価なカバンからそれを取り出し、みなさんに見ていただいた。ダメだし王が揃っているので、けちょんけちょんにやられるかと思ったが、とりあえずなんとか合格のようだ。そして本日の「投資研究会不動産編」は終了した。（えっ終わり？）金ちゃんに電話をして焼き鳥の出前を頼んだが、来るのが遅く、着いた途端に０次会終了。みんなで移動し、ようやく１次会がスタートした。店は中華街の端に位置する、胡瓜のニンニク和えで有名な、知る人ぞ知る豪華宮廷中華料理店（といってもごくフツウの店）。集まったのは１７人。（順不同）よしおかたろうさん　Q太郎さん　金丸大三さん　ゆみねこさん　キッコさん　akoさん　どらねこさん　あかちゃんさん　GOHMAさん　マサさん　Toｍboさん　ヒロポンさん　花凛さん　JIROさん　pugliaさん　ＤＯＭＢＥ中華の円卓を２つ使い部屋は貸切。自由席なので、席どりが難しい。さりげなくあかちゃんさんとは別のテーブルに座るよしおかさんとＱちゃんと私（大笑い）投資家は喋る人が多いので収拾がつかない。みんな喋っている。でもその中でひときわ大きな声で自慢話をするのはやなりこの人。ブログの世界では真面目な投資家だが、会った事ない人はぜひ一回会った方がいい。ギャップがありすぎである。（ほとんど詐欺である）今回はじめて参加したのはＧＯＨＭＡさん　ヒロポンさん　花凛さん　ＪＩＲＯさん　pugliaさん会うなり、イメージ違う！とみんなで叫びあう。いつもの光景だが、ブログのオフ会って本当に不思議な世界だ。そして今日のメインイベント「投資研究会ＦＸ編」の始まりだ。よしおかたろうさんに１．南アフリカ出張報告２．いけない大人のお金儲けサイト開設途中経過報告３．ＦＸ勉強会「ランドは買うな！」の３部構成で講義いただいた。あかちゃんさんがよく喋るおかげで、たろうさんの持ち時間はたった３分。それでもさすが、手際よくポイントを押えた勉強会だった（えっっ　終わり？）。会も後半「ではそろそろわたくし着替えてまいります・・・」といってヒロポンさんが席を立つ。お色直しだ。本当にチャイナドレスに着替えての登場だ。興奮したあかちゃんさんがすぐに席の隣にやってきて、セクハラしていた。（なんてわかりやすい性格）　私もかなり酔った頃、席を移ってＧＯＨＭＡさん　マサさん　Ｑちゃん　ＡＰ新築に当たっての新たな気づ気を頂いた。契約の方法、窓の位置、トイレの収納、エントランスのオートロック、ロフト、家賃・・・早速実行してみることにする。さすがみなさんプロだ。中古ばかりやっていた私は知らないことばかり。（その場で必死にメモをしたのだが、酔いのせいか字が汚くて翌日解読するのに時間が掛かってしまった。でも内容全部覚えています。みなさんありがとうございました。）さて、会もたけなわ、２次会に行こうということになり、０次会で食べられなかったからか、焼き鳥屋にぞろぞろ大勢で向かった。ここから先はほとんど覚えていないのだが、あかちゃんさんに親友だよな！と念を押されてたのを覚えている。（こわかった）ここでも泡の出るコーヒー（２００６年楽天ブログ流行語大賞候補）を飲み、膀胱は破裂寸前。トイレに行って席に戻ると、なんとだ～れも居ない。もう会計済まして外で話してるのかな？席を見ると私のカバン（新品）がない。外に出ると、外にも誰も居ない！あ～ん　財布も入っているので　帰れない～～　たすけて～店の人に聞いたり、駅まで走ってみたり・・・だーれも居ない。とぼとぼまた店まで戻ると、犯人からケイタイに電話。「なんでおれカバン持っているの？」（ｂｙあかちゃん）何それ！ボケ老人かよ！そうきょうはウエストポーチだったでしょおじいちゃん。。ようやくみんなにめぐり合い、返してもらいタクシーで帰路へ。家に帰ってカバン開けたら中に変な食品が散らばっていた。誰？ここにビニールの封をきった肉入れたの。おかげでカバン（買ったばかりの新品）の中が牛臭くなった。ウッシッシって笑っている場合でない。仕方が無いので、ファブリーズして寝るとする。忘年会はよしおかやまに開催決定だが、その前にもう１回ぐらいはやりたい。さて、次回投資研究会漆黒はどこでやろうか？

