利回り13%の築浅物件。。
週末に、札幌○○の担当Yさんに2つの物件を案内してもらいました。1つ目は地下鉄駅から5分の場所にあり、築30年、2LDK、価格350万円の区分所有物件です。一言で言うと、競売物件以上の大荒れ物件です!夜逃げした後のような汚さで、壁紙は一部はがれ、カビが育っております。この様子だと、リフォームにざっと100万円程必要です。また、ファミリー層を意識すると北向きの物件なので厳しそうです。ただ古いマンションのわりには、・外壁塗装済み・管理人常駐・自転車置き場も整理されている・掲示板もきれいなので、管理は問題無さそうです。ほかの部屋の販売価格と比較すると割安で、表面利回りは19%(リフォーム前)なのですが、管理・修繕費・リフォーム費を差し引いた後の純利回りは10%程です。。以上のことを踏まえて、買い付けは入れない事にしました。2件目は、築10年の1棟物アパートです。駅から徒歩10分、1LDK×7戸、駐車場3台で、価格は3,000万円満室時の表面利回りは12%程で、現在2室空いています。もしも、運良くフルローンで融資を受けれたとして、借入額3,000万円、金利3%、15年返済で計算すると、毎月の返済額と現在の家賃収入がほぼ同じで、ちょっと苦しそう。。。築浅で魅力的な物件だったのですが、今回も見送りました。(残念!)改めて、自分の物件選びの基準がとても曖昧だったことに気づきました。いろいろと勉強したはずなのに、ついつい表面利回りばかりに目が向いてしまい、キャッシュフローへの認識が甘かったようです。また、区分所有の出口戦略が見えにくいという問題も浮き彫りになりました。築30年物を購入して運用したとして、10年後(築40年)に売れるのかどうか疑問です。このあたりの戦略も立て直したいと思います。