メタボをどげんきゃせんといかん

[マンション] カテゴリの記事

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• マンションを買うぞ～１２（最終回）

  １２．残金の支払いと各種申請手続きと引き渡し（最終回）  購入契約時に決められた日に指定の銀行の会議室に売主と売主の仲介業者、買主と買主の仲介業者及び司法書士の先生が集まり残金の精算を行いました支払い終了後、今後の予定や登記について説明を受け分からないことなどを質問します特に登記の事は重要なので分かるまで説明を受けておいた方がいいです支払いが終了すると付帯設備やインターホンなどの説明書等買主さんから頂けるものを引き取ります最後に部屋のキーを受け取り支払いが完了しました完了後司法書士の先生は登記所に向かい名義変更の手続きに行ってもらいｊました登記の手続きは２週間程度で終了し、郵送されてきました引き渡しを受けた後もアフターケアーがありました。引き渡しから一週間程度おいて、仲介業者の東急リバプルさんから連絡があり不具合等確認がありました。一台のエアコンの調子が良くなく、できれば修理をお願いしたいのですがと伝えたところ、売り主さんの仲介業者であるコミニュティーワンさんと交渉していただけ無償で修理をしていただけました 今回の仲介業者さんは、とてもいい方ばかりでとても助かり感謝です 

  2010.05.22

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• マンションを買うぞ～１１

  １１．引き渡し前の確認 契約日から１０日目に引き渡し物件の最終確認を行いました売主側、買主側の担当者と買主が物件に集まり主な確認事項は、ａ．キッチンの蛇口の水漏れの修理→蛇口が全部新しいものに交換されていました。（できればもうちょっと可愛いものが良かったけど・・・）ｂ．トイレのドアノブのゆるみの修理ｃ．洗面所のドアキーの修理→共に修理が完了していることを確認しました。 このほかにも、細かな点を含めて再度部屋全体を確認しました。照明、エアコン等も含めて問題がないことを確認し残金の支払いに備えます。 仲介担当者に恵まれ気持ちよく確認もできました 

  2010.05.08

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• マンションを買うぞ～１０

  １０．不動産売買契約（手付金の支払い） 申込から一週間後に、いよいよ売買契約です手付金を持ち仲介会社へ（久しぶりに大金を持ち歩きドキドキです。） 事務所に、売主と売主側の仲介会社担当者、買主と買主の仲介業者の担当者が集まりました。 ここで、はじめて自分たちより少し年上の夫婦の売主さん会いました一通りの挨拶を交わし後、買主側の仲介業者の担当者から重要事項説明書の読み合わせが始まりました。 盛りだくさんの説明がありますが、途中に分からない内容の質問をしながら一つずつ資料の確認を含めて行いました 確認には３時間位かかりました。（通常でも２時間以上はかかるそうです）事前にコピーをもらっておいても内容の確認は大変でした 当日は、万全な体調で望んだ方がいいですね。できれば休みの日にして、会社帰りはやめた方がいいかもしれません 確認が終了し、重要事項説明書の修正を確認し契約を交わします。不動産売買契約書（２通）にサインし実印で押印します。手付金を支払い、金額の確認受け領収書を受け取ります。これで、契約が終了しましたその後、保証関係の説明等を受け、さらに、今後の予定の確認を行いました。 残金支払日を決めましたが、支払いは買主側の取引銀行の会議室で行うこととなりました

