不動産の表・裏

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• 時間のかかるお客様。

  「物件を探し始めたばかりで・・・」「良い物件が見つかり次第引っ越したい」というような、お客様は住まいを決めるのに時間がかかる傾向があります。こういったお客様は「すぐに契約に結びつかない」という理由で営業マンは敬遠する傾向にあります。やはり「必要に迫られて」、「緊急に必要だから」という理由があるお客様の方が物件探しから契約までの時間が短いようです。私は、個人的に契約まで時間のかかるお客様は大歓迎です。時間をかけた物件探しを通じて信頼関係を築くことができますし、その後の不動産取引の際も声を掛けて頂くことが多いからです。こういった急ぎでないお客様に対しては、そういったお客様向けの営業方法があります。どういった営業方法かというと・・・。急ぎでないお客様は、時間をかけて、たくさんの物件をご覧になり、たくさんの不動産屋を回る傾向があります。ですから、いろいろ不動産屋を回って最後にまた戻ってきてもらうような営業をします。初回の営業をたっぷり時間をかけ、物件も幅広く紹介し、他の不動産屋も回ることをすすめます。他の不動産屋さんで営業マンの一生懸命でない態度に接する度に、自分と他の営業マンの差別化が図られてゆくことになります。もちろんこの間もしつこくない程度に物件紹介のフォローすることが大切です。最終的に自分のところに戻ってこられた時は、物件の相場も勉強されて希望条件が明確になっており、長いやりとりの間で信頼関係ができていますから、物件探し、申込み、契約まで、驚くほど早く進みます。お客様に応じた営業方法を用意する事で、長いお付き合いをして頂けるお客様と取引する事が可能となるのです。

  2005.10.15

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• その物件決まっちゃいましたよ。（＋＿＋）

  インターネットカフェ向けの店舗、７０から１４０坪をお探しのお客様。山手線沿線の駅５分の立地で条件に合うものを探しました。カフェでは軽飲食を出されるため、「飲食店可能」な店舗を探さなければなりません。数ある事業用物件の中で、飲食店可能な駅近物件は、圧倒的な供給不足で貸し手市場です。何とか条件に合う物件を見つけ出しご紹介しましたが、タッチの差で申込みが入り契約予定とのこと。（＞＿＜）そのビルの他のフロアの解約予定情報を物件担当者から教えてもらって、同じビルの別の階をご紹介しました。結果は社内で検討して回答を出すとの事。まずますの手応えのようです。結果は如何に・・・。（’＿’？）

  2005.10.14

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• 申込み　もらったその日に　キャンセルとは　（；＿；）

  お昼にご来店されたお客様。自社の物件を案内して気に入って頂き、早速お申込みを頂きました。但し条件は１５,０００円の賃料の指値あり。自社物件ということで、社長に何とか頼み込んでＯＫをもらいました。早速申込者に電話すると、「別に見た物件が良かったのでそちらにします・・・」申込みのキャンセルは初めてではありませんが、社長に頭を下げ無理を聞いてもらったこともあり、「うむぅ」とこたえました。まぁ、この失敗から反省材料を勉強して、前に進みます！立ち直りと物忘れは早い方ですっ！（＾0＾）/

  2005.10.12

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• 

  洋館風貸家のご案内。

  英会話教室と住居を兼ねて、一戸建ての貸家を探されているお客様をご案内しました。暖炉付き５ＳＬＤＫ，建坪約７０坪。赤御影石を使用したエントランスと、重厚な内装をとても気に入って頂きました。スタッフルームのために、もう一つ広めの部屋がご希望との事でしたが・・。他の物件もご紹介しつつ、要フォローです。

  2005.10.10

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• 借り手市場における不動産屋のホンネ。

  賃貸市場は借りて市場になってきていると、現場に居てつくづく感じます。賃料はもちろん敷金・礼金、更新料、仲介手数料といった条件も、だいぶ借り手に有利になってきているようです。駅から１０分以上の物件、１階の物件、築年数の古い物件、バストイレ同室の物件などは非常に決まりにくくなってきています。一時期は、大家さんから物件を預かる「ぶつあげ」という仕事を当社でもしていましたが、現在は大家さんが物件を持ち込んでこられることがほとんどです。集客のために宣伝・広告をする場合は、他の業者も客付けできる一般媒介の物件よりは、専属専任の物件を選ぶ傾向にあります。専属専任以外の物件では、駅から近い、礼金が無い、家賃が安い、部屋が広いといった何か目玉になるような物件であれば広告します。賃貸の場合、売買と異なり、手数料の額が小さいので、宣伝・広告してその広告費が無駄になるようなことは極力避けたいのが本音です。お預かりしているたくさんの物件の中で、宣伝・広告に対する高い効果が見込める物件を選んで、集中的に宣伝広告します。

