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不動産投資の手帖

[不動産投資] カテゴリの記事

全112件 (112件中 51-100件目)

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1万アクセス達成しましたー！ヽ(^o^)丿

いつの間にやら１万アクセスを達成しておりましたーっ。　おめでとーう、ありがとーう！あまり更新できていなかったのに、感謝感謝です！★近況報告今週の木曜と金曜は有休をとるので、ななんと５連休になりまーす♪えっ！？どこに旅行に行くのかって？じつは、試験勉強のための休みなのですーっ！今年こそ、あの資格を取ってやる～　燃えてますっ！ではでは。。。

October 3, 2006

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不動産鑑定士協会からの手紙がー。

本日、会社から帰宅すると何やらお手紙が届いていました。げげーっ！不動産を値切りすぎて、鑑定協会からの勧告が届いたかーっ？と冷や汗をかいてしまいましたが。。。「不動産取引内容、地価動向等アンケート」　なる物でした。なんでも、国土交通省から地価公示の業務実施委託を受けているため、取引した物件の取引価格を開示して欲しいとの事。アンケート内容は、・売買日時・売買金額・土地の場合は、更地か底地か・土地と建物の場合は、築年数、構造、用途、延床面積・接道について(舗装の有り無し、幅員、方角、接面)・通常の相場で取引したか？相場より安く/高く取引したか？・賃貸物件の場合は、満室年収と実績年収、主な間取り・最後に、物件の地価動向について(値上がりする、値下がりする、変わらない、分からない)結構、立ち入ったアンケート！？ですねー。。。えー、どうしようかなー、と考えた結果、何の得もなさそうなので無視！することにしたいと思います。アンケートに答えたら、税金を還元してくれれば良いんだけどねー。

September 27, 2006

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図面舞踏会メンバーの物件リフォーム！

図面舞踏会の一期生(同期)である、３９３９さんとサホサホさんの物件を見てきました。まず最初は３９３９さん。見晴らしの良い坂の上に建つ推定築３０年の４気筒アパート。なんといっても金銭的構造がすばらしい！　利回り４０％です！！早々に自己資金を回収し、着実にお金持ちになれそうな物件です♪　よかったですねっ！そして、その後サホサホさんの１００万円の区分所有に到着しました。アパートの区分所有は珍しいです　家賃３万円でも利回りは３６％！！(計算がラク)物件は駅からは離れているものの、スーパー、ホームセンター、マンガ喫茶なども近く、とても住みやすい住宅地です。ＪフルＡＫに買い出しに行っているサホサホさんを物件の前で待っている間に、１０１さんが登場し、噂のケルヒャーで外壁を洗浄することになりました。すごい威力で、あっという間に黒ずんでいた外壁と窓のサッシがキレイになりました！しばらくすると、サホサホさんご夫妻とキッコさんが帰還して、１０１さん、３９３９さん、そしてワタクシ黒ごまの、ゆかいな図面舞踏会メンバーによる労働力投入が始まりました。カビの育った部屋の壁を取り替えるために新しい石膏ボードを買ってきたので、ご主人は思い残すことなく、ハンマーで壁の破壊を始めました。すると、壁の内側からなにやら黒い物体が。。。それは壁の中の断熱用グラスウールがカビで真っ黒いわた菓子状になったものでした。それを見たメンバー全員がイナバウアーになったことは言うまでもありません。。ここまで来ると、帰るタイミングを失った１０１さんも観念した模様です。一瞬、壁を壊してしまった事を後悔するような空気が漂いましたが、ご主人と３９３９さんが、新しいグラスウールを敷き詰めて石膏ボードを貼り付けると、見違えるような新築風の健康住宅に変身しましたー！ワタクシ黒ごまも、及ばずながらお風呂のシャワーバス水栓を交換し、水廻りのプチリフォームを実施しました。１０１さん、３９３９さん、黒ごまは、約４時間の労働力投入を終えて、サホサホさんからもう帰っても良いというＯＫが出ました。冗談冗談その後まっすぐ帰る予定でしたが、キッコさんを加えた４名でプチ図面舞踏会が始まり、深夜１時まで図面で作った仮面とふんどしで踊り狂ったとさ～。　おしまい！

September 25, 2006

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180万円の4気筒アパートが！

１８０万円の４気筒アパートが、交渉の結果１５０万円まで下がりました！でもまだまだーっ！　さらなる値引き交渉中です。。。現状は２室で６万５千円の収入があり、諸経費を差し引いても利回りは驚異の４５％！！もしあと１室入居すれば、利回り６８％となります。さらに満室になれば。。。。　立地が悪いので多分無理です。この物件は短期勝負で回収できなければだと思います！もっと値切るぞー、鬼の指値っ！

September 21, 2006

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住宅賃貸借契約書が届きましたー！

本日、無事に仲介のＡＰ社から賃貸借契約書が届きました。契約書には、借主、保証人それぞれの氏名・住所の記入と捺印がされています。そこに、ワタクシ貸主の氏名・住所の記入と捺印を行いました。あらかじめ、１５mmの大きい実印を作っておいたので、捺印もカッコがついて良かったです。そして、9月分と10月分の家賃と礼金、合わせて１５７，５００円が振り込まれたそうです。感動です！！　初めての不動産収入です！！いままで何かと出費ばかりでしたので、本当に嬉しいですー！よく見ると、契約書には契約者であるご主人の免許書のコピーまで添付されていました。写真で見る限りでは、なかなか誠実そうな方。。。良かった。この方、私と同い年なのにお子さんが3人もいてすごいな～と思いました。私はまだ独身。。。黒ごま～しっかりしろ～。さぁさぁ～、心置きなく次の物件に全力投入したいと思いまーす！ (やっぱり物件かい～！)

September 19, 2006

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１８０万円のアパート４戸を調査！

札幌から１５０ｋｍ離れた町にある１８０万円のアパート。間取りは２ＤＫ３戸と３ＤＫ１戸で、２ＤＫ２戸が空室です。お隣さんからの聞き込みによると、築年数は３４年。そして駐車場は無く、近隣駐車場もありません。●この物件のポイントを列挙すると。・トイレは汲み取り式で鼻が曲がるような悪臭！・お風呂は水から沸かすタイプ・１階は日当たりが悪くカビ臭い！・そして傾いている・・建物が。窓ガラスを開けたら閉まらなくなりました。。。・ある部屋の玄関は扉が外れそう。(壊れてる)・外壁は吹き付けで、至る所にクラックが。・階段は錆びていて、穴が開いて危ない箇所も。といった状況で、とにかくオーナーはメンテナンスをしていない！！　困りました。利回りは現状４０％で満室時７０％と凄いですが、メンテナンスコストは大きいです。この後、思い切って入居者を訪問してみました。わたし：「こんにちはー！」(元気よく)入居者：「はーい。。なんですか？」（６０代後半のご夫婦）わたし：「実は、このアパートを買わないかという話が来ておりまして。」入居者：「えっ！　もう退去しないといけないの？」わたし：「いえいえ！　できればずっと住み続けていただきたいのですが、　　　　　お引越しされるご予定はありますか？」入居者：「引っ越す予定は無いよ。２階は日当りが良いし家賃も安いですから。」わたし：「お部屋に何か不自由な点はありませんでしょうか？」入居者：「実は、ピアノを置いた部屋の床が日に日に傾いてるんだよねー。　　　　　大丈夫かしら？　心配だわー。。」わたし：「えっ、そうなんですか？　それは心配ですね。　　　　　そういえば、この家ちょっと傾いてますよね。。。」こうして１０分ほど世間話で盛り上がり、聞き込みを終了しました。物件には、やはり心配な点があるようです。場合によっては大規模な修繕が必要になるかもしれません。あとは価格交渉次第だと思います。どこまで下げられるか。。。

September 18, 2006

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祝！「戸建賃貸」発売　著：浦田さん

本日、浦田さんの書籍「戸建賃貸」が発売になりました！なんと、ワタクシ黒ごまのインタビュー記事が載ってまーす！本を購入したら、まずは１６１ページから読んでくださいねっ。(笑)あと、２０５ページにはＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんも載ってます！アマゾンで注文すると、音声ファイルが無料でもらえるそうです。ぜひぜひ！http://www.1superfp.com/000460.htmlさて、あしたは１８０万円のアパートの調査です。　　報告をお楽しみにー♪