  2010.04.24

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  マンションを買うぞ～９

  ９．購入の申し込み 購入対象物件の購入申し込みを行うため完成した見学確認表を用いて念入りに再度物件の見学を行いしました見学確認表１見学確認表２確認できない項目や、何点か問題点もありましたが建築年数から大規模修繕を１～２年後に控えている現在としては許容できると判断しました 見学を終えて妻と購入についての話し合いを夫　物件の状態は特に問題ないけど少し高くないの。　　　もう少し広い物件も検討した方がいいよ。妻　広さは十分でしょ。リホームしやすい間取りで将来性もあるよ。夫　そんなに急がない方がいいんじゃない。妻　金額以外に問題がないんだから、金額に折り合いが付けば購入でしょ。　　申し込みましょうよ。夫　分かった、売り出し価格より低い値で申し込むことにするけどいい。妻　いいよ。 ということで購入申込を決定して、印鑑を持って申し込みに仲介業者（リバプル）さんへ出かけました 購入申込では、買値を提示し、購入契約時の手付金や諸経費の金額を確認します。一般に手付金は買値の１０～２０％程度、諸経費には仲介手数料の半額や契約印紙代があります。今回は契約時に多額の現金を持ち歩きたくないので手付金を買値の５％にしてもらいました。また、契約日もこの時に調整します。（不動産購入申込を行うと１週間程度で購入契約となるので忙しくなります。）申込書の内容を確認し、サインして印をすれば申し込みが完了します 申込書に捺印する前に、物件の見学で問題となった箇所、今回の場合はａ．キッチンの蛇口の水漏れの修理ｂ．トイレのドアノブのゆるみの修理ｃ．洗面所のドアキーの修理など、不具合の修理の確約を取りました。 契約時には、重要事項説明書、付帯設備表、物件状況報告書等多数の書類の確認が必要となります。契約時だけで、これらの資料をすべて確認するのは難しいので契約の２日前までに重要事項説明書のコピーの提出を仲介業者さんに依頼しました。この時、同時に登記簿を確認するため家屋番号を聞いておく必要もあります。 なお、申込をしても購入契約をしなければ購入を取りやめる事ができます。家に戻り、今後の流れを確認しました。ほぼ確定した購入金額からの資金の準備と登記簿の確認が重要です。 必要な資金の手当てをしますが、ローンを組むのであれば金融機関とも交渉が必要になります。自分の場合は、会社の取引銀行の優遇金利もあり選択幅がありました。 登記簿の確認はネット社会の現在では、東京の場合東京法務局のＨＰで確認が可能です（有料）。http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/frame.htmlここで事前に聞いておいた家屋番号が必要となります。 登記簿からは、最低でも以下の事項の確認が必要です。ａ．売主と所有者→違う場合は注意が必要です。ｂ．抵当権利→あまり複雑な物件は注意が必要です。ただし、ネットで閲覧できる時間帯には制限があります。

  2010.04.14

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  マンションを買うぞ～８

  ８．価格の妥当性は？ 妻にはさらに物件の見学を続けてもらいましたがその後あまりいい物件が出てきませんそこで、素人でもできる価格の比較分析を試みてみました 同一最寄り駅の売り出し物件により比較を行います価格は以下に影響されると仮定します。ａ．広さｂ．経過年数ｃ．駅からの距離これら以外にも、階数（高さ）や部屋の向きなども関係する可能性がありますが、比較対象が減ってしまうのでこの三項目で絞り込みしました。 インターネットで、次の項目の条件に合う物件をまず抽出します。ａ．同一最寄り駅である。（○○駅）ｂ．サイズ：２ＬＤＫ～３ＬＤＫ（５０ｍｍ２以上）ｃ．最寄り駅から距離：徒歩７分以内 購入候補物件以外に６物件が比較の対象となり、１m２当たりの価格で比較します 結果は下表のようになりました。  単価が経過年数と関連がありそうなので、図にして比較します  単価が経過年数と良い相関していることが分かりました。赤の点が購入候補の物件で、売り出し中の物件としては適正価格であると思われました実際の売買契約は、おそらく値引きされる物件もあるはずなので発売価格以下での購入を目指すことにします。この分析で、現時点での２５年後、３０年後、５０年後の価格の推定もできました。この物件は５０年後にも価格が付いており寿命があると推定しました ネットには、無料で物件の価格査定を行ってくれるサイトもありました。価格の参考になると思います。ホームマスターズhttp://www.home-masters.net/sell/ただし、査定は売り手側の価格なので参考程度だと思います。あまり、価格のことを考えすぎると買い時を逃し言い値で買えば高いものをつかまされる事もあると思います

  2010.04.09

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  マンションを買うぞ～７

  ７．物件の見学と確認 妻にはさらに見学を続けてもらい、同時に物件の調査表の作成を急ぎました。また、気に入った物件が見つかった場合に再見学を有効に行うため実地物件確認表の作成も開始しました ３週間の間に数件の見学をしていた妻から、気に入ったものがあったので見て欲しいとそこで、まず、物件調査表を仲介業者の担当者に渡し、調査してもらいました。   物件調査表の調査結果を元に妻と対象物件を見学金額以外には特に問題となる項目はなく、購入候補となりました。特にリホームしやすい間取りで将来性もありました 

