ルビアなハッピー投資ライフ♪

【一流エンジニアによる金融機関めぐりの結果分析と考察】

（注１）最終話と予告しましたが、書き終えたら１万字以上ということで、１万字以内制限に引っかかり、１回では掲載できなくなりました。従いまして、２回に分割して掲載致します。
（注２）マニアックに長いので不要の方は絶対に読まないで下さい

１．目的
各金融機関の対応の違い、考え方の違いを把握すること。
自分の信用の度合いを測定すること。
自分が融資を受けて買える物件、買えない物件を見極めること。


２．日時
２００８年のゴールデンウィーク期間中。


３．方法
　Googleで周辺の金融機関を手当たり次第に調べてリスト化する。リストの上から順番に電話し、アパートローンで融資してくれる可能性が少しでもありそうな金融機関に面談の約束を取り付ける。そして、できるだけ同じ日に同じ条件で面談し、各金融機関の対応、考え方の違いを調べる。
　今回、２日間に渡って４つの金融機関を回ったが、同じ人間が同じ服装、同じ知識レベル、ほぼ同じ情緒状態で臨んだ。目的、作戦も同じで、面談直前に自分のなかでストーリーを確認しているので作戦遂行能力にばらつきは少ない。このように、審査される側（つまり私）は可能な限り同じ条件となるように努力した。従って、結果に違いが出た部分は、相手側（つまり金融機関側）の対応、考え方の違いが原因であると考えられる。


４．結果と考察

４－１．電話による面談の約束
７つの金融機関に電話した結果、４つが面談に応じてくれた。
残りの３つは電話の段階で却下された。


４－２．面談の結果の融資可能性
　面談に応じてくれた４つの銀行のうち、２つのメガバンク（Ａメガバンク、Ｄメガバンク）からは、「検査済み証があること」と「自己資金を２割以上入れること」を条件としてほぼ問題なく融資できる可能性が高いという発言を得た。ただし、物件が具体化した段階で、専門会社による隠れた瑕疵、隠れた権利関係の洗い出しを含めた物件の評価と、今回の私の自己紹介の裏をとる作業を行い、精査してから融資を決定するというニュアンスであった。また、専門会社による物件の評価には費用が掛かるので、投資家の側で「これぞ！」という物件が決まって、審査が通れば必ず購入するという物件を持ってきてください、とのことであった。
　Ｃ地銀からも融資する可能性は高いという発言を得たが、金利が高かった。
　Ｂ銀行は、以前はアパートローンに前向きに取り組んでいたようであるが、直近は後ろ向きであり、融資は受けられそうになかった。
　以上のように、７分の３は融資可能性が高く、そのうち、２行は金利も納得のいく水準であった。


４－３．各金融機関に共通の事項

　各金融機関に固有の対応は、「金融機関めぐり-part７」までの体験記で記したので、ここでは共通した特徴を述べる。

４－３－１．　金融機関は初対面なのに必ずはじめに「で、どんな物件ですか？」と聞いてきた。今回訪問した４つの金融機関全てで、面談が始まって１－３分程度でこの台詞が飛び出した。これは、アパートローンにおいて、金融機関が判断する対象は”物件”であり、物件の評価が判断の第一優先であることを意味するものと思われる。ただし、今回は物件を完全に具体化して持参したわけではないので、”物件の収益性（収益還元評価）”で判断するのか、”担保価値（積算評価）”で評価するのかは、判断が出来なかった。
　物件の次に重視するのは、”自己資金”であった。人物の属性、不動産投資の経験はその次くらいの印象であった。”自己資金”を貯められるということが、堅実な人物として判断できる何よりの証拠という解釈であろうかと思われる。

４－３－２．　学歴は不問であった。一切聞かれなかったし、話題にものぼらなかった。「銀行では学歴は聞かれない」という話は本当であった。

４－３－３．　年収は必ず聞かれた。

４－３－４．　すでに収益不動産を保有している話をすると、「確定申告はしていますか？」と必ず聞かれた。収益不動産を保有している場合には、やはり、確定申告をしていることが融資の絶対条件のようであった。「もちろん確定申告しています。」と答えると、「見せて頂いて宜しいでしょうか。」と聞かれた。見せると１０－２０秒程度見て、１つか２つの質問を受けて、問題がないということになった。推測するに、確定申告書もチェックするところは決まっているものと思われる。ただし、どこをチェックしているのかは不明であった。

４－３－５．　はじめから「どうかお金を借してください」という態度で臨むのは不利だと感じた。当初、先方は”私がお金を借りに来ている”と思っていたことが様子で感じられたが、”各銀行を比べている”と説明すると対応が変わったように思う。本当に借りたいときも、複数の銀行にルートを持っておくとこのスタンスが保てるので効果的ではないかと考えられる。


４－４．　金融機関めぐりをして分かった不動産投資法の分類
　今回、次の投資を検討に際して、いろいろな物件を検討した。投資を見送った物件資料を銀行に持ち込んで銀行の考え方を知る参考にさせて頂いた。そして、個人投資家向け、住居系の不動産投資において、銀行が融資に応じてくれる物件とそうでない物件の概要を把握することができた。これを図１から図３を参照して説明する（本日掲載は図１のみ）。以下に記載したことは、当たり前のことであるが、私を含めた不慣れな個人投資家が数多くの物件を検討する中で、少しでも混乱を解消できる材料になれば幸いである。
　図１は、個人で住居系不動産に投資する場合に、検討対象になる物件を分類するための全体図である。
　横軸は、総投資額のうち、どのくらいを自己資金でまかなうのかを表したもので、総投資額に占める自己資金の割合である。総投資額は、物件価額、仲介手数料やその他の経費、初期リフォーム費用など、最初に投資する資金を全て合わせた金額である。
　縦軸は、投資した結果、１年後にどのくらいのキャッシュが手元に戻ってきたかという指標であり、キャッシュ　オン　キャッシュリターン（Cash on Cash Return）と呼ばれる。指標の名前は重要ではないが、投資したキャッシュと、手元に戻るキャッシュは非常に重要なので、投資する前にＣＣＲを予想するときの計算には、自分に正直に緻密になって全ての費用を含めなければならない。共用部の水道光熱費、火災保険料、管理を任せるなら管理費、固定資産税、都市計画税、所得税などの一切の経費を考慮することが重要である。ただし、ここでは概念を記述することを目的としているので、細かい数字は却って混乱が生じると考えて図１の縦軸は数値を削除し、”高い”と”低い”という方向性のみを記載した。言うまでもなく、縦軸のＣＣＲは高いほど良く、投資家である限りにおいては高いＣＣＲを目標として投資をする。
　銀行に行って改めて気がついたことは、投資案件には大きく分けて２種類があるなということである。１つめは銀行融資を受ける案件で、もう１つは銀行融資を受けない（自己資金１００％で行う）案件である。この両者は種類が違うということはどこかで書かれていたが、何が違うのか判然としていなかったように思う。今回これがはっきりした。両者の違いは、投資に際して、誰かへの説明、説得が必須なのか、そうではなく、自分だけで投資を決断し実行できるのか、の違いである。この違いがめちゃくちゃに大きい、ということに気がついた。”自己資金１００％は自分の判断だけで投資を決めれる特別な点”なのである。相対性理論で言うところの巨大ブラックホールの中に存在するという時空の歪みが極限に達して普通でなくなる”特異点”なのである。ここを使うことで何ができるかは後述する。


（注）長いのに、最後まで読んで頂いてありがとうございます
次回もお楽しみ下さい。