  2006年10月01日

  コメント(27)

• 

  寝汗！

  不動産投資 Blog ランキングをチェック拝啓秋冷の心地よい季節、貴社ますますご盛栄のこととお喜び申し上げます。平素は格別のご厚誼にあずかり、厚く御礼申し上げます。さて、わたくし、今朝目が覚めたらいつの間にか家で寝ていたのですが、枕がびっしょりでした（涙でなく汗）。何かいやな夢を見たような気がします。夢の中で４５歳の不動産投資家の変なおじさんにいじめられたのしょうか？なんだかよくわかりませんが、とても頭が痛かったのですが時計を見ると、もうすぐ正午。いつまでも寝ているわけにはいきません。必死に起き上がり、水を飲みましたが紹興酒の味がしました（ゲッ）。そういえば昨日は不動産投資研究会漆黒横浜大会で紹興酒を飲んだことを思い出しました。あっ　昨日ご参加の皆さん、月末のお忙しい時にご参加いただきまして誠にありがとうございます。謹んで御礼申し上げます。研究会報告は、も一度風呂入ってからブログ書きます。敬具

  2006年10月01日

  コメント(12)

• 

  ＦＸはじめました

  不動産投資 Blog ランキングをチェック明日はよしおかたろう氏にＰＣ持参でＦＸの講義をしてもらうつもりだったが、明日は市場は休みだそう。（知らなかった・・・）やはり飲み会に徹することになりそうだ。とりあえず、ポジションもないとなんなので、ライブトレードで豪ドルを買ってみた。お初である。不動産のように毎日価格がわからないものと違って、画面でどんどん値が変わっていくのではらはらする。イライラしてめんどくさいからこの辺で買うか！ぐらいの感じで買ってしまった（笑）口座にお金を振り込む前にバーチャルでやったことがあるが、まったく実が入らず、勉強にならなかった。やっぱりお金をつっこんで、とりあえず買ってから考えようという作戦だ。（だめ？）まあスタートということで、まずはめでたし（何が？）さて旨いものでも食うか！（有機水銀の王様マグロとコレステロールな仲間たちどんぶり）

  2006年09月29日

  コメント(10)

• 

  投資研究会ご参加の皆さん！

  不動産投資 Blog ランキングをチェック「投資研究会漆黒横浜大会」が勝手に日取りが決められており、知らない間に幹事にさせられていました（藁）月末なので皆さん忙しいと思ったのですが、半分ぐらい出席かと予測して、お誘いのメールを出してみたら、ほとんど方が出席の返事を出してくれました。それもほとんどその日に２０人全員がリターンメール。予約を入れた店に慌てて人数変更の電話をしました。それにしてもこの反応のよさ。なんてみんな暇なのでしょう？（黒）それとも万障お繰り合わせなのでしょうか？？投資研究会といっても皆さんご存知のようにただ飲んで騒いでいるだけ。なのに毎回人数が増えているような・・・いつも大笑いしているだけなのですが、そこからヒントが見つかる。気づきがある。元気づけられる。そして何かが始まる。自分に鞭を入れるため。人に鞭を入れてもらうため。勉強はひとりでもできるが、気づきはひとりではできない。と感じているのは私だけでしょうか？ご参加の皆さん　　おいしい紹興酒用意して待ってまっせ！

  2006年09月28日

  コメント(14)

• 

  ちょっとだけ資金運用しようかな

  不動産投資 Blog ランキングをチェック新築アパートは、たぶん土地を仕入れてそれから建てるので、土地の支払いが先に発生する可能性が高い。とはいっても他の不動産収入で充分賄える額だ。建物の方は出来上がってから受け渡しの時になるはずなので、しばらく手持ちの資金を他で運用しようかと思っている。ＦＸの口座を先日やっと開設できたので、そこに１００万、ネットの証券会社も口座開設したのでそこに１００万、つっこんでみた。不動産以外はやらないつもりだったが、これも勉強だ。証券の方は某日本株に指値したが約定できず、執行待ち状態。ＦＸはまだどの通貨も買っていない。こちらの方は、今度よしおかたろうさんに講義を受けてから買いを入れることにしよう。