September 15, 2006

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180万円のアパート発見！

北海道某市にて１８０万円４戸のアパートを発見！４戸中２戸が空いており、現在の家賃収入は６．５万円。こんな状況でも利回りは４０％以上。。。もし万が一満室になろうものなら、利回りは７０％以上になります！心配な点は、この地域が超下降トレンドだということ。近隣の中学校は廃校となり、小学校もほぼ廃校が決定しています。しかも、駐車場がない物件で近隣にもなさそうです。。。最寄のスーパーは３年前に経営破綻しており、今では１キロほど歩かないとお店がありません。しかし！この利回り、そうそう出てくるものではありません。何事も勉強です！　今週さっそく調査してきまーす。

September 13, 2006

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入居者決定しましたー！

１４０万円戸建購入から２ヶ月、やっと入居者が決まりましたー！３０歳前半のご夫婦とお子さん３人の５人家族＋ワンちゃんです。家賃は、募集家賃の満額で６万３千円。物件購入価格に対する表面利回りは５４％。今回の入居者にはキッチンのリフォームが必要なかったので２０万円節約できましたが、ボイラー交換などのコストがかさみ、実質は３７％くらいになりました。初めてだらけの体験で、色々と勉強になりました。ブログでも皆さんに励まされてココまでこれました。感謝です！片道１５０ｋｍリフォーム旅も延べ１０泊にも上ります。ＪＲとレンタカーを駆使して、毎週末必ず現地に向かっていました。時には「もう行きたくないな・・」と疲れきっていた日もありましたが、今思えば、とても充実してたような気がします。３９３９さん、みゆきさん、１０１さんには、ほとんどボランティアでの労働力投入もしていただきました。ありがとうございます！さて、これまでのリフォームを総括すると。。。・テレビ付インターフォン取り付け・ウォシュレット取り付け・お風呂のペンキ塗り・お風呂掃除(３９３９さん！)・お風呂の床にスノコ設置・お風呂のシャワー交換(業者)・追い炊き付ボイラー交換(業者)・玄関床のペンキ塗り・ガレージのペンキ塗り(１０１さん、みゆきさん！)・キッチンの大掃除・フローリングのワックスかけ・壁へのワックスかけ・洋室のカーペット張替え・階段のパンチカーペット張替え・柱へのニス塗り・全木扉へのオイルステイン塗装・ベランダの補修・庭の雑草ぬき(人材センター)・駐車場の拡張工事(業者)・駐車場への砕石敷き・全ガラス窓拭き・全サッシ掃除・キッチン照明をシーリングライトに交換・各部屋の電球と蛍光灯を新品に交換などなど。結構頑張りました。。。頑張った甲斐がありました。。。さぁ、一息ついて次の物件に行きますよー！　

September 9, 2006

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４度目の正直っ！入居希望者あらわるー。

１４０万円の５ＬＤＫ戸建物件。本日アパマンの若くてやり手の担当者より着信担当者：黒ごまさーん！　　　　　札幌からの転勤者で、色々探したけど他に条件の合う物件がないので、　　　　　まだ内覧前なのですが、ほぼ確実に契約するという方が現れましたよー。わたし：おーっ、ホントですか！　　　　　広い物件なので、希少価値は必ずあると信じてました。担当者：はいっ。　　　　　この方は、ご夫婦＋お子さん３人の大家族です。　　　　　土曜日の午後に内覧＆契約の予定になってます、期待しててください！わたし：了解しました！期待して待ってますよー。　　　　　他に入居希望者が来ても、こちらを優先しますので安心してください。ということで、４度目の正直！　今度こそ頑張るぞー。(なにを？)明日は有休で、金曜＆土曜は１５０kmの物件リフォームと投資物件視察の旅です。投資物件は３～４つ内覧に行きますっ。そして、運がよければ土曜日には入居者が決まるかもしれません。何回玉砕してもこのワクワク感、たまりません。

September 7, 2006

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今週末も１５０ｋｍの出張です！

１４０万円の戸建の最終リフォームの段取りに行ってきます。金曜日は有休をとって、２泊３日の長丁場、がんばるぞー。早いもので物件を購入して約２ヶ月が経過しました。２ヶ月前からずーっと悩み続けていたキッチン交換。。。とうとう観念しました。そうです！念願のキッチンリフォームでーす。流し台などの部品はすでに発注済で、約１３万円。（オーソドックスな白色）１週間以内に取り付けを行う予定となっています。今回は、その工事について大工さんとパートナーの不動産社長と物件で打ち合わせします。この戸建は築30年と古く、キッチンも大工お手製で部屋と一体になっているので、解体工事と交換はひと苦労しそうです。ちょっと大掛かりな工事なので、工賃はおそらく５万円程になりそうです。通常のキッチン交換なら、意外と簡単なんですけどねー。そして、駄目押しに美装も手配しました。自分でもずいぶん大掃除したのですが、やはりプロの目から見ると甘いらしいです。。。戸建で広いため通常３万円かかるのですが、約２万円でお願いしました。これで、正々堂々と退去時に清掃代を請求できます。その後、新しい戸建物件２件の内覧に行くスケジュールになってます。詳しくは、後ほどアップしますねー。

September 5, 2006

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私の７つ道具、大公開！

今日は、私の７つ道具をご紹介しまーす！・デジカメ・金融電卓・水平器と角度計・方位磁石・配色カード・メモとペン・メジャー(3.5m) ※写ってませんデジカメ物件までの町並みから撮り始め、物件の外観、隣の家、各部屋、天井、設備、物件から外の景色などを撮ります。まれに、隙をみて不動産担当者を隠し撮りしたりもします。最近は、自分の物件のリフォームを検討するとき、デジカメの写真を自宅に帰ってからも四六時中眺めていることがあります。金融電卓この電卓は、テキサス・インスツルメンツ社のBAII Plusです。ヒューレットパッカード社のと迷いましたが、フタが付いているのが気に入ってこちらにしました。ローン計算ができるので、金利と返済期間などを入力して毎月の返済額をチェックしたり、ある時点の金利と元本の残高を確認したりします。(まだ借入はありませんが。。)キャッシュフロー計算では、出口戦略を考えながら内部収益率を算出したりします。水平器と角度計物件を内覧して、なんか怪しいと思う箇所は必ず水平器を当てて傾きを調べます。100円均一で買ったのですが、柱の傾きもチェックできてです。具体的な傾きを調べたいときは角度計を使いますが、こちらはほとんど活躍してません。方位磁石これも100均で買いました。日当たりを確認する際に使用します。物件の南側に、背の高い建物はないか。リビングが北側になってないか！？朝日と夕日はどの方向から入るか等を確認します。(いちおう。。)新配色カード199a主にリフォーム時のペンキの色を決める際に使用します。１０１さんと「やっぱ壁は p8+ がいいよなー」などと盛り上がったりします。メモとペン不動産屋にヒアリングする際に使用します。威圧しながら、こちらのやる気をアピールします！リフォームの際にも、必要なものをメモしてホーマックに買いに行ったりします。肌身離さず持ち歩いて、アイデアが浮かんだら書き留めたりしています。メジャー物件の接道が２項道路かどうかをチェックしたり、リフォームの際に部屋の寸法を測ったり、駐車場の広さを測ったりします。常に持ち歩くので、3.5mの軽くてコンパクトなものにしています。以上、私の７つ道具でしたー。

August 31, 2006

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駐車場がやっと完成！

１４０万円の戸建に、念願の駐車場(２台目)が完成しましたー！▼もともとはこんな物置が建っていました▼玄関前の物置が撤去されて駐車場に！▼傾斜があるため砕石ではなくコンクリートに近い素材で仕上げてくれました♪物件が遠くなかなか確認に行けない為、工事してくれた建設業者に写真を送ってもらうように頼んでいたのですが、ものすごくエコノミーにカラー印刷された紙が送られてきました。。。欲を言えば、駐車場もう少し明るい色のほうが良かったかな～。でも、まぁ十分十分。これでやっと、れっきとした駐車場２台の物件となったのでした！工事費用は、鬼のように値切って１０万円を６万円で仕上げてもらいました。ちなみに、今回の規模の工事ではブルトーザーなどの重機は入らなかったと思いますが、もしも重機をつかったら、もっと費用がかかります。。。あっ、良く見ると、このままでは灯油タンクに車が突っ込みそうな感じなので、ジョイフルＡＫでタイヤストッパーを買ってこなければ。。。

