仙人の独り言

[大家さん（不動産所得）] カテゴリの記事

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• 買っていい一流マンションダメな三流マンション

  買っていい一流マンションダメな三流マンション碓井民朗著一度紹介したことがあったと思いますが、投資用であれ自宅用であれマンションの購入を考えている人は一読の価値のある本です。読むと怖くなってマンションが買えなくなります（笑）。

  2007年01月21日

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• 不動産の購入のために借金する?

  昨日は住民票のある熊本県を代表する地方銀行に融資の可能性について相談に行ってみました。（ちなみにこの銀行は日本でも”シブイ”方の銀行であると有名です。そのためバブル景気後の荒波の際にも優良銀行であり続けました。）話の内容をまとめると一番大切なのはあくまでも事業として成り立つのか、そして継続性があるかどうか、これにつきるということでした。次に融資額に見合うだけの担保価値があるのかどうかについて問われました。ここでいう担保はあくまでも不動産、厳密に言えば土地の”価値”がどうかということであり、現金、預貯金、国債、株式などは”担保”にはならないということでした。3番目に借り手（この場合は当然ですが私）がどういう人間なのかが問われるようです（属性というらしいです）。事業への熱意や将来への考え方も大事ですが、ここで問題になるのは過去の経歴や実績です。どんなに年収が高くても転職を繰り返した人は不利なようで、同じ職場にずっと勤めていて、勤続年数が長いほうが好まれるようです。（一部の例外を除いて）経営が破綻することのない公務員が一番有利なのかもしれませんが、私は現在公務員ではありませんのでこの点については尋ねませんでした。また上場企業、それも一部上場の社員であることも好まれようです。特殊技能や一部の国家資格を持っている場合（医師、弁護士はもちろん公認会計士や税理士、一級建築士なども含まれるかもしれません）は有利なようでした。なお融資を受けたい金融機関との過去の取引関係の有無も参考になるようです。保証人についての質問もありました。私の場合これが一番の気がかりでした。父は高齢ですし、農業も名目上では引退し、収入は国民年金とわずかばかりの農業収入（それも実際は赤字）だけですから返済能力は限られているからです。でもここでいう保証人の”価値”とは、返済を求めると言うことよりも、相続権があるかどうかが問われるようです。つまり最悪の場合、返済が滞り私が自殺したとしましょう。その際、生命保険など保険金が下りるのであればそのお金を返済に回す法的根拠があるのかどうかが大事なのです。十分な保険に入っていれば連帯保証人でなくても済むのかもしれません（ここは聞き忘れました）。最後になりましたが、定期預貯金や株式、さらに将来見込まれる退職金などがあれば担保にはならないものの、融資の際には有利であることは確認できました。（例えば金利の減免など）今回考えていた物件については内見の結果事業の継続性に疑問点を感じましたので購入のための融資の可能性や利率や返済期間など具体的な話については検討することはありませんでしたが、自己資金が多い方が融資を受ける上で有利であることも確認できました（これは当たり前のことですけど）。不動産事業をどこまで大きくすのかは私自身未定ですが将来のことを考える上で有意義な1時間（ほどの面談）でした。