  2006年09月27日

  コメント(10)

• 

  区分所有リフォーム見積もり

  不動産投資 Blog ランキングをチェックアパートのプランが大枠でかたまり、融資のほうも大体の方向性が見えてきた。もちろん本格スタートはこれからだが、手持ち資金をとりあえず一部開放できるようになったのは嬉しい。この資金を使って、今まで放置されていたものを進めていこうと思う。まずは札幌の区分所有のリフォーム。chobbyさんやゴックさんに業者さんを紹介してもらったり、実際見てもらったりして、見積もりを頂いたまででストップしていたため、早速再見積をもらい至急スタートさせることにした。今日は業者さんと電話で話して、大体の仕様を確認した。床はフローリングとするが、築年数が古く、もともと畳のため、床下の防音が心配だ。そのためちょっと値が張るが、防音タイプのフローリング素材を使うことにした。居間の壁は現在和室で、柱などが全面に飛び出しているため、石膏ボードでフラットにすると部屋がどんどん狭くなるのでやめた。従って壁紙ではなく塗りに変更だ。塗りであればそのままの形でスペースを殺すことなく改装できるからだ。入居者の入れ替え時も塗り替えになるが、クロス替えとほとんど費用は変わらないそうだ。あと、押入れはクローゼットにつくりかえ、キッチンはクッションフロアーの張替え。ストーブは中古品、給湯器は美装のみ　といった感じだ。予算は少々オーバーしそうだが・・・早く仕上げて募集したいものだ。まずは船長に見てもらい、札幌支店としてお使いいただけるか伺わなければならない（笑）

  2006年09月26日

  コメント(7)

• 

  ＩＫＥＡに行けヤ！

  不動産投資 Blog ランキングをチェック午前中は銀行に提出するための資料作成のためバタバタしたが、午後からはかねてから行きたかったＩＫＥＡに行ってきた。あかちゃんさんのブログで事前にイメージできたのだが、着いてみてビックリした。とにかく建物がでかい。看板もばかでかい。人工衛星からも見えそうだ。駐車場もばかでかい。今日は平日なのに車とめるのに苦労するほど混んでいた。泣かせるのがこのサービス。ところどころに紙のメジャーと小さい鉛筆、そしてショッピングリスト。まるで空室の内見者用サービスグッズのようだ。ルートが決まっているのだが、とりあえず飯食おうということでレストランへ。激混んでる。ディズニーランド状態だ。一番空いているカウンターへ行きワインとサンドイッチとデセールをトレイにピックアップして腹ごしらえ。一人1,000円以下。セルフなので安い。フツウのスーパーと違うので、食べながら（飲みながら）パンフでいろいろルールや方式の確認をした。周囲の人の食べているメニューを見てみたが、あまり見たこと無い食事だ。ジャガイモとかミートボールとか白いパンとか、サーモンみたいなもの・・・そういえばＩＫＥＡはスウェーデンの店。メニューはスウェーデンの食事らしい。スウェーデン料理はよく知らないが、なんだか機内食のようなメニューに見えた。そのあと、広い店内をほとんど駆け足で回ったが、センスの良さに感心した。しかも安いので一部屋インテリア全部で10万以内で収まる。今日は下見ということで買い物は電池と懐中電灯、そしておしゃれなジョウロを買った。　電池もおしゃれ、パッケージもステキ、透明の懐中電灯にその電池を入れるとさらにおしゃれ・・ジョーロもナイスなライン・・・写真はセルフサービスの区域の写真だが天井高およそ10メートル。フォークリフト持参しないと買い物ができない（爆）え～どうやって買うの？？！次回はショッピングリストを作って、アパートの小物を探そうシリーズで買い物にチャレンジしてみよう。

  2006年09月25日

  コメント(10)