  2005.10.08

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• 競売物件事業計画。

  賃貸・売買仲介、賃貸管理、分譲、買取と不動産に関してありとあらゆる業務をしている当社は、競売物件の入札も行なっています。「金は出してやるから責任を持ってやりたい！という物件があったら君やってみんか？」とはおじいちゃん社長の言葉です。「仲介ばかりじゃなく、売主もできるようにならんといかん」競売物件を入手して、売主になる方法を勉強したいと常々思っていたので、仕事を通して勉強する機会をもらえるのは願ったりかなったり。物件の調査・分析をし、再販売可能価格と推定利益から登記料、取得税などの支出を逆算して、入札価格を決定します。５０００万近くの投資で利益は○○○万円。いやぁ、これはいい物件かも！？

  2005.10.07

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• 軽いキャバクラって？！

  以前ブログで紹介したことのある、８００万の造作費用をかけたカフェバー居抜きの貸し店舗。この物件にナイトバーをやりたいというお客様を案内しました。私「ナイトバーってどんな店ですか？」客「女の子がカウンター越しに接客するバーです。風俗ではないけれど、軽いキャバクラみたいなものですよ」私「？？」軽いキャバクラみたいなナイトバーというのは結局良く分かりませんでしたが、風俗すれすれのお店ならば、大家さんや、店舗所在の商店街はもちろん、同じ建物の他のテナントさんも嫌がることが十分予想されます。お客さん、率直に申しますと、ちょっと業種的に難しいです！

  2005.10.05

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• 人気のある賃貸物件と言えば・・・。

  「駅近」、「築浅」、「マンション」の物件です。今後、少子化に伴って借り手市場となるにしたがい、この傾向はますます強まると思います。それでは、駅から遠くて、築年数の古いアパートはどうすれば借り手が付くのでしょうか？「駅から離れているが環境が良い」、「築年数が古いが、収納が多い」、「賃料が安くて部屋が広い」など、人気の「駅近・築浅･マンション」にない、差別化できる特長があれば借り手は付く可能性が高いです。本日大家さんから新しく物件は、築年数が古く、駅から遠いアパートでした。当社は開業５０年近くになるため、古くからお付き合いを頂いている大家さんが多く、そういった大家さんの物件は本日お預かりしたような物件が多いです。借主さんとそういった物件を上手にマッチングさせるために大家さんに対して賃貸条件を提案するのも仲介の仕事です。

  2005.10.03

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• 契約２本。

  本日は契約２本。一本は駐車場の契約。もう一本は住居の契約で、こちらは契約までに一波乱も二波乱もあり、お客さんと喧嘩もしましたが、契約にまでなりました。とにかくこの契約は、反省と勉強の多い契約でした。不動産の本当のプロフェッショナルになるために・・・。毎日が勉強です。

  2005.10.01

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• この部屋が見たいっ！

  集客のために店頭に張り出す宣伝用のチラシを作成中。「この部屋が見たいっ！」とお客様に思ってもらい、足をお店に運んで頂くために、表現に工夫を凝らします。試行錯誤の段階ですが、問い合わせの多いちらしを分析しながら、効果的な図面を作ります。細かいことはごちゃごちゃ記載せず、外観・内観の写真と間取り図、物件の特徴を３つくらい端的に表現したチラシが集客力があるようです。

  2005.09.30

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• 活発化する賃貸市場。

  来店されるお客様や、情報誌を見ての問い合わせがここ１週間多くなってきています。お客様の動きは、活発というより、激しいという表現がピッタリきます。一方で、築年数が古いアパートや、人気のない間取りの部屋、賃料が相場が高い部屋など、お客様に見向きもされず残っている物件もあります。需要のある物件（間取り、戸建かマンションなど）は、季節によって異なります。相場を常に把握し、相場か相場より安く賃料を設定し、需要の波に乗れるように常に準備しておくことが必要だと思います。

  2005.09.29

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• プロの目から見て・・・。

  「お部屋について、案内のときのお客様の意見はどんどん聞かせてください。不動産のプロの目から見てお部屋に対して提案があれば教えて下さい。」本日契約したお部屋のオーナーさんの言葉。（花屋さんもされている女性の方。）募集の２部屋の内、１部屋契約して契約金を持って伺ったときに言われました。「いい部屋にして、いい方に入ってもらいたいのよ」分かりました！頑張ってお手伝いします！