August 28, 2006

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予想しない結末がーーっ！

入居申し込みを提出していただいて、最後に残るは契約の締結です。業者からＦＡＸで届いた契約書の内容を確認しました。◇契約書で特に注意すべきポイント・今回は１年契約と言うことで、　契約解除を行う場合は６ヶ月前に書面で通知するものとする。・支払われた契約金については返還しないものとする。・家賃の支払いを１回たりとも５日以上滞納した場合は、　本契約を解除されたものとし、無条件で明け渡すこと。などなど、さすが長年賃貸経営を乗り越えてきた会社です。念には念を入れた、非の打ち所の無い契約書になっていました。確認を終え、契約を結ぼうとした矢先に、仲介担当者から着信！！仲介業者：「黒ごまさん！　残念ですが今回のお話は一旦白紙に戻しましょう。」　・・・・・・・・・・・・。　えーっ　　　うそーーーーーーっ私：「ど、どういった事情でそんなお話に！？」仲介業者：「実は、了承してもらって１年前払いで契約を進めようとしていたのに、　　　　　　　　先方が急に、来年からは月払いにして欲しいと言い出したのです。　　　　　　　　しかも、建物は減価償却するものなのだから、　　　　　　　　家賃も毎年値下げするのが当然だろ。と言い始めまして。。。」たしかに、言うことは理にかなっていますが、自動的に毎年家賃を下げると言うお話は聞いたことがありません。１年契約にこだわっているわけではありませんが、多少信用できない部分があるため、リスクヘッジしておきたいということで、１年払いにしてもらうことになっていたのです。。。仲介業者：「どうも、昨日言ったことと今日言っていることが二転三転していて、　　　　　　　　人物的に信用できないと思うのです。　　　　　　　　黒ごまさん！　こういう方を入居させると、あとから色々とクレームを付けて来て　　　　　　　　苦労する可能性が高いと思います。　　　　　　　　私も本当に残念ですが、今回は白紙に戻しましょう！」仲介業者としても、このような客付けをして地元の評判を落としたくないようです。契約が決まれば、手数料をもらえる直前であるにもかかわらず、このような助言をしていただいて、本当にありがたい事だと思うのでした。。。まさかこのような結末になるとは、、、とても残念です。契約の一歩手前まで行ったのに玉砕するとは。。。今回で、何と３連続の大どんでん返しです。。。さすがにちょっと堪えてしまい、このあと仕事になりませんでした。。。でも、物件に魅力があるからこそ、誰でも良いから入居させようとしなかったのだと感じました。勇気をもって提言してくれたパートナーの仲介業者に感謝したいと思います。よーしっ、またリフォーム頑張るぞぉーー。　　　　　　　　　　　　　　　　つづく

August 23, 2006

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契約の手続きに入りましたー。

１４０万円の戸建の入居希望者の話のつづき。とうとう、契約の手続きに突入しましたーー！　まだまだ契約が完了するまでは気を抜けませんが。。まずは、入居希望者と契約者の関係が分かり辛いので、相関図を作ってみました。▼契約者と入居者の相関図契約者は入居者の弟にあたる方で、お姉さんと娘夫婦が入居者となります。そして、保証人にはお姉さんの息子さんがなることになりました。つぎに、入居の際にリフォームしたいという内容を整理します。１．一階部分の壁紙の張替え　・・・　約１５万円２．二階の和室２部屋をフローリングに　・・・　約１５万円合計３０万ほどリフォームにかかるという見通しです。この費用の一部を、大家さんに負担して欲しいとのオファーに対しては、礼金の１か月分６．３万円までなら援助可能ですと回答しました。まず一度礼金をお預かりしてから、業者の作成したリフォーム計画書をFAXしていただき、計画通りにリフォームが実施されたことを確認してから返金すると言う段取りにしました。もしかすると、リフォームを実施しないまま礼金を横取りされるかもしれないので、念には念を入れての苦肉の策です。当初、契約者は半年分の家賃を前払いするから、保証人を無しで契約して欲しいと話してきたそうです。でも、仲介業者の担当者が保証人は必ずつけてくださいと伝えてくれたので、保証人をつけることを了承してもらえました。しかし、２８歳の若い保証人には多少の不安がありますね。。。家賃を前払いするから、多少値引きして欲しいとの要望に対しては、千円の値引きと言うことでＯＫをもらえました。とても良い話だと思ったのですが、契約者本人は入居者ではないという事と、当初保証人をつけたくないと言っていたことに対して、少々不信感を抱いてしまいました。そこで、思い切ってダメもとの提案をしてみました。それは、家賃を１年分前払いしてほしいというものです！意外にも、１年払いでＯＫだとの返答をあっさり貰えました。色々な不安要素はありますが、１年かかる家賃の入金が８月中にはすべて回収できてしまうので、これはこれで、なかなか良い話なのではないかと判断しました。前進あるのみ！　大家業をめざすからにはリスクは付き物、何事も勉強です。１年分の家賃を回収して、次の物件探しに行きたいと思いまーす。色々と相談に乗っていただいた　劇団ひとり風味の店長　と　ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん！どうもありがとうございましたー。

August 22, 2006

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新たな入居希望者がー！今度こそ！？

１４０万円の戸建物件に新たな入居希望者があらわれましたー。これまでのことがあるので、まだ手放しでは喜べません。。。冷静に、冷静に。。。５０代の夫婦と、最近結婚した息子夫婦の二世帯での入居らしいです。駐車場が２台あることと、間取りが広くて明るいところを気に入ってくれたようです。な、なんとキッチンの入れ替えは必要なさそうな様子です。ラッキー！しかし！今回の入居者、なかなかやり手です。下記の４つのオファーをしてきました。１．家賃を６か月分前払いするから家賃の値引きをして欲しい２．一階の壁にクロスを貼りたい３．二階の和室２部屋をフローリングにしたい４．リフォーム費用の一部を大家さんで負担して欲しい家賃値引きに関しては、ひとまず６．３万円→６．２万円という返答をしました。１０１いわく、３千円引いても良いのでは？とのこと。　確かに千円では不足かも。。。一階のクロス張替えは、どうぞどうぞ喜んで！という感じでした。二階のフローリングの張替えですが、この和室は比較的きれいな部屋でしたので、あまり積極的にリフォームしたいとおもっていませんでした。でも畳からフローリングに変えれば、メンテナンスコストは節約できて良いかもしれません。私のほうで、あまり高額な費用を負担することは難しいと思ったのですが、一階と二階のリフォームすべて含めて家賃１か月分(６．３万円)までならば援助可能ですという返答をしました。リフォームしてまで住んでくれるなら、きっと長く住んでくれるに違いない。１か月分くらいなら安いものだ！と思いました。ひとまず上記のような返答をして、反応を見てみたいと思っております。明日、入居希望者の方に仲介業者から連絡していただくことになっていますので、結果が分かり次第報告しますねー。

August 21, 2006

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キッチンの照明を変えてみました♪

札幌から１５０ｋｍ離れた街にある１４０万円の戸建リフォーム。今回は、キッチンを明るくするために照明を変えてみました。▼交換前の照明　(・・・昭和初期？)なんだか古臭くて、どよ～んとしてますよね。キッチンの照明はこれだけなので、ちょっと暗いです。１０１さんから、イエローグローブに安い照明があるという情報を入手し、さっそく買いに行きました。当初、吊り下げ式の２９００円の照明を購入予定でしたが、シーリングライトで４９００円のものがあるのを発見し、そちらを購入しました。▼シーリングライト(40形+30形)アイボリーでペイントした煙突も、より明るく見えるようになりました。あとはキッチンを交換すれば、この物件、生まれ変わると思います。。。。

August 20, 2006

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やっぱり10月からの契約にして欲しい・・？

１４０万円の戸建の入居希望者のお話。本日、入居申し込みがFAXで届く予定でした。。。がっ！９月から入居希望とのお話が一転、１０月からの入居ということで契約したいとのこと。え～～！そんなぁ～～。。。キッチンの工事も手配して、９月入居の準備万端だったのにそりゃないよ～。ア○マンの店長のお話では、どうもこの方は態度も大きめらしく、建築業と言う職業柄もあるのか、ズバズバと物を言ってくるタイプで、さらに約束にルーズなところがあり、後で苦労するかもしれないとのこと。。せっかく順調に進んでいて残念なのですが、これはもうスベリ止め！？と考えて、９月中の優良入居者確保に奔走したいと思いまーす！（スパッと切り替え）キッチンは新しいものに交換して、印象も大分良くなると思うので、大丈夫っ！　がんばれー！！　黒ごまー。。。と言うことで、明日も１５０kmリフォームの旅です。。。あっそうそう、１０１さんの２０万円の戸建も見に行ってきまーす。

