不動産投資の手帖
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不動産投資112
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おかげさまで、取材を受けた業界向け全国紙「リフォーム産業新聞」の裏一面に、大きく取り上げて頂きました。ブログの記事ありがとうございます。ブログ http://ameblo.jp/slowl/スロウルHP http://slowl.jp
November 26, 2009
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北海道スタイルのリノベーション戸建て「百合が原公園の家」の完成見学会のご案内です。10月24日(土)・25日(日)の2日間、開催いたします。新築を超えるリノベーション戸建てにご興味がおありの方は、ぜひ見学にお越しください。アメブロ http://ameblo.jp/slowl/
October 8, 2009
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大変ご無沙汰しております。これまで約1年もの期間にわたって、札幌でリノベーション戸建てを作るプロジェクトを進めてきました。いよいよ完成しましたので、読者のみなさまにご報告します。新築の4割引程で、本物のこだわり住宅を提供することを目指しました。札幌のリノベーション戸建て専門の会社としては、デザイン完成度や手頃な価格で間違いなくNo.1だと思います。アメブロ http://ameblo.jp/slowl/みなさまのブログ記事からも、ぜひリンクを張って応援して頂けると幸いです。うっちゃんのりのべ塾に始まり、本当に多くの方々の温かい協力に恵まれながら作り上げることが出来ました。これからも、一生勉強を肝に銘じて精進しますので、よろしくお願いします。
September 29, 2009
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先週土曜日に、うっちゃんに会うために東京のリノベ塾に参加しました。塾には10名ほどが参加し、これから不動産投資を始めたいという方がほとんどで、自宅をリノベーションしたいという方も来られていました。僕が聞きたかったことは・東京以外の地方でもリノベーション住宅の需要はあるか?・デザイナーや工務店に支払う費用はどの程度か?・ビンテージではない戸建でもリノベーションできるか?という3点でした。まず、地方の需要という部分では、うっちゃんの感覚では住宅がほしいと思っている人の2割くらいの需要があるのでは?という印象らしいです。そして、デザイナーへの費用は、工務店を取りまとめてくれる場合は工事費総額のおよそ1割ほど。最後に、ビンテージではない普通の中古住宅でも、きれいに作り直すので問題ないということでした。ある程度行けそうだということが判断できたので、まずは札幌で1軒、挑戦してみようと思っています。それにしてもリノベ塾の会員の方は、とても熱心に勉強されているようですね。北海道という遠方から来た僕には、戸建て賃貸についての質問が殺到し、一時は僕のセミナーのようになってしまいました。さて、リノベ塾が終わった後、東京の女性投資家が発見した売り店舗物件をいっしょに視察してきました。かなり傷んでいて、壁の中の鉄骨の柱がさびて膨張し、壁が剥がれそうになっていました。こんな建物でも1,000万円で売られているのだから、東京ってすごいなぁー。おみやげにもらった「ひだまり不動産クッキー」を手に、札幌に帰りました。うっちゃんありがとうございました!ひだまり不動産 どっとあーる通信
December 17, 2008
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ある大手不動産業者の役員の方と知り合いとなったのが縁で、地方都市の売りビル情報が入った。市役所の近くに建っていて、築35年のRC7階建で土地が100坪売値はおおよそ路線価に等しい1,000万円とのことだが、まだまだ交渉できるとおもう。不動産屋の師匠に相談したが、やはり地方のオフィスビルは難しそうだ。平気で追加投資1,000万や2,000万が必要になるので、それに耐えられるだけの体力がないと扱えないかもしれない。
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めでたく4件目の戸建に入居者が決まった!!中学生のお子さん二人の4人家族。綺麗に張り替えたフローリングと陽当たりの良さが気に入ってくれたようです。手取りのフリーキャッシュフローがようやく年250万円を超える。初めての物件を購入してはや2年、思えば本当に色々な事があった。。決済直前に夜逃げされ破談になったり、値切りすぎて売り主と連絡が取れなくなったりと、失敗の連続。そんな経験を積みながら、4件目は初のフルローンでめでたく購入し入居者がきまった。まだ気が早いかもしれないが、とても感慨深い。。。中期目標は2009年にフリーキャッシュフロー年500万円を達成すること!!この気持ちを維持して頑張ろう。
April 12, 2008
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今年に入って購入した80万円の戸建のリフォームが完了した。数社の仲介業者に営業まわりして募集を開始したところ、その1時間後、早くも内覧希望者がやってきた!かなり気に入ってくれたようで、仲介業者の話では80%の確率で決定だろうとのこと。(あとの20%は何なんだ~) なかなか幸先が良さそう。。 ●Before 洗面所 ・・・ 普通これ見たら買わないですよね。。○After 洗面所 ・・・ 女性受けする色に●Before リビングダイニング○After リビングダイニング ・・・ キッチン交換、フローリングとクロス張り替え、暖房設備など●Before トイレ ・・・ 必殺汲み取り式!!○After トイレ ・・・ 今風な水洗トイレ(ウオシュレット付)水回りは何かとお金が掛かりますが、やはり入居者が一番気にするところでもあります。気持ちよく住んでもらえるよう、頑張ります!