  2005.09.25

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• 良い物件ありますよ。

  賃貸市場への物件の供給が増えてきました。預かったらすぐ下見して、自分のお客さんにぴったりの物件だったらすぐ連絡。本当に良い物件は、不動産業者間のネットワークや、賃貸情報媒体に掲載される前に借り手が付いていく傾向にあります。中には、退室予定が入った時点で、案内して借り手がつくことも。居住中でも住んでいるのが自分の昔のお客さんの場合、特別に見せてもらってお申込みを頂くケースもあります。こういった営業は、不動産業を地元密着でまじめにやってきた不動産屋だからこそできる「ワザ」です。たくさん管理物件を持ち、そこに多くのお客様を紹介してきたからこそできる「ワザ」なのです。

  2005.09.23

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• 売買仲介の勉強のために・・・。

  まずは、会社のある目黒の売地、戸建マンション間取り図を整理。賃貸・売買合わせて、目黒駅周辺のことならなんでもご相談に応じられる体制をまず整えます。賃貸覚えて、売買覚えて、競売、買取を覚えて・・・。奥の深い不動産業を極めるべく、一歩一歩進みます。毎日が勉強です！

  2005.09.22

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• 結局の所、不動産の取引は・・・。

  ７４歳になるおじいちゃん社長をお迎えに行き、昼ごはんをご馳走になりながら、不動産に関するウンチクに耳を傾けるのは、ためになり、楽しいひと時です。６０年近くの不動産取引の経験において、失敗したことや、だまされたこと、成功したことなど面白ろおかしく聴かせてもらえます。おじいちゃん社長ながら、成功した人が持つ「波動」というか、エネルギーを持っていて、話を聴く者を熱くさせるモノを持っています。その社長が言うには・・・。「結局のところ不動産の取引は信頼関係だな。パソコンを前にして、信頼関係は築けんだろうが。会話の中で人間としての幅の広さをお客さんに分かってももらわんといかんな。」最近全社員にパソコン割り当てられ、パソコンに向かっている時間ばかりが長くなり、電話でお客さんと話すのがおろそかになっているのではないかと社長が感じて話した言葉です。人間の幅か・・・。そのとおりだなぁ。

  2005.09.21

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• お客さんは誰と取引したいか？

  まず物件紹介の前にお客様の信頼関係を得ることが大切な不動産仲介。上司の接客に同席させてもらって、初めて来店された売買のお客様とどのように信頼関係を築いていくのか勉強させてもらいました。質問に正確に答えられる豊富な知識、物件についてメリット、デメリットを誠実に伝える姿勢など、営業として当たり前のことを当たり前に実践してお客様の信頼を徐々に勝ち得ていきます。20年近いキャリアを持つベテラン営業マンの上司。奇をてらったテクニックは何も無く、豊富な知識と経験に裏付けられた誠実な営業、これができるように知識の習得、経験の蓄積に励んでいくのが「できる営業」になる最善の道なんだろう思いました。

  2005.09.19

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• ３連休の中日ゆえか・・・

  お客様が少ない一日。社長に了解をもらい、近くで「目黒のさんま祭り」があったので遊びに行きました。半径１ｋｍ四方さんまを焼いた煙でいっぱいになり、無料のさんまを食べるためにたくさんの人が行列を作ります。図書館脇に設けられたステージでは、ジャマイカ人の方がレゲエにアレンジして「上を向いてあるこう」を歌っていました。束の間楽しませてもらった一日でした。

  2005.09.18

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• あぁ。こんな家に住みたい！

  と思わせるような、洋館風一軒家を見てきました。東横線沿線の駅から8分の閑静な住宅街にある、70坪の豪邸。「うわっ、すごいなぁー」というような家を仕事で見に行けるのは不動産屋さんの特権です。こういった豪邸は、会社の社長さんや、芸能人の方などをご案内する事が多いです。そういったお客様と出会えるのもまた不動産屋さんの特権なのです。

  2005.09.17

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• 大家さんへの提案。

  9月に入って賃貸探しのお客様が活発に動かれるようになってきました。この需要の多くなる時期に合わせて、これまで借り手が付かなかった物件のオーナー様に、賃貸条件の見直しを提案します。賃料や、設備や、敷金・礼金といった条件など。キャッシュフローを生む不動産も、借り手が付かなければ、税金や修繕積立金の支出を生み出すただの負債です。需要の高い時期に良い借り手を見つけるための提案をし、オーナー様の了解を得て賃貸条件の変更を了解して頂きました。早速図面変更し、募集をかけますっ！