August 18, 2006

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家賃支払いをクレジットカードで！

入居希望者があらわれてから、バタバタと契約の準備をしています。そこで調べ始めたのが、家賃のクレジットカード決済について。　通帳記入して、もし家賃が入金されていないと、ストレスが溜まりそうなので、クレジットカードで家賃を支払ってもらえるようなサービスを探しています。家賃保証サービスは、利回りの低下につながって私にはちょっと抵抗があるのですが、カード決済ならば大家にも入居者にもメリットがあるのではないかと思いました。まず、下記のサービスについて調べてみました。●オリコ　スリーウェイサービス●HOME'S 楽天KCカードそして、調べていくうちに色々と分かってきました。。まず、オリコは一部の大手管理会社との提携が前提なので、提携した会社の管理物件にしか、このサービスを利用できないようです。次に楽天のほうは、一回払いかリボ払いが選択可能で、一回払いのほうは実質年率２７．６％とのこと。未だにこんな高い利率でよいのやら。。。入居者に遅延が無く、信販会社から期日通りに家賃が引き落とされた場合には、この利率は付いてしまうのでしょうか。。。？（付かないのかな）もし付かないのなら、楽天ポイントが溜まってANAのマイルにも交換できるし、保証人も不要なので、なかなか良さそうなサービスだと思いました。資料請求して、もうすこし調べてみたいと思います。。。

August 14, 2006

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電話回線についてのマメ知識

札幌から１５０km離れた街にある築３３年の戸建物件。入居希望者があらわれたので、あわてて入居の手引きを作ってます。本当はもっと早く作って備え付けておく予定だったのですが。そこで大きな問題が発覚しました。電話回線のプラグが古い形式なのです！　（壁についているやつ）どれだけ古いかというと、黒電話の時代のものと言えば分かりやすいでしょうか。このままだと、入居後に電話が取り付けられないというクレームとなってしまいます。▼３ピンプラグ前オーナーのおじいちゃん、このプラグに黒電話をつないで使ってたのかな。。。今主流の電話機は、すべてモジュラージャックです！急遽、変換アダプタを取り付けなければならないことになりました。でも、ホーマックやビックカメラに問い合わせても、置いていない。というか、もう製造中止になっているそうですーー！！どうしようかと路頭に迷ってしまいました。。。そうだＮＴＴに問い合わせてみよう、と思いつきました。１１６のＮＴＴ担当者の方に教えていただいたのですが、入居者が電話番号の移転手続きをする際に、一緒に作業依頼すれば、無料でアダプタの交換をしてくれるそうです。(もしかしたら多少費用がかかるかも)でも、すでに電話の手続きが済んでいる家のアダプタを交換する場合は、費用が１万円もかかるそうです。（高い！)どうやら、必死に変換アダプタを探さなくても良さそうです。。。

August 12, 2006

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再び入居希望者あらわるー！！

先ほど、Ａパマンの店長から入電！とうとう、物件に入居したいという方が現れましたー。まだ、詳細は分かりませんが、建設会社にお勤めの方らしいです。まずは、入居申し込み用紙に記入していただいてから返答することになりました。　は・じ・め・ての入居審査です！どうやって審査したら良いものかちょっと不安もありますが、先輩方のご意見を伺いながら、進めて行きたいと思います。めでたく入居希望者があらわれたのは良かったのですが、条件がひとつ。。。あの古いキッチンは何とかして欲しいとのこと。またもや、年季の入った３０年物のキッチンにダメ出しが。。。ここは、覚悟を決めてキッチンを交換することにしたいと思います。さっそくパートナーの社長に電話して、工事の手配をしました。今ならシステムキッチンの在庫が１セットあり、１５万円＋工事代でよいとのこと。市場価格と比べても大分安くしていただけました。　ありがとうございます！システムキッチンは、見栄えが良いのですが、コンロの部分などが組み込み式のため交換の際にはコスト高になるデメリットもあります。でもまぁ、ほとんど交換しないと思うので、今回はこれでＯＫです！チャンスを逃さないように、キッチリ決めたいと思います！

August 12, 2006

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仲介業者との付き合い方について。。

そろそろお盆のシーズンですね。お盆を過ぎた頃から、内覧希望者の動きが激しくなってくるそうです。いろいろと情報収集ができるので楽しみです。ちなみに、入居希望者にも２種類あるということが分かってきました。１．転勤で引っ越してくる方２．住み替える方私のターゲットである戸建住宅は、両者が狙えるそうです。なぜなら、今はアパートに住んでいるものの、子供がドンドンと騒いで上や下に迷惑をかけるので、一戸建てに引っ越したいという需要は根強いのだそうです。戸建賃貸物件はまだまだ供給不足なので、チャンスはあると思います。さて今日は、物件のある街の常口Ａトムの担当Ｓ水さんに電話しました。物件のキッチン(３０年もの)についての内覧者の反応をヒアリングするためです。仲介業者は大家にとっては良きパートナーです。色々とアドバイスをしてくれたり、内覧者の声を聞かせてくれて助かります。ただ、この担当者はやる気が無いというか何と言うか。。。ちょっと愚痴になってしまうのですが、今回の電話では次のようなやり取りでした。私の物件には、これまででどのくらい内覧者が来ましたか？→　他の担当者の事は把握してませんよ。Ｓさんの案内した内覧者の場合、反応はどうでしたか？→　お客さんも何も言わない人もいますから。。分かりません。じゃあキッチンに対しての反応はどうでした？→　特に何も言ってませんでした。　　というか、私はキッチン交換したほうがいいってアドバイスしましたよね？なんだか、まともなヒアリングになりませんでした。。。この地域では、常口Ａトムは殿様商売をしてるのか、担当者の問題なのかは分かりませんが、ちょっと納得いかないです。。　今度から店長に直接聞くことにしようかな。。皆さんは、仲介業者とはどのようにお付き合いされているのか、アドバイスをいただけると幸いです♪　

August 9, 2006

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青色申告承認申請書を提出してきましたー。

本日は、札幌北税務署で青色申告の事前手続きをしてきました。●所得税の青色申告承認申請書これを提出する大きな理由は、つぎの２点です。１．開業までにかかった開業準備費用を必要経費にできる(１～２年分？)２．不動産購入にかかった費用を純損失として３年間繰り延べることができる特に２番目は、損益通算したいサラリーマンにとって重要ですね！ちなみに、まだ事業的規模(５棟１０室)に満たないので、特別控除は簡易簿記で１０万円です。(事業的規模では複式簿記で６５万円)このほかにも、個人事業の開廃業等届出書というのがあるのですが、この書類は事務所を新設する場合以外は不要との事。提出しても良いのですが、なにも変わりありません。さらに、原価償却資産の償却方法の届出書というのもあり、建物付属設備(ボイラーなど)の償却方法を定率法にする場合等に提出します。早い段階で経費を多くして節税したい場合に定率法にすると理解しました。でも結局、売却する時点で償却しきれなかった資産はカウントされますので、トータルで見ると節税額は同じなんですね。これを提出しなければ、通常の定額法となります。今回はこれで行きます。以上、ひとまず報告まで。。

August 7, 2006

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勉強になりましたーっ！

札幌から１５０ｋｍ離れた街にある１４０万円の戸建物件昨夜、お会いしたご夫婦が本日内覧に行かれました。その後の電話での第一声が「ごめんなさーい！」でした。そうです！ふられてしまいましたー。昨日は写真を見てあんなに気に入ってくれていたのに、かなりショックでした。大量の写真をお見せしたので、内覧ではそれほどギャップは無いだろうと思っていたんですが。。ここは踏ん張って、ダメだった理由を聞かせてもらいました。１．台所が暗い感じがする (照明と壁？)２．駐車場が手狭 (１ＢＯＸには）３．お風呂場が寒そう (黒いてんとう虫タイル)という理由でした。そうですかそうですか、わかりましたよーっ！直せるところは、次の内覧者のためにもＤＩＹで直してみせようではないですかっちょうど、もう少し手を加えたいと思ってたんですよー！（強がってみる。。）先輩大家の皆さんは、このような苦労をいつもされてるんですねー。身にしみて分かりました。今日は大変勉強になりました。成長するチャンスをもう一回頂いたのだと思うことにします。今週末また、低コストでどこまで改善できるか挑戦するぞ～！