March 2, 2008
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黒ごまです、ご無沙汰してました。。不動産経営、ちゃんとやってましたが、ブログは本当に久しぶりです。本日、売値450万円、満室時利回り38.66%の売アパート情報が入った。懇意にしている不動産社長からの電話。物件は、大学のすぐそばにあり、以前は下宿として使用していたらしい。1階は1世帯、2階は1R6世帯でなかなかのボリューム。しかし問題なのは、2階の1Rがトイレ共同で風呂無しだという。(近所に銭湯あり)家賃を低めに抑えても、利回り38%狙えるのはかなり魅力的後日、さっそく内覧するアポを取った。
December 15, 2007
北海道は紅葉真っ盛りです。▼円山公園の楓(かえで)札幌近郊では、定山渓が一番紅葉が鮮やかです。なんでも、渓谷独特の昼と夜の温度差の大きさに秘密があるのだとか。。。札幌には街中に公園が多くて、キレイな紅葉を身近に感じることができます。 円山公園でも、写真をパチパチと撮っている方が多かったですよ~。
October 30, 2006
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今日はNHKトップランナーの公開収録に行ってきました。 会場は、宮の沢の「ちえりあホール」です。 早めに並んだ甲斐があって、僕の席は前から3列目でした。 30分のライブと120分のトークでしたが、 すごく濃い内容で、野狐禅のライブも最高でした。 魂で歌うような迫力! 元気を貰いました。 彼らの言葉の一つに「生きても無いのに死んでたまるか」 というのがあるんですが、ニート同然の生活をしていた2人が、 旭岳で星空を見上げながら、「どうせ短い人生だ、 俺達もやるだけやって、あの星のように燃え上がろう!」 と決意し、這い上がっていく物語には感動しました。 本上まなみさん、本当に綺麗でした! あんなに輝いている女性、正直これまで見たこと無かったです♪ 山本太郎さんも、テキパキとしたトークで抜群の司会でした。 6月1日(木)深夜0時からの北海道でのオンエアが楽しみです。 DVDに録画して永久保存版にしまーす! ※全国放送は6月4日(日)午後7時です。
May 7, 2006
今日は、札幌でトップランナーの公開録画があります。ラッキーなことに入場券が当たったので、見に行ってきまーす♪ゲストは野狐禅さんですが、ゲストも去ることながら、本上さんに会えるのが一番楽しみです。会場が広いので、あまり見えないと思いますが。。(笑)ちなみに、放送日は下記の通り北海道 6月1日(木)深夜0時 (先行放送)全国 6月4日(日)7時
例の雪庇でやられたと思っていた自転車ですが、まだ買って間も無く、大事にしたかったので修理に出していました。その自転車が、さきほど修理を終えて帰ってきましたー♪修理してくれたのは、近所にある自転車屋の三浦大輔がパンチパーマをかけたような、とても気さくなおじちゃんです。三浦大輔風のおじちゃん曰く、「あの破損は、雪庇じゃなくてブルドーザーの仕業だな~」との事どうやら、マンション駐車場の除雪をした業者の仕業だった模様です。。まぁ、どちらにせよ弁償してもらったので良かったです。新車に買い換えませんでしたが、新車並みの修理費がかかりました。(笑)今回の修理で、夜は自動的にライトが点灯する「オートランプ」なるものにグレードアップしました!とても嬉しいビフォーアフターで、幸せな一日になりました。。
March 18, 2006
今日は、620万円の戸建内覧を明日に控え、自分なりに物件の調査をしてきました!(初めての本格的な事前調査だったので、不足があると思います。。)調査項目は、1.物件の外観確認2.ご近所さんへの聞き込み3.近隣の土地相場について4.賃貸需要と想定家賃1.物件確認前回は、夜の暗いなかで外観を見ただけでしたので、今日は初めて明るい時間帯に物件を見ることができました。やはり、サイディングリフォームをしており、築15年くらいに見えました。見た感じ、建ぺい率50%に対し60~70%で建築されているようです。(もしや容積率オーバーだけではないのかぁ~っ!)