仙人の独り言

巷は賃貸マンションアパート投資のブームのようです。
私もそのうちの一人かもしれません（苦笑）。

以下はある物件でのシュミレーションの結果です。
（ずいぶんと単純化していますし、返済の方法により異なった結果になります。）

物件価格4200万円。金利3.5％固定、15年返済。
諸手数料は自己資金でまかない、4200万円の融資を受けた。
（満室や滞納が無い状態で投資の目安と言われる）表面利回り15％の家賃収入が見込める。
管理は賃貸管理業者に委託し手数料は家賃の5％（外税）とします。
敷金は現状復帰に戻すだけを貰い、残額は返金し、礼金などの収入はなしとします。

このケースでは毎月約30万円の返済が必要になります。
仮に固定資産税を年間48万円（月額4万円）とし、34600円の損害保険（月額2883円）に入ったとすると

満室の場合は月に15万円の利益があり、年間にすると約185万円の黒字となります。
（賃貸料6,300,000円、租税公課480,000円、損害保険料34,600円、修繕費0円です。
返済額3,603,012円。1,851638円。）
（全く修理をしなかったとして）年間のキャッシュフローが黒字を維持できるのは空室率31％までです。

では納付すべき税額の計算をしてみましょう。
収入金額は賃貸料の6,300,000円のみです。
租税公課が480,000円、損害保険料が34,600円でこれらは必要経費に算入します。
修繕費0円、減価償却費は建物分について1,400,0000円となります（すいません　ここアバウトです 追記訂正　さらに1,400,000万円と誤記していました）。
ここで注意して欲しいのが返済額の中で必要経費とできるのは利子の部分のみなので返済額3,603,012円全額が必要経費として算入できないことです。
一般的な借り入れ方法ではないですし、ここでのシュミレーションでは元利金等返済ですが
手元にある資料では元利金等返済での利子分が算出できません。
そこで便宜上元金均等返済で利子分を計算してみると1年目は約142万円、15年目は5.3万円になります。
1年目の経費3,334,600円
15年目の経費1,967,700円。
差引金額は1年目2,965,400円、
15年目は4,332,300円。
事業的規模であり、複式簿記で記帳し貸借対照表と損益計算書を記入して提出します。
（税務署が認めてくれるかどうかは分かりませんが）専従者給与を1,200,000円。
青色申告特別控除65万円。
合計1,850,000円をそれぞれから差し引くと
所得金額は1年目1,115,400円
15年目2,482,300円となりました。

ここからは総合課税での計算になりますが、ここでも便宜上30％の所得税がかかるとすると
納付しなければならない不動産所得による税額は
1年目334,000円
15年目744,000円。