July 19, 2006

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入居希望者あらわる！！

なななんとぉーっ！　本日、入居希望者があらわれましたー！自分の営業ルートからなので、仲介会社を経由していません。物件を入手してまだ２週間程、心の準備ができてないですそのご夫婦は、急遽さっぽろから引っ越すことになったそうですが、その地域に戸建の賃貸物件が少なかったので、困っていたそうです。会社から帰ってきて急いで資料を準備し、先ほど直接ご自宅にお邪魔してまいりました。プレゼン資料で物件の説明を終えると、奥様にも旦那様にも気に入っていただきました。特に、５ＬＤＫという広い間取りと6万3千円という安い家賃に感動されていました。畳み掛けるように、持参したＰＣで内部の写真を数十枚お見せしました。さすがに、ねんきの入った古いキッチンは交換して欲しいとの事。家賃が３千円アップしてもＯＫとの事でした。（よかった♪）法人契約となるため、少々家賃が上がっても平気なんだそうです。。話はとんとん拍子に進み、早速明日物件を内見してくるそうです。気に入って頂けると良いのですが。明日、結果が出たらご報告します！

July 18, 2006

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浦田健さんから取材の電話が！

この３連休は１４０万円の戸建物件のリフォームを実施して来ました。持参した寝袋で物件に２泊しましたが、本当に色々なことが経験できました。・カラーＴＶ付インターフォン設置　\17,800・ウォシュレット交換　\19,800・門灯の交換（ドリルで穴あけ）　\2,900・お風呂場のペンキ塗り　\1,500・玄関のペンキ塗り　\1,500・網戸の交換　\800・柱へのニス塗り　\1,200・サッシの掃除（スチームクリーナー使用）働きました！もう体がガクガクです。。スチームクリーナーは、みゆき1919さんからお借りしました。さらに、本日の物件リフォームの助っ人に来ていただきました。感謝感謝です。そんな連休中、なんとあの浦田健さんから着信あり！なんでも新しい書籍を出版されるため、戸建の大家に取材したいとのこと。実は今、戸建物件に寝袋で滞在しながらリフォームを実施しているという事をお話しすると、受話器の向こうから大爆笑が。。。(汗)「図面舞踏会のメンバーはやっぱり熱いねー！」とお褒めの言葉を頂きましたー。ところで、なぜワタクシ黒ごまに白羽の矢が！？じつはこの方からのご推薦とか。。。１０１さんありがとうございます！拙い知識しか持たないワタクシですが、こんな経験ができたのも、１０１さんをはじめ、図面舞踏会の投資家から授かった教えのおかげです。本当にみなさまに感謝しておりまーす！

July 17, 2006

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２泊３日、戸建リフォームの旅！

世間はにぎやかな３連休ですが、ワタクシは今週末も物件に向かいまーす！２泊３日で長丁場となりますが、洋室のカーペットフロア張替えや、壁へのペンキ塗り、浴槽の高圧洗浄などなどを実施して来たいと思っています。１５０ｋｍ離れた街ということもあり、電車代も結構かかります。他には、レンタカー代、リフォームの材料代など、コストはかさみますが、これも入居者確保のための必要経費です。青色申告で回収するぞーあっそうそう、今回は玄関にキーボックスも設置してきます。仲介業者に合鍵を配ったり回収したりしなくて済むので効率的です。「カギ番人」ではでは、行って来まーす！

July 15, 2006

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140万円の戸建リフォーム

週末に、札幌から１５０ｋｍ離れた町にある戸建物件のリフォームを実施してきました。リフォーム！・・・というよりは大掃除！　大変でしたー。図面舞踏会のメンバーである、心優しい3939さんに手伝っていただきましたが、結局１日目は掃除で終わってしまいました。まず、大本命であるネンキの入ったキッチンとお風呂を掃除です。私はキッチン担当で、流し台をクリームクレンザーでゴシゴシと洗っていきました。油汚れはキレイに取れたのですが、凸凹のホーローはいくら洗ってもピカピカにはなりません。やはり築３３年の戸建と一緒に作りつけられたと思われるキッチンは半端ではありません。これは取り替えたほうが良いかも。。と思いました。でも、取替えには約２０万円必要なので、とりあえずこれで行きます！行くしかない！？次にお風呂は3939さんの担当です。ホーマックで買ったお風呂掃除専用の洗剤とスポンジで、2回も洗ってもらいました。(感謝)しかし湯垢は取れたものの、やはり浴槽の古さは隠せません。お湯が溜まっていたラインが薄らと色あせていてビミョ～です。でも、浴槽を変えるには１０万円以上かかりそうですし、タイル張りの古いタイプのお風呂ですから中途半端なリフォームは△。（浮いてしまう）時間があれば、ＤＩＹでタイル張替えと壁のペンキ塗りを実施したいと思っています。一日目を終えたあと２人図面舞踏会で夢を語り合い、なんと夜１１時頃に3939さんは札幌へと帰宅しました。。本当にありがとうございましたー♪ワタクシ黒ごまは持参した寝袋で就寝。。。２日目の朝を迎えました。傷の入った柱という柱にニスを塗っていきます。ちゃんとマスキングテープで養生をして塗ることが重要ですね。（勉強）キッチンとお風呂の掃除に比べると、ペンキ塗りやニス塗りは楽チンですね～。そして、見る見るうちにキレイになっていく。気持ちいいです。１０１さんが、よくペンキ塗りに労働力投入されているのもうなずけます。そして最後にホーマックで買った掃除機で、部屋という部屋を掃除しました。これで、最低限は内覧者を迎える準備はできたと思います！

July 10, 2006

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リフォーム計画の実施

現在、次のようなリフォームを計画しています。１．ボイラーと湯沸し機の交換　（業者）２．キッチンの流し台交換　（業者）３．トイレのウォシュレット交換　（ＤＩＹ）４．ＴＶ付インターフォン取り付け　（ＤＩＹ）本日１のボイラー＆湯沸し機の交換が完了しました～。かかった費用は約１５万円、請求書が届き次第すぐに入金したいと思います♪続いて２のキッチン、見積もりを依頼していた業者から連絡がありました。なんでも、思ったよりも大掛かりになりそうだとのこと。。。その原因はキッチンの構造によるもので、通常の置いてあるだけの流し台と違い、家を建てたときに大工が施工したものだったため、交換するのに手間がかかるそうです。通常だと、工賃１万円程で交換できるのですが、今回は３～６万円ほどかかるかもしれないとのこと。しかも、古い流し台を撤去する際に、まわりの床や壁を傷めてしまう可能性があり、その補修も必要になるかもしれないそうです。しばらく考えた後、キッチン交換は実施しないことを業者に伝えました。キッチンのリフォームに２０万円かけるのはやめて、自分でなんとか再生してみようと思います！遂に、うっちゃん仕込みのＤＩＹ本領発揮か～っ？スピード重視で業者に頼むのも良いのですが、まぁ、９月の繁忙期までは色々とトライしてみるのも良いかな。何事も経験ですっ今週末と来週末はＤＩＹ三昧になりそうです。不動産が大好きな　あ・な・た！　一緒に労働力投入しましょ～う

July 5, 2006

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はじめてのリフォーム計画

前回のつづき・・・日中、サラリーマンの仕事をさばきつつ、会社を抜け出して、不動産屋とガス会社に電話しました。まず、現状の物件での家賃査定です。常口アトムの担当Ｓさんが、店長を引き連れて物件を見に行ってくれました。査定後の第一声は「キッチン古いですね～！」　なんせ築３３年です。古くて当然でしょー！！人が苦労して手に入れた物件に対して失礼な～っと思いつつも、キッチンを入れ替えて家賃を３千円アップするか、入れ替え無しでいくか、入居希望者に選んでもらうつもりだと伝えました。担当者いわく、第一印象が大きく変わるので、リフォームしておいたほうが、内覧の際に断然有利との事。現状では６万３千円くらいで、キッチンを入れ替えれば６万５千円という査定でした。表面利回り５４％～５５.７％で行けそうな感じです。一旦考えますと伝えて電話を切り、即パートナーである不動産屋の社長に電話しました。社長も同じ意見らしく、「まぁウチで格安で仕入れてあげるから、入れ替えたら？」と言ってくれました。価格は、そこそこのキッチンで大体１０万円前後との事。全部一体になったシステムキッチンはもっと高くなります。もちろんホーマックで買ってきても良いのですが、社長のほうが安く済みそうなので、そのまま手配しましたー！次に、社長の取引先のガス会社に電話ですっ。担当者は「社長から聞いていますよ！社長と同じ価格で結構ですからね」と太っ腹なお言葉。お風呂の湯沸し機の交換と給湯器の動作チェックを依頼しました。検査の結果、昭和５６年製の給湯器はもう寿命で点火できたりできなかったりするとのこと。おまけに、リビングにあるストーブの煙突に給湯器や湯沸し機の煙突が合流しており、現在は一酸化炭素中毒の恐れがあるため法律で禁止されているとか。。。そして、お風呂の湯沸し機はもうとっくに寿命が尽きておりましたので、この際まとめてイッキに交換することにしました。見積もりの内容は、定価２０万円の給湯器(２０号)は４万円、湯沸し機は４．４万円、煙突新設やシャワー＆混合水栓取り付け工賃諸々で６万円、合計で１５万円とのことでした。入居者の負担を軽減するため灯油の給湯器にしたのですが、こんな良心的な価格にビックリです。感謝感謝そんなこんなで、初めてのリフォーム計画は、ドタバタと進んでいくのでした。。。p.s. 銀行の口座、もうひとつ作りました♪　　　口座名義は「○○町戸建　黒ごま」です。