  2005.09.16

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• 借主退去。

  札幌に所有しているマンションの借主さんが退去しました。立ち会ってもらった不動産会社から退室時の室内の写真を送ってもらい、内装をどこまでやるのか相談。平行して次募集する際の賃貸条件を決めました。現在は実質利回り１３．６％ですが、札幌の賃貸市場の動向と相場を聞いて、値下げして募集することに。実質利回り１２．４％に下がりますが、築年数が古くなってきているため、オーナーチェンジ物件として近い将来売却するつもりです。売却資金を頭金にして、来年度に首都圏でアパートもしくは中古戸建の購入、この作戦ですっ！

  2005.09.12

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• ８００万を１００万で手に入れる。

  とある、都内のカフェバー。今年５月８００万の内装費用をかけ新規オープン。ご夫婦でお店をされ、４ヶ月たつと固定のお客様もついて、繁盛してきました。ところが、ご主人が体調を壊され、わずか４ヶ月で弊店することに。店内のカウンター、キッチン設備などの造作は、通常借主から買い取り請求はできません。しかし豪華に仕上げた内装は新品同様ですし、借主さんがやめられる事情を考えると、造作を売って少しでも現金を残してあげたいところです。そこで今の造作を買い取って使うことのできる業種の借主を募集し、造作譲渡金を１００万くらいにして借主に渡せないか、目下画策中です。

  2005.09.10

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• やっぱり高く貸したいっ！

  賃料は、需要と供給の関係で決まるもの。オーナーさんの懐事情によって、時期によって、借主さんの属性によっても変わる可能性はあります。例えば、一部上場企業の法人契約なら、月々の支払いが滞る可能性は極めて少ないため、オーナーさんは値下げ交渉を受ける場合が多いもの。これは供給側のオーナーさんが安くでも良いから貸したいという場合。逆に会社の異動時期や、新学期などは借りたいという需要が供給を大きく上回り比較的高値でも借り手がつきます。こういった需要と供給の波は一年間の内にほぼ規則的にやってきます。需要の波の底で貸すのと、波のてっぺんで貸すのでは、長い目で見て受け取り賃料の総額に大きな違いが出ます。

  2005.09.09

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• 東京目黒、３万円の部屋。

  あります。ございます。東京の目黒、駅から７分の好立地でもあるのです。３万円の賃貸の部屋あるんです。ただし、風呂なし、トイレ共同、洗濯置場なしの６畳一間、１階部分です。こういったお部屋を探される方は、現在少ないですが、市場に供給される部屋はもっと少ないのが現実。こういった価格帯のお部屋は、比較的早めになくなっていきます。

  2005.09.08

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• またまた来ましたっ！風水客！！

  「今年引っ越さないとあと４年間は引っ越せないから」方位限定で探されるお客様、妙に多いです。なんか気が合うというか波長が合います。風水のお客様は、売買でも賃貸でも長いお付き合いの方が多いです。「風水も勉強しようかなぁ」とも思いましたが、「活字読むよりお客さんに聞けばいいや」と思い直して、案内の最中にお客さんからいろいろ教えてもらっています。不動産との出会い・人との出会いもご縁でしょうから、ま、気長に良いのを探しましょっ！

  2005.09.07

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• これいくらで貸せる？

  お部屋を貸しに出されたいという大家さんがよく最初に聞かれるご質問です。最寄り駅、駅からの距離、築年数、間取り、設備、取引事例などから賃料の設定について提案します。この設定の際の重要なものに、「募集期間における需要の多い賃料と間取り」という要素があります。一時的な仮住まいと割り切って住まわれる方も多い賃貸物件では、賃貸探しの優先順位の一番は「賃料」です。間取りや広さが十分であれば、距離・築年・設備といった条件を妥協して予算内におさまる物件を選ぶ傾向があります。売買ですと、予算を少しオーバーしても、頭金を増やしたり、両親から借りたりして、気に入った物件を選ぶ傾向があるのと対照的です。年や季節によって異なる需要の変化は賃料の設定に大きく影響します。

  2005.09.04

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• 物件が契約を決める場合。

  五反田駅徒歩４分の、新築マンション、家電製品の無料レンタル付き、オートロック、室内セキュリティ完備、浴室乾燥機付きなど、何からなにまで、至れり尽くせりの物件でお申込みを頂きました。営業マンの説明でお客様が借りる意思を決めるのではなく（多少は後押ししたでしょうが）、「物件が決めてくれた」お申込みでした。賃料も相場より安く、設備もよいとあって掘り出し物の物件でした。