ひとまず、隣地境界と建物の間隔は50cm以上ありそうです。(OK!)2.ご近所さんへの聞き込みお隣に住んでいる仮屋崎省吾似のおばちゃんが、この家について色々と教えてくれました。(地区の理事らしい)どうも、当初は平屋建てだったのですが、なんと!ジャッキアップして、コンクリートの車庫を増築したそうです。。。 (スゴイ)そういう意味では、基礎はしっかりしていると言えるかも知れません。さらに、建物2階に2部屋増築して、容積率オーバーとなっています。容積率80%に対して110%です。(4割り増し!)別れ際、仮屋崎省吾似のおばちゃん理事は、「この辺はお年寄りばかりだから、あなたのような若い人が住んでくれたらうれしいわ~、お~っほっほっほ。」と、高笑いで去っていきました。。。やはり聞いてみるものですねー。貴重な情報でした。3.近隣の土地相場について近くに、広い道路に面した売地があるのを見つけ、不動産屋に確認しました。300坪で7,000万円との事。坪23万円の1平米7万円です。今回の物件に当てはめると、土地の値段は約780万円となりますが、この売地よりも奥まった所なので、3割ダウンとして550万円位でしょうか。物件価格と土地値が同じだとすると、築42年のうわものはタダということになります。4.賃貸需要と想定家賃駅前にある某仲介業者エ○ブルに、飛び込み訪問しました。迎えてくれたのは店長代理のNさん、物件図面と、さきほど撮影した外観の写真を見てもらいながら、想定家賃や戸建の賃貸需要などをアドバイスしてくれました。「通常、戸建の入居希望者は駅から徒歩15分以内で探されます。 そういう意味では、この物件は徒歩10分で合格です!」 との事。「この外観であれば、うまくいけば家賃7.5万円でいけるかもしれません。 ただし、図面には『タイルの風呂』と書いてあるので、 お風呂は、思い切ってリフォームしたほうが客付けしやすいと思いますよ。」とアドバイスしてくれました。私が見落としていた小さな文字も見逃さず、さすがプロだな~と感じました。・・・さて、明日はいよいよ物件の内覧です!建築士の友人に同伴してもらい、建物の老朽化や、リフォーム費用、斜線制限についてアドバイスもらいたいと思いまーす。
March 4, 2006
以前問い合わていた物件の資料が、郵送で送られてきました。さっそく見てみると、カラー写真付きで分かりやすい♪近くに大学がある、築25年の木造アパート(16戸)で、価格は3,100万円。間取りは7帖の1Kで、延べ床面積からの単純計算では1戸17.5平米!(狭いっ)昨今、20平米以下のワンルームは下落傾向にあるとの事ですが、さらにバス・トイレ一緒で、典型的な敬遠される間取りの模様。。。しかし大学生をターゲットに考えるなら、シャワーブースへのリフォームで十分対応できそう。ちなみに、オーナーは東京の投資家で、北海道に他にも複数物件を持っているとの事。さては、不動産投資ブームに乗っかって、売り抜こうという作戦かーっ!?でも、表面利回りは18%以上あり、空室率は12.5%とまずまずの様です。間取りは厳しくても、大学に近くて家賃が安いので、安定しているのかもしれません。でも、大学に依存した立地では、今後の少子化による悪影響が懸念されるので、この大学の経営状況(将来性)を調べる必要がありそうです。。。なお、不動産屋の情報では、このキャンパスに系列の大学が移転してくるとの話でした。ということで、初心者には厳しそうな物件ですが、何事も経験!!まずは内覧してきたいと思いまーす。
March 1, 2006
昨日お伝えした戸建物件のつづき。。。さっそく週末に内覧することに決めましたが、その前に、まずは自分なりの戦略をたてようと思いました。 1. 近所の売り地を調査して、「土地の実勢価格」を把握する 2. 周辺地域の「戸建の家賃相場」を把握する (たしか斜め向かいの戸建が賃貸募集中でした。。) 3. 近所の仲介業者で、この物件の「想定家賃」をヒアリングする事前に、これらの情報収集を行って、自分の中で値付けしておきたいと思います。そして、内覧当日には101さんにアドバイスいただいた『鬼の指値』350万円(目標)を提示します! 指値の根拠については、利回り20%欲しいので。。といった現実的な話はせずに、「大変気に入ったのでぜひ購入したいのですが、銀行ローン不可のため、現金では350万円しか用意できません。。。 よろしくお願いします!!」という作戦で行こうかと思ってます。 (結局、同情作戦なのかぁ~!?)ラッキーなことに、当日は一級建築士の友人が同伴してくれることになったので心強いです。。。水廻りなどのリフォームについてもアドバイスしてもらいたいと思います。これに加えて、黒ごまチームのむきこまいさんより、大手仲介J社にお勤めのお友達を紹介していただくことになりました♪ぜひ「戸建の賃貸需要」と「家賃相場」を把握したいと思います。