  2006年12月13日

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• それでもあなたは買いますか？

  巷は賃貸マンションアパート投資のブームのようです。私もそのうちの一人かもしれません（苦笑）。以下はある物件でのシュミレーションの結果です。（ずいぶんと単純化していますし、返済の方法により異なった結果になります。）物件価格4200万円。金利3.5％固定、15年返済。諸手数料は自己資金でまかない、4200万円の融資を受けた。（満室や滞納が無い状態で投資の目安と言われる）表面利回り15％の家賃収入が見込める。管理は賃貸管理業者に委託し手数料は家賃の5％（外税）とします。敷金は現状復帰に戻すだけを貰い、残額は返金し、礼金などの収入はなしとします。このケースでは毎月約30万円の返済が必要になります。仮に固定資産税を年間48万円（月額4万円）とし、34600円の損害保険（月額2883円）に入ったとすると満室の場合は月に15万円の利益があり、年間にすると約185万円の黒字となります。（賃貸料6,300,000円、租税公課480,000円、損害保険料34,600円、修繕費0円です。返済額3,603,012円。1,851638円。）（全く修理をしなかったとして）年間のキャッシュフローが黒字を維持できるのは空室率31％までです。では納付すべき税額の計算をしてみましょう。収入金額は賃貸料の6,300,000円のみです。租税公課が480,000円、損害保険料が34,600円でこれらは必要経費に算入します。修繕費0円、減価償却費は建物分について1,400,0000円となります（すいません　ここアバウトです 追記訂正　さらに1,400,000万円と誤記していました）。ここで注意して欲しいのが返済額の中で必要経費とできるのは利子の部分のみなので返済額3,603,012円全額が必要経費として算入できないことです。一般的な借り入れ方法ではないですし、ここでのシュミレーションでは元利金等返済ですが手元にある資料では元利金等返済での利子分が算出できません。そこで便宜上元金均等返済で利子分を計算してみると1年目は約142万円、15年目は5.3万円になります。1年目の経費3,334,600円15年目の経費1,967,700円。差引金額は1年目2,965,400円、15年目は4,332,300円。事業的規模であり、複式簿記で記帳し貸借対照表と損益計算書を記入して提出します。（税務署が認めてくれるかどうかは分かりませんが）専従者給与を1,200,000円。青色申告特別控除65万円。合計1,850,000円をそれぞれから差し引くと所得金額は1年目1,115,400円15年目2,482,300円となりました。ここからは総合課税での計算になりますが、ここでも便宜上30％の所得税がかかるとすると納付しなければならない不動産所得による税額は1年目334,000円15年目744,000円。

  2006年12月12日

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• 不動産の落とし穴

  「プロしか知らない不動産の落とし穴」　東急リバブル株式会社お客様相談室編著副題が　これを知らなきゃ家は買えない　70のチェックポイント　とあるだけに期待を抱かせる本だったが、内容が豊富であり裏切られることは無かった。不動産投資を考えている人だけではなく、住居を購入したり、建て替えたり、さらには相続などで大きな土地を手にした人も読んで損はない本だと思います。

  2006年12月12日

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  不動産投資の授業

  先週末から不動産投資（賃貸業）の先達のブログを読んでいます。なかでも短期間で金融機関からの借り入れをうまく活用し億を超える”資産”を築いた著名投資家の知恵と努力と決断には頭が下がる思いです。さて表題の本ですが、どうして「不動産」や「株」等の投資、お金に関することを「義務教育」で教えないのかをずっと不思議に思っているという著者の考えに共感します。でも本の内容は「不動産」についての勉強の入り口で交通整理をしている＝目次程度の事が書いてあるに過ぎないのが残念でした。（もちろん私が今まで読んだ本には書いてなかったことも書いてあり新しい知識を得ることができ読んで良かったと思っています。）それにしても最近の本は誤字（明らかに変換ミスがそのまま見落とされてしまったとしか考えられない）やタブの不揃いなどの昔の本にはみられなかった初歩的なミスが多い印象があります。最後に先ほどの著名投資家のブログに、5年ほど前から不動産投資（賃貸業）をしていた人のコメントが載っていました。「昔は15％の物件がいっぱいあったが、それが今なら8％で売れる。格好の売り時だ。」もしかしたら不動産の世界では既に”ミニバブル”が起こっているのかもしれません。

  2006年12月11日

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• 不動産（大家さん）は儲かるのか

  不動産所得について簡単なシュミレーションをしてみました。条件は表面利回り約15％、総投資額（物件価格、諸手数料、登録免許税、不動産取得税などの総額）に対する利回り約8％、手数料を含めて全額自己資金、家賃収入については運用せず、税金0家賃が30年後まで同じで、空室や滞納がないとして30年後に建物の価値をほぼ完全に減価償却した状態での資産は総投資額の2.93倍になります。もし取得価格と同じ価格で売れたら（そんなことはありえないですけど）資産は3.52倍になります。これは複利で運用したとすればそれぞれ3.6％、4.3％の運用利回りであったことになります。あまり割りの良い投資ではないですね。（実際は不動産投資の場合には借り入れができる＝これがリスクでもある＝ためレバレッジをかけることができます。また遺産相続の際には有利なようです。インフレヘッジにはなるかもしれませんが、よほど立地の良い物件でない限りキャピタルゲインは望めないのではないでしょうか）