  2005.09.03

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• 空き室を解消するには？

  不動産賃貸で、あって欲しくないけれどあるのが空き室。大家さんにとっては大きな悩みのタネです。空き室になるのも、空き室が続くのもそれぞれ原因があります。「家賃が高い」「管理が悪い」「通勤に不便になった」「もっと広いところに越したい」などなど。借主さんのおかれている状況の変化に伴う理由など、大家さん自身でコントロール出来ない問題は手の打ちようがありませんが、それ以外の問題点は早めに表面化させて、対策を取ることが空き室解消のために大切です。賃貸情報が氾濫している現在、借り手は今住んでいる物件と他の物件との比較が簡単に出来ます。同じ間取りや広さの他の物件に比べて住んでいる物件が見劣りする場合は他の物件を選ぶことでしょう。「不動産屋に任せっぱなし」の大家さんは、往々にして空き室の原因を不動産会社のせいだけにしがちです。不動産会社にも非はあるでしょうが、今後は大家さん自身も賃貸市場の動向を勉強して、不動産会社のアドバイスを受けながら借主が満足するサービスを提供する必要があると思います。空き室になって損をするのは不動産屋ではなく、大家さんなのです。

  2005.09.01

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• 契約したら後は知らん顔。

  賃貸はいろいろな方が入居され、住まいが「自分の持ち物でない」ために、自己所有の住居に比べて、住居や備品の消耗が早い傾向があります。居住中はもちろん、まれに入居してすぐの段階でも消耗が発覚し、「ここを直してくれ」「あそこが壊れている」といった借主の声が寄せられることがあります。「こちらは現状有姿でお貸しするのですから何か問題があった時の修理は、一切借主の方で行なって下さい。」以前はこういった不動産屋さんも多かったようですが、殿様商売的なやり方で今後も通用するのか疑問です。東京都の場合、条例で貸主・借主の修繕義務を明示してあり、条例義務違反のおそれもあります。借主の方から寄せられるクレームや、苦情は早く表面化したほうが良いと思っています。苦情や、クレームが表面化しない場合、住まいへの不満、大家さんへの不満、仲介業者への不満となって、結局短期間で部屋を出る可能性が高くなります。不動産仲介業者にとっては、トラブル処理は売り上げに関係せず、時間ばかりを取られてしまう嫌な業務です。しかし、借主の方に「何か問題があっても対応を素早くしてくれる」という安心感を持って頂けるので、長く住んでもらい、結果として借主さんと大家さんの満足を得ることができるとても意義のある仕事でもあるのです。

  2005.08.29

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• 賃貸探しのタイミング。

  8月最後の土・日でしたが、9月末から10月にかけて引越しを考えられている「賃貸探し始め」のお客様が来店されるようになりました。8月末のこの時期は、若干物件の数が少ないですが、今後、お盆休暇中や、8月の末に引越し退室される方の部屋が市場に出てきて物件の数が増えてきます。人気の物件は、リフォームに入る前や、もっと早い場合は、前の方の退室の情報が入った段階で案内、申込みが入ります。早めに動いて、希望条件を営業マンに伝えておくと、新しく物件が出てすぐの段階で情報をもらうことができます。

  2005.08.28

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• 交渉力の源泉。

  新しく建てたアパートを貸したいので見に来て欲しいとの連絡を受け、早速大家さんのところへ出かけました。「これいくらくらいで貸せるの？」。率直に大家さんは尋ねます。「投資した額は？何年で投資額を回収したいか？」「賃料の相場は？」「一年を通して需要の多い間取りと価格帯は？」「9月から需要の多い間取りと価格帯は？」「敷金・礼金の額は？」「入って欲しい借主に制限があるか？（例えば女性限定、非喫煙者）」など多面的な角度から考えた上で、値付けをします。賃貸市場は生き物であり、日々刻々と変化し、需要のある物件と、供給されてくる物件も変化しています。現場にいて日々お客様と接している我々は、そういった市場の変化をすばやく察知して、大家さんに伝えることが出来なければなりません。賃貸条件、募集の方法をじっくり大家さんと相談した結果、当社だけを窓口にして募集を任せて頂けることになりました。こうして賃貸の募集に最初から携わり、地道に大家さんとの信頼関係を作っている不動産屋さんだけが、賃貸条件の交渉などで借主にも喜んでもらえる結果を出せるのです。

  2005.08.27

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• 明日から・・・。

  夏期休暇です。実家に帰って墓参りして、温泉入って、長崎でシーカヤック無人島探検して、うまいもの食べて・・・。繁忙期をずらして帰るので、飛行機の料金もお安く、探検ツアーもすいてました。たっぷり楽しまなくちゃ。