February 28, 2006
北の海不動産(仮名)から電話があり、問い合わせのあった物件の図面を、今からFAXしますねー、との事。しばらく待っていると、「ピ~~ポーー」と図面が送られてきました。この物件は、自宅近くにある戸建物件で、価格は620万円。間取りは、不動産屋いわくコンパクトな4DK。(狭い間取り?)土地は100平米、建物面積120平米。建ぺい率50%の容積率80%です。(一種低層)え~っと。。容積率80%なので。。100×80%=80平米。。おっ、違法建築かい~~!?気を取り直して、【備考欄】に目をやると、「大幅増改築!!建物面積オーバーにて、住宅ローン不可!」と、さわやかに書かれていました。ふむふむ、まぁ重要事項はちゃんと説明できてます。(合格)築年月は昭和40年なので、え~1965年だから、、、築41万年!JR駅から徒歩10分で、スーパーまで徒歩4分。(便利♪)よしっ、思い立ったら行動!寒い夜道をテクテクと歩くこと10分、現地に到着しました。(図面舞踏会の皆さんの影響で、だいぶ積極的になりました)周囲は静かな住宅地、自然をそのまま残した公園も近くにあり、良い環境です。建物の外観は、紺色(新配色カード:dk18)のサイディング、無落雪タイプの戸建です。なかなか綺麗、ホントに築41万年!? といった印象。建物2階部分を大幅に増改築したと言っていたので、その時、全体の外壁もリフォームしたんですね。 築20年くらいに見えます。このカラー。。。もしや縁を金色を塗れば、101さん好みのカラーリングになるのかな。。。(盗作)不動産屋いわく、家賃5万円ならすぐ入居者が見つかります、とのことでしたが、7万円くらい行けそうな感じです。表面利回りは、家賃5万円で9.7%、家賃7万円で13.5%。550万円で買えれば、15%以上も狙えるかもしれません!さっそく今週末に、内覧してみたいと思います。
February 27, 2006
先日のブログでお伝えした「雪庇の恐怖…」の続きです。2日前、マンションの前に停めていたMyチャリが、上から重いものを落とされたようにグチャグチャに破壊されていたため、図面舞踏会メンバーのアドバイスに後押しされて管理会社に電話しました。担当者:「いやぁ~、それは雪庇のせいじゃ無いのでは? 雪が積もっていたので、重みでつぶれたんでしょう・・・。」わたし:「あれは、どう見ても積もった雪の重みで潰れた状態ではないですよ、 現地はまだ見ていないんですよね?」担当者:「まだ見てないですけど、雪庇はマメに処理していましたし。。。」ムカムカムカ・・・。 という気持ちを抑えつつ、勇気を振り絞って、わたし:「まぁ、とにかく一度現場を見てから判断してもらえますか? 実は、知人のマンション経営者から”保障してもらえるよ”とアドバイスをもらったので、 こうして電話してるんですよー。」担当者:「えっ・・あっそうですか。。ひとまず現場を見てみますね。」と急に弱腰な反応に。。。そして本日・・・現場を確認したと連絡があり、担当者:「雪庇で潰れたのかどうかは微妙ですが、まぁ保障する方向で検討します。 保険には入っていないので、家主さんに相談してみます。」とのこと。最後まで素直じゃないなぁ~~ と思いつつ、ひとまず 『 勝訴 』 したと、胸を撫で下ろしました。このまま話がスムーズに運べば、全額弁償してもらえそうです。。。
February 26, 2006