  2006年12月11日

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  買っていい一流マンション

  マンションの設計に長く携わってきた著者によると最近（姉歯元一級建築士の関係した一連のマンションなどを含めて）分譲マンションで質の面で二極化が進んでいるという。マンションは住まいである（というあたりまえの）視点から一流マンションと三流マンションとの違いについて説明してある。少々専門的すぎると思われる部分もあるものの知っているといないとでは購入後の満足度で大きな差が出そうである。大都市圏での土地の価格が下げ止まったと言われる中で（新築、中古に関係なく）マンションの購入を考えている人は読んで損のない本だと思う。

  2006年12月04日

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  中古マンション

  中古マンション市場が今活気付いているのだそうです。そこで不動産業界事情に精通している著者が業者が教えてくれない情報満載の本を書いたということなのですが、、、、。マンションを購入する際には管理を買えと言われます。その点では既に”管理”の実績がある中古マンションは見る人が見れば良し悪しはわかるのでしょう。でも、われわれ素人は、1981年以後に建てられた、大きな道路に面していない、修繕積立金がきちんと積み立てられている、共有部分がきれいなマンションで、外壁に亀裂がないものの中から、十分な占有面積がある、使い勝手の良い間取りの、収納スペースも確保できるマンションを探すということになるのでしょう。中古マンションはいくらでもある。でも一番良いのは優秀で誠実な不動産業者の営業マンをみつけることなのかも知れません。（それもまた難しい？）追記住宅ローンについて「フラット35」というのがあるんだそうです。

  2006年11月13日

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• REITとは

  昨日は賃貸用マンション・アパートの売買の裏に潜むリスクについて書きました。空室リスク、倒壊リスク、値下がりリスク、金利の上昇リスク、インフレリスク、そして流動性リスクなどです。今日はREIT（Real Estate Investment Trust、不動産投資信託）について”勢い”で話しましょう。投資の世界には「卵はひとつのかごに盛るな」という教えがあります。例えばある地域に集中して不動産を持っていた場合に、その地域の経済力が低下（例えば夕張市や瀬戸内海の島々、また都市部でも大学の移転など）した場合には空室率が高くなるでしょう。自然災害が起こってしまったら全ての”資産”が倒壊したり損傷してしまうかもしれません。また地方都市の賃貸用のワンルームマンションであっても通常は200万円から300万円しますので分散投資（多くの物件を購入）するためには多額のお金が必要になります。さらに一極集中、格差社会がキーワードの現代では東京や大阪、名古屋などの大都市、また札幌、仙台、新潟、広島、福岡など道州制が施行される場合に”首都”機能が集中されるであろう地域が空室リスク（や値下がりリスク、インフレリスク）が低いと考えられます。でもこれらの地域では既に不動産価格は高く多くの物件を購入することは非常に困難になります。そこでREITという仕組みが登場します。ほとんどのREITが大都市の（優良と考えられる）不動産を複数所有していますので、リスクの分散が図られます。所有している不動産もオフィスビル用、居住用や商業用、ホテルなど分散されています。（さらにREITに投資する投資信託というのもあり理論上はさらに分散できることになりますが、その分手数料が増えますのであまり魅力的とは思えません。）また小口化されていますのである程度”時の分散”も可能ですし、証券市場に上場されているREITであればそこそこの流動性も確保できます。ただしREITにおいては個別の不動産投資に比較してリスクが低い分、利回りも低くなってしまいます。（おおよそ4％程度でしょうか）また一部のREITでは自己資本が少ないところもあるようです。そのため今後の金利動向ではREITがそれほど有利な投資対象ではなくなる恐れもあるわけです。