  2005.08.21

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• この物件はやめましょう！

  「どの物件がおすすめですか？」よく賃貸の仲介の現場でお客様に受ける質問の一つです。どの物件がおすすめか、私の意見を求めてこられますが、住まい探しの条件の優先順位はお客様それぞれ異なりますので一概に「これがいいですよ！」とは言えません。ただし、物件を一緒に見る内にお客様ご自身も気が付かなかった条件が明確になって優先順位がはっきりした段階では、「こういう理由でお客様にとってはこちらの物件が良いのではないでしょうか？」という提案はさせて頂いております。具体的に言うと・・・。物件のご案内の際、まず物件の悪いところを重点的に説明します。物件のいいところをまくしたてるいわゆる「営業トーク」をせずに、お客様の営業マンに対する警戒心を解いて頂くのが目的です。そうすることで「あ、この営業マンはちょっとちがうなぁ」と思って頂いて心を開いて頂けます。お客様に心を開いて頂いた上で、物件の良い点も説明し、良い点、悪い点の感想を聞いていく過程でご希望条件とその優先順位を明確に把握します。そうしてお客様の優先順位と物件の良い点、悪い点を総合考慮した上で、悪い点がお客様にとって重大な問題でなく、お客様にとって良い点が多いようであればその物件をおすすめします。私が物件をすすめるのは、不動産のプロの目から見て「お客様にとって」おすすめだからであり、単に、賃料が安いとか駅から近いという理由ですすめるのではないのです。

  2005.08.20

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• お盆も過ぎて・・・

  賃貸探しのお客様が増え始め、借主さんの退室に伴い新しく市場に出てきた物件も増えてきました。お盆前から賃貸探しを継続され、優先条件、妥協できる条件がはっきりされているお客様は、営業マンもお客様の条件を把握しているので早い段階で営業マンから新しい物件の情報を入手できます。暑い中、一緒に物件探しをしてきたお客様にいよいよご希望の物件をご紹介できる日が近づいてきました。

  2005.08.18

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• 迫力ある営業トークの裏側

  「これ見てみたいっ！」「この物件良さそう！」とお客様に思って頂くには、物件の間取り図、賃料などの賃貸条件だけでは不十分です。図面や写真を駆使して、「ここはこうなんです。ここのこれがいいですよ！」と物件の特徴を説明する事でお客様の気持ちは動きます。お客様の心を動かし実際に見て頂くためには新しい物件が出る度に実際に見に行って物件の勉強をする「下見」が大切です。物件の下見と周りの生活環境の下見、お客様に対する適切な物件の提案はこの下見から生まれます。

  2005.08.15

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• 「上の人飼ってる猫のふんがひどいのよ！」

  賃貸では、入居する方がいらっしゃれば、退室される方もいらっしゃるわけで、お客様が退室される時は、部屋や建物全体に対するクレームを聞き出す絶好のタイミングです。「住んでいて何か困ったことや、気付いたことありました？」こう問いかけるだけで、部屋や近隣の騒音などに対するクレーム、共用部分の管理に対するクレームなど次の賃貸募集に役立つ生きた情報が次々と出てきます。こういった情報を大家さんに提案して、お部屋の問題点を解決していきます。競争を増す賃貸市場においては、良い借主さんに長く住んで頂くことが安定した賃貸経営に必要となってきます。借主さんに喜んで頂き、大家さんにも喜んで頂けることから、退室立会いは、仲介業者の重要な仕事の一つなのです。

  2005.08.14

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• 成功するお部屋探しのヒミツ。

  ９月から新しい賃貸の家に住みたい、でも賃貸探しで動くことが出来るのはこのお盆の時期しかない、あと２、３日で物件を決めたいという、お急ぎで探されているお客様が多いようです。賃貸市場はこの時期探されているお客様の数が少なくなるので、値下げをした物件や、賃料の値下げ交渉をしやすい物件が少なからずあります。本日お申込み頂いた２件の物件も、相場より賃料が安く、値下げ交渉が可能な物件でした。今回の２組のお客様はタイミングも良かったですが、なによりも「絶対見つける！」という熱意が物件探しに成功した理由だと思います。お客様の熱意に動かされて、営業マンは物件探し、値下げ交渉に奔走するのですから。