June 29, 2006

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決済が完了しましたー！

会社を休んで、例の戸建物件の街にやってきました。１５０ｋｍ離れたこの場所に来るのも大分慣れたようです。今回はレンタカーを借りて機動力アップです。さて、まず最初に決済を行う不動産屋の前にあるＨ銀行に行きました。なぜか分かりませんが、自信満々で銀行に入場です。銀行窓口では、１．固定資産税２．売買仲介手数料３．所有権移転登記費用及び司法書士手数料４．売買残代金の順に口座から引き出してもらいました。なぜこの順番かというと、１０１さんからの受け売りです。(笑)なんでも、金額の少ない順に引き出したほうが気分が良いからだとか。。。(確かに)窓口のお姉さんに「口座をもうひとつ作ってもらえますか？」と聞いてみましたが、「お一人様１つとなっておりますので。。」と丁重に断られました。「あの～、大家になるのでもう一個つくりたいのです！」となみだ目で訴えると、「それでは、『○○会社　代表黒ごま』で作れますよ」と提案してくれました。でも、まだ会社名なんて考えてませんっ。(汗)「また出直して来ます」と伝え銀行をあとにしました。。。さぁ、決済です。ちゃんとオーナーのお爺ちゃんも登場し、不動産屋の社長、司法書士も同席して手続きが始まりました。１．売買代金（旧オーナーへ）２．固定資産税（旧オーナーへ）３．仲介手数料（不動産屋社長へ）４．所有権移転登記費用及び司法書士手数料（司法書士へ）それぞれを支払い　領収書を受け取って完了です。そして、所有権の移転登記手続き委任状に私と旧オーナーが記名し、司法書士に渡しました。最後に建物の検査済証と確認通知書、売買契約書を受け取り、決済が完了しました！　買い付けから1ヶ月も掛かりましたが、やっとオーナーになることができました！生まれて始めての不動産購入です。。。感無量です。。。決済が終わり、感動も覚めやらぬ中、忘れないうちに保険の手続きも行いました。火災保険と施設賠償責任です。いずれも東京海上で、火災保険は￥５,５８０(1年)、賠償責任は￥１,４４０(１年)でした。・・・・・続く（長くなったので）・・・・・

June 28, 2006

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決済前なのに内覧希望者がー！

本日は、来週火曜日に決済と同時に入居者募集の営業活動を行うため募集に必要な資料を作成していました。はじめての間取り図ってやつです！結構大変ですねー、間取り図書くのって。フリーの間取り図作成ツールで書くのも考えたのですが、今回はグレードが良さそうに見える図面に挑戦してみました♪初めてにしては、なかなか良い感じです！あらためて、この物件広いな～と思いました。　５ＬＤＫ＋Ｓです。よしっ！　これで気合入れて営業活動するぞー、と思っていたら。。。なんとこの物件への内覧希望者が現れました！決済日前なのにフライングですよー！！（嬉しい悲鳴）ちょうど今作成し終えた（気合の入った）間取り図と募集家賃を不動産屋に送りました。どうなることやら。。結果は分かり次第報告しますねー！

June 24, 2006

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はじめての決済

札幌から１５０ｋｍはなれた街の戸建物件。先日契約書を送付し、決済日が来週の火曜日に決まりました。さっそく会社に有給の申請を行いましたので、来週行ってきますよ～っ！先方は、ご高齢のおじいちゃん。現在は、この物件から２５０ｋｍ北上した街の息子さんのところに住んでいます。当日は、私だけでなくおじいちゃんも遠路はるばる物件の街まで来ることになっています。大変ですね。はじめての決済、ドキドキします！おじいちゃんに「よくもこんなに値切りやがったなぁ～！」と言われないか今から手に汗握ってます。破格な取引ではありますが、お互いにとってメリットがあるからこそ契約できたので、まぁ恨まれるようなことは無いとは思いますけど。。。今から決め台詞を練習しとかないと。。。「頑張って、この物件を維持していきます！」（１０１さんより）

June 23, 2006

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初めての不動産売買契約

本日、不動産会社より不動産売買契約書と重要事項説明書が届きました。契約書には、売買代金や契約内容が記述されています。（フムフム）良きパートナーである不動産屋のおじさんの助言に従って、売買代金の内訳は、総額１４０万円のうち、土地代金を１０万円、建物代金を１３０万円としました。この１３０万円を４年で減価償却しようと思っています。（大丈夫か～っ！？）次に重要事項説明書所有権や法令に基づく制限内容が記述されていますが、ここで目を引いた記述が私道に関する負担でした。この戸建物件、実は私道に面しています。そして、私道の所有者は３０年前に一帯の住宅を建てた工務店で、今は廃業となっています。地役権がありますので、ある日突然新しい所有者が現れてこの道は通るな～！ということは無いと思うのですが、ちょっと心配な気もします。。。まぁ大丈夫でしょう。調査不足で把握していなかったのですが、私道の一部である小さな橋に修理が必要となったら修理代はみんなで負担する必要があるとのこと。。。（町内会が仕切る）色々と初めての事ばかりでアタフタしてますが、こういう経験が積めていることが無性に嬉しいです。なんせここまで３年間かかりましたから、感慨もひとしおです。そんなこんなで契約関係の書類を何度も読み直し、契約書を送付しました。早ければ、今週末に決済を完了する予定です！

June 20, 2006

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大家デビュー！・・・か？

ご無沙汰しておりました！ここ最近水面下でいろいろと活動していたため、ブログに公開できずウズウズしてました。現在、戸建物件の契約を進めています。そうなんです！やっと契約にこぎつけました。札幌から１５０ｋｍ離れた街にある戸建売値２１０万円に対し、強気の１００万円で買い付けを入れ、１４０万円で契約にこぎつけました。（破格です）想定家賃は４万円～７万円表面利回りは３４．３％～６０％来週契約を行い、即営業に駆け回ります。リフォーム計画＆実施と営業を平行して行います。詳しくは契約後に公開しますねー！

June 17, 2006

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超不動産投資のすすめ

ドルフの新刊「お金持ちになれる超不動産投資のすすめ」おもしろいです。ハマってます。今まで「大家さん本」は何冊か読んできましたが、ドルフ・デ・ルースさんのように、具体的な交渉術や物件の評価手法を述べられているものはあまり無かったように思います。内部収益率(ＩＲＲ)や自己資金配当率(ＣＣＲ)が重要であるということを、ＰＭの視点でなく投資家の視点から説明してくれている点が良かったです。２０２付属のＣＤもとても良かったですし、この本を読んで本格的にドルフさんのファンになりました♪ドルフさんの不動産投資大学(ＣＤ７枚組み)も購入しようかと思ってます。。。http://www.financialacademy.jp/item/00006000251.html※出版記念の小冊子が下記のＵＲＬからダウンロードできます。http://www.financialacademy.jp/page/maruwakari_book.pdf

June 4, 2006

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家賃値引き交渉。。。結果報告！

お待たせしました～！私の住んでいるマンションの家賃値下げ交渉！３ヶ月にもわたる戦いの末、やっと決着がつきました。現在の家賃　３万８千円　　　　↓交渉後の家賃　３万３千円　（５千円値引き～！)バンザーイ！これでもっと貯金できるぞー！５千円値引きということは、年間で６万円です。大きいです！３年経てば大東亜決戦号が購入できます！前回の自転車の修理代といい、今回の家賃値下げ交渉といい、もしかして、私の交渉力アップしているのかもしれませんっ。今なら、物件購入の際も「鬼の指値」が通るような気がしてきましたー。よ～し、この勢いで大家デビューするぞ～。(まだしとらんかったんかいっ)