  2010.03.27

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• マンションを買うぞ～６

  ６．仲介業者をどうしょう？  いよいよ物件を確認するためには、仲介してくれる会社を選ぶ必要があります仲介業者には、大手業者や地元業者等があり今回は、大手の仲介業者にすることにして、妻が東急リバプルに決めてくれました。不動産取引は、だまされる事もあるので安全を重視して決めたとのことでしたリバプルさんからは、購入のためのパンフレット等いろいろわかりやすい資料がいただけ参考になり、これも大手の利点です一方、地元業者さんにもいいところがあります地元密着の掘り出しものの物件を持っていることもあるらしいです。 妻には業者さんの下見に行ってもらい、いくつかの業者を確認してもらいました。それぞれ業者さんは、年収や購入予定金額が知りたいようでしたがあまり情報をださないようにお願いしておきました。業者さんにとっては必要な情報でしょうが業者さん主導になる物件選びになるのがいやだったのでそうしました。 妻には１～２回、物件を見学してもらい報告を聞きましたが、物件の比較検討には確認しておきたい項目をまとめた調査表を作る必要を感じ作成を開始しました。

  2010.03.20

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• マンションを買うぞ～５

  ５．購入金額はどうなる？不動産の購入時は、「物件代金（売り値）」とは別に「諸経費」と「税金」並びに「その他の必要経費」がかかります。 「経費」にはａ．仲介手数料ｂ．ローン事務手数料ｃ．ローン保証料ｄ．司法書士費用ｅ．生命保険料（ローンの場合）ｆ．火災保険ｇ．管理費等の精算　などがあります。 「税金」にはａ．印紙代ｂ．登録免許税ｃ．不動産所得税（軽減措置有り）ｄ．固定資産税ｅ．都市計画税　などがあります。 その他の経費にはａ．リフォーム費ｂ．引越し費ｃ．家具家電インテリア購入費ｄ．ハウスクリーニング費などがあります。 経費と税金を会わせると概算で７～１０％かかるようです。たとえば５０００万円の物件代でマンションを購入すると、購入時に必要な金額は概算で５３５０～５５００万必要となり、これとは別に引越代などの必要経費もあります。 この必要経費はリホーム費などもあり、人により大きな違いの出る費用で注意が必要ですね。

  2010.03.17

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  マンションを買うぞ～４

  ４．何を買う／何が買える？ どんな物件が必要で、かつ買えるのかを見える化するめに妻と話し合いをして表にまとめてみました。もちろん条件は、妻の意見を重視です 物件の絞り込み条件は次の用になりましたａ．今暮らしている最寄り駅か妻の職場の最寄り駅から５分以内ｂ．２ＬＤＫがいいが比較物件数を考慮すると３ＬＤＫも候補とする。ｃ．管理費及び修繕積立金の金額から総戸数は１００戸前後となる。 この条件で、物件をネットで検索すると数件あり、購入へまた一歩前進です。 

  2010.03.14

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• マンションを買うぞ～３

  ３．どこに住む／安全な場所？住宅を購入する場合、どこに住みたいのかはとても大切なこと気に入ったところがあったら、どんな地域なのか確認したいですね。 確認しておきたいものには、ａ．その町の暮らしやすさｂ．土地としての安定性があります。 ａ．については三井のリハウスのＨＰがとても良い情報を掲載しています。    ＨＰには物件ごとに「暮らしの情報」と「周辺地図」がありとても役に立ちます。ｂ．についても、マンションを買うときにはとても重要です。    水害や地震に強い地域がいいですよね水害については「マンション購入の現役プロが語る１７の注意点。」が参考になります。http://39mansion.com/地震等については、地震のゆれやすさ全国マップhttp://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/内閣府防災情報ページhttp://www.bousai.go.jp/東京の地盤（東京以外の地域も地盤地図で検索すれば見つかる地域もあります）http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/000-geo-web02.htmlなどをチェックしておくことをお勧めします。 今回の購入では、今暮らしている最寄り駅と妻の職場の最寄り駅に決めていたことから地域についてはすでに十分な情報を持っており、心配はありませんでした。