  2005.08.13

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• 物件案内をするホントの理由。

  お客様の希望条件を聞いて図面を出し、「実際に見てみたい」となるとご案内するわけですが、一回の案内で気に入って申込み、契約にまで至るというケースは少ないようです。特に賃貸を探し始めのお客様は、例え気に入った物件があっても、「まだもっといい物件があるんじゃないの？」と考えて、すぐに申込みをされることは少ないです。「まだご希望条件が明確になってないのだなぁ」と初回の接客で判断した時は、実際に物件を見て頂いて相場観を養って頂き、また「これはいい」「あれはいやだ」と言って頂くことで希望の条件を明確にしていくために「物件を実際に見ましょう！」とお誘いするようにしています。

  2005.08.12

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• お盆休みも近いですが・・・

  このお盆の時期にしか賃貸探しの時間が取れないという忙しいお客様がいらっしゃいます。私は夏期休暇を翌週頂くのでお盆はお仕事です。お盆休みは不動産業者も休みの所が多いので、お客様に「白川さんお願いします」と頼りにして頂いています。良い物件を探さなくては。頑張ります！

  2005.08.11

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• キャピタルゲインとキャッシュフロー。

  「良い方に長く住んで頂きたい」家主さんの本音です。賃貸不動産の現場にいると、滞納する方、荷物を置きっぱなしで行方をくらます方、騒音で近隣に迷惑をかける方などなど、いろいろな借主さんを見ます。一方で、家賃の滞納も無く、２０年近く賃貸をお借りになって、賃料支払い総額２０００万円近くというお客様もいらっしゃいます。一時期借主さんの入れ替わりがあった方が礼金の収入が入ってくるので良いという考えの大家さんもいらっしゃいましたが、退室時のリフォーム代、その後の空き室リスクが現在高くなっていることから、借主さんからの賃料を長期間頂きたいという大家さんが多いようです。

  2005.08.08

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• 敷金・礼金なし！更新料無料！おまけに仲介手数料も無料！

  こんな時代が来るのでしょうか？賃貸探しの方の数に比べて賃貸物件が余るようですと、価格競争になってタイトルのような事態になるかもしれません。東京都発表の区部の将来の予測人口は、人口回帰基調を反映して「現在の８４５万人から平成２２年までに増加し８６３万人、その後徐々に減少し平成３２年には８５４万人」となっています。企業所有の社宅・寮だった土地の供給が一段落して、新築マンションの供給ラッシュが沈静化することを考えると、今以上に物件の数が賃貸探しの方の数を上回ってだぶつくようなことはないと思います。

  2005.08.06

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• いまが「旬」！

  賃貸不動産もスーパーのように「旬」のものを宣伝広告しお客様を集めます。時期によって、賃貸不動産を探される方の客層が異なるため、その時々の市場の需要に応える形で需要の高い間取りの物件を店頭や賃貸情報誌に広告宣伝します。お客様にお問合せを頂くための集客も当社では営業マンの大切な仕事です。現場でお客様に接している営業マンだからこそできる広告作りができます。今まさに需要のある物件を、お客様に訴求力のある表現で宣伝するのです。

  2005.08.05

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• 業者流れ、１００坪の土地。

  とある都内の不動産業者から入った情報。都内に所有している１００坪の土地を購入して欲しいとの依頼。早速上司と現地調査に行きました。１００坪の整形地。購入後どう区画割して販売するか、盛り土をするかどうかなど、検討します。上司と一緒にいろいろな不動産を見て回り、どういった視点で不動産を見るのか勉強です。

  2005.08.04

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• 江ノ島花火大会！

  いやぁ～行ってきました、江ノ島の花火大会。数こそ５０００発くらいと少ないですが、何よりも江ノ島でやるのがいい！江ノ電の途中の駅で下車し、砂浜から花火を眺めました。花火を見ながらビールを飲む、潮の音を聞きながらビールを飲む。最高です。仕事引退したら海の近くに住んで、サーフィンいっぱいしたいなぁ。

  2005.08.03

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• 佐渡ご案内しますよ！

  １ヶ月近くお付き合い頂いている女性のお客様。賃貸の物件探しのドライブの合間にお客様といろいろなお話をしますが、お盆の帰省の話からお客様の実家、佐渡のお話に。私はまだ佐渡に行ったことはないのですが、日本のアンデルセンと形容される小川未明の「赤い人魚と蝋燭」を読んで、一度は行ってみたいなぁと思っていました。お客様にその旨を告げると「絶対来て下さいよ。案内しますから！」。語り口が熱くなって郷土の魅力を話し始めました。いいなぁ、分かるなぁ。僕もふるさとの鹿児島の話になると力入って、熱くなるもんなぁ。今夏帰省する日が今から楽しみです！