May 31, 2006

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フローリング張りに労働力投入！

１０１さんの物件「五十嵐荘」のフローリングリフォーム！前日夜に、図面舞踏会の皆さんの頑張りで完成間近まで行ったのですが、タイムアップ。次の日は、うっちゃんを含めて皆さんご予定があるとのことで、続きの作業を行う助っ人に、白羽の矢が立ったのがわたくし黒ごまでした。前日のフローリング張りに参加できなかったので、「よしっ！勉強しに行こう！」と決意し、労働力投入に行ってまいりました。前日までに、根太や断熱材を設置する作業は完了し、フローリング張りも8割方終わっていたので、楽勝かな？と思いきや、以外や以外。。。結構苦戦しました。。。。(汗)床と壁の間の幅木(はばき)の取り付けを行いながら、うっちゃん持参の電動丸ノコやインパクトドライバー等の工具に慣れていきました。まず苦労したのが、写真右側の壁際のフローリング張りです。板と板を詰める際に、壁と床の隙間が無いので金づちでガンガン叩くわけにも行かず苦戦！試行錯誤の結果、梃子の原理(レバレッジ!?)を使って何とか詰めることができました。どうですか～？　なかなかいいじゃないですかぁ～♪ちなみに、僕の担当した部分でもっとも苦労したのは玄関の部分です。玄関が斜めなんですよナナメ！(笑)でもうっちゃんが四国から苦労して持ってきてくれた電動丸ノコを使ってフローリング板を何とかナナメに切りそろえて取り付け完了しました♪(拍手)予想以上に苦労したフローリング張りでしたが、6時間かけて何とか終わらせることができました。１０１さん、うっちゃんをはじめ、図面舞踏会のみなさんお疲れ様でした～。その夜。。。図面舞踏会で、玄関の写真をうっちゃんに見てもらったのですが、「上手いよ！プロみたい！」とお褒めの言葉を頂いて、すっごく嬉しかったです♪この言葉のおかげで、めでたくＤＩＹデビューすることを決意しました！次の日、本屋に入り浸ってＤＩＹ入門の本を読み漁ったことは言うまでもありません。。。。(笑)

May 28, 2006

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うっちゃん！ようこそ北海道へ♪

図面舞踏会は週末かな？と油断しておりました。帰宅途中に近所でラーメンを食べていた時にgockFさんから入電！うっちゃんとご飯を食べに行くので合流せよとの指令が下りました！了解です！今から飛んでいきます！地下鉄の端の駅から端の駅へ移動すること４０分、ＳＳ市に到着いたしました！マクドナルドにてプチ図面舞踏会開催です。でも、プチといってもメンバーは濃～いですよ。まず、北海道初上陸のカリスマ投資家うっちゃん日本版ロバートキヨサキと囁かれるＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さん先日セミナーの講師を勤めた鬼投資家のchobbyさんそして沢ファミリーの一人である人気ブロガーgockFさん大物投資家の方々を前に、私だけ物件持たずの見習い投資家。。。恐縮です(汗)うっちゃんとは初対面でしたが、想像通りとても気さくな方で、いろんなお話が聞けて嬉しかったでーす！（お聞きしたいことがまだまだあるので、リストにしてまとめておかなければ。。）すごいテンションの中、どこからとも無く舞い踊る図面、図面。。。時間を忘れて水を得た魚のように語り合う投資家達に、マクドナルドの若いお客さんはドン引きでした。(いつものこと！？)そして、あっという間に深夜０時を超えて解散となりました。さて、あさってはうっちゃんのフローリング講座ですね。楽しみにしております♪そして、土曜日の夜は図面舞踏会(本番？)が開催される予定のようです。舞踏会メンバーの方々は、図面でフンドシを作成してスタンバイお願いします。ではでは、お休みなさい。。。

May 23, 2006

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220万円の戸建物件調査！

２２０万円の戸建物件の調査に行って来ました。私道を入ったところに建っており、築３０年を超える４ＬＤＫです。小さな庭とボロイ倉庫付ですが、外観の印象はなかなか良い感じ♪中に入ると...トイレは洋式水洗になっているものの、なぜか臭いです！担当者曰く、汲み取り式の名残で匂いが上がってきているんだろう、クロスをきっちり張れば防げるかもしれないとのこと。あと木炭でも敷き詰めれば改善するかな？キッチンは、前回の１３０万円の戸建同様にかなり古いです。中古のシステムキッチンに入れ替えると最低１０数万円かかりそう。。このままでも、家賃を下げればＯＫかもしれません。(要検討)タイル張りのお風呂は、湯沸し機が壊れてお湯がはれません。シャワーもなぜか水しかでない様子。。。修繕が必要そうです。また、この時代の戸建に多いのですが、一部の部屋に敷かれたカーペットの色が、まるで麻雀卓のような緑です！(笑)このままではセンスが悪いので、カーペットを買ってきて上に敷いたほうが良さそう。。。内覧を終えての感想は、なかなか好印象でした♪購入したいという気持ちを伝えて、早速買い付けを入れました。現時点で金額は書けませんが、１０１さん流「鬼の指値」です！！結果は乞うご期待。。。

May 22, 2006

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130万円の戸建物件・・・その後

先週内覧に行った１３０万円の戸建物件。実は、１週間前に１２０万円で買い付けが入っていたのですが、オーナーは売り急いでおらず、まだ決めかねているらしい。。。そこで、私の作戦は。。。　１．　リフォーム業者に必要最低限のリフォーム費用を見積もってもらう　２．　費用が８０万程度で収まりそうであれば即満額で買い付け名付けて、「リフォーム業者同伴見積もり大作戦」(商標登録申請中)です！！先日、担当Ｎさんより連絡がありました。オーナーの意向で、１２０万で買い付けを入れた方と契約する事にしたらしい！？こちらが１３０万で買い付けてもダメなのかと聞いてみたが、担当Ｎさんは「良く分からない」と煮え切らない。。。△□×それでは、オーナーの考えが分かったらまた連絡して欲しいと伝えた。そして本日、担当Ｎさんより電話がかかってきました。実は、買い付けを入れた方とオーナーの間で価格交渉をしていたらしい。最終的に満額の１３０万円で決着したとの事です。。。。ということは、私が内覧に行ったのは意味が無かったのか～！？当日即１３０万円で買い付けを入れれば、ひっくり返せたのかもしれませんね。(結果論)担当Ｎさんには、きちんと判断できる材料は提示して欲しかったなぁ。。(仲介業者として、価格交渉などの状況は把握していたはずですが。。。)今週はどうやら玉砕週間のようです。しかし、今回思いついた作戦は今後も活用できそうです！コストをキッパリと見積もれるようになるまで、この作戦で頑張ります！「リフォーム業者同伴見積もり大作戦」(商標登録申請中)仲介とリフォームの両業者の間で均衡を保ちつつ、両方の価格を抑えることができるベスト戦略ではないかと思います！(おおげさ？)

May 20, 2006

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開札結果の発表です

売却基準価格１６９万円の４ＬＤＫ区分所有に対し、落札価格は。。。　４０５万円！！でした。ダブルスコアでフィニッシュです。入札数は１４、落札者は某法人です。この価格では、現時点の家賃収入で表面28％、実質で20％を切ります。これでも十分転売益が見込めるのでしょうね。。。恐るべし競売ブーム！?あと何回かはチャレンジしたいと思います。みなさん応援ありがとうございました～。

May 18, 2006

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明日はいよいよ開札です！

明日、午前１０時に競売の開札があります。半休を取って、直接見に行くことにしました。ドキドキです。物件は、地下鉄駅から徒歩７分の区分所有間取りは４ＬＤＫのファミリー物件です。売却基準価格　１６９万円私の入札価格はです。。。ずばり表面利回り３０％以上を狙ってます。さて、落札価格の高騰がどこまでひどいのかこの目で確かめてきたいと思いまーす！(笑)運良く落札できたら嬉しいですが、もし落札できなかったら、週末にまた片道１５０km物件調査の旅に出ます。。。