• 

  新築ＡＰ進捗

  不動産投資 Blog ランキングをチェック会社の昼休みにコンサルタントに電話して、新築アパートプランの進捗状況について報告を受けた。まずは土地の仕入れ値。最近の上昇傾向を新聞が煽るので、指値があまり効かなくなってきている。一応売り値でシュミレーションすることにした。そして建物価格。こちらについては当初のプランより1300万ほど安くなったが、それでも大きな金額だ。もちろん建物本体だけでなく、外構工事や地盤改良、ガードマン、駐車場代なども含んでの価格なのだが、トータルでシュミレーションすると、思ったより利回りが稼げない。ほぼフルローンが出るのでＣＣＲは悪くないが、もう少し何かしらの工夫が必要かもしれない。銀行については審査中で、追加資料などを要求かもしれないとのことだった。食事して帰ると「あかちゃん」さんからケイタイに電話があった。「例のブログに書いてあった物件どんな物件だ」と詰問されたので　答えた。ＰＣに向かっているらしく、すぐ家賃相場を調べ、適正賃料をはじき出してくれた。それによれば新築プレミアム付きで10％は軽く超えそうだ。たぶん、２順目以降の家賃でも9％の後半はいけるだろう。新築で9％超えればまあ合格だ。今度、あかちゃんさんと公園のゴザの上で泡のでるコーヒーでも飲みながら、インタリアコーディネートのプランを話し合おうと思う。（おっさん二人だとちょっと気持ち悪いが・・・・参加者募集中）

  2006年09月24日

  コメント(12)

• 

  土地のイメージ

  不動産投資 Blog ランキングをチェック私は横浜在住だが、もともと生まれも育ちも横浜ではないので、実は横浜のことはよくわからない。土地には、歴史があり、それにまつわるいわれがあったりで、そのあたりのことを調べる必要がある。駅からの便利さ、買い物のしやすさ、夜道の明るさなど自分で確認できるものはやれるのだが、そこの土地にまつわる事柄は見えにくい。今プランニングしているアパートの場所は横浜中心部の住宅地だが、税理士の先生の事務所にも近い。打ち合わせの時に聞いてみた。先生は横浜出身なのでいろいろお詳しい。話によると、もともと地主がそのあたり一帯を持っていたようで、今でも屋敷が多いと言う。その後相続により屋敷が分割されて戸建てが建ちはじめた場所だ。確かに古い屋敷があったり、キレイな戸建てがあったり、なかなかのいい雰囲気の場所だった。地名からくるイメージと言うのも大事である。地名のイメージが悪いと物件の価値も低くなる。そのイメージと言うのは土地の者でしかわからないものかもしれない。路線価が低くてイメージがいい土地で駅近というのが新築アパートにはベストだ。土地が安く仕入れられ、それでいて客付がしやすそうだ。今プランニング中の土地名だが、イメージも悪くないし、どちらかというといいイメージの土地だそうだ。よかった！じゃあ、アパート名、地名を入れるか。

  2006年09月23日

  コメント(4)

• 

  今期やること

  不動産投資 Blog ランキングをチェック今日は税理士の先生に呼ばれて行ってきた。１２月決算なので、今後の４ヶ月の方針決定をする打ち合わせだ。法人所有の２棟目で、今期中にやっておきたい事を考えた。１．空調、給湯などで不具合がある部屋の聞き取り調査→　もしあれば調査して交換か修理する２．屋上の防水などの状態→　あと5年ぐらいＯＫと聞いるが、もう一度現状を確認する　必要なら防水コート塗り３．雑排水高圧清掃→　まだ買ってからやっていない４．共有部分の高圧洗浄と破損箇所の補修→　高圧洗浄かブロアーで飛ばすかどちらがいいか要検討５．エレベーター内の床張替え→　目に付くところなので張り替えるか、あるいはマットを作成する６．住宅用火災警報器の各戸への設置→　平成20年までに義務化なのでこの際つけるか７．消火器などの交換が必要なものは交換してしまう→　期限切れがないか要チェックさてこれでいくら掛かるのか？赤字にもしたくないし・・・物件の価値も上げたい。他に何かあるかな？？

  2006年09月22日

  コメント(6)