  2010.03.11

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• マンションを買うぞ～２

  ２．まずはお勉強妻が推薦してくれた本は「[最新版]３０年後に絶対後悔しない中古マンションの選び方～永住するための物件選び～」（河出書房新社）で、この本を２回熟読し購入のための基礎知識を習得この本からは  ａ．物件を選ぶポイント  ｂ．不動産広告の見方・見分け方  ｃ．ローンの選び方  ｄ．手続きの流れなどが簡単に学べ購入に向け推薦できる本でした。 また、ネットにもいろいろ役立つ情報が掲載されていました「マンション購入の現役プロが語る１７の注意点。」は一読の価値が有りました。http://39mansion.com/ 習得した知識から、ネットの不動産広告で物件のチェックを開始です。検索サイトで「中古マンション」を検索すれば大手の仲介業者のサイトが見れます。野村不動産アーバンネットhttp://www.nomu.com/センチュリー21http://www.century21.co.jp/?gclid=COW6iOy5kaACFUcwpAodH0GodwSUUMOhttp://suumo.jp/chukomansion/?vos=nsuuadwwa09091000000 これらの広告では、特に次の項目を重点にチェックをしました  ａ．築年数・・・建築年数により耐震基準が違うのです。     　中古の場合、特に１９８１年に建築基準の改正があり注意が必要です。  ｂ．階健と健物構造・・・建物はその高さにあった健物構造があります。　ｃ．施工会社・・・信頼できる会社がいいですね。　ｄ．管理会社と管理方法・・・マンションは管理を買えといいます。　　　　管理会社も重要です。　　　　管理方法も巡回ではなく日勤できれば常駐がいいです。　ｅ．管理費と修繕積立金・・・マンションの管理には費用が必要で、    　　適正な金額であることが重要です。    　　高くても逆に安すぎるのも問題ですね。　ｆ．間取り・・・生活の仕方やリホームに影響します。 ネットでは物件が多すぎて絞り込みができません。

  2010.03.06

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• マンションを買うぞ～１

  １．購入する？ 時を遡ること２０数年前のこと結婚するときに夫　いずれは頑張って家を持とうよ妻　絶対にねということで自分の実家に同居となりました。 時は過ぎ、子供ができ順調に生活が続いている中１０年前頃、仕事も忙しい中そろそろ家も持てる状況となり妻　育児にはあまり参加してくれなかったけど、そろそろ家いいんじゃないの俺　そうだね、勉強しておいてよ（真剣さ足りない状況です） 自分でもそろそろ考え時と思うものの・・・・ そして、事件が勃発 夫　大変な事になったよ。異動だよ、栄転でも事実上の左遷だな。（会社では言いたいことを何も考えず発言をしてましたので）妻　でも本社でしょ、行きたくても行けない人もいるのだからいいんじゃないの。夫　元々、文書の作成などがしたくないので技術職だだのに・・・・　　それに、多くの人がつぶれされている所だよ・・・・妻　リストラされるよりましじゃないの、何とかなると思うよ。 ということで、新しい仕事と初めての法律の勉強とかで忙しい日々が続いてました。 気がつくとさらに１０年以上の日々が過ぎ、会社の再編成により異動となり仕事が替わり妻にも分かるぐらいのんびりとしていたため 妻　家買おうよ（毎晩）夫　本気ならもっと勉強しなくちゃ（めんどくさがっています）妻　あなたももう少し動いてくれなくては前に進まないよ　　本気になってよ夫　一軒家とマンションどっちにするの妻　これから買うなら老後も見据えることになるからマンションの方がいいかもね夫　じゃ、駅に近い物件になるよね、買えるようなのがあるの？　　（あきらめるだろうと＞＞東京の駅前で買えるものなんか無いだろうと・・・・）妻　中古がねらい目だよ（ちゃんと勉強してました）。夫　分かった俺も勉強するから本買ってきてよ。（妻の本気が伝わり何かしなくてはと） こうしてマンション購入が開始されましたとさ。

  2010.02.27

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• マンションを買うぞ～☆☆☆

  ブロクもなんと１００回目だということで、何か特別な事をしたくて 雑誌のように「特集」みたいなものをと・・・マンション購入の体験記に挑戦してみました。皆さんの参考になるといいな～ぁ購入までの流れに沿って報告したいと思います。１．購入する？２．まずはお勉強３．どこに住む／安全な場所？４．何を買う／何が買える？５．購入金額はどうなる？６．仲介業者をどうしょう？７．物件の見学と確認８．価格の妥当性は？９．購入の申し込み１０．不動産売買契約（手付金の支払い）１１．引き渡し前の確認１２．残金の支払いと各種申請手続きと引き渡し（最終回）次回から不定期に連載予定です。

  2010.02.20

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