May 16, 2006

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１３０万円の戸建物件。。

本日は、３９３９さんと片道１５０km物件調査の旅に行って参りました！目的は、某市にある１３０万円の戸建物件です。土地は４０坪で床面積は２５坪ほど。築３０年でなかなか古いですが、これまで色々な物件の内覧をしてきたせいか、あまり動じなくなりました。(笑)複数が共有する位置指定道路の奥にあり、土地の価値としては減点。外壁はクラックが入ってますが、外壁すれば問題ないとおもいます。裏庭にはボロボロのトタン倉庫があり、使えそうにありません。建物内部は、キッチンのリフォームと雨漏りの修理が最低限必要。あとは軽度な内装リフォームでＯＫではないかと思います。修繕費についての私の概算は。。。　※説得力はありませんっ(笑)　外壁塗装　　　３０万円　屋根塗装　　　１０万円？　雨漏り修理　　１０万円～２０万円？　中古キッチン　２０万円　駐車場整備　　１０万円 -----------------------　合計　　　　１００万円程やはり、戸建は修繕コストが掛かりそうです。。上記の修繕費ですんだ場合、家賃５万円で、表面利回りは２７％、家賃４.５万円では、２５％弱となります。なかなか良い物件ではないかと感じました。あとは価格交渉あるのみ！　乞うご期待。。。

May 14, 2006

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賃貸住宅フェアに行ってきました

賃貸住宅フェア in 札幌に行ってきました。一番の目的は、ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんのセミナー「驚異の利回り３０％超！！サラリーマンが始めた中古不動産投資術」です。セミナーの時間が近づくと、会場にはブログ仲間が勢ぞろい！ネットアイドルのよしおかたろうさんや、pixyさんにお会いできて嬉しかったです！ブログのオフ会といった様相でした。。(笑)セミナーでは、１０１さんのコスプレに会場騒然！それにひるむことなく、いつもの図面舞踏会のように弾むトーク。みなさん吸い込まれるように聞き入っていました。最前列で熱心にメモを取る青年投資家は、女子限定アパートの住人の「こんなに貰っていいんですか～♪」という台詞も一字一句まで逃さずメモする勢いでした。。。変態の素質アリです。その後、深夜に及んだ図面舞踏会では、総勢１５名ものメンバーが集い「腹黒トーク」炸裂です。まさに、変態カーニバル。　恐ろしい・・・。↑　ススキノの街を背景に、１０１さんから忘れ物を受け取るよしおかさん。。。最後は、よしおかたろうさんが財布を忘れるというハプニングもあり、話題に事欠きませんでした。(笑)みなさんお疲れ様でした～☆

May 11, 2006

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はじめての競売入札

昨日は、会社を半休して某地方裁判所に行ってきました。目的は競売物件への入札のためです。裁判所に着くと、まず執行官室で入札書と入札保証金振込証明書をもらいました。後日郵送で送りたいと伝えると、執行官あての封筒もくれました。次に競売担当の部署に行き、現状調査報告書を書いた執行官(本人)に質問です。・占有者はどんな人だったか？・裁判所の調査にどんな反応を見せていたか？・内部の状況はどうだったか？（給湯器など）など、占有者(賃借人)が継続して住んでくれるかどうかの可能性を探って、ついでに内装のメンテナンスコストについて確認しました。裁判所を後にして、次のことを行いました。・銀行での保証金振込み・住民票を入手・郵便局にて郵送用に切手を購入最後に、現状の家賃、近隣の家賃相場、管理費を差し引いた実質家賃、空室率、退去時の内装リフォームなどを考慮して何パターンかでシュミレーションし、入札金額を決めました。そして、内封筒に入札書と住民票を、郵送用封筒には、振込伝票(裁判所提出用)を貼り付けた振込証明書を同封しポストに投函して完了です。さて、来週は開札！落札できるかどうか、お楽しみに。。。

May 10, 2006

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チャリ25km！物件調査の旅

今日は天気が良かったので、Ｓ市Ｋ区からＳ区まで往復２５Ｋｍを自転車で走破してきました。さすが2万円のチャリを1万8千円かけて修理しただけあって調子いいです♪ライバルのおばちゃんチャリをゴボウ抜きして、やっとＳ区にやってきました。今回の調査は、地下鉄沿線の４ＬＤＫの区分所有物件。入居済オーナーチェンジ物件でなかなか有望です！部屋は５階にあるため、ＥＶ無しはかなり減点ですが、トランクルーム有り、駐輪場も広く、それほど古さは感じません。ビルの密集する第２種中高層ですが、日当たりは問題無さそう。駅から１０分以内で、立地も合格だと思います。さて、例のごとく駅前の仲介業者エイブルに飛び込み取材しました。このあたりは単身向けの物件ばかりで、ファミリー物件は需要が供給を上回っているとのこと。ただし、ファミリー客の内容はあまり良くないらしい。・・・１時間ほど近隣の賃貸需要についてヒアリングして、お礼を言って店を後にしました。部長Ｔさん勉強になりました♪この物件については、また後日。。。

May 6, 2006

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溜まっていた賃貸住宅新聞

今日の札幌は天気が悪かったので、未読で溜まっていた賃貸住宅新聞を８冊ほど読みました。おもしろい♪やっぱりこの新聞は面白いですね。今後の戦略を練る上でとても参考になりました。とくに参考になったのは、戸建賃貸の記事！中古の戸建物件を購入して賃貸にまわすプランは日頃から考えていたのですが、５５坪の土地に対して戸建２棟を１棟あたり７００万円で建てる企画は興味深い。ただ、北海道の冬は雪深く寒冷地特有の工夫が必要です。どこまで建築費を抑制できるかがポイントですね・・・。調査してみます。

May 5, 2006

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以前調査した戸建物件・・・その後

今日は天気もよく暖かかったので、自転車でＪＲ沿線をプラプラと偵察してきました。以前調査した600万円の戸建物件の近くを通りかかったので、何の気なしに見に行ってみました。新しい住人が、窓を開けて掃除をしているところでした。。。そうなのです。。売約済み！ってやつです。最近、売り物件の広告から消えていたので、売れたかな？と思ってましたが、やっぱりそうだったみたいです。なんだか、失恋した相手の子が、彼氏と幸せそうに歩いているところを目撃したような、そんな切な～い気持ちになってしまいました。。。(笑)でも、最近やっと、どんな物件だったら即買い付けを入れれば良いか分かってきた様な気がします。あわてず・あせらず・あきらめず、頑張ります。

May 4, 2006

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大都会住宅販売って。。。

先日、なかなか良さそうな物件が見つかったので、大都会住宅販売に図面のFAXを依頼しました。at home 経由だったのがまずかったのか、何日か待ってもFAXが届きません。。。今日、やっと郵便物が届きました。なんだ～丁寧に資料を郵送してくれたんだ、と思って開封してみると。。。。「一棟売アパート・マンション一覧　５月号」でした。。。ご丁寧に手書きで「ぜひぜひご検討ください」とのこと。なんだかムカムカしてきました。。ゴールデンウィークは電話攻撃でいじめてやる～。(笑）

May 2, 2006

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1万アクセス達成しましたー！ヽ(^o^)丿

不動産鑑定士協会からの手紙がー。

図面舞踏会メンバーの物件リフォーム！

180万円の4気筒アパートが！

住宅賃貸借契約書が届きましたー！

１８０万円のアパート４戸を調査！

祝！「戸建賃貸」発売 著：浦田さん

180万円のアパート発見！

入居者決定しましたー！

４度目の正直っ！入居希望者あらわるー。

今週末も１５０ｋｍの出張です！

私の７つ道具、大公開！

駐車場がやっと完成！

予想しない結末がーーっ！

契約の手続きに入りましたー。

新たな入居希望者がー！今度こそ！？

キッチンの照明を変えてみました♪

やっぱり10月からの契約にして欲しい・・？

家賃支払いをクレジットカードで！

電話回線についてのマメ知識

再び入居希望者あらわるー！！

仲介業者との付き合い方について。。

青色申告承認申請書を提出してきましたー。

勉強になりましたーっ！

入居希望者あらわる！！

浦田健さんから取材の電話が！

２泊３日、戸建リフォームの旅！

140万円の戸建リフォーム

リフォーム計画の実施

はじめてのリフォーム計画

決済が完了しましたー！

決済前なのに内覧希望者がー！

はじめての決済

初めての不動産売買契約

大家デビュー！・・・か？

超不動産投資のすすめ

家賃値引き交渉。。。結果報告！

フローリング張りに労働力投入！

うっちゃん！ようこそ北海道へ♪

220万円の戸建物件調査！

130万円の戸建物件・・・その後

開札結果の発表です

明日はいよいよ開札です！

１３０万円の戸建物件。。

賃貸住宅フェアに行ってきました

はじめての競売入札

チャリ25km！物件調査の旅

溜まっていた賃貸住宅新聞

以前調査した戸建物件・・・その後

大都会住宅販売って。。。

祝！「戸建賃貸」発売　著：浦田さん