今日は、○○市にある二世帯物件の内覧に行ってきました。私は車を持っていないので、比叡山不動産(仮名)の担当者が、わざわざ自宅までお迎えにきてくれました。若くて親切な担当者で、○○市の賃貸需要、その物件の売主の事情、その物件の経歴について、とても丁寧に教えてくれました。この物件は任売物件で、公庫が債権者となっているとの事。しかも、予想ではまもなく競売流れになるのではないかとのお話でした。1階は築30年ですが、2階部分は13年前に増築されており、1階が親世帯で、2階が息子夫婦が住んでいたようです。そのため、電源や水道のメーターは1つにまとまっていました。約1年間空き家となっていて野放し状態。雪庇が巨大化して危険な状態だったため、不動産屋からオーナーに対して業者に処理してもらってはどうかと提案したが聞き入れてもらえず、結果的に、その雪庇が落下して、1階の窓を突き破って破損してしまい、現在はブルーシートでふさいでる悲惨な状況でした。2階部分は築13年だけあって、比較的きれいな部屋でしたが、リビングと洋室を仕切る引き戸が、自動ドア状態!?になっていました。(勝手に閉まる。。)水平器で調べると・・・たしかに傾いてます。。。その部屋のフローリングの一部に、ペコペコと凹む箇所が見つかったので、もしかしたら1階と2階の間の構造がしっかりできていないのかもしれません。ちなみに、公庫側は回収したい最低ラインがあり、これ以上の値引きは難しそうだというお話でしたが、私の印象では、あと50万円は値引きできそうな気がしました。たとえ50万安くできても、リフォーム費が大きく膨らみそうなので、初心者の私には、難しそうな物件でした。今回の内覧は、私にとって記念すべき第一号でしたが、とても印象深い物件で、良い経験になりました。
February 25, 2006
ドンキーにて、不動産投資仲間が集う図面舞踏会に参加しました。いやぁー楽しかった。図面を持ち寄って熱く語り合う集団。。。まさに変態です。。J社の劇団ひとり(風味)の店長も参加していただいて、私の物件をチェックしていただきました!店長の評価では。。。 △ 二世帯物件 650万円 (立地がわるい、需要が△) ◎ 都心1LDK 690万円 (街中の便利な立地で需要大)やはり、便利の良い場所にある物件は客付けもしやすいらしいです。店長、勉強になります!「まずは明日内覧してきます」と話していると、横にいた、黒ごま+チームのメンバー むきこまい さんが、「図面舞踏会が終わったら見に行きましょう!」と提案してくれました。どうやら図面舞踏会のハイテンションに感化された模様です。。(笑)深夜に物件を見に行くなんて、本物の変態になれたようで、なんだかうれしい。。現地に行くと、玄関は雪に埋もれていましたが、思ったよりもきれいな外観!玄関も、それぞれの世帯で分かれていて賃貸向き!これはいいかも♪CASHFLOW101のおっしゃるとおり、百聞は一見にしかず!現地に足を運ぶことの大切さが分かりました。。。今日の午後は、正式に内覧させていただくことになりました。
今日も無事に勤めが終わり、自分のマンションに辿りついたのですが。。。んっ!?マンションの玄関付近に、何か見覚えのある物体が。。。いや、ただの鉄の塊のような。。。えっーーーっ!昨年から雪に埋もれて見えなくなっていた愛しのMyママチャリが、ぐちゃぐちゃになった惨めな姿で顔を出しているではないですか。。。前のカゴは、スイカ割りにでも使われたようにバックリと凹み、前輪タイヤは、大きく波打ってるーー!一路の望みを託して何度も確認しましたが、間違いなくMyママチャリです。今思えば、今年はすごい雪だったので、ちょうど自転車の上空にも巨大な雪庇が張り出していたような。。。多分、それがすごい勢いで落っこちてきたんですね。。。恐るべし北国の自然。。思い知りました。。泣き寝入りの可能性が高いと思うのですが、一応管理会社に相談してみようかな。。せめて、修理代折半でお願いします!
February 22, 2006
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とうとう楽天デビューしてしまいました。。。まだ大家デビューもできていないというのに。。。そして「黒ごま」改め「黒ごま+」としてパワーアップ!?しました。これからの不動産投資の手帖として、色々な七転八倒な出来事を書き残していきたいと思っています。どうぞよろしくお願いします。
February 20, 2006