  2006年10月29日

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• アパート、マンション経営のリスク

  新聞や雑誌を読んでいると収益物件として中古のワンルームマンションやアパートの販売広告を目にすることがあります。時にはマンションで15％、アパートで10％もの利回りを謳っているものもあります。低金利の世の中に15％という利率が確保できるとしたら夢のような話です。でも何故そんな夢のような”金のなる木”を売る人や売買の仲介をする人がいるのでしょう？広告に記載してある利回りは単純利回りまたは表面利回りといわれるもので、単純に1年間に手にすることができると思われる家賃を物件の価格で割ったものに過ぎません。不動産を取得する際には不動産業者への仲介手数料や、不動産の登記にかかる費用、そして不動産取得税が必要になります。また不動産を持ち続けるためには不動産税がかかりますし、マンションの場合には管理費や修繕積立金が、アパートの場合には修理の費用が必要になります。これらを考えれば8～10％の利回り（実質利回り）が現状でしょう。でもまだまだ危険が潜んでいます。空室リスク、倒壊リスク、値下がりリスク、金利の上昇リスク、インフレリスクなどです。借りてくれる人がみつからなければ経費がかかるだけですから即赤字になります。→家賃をある程度値下げしてもよいようにしておく（安ければ借りてくれる人もみつかりやすい？）。地震で倒れたり、火災で焼失するかもしれません。→保険をかけておく。買ったときの値段（＋仲介手数料など）やそれ以上で売れるとは限りません。むしろ安くしか売れない可能性の方が大きいでしょう。→買ったらできるだけ長く持ち続ける。できることなら（借り手が見つかる間は）ずっと持ち続ける金利が大幅に上昇してしまったら、借金して購入していた場合には不利になります。またリスクに見合うだけのメリットがなくなってしまいます。→できるだけ融資の金額を抑えておく。はじめのうちは自己資金のみで購入する。最後に、歴史的には不動産はインフレリスクには強い資産でしたが、将来のことはわかりません。そして不動産は流動性が低いというリスクもあります。（買いたいときには高いが売りたいときには安い。）不動産の場合は預貯金や株などに比べ相続の面で有利という副次的な効果もありますが、以上のリスクを考えると実質利回りで6％くらいは確保できていないと”金のなる木”のはずが”金食い虫”になりかねません。（”プロ”の人は15％とも言います。競売物件の取得や大幅なリフォームをすれば可能かもしれませんが素人が手を出すのは難しいでしょう。）そこで個別の不動産よりもREITという考えも出てきます。（続く　かな？）

  2006年10月28日

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• 自動車故障　その後

  自動車の故障は思ったほどお金も、時間もかからずに修理が完了しました。そのため今回の休暇の目的であった銀行口座の開設と不動産業者との打ち合わせ、そして実家のある町の農業委員会事務局との面談の全てを完了できました。賃貸用の不動産（マンションやアパートなど）を持っている場合に自分で管理する人には関係ないことなのですが、私のように兼業大家さん（のヒヨコ）の場合、不動産業者に管理委託を依頼することが多いと思います。（家賃の収受、こまごまとしたトラブルへの対応などを不動産業者が家賃の5％くらいの手数料で代行してくれる）でもその場合の振込み手数料は不動産所有者（＝私）が負担しなければなりません。同じ銀行でも異なる支店間なら1ヶ月あたり315円の手数料がかかります。小額とはいえ積もり積もれば馬鹿にはできない金額になるので、不動産業者のメインバンクの支店で家賃の振り込み専用の口座を開設しました。

  2006年10月26日

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• 兼業「大家さん」黒字経営マニュアル

  2006/09/05 14:54 (Tue) 兼業「大家さん」黒字経営マニュアル藤山　勇司著困ったときに参考になる（であろう）アパマン経営マニュアル完全保存版の名に恥じない内容。

  2006年09月14日

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• 大家さんになるのに参考になった本

  2006/09/05 14:44 (Tue) 「専業主婦が10年連続入居率99％にしたアパマン経営法」安藤　泉著題名からはあまり期待しないで手にした本であったが、著者の女性ならではの気遣いあふれるノウハウがふんだんに紹介されている。また財務に関する記述は一読の価値あり。

  2006年09月05日

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