  2005.08.01

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• お得物件。

  「夏枯れ」のこの時期、賃貸を探されるお客様の数は少ないですが、ご来店頂いている数少ないお客様は「真剣」に「急いで」探されています。賃貸探しに多くの時間を取ることができないお客様ですが、仕事の合間の30分でもお時間を頂いて、出来るだけ見て頂いています。借りたいお客さんの数が少ないため賃料の交渉がしやすく、営業マンが一人のお客様のために多くの時間を割けるこの時期は、お得な物件を見つけることが出来る時期であるかもしれません。

  2005.07.31

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• 「自分の夢が実現しましたっ！」

  ９月１日、目黒に新しい歯医者さんがオープンすることになりました。新しい歯医者さんの院長先生は、店舗の賃貸仲介をさせて頂いた私のお客様ですが、本日内装を終えたお店の見学に行って来ました。ご親戚の歯科医に勤続１５年後、晴れて独立開業となったのでした。新しい歯医者さんは造作の細部に至るまでお客様ご自身のこだわりを追求し、カルテや設備も最新のものを使用されています。淡いグリーンのガラスと、落ち着いた木目調の素材をふんだんに使用した内装は、おしゃれなカフェにいるような感じです。「自分のやりたいようにお店を作って、夢が実現しました」次のステップはお客様に成功して頂くこと。そのためには私の人脈はもちろん、当社のスタッフにも協力してもらって成功のお手伝いをしたい！　そう決意しました。

  2005.07.30

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• ピンク色の壁紙に豹柄の天井。

  とある夜逃げをして行方不明となった借主さんのお部屋。素性のよく分からない人たちが溜まり場として使っていた形跡があり、ゴミ袋や、壊れた家具が散乱し、電気もつけっ放し状態。閉め切って澱んだ空気の部屋の中で、派手なピンクの壁紙で豹柄のクロスを張った天井は異様な雰囲気でした。こういったケースでは、滞納賃料を支払ってもらうことは難しく、残していった荷物の処分もままならないことがあります。こういう事態を未然に防ぐために。大家さんの資産をお預かりしている営業マンは、契約が欲しくてもぐっとこらえて、借主さん、連帯保証人さんの支払いの能力、借主さんのお人柄を厳格に審査しなければなりません。もっとも厳格に審査しても、今回のようにこういうは起こる可能性はありますが・・・。

  2005.07.29

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• 暑中お見舞いの裏にあるもの。

  お客様への暑中お見舞いの作成。「ご入居後も何かあったらいつでも連絡下さい。契約後もしっかりフォローします。」契約終了後に感謝の言葉と一緒に、お客様に申し上げる言葉です。お取引にあたり、当社と私を選んで下さったお礼の意味はもちろん、お客様何かあった場合に気軽にご連絡して頂けるような「環境」作りのために暑中見舞いと、年賀状を書くようにしています。お客様がアフターサービスを受け易い状況を整えるのも、私のアフターサービスの一つです。

  2005.07.28

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• あらいざらい話して下さい！

  「どんどん理想の条件をおっしゃって下さい！」ご希望の条件を把握するためという以外に、お客様にお話して頂くことで、お客様が心を次第に開いて下さるので、初回の接客の際はこのように言っております。ご希望を伺いながら、物件の図面を出し、感想を聞いて、希望条件、条件の優先順位を明確にしていきます。初回の接客で十分にお客様のご希望の条件を引き出すことができれば「これを気に入って頂けるだろうなぁ」という物件を紹介する事ができ、実際に気に入って頂ける事が多いです。逆に言うと、初回の接客が不十分なままとりあえずお客様をご案内した場合の成約率は低いです。初回の接客でお客様の緊張を解いて、ご希望の条件を明確に把握する事。お客様の時間と私の時間を無駄にせず、ピッタリの物件をご紹介するための大切なステップです。

  2005.07.27

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• 契約も楽しくなくちゃ！

  賃貸紛争防止条例の説明、重要事項説明、契約書の説明。賃貸契約において大切な、しかしともすれば退屈で眠たくなる契約。これをいかにお客様に楽しんで頂くかを心がけています。難しい用語の説明はもちろんこと、通知義務事項、原状回復事項は、「えっ、そんなことあるの？」とお客様が驚かれるような、現場で実際にあった具体的な事例を交えて説明いたします。不動産屋さんの中には、「後でゆっくり読んでおいて下さい」と単に書類を渡すだけのところもありますが、後々の紛争を防止するために十分理解してもらうこと、他の不動産屋さんと差別化することを目的に、気合を入れて契約に臨んでいます。お部屋探しをいかに楽しんでもらうか。物件探しの時だけではなく、契約のときも楽しんでもらいますよ。

  2005.07.25

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