• 

  新たなスタート

  不動産投資 Blog ランキングをチェック利回り9％以上、ＲＣの中古物件で積算で評価が出るものを探しているが、都内や地元横浜ではかなり厳しい。あっても訳あり物件だったり、商業ビルだったりで二の足を踏んでしまう。また、積算で評価が出るものといえば、ちょっと離れた場所の物件ということになってしまう。わざわざ離れた所で9％の物件なら面倒なのであまりやりたくない。来年の春まで収益還元で評価を出す銀行が使えないので、それまで待って都内、横浜あたりでＲＣの中古を買う方がいいのだろうか・・・そんな事を考えている中、ある土地の情報が入った。そこで新築アパートを建てるというプラン付きだ。駅徒歩3分。家からも車ですぐ行ける場所だ。早速資料をもらいに行き検討に入った。現在更地の土地も見に行った。プランの詳細は未定なのでこれから詰めるが、概算では5年後の家賃で9.5％ぐらいいけそうだ。今から着手すれば来年の2月頃完成できるので、春の募集に間に合う。よっしゃ！　走るぞ！

  2006年09月21日

  コメント(14)

• 

  人生カレンダー

  不動産投資 Blog ランキングをチェック２年前、不動産投資を始めたときに人生のカレンダーを作った。先日ＰＣの中身を整理していたら出てきた。何度か作り直しているが、最近更新していないので作り直してみた。これを見ながら将来設計すると数字で未来が見えてくる。カレンダーといっても年単位だが、作っているのは現在からとりあえず６５歳まで。６５歳で大きなローンが一つ終わるからだ。縦軸に自分の年齢、給与収入、物件１の収入、物件２の収入、物件３の収入・・・、住宅ローン支払い、退職金、支出、キャッシュフロー（余剰金）、キャッシュフロー累計、物件購入資金をとり、同時に子供や家族の年齢も書いておく。横軸は西暦だ。今後の給与の予想と、物件をいついくらで買って、それからどれくらいのキャッシュフローがあり、そこから引かれる生活費や教育費などの支出を予測し、新たに住宅を買った場合の住宅ローンを引いて年毎のキャッシュフローを出す。もし会社を辞めたら、その時点でどれくらいの退職金があり、その頃子供は何歳で、学校はどこに行っているか。あるいは巣立っているのか。また○○年後の自分の時間はどれくらい持ちたいのか。何をしていたいのか。そのために今何をしなければならないのか・・・見ていくと、意外に時間は無いのである。逆にやることがいっぱい見えてくる。そして、それを考えると楽しくてしょうがない。もし、サラリーマンだけやっていたらこんな表作らなかったはずである。作っても意味が無いからだ。毎日一生懸命働くことで自己満足するしかなかっただろう。不動産投資を始めて、自分の人生を自分で歩く訓練が少しずつできてきたのかもしれない。（・・・まだよちよち歩きだが）

  2006年09月20日

  コメント(12)

• 

  頭切り替え

  不動産投資 Blog ランキングをチェックここ半月の間に買ってもいいかなと思う物件見学を７件行なった。見ている図面は未公開や販売即日などの新しい情報で１日５枚以上なので、半月で約７０物件。１０倍である。７件の内見に行って良いと思ったのが３件。融資がきつくて駄目だったのが２件。残り１件はテナントに問題ありだった。従っていまはゼロ。頭切り替えてやり直し中だ。最近の物件は収益還元で表面７～８％で設定して売り出しているので、どれもこれも似たり寄ったりに見えてしまう。売主の事情を探り、指値して物件をゲットしないと中古物件は難しいだろう。

  2006年09月19日

  コメント(2)

• 

  ウォシュレット交換

  不動産投資 Blog ランキングをチェック自宅のウォシュレットが不調だ。来年引越し計画があるので、このまま使い続けようかと思ったが、量販店で見たやつが安いので欲しくなった。クルマで出かけて買ってきた。最近のウォシュレットは取付け用のビデオが付いている。いまどきＶＨＳビデオというのもなんだが、よけいなお世話な気がする。そんなに難しくないだろって。結局見なかったが、そのまま捨てるにも気が引けるしゴミにしても大きすぎる。でも、セットの中に簡単な工具がついているのはありがたい。便座を外すナットを緩める特殊工具とスパナがついていた。以前実家のウォシュレットを通販で買ったときは工具がなくて苦労した。説明書を読み、分岐管を取り付け便座につなぎ、便座をつけるだけ。やり方自体は簡単だ。あっ、その前に元栓を締めてからやらないと水浸しになるので注意しよう。一番時間が掛かるのは今ある便座を取った時の掃除かな。普段取って掃除しないので、普通は、取ると「げ～～っ」と思うほどキタナイ。でも洗剤と激落ちくんでこのとおりキレイにしてから取り付けた。　　　　　　　　↓　　　　　　　↓　　　　　　　↓便器の蓋のカバーと観葉植物は風水に基づいて取り付けてある。いい感じでしょ？

  2006年09月18日

  コメント(10)

• 

  銀行の評価を知ろう

  不動産投資 Blog ランキングをチェック最近いろいろな人と話してみて、少し考え方の幅が広がった。というのは銀行による融資の実態がわかってきたからである。いろいろわかると探す物件の方向性や幅も変わってくる。私の現在の1棟モノの所有物件は1棟目　12戸　ＲＣ　13年もの　25年ローン　3年固定2棟目　20戸　重量鉄骨　13年もの　21年ローン　10年固定　で、今は3棟目を物色中だ。3棟目は中古ＲＣで積算評価が出るものを基本的に探している。理由は私の場合、2棟目借りて間もないので、収益還元でみてくれる銀行を来年の春まで使えないからだ。減価償却が長く取れ、融資期間が長く取れ、銀行の物件評価が高く自己資金があまり要らないもので、利回りの良いものが自分の基準だが、もし木造や軽量鉄骨でも長期融資が引けるなら、話は変わってくる。充分キャッシュフローが良くなる物件が出てくるからだ。物件を探す場合、銀行の現状を把握してから、自己所有の物件とのバランスをとって決める方法がいいのかもしれない。ＲＣに評価を出す銀行、鉄骨でも出す銀行、木造が好きな銀行、サラリーマンに優しい銀行、法人が好きな銀行・・・　様々だ。しかも支店や担当者によってまったく違うこともある。銀行を絞ってしまうと買う物件も限られてくる。まずは金融機関を知ること。頭を硬くすると、いい物件にめぐり合えない。

  2006年09月17日

  コメント(10)

• 

  排水管清掃

  おすすめの不動産投資 Blogはこちら自宅マンションの大規模修繕工事が始まって、足場が半分ぐらい組み上がった。毎日、午前中からドリルの音がうるさい。ベランダに洗濯物も干せない。したがって部屋干し。そんなわけで、会社に行っている日はいいが休みの日はなんとなく落ち着かない。それに加え、今日は年に1度の各戸の排水管清掃の日。いろいろな工事作業関係者が大勢居てにぎやかだ。朝の早い時間に作業員がやってきた。台所、洗面所、風呂、洗濯パン等の排水口をついでに清掃し、すっきりした。投資物件のほうもそろそろやらなければならない時期かもしれない。ファミリータイプではないので、排水管の汚れもそれほどたまらないのだが、2年に1度は必要だろう。

  2006年09月16日

  コメント(4)

• 

  夜の物件調査

  おすすめの不動産投資 Blogはこちら連日、物件調査がつづいている。疲れ気味で、朝起きれなーい。昨日は仕事帰りに、台東区の物件を見てきた。暗い中、ストロボをたいて写真を撮りまくっていると、おまわりさんが通り掛かる。変質者と間違われないように、職質されてもいいように資料を片手に持っての調査。悪いことしていないのに、なぜかドキドキする。情報によると住居プラス事務所と聞いていたのだが、行ってみるとまったくの商業ビルで全部事務所か店舗だった。それにしてもマンションと違って、ビルの夜の調査は無人なのでこわいものがある。築年数も新しくほぼ満室なのだが、商業ビルにしてはやや利回りが低いのでちょっと考えてしまう。指値もできるが、全部商業ビルというのは勇気がいる。どんなテナントか調べるのに時間もかかる。やっぱりやめておこう。やはり、自分にとっては、基本は住居系が慣れているので、やりやすいかも。

  2006年09月15日

  コメント(4)

• 

  物件視察とスカイプ図面舞踏会

  おすすめの不動産投資 Blogはこちら不動産業者から電話が掛かってきた。買付を入れた千葉の物件が、事情があって1000万円値上げしたいとのこと。任意売却物件だが、金融機関の計算で現在の価格では売れなくなったようだ。そして、１番手がキャンセルしたとのこと。キャンセル理由は値上げの為とのこと。困った。土地が馬鹿でかく、らくらくオーバーローン可の物件だ。諸経費分まで出るので、持ち出し無しだ。だけど問題も多い。詳細は書けないが、当初の情報よりかなりおいしくない物件だし、不明な点も多々ある。家賃表がＦＡＸでやっと手に入ったが、なんか変。バラツキがありすぎるのだ。同じ広さのファミリーで６万円以上の差があるなんて・・・普通はありえない。情報も遮断されてそれ以上入ってこない。と言うわけで、とりあえず放置プレー状態。もう一つ、会社の昼休みを利用して物件を見てきた。会社から２５分ぐらいの所。往復だけで５０分だ。昼休み６０分、従って現地での視察時間はたった１０分。写真を２０枚ぐらいケイタイで撮ってきた。立地がいいが鉄骨造の物件だ。なので融資期間が短い。困った。と言うわけで、銀行に打診してもらうことにした。昨晩は、あかちゃんさんとスカイプのチャットでＵＲＬを交換しながら、図面舞踏会をした。一つの物件でも複数人で見ると違う見方ができる。わざわざ「泡のでるコーヒー」を店で飲まなくても、パジャマやＴシャツで会談できる。物件探しも便利になった。

  2006年09月14日

  コメント(4)

• 

  物件分析と物件の手入れ

  おすすめの不動産投資 Blogはこちらこのところ寝不足だ。最近物件情報を積極的に取っているが、ひとつひとつ分析するのは大変だ。いまも同時進行の案件が３件だが、いずれも情報が少ない。あったとしてもウソの情報がよく紛れているので、注意しなければ騙される。満室時想定表面利回りで、数年前の家賃で計算してあったりする。全戸再募集して成約家賃になった場合で計算しないと大変なことになる。最近では築年数が１０年近くサバ読まれていたものもあった。これも自分で外廊下の痛み具合を見ておかしいと思ってアピールしたものだが、売主の不動産屋さんも知らなかった。空室の数も疑問が多いものがある。その他もろもろ・・・販売図面などの情報には注意が必要である。さて、昨日は銀行の団信の健康診断に行ってきた。かかりつけの診療所で、尿検査も含めて10分程度。ほとんどは問診だ。これと自己の申告表に印鑑を押し、銀行に渡してとりあえず終了。こんなに簡単でいいものかと思うほどだ。その後、横浜の物件の整備に向かった。共有部分の清掃はまずまずのレベルだが、外壁にある雨樋に蔦が巻きついていた。2階部分まで伸びていたが、背伸びして根性で引きちぎった。手痛い！その後コインランドリーの乾燥機のフィルターを清掃して帰ってきた。もう少し涼しくなったら、タイルのブラシがけをしようかと思う。

  2006年09月13日

  コメント(6)

• 

  大規模修繕工事

  おすすめの不動産投資 Blogはこちら今日は不動産関係で大忙し。あれもこれもしなければと慌てて朝ごはんを食べていると、ベランダの外に人の気配。１階でないのになんで？　と一瞬ビックリ。そうだ。今日から自宅マンションの大規模修繕が始まったのだ。八分ズボン超超ロングがうろうろ。足場組むのをちょっとだけ内側から見学させてもらったが、早い早い。あっという間に組み立てていく。時折、ガーーーっとドリルで足場を固定するビスを打ち込む音がひどいが、それが済むとまた上へ組み立てていく。明日からは半透明のようなネットが張り巡らされる。しばらく太陽のナマの光とはおさらばだ。

  2006年09月12日

  コメント(2)

全842件 (842件中 251-300件目)

< 